BAIL COMMERCIAL EN APPLICATION ARTICLES L à L DU NOUVEAU CODE DU COMMERCE DE BIENS IMMOBILIERS MEUBLES DANS UNE RESIDENCE AVEC SERVICES

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1 Avril 2011 BAIL COMMERCIAL EN APPLICATION ARTICLES L à L DU NOUVEAU CODE DU COMMERCE DE BIENS IMMOBILIERS MEUBLES DANS UNE RESIDENCE AVEC SERVICES RESIDENCE BAKARA LYON 7ème Entre les soussignés : Monsieur, Madame, Madame et Monsieur (barrer les mentions inutiles) Nom(s)- Société : Prénom(s) : Adresse : Téléphone : Ci-après désigné par le vocable "le BAILLEUR", d'une part La société GROUPE CARDINAL, Société A Responsabilité Limitée au capital de euros immatriculée au R.C.S. de LYON sous le n , dont le siège social est sis 42 quai Rambaud à LYON (69002), dûment représentée par Monsieur Jean-Christophe LAROSE ayant tous pouvoirs à l effet des présentes en sa qualité de Gérant de ladite société. Ci-après désignée par le vocable "le PRENEUR", d'autre part, Il a été convenu ce qui suit : 1 Désignation des locaux loués N lots commerciaux type étage

2 2 Engagement de location Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail à loyer, à titre commercial, conformément aux articles L à L du Nouveau Code du Commerce et aux articles non abrogés du Décret du 30 septembre 1953, au preneur qui l accepte sous les clauses et conditions tant générales que particulières ci-après fixées, les locaux d habitation équipés et meublés ci-après désignés, faisant partie de la résidence BAKARA située Rue Bollier à Lyon 7ème, vendue à des investisseurs privés, par lot, meublés pour les appartements, et dont l exploitation est confiée à un gestionnaire unique. Il est précisé, à toutes fins utiles, que les immeubles dont dépendent les locaux faisant l'objet du présent contrat sont en cours de construction. L'immeuble dans lequel se trouvent les biens loués est placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis résultant de la loi n du 10 juillet Le PRENEUR déclare, du fait de la transmission des pièces essentielles, à savoir le descriptif des parties communes et privatives et les plans, avoir une connaissance suffisante de la désignation et de la consistance des locaux, ainsi que de la nature des biens mobiliers qui les garnissent. Les parties affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte du décret du 30 septembre 1953 modifié et des textes subséquents tels que codifiés sous les articles L145-1 du Code de Commerce et ce même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura extension conventionnelle du champ d'application dudit statut. Le BAILLEUR déclare avoir parfaite conscience de l importance capitale que revêt pour le PRENEUR la jouissance de la totalité des biens, lesquels sont destinés à être exploités directement ou indirectement par ce dernier pour l exercice d activités indispensables à l exploitation locative de la Résidence auprès d une clientèle non sédentaire lui appartenant, que ces activités présentent ou non un caractère commercial. A ce titre, le BAILLEUR consent expressément à reconnaître l indivisibilité des locaux dans l intégralité de leur consistance, savoir, tant dans ses parties privatives que dans l accès et la jouissance exclusive des parties communes qu ils confèrent au profit du PRENEUR. Les parties décident expressément, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion des présentes et en tant que besoin de se soumettre conventionnellement, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux régi par les articles L et suivants du Code de Commerce et textes subséquents, dans leur rédaction actuelle. Le PRENEUR bénéficie donc, en tout état de cause, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, après leur expiration, de la protection instituée par ce statut, et ce, pour la totalité des Locaux soit aussi bien dans les parties privatives que dans les droits de jouissance exclusifs des parties communes- et pour la totalité des activités qui y seront exercées. En conséquence, il est expressément convenu qu en cas de refus de renouvellement par le BAILLEUR sur tout ou partie des locaux -soit aussi bien dans les parties privatives que dans les droits de jouissance exclusifs des parties communes-, l'indemnité d'éviction à percevoir par le PRENEUR sera égale à l'intégralité des préjudices de toute nature à lui causer directement ou indirectement par ce refus et englobera notamment la valeur de l'ensemble du ou des fonds de commerce et/ou des activités exploités dans la Résidence dont dépendent les locaux y compris ceux qui seraient exploités par des ayants droit du PRENEUR (sous-locataire, mandataires etc.). Le BAILLEUR pouvant apporter la preuve que le préjudice est moindre. 3. Durée et prise d effet du bail Le présent bail est consenti pour une durée ferme de 9 ans minimum, 2

3 La prise d effet interviendra dans les 30 jours qui suivent la date d achèvement des travaux, soit le jour de la mise en exploitation, étant ici rappelé que Le PRENEUR intervient dans la fourniture et la pose du mobilier desdits Locaux Pour les baux signés postérieurement à la mise en exploitation, la date de prise d effet du bail sera le jour de l acte authentique. Cette durée initiale est ferme : le PRENEUR renonce à la faculté de résiliation triennale prévue par l article 3-1 du décret du 30 septembre 1953, et le BAILLEUR renonce à la faculté de reprise prévue par les articles 10, 13 et 15 dudit décret. La partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l autre par acte extra judiciaire au moins six mois avant l échéance du bail. 4. Destination Le preneur ne pourra exercer, dans les biens et droits immobiliers faisant l objet du présent contrat, qu une activité d hébergement à caractère para-hôtelier, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans le dit immeuble -pour des périodes de temps déterminées- avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle, tels que : le nettoyage régulier des locaux, la distribution de petits déjeuners, la fourniture de linge de maison, l'accueil- réception. Le PRENEUR s'engage auprès du BAILLEUR à offrir aux clients de la résidence, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations précitées, dans les conditions prévues par l'article 261 D-4-b du Code Général des Impôts et par l'instruction DGI 3-A-2-03 du 30 avril 2003 permettant l'assujettissement des loyers du présent bail à la TVA. Le BAILLEUR renonce expressément au bénéfice de la franchise en base prévue à l article 293 B du Code Général des Impôts. Il s engage, à cet effet, à exercer cette option lors de la souscription de la déclaration d existence prévue à l article du Code Général des Impôts, ainsi que par l envoi d une lettre recommandée à la Recette des Impôts dont il dépend, étant précisé qu il devra, par ailleurs, assumer toutes les obligations relatives aux assujettis à la TVA, et plus particulièrement à la souscription de la déclaration d existence précitée. 5. Charges et conditions Etat des lieux Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l état où ils se trouveront au jour de l entrée en jouissance étant précisé que ceux-ci sont en état neuf et meublés. Le PRENEUR laissera à la fin du bail les lieux loués en bon état de réparations locatives avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le PRENEUR aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité du BAILLEUR. En aucun cas, le BAILLEUR ne pourra réclamer au PRENEUR la remise en état neuf d origine. Il sera dressé un état des lieux contradictoire, tant mobilier qu immobilier, entre les parties à la fin du contrat. Mobilier Etat des lieux : Le BAILLEUR s'oblige à fournir à ses frais, l'équipement et l'ameublement des locaux loués tels que définis à 3

4 l'inventaire type annexé à l'acte d'acquisition. Un inventaire, approuvé par les parties, des meubles meublants et des accessoires d'équipement de cuisine et de salle de bains du BIEN faisant l'objet de la présente location demeure annexé au présent contrat. Renouvellement du mobilier : Le PRENEUR tiendra le mobilier de façon constante en parfait état de réparation locative et d entretien. Le BAILLEUR sera néanmoins tenu au remplacement du mobilier hors d usage dont le PRENEUR lui aura communiqué le descriptif. A cet effet, il mandate expressément et irrévocablement le PRENEUR afin de procéder en son nom et pour son compte au renouvellement du mobilier donné en location au titre des présentes et qui figure sur la liste en annexe du bail et de l acte d acquisition. Toutefois, le PRENEUR présentera au BAILLEUR deux devis pour approbation. Les factures des fournisseurs devront être impérativement libellées au nom du BAILLEUR, le mobilier renouvelé lui appartenant. Ce renouvellement devra être effectué dans des conditions normales et selon les standards du mobilier à renouveler. Enseigne Le PRENEUR pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d obtenir les autorisations administratives et de copropriété (le cas échéant). Assurance Le PRENEUR contractera auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant les risques inhérents à son activité professionnelle et son occupation des lieux, d'en payer ponctuellement les primes et de justifier du tout à première demande du BAILLEUR. Le BAILLEUR, en tant que propriétaire non occupant, contractera auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant : - les risques d'incendie, d'explosion, de vols, de vandalisme, de bris de glace, de dégâts des eaux, catastrophes naturelles et technologiques et le recours des voisins, - La responsabilité civile propriétaire d immeuble, - Les pertes de loyers dans l hypothèse où le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale de l immeuble désigné en tête du présent bail pour une raison ne relevant pas de son fait. Charges et Taxes Le PRENEUR acquittera le surplus des charges de copropriété non couvert par la participation du BAILLEUR ainsi qu'il sera vu ci-après, et, plus généralement, toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité) En ce qui concerne les charges de copropriété, il est toutefois précisé que toute dépense (hors celles ci-dessus) engagée par le BAILLEUR sans l'accord exprès du PRENEUR restera à la charge exclusive du BAILLEUR. De son côté, Le BAILLEUR conservera à sa charge les charges de copropriété usuelles, non récupérables (frais de syndic ) ainsi que les impôts et taxes des propriétaires loueurs (taxe foncière, taxe d enlèvement des ordures ménagères). Travaux Le PRENEUR entretiendra les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail. Le PRENEUR ne pourra faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit, (sauf ceux imposés par les normes de sécurité et le changement de réglementation), sans avoir reçu préalablement l'accord écrit du BAILLEUR. De son côté, le bailleur conservera à sa charge les travaux définis par l article 606 du Code Civil et y compris les travaux de : 4

5 - Ravalement et entretien de la façade, - Réparation ou remplacement des équipements techniques des parties communes, - Remplacement des organes de production de chauffage, d eau chaude et de climatisation, - Réfection de l étanchéité des murs, huisserie et toiture, - Maintien en conformité de tout nature du bien. Exploitation cession Le BAILLEUR autorise le PRENEUR à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l'exercice de son commerce et à céder son bail, à des cessionnaires notoirement solvables après en avoir informé le bailleur. Le BAILLEUR autorise le PRENEUR à sous-louer les locaux meublés objets du présent bail à tout sous-locataire exerçant les mêmes activités que le PRENEUR. Garantie de construction : Le BAILLEUR autorise le PRENEUR et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur, de toutes les garanties de vente et de construction telles que, par exemple, les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu également l'assurance "dommages-ouvrages". Dans ce cas, les indemnités versées seront encaissées par le PRENEUR qui aura la charge de faire exécuter les travaux. 7. Loyer Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA (au taux actuellement en vigueur), payable en numéraire. Elément du loyer Le loyer est assujetti à une T.V.A. au taux actuellement en vigueur de 5,5% pour les unités d habitation et 19.6% pour les parkings. En cas de modification du taux de la TVA, les loyers TTC seraient revus dans les mêmes proportions. LOYER TOTAL HT HT Il se décompose comme suit: N LOT APPT LOYER ANNUEL N LOT PARKING LOYER ANNUEL HT HT HT HT Paiement du loyer Le paiement du loyer s effectuera trimestriellement, à terme échu, dans les 10 premiers jours suivant le trimestre civil soit au plus tard le 10 janvier, 10 avril, 10 juillet et 10 octobre de chaque année. Afin notamment de faciliter la montée en charge de l exploitation, la rentrée du personnel et la mise en place de la signalétique, le PRENEUR bénéficiera d une franchise de loyer de deux mois à compter de la prise d effet du bail. Au cas où l acte d acquisition interviendrait postérieurement à la mise en exploitation de la résidence, la franchise de loyer stipulée au paragraphe précédent ainsi que le paiement du premier loyer seront reportés dans les même proportions. Tous les règlements auront lieu au domicile du BAILLEUR ou en tout autre endroit indiqué par lui. 5

6 Révision du loyer Le loyer sera révisé de plein droit, tous les trois ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l indice de Référence des Loyers (IRL) plafonnée à 1,50% par an. L'indice de référence étant entendu comme le dernier publié par l INSEE le jour de la prise d'effet du présent bail. Pour le cas où l indice choisi cesserait d être publié ou disparaîtrait à la fin du bail, les parties conviennent que les calculs seront établis en se référant à l indice destiné à remplacer celui disparu et en utilisant les coefficients de raccordement officiels ou officieux fournis par l INSEE Le BAILLEUR et le PRENEUR entendent soumettre le loyer du présent bail au régime de la TVA, par dérogation aux articles 293 B et suivants du Code Général des Impôts. 8. Condition suspensive Le présent bail commercial est consenti par le BAILLEUR sous condition suspensive de notification par le promoteur d un projet d acte de vente en l état futur d achèvement ne pouvant donner lieu à l application des dispositions de l article R du Code de la Construction et de l habitation. La seule signature de l acte de vente en l état futur d achèvement emportant constatation de la réalisation de la présente condition suspensive. 9. Mandats : Mandat de livraison : Afin de ne pas retarder la livraison des appartements, le BAILLEUR mandate expressément le PRENEUR aux fins de procéder à la livraison des biens immobiliers. De son côté, le PRENEUR s engage à transmettre au BAILLEUR un exemplaire du procès-verbal qui aurait été établi. Mandat de représentation aux assemblées générales : Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été accepté, le BAILLEUR donne mandat irrévocable au preneur de le représenter aux assemblées de copropriétaires. A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que le preneur lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l'intérêt commun du mandant et du mandataire, afin de conserver à l'immeuble sa destination. Le mandataire devra rendre compte de l'exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu'en cas de faute dans l'exercice de sa mission de mandataire. S'agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du BAILLEUR par le présent bail, le BAILLEUR pourra donner des instructions de vote impératives à son mandataire. Mandat de facturation : Au titre de ce bail, le BAILLEUR devrait émettre au PRENEUR les factures afférentes aux loyers. Néanmoins, et ce dans le but de faciliter le traitement de ces factures, la Loi autorise un mandataire, sur accord du mandant, à procéder à une auto-déclaration (article du Code Général des impôts). Ceci étant précisé, le BAILLEUR autorise le PRENEUR, à établir et à émettre en son nom et pour son compte les factures relatives aux loyers et ce, de façon annuelle. Le BAILLEUR conserve l entière responsabilité de la facturation et de ces conséquences au regard de la TVA. 10. Informations du Bailleur sur les risques naturels et technologiques Aux termes des dispositions de l article L du Code de l Environnement, le preneur à bail de biens immobiliers situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d Etat, est informé par le BAILLEUR de l existence des risques visés par ce plan ou ce décret. 6

7 Il résulte de l Arrêté numéro de Monsieur le Préfet du Rhône en date du 14 février 2006 que l Ensemble Immobilier dont dépendent les biens vendus objets des présentes sont situés dans le périmètre de plans de prévention des risques naturels prévisibles approuvés, (voir document joint en annexe «Etat des risques naturels et technologiques»). Le BAILLEUR déclare en outre que : - depuis qu il est propriétaire des biens objets du présent bail, ces derniers n ont subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d une indemnité en application de l article L ou L du Code des Assurances, - il n a pas été informé en application des dispositions de l article L du Code précité d un tel sinistre ayant affecté lesdits biens. 11. Clause résolutoire Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l'une des échéances, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée d'un mois, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. 12. Frais Les frais éventuels, relatifs au présent bail, seront à la charge du PRENEUR ; toutefois, si le BAILLEUR souhaite que le bail soit établi par acte authentique, il en assumera seul les frais. 13. Déclaration diverses Le Bailleur reconnait avoir reçu la notice d information concernant la résidence prévu aux articles L321-1 à L321-4 du Code du Tourisme. 14. Election de domicile Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile : - le BAILLEUR en son domicile ou en son siège social. - le PRENEUR en son siège social, 15. Attribution de juridiction Pour tout litige pouvant naître de l'interprétation ou de l'exécution des clauses du présent bail, il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation de l'immeuble loué. Fait à le En deux exemplaires originaux. LE BAILLEUR, LE PRENEUR, GROUPE CARDINAL Annexes : - Etat des risques naturels et technologiques - Liste du mobilier 7