Le Propriétaire. les locataires ouvrent les fenêtres en hiver et chauffent à 28 0 c

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1 F é v rier Volume 31, No 2 Depuis Since 1984 Le Propriétaire Le journal par excellence de l immobilier The number one real estate newspaper CONJOINT MARIÉ complètement protégé en cas de décès? On met souvent l'accent sur les risques en cas de décès sans testament d'un conjoint non marié ni uni civilement. Rappelonsle, les conjoints de fait, peu importe la durée de l'union ou même si vous avez des enfants ensemble, ne sont pas des successibles (héritiers potentiels) en vertu de la loi. Donc en cas de décès sans testament, un conjoint de fait n'héritera pas de son défunt conjoint. le conjoint marié, s'il n'a pas de testament, est-il réellement protégé? S uite à la pag e 9 Me Annie Lapointe L ESTIMATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE PAR LA RÉGIE EST CORRIGÉE SUITE À UNE RÉVISION Me Robert Soucy FICHIER GRATUIT POUR CALCULER VOS AUGMENTATIONS DE LOYER! 11 CAHIER SPÉCIAL «REVENDICATIONS ET ACTIONS» 10 2 le non-renouvellement du B A I L 4 L es faits La locatrice demande la fixation du loyer et la modification d une autre condition du bail. La locatrice demande à la Régie du logement de statuer sur la modification suivante: les frais d électricité du logement, incluant ceux pour le chauffage, doivent être assumés par la locataire. Le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation de loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements ont été produits au dossier. Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, à un loyer mensuel de 536,00$. Après calcul, l ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer est de 7,34$ par mois. les frais d électricité: arguments des parties Le mandataire de la locatrice explique que plusieurs locataires de l immeuble consomment de façon abusive l électricité. Malgré des avertissements émis demandant de ne pas laisser les fenêtres ouvertes en hiver, les locataires ne suivent pas les consignes. Plusieurs locataires chaufferaient même leur logement autour de 28 º Celsius. La locatrice présente une évaluation ainsi qu un mode de calcul pour la valeur relative des frais d électricité du logement de la locataire. Selon la preuve soumise, les frais d électricité de l immeuble de 40 logements s élèvent à ,14$ en De ce montant, la locatrice déduit les frais de consommation d électricité pour les aires communes (3 314,09 $) et aussi ceux pour l eau chaude (13 347,96$) puisque la locatrice continuera à les assumer. S uite à la pag e 1 6 les locataires ouvrent les fenêtres en hiver et chauffent à 28 0 c MO T D E L É D I T E U R soirées apq 5 6 travaux de fonds de prévoyance Besoin d un conseil juridique? notre service juridique composé d une équipe polyvalente, compétente et efficace est là pour vous! Poste-Publication convention Recevez votre journal par courriel à chaque mois, c est plus pratique et bon pour notre environnement! Suivez-nous you T ub e

2 2 Le Propriétaire LE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL POUR LA SOUS-LOCATION DEPUIS PLUS DE 12 MOIS: RÈGLES ET EXIGENCES Me Jean-Olivier Reed the non-renewal of the lease for subletting since more than 12 months rules and requirements Pour plusieurs, nous sommes dans la période de reconduction des baux. Malheureusement, les propriétaires n ont généralement pas la possibilité d envoyer un avis de non-reconduction du bail. En effet, sauf exception, les propriétaires doivent nécessairement passer par la résiliation du bail au moyen d un recours à la Régie du logement. Néanmoins, une exception apparaît à l article 1944 du Code civil du Québec et permet au propriétaire d envoyer un avis de non-reconduction du bail si le locataire sous-loue son logement pendant plus de 12 mois. À priori, cette procédure paraît simple mais dans la réalité, les exemples ne manquent pas et nous démontrent qu il y a plusieurs nuances à faire, plusieurs zones grises et de nombreuses situations permettant au locataire de rendre les circonstances moins évidentes qu elles n en paraissent et finalement permettent au locataire de convaincre les tribunaux qu il ne s agit pas de sous-location et rendre votre avis nul. Dans une décision de 2013 qui sera citée tout au long de ce texte, la Régie du logement nous donne un aperçu des critères qu elle doit prendre en compte pour décider si le locataire a sous-loué ou non son logement. Nous tenterons de vulgariser ces concepts pour vous permettre de les utiliser. Lorsqu on détermine s il y a souslocation, le principal outil du Régisseur sera l intention des parties. À ce titre, nous pouvons déjà vous suggérer de tout faire par écrit ou par courriel ce qui facilitera votre preuve en cas de version contradictoire. Il est aussi dit que le contrat de sous-location n a pas besoin d être écrit et il n est pas nécessaire non plus qu il soit écrit "sous-location" sur le document pour qu elle en soit une. Le juge regardera entre autres les déclarations, les circonstances et les agissements des parties. Il faut savoir que la jurisprudence confirme que le bail n exige pas l occupation du logement par le locataire lui- même mais les régisseurs considèrent qu il n'est pas raisonnable de laisser une locataire sous-louer son logement à son gré et à son rythme et imposer à la locatrice des locataires inconnus. Les juges devront donc faire la part des choses entre ces deux concepts. les circonstances et les témoignages seront une part importante de votre preuve À ce titre, la Régie du logement considère que le bail est signé par une personne et qu elle lui est attachée et en considération de la personne qui s'engage (locataire). En fait, selon eux, cet article vise à s'assurer que «l'engagement contractuel d'une locataire emporte habitation de sa part de façon soutenue et voulue.» De plus, la preuve du caractère consécutif des 12 mois requis n'est pas nécessairement requise et sera évaluée en fonction des circonstances de chaque cas. Nous pouvons donner des exemples frustrants tels que la locataire qui sous-loue 11 mois et prétend retourner sur les lieux pour une très courte période pour sous-louer à nouveau 11 mois. Aussi, il importe de considérer l'ensemble des faits, et d'en dégager l'intention du locataire, sa bonne foi et la finalité réelle de sa démarche. «La sous-location n'est qu'un outil légal mis à la disposition du locataire pour favoriser son maintien dans les lieux alors que des aléas ponctuels et/ou temporaires l'empêcheraient de jouir des lieux. Il faut donc que la locataire démontre que son intention de bénéficier de ce droit au maintien est réelle et ferme et que la sous-location ne constitue qu'un palliatif temporaire.» «Le Tribunal estime que le locataire a sous-loué l entièreté de son logement durant plus de douze mois. Le seul fait que le locataire ait conservé son domicile au logement, sans y demeurer, résider, habiter ou l occuper de façon factuelle, voire même de façon intermittente ou partielle, autrement que par des biens, ne suffit pas pour contrer cette conclusion.» Vous devez donc savoir finalement que la sous-location comme la cession ne se présume pas et la preuve, votre preuve, doit établir des faits précis qui permettent au tribunal de déterminer quelle a été la commune intention des parties afin de procéder à la qualification du contrat et finalement statuer sur la validité de votre avis. le propriétaire devra donc amasser au fil des mois, les preuves nécessaires afin de prouver qu il y a bien eu sous-location. par exemple: courriel du locataire, nom des sous-locataires présents ou passés et qui pourraient témoigner, les dates, les annonces du locataire dans les journaux ou sur internet et même si c est possible, une preuve de résidence de votre locataire à une autre adresse. Les circonstances et les témoignages seront une part importante de votre preuve. Aussi, «Si tant est que la locatrice ait toléré jusqu à consentir à ces souslocations multiples à travers le temps, le Tribunal ne pourrait en inférer qu elle a renoncé, même temporairement, à son droit de se prévaloir des prescriptions de l article 1944 du Code civil du Québec.» Finalement, la patience sera de mise dans certaines circonstances car cet avis ne pourra être envoyé qu au moment prévu pour la reconduction du bail. Par exemple: la période de 12 mois pourrait être atteinte en septembre 2014 mais vous devrez attendre en janvier 2015 pour l aviser Allyn c. Therrien et als Many of us are now in the lease renewal period. Unfortunately, the owners generally do not have the possibility to send a notice of non-renewal of the lease. Indeed, without exception, owners must necessarily proceed with the termination of the lease by means of an appeal to the Régie du logement. However, an exception appears in Section 1944 of the Civil Code of Quebec and allows the owner to send a notice of non-renewal of the lease if the tenant sublets his dwelling for more than 12 months. A priori this procedure seems simple but, in reality, there is no shortage of examples that show us that there are many nuances, several gray areas and many situations to be considered, allowing the tenant to make circumstances less obvious than they appear which eventually allow the tenant to convince the Courts that it does not concern subletting and therefore render your notice nul and void. In a 2013 decision that will be cited throughout this article the Régie du logement gives us a glimpse of the criteria it must take into account in deciding whether the tenant has sublet or not his housing. We will try to vulgarize these concepts to allow you to use them. In determining whether there is subletting, the main tool of the Director of the Régie will be the intention of the parties. As such, we can already advise you to do everything in writing or by which will facilitate your evidence in case of contradictory versions. C ontinued nex t pag e

3 Le Propriétaire 3 C ontinued from previous pag e It is also said that the sub-lease does not need to be written and it is also not necessary that there should be written sublease on the document for it to be one. The judge will look, among other things, to the statements, the circumstances and the actions of the parties. Be aware that the case law confirms that the lease does not require the occupancy of the dwelling by the tenant himself, but the Directors of the Régie think that it is not reasonable to allow a tenant to sublet his/her housing at his option and at his own pace and impose unknown tenants to the landlord. Consequently, judges will be required to distinguish between these two concepts. As such, the Rental Board considers that the lease is signed by a person and is attached to this person and in consideration of the person who commits him/herself, i.e. the tenant. In fact, according to them, this section aims to ensure that the contractual commitment of a residential tenant carries its share of the dwelling in a sustained and intended manner. In addition, evidence of the consecutive character of the 12 months required is not necessarily required and will be evaluated according to the circumstances of each case. We can give frustrating examples such as the one of a tenant who subleases for 11 months and claims to return to the premises for a very short period of time to sublet again for 11 months. Also, it is important to consider all of the facts, and to determine the intention of the tenant, his/her good faith and the real purpose of his approach. Subletting is only a legal tool available to the tenant to promote his tenure of the premises whenever occasional and/or temporary hazards prevent the enjoyment of the premises to him. This requires that the tenant demonstrates that his/her intention to benefit from this right to tenure of the premises is real and solid and that the sublease is only a temporary palliative. The Court thinks that the tenant has sublet the whole of his housing for more than twelve months. The fact that the tenant has kept his residential status at the dwelling, without living there, residing there, living in it or factually occupying it, even intermittently or in part, other than with his goods, is not enough to counter this conclusion. So you need to finally know that the sublease, just as the cession, is not presumed and that the evidence, your proof, must establish specific facts that allow the Court to determine what was the common intention of the parties in order to proceed with the qualification of the contract and eventually rule on the validity of your notice. The owner will therefore have to collect, during the months, the necessary evidence to prove that there really has been subletting. For instance: the tenant s , the names of past or present subtenants who could testify, the dates, the tenant s ads in newspapers or on the Internet and even, if possible, the proof of residence of your tenant at another address. The circumstances and testimonies will be an important part of your evidence. Also, If it has been established that the landlady has tolerated to allow these multiple sublets through time, the Court could infer that she gave up, even temporarily, her right to invoke the provisions of Section 1944 of the Civil Code of Quebec. Finally, patience will be required in certain circumstances as this notice can only be sent at the time scheduled for the renewal of the lease. For instance: the 12-month period could be reached by September 2014 but you have to wait until January 2015 to advise Allyn vs. Therrien et al. Archimède Réno RBQ, APCHQ, RÉNO-MAÎTRE ARES ÉLECTRIQUE MAITRE ÉLECTRICIEN nous sommes spécialisés en rénovations de cuisine, salle de bain, sous-sol et agrandissements En tant quʼentrepreneur général depuis plus de 10 ans nous avons développé une expertise diversifiée avec des employés triés sur le volet et des sous-traitants qualifiés. Tous nos projets sont livrés clefs en main incluant plomberie, électricité, peinture, etc Il me fera plaisir de vous rencontrer pour discuter de votre projet, Maurice Noel *entente spéciale aux membre APQ

4 L M M - Me Martin Messier LE PROPRIÉTAIRE 10720, St-Laurent, Montréal (Qc) H3L 2P7 Tél.: (514) Fax: (514) Mot de L Éditeur UN NOUVEAU SERVICE À VOTRE DISPOSITION: ÉVICTION RAPIDE Votre locataire ne paie pas son loyer. Vous n'avez pas le temps d'aller à la Régie du logement. Vous attendez, un mois, deux mois de plus avant de finalement vous déplacer à la Régie du logement pour introduire une demande en résiliation de bail en raison du retard dans le paiement du loyer. Afin de répondre à ce besoin, vous pourrez dès maintenant téléphoner, remplir le formulaire de demande électronique afin que nous puissions introduire pour vous la demande devant la Régie du logement. Sur réception de votre demande, un avocat vous téléphonera afin de valider vos instructions. La demande sera introduite à la Régie du logement la prochaine journée ouvrable. Cette demande sera signifiée par courrier recommandé à votre locataire ou par huissier selon vos instructions. Une version numérisée de la demande et des informations relatives à la signification seront disponibles de façon numérique. Ce service vous permettra donc d'agir rapidement en évitant les déplacements et les délais d'attente. Il sera offert à partir de 43.27$* plus taxes, plus les frais, soit les frais de la Régie du logement et les frais de signification. *selon le type d adhésion Volume 31, numéro 2 Février 2015 LE PROPRIÉTAIRE Éditeur Québec inc. Président directeur général Martin Messier Rédaction et mise en page Québec inc. Collaborateurs Me Martin A. Messier, avocat Me Robert Soucy, avocat Impressions Imprimeries Transcontinental Le contenu du journal Le Propriétaire ne peut être reproduit, en tout ou en partie, sans l autorisation écrite de l éditeur. La direction du journal ne peut être tenue responsable du contenu publicitaire et, de ce fait, peut, à sa discrétion, refuser toute publicité qu elle juge non conforme à sa politique rédactionnelle. La direction du journal ne peut se tenir responsable des erreurs ou omissions qui pourraient involontairement se glisser dans les pages du journal. Cependant, la direction se réserve le droit de corriger les erreurs d impression dans une édition ultérieure. Le Propriétaire est tiré à exemplaires, 12 fois par année. Note: le genre masculin est utilisé sans discrimination et dans le seul but d alléger le texte. Les renseignements contenus dans ce journal sont à titre informatif et constituent de l information générale pouvant ne pas s appliquer à votre situation précise. Ils ne doivent pas être interprétés comme pouvant remplacer des conseils spécifiques à votre situation; ceux qui les ont rédigés, ainsi que l Association des propriétaires du Québec, ne sauraient être tenus responsables de l usage qui en est fait. En cas de besoin, veuillez consulter un conseiller juridique qui saura vous guider en ayant toutes vos informations particulières en main. Dépôt légal Bibliothèque nationale du Québec Bibliothèque nationale du Canada ISBN L Association des Propriétaires du Québec Président Martin Messier Graphiste Alice Dornoy Surintendant: Jean Côté Service à la clientèle Me Martin A. Messier, avocat Me Robert Soucy, avocat Me Jean-Olivier Reed, avocat Me Kevin Lebeau, avocat Me Annie Lapointe, notaire Sylvie Lachance Estelle Fabre Andreea Evsei Carmen Ruiz Larissa Modo Bianca Radu Conseillers Germaine Régnier Gérald Leblanc Ginette Rivard Diane Gagnon Carmen Ruiz A NEW SERVICE AVAILABLE TO YOU: QUICK EVICTION Your tenant does not pay the rent. And you do not have the time to go to the Rental Board. You wait, one month, two months longer, before finally going to the Régie du logement to submit a request for termination of the lease because of the delay in the payment of the rent. Communiqué de presse augmentations de loyer 2015: santé, bonheur et maux de tête pour les propriétaires de logements locatifs! ' A ssociation des P roprié taires du Q ué b ec ( A P Q ) ré affirme q u' une fois de plus les proprié taires de log ements se sentent dé laissé s par le g ouvernement. ê me si l' é tude du G roupe R och e, vieille de plus de 1 0 ans, dé nonç ait dé jà la situa tion, le parc locatif est toujours en dé clin. " U ne fois de plus, l' A P Q est consterné e par le statu q uo du g ouvernement. D evant les incoh é rences de la loi, une mé th ode de calculs dé suè te q ui dé truit le parc locatif, le g ouvernement sè me la g rog ne ch ez tous les proprié taires q ué b é cois" selon M artin essier P ré sident. un formulaire simple en format excel pour mieux faire son calcul L ' A P Q met à la disposition de tous les proprié taires un formulaire en format E x cel pour q ue les proprié taires puissent calculer plus facilement leurs aug mentations et sauveg arder les donné es sur leur ordinateur. D ans cette g rille de calcul les proprié taires pourront é g alement calculer l' aug mentation q ui serait normalement req uise selon eux afin de mieux pouvoir né g ocier avec leurs clients, les locataires de log ement. S ans frais à ou C h aq ue anné e, ce sont des proprié taires dé sab usé s q ui dé couvrent avec effroi les aug mentations proposé es par la R é g ie du log ement. L a L oi pench e tellement du b ord des locataires q ue ces derniers peuvent refuser et demeurer dans le log ement alors q ue le proprié taire a toutes les preuves en main q u' il peut aug menter son log ement! L ' A ssociation des P roprié taires du Q ué b ec ( A P Q ) recommande une h ausse de 3 % en moy enne pour un log ement q ui n' a pas sub i de h ausses de tax es ou assurances et sans compter les travaux majeurs. L ' A P Q incite les proprié taires à ré clamer aux locataires la variation des tax es scolaires, municipales et des assurances. E n effet, la h ausse des aug mentations de loy er doit intervenir cette anné e. C ar si elle n' est pas ré clamé e en , elle sera perdue! A ucune entente possib le comme souh aité e par plusieurs proprié taires pour ré duire les h ausses de loy er et aider leurs locataires, le g ouvernement l' interdit! To meet this need, you can, from now on, call to complete the electronic form of the request so that we can introduce the request for you before the Rental Board. Upon receipt of your request a lawyer will call you to confirm your instructions. The request will be submitted to the Régie du logement on the next business day. This request will be delivered by registered mail to your tenant or by bailiff according to your instructions. A digitized version of the request and information about the delivery will be available digitally. This service will therefore allow you to act quickly by avoiding travel and waiting times. It will be offered from $43.27* plus taxes, plus fees, i.e. the fees of the Rental Board and the delivery service costs. * depending on the type of membership électricité 2.9 % gaz 12,1 % mazout 3.4 % entretien 0,7 % services 2.0 % gestion 1,1 % revenu net annuel 0.6 % réparations et travaux majeurs relatifs à tout l'immeuble 2.9% É g alement l' A P Q est my stifié e q u' il faille plus de 3 0 ans pour rentab iliser des travaux majeurs. " U n proprié taire aura refait son toit 2 ou 3 fois avant q ue le premier toit soit rentab ilisé. D evant une telle incoh é rence, l' A P Q ne peut q ue conclure à un manq ue de vision de nos é lus" selon M artin M essier. A vec un taux de 2. 9 % pour les travaux majeurs, soit $ d' aug mentation pour ch aq ue tranch e de $, il faudra plus de 3 4 ans pour ré cupé rer l' investissement! L ' A P Q recommande q ue les investissements soient rentab ilisé s sur 1 0 ans, soit 1 0 % par anné e.

5 Le Propriétaire 5 SOIRÉES APQ lundi le 16 février 2015: la fixation du prix du loyer et présentation devant la régie du logement Cette formation expliquera à travers d'exemples comment utiliser le formulaire de calcul de la Régie. Des explications seront fournies sur la manière de remplir le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer et aussi comment calculer l augmentation du loyer selon le règlement sur les critères de fixation du loyer. lundi le 30 mars 2015: sécurité incendie dans les immeubles locatifs Le service de protection et incendie de la ville de Montréal sera présent pour prévenir les risques d'incendie. Au cours de cette soirée, ce dernier sera chargé de dresser la liste des vérifications à effectuer et des préventions à apporter afin de réduire les risques d'incendie. G ratuit pour les memb res Argent et Or Communiquez avec nous pour les membres Bronze ou non-membres pour connaître les coûts Lieu: dans notre bureau de Montréal (10720 boulevard Saint-Laurent, Montréal, H3L 2P7) ou dans le confort de votre foyer par nos diffusions en direct Toutes nos conférences débutent à 19h (Accueil à partir de 18h30) Réservation requise Places limitées pour inscription: ou reservation@apq.org

6 86 Le Propriétaire TRAVAUX DE FONDS DE PRÉVOYANCE AVEC COTISATION SPÉCIALE: Le Tribunal confirme qu'un vote des copropriétaires n'est pas requis Me Kevin Lebeau ans un jugement récent D de la Cour du Québec, division des petites créances, lequel a jugé en même temps sept demandes distinctes de la part de copropriétaires contre leur syndicat de copropriété et son assureur 1, le Tribunal a reconfirmé le principe par lequel les décisions du syndicat sur des travaux majeurs de fonds de prévoyance et l'émission d'une cotisation spéciale afférente, ne doivent pas être adoptées au moyen d'un vote majoritaire de l'assemblée des copropriétaires. les prétentions des parties selon le tribunal Les sept copropriétaires d unités de copropriété divise dans un immeuble de 72 unités, contestent la décision du conseil d administration du Syndicat des copropriétaires d imposer une cotisation spéciale pour des travaux relatifs à la conservation et à l entretien de l immeuble et en demandent le remboursement. Ils poursuivent en même temps le syndicat et son assureur. Les copropriétaires plaident que cette cotisation est illégale puisqu elle, selon les copropriétaires, n'a pas été approuvée ni adoptée au budget par l assemblée générale des copropriétaires, tel que requis par la déclaration de copropriété et le Code civil du Québec (C.c.Q.). Le Syndicat soutient que les travaux exécutés sont urgents et relèvent de la compétence et des pouvoirs du conseil d administration et non de l assemblée des copropriétaires. Il est à noter que les copropriétaires ont accepté de se désister de leurs demandes respectives contre l'assureur du syndicat, chaque partie payant ses frais. les questions en litige selon le tribunal Selon le Tribunal, il fallait déterminer si la cotisation spéciale transmise aux demandeurs doit faire l objet d une approbation et d une adoption préalable par l assemblée générale des copropriétaires. Si oui, il doit également déterminer si le fait que la majorité des copropriétaires ont payé cette cotisation empêche les sept copropriétaires d'en réclamer le remboursement. les faits selon le tribunal L'immeuble est construit en 1981, et en 2007 le syndicat entreprend des travaux majeurs pour préserver la toiture et les murs extérieurs de l'immeuble. Le conseil d administration du Syndicat décide de procéder en deux phases. La deuxième phase des travaux et sa cotisation spéciale est contestée par un autre copropriétaire contre qui le syndicat réclame le paiement par une demande à la Cour du Québec. Le Tribunal donne raison au syndicat contre ce copropriétaire en première instance, laquelle décision est subséquemment confirmée par la Cour d'appel. 2 Dans le présent dossier, sept copropriétaires concernés par la première phase des travaux (reconstruction de certains murs et le remplacement d'une partie du toit) paient sous protêt au Syndicat la cotisation spéciale relative aux travaux et réclament le remboursement du paiement effectué. Le Tribunal comprend qu'avant l exécution des travaux de cette phase, les copropriétaires ne votent pas pour l attribution des contrats ni pour l approbation et l adoption d un budget s y rapportant, mais le conseil d administration du Syndicat tient une assemblée d information préalable au cours de laquelle a lieu un vote à main levée qui s avère favorable aux travaux et à la cotisation spéciale. Il y a également une deuxième réunion d'information peu de temps après. analyse Le Tribunal retient que la cotisation spéciale vise à défrayer les coûts des travaux majeurs de conservation et d'entretien de l'immeuble, et qu'il ne s'agit donc pas de travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes. Le Tribunal remarque que les copropriétaires soutiennent qu'un article de la déclaration de copropriété précise que l'assemblée des copropriétaires doit adopter le budget soumis par les administrateurs au moyen d'un vote majoritaire de l'assemblée des copropriétaires. Toutefois, le Tribunal remarque également qu'un autre article de la déclaration stipule qu'en cas de conflit entre les dispositions de la Loi et la déclaration de copropriété ou ses règlements adoptés en vertu de celle-ci, que les dispositions de la Loi priment. Le Tribunal rappelle aux parties que la disposition pertinente de la Loi actuellement en vigueur est l'article 1072 du Code civil du Québec, dont le premier alinéa se lit comme suit : Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.. S uite à la pag e suivante

7 Le Propriétaire 7 S uite de la pag e pré cé dente Le Tribunal partage l'opinion du juge de première instance dans le dossier visant la phase deux à l'effet que l'article 1072 C.c.Q. n'exige pas comme condition de forme la tenue d'un vote à l'occasion de la consultation de l'assemblée des copropriétaires sur le budget. Le Tribunal est donc d'avis que ce sont les administrateurs qui ont la responsabilité, la compétence et les pouvoirs de fixer la contribution des copropriétaires aux charges communes. Selon le Tribunal, à l'article 1072 C.c.Q., les termes «après consultation de l assemblée des copropriétaires» ne peuvent signifier «après la tenue d un vote de l assemblée des copropriétaires». Selon le Tribunal, l'assemblée des copropriétaires est appelée à exercer son pouvoir d'approbation sur d'autres sujets, notamment ceux visés par les articles 1097 et 1098 C.c.Q., mais elle n'est pas appelée à voter sur des travaux de fonds de prévoyance et d'une cotisation spéciale afférente. Ceci étant, le Tribunal confirme que le conseil d administration du Syndicat possède le pouvoir de contracter afin de faire exécuter les travaux, et d'émettre une cotisation spéciale si nécessaire, après avoir consulté les copropriétaires sur le budget des travaux, ce que le syndicat à fait à deux reprises. Toujours selon le Tribunal, l article 1072 C.c.Q. prévaut sur toute disposition contraire de la déclaration de copropriété, et le conseil d administration du Syndicat a le pouvoir nécessaire de décider de l exécution des travaux de conservation, de réparation et d entretien de l immeuble et fixe la contribution des copropriétaires aux charges qui en découlent. Le Tribunal est également d'avis que le fait que la vaste majorité des copropriétaires ont payé la cotisation spéciale que contestent les demandeurs, constitue, en droit, une confirmation des gestes posés par le conseil d administration du Syndicat. Conséquemment, déclare que les demandeurs sont forclos de remettre en question la validité ou la légalité des contrats accordés et de la cotisation spéciale qui en découle. Pour ces motifs le Tribunal a donc rejeté les demandes des copropriétaires. Il a exercé en même temps sa discrétion et n'a pas condamné les copropriétaires au paiement des frais judiciaires de la cause. Pour toute question sur le sujet, ou sur le droit immobilier, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière Q C C Q Q C C Q ( C our du Q ué b ec) et Q C C A ( C our d' appel) EMERGENCY FUND WORKS WITH SPECIAL CONTRIBUTION: The Court confirmed that a vote from the co-owners is not required In a recent judgement of the Court of Quebec, Small Claims Division, which rendered a simultaneous decision on seven separate requests from co-owners against their co-ownership syndicate and its insurance company 1, the Court reaffirmed the principle by which decisions of the syndicate on major work from the contingency funds and the issuance of a special contribution levied, should not be adopted by a majority vote of the assembly of co-owners. the claims of the parties according to the court The seven co-owners of divided condominium units in a building of 72 units challenge the decision of the Board of Directors of the Syndicate of the co-owners to impose a special contribution for work relating to the conservation and maintenance of the building and seek reimbursement of it. They also take legal action against the syndicate and its insurer. The co-owners argue that the contribution is illegal because, according to the co-owners, it has not been approved or adopted in the budget by the general assembly of the co-owners, as required by the declaration of co-ownership and the Civil Code of Quebec (C.c.Q.). The Syndicate argues that the work performed is urgent and falls under the jurisdiction and powers of the Board of Directors, and not of the assembly of co-owners. It should be noted that the coowners have agreed to withdraw their respective claims against the insurer of the syndicate, each party is paying its own expenses. issues in litigation according to the court According to the Court it had to be determined whether the special levy notified to the applicants must be subject to approval and prior adoption by the general assembly of the coowners. If so, it must also determine decisions of the syndicate on major work should not Be adopted By a majority vote of the assembly of co-owners whether the fact that the majority of co-owners have paid this fee prevents the seven co-owners of claim reimbursement. the facts according to the court The dwelling was built in 1981, and in 2007 the syndicate undertakes major work to preserve the roof and the exterior walls of the building. The Board of Directors of the Syndicate decided to proceed in two phases. The second phase of the work and its special contribution is challenged by another co-owner against whom the syndicate is demanding payment by a request to the Court of Quebec. The Court ruled in favour of the syndicate against this co-owner in the first instance, a decision which was subsequently upheld by the Court of Appeal 2. In this case, seven co-owners affected by the first phase of the work (reconstruction of some walls and the replacement of part of the roof) pay under protest to the Syndicate the special levy on the work and claim reimbursement of the payment made. The Court understands that, prior to the execution of the works of this phase, the co-owners do not vote for the awarding of the contracts or for the approval and adoption of a budget thereto, but the Board of Directors of the Syndicate held a preliminary information meeting at which was held a show of hands, which was favourable to the work and the special contribution. There was also a second briefing shortly after. analysis The Court finds that the special contribution is meant to defray the costs of major conservation works and maintenance of the building, and that therefore this is not work for the alteration, enlargement or improvement of the common portions. The Court notes that the co-owners claim that a section of the declaration of co-ownership specifies that the assembly of co-owners must adopt the budget submitted by the directors by means of a majority vote of the assembly of the co-owners. However, the Court also notes that another article of the declaration stipulates that in case of conflict between the provisions of the Act and the declaration of co-ownership or of its regulations made under it, that then the provisions of the Act prevail. The Court reminds the parties that the relevant provision of the Act currently in force is Section 1072 of the Civil Code of Quebec, of which the first paragraph reads as follows: Each year, the Board of Directors, after consultation with the general meeting of the co-owners, fixes their contribution for common expenses, after determining the sums required to meet the expenses arising from the co-ownership and the operation of the immovable, and the amounts to be paid into the contingency fund.... C ontinued pag e 2 0

8 8 Le Propriétaire Married spouse: completely protected in case of death? Me Annie Lapointe e often focus W on the risks in the event of death without a will, of a spouse who is not married or living in civil union. Remember, common law spouses, regardless of the duration of their union, or even if you have children together, are not successors (potential heirs) under the law. So, in case of death without a will, a common law spouse does not inherit from his/her deceased partner. Is the married spouse really protected if he/she has no will? He/she is not fully protected because, in the absence of a will, it is the law that provides for what happens to the estate. The law provides that, in case of death, it is only in the absence of children, parents, siblings or their children in the first degree that the married or civil-union spouse receives the entire estate 1. So, if you have children, they would receive two-thirds (2/3) of your estate and your spouse, only one third. If the deceased has no children, it is still one-third (1/3) of his estate that will be devoted to his parents, the rest to the married or civil-union spouse. In the absence of testamentary planning, this can put the surviving spouse in a predicament in which he finds himself as a co-owner with his/her child. The surviving parent cannot, either, do what he wants with the property that his minor child has received. He becomes the guardian of it. Indeed, the administrator, whether he be the guardian or the executor of the estate, cannot, under the law, unless a will rules him out, acquire property that he administers for the child. For instance, your spouse could end up as the co-owner of the family residence with your 10 year-old son. To sell the house, mortgage it or even buy out your son, your spouse must submit a legal request to the Court for authorization to proceed, also because it is a good of the child that exceeds the value of $25,000. These procedures represent a significant cost in time and money. For example, in a judgement 2 where the grandmother is the executor of the estate and the mother, guardian of her minor child, one attempts to sell a building. The liquidator does not have the authority to proceed with such a sale. He must therefore seek judicial authorization. However, the judge comes to the conclusion that, according to the law, to contract a substantial loan in relation to the minor's assets, causing the final division of the property of a minor undivided, or to dispose of a building, the guardian must be allowed to do so, if the value of the property exceeds $25,000, by the Court, upon advice of the tutorship council 3. In this case, the liquidator cannot obtain the consent of the minor heir to sell the building. The liquidator must obtain the consent of the guardian who must request authorization from the Court, which seeks the advice of the family council (Section 213 of the C.c.Q.). Thus, the Court rejected the request and ordered the establishment of a tutorship council. It is desirable to consider these possibilities and prepare a will in order to avoid hassles to people who are dear to you. 1 ) S ection 6 7 1, C ivil C ode of Q ueb ec. 2 ) F. L. ( E state of) vs. Q ueb ec ( P ub lic C urator), Q C C S ( C anl II) 3 ) B ased on S ection 2 1 3, C ivil C ode of Q ueb ec.

9 Le Propriétaire 9 Suite de la page couverture conjoint marié: complètement protégé en cas de décès? Il ne s'agit pas d'une protection intégrale, car en l'absence d'un testament, c'est la loi qui prévoit ce qui advient de la succession. La loi prévoit qu'en cas de décès, c'est seulement à défaut d'enfant, de père et mère, frères et sœurs ou leurs enfants au premier degré que le conjoint marié ou uni civilement récoltera la totalité de la succession 1. Ainsi, si vous avez des enfants, ceux-ci récolteraient les deux tiers (2/3) de votre succession et votre époux, seulement le tiers. Si le défunt n'a pas d'enfant, c'est tout de même le tiers (1/3) de sa succession qui sera dévolue à ses parents, le reste au conjoint marié ou uni civilement. En l'absence d'une planification testamentaire, cela peut mettre le conjoint survivant dans une fâcheuse situation, dans laquelle il se voit copropriétaire avec son enfant. Le parent survivant ne peut, non plus, faire ce qu'il veut des biens que son enfant mineur a reçus. Il en devient le tuteur. En effet, l'administrateur, qu'il soit tuteur ou liquidateur de la succession, ne peut en vertu de la loi, sauf si un testament vient l'exclure, acquérir un bien qu'il administre pour l'enfant. Par exemple, votre conjoint pourrait se retrouver copropriétaire de la résidence familiale avec votre fils âgé de 10 ans. Pour vendre la maison, l hypothéquer ou même racheter la part de votre fils, votre conjoint devra présenter une demande judiciaire au tribunal afin d obtenir l autorisation de procéder, aussi parce qu'il s'agit d'un bien de l'enfant qui excède la valeur de $. Ces procédures représentent un coût important en temps et en argent. Par exemple, dans un jugement 2 où la grand-mère se retrouve liquidatrice de la succession et la mère, tutrice de son enfant mineur, on tente de vendre un immeuble. Le liquidateur n'a pas les pouvoirs afin de procéder à une telle vente, il doit donc demander une autorisation judiciaire. Toutefois, le juge en vient à la conclusion selon la loi, pour contracter un emprunt important eu égard au patrimoine du mineur, de provoquer le partage définitif des immeubles d'un mineur indivisaire, d'aliéner un immeuble, le tuteur doit être autorisé, si la valeur du bien excède $, par le tribunal, qui sollicite l'avis du conseil de tutelle 3. «Dans le présent cas, la liquidatrice ne peut pas obtenir l'autorisation de l'héritier mineur afin de vendre l'immeuble. La liquidatrice doit obtenir l'accord du tuteur qui devra demander l'autorisation du Tribunal, lequel sollicite l'avis du conseil de famille (Art. 213 C.c.Q.).» Ainsi, le tribunal rejette la demande et ordonne la constitution d'un conseil de tutelle. Il est souhaitable de penser à ces éventualités et préparer un testament afin d'éviter des tracas aux personnes qui vous sont chères. 1 ) A rticle 6 7 1, C ode civil du Q ué b ec. 2 ) F. L. ( S uccession de) c. Q ué b ec ( C urateur pub lic), Q C C S ( C anl II) 3 ) S e b asant sur l' article 2 1 3, C ode civil du Q ué b ec. Économies garanties et aucun coût initial ThermStopper PLUS est un système avancé de gestion des chaudières pour le chauffage central, qui utilise une rétroaction active provenant en temps réel de ses capteurs, conjointement avec un logiciel d autoapprentissage adaptatif. ThermStopper PLUS pourrait permettre aux entreprises pour lesquelles la consommation d électricité constitue des frais généraux importants de réaliser des réductions considérables du carburant consommé (et des gaz à effet de serre produits), sans avoir besoin d investir dans un équipement haute technologie coûteux ou des appareils de rechange. ThermStopper PLUS, la solution économique de la réduction des émissions et de la lutte contre le gaspillage de carburant. Technologie intelligente Économies garanties Incitatifs des services publics Partenariats avec les services publics Réduction des émissions de carbone JOIGNEZ-VOUS AUX ENTREPRISES SUIVANTES QUI FONT CONFIANCE À LA TECHNOLOGIE INTELLIGENTE.: Kawartha Dairy Campeau Building St-François de Salle Church City of Newmarket Holiday Inns City of Barrie Grey Bruce School Board Distribué exclusivement en Amérique du Nord par : Économies garanties grâce à la technologie intelligente canadianenergysavings.com (sans frais)

10 10 Cahier Spécial Toute l'équipe de l'apq tient à vous remercier de votre appui et de votre implication dans toutes les activités de l'association des Propriétaires du Québec (APQ). Depuis plus de 30 ans, nous nous efforçons de vous offrir non seulement les meilleurs services mais également ceux d'avant-garde qui répondent à vos besoins. C'est ensemble que nous changerons les choses! Martin Messier, Président REVENDICATIONS 2014 GOUVERNEMENTALES Rencontre avec Monsieur Maxime Girard, Attaché politique du Ministre Moreau, responsable de l Habitation, et Monsieur Jean Rousselle, Député libéral responsable de l'habitation. Société d'habitation du Québec (SHQ), Mémoire présenté dans le cadre du «Dialogue social» instauré par la Commission de révision permanente des programmes. Rencontre avec Madame Carole Poirier, députée Parti Québécois. Rencontre avec Monsieur Jean Rousselle, partie d'opposition, Député libéral responsable de l'habitation. Commentaires concernant le projet de règlement modifiant le Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l'avis au nouveau locataire. Diverses rencontres avec de élus municipaux et des représentant de la Régie du Logement. COMMUNIQUÉS & MÉDIAS 16 Décembre 2014 : Enquête SCHL - Automne 2014 : : L'Association des propriétaires du Québec (APQ) est plus que jamais inquiète de la tournure que prend le marché locatif de l'habitation 12 Décembre 2014 : L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) déclare la guerre aux mauvais payeurs : Avis de recherche sur Facebook 26 Novembre 2014 : Conférence sur les perspectives du marché de l'habitation de la SCHL : les propriétaires d'immeubles locatifs résidentiels en péril! 26 Novebre 2014 : APQ : Un nouveau formulaire du bail est adopté, mais à quand une réforme du droit locatif? 23 Octobre 2014 : Des zombies à la Régie du logement : Une situation qui manque de sérieux sur un problème grave pour la vie des locataires et des propriétaires 10 Octobre 2014 : Réduction des délais à la Régie du Logement : L'APQ constate que le gouvernement veut agir! 24 Septembre 2014 : Rapport Régie du logement : : L'APQ constate qu'il y a encore des problèmes importants dans les délais et la Régie du logement n'a pas reçue de ressources supplémentaires dont elle a besoin 24 Septembre 2014 : En réponse au Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), l'association des propriétaires du Québec (APQ) soutient qu'aucun locataire n'est mis à la rue! 24 Septembre 2014 : En réponse aux associations de locataires: Ce n'est pas le prix des logements qui est problématique, c'est l'aide à la personne qui est déficitaire! 18 septembre 2014 : Régie du logement : L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) n'est pas étonnée du rapport du Protecteur du citoyen Association des Propriétaires du Québec (APQ) Défendre les droits et les intérêts des propriétaires depuis septembre 2014 : Projet de loi 190 : L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) se réjouit que ce projet ne soit pas adopté et sera présente pour tout autre projet du genre 09 septembre 2014 : En réponse aux associations de locataires: Le prix des logements au Québec demeure le plus bas au Canada 05 septembre 2014 : APQ - Concours photo du logement le plus sale : Et le gagnant est juillet 2014 : Subvention coupée à la Ville de Montréal: Les propriétaires de logements placés dans une situation impossible 2 juillet 2014 : Un nombre record de logements insalubres lors des déménagements cette année 28 juin 2014 : Toujours présente pour vous les 27, 28, 29, 30 juin ainsi que le 1er et 2 juillet! 27 juin 2014 : Déménagements - Logements : L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) règle vos malheurs 25 juin 2014 : Logements: L'APQ soutient qu'il faut changer la loi 11 juin 2014 : APQ - Rapport locatif : Le taux d'inoccupation dans les logements toujours aussi élevé, ce qui inquiète les propriétaires 4 juin 2014 : Il faut croire que la relance économique passe par les propriétaires de logements locatifs 27 mai 2014 : APQ : Un projet de loi discriminatoire envers les propriétaires et sans fondement! 4 avril 2014 : Nos chefs sur les bancs d'école de l'apq: l'association des Propriétaires du Québec (APQ) invite les chefs à venir à leur école de formation sur l'immobilier locatif résidentiel québécois 29 janvier 2014 : Le retard du compte de taxes à Montréal n'affecte pas que les locataires mais les propriétaires de logements locatifs aussi 24 janvier 2014 : APQ - Augmentations de loyer 2014 : : Une mauvaise nouvelle qui revient tous les ans, à quand le changement tant attendu? C est avec fierté et au nom de tous les propriétaires que les porteparoles de l'apq ont commenté la majorité de ces dossiers. Merci de votre soutien! ÉVÉNEMENTS 30 ANS À VOS CÔTÉS! Concours photo du déménagement au Québec: Comment est votre logement après le départ du locataire? Partagez avec nous votre départ du locataire en photo. Envoyez-nous votre photo d'un de vos appartements entre 2 locataires. Vu le succès connu en 2014, le concours est reconduit jusqu'au 31 août 2015 et courez la chance de gagner un Apple ipad (valeur de 500$) en recevant le plus de votes pour votre photo (jusqu'au 31 août 2015).

11 MERCI À NOS COMMANDITAIRES POUR LEUR SOUTIEN Augmentation de loyer abusive: L APQ remet les pendules à l heure! L Association des Propriétaires du Québec (APQ) tient à remettre les pendules à l heure suite aux propos du RCLALQ. Selon l'enquête de l'automne 2014 de la SCHL, les loyers ont seulement augmenté de 2.1% et le loyer moyen se situe à 729$. Les loyers au Québec sont les plus bas au Canada et de loin sachant que Vancouver se classe 2e ville la moins abordable au monde. La Régie du logement annonce des estimations d'augmentations chaque année mais ce ne sont que des estimations et le propriétaire doit faire ses propres calculs. "Pour 2014, ce n'est pas 0.8% pour un logement non chauffé qu'il faut prendre mais bien la hausse des assurances subies, la hausse de taxes municipales et scolaires qui sont transférables à 100% au locataire, sans compter les travaux majeurs, l'entretien,..." selon Martin Messier, président de l'apq. Et là encore les propriétaires, qui vivent avec une méthode désuète, doivent envoyer et attendre la réponse de son locataire. Rappelons que le locataire peut refuser et rester dans le logement alors que le propriétaire demande l'augmentation à laquelle il a droit! Si les deux parties ne s'entendent pas, ce sera à ce même propriétaire d'ouvrir un dossier à la Régie du logement pour fixation de loyer et de justifier ses dépenses. Selon le rapport annuel de la Régie du logement, 4927 causes ont été introduites pour fixation de loyer. On ne peut donc pas crier au loup et déclarer que 9 personnes sur 10 ont reçu des augmentations abusives! "Pour finir, nous tenons à préciser que de nombreux propriétaires n'augmentent pas leur loyer comme ils auraient le droit car ils ne veulent pas perdre leurs locataires. Et les sommes non-réclamées en 2015 pour 2014 seront perdues!" d'ajouter l'apq. l'apq met gratuitement à votre disposition un fichier excel pour calculer vos augmentations. Mieux que le formulaire de la Régie du logement car vous pouvez enregistrer vos données sur votre ordinateur. vous pouvez aussi imprimer directement les avis de modification au bail. dans cette grille de calcul les propriétaires pourront également calculer l'augmentation qui serait normalement requise selon eux afin de mieux pouvoir négocier avec leurs clients, les locataires de logement. sans frais à ou par téléphone au

12 12 Annuaire de nos fournisseurs professionnels catégories Agence de location Analyse de sol Annonces de location Appareils ménagers Armoires de cuisine Assurances Avocats Baignoires Balcon Béton Chauffe-eau Chauffage Climatisation Gaz Conciergerie Construction Rénovation Courtiers immobiliers Couvreurs Décontamination Détective privé Drainage Ébénisterie Électricité Entrepreneur général Entretien ménager Évaluateurs Exterminateur Financement alternatif Formation en immobilier Génératrice Gestion d'appels Gestion Immobilière Huissiers de justice Hypothèque Ingénierie Impôts fiscalité Impression Insonorisation Inspection Bâtiments Maçonnerie Nettoyage de conduits Odotrack Peinture Plancher Plomberie Portes et fenêtres Protection Incendie Réparation Téléphones mobiles Traitement des eaux Travaux en hauteur 1. AGENCE DE LOCATION Josué (Joshua) Ponce Tél.: (514) Évaluation du prix de location - Prise de photos du logement de l immeuble et du secteur - Publicité sur internet ou journal - Enquêtes sur les locataires éventuels - Rédaction du bail/ Aide PLUS 5% de rabais applicable sur une deuxième location, PLUS 10% de rabais pour le troisième logement et plus, pour le même logement ou un autre, dans l année du premier contrat de location. (Cette offre peut prendre fin ou être modifiée sans préavis) WILLIAM CONTE POUR WILLIAM CONTE INC. Courtier Immobilier, Groupe Sutton Synergie de l Est Inc. Tel : (514) wconte@sutton.com -Service professionnel de location de logement -Residentiel et commercial -l Ile de Montreal, Laval et Rive Nord On s occupe de a a z, placer les annonces, prise de rendez vous, faire les visites, enquête complète sur l application et rédaction du bail + annexes nécessaires affiches des annonces sur plus de 20 sites internet plus sur notre site -Service de réponses 24heures 7 jours sur 7 2. ANALYSE DE SOL Physis Environnement Inc. François Munger, chimiste chargé de projets Tél.: (514) info@physisenvironnement.com - Spécialiste en Environnement - Évaluation environnementale de site - Phases 1 et 2 - Décontamination de terrains - Test de sols - Enlèvement de réservoirs de mazout - Rapport environnemental 3. ANNONCES DE LOCATION Recherchedelogement.com est un site d annonces classées en immobilier: - Système de recherche efficace - Pour les annonceurs: vous pouvez diffuser vos annonces incluant des images, des fichiers ou des visites virtuelles. - Pour les abonnés: vous pouvez sauvegarder vos annonces favorites et obtenir des notifications lorsque des annonces correspondant à vos recherches sont ajoutées. 4. APPAREILS MÉNAGERS Debsel Inc Poirier, St-Laurent, Qc Tél. : (514) Sans frais: hwallace@debsel.com - Distributeur d appareils électroménagers, électroniques et d ameublement -Nous offrons toutes les marques majeures 5. ARMOIRES DE CUISINE Armoires à Super Prix 5500 rue Chapleau Montréal, Qc Tél.: (514) info@armoiresasuperprix.com - Fabricant d armoires de cuisine pour tous les budgets depuis plus de 45 ans - Financement disponible - Notre devise: meilleure qualité au meilleur prix - Licence RBQ: delcraft inc. Armoires de cuisine et salles de bain Tél.: (514) Tél.: (450) Télec.: (450) info@delcraft.ca - Fabricant depuis Membre APCHQ - RBQ % de rabais aux membres APQ 6. ASSURANCES AssurExperts Pierre Auchu inc 750, 16ème Avenue, bureau 2, Montréal (QC) H1B 3M7 T.: (514) F.: (514) Cell.: (514) paa001@videotron.ca - Cabinet en assurance de dommages - Spécialiste en assurance commerciale pour: Immeubles à logements (7 unités et plus), Immeubles en copropriété, Immeubles à occupation commerciale et industrielle - Manufacturiers et grossistes - Soumissions gratuites et compétitives La Personnelle Assurances générales Tél.: (514) Sans frais: Assurance habitation, autos - Assurance des entreprises et assurance des immeubles à revenus - Réduction pour les membres de l APQ Services financiers Chalifoux Mathieu Chalifoux, Conseiller en sécurité financière Tél.: (514) mathieu@sfchalifoux.ca - Assurance partnership - Assurance prêt commercial - Assurance collective (10 employés et +) - Bonification, patrimoine et succession - Compagnie de gestion, stratégie fiscale 15 assureurs vies membres Assuris 7. AVOCATS Messier, Soucy, avocats Tél.: (514) Spécialisés dans les domaines de droit suivants: - Relations locateur - locataire - Résidentiel et commercial - Immobilier - Bail commercial - Régie du logement. 8. BAIGNOIRES Bain Magique St-Jean Caroline Ouellette, gérante Tél.: (450) S/f: ouellette.a@videotron.ca - Prix «Choix du consommateur» depuis Revêtement de bain, mur et douche en acrylique - Installation complète en une seule journée - Nous comptons plus d un million d installations depuis Estimation gratuite Bain Miracle Montréal Tél.: (514) bainmiracle montreal@live.fr - Revêtements acrylique pour baignoires, murs, douches - Installation rapide effectuée par des techniciens spécialisés - Prix compétitifs Escomptes aux membres de l APQ 9. BALCON (RAMPES ET ESCALIERS) Fibrobalcon Inc Claude Lacasse, Propriétaire Tél.: (514) Autre: (514) clacasse@fibrobalcon.com - Fabrication et installation - Fascia et soffites en aluminium - Plancher et marches en fibre de verre - Escaliers en aluminium - Rampes en aluminium Jules Gagné Métal inc. Tél.: (514) julesgagnemetal@qc.aira.com - Résidentiel, commercial, industriel - Fer ornemental et aluminium - Réparation de rampes et escaliers - Grillage - Balcon en fibre de verre - Licence RBQ: BÉTON Fissures-Rénove-inc (514) RBQ fissures-renove-inc@hotmail.com - Réparation fondation fissures - Mini-excavation - Drain français - Démolition béton - Aménagement paysager - Ouvrage de béton - Décontamination pyrite 11. CHAUFFE-EAU HydroSolution Annie Beaudoin, representante Tél.: (514) poste 4281 Cell.: (514) abeaudoin@hydrosolution.com -Le leader en chauffe-eau depuis 55 ans -Vente / Location / Réparation -Service 24/7 -Chauffe-eau Ultra-Cascade, exclusif à HydroSolution Leaupro Tél.: (24h) vente@leaupro.ca -Spécialiste pour les chauffe-eau - Une qualité insurpassée - Des produits hautement performants et bons pour l environnement 12. CHAUFFAGE CLIMATISATION GAZ Joseph Elie Ltée Petro-Canada JEL Tél.: (514) Réduction spéciale pour les membres - NOUVEAU: test efficacité énergétique pour vos appareils de chauffage - Produits homologués «Energy Star» - Réservoirs environnementaux - Nettoyage de conduits de ventilation MST Climatisation 525 Boul Ford, Suite 100, Chateauguay (Québec) J6J 4Z2 Téléphone : (514) info@mst-clim.com - Compagnie en Climatisation, chauffage, ventilation - Conversion de système, nettoyage de conduit - Couvre toute la région métropolitaine Membre : RBQ, Cetaf, APCHQ 13. CONCIERGERIE Multi Services Président Étienne Fortin Tél.: (438) multiservicesef@yahoo.ca - Conciergerie volante - Réparation Interieur/Exterieur -Urgence 24/7 14. CONSTRUCTION RÉNOVATION Construction GS BOLDUC Inc. Tél.: (450) Cell.: (514) duclob54@hotmail.com - Rénovation générale, résidentielle, commerciale - Nettoyage après le sinistre (feu, eau) - Plafonds suspendu insonorisant, salle de bain, plancher, balcon, rampe, gypse, joint - Service de démolition intérieur, extérieur.

13 Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause! Construction Seni inc. Entrepreneur général Constructions Neuves -Rénovation Résidentiel et commercial -Balcons en fibre de verre et en planche -Rénovation après sinistre -Cuisine et salle de bain RBQ Dupré Construction inc Maxime Dupré Tél: (514) Résidentiel / Commercial / Industriel - Rénovation générale - Charpente / Toiture / Maçonnerie - Condo / Maison neuve 10% de rabais pour les membres RBQ Lefebvre & Benoit - Matériaux de construction - Prix & Service exclusif aux membres de l APQ Les Réalisations François Laprise Inc François Laprise Cell.: (514) franc77@videotron.ca - Travaux intérieur et extérieur / Interior and exterior works - Fer forgé, patio, brique et béton / Whrought iron, patio, brick and concrete - Revêtement à l epoxy (Plancher de béton, structure d acier) / Epoxy revetment (concrete floor, metal structure) - Menuiserie et rénovation / Caprenty and renovation - RBQ, APCHQ, Visa/MasterCard Les Rénovations Ray Angers Inc. À votre service depuis 1981 Tél : ray.angers.info@videotron.ca - Commercial et résidentiel - Portes, porte patio et fenêtres - Balcon, rampe et revêtement extérieur -Spécialiste en Fenestration et Rénovations intérieur Reno-Construct Lessard S. Inc Tél.: (514) internul@videotron.ca - Rénovation intérieur - Cuisine - Salle de bain - Sous-sol 15. COURTIERS IMMOBILIERS BlocDirect inc. Sylvain Ross Sans frais: sylvain.ross@blocdirect.com - Nous vendons uniquement des immeubles à revenus! - Plus de 220 millions vendus! - Plus de 750 dossiers actualisée! - Bâtisseur de fortune, et ce, depuis 25 ans! - Gratuit, suivez la valeur de votre immeuble! Claudya Généreux REMAX Alliance claudyagenereux.com Courtier immobilier d expérience spécialisé dans les 2plex, 3plex, 4plex et 5plex. Besoin urgent d immeubles à revenus dans secteurs suivants : Rosemont, Villeray, Hochelaga, Ville-Marie, Verdun, LaSalle, Ville-Émard. Multi Immo Gisèle Auger Gisèle Auger - Courtier immobilier agréé Tél.: (514) Autre : (514) info@multiimmo.ca - Vente - Achat - Champs d expertise : Immeubles à revenus - Professionnalisme - Service clé en main 16. COUVREURS Couvertures Lachenaie inc. Marc Quenneville, représentant Tél.: (450) Sans frais: info@couvertureslachenaie.com - Spécialiste des toits plats - Réfection, réparation, entretien - Recouvrement toiture neuve - Résidentiel, commercial, industriel - Depuis 20 ans, grande région métropolitaine - Membre AMCQ - Recommandée CAA Habitation - RBQ: Excellente Toiture 235, Médard-Hébert, La Prairie Tél.: (450) (514) Toiture à membrane TPO - Travail garanti, estimation gratuite - Résidentiel, commercial, industriel - Licence RBQ: % d escompte pour membre APQ René Perron Ltée 9150 Pascal Gagnon, St-Léonard, H1P 2X4 Tél.: (514) , Fax.: (514) info@perroncouvreurs.com Gagnant du prix Choix Excellence du Consommateur 2011, 2012, 2013 et Depuis 1924 / Maîtres Couvreurs Perron - L entreprise qui refait le plus de toitures au Québec; toits blancs, toits verts, TPO, conventionnels, bardeaux. - Résidentiel, Commercial, Industriel. - Tous genres de bâtiments de la maison au gratte-ciel - Prix compétitif et remise de garantie - RBQ: Toiture Nouvelle Génération Tél: (514) Gatineau - Ottawa toiturengeneration@yahoo.ca - Spécialiste en toit blanc TPO - Bardeaux de fibre de verre pour les secteurs résidentiel, commercial et industriel. 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DÉTECTIVE PRIVÉ Sécurité Investigations Quali-T Tel: (450) Sans frais: Dépistage et solvabilité - Filature (CSST ou autres) - Enquêtes, pré-emploi/pré-location - Investigation informatique - Caméras et système contrôle d accès 10% rabais aux membres APQ 19. DRAINAGE Drainage Québécois Robert Béland Tel: (514) Urgence: (514) drainagequebecois@videotron.ca - Industriel - Commercial - Résidentiel - Municipal 20. ÉBÉNISTERIE Ébénisterie des Moulins Inc. Michel Roberge, Président Tél.: (450) Cell.: (514) info@edesmoulins.com - Meubles sur mesure - Meubles intégrés - Travaux de restauration (Patrimoine) - Gravure sur Pierre - Résidentiel, Commercial, Industriel RBQ ÉLECTRICITÉ Akom Électrique (514) (514) Maître électricien, membre CMEQ - RBQ: Service 24h, estimation gratuite - Remplacement des panneaux, conversion de chauffage, modification des entrées électriques - Inspection, modification, entretien - Résidentiel, commercial, industriel Chaque projet, petit ou gros, mérite toujours notre attention Les Entreprise Électriques GPE inc. Gaétan Jr Plourde Maître Électricien Tél.: (514) Cell: (514) /7 - Chauffage électrique - Conversion énergétique - Raccordement pour piscine et spa - Remplacement de panneaux - Spécialiste en passage de fils - Membre C.M.E.Q # Les Installations électriques J.P. Inc Tél.: (514) Membre de la Corporation des Maitres Électriciens du Québec - Installation, entretien, rénovation - Spécialiste en conversion de chauffage (gaz/ mazout pour électrique) - Panneaux pour fusibles à disjoncteurs - Entrées électriques, Intercom,... Licence RBQ Estimation gratuite Me Électrique Denis Mazerbourg, associé Tél.: (450) denismazerbourg»acn.net - Entrepreneur maître électricien - Équipe familiale prête à vous servir pour toute intervention - Installation - Entretien - Rénovation - Équipé d une nacelle pour tous travaux en hauteur Michel Guimont Entrepreneur Électricien Ltée Michel Guimont, Président reception@michelguimont.com Entrepreneur électricien offrant un service de qualité supérieure depuis 30 ans RBQ ENTREPRENEUR GÉNÉRAL Archimède Reno Tél.: (514) qualitereno@videotron.ca - Entrepreneur général spécialisé en finition intérieur, cuisine, salle de bain, s/sol. - Travaux généraux 23. ENTRETIEN MÉNAGER CM Prodige Inc. Marco Moawad, Vice-Président Cell: (514) cmprodige@hotmail.com -Estimation gratuite! -Entretien ménager général -Ménage Quotidien/hebdomadaire/mensuel -Nettoyage de plancher,murs,vitres, etc -Satisfaction garantie. Meilleur prix! Le Chiffon Doré Ernesto Williamson Tél.: (514) Autre tél.: (514) Courriel : info@chiffondore.com - Spécialisé dans l entretien ménager résidentiel - L entretien clef en main d immeubles et copropriétés - Déneigement, coupe de gazon, lavage des vitres et tapis

14 14 12 Annuaire de nos fournisseurs professionnels SLB Entretien Ménager Inc Tél.: (514) Entretien commercial, condo et bureau - Conciergerie volante - Cirage et décapage - Gestion d immeubles 24. ÉVALUATEURS Bourassa Jodoin Inc Groupe d évaluateurs immobiliers Élaine St-Denis É.A. A.C.C.I. C.P.T.A. 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HYPOTHÈQUE Westmount Capital Robbie Peck, Président Tél.: (514) rpeck@wcmortgage.ca - Préteur directe non bancaire - Lettre d engagement en 24 heures - Prêt hypothécaire alternative - Taux intérêt compétitive en marché privé - Solution créative 33. INGÉNIERIE Énertech Solutions inc. Mécanique de bâtiment 5436, Royalmount, Mont-Royal (Qc) H4P 1H7 Tel: avi@enertechsolutions.ca - Ingénierie en mécanique de bâtiments - Audit énergétique - Conversion de système de chauffage - Calcul de charge de chauffage et climatisation - Gestion de projets de construction - Recherche de subventions - Membre de l ordre des ingénieurs CMC Services d ingénierie de bâtiment 230, rue De Martigny O, local 7 St-Jérôme, Qc J7Y 2G3 Tél.: (450) Fax: (450) L ingénierie civile, structure, mécanique, électrique et l expertise légale. - Étude prépatoire, conception de plans et devis, surveillance de chantier. - Conformité aux Codes, normes et réglementation. - Commercial, industriel, résidentiel 34. 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15 Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause! INSONORISATION Les Insonorisations M.G. Inc T.: (450) F.: (450) Cell: (514) Insonorisation sur mesure - Correctif de bâtiments en isolation et sonorisation - Cellulose haute densité, uréthane giclée - Mur mitoyen, plancher, plafond - Produit écologique - Résidentiel et commercial ATCQ: A ; RBQ: INSPECTION BÂTIMENT ABMulti-Inspections Inc. Téléphone : Abmulti-inspections@videotron.ca - Pré-achat / Pré-vente - Diagnostic de vice - Inspection préventive - Thermographie - Gérance de projet / Travaux - Médiation / Consultation BEI inc. Daniel Fortier, Vice-Président Tél.: (450) Autre : (514) dfortier@bei-inspection.com - Première entreprise indépendante au Québec à offrir ses services en inspections d espaces locatifs de toutes sortes - Visite au premier jour, retour en fin de bail & des rapports comparatifs - Pour une location sans souci, un constat d état des lieux à l appui CIEBQ Centre d inspection et d expertise en bâtiment du Québec René Vincent, Ing, Directeur technique Tél.: (450) S/f: Expertise commerciale et résidentielle - Inspection fin de garantie (5 ans) - Préachat et fonds de prévoyance - Témoin expert à la Cour INSPECNOR Tony Berardinucci Inspecteur Agréé avec une Certification National Tél.: (514) info@inspecnor.com - Inspection pré-achat, pré-vente ou bilain préventif résidentiel, multilogement, commercial - Membre AIBQ et ANIEB, Assurance E&O - Services bilingues, 7 jours par semaine - Formateur en Inspection du bâtiment au Collège en Enseignement Immobilier Inspection Lambert Patrick Lambert Tél.: (514) patrick@inspectionlambert.com - Inspection pré-achat, pré-vente bilan préventif - inspecteur qui est aussi propriétaire de plex - Expérience plus de 10 ans dans les multiplex - Membre AIBQ - Assuré et Diplômé Inspection DH Daniel Hunault, Inspecteur certifié Tél.: (514) Courriel : inspectiondh@gmail.com - Service d inspection résidentielle, pré-achat, prévente - Condo, maison unifamiliale, multiplex, chalet - Rapport complet informatisé livré en 24h Membre AIBQ Détenteur d un certificat national (NHICC) Thermo-Logik Stéphane Sénéchal, Directeur Tél.: (514) TOIT (8648) info@inspectiontoiture.ca - Lettre de conformité pour l assurance - Inspection visuelle et instrumentation - Analyse de soumissions reçues - Surveillance de travaux - Mentionnez le code «APQ» pour un rabais de 5% 38. MAÇONNERIE AAA Maçonnerie inc. Bernabi Contreras Tél.: (514) aaamasonry@hotmail.com - Brique, bloc, pierre & rejointement - Un travail de qualité a un prix juste Britek Restauration Tél.: (514) britekrestauration@videotron.ca - Réparation de maçonnerie - Brique-bloc-pierre-nettoyage de maçonnerie - Calfeutrage-scellant à maçonnerie RBQ Construction Bostan inc. (514) (514) b.construction@outlook.com constructionbostan.ca - Réparation de briques, pierres, blocs, allèges, linteaux - Joints de maçonnerie, crépi, béton, paves - RBQ S.T. Maçonnerie inc. Tel. : (514) Autre: (450) Réparation ou reconstruction de mur et balcon de béton en hauteur - Reconstruction de ventre de bœuf - Remplacement d allège - Tirage de joints - Estimation gratuite et travaux garantis Montréal & Rive-Sud Le Prix s oublie, la Qualité demeure RBQ : ACQ APCHQ 39. NETTOYAGE DE CONDUITS Les Entreprises NCS Manon Lalumière, adjointe administrative Tél.: (450) Cell: (514) info@entreprisesncs.com - Nettoyage, réparation et relocalisation de conduits de sécheuse - Nettoyage de conduits de ventilation - Évaluation avec caméra vidéo - Affilié avec «Cheminée en santé» pour le ramonage, réparation, restauration de cheminées. 40. ODOTRACK Odotrack Guy Savard, Développement des affaires guy.savard@odotrack.ca -Compile automatiquement un registre kilométrique répondant aux normes gouvernemental - Protège et Maximise vos déductions fiscales - Génère des rapports fiscaux et de gestion - Permet une meilleur gestion des employés sur la route - Bénéficiez de 15% à 25% d économie d impôt et 75% en économie de temps 41. PEINTURE Bétonel Tél.: (514) Sans frais: bétonel - Prix spéciaux pour les membres de l APQ (peintures, vernis et accessoires) Les réalisations François Laprise inc A, rue D Aragon, Montréal, Qc Cell.: (514) franc77@videotron.ca - Travaux intérieur et extérieur - Fer forgé, patio, brique et béton - Revêtement à l époxy (plancher de béton, structure d acier - Menuiserie et rénovation - RBQ, APCHQ, VIZA/Mastercard 42. PLANCHER Centre du Plancher 640 Tél.: (450) Autre : (514) Courriel : info@plancher640.com - Vinyle - Flottant - Latte brute - Pré-vernis - Parqueterie 43. PLOMBERIE Bertrand Durand inc. Dany Corneau, Président Tél.: (514) Fax: (514) bdinc1970@hotmail.com - Chauffage gaz naturel - Chauffe-eau électrique et gaz - Débouchage et caméra - Dispositif anti-refoulement - Service d urgence 24/7 Groupe A Bouclin & Fils Tél.: (514) Autre: (514) Plomberie -Rénovation -Construction - Commercial, Industriel, Résidentiel RBQ Plomberie Fury Inc Steve Lenghan, Président Tél.: (514) Télec.: (514) info@plomberiefury.ca - Plomberie - Chauffage - Gaz naturel - Service 24H Partenaire Gaz Métro Inc 44. PORTES ET FENÊTRES Entreprises Doco Inc. tél. (450) fax (450) info@doco.ca - Une entreprise familiale depuis Fabrication et installation de portes, fenêtres et armoires de cuisine partout au Québec. - Fenêtres tout PVC, HYBRIDE ou tout ALUMINIUM. - Certification Energy Star 2015 zone 1,2,3. - Escompte supplémentaire pour les membres de l APQ. D.V. Aluminium 8751, 8e avenue, Montréal Tél. : (514) Téléc. : (514) dvaluminium@hotmail.com - Résidentiel et commercial - Portes et fenêtres en aluminium et PVC - Hybride - Directement du fabricant 45. PROTECTION INCENDIE Guard-X Pierre Lemay (514) (514) pierre.lemay@guard-x.com - Alarme incendie - Extincteurs - Gicleurs - Intercome - Monoxyde 46. RÉPARATION Lauresco Laurent Gagnon Tél.: (514) info@lauresco.ca - Service complet d après-sinistre, d inspection et de rénovation - Urgence 24/7 - Thermographe certifié RBQ Maintenance Canada Serge Larue, Directeur Tél.: (514) maintenancecanada@gmail.com - Spécialité cuisine - Salle de bain - Service de réparation à domicile - Plomberie Électricité Menuiserie Plâtre - Peinture Céramique 47. TÉLÉPHONES MOBILES Rogers Tél.: (514) Courriel: apq@rci.rogers.com - Forfait VOIX 27,72$/mois incluant tous les frais mensuels (excluant le forfait données) - Forfait DONNÉES 6 Go 30$/mois - Téléphones à partir de 0$ (entente de 3 ans) - Abonnez-vous en ligne mot de passe: ROGAPQ13 - Services de mobilité aussi disponibles: Wi-Fi, Applications, Internet, Sécurité, etc 48. TRAITEMENT DES EAUX Centrale Thermique B.C. Plus inc. Tél./Téléc.: (514) ventes@bc-plus.ca - Spécialiste en traitement des eaux pour chaudières à vapeur, tours d eau, circuits fermés - Water treatment specialist for steam boiler, cooling towers and closed loop systems - Fourniture et réparation d adoucisseur, pompe doseuse, nettoyage à l acide et glycol - Supply and repair water softener, metering pump, acid cleaning and glycol 49. TRAVAUX EN HAUTEUR Vertical Solutions, entreprise du groupe CELESTIS INC. RBQ: /Assurance pro $ Sébastien Coly, Président, formateur agréé Tél.: (514) Courriel : scoly@verticalsolutions.ca - Travaux en hauteur, formation protection chute - Déneigement de toiture, chute de stalactites - Mise en sécurité de façade, filet de protection - Entretien, réparation de façades et fenêtres - Peinture, nettoyage haute-pression, lavages de vitres

16 16 Le Propriétaire Me Robert Soucy S uite de la pag e couverture L ESTIMATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE PAR LA RÉGIE EST CORRIGÉE SUITE À UNE RÉVISION La locatrice soutient que le calcul de la valeur relative des frais d électricité pour l éclairage et le chauffage des logements représente un coût global de ,09$. Afin de répartir les frais d électricité entre les 40 logements, la locatrice se base sur le nombre de pièces au total dans l immeuble. Le mandataire de la locatrice témoigne que l immeuble compte 135 pièces. Il divise les frais d électricité estimés pour l éclairage et le chauffage des logements (23 388,09$) divisé par 135. (23 388,09 $ 135 = 173,25 $). La somme de 173,25$ représente alors le coût annuel. Pour obtenir le coût mensuel, le mandataire de la locatrice divise le montant de 173,25$ par 12. (173,25 12 = 14,44$). Donc, la consommation électrique pour l éclairage et le chauffage est de 14,44$ par mois pour une pièce d un logement. Considérant que la locataire habite un logement comptant 2 pièces et demie, la locatrice propose une diminution de 36,10$ par mois soit (2,5 x 14,44$) pour la valeur relative des frais d électricité du logement de la locataire. La locataire conteste la modification et soutient que les frais d électricité seront supérieurs au montant de 36,10$ proposé par la locatrice. À son avis, selon la superficie de son logement, le coût mensuel de son électricité serait de 70,00$. Toutefois, aucun document n est déposé à l appui de cette évaluation. la décision de la greffière spéciale Le Tribunal ne retient pas la méthode de calcul de la locatrice. Selon la Régie, il n y a pas lieu de privilégier une répartition de frais de chauffage et d éclairage selon le nombre de chambres puisque l on pourrait alors se demander pourquoi d autres critères ne sont pas pris en compte. La greffière base sa décision sur les critères établis dans l affaire Manikis c. Serwaah 1 La source des pourcentages utilisés en première instance, découle d un algorithme ou pondération des coûts d énergie des locaux résidentiels découlant de données statistiques et utilisés par la Régie du logement pour établir une répartition des coûts mensuels suivant la nature du combustible utilisé. Tel que retenu dans l affaire Manikis c. Serwaah, la greffière spéciale considère aux frais de calcul l utilisation de la répartition à laquelle la Régie du logement réfère dans le cadre du calcul des augmentations de loyer. La dépense de l électricité est alors répartie selon les pondérations suivantes: le chauffage du logement (60%), le chauffage des espaces communs (4%), l eau chaude (10%), l éclairage du logement (23%) et l éclairage des espaces communs (3%) 2 Par conséquent, la Régie retient 60% pour le chauffage du logement et 23% pour l éclairage pour un total de 83% des frais annuels d électricité de l immeuble, soit un montant de ,62 $. (40 050,14$ x 83% = ,62$). Par la suite, la part de la dépense allouée à la locataire correspond à la part attribuable à son logement, soit la proportion que représente son loyer par rapport aux loyers des autres locataires de l immeuble. La part attribuable au logement de la locataire se calcule de la façon suivante: son coût de loyer 536,00$ ,00$, les revenus totaux des loyers de tous les logements de l immeuble. ( = 2,01%). Donc le coût annuel en électricité de la locataire est 2,01 % de ,62 soit 668,16$. Le coût mensuel estimé des coûts de chauffage et d éclairage (668,16 12 = 55,68$) est de 55,68$. Le coût du loyer au 30 juin 13 est de 536,00$. On y additionne l augmentation annuelle selon les calculs de 7,34$ pour obtenir la somme de 543,34$. La Régie soustrait le coût mensuel d électricité estimé (543,34 $ - 55,68$) du montant du loyer : 543,34$ - 55,68$ =488,00$. La Régie fixe alors le loyer à 488,00$ par mois du 1er juillet 2013 au 30 juin la révision de la décision La date de l audience en première instance est le 8 juillet Toutefois, la date de l audience en révision a lieu le 15 avril 2014, à ce moment, la locatrice possède les coûts réels en électricité de son immeuble pour l année Selon les dépenses assumées réellement par la locataire en 2013, c est plutôt un pourcentage de 58% qui aurait dû être alloué. La locatrice fait valoir que le pourcentage retenu de 83% est excessif. Selon ce calcul, il devrait assumer le chauffage des espaces communs, pour un total de 17%. Or 17% de la dépense de l électricité de l immeuble soit ,14$ équivaut à 6 808, 52$. Selon la preuve avec les coûts réels de l année 2013, ces dites dépenses s élèvent à ,84$. En révision, la Régie conclut que la répartition n est pas représentative des coûts réellement assumés par la locatrice et que l application de la méthode conduit à un résultat déraisonnable 3. Une portion évaluée à 58% au lieu de 83% doit être considérée pour l électricité et le chauffage du logement excluant l eau chaude. (58% de $ = ,08$). La part attribuable au logement de la locataire est de 2.01%, soit $ de la dépense annuelle totale. La dépense mensuelle en électricité pour le chauffage et l éclairage est de 466,90$ 12= 39,00$. La Régie fixe le loyer à 504,00$ par mois (soit 536,00$ de loyer précédant, plus l augmentation annuelle de 7,00$, 543,00$. On déduit le 39,00$ du loyer du 543,00$.) 1. M anik i c. S erw aah. R. L V ; B ureau de ré vision, le 2 3 juillet , Bisonnette et Jodoin, régisseures. 2. P roprié té B ella V ita inc. c. B erg eron R. L. Demande 55824; Emilie Pelletier, greffière-spéciale. L e 1 8 octob re P roprié té B ella V ita inc. c. B erg eron R. L. D e- mande ; B ureau de ré vision, le 2 juin 2014, Moffat c. Jodoin, régisseurs.

17 - THE ESTIMATION OF HEATING COSTS BY THE RENTAL BOARD IS CORRECTED FOLOWING REVIEW Le Propriétaire 17 The facts T h e landlady req uests th e rental adjustment and modification of anoth er condition of th e lease. T h e landlady ask s th e R é g ie du log ement to decide on th e follow - ing ch ang e: th e electricity costs of th e h ousing, including th ose for h eating, are to b e th e responsib ility of th e tenant. T h e information form necessary for th e setting of th e rent as w ell as any supporting documents and invoices in support of th is information h as b een filed in th e record. T h e parties are b ound by a lease from 1 July 2012 to 30 June 2013, at a monthly rent of $ A fter calculation, th e adjustment of rent allow ed under th e R eg ulations on th e setting - of- th e- rent criteria is $ per month. Electricity costs: the parties' arguments T h e ag ent of th e landlady ex plained th at several tenants of th e b uilding consume electricity improperly. D espite w arning s issued ask ing not to leave th e w indow s open in w inter th e tenants do not follow th e instructions. M any tenants w ould even h eat th eir h omes around 2 8 º C elsius. T h e landlady provides an assessment as w ell as a calculation meth od for th e relative value of th e electricity costs of th e tenant s h ousing. A ccording to th e evidence sub - mitted th e cost of electricity for th e unit b uilding amounts to $ 4 0, in F rom th is amount, th e landlady deducts th e electricity costs for th e common areas ( $ 3, ) and also th ose for h ot w ater ( $ 1 3, ) since th e landlady w ill continue to tak e responsib il ity for th em. T h e landlady arg ued th at th e calculation of th e relative value of th e cost of electricity for lig h ting and h ome h eating represents a total cost of $ 2 3, In order to distrib ute th e cost of electricity b etw een th e 4 0 apartments th e landlady relied on th e total numb er of rooms in th e b uilding. T h e ag ent of th e landlady testified th at th e b uilding h as rooms. H e divides th e electricity costs estimated for lig h ting and h eating of th e dw elling s ( $ 2 3, ) divided b y ( $ 2 3, = $ ). T h e sum of $ th en represents th e annual cost. T o ob tain th e month ly cost th e ag ent of th e landlady divides th e amount of $ b y 1 2 ( = $ ). T h erefore, th e electricity consumption for lig h ting and h eating is $ per month for a room in a dw elling. C onsidering th at th e tenant is living in a dw elling containing 2 and a h alf rooms, th e landlady proposes a reduction of $ per month, i. e. ( 2. 5 x $ ), for th e relative value of th e electricity costs of th e tenant s h ousing. T h e tenant disputes th e ch ang e and arg ues th at th e electricity costs w ill ex ceed th e amount of $ proposed b y th e landlady. In h is view, depending on th e siz e of h is h ousing, th e month - ly cost of h is electricity consumption w ould b e $ C ontinued nex t pag e

18 - 18 Le Propriétaire C ontinued from previous pag e H ow ever, th ere are no documents filed in support of th is assessment. T h C -. A R B h h h h T h C b h 1 M S. T h h b R B b A h M S S C h R g T h h : h h ( 6 0 % ) h ( 4 % ) h ( 1 0 % ) h h ( 2 3 % ) 2 h ( 3 % ). T h B 6 0 % h h 2 3 % h 8 3 % b $ ( $ % = $ ). S h h b. T h b $ $ b. ( = % ). S % $ T h h h ( = $ ) $ $ O $ The decision of the Special Clerk e ourt did not accept th e calculation meth od of th e landlady ccording to th e ental oard th ere is no reason to favour a distrib ution cost of eating and lig ting depending on th e numb er of rooms since one mig t ask th en w y oth er criteria are not tak en into account. e lerk ases er decision on th e criteria estab lish ed in th e case anik is vs. erw aah e source of th e percentag es used in th e first instance results from an alg orith m or w eig ting th e energ y costs of residential premises arising from statistical data and used y th e ental oard to estab lish a reak dow n of month ly costs depending on th e ty pe of fuel used. s eld in th e case anik is vs. erw aah, th e pecial lerk considers concerning th e computational ex pense using th e allocation to w ich th e é ie du log ement refers in th e contex t of calculation of rent increases. e ex pense of electricity is th en distrib uted according to th e follow ing w eig ting eating of th e ousing, th e eating of th e common portions, ot w ater, th e lig ting of th e ousing and th e lig ting of th e common portions erefore, th e oard retains for th e eating of th e ousing and for th e lig ting for a total of of th e uilding s annual electricity cost, amounting to,2,0 x,2 ub seq uently, th e sh are of ex penditure allocated to th e tenant corresponds w ith th e sh are attrib utab le to is ousing, i. e. th e proportion of th e rent relative to th e rents of th e oth er tenants in th e uilding e sh are attrib utab le to th e dw elling of th e tenant sh all e calculated as follow s: th e rent cost,7, th e total revenue of th e rents of all th e units in th e uilding,7 o, th e annual cost of electricity to th e tenant is of,2 or e month ly cost estimated for th e costs of eating and lig t- ing is The cost of the rent on 30 June 2013 is ne adds to th at th e annual increase according to th e calculations of to ob tain th e sum of $ T h e R ental B oard sub - tracts th e estimated month ly cost of electricity ( $ $ ) from th e amount of th e rent: $ $ = $ T h e B oard th en sets the rent at $ per month from 1 July 2013 to 30 June The review of the decision T h e date of th e h earing in first instance is 8 July However, the date of the review h earing w as h eld on A pril 1 5, , at w h ich time th e landlady h as th e real costs of electricity in h er b uilding for th e y ear A ccording to th e ex penditure actually b orne b y th e tenant in , it is rath er a percentag e of 5 8 % th at sh ould h ave b een allocated. T h e landlady arg ued th at th e percentag e retained of 8 3 % is ex cessive. A ccording to th is calculation sh e sh ould tak e reponsib ility for th e h eating of th e pub lic portions for a total of 1 7 %. Y et 1 7 % of th e ex penditure of electricity in th e b uilding, i. e. $ 4 0, eq uals $ 6, A $ R B b. A 5 8 % 8 3 % b h h h ( 5 8 % $ = $ ). ccording to th e evidence w ith th e actual costs of th e y ear, th ese said ex penses amount to,8 In review, th e ental oard concluded th at th e distrib ution is not representative of th e actual costs incurred y th e landlady and th at th e application of th e meth od leads to an unreasonab le result portion valued at instead of sh ould e considered for electricity and th e eating of th e ousing ex cluding ot w ater of,0,2 T h e sh are attrib utab le to th e dw elling of th e tenant is %, or $ of th e total annual ex penditure. T h e month ly electricity ex pense for th e h eat ing and lig h ting is $ = $ T h e B oard sets th e rent at $ per month ( i. e. $ in rent b efore, plus th e annual increase of $ , $ O ne deduces th e $ from th e rent of $ ) 1. M anik i c. S erw aah. R. L V ; B ureau de révision, le 23 juillet 2007, Bisonnette et Jodoin, régisseures. 2. P roprié té B ella V ita inc. c. B erg eron R. L. D emande ; Emilie Pelletier, greffière-spéciale. Le 18 octobre P roprié té B ella V ita inc. c. B erg eron R. L. D emande ; Bureau de révision, le 2 juin 2014, Moffat c. Jodoin, ré g isseurs.

19 Le Propriétaire 19 COLLABORATION SPÉCIALE Achèteriez-vous un immeuble avec un sol contaminé par l huile à chauffage? Ghislain Larochelle ing. MBA Coach et formateur en immobilier Immofacile.ca Récemment, j ai eu connaissance d un drame (on peut le qualifier ainsi) avec un sol contaminé par des fuites d huile à chauffage en provenance du réservoir d une résidence. La propriétaire, une dame âgée, a eu ce réservoir extérieur qui a coulé pendant des années dans le sol. La dame ignorait tout; c est le ministère de l environnement qui a découvert le pot aux roses car les fossés avoisinants étaient contaminés. Durant l enquête échelonnée sur presque un an, la dame ne pouvait plus rien faire sur son terrain, pas même tondre le gazon. Imaginez un peu sa honte face aux voisins. Elle a tout perdu n ayant pas les moyens financiers de décontaminer ce sol. Une bien triste histoire... Nombreux sont ceux qui optent pour l'achat d'un terrain en vue de réaliser leur rêve. Mais l'acquisition d'un terrain reste un acte majeur loin d'être anodin. En effet, plusieurs paramètres sont à prendre en considération tels que l'emplacement, la forme, le prix, et éventuellement la nature du sol. Cependant, si vous comptez acheter un terrain, vous devez absolument prendre en considération l'état environnemental du terrain surtout si des activités industrielles y ont eu lieu dans le passé afin d évaluer d éventuels risques de contamination. On retrouve ce problème plus souvent en ville où ont été convertis des terrains industriels en résidentiels. la contamination des sols : un problème fréquent au canada De nombreux cas de contamination de sols ont été répertoriés au Canada. Il s'agit principalement de terrains contenant des polluants dangereux pour les humains, la faune et la flore. Les substances dangereuses telles que les hydrocarbures pétroliers, les toxiques organiques, les métaux et les substances radioactives ou nuisibles peuvent contaminer le sol et les nappes phréatiques. Elles peuvent même provoquer des incendies et des explosions. C'est pourquoi au Québec, par exemple, depuis mars 2002, le projet de loi 72 a établi plusieurs règles visant la protection des sols et leur réhabilitation en cas de contamination. les différentes causes de la contamination des sols La contamination des sols est souvent due à une fabrication, exploitation, stockage ou élimination négligée et non responsable des déchets industriels et commerciaux. Nombreuses activités sont en effet susceptibles d entraîner une contamination telles que : la fabrication de produits chimiques la transformation du plastique, du polystyrène et du caoutchouc l'extraction des minéraux la transformation des métaux les activités pétrolières Cependant, il existe plusieurs cas de contamination des terrains résidentiels. Cette contamination est due à l'huile à chauffage. Les réservoirs d'huile enfouis se dégradent avec le temps et causent des fuites toxiques. contamination du sol : les solutions possibles Plusieurs solutions possibles sont exécutées par des entreprises spécialisées en consultation environnementale et en décontamination. Elles utilisent, selon leur domaine d'expertise, de nombreux procédés tels que : 1. la biorestauration : utilisation d'agents biologiques 2. la phytoremédiation : utilisation des plantes 3. l'oxydation chimique : utilisation de l'oxygène 4. l'extraction multiphasique ou la biorespiration 5. l'injection d'air dans l'eau Le responsable de l'assainissement diffère d'une province à une autre. Il est généralement la responsabilité de la personne (physique ou morale) qui a occupé le terrain pendant la période de sa contamination ou celle responsable de la contamination même si elle n'en est pas propriétaire. La contamination du sol est une opération souvent coûteuse et interminable. Il est donc sage d'effectuer impérativement un test du sol afin d'identifier les éventuels risques de contamination et d'étudier les différentes solutions avant de poursuivre l'achat d un terrain. Pour répondre à la question : Est-ce que j achèterais un terrain contaminé avec de l huile à chauffage? Pourquoi pas! Je vais avoir effectué tous les tests de sols auparavant et vérifié si la rentabilité du projet est au rendez-vous. l'évaluation environnementale d'un terrain Il est possible de vérifier l'éventuel état environnemental du terrain ou de ses nappes phréatiques en analysant des échantillons de sol et d'eau. Au Canada, le règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains répertorie la liste des terrains contaminés portés à l'attention du ministère du Développement durable, de l'environnement et des Parcs. Il a de même fixé les exigences quant à la certification de la non-contamination d'un terrain.

20 C ontinued from pag e 7 As a group, you can save more with The Personal, your exclusive home, auto and business insurer Together, The Personal and the Quebec Landlords Association give you access to exclusive group rates and customized coverage on your home, auto and business insurance. Get your exclusive group rates! thepersonal.com/apq Certain conditions apply. The Personal refers to The Personal General Insurance Inc. The right fit. EMERGENCY FUND WORKS WITH SPECIAL CONTRIBUTION: The Court confirmed that a vote from the coowners is not required The Court agreed with the trial judge in the case aiming at phase two to the effect that section 1072 of the C.c.Q. does not require as a condition of the form to have a vote during the consultation of the assembly of the co-owners on the budget. Therefore, the Court is of the opinion that it is the directors who have the responsibility, the authority and the power to determine the contribution of the co-owners for the common expenses. According to the Court, in section 1072 of the C.c.Q., the words after consultation with the assembly of co-owners can only mean after a vote of the assembly of coowners. According to the Court, the assembly of the co-owners is called to exercise its power of approval on other subjects, including those described in sections 1097 and 1098 of the C.c.Q., but it is not called to vote on the work of the contingency fund and a special contribution related. This being so, the Court confirms that the Syndicate s Board of Directors has the power to contract in order to carry out the work, and make a special contribution if necessary, after consulting the co- owners of the work on the budget, which the syndicate did twice. Also according to the Court, section 1072 of the C.c.Q. prevails over any conflicting provision of the declaration of co-ownership, and the Syndicate s Board of Directors has the necessary authority to decide on the implementation of the work of conservation, repair and maintenance of the building and shall set the contribution of the co-owners to the expenses that result from it. The Court also believes that the fact that the vast majority of the co-owners have paid the special contribution that the applicants challenge is, in law, a confirmation of the actions of the Board of Directors of the Syndicate. Consequently, it states that the applicants are estopped to question the validity or legality of contracts awarded and the special contribution that results from it. For these reasons the Court dismissed therefore the requests of the co-owners. It used at the same time its discretion and did not condemn the co-owners to pay the legal costs of the case. For any questions on the subject, or on realestate law, do not hesitate to contact our team of legal experts in the field Q C C Q Q C C Q ( C ourt of Q ueb ec) and Q C C A ( C ourt of A ppeal)