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1 Table des matières Introduction 1 Note préliminaire : la réforme institutionnelle 2 1 Quel commerce est visé par la loi sur les baux commerciaux? 4 11 Existence d un bail 4 12 Le commerce de détail Définition Conditions 5 13 L artisan 5 14 Exemples 5 15 Contact direct avec le public 6 16 Affectation principale 7 2 Les exclusions 8 21 Les autres baux professionnels 8 22 Baux d une durée de moins d un an 8 23 Les baux portant sur des immeubles exempts d impôt foncier 8 3 Les extensions 9 31 Existence d une clause expresse 9 32 Les locaux annexes et d habitation 9 4 Qui peut conclure un bail? Pluralité de preneurs Les autres baux professionnels (le droit commun) Le bail commercial Pluralité de bailleurs Les époux Bailleurs en indivision 12 I

2 5 Durée du bail Le bail commercial La durée de neuf ans Les exceptions Renouvellements Clause prévoyant la reconduction tacite à l expiration de la convention Le bail à durée indéterminée Les autres baux professionnels Liberté des parties Tacite reconduction 15 6 Les aspects financiers Le loyer L indexation Le pas-de-porte La garantie locative Les charges locatives L enregistrement Impôts et taxes Le précompte immobilier La TVA La révision du loyer Le bail commercial Les autres baux professionnels 22 7 Droits et devoirs des parties, communs au bail professionnel et au bail commercial Les obligations du bailleur Obligation de délivrance Obligation d entretenir et de réparer Obligation d assurer la jouissance paisible Obligation d établir un état des lieux d entrée Obligation d information Obligation de fournir un certificat PEB Les droits du bailleur Droit de visite Droit d effectuer des réparations urgentes Privilège du bailleur 28 II

3 73 Les obligations du preneur Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille et suivant sa destination Le locataire doit payer le prix du loyer et des charges Le preneur est obligé de garnir les lieux loués ou de verser une garantie locative Le preneur est obligé de restituer les lieux loués Responsabilité en cas d incendie Les droits du preneur 30 8 Le droit d aménager les lieux loués Les autres baux professionnels (droit commun) Liberté des parties Que se passe-t-il si le contrat ne prévoit rien? Le sort des travaux en fin de bail Le bail commercial Les conditions générales La procédure Le sort des travaux à la fin du bail Les travaux imposés par les pouvoirs publics 37 9 Cession et sous-location Les autres baux professionnels (droit commun) Définition de la cession Le bailleur accepte la cession Le bailleur n accepte pas la cession Clause interdisant la cession La sous-location Le bail commercial Principe Mise en échec des clauses d interdiction et régime instauré Effets de la cession La sous-location 46 III

4 10 La vente du bien loué Les autres baux professionnels (droit commun) Principe Le maintien du bail La clause d entretien ou de maintien du bail La clause de résiliation unilatérale Quid si le bail n est pas opposable au nouvel acquéreur? Le bail commercial Introduction Le sort du bail commercial en cas d aliénation du bien Conséquences de l aliénation Le renouvellement du bail commercial Introduction Demande Délais Forme de la demande Nature et durée du bail renouvelé Durée Nature du bail renouvelé Réactions du bailleur et du preneur Sept possibilités Pluralité des motifs Le locataire ne demande pas régulièrement le renouvellement de son bail Bail verbal à durée indéterminée Délais de l action en paiement La fin du bail Les autres baux professionnels Les événements ne mettant pas fin au bail Baux venant à expiration avant leur échéance Dommages et intérêts selon la cause de résiliation Le bail commercial Résiliation par le bailleur Résiliation par le preneur 71 IV

5 13 Les centres commerciaux : quelques aspects de la question Introduction Un régime adapté Phase précontractuelle importante Informer Existe-t-il une garantie de rentabilité? Le local semi-fini Les parties communes Un loyer progressif La concurrence Le certificat de performance énergétique Définition Objet de l obligation En Région wallonne Bâtiments existants Bâtiments neufs La Région de Bruxelles-Capitale Bâtiments existants Bâtiments neufs L impact de la réglementation énergétique sur le contrat de bail La nature des règles de polices administratives régionales Quid de la violation de la réglementation énergétique? Pondération Couverture de la nullité Quid si le bien ne répond pas aux critères énergétiques du certificat PEB? Le règlement collectif de dettes pour les locataires non commerçants (bail de bureau) Introduction Qui peut bénéficier du règlement collectif? Procédure Le privilège du bailleur Le bailleur peut-il demander la résolution du bail après la décision d admissibilité? 86 V

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