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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2014 LA DÉFENSE Demande placée m² +41% : confirme son retour en grâce sur le marché locatif, en dépit d un 3 ème trimestre 2014 beaucoup moins flamboyant que le précédent, avec une progression de l activité transactionnelle nettement supérieure à la moyenne régionale (+13%) Les résultats du 3 ème trimestre sont paradoxalement bons, sachant que, marché hautement tributaire des grands utilisateurs, n a bénéficié que d une seule transaction de plus de m² : les entreprises plus petites font preuve d un dynamisme nouveau sur ce marché reste néanmoins un marché structurellement volatil, reposant sur quelques grandes et très grandes transactions : la prise à bail de m² par KPMG dans Eqho compte à elle seule pour 32% de l activité sur 9 mois Les perspectives sont favorables pour la fin de l année, avec la prise à bail de grandes surfaces sur Majunga et sur Eqho La reprise sur le marché de trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) T1 T2 T3 T Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) 22% 15% 27% 1 24% 22% 3 34% 3 33% 38% 25% 25% 20% 25% 22% T2014 (Source : Knight Frank) 36% 32% 54% 31% 28% 37% 37% 26% 46% 26% 15% 5% 5% 5% T2014 Petites surfaces ( m²) Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) Très grandes surfaces ( m²)

2 Exemples de transactions Transactions de plus de m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Dalkia Tour Europe Sept m² NC Rénové KPMG Tour Eqho Juin m² 464 Restructuré Thalès Carpe Diem Juin m² 500 Neuf Sopra Tour Manhattan Mai m² NC Etat d usage Ernst & Young Tour First Mai m² 530 Restructuré Vinci Park Tour Ile-de-France Mai m² 380 Rénové Tarkett Tour Initiale Mai m² 430 Rénové Les grands utilisateurs (> m²) Ile-de-France (Source : Knight Frank) (Source : Knight Frank) 7% 4% 3% 2% 4% 3% 5% 3% 4% 10% 11% 24% 12% 17% 42% 42% 32% 31% 31% 32% 46% 90% 42% 13% 12% 1% 3% 26% 15% 48% 77% 26% 24% 1 25% 7% 22% 10% 28% 22% Banque/Finance/Assurance Activités juridiques/audit/conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres 2

3 Offre disponible 12,3% Taux de vacance Avec un taux de vacance supérieur à 12%, est un des marchés les plus offreurs de la région parisienne Le 3 ème trimestre 2014 marque une reprise de la hausse de la vacance, notamment en raison de la livraison de la tour Majunga Ce mouvement devrait se poursuivre au 4 ème trimestre avec la mise sur le marché de la tour D2. La prise à bail de m² par AXA IM dans Majunga et quelques autres grandes transactions ne suffiront sans doute pas à empêcher une hausse de la vacance L année 2015 marquera néanmoins la fin de ce phénomène, avec l extinction des programmes lancés en blanc : le taux de vacance pourrait chuter rapidement Un niveau d offre élevé n est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : a souvent connu des taux de vacance à 2 chiffres La montée de la vacance a conduit les propriétaires à consentir des efforts conséquents sur les prix : en cas de confirmation de la reprise de l activité transactionnelle, un rééquilibrage pourrait s opérer rapidement Evolution du taux de vacance en % (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 14,0% 12,0% 12,3% 10,0% 8,0% 6,0% 7,2% 5,1% 4,0% Paris QCA Ile-de-France 2,0% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T3 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Offre Grade A 40% L offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a fortement décru depuis le début 2014 mais reste comparativement abondante sur Dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, le profil atypique de est susceptible d être une opportunité : les surfaces de Grade A intéressent en priorité les utilisateurs puisqu elles permettent de réels gains d efficacité et de charges (80% des surfaces placées en grandes transactions en 2013 sur la région parisienne correspondaient au Grade A) La longue léthargie du marché de montre que la question du positionnement prix de l offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l essentiel de l activité transactionnelle s est longtemps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c est parce que l offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs avec un important back office Qualité de l offre en % des surfaces disponibles (Source : Knight Frank) Seconde main Neuf ou restructuré Ile-de-France Seconde main Neuf ou restructuré 40% 3

4 Les loyers 540 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Les transactions actées quelques jours après la fin du 3 ème trimestre permettront d étalonner le loyer haut de gamme à 540 (facial), ce qui marquerait une rupture symbolique après 3 années de stagnation ou de baisse La volonté d économie des utilisateurs reste néanmoins importante et devrait empêcher un retournement trop brusque des évolutions de loyers Les exigences des utilisateurs ne se lisent en effet que partiellement dans l ajustement des valeurs faciales qui a eu lieu depuis le «pic» de 2011 (-7%) : les mesures d accompagnement sont sont importantes et demeurent régulièrement comprises entre 20 et 30% des montants faciaux Le loyer haut de gamme ne reflète que partiellement le marché de puisqu une très grande partie des surfaces louées l ont été sur la base de valeurs de 500 au maximum Evolution des loyers en HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions de plus de m² (Source : Knight Frank) 540 : loyer haut de gamme au 3T 2014 Surface louée m² 420 : loyer moyen au 3T m² m² m² m² m² m² m² m² Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) 4

5 Livraisons futures 27% Taux de précommercialisation d ici à fin 2017 Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché sont sans doute exagérées : outre le récent rebond de l activité transactionnelle, l essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de sont d ores et déjà livrées Le cycle s achèvera le trimestre prochain avec la livraison de la tour D2 Pour l année 2015, seule l opération de restructuration de l ex tour Athéna est attendue, sachant qu elle sera occupée par son propriétaire Le prochain programme lancé en blanc n est pas attendu avant 2017, avec la tour Trinity A plus long terme, l organisme gestionnaire de exprime une forte volonté de régulation et d étalement des volumes de livraisons, afin d éviter les phénomènes de «pics» observés récemment Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à en 2014, en seraient favorisées Surfaces neuves ou restructurées sur (Source : Knight Frank) m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles Synthèse 3T T 2013 Evolution sur 1 an Ile-de-France 3T 2014 Part de en Ile-de-France Parc m² m² +2,5% m² 6,3% Demande placée m² m² +41,0% m² 8,2% Offre immédiate m² m² +30,0% m² 11,0% Taux de vacance 12,3% 9,7% +26 pb 7,2% - Loyer moyen 420 /m²/an 406 /m²/an +3,4% 309 /m²/an - Loyer haut de gamme 540 /m²/an 530 /m²/an +1, 750 /m²/an - Taux prime 6,00 6,50% 6,00-6,50% - 4,00 4,25% - Volume investi ,0% ,0% (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 5

6 Cartographie 6

7 RESEARCH Amérique Caraïbes Etats-Unis Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Département Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0) Aymeric Sevestre Département Bureaux Paris +33 (0) Laurence Karsenti Département Commerce +33 (0) Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0) Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) Julien Bonnefoy Capital Market France Partner Knight Frank LLP +33 (0) Patrick Caillaud Département Bureaux Ile-de-France +33 (0) Guylène Brossart Département Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Knight Frank SNC 2014 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE, le GIE Immostat, ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Viêtnam Moyen-Orient Bahreïn Emirats Arabes Unis Quatar

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