FEVRIER / MARS 2015 RHÔNE-ALPES AUVERGNE BOURGOGNE PACA

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1 52 FEVRIER / MARS journal52.indd 1 RHÔNE-ALPES AUVERGNE BOURGOGNE PACA t n e i r p re à s se e r nd e r p re 21/01/ :11:48

2 ACTION REPRISE La diffusion ACTION REPRISE p.2 Cession TPE PME Annonces p.3 Cession TPE PME Annonces AUVERGNE p.5 Cession TPE PME Annonces PACA p.6 Côté Fiscalité - La Planification successorale internationale de l entrepreneur p.7 Côté Juridique - Baux commerciaux et charges locatives : en route pour la transparence p.10 Côté Juridique - Les clauses d information dans les garanties d actif et de passif p.12 Avis d'expert - L e-reputation : une nécessaire préservation pour l'entreprise p.14 CONFIDENTIALITE SAVOIR-FAIRE EFFICACITE La revue ACTION REPRISE paraît tous les deux mois Elle est habilitée à publier des annonces commerciales ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE Tél : Fax : Mail : infos@actionreprise.com Site internet : Directeur commercial : Loïc SABBAT Responsable de la publication : Xavier ALVARO Secrétaire de rédaction : Alexandre MELLADO Imprimeur : Imprimerie CHIRAT 744, rue de Sainte Colombe, Saint-Just-la-Pendue Crédit Photo : Business Art infographie : ACTION STUDIOCOM Pour diffuser votre annonce, joindre notre service commercial. prix d'un appel local Mail : infos@actionreprise.com ACTION REPRISE est diffusé : ACTION REPRISE est aussi diffusé à plus de chefs d entreprise et repreneurs potentiels de la région. 2 journal52.indd 2 21/01/ :11:52

3 Réf T PLOMBERIE CHAUFFAGE Nord de Lyon. Cession entreprise plomberie (80 %), chauffage (20%). Chantiers importants, clientèle diversifiée et récurrente composée d industries, cliniques, particuliers. Accompagnement assuré, le dirigeant peut ou non conserver une participation dans l affaire. CA HT : < Effectif : 6 personnes Type de cession : 65 à 100% des parts sociales du secteur Prix souhaité : TPE / PME Réf 52032T MAINTENANCE/INSTALLATION MATERIEL RESTAURATION PROFESSIONNELLE Cession entreprise maintenance (80%) et installation (20%), de froid ( 60%) et chaud (40%) de matériel de restauration professionnelle (100 à rationnaires par jour). Clientèle publique et privée, assez récurrente. Accompagnement assuré. CA HT : < Effectif : 11 personnes Type de cession : 100% des parts sociales Prix souhaité : Réf 51000T DISTRIBUTION MATERIEL RECHERCHE 69. Cession cause retraite entreprise de négoce de matériel destiné à la recherche scientifique. Clientèle secteur public (CNRS, INSERM, Universités, etc). Secteur de niche. CA HT : Effectif : 1.5 personnes Type de cession : 100% titres Repreneur : anglais courant et connaissances en sciences ou personne morale Prix souhaité: Réf 52034T A définir FABRICATION PRODUITS FONDERIES 38. Cession perspective retraite entreprise de fabrication de produits pour fonderies. Savoir faire reconnu, marché peu concurrentiel. Clientèle récurrente. Accompagnement assuré. CA : Effectif : 12 personnes Locaux : 2200 m² couverts Type de cession : titres + bâtiments possible NEGOCE DE VEHICULES D OCCASION Rhône-Alpes. Cession entreprise achat et revente de véhicules utilitaires d occasion. Aménagement des véhicules. Clientèle de PME et d artisans, équipe très autonome. CA HT : > Effectif : 8 personnes Locaux : 2 sites de vente de et 800 m², 1 atelier de 300 m² Loyer : annuel de euros/ an Type de cession : titres du métier Prix souhaité : Réf 42065T Réf 50066T INSTITUT FORMATION METIER TECHNIQUE 69. Cession perspective retraite institut de formation existant depuis plus de 25 ans. Secteur technique de niche, 80 étudiants environ. Etablissement privé hors contrat. Très bonne notoriété. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 4 personnes + vacataires Locaux : 420 m² Loyer : 5000 /mois Prix souhaité : Réf 50067T NEGOCE MATERIEL AUDIOVISUEL POUR FORMATION 69. Cession cause retraite entreprise vente matériel audiovisuel pour la formation. Distributeur exclusif du leader mondial. Secteur technique de niche. Clientèle secteur public, contrats maintenance (10% CA). CA HT: Effectif : 4 personnes Repreneur : idéal société informatique Prix souhaité: Réf 52038T MECANIQUE DE MOULES 01. Cession perspective retraite entreprise de mécanique de moules, spécialiste moules de surmoulage d inserts. Moules 100Kg à 2 T. Entreprise structurée, équipe qualifiée. Locaux récents et parc machine performant. CA HT : > Effectif : 25 personnes Locaux : 2000 m² sur 4300 m² de terrain Type de cession : titres Prix souhaité : Réf 51069T - Est Lyon NEGOCE EQUIPEMENTS INDUSTRIELS Est Lyonnais. Cession perspective retraite entreprise de vente d équipements pour l industrie plastique (presses à injecter, extrudeuses, souffleuses, systèmes de refroidissement, accessoires périphériques, pièces détachées ), neufs et occasions SAV. Filiales Algérie et Tunisie. Clientèle récurrente. 80% du CA réalisé à l export Afrique, Europe, Asie. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : < 5 personnes Locaux : 2200 m² sur 3 travées avec pont m² bureaux, offrant une large capacité de stockage Loyer : / mois Prix souhaité : pour le fonds Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com 3 journal52.indd 3 21/01/ :11:56

4 TPE / PME Réf T - Rhône Alpes - à définir Réf 45072T SCIERIE Rhône Alpes. Cession perspective retraite scierie, spécialisée dans le Douglas. Sciage de qualité destiné au rabotage. Séchage. Savoir-faire important. Clientèle diversifiée et récurrente. Située dans un massif important pour l approvisionnement. CA HT : > Effectif : 7 personnes Type de cession : titres Locaux : 3 hectares terrain dont 3000 m² couverts. Loyer : /an Prix souhaité: à définir FABRICATION DE MOULES METALLIQUES Rhône Alpes. Cession cause retraite société conception et fabrication de moules (interne + sous-traitance). Clientèle fortement récurrente. Entreprise structurée, équipe fiable. Accompagnement assuré CA HT : > K Effectif : +/- 10 personnes Locaux : 910 m² dont 140 m² de bureaux sur terrain de m² Loyer : /mois Type de cession : 100% des titres Prix souhaité : Réf T MAINTENANCE FABRICATION APPAREILS DE LEVAGE 69. Cession perspective retraite entreprise d entretien, réparation, maintenance (80 % CA) et fabrication (20% CA) de ponts roulants, portiques, potences. Clientèle diversifiée et récurrente. Accompagnement assuré. CA HT : Effectif : 2,5 personnes + sous-traitant Locaux : atelier 300 m² + 35 m² bureau, en location Loyer : 2200 /mois Prix souhaité : Réf 50077T A définir EDITION LOGICIEL 69. Société édition de logiciel en forte croissance cherche partenaire financier et technologique pour assurer son développement. Marché de niche secteur de la recherche scientifique et technique. Clientèle grands comptes institutionnels. Fort potentiel. CA HT : en fort développement Effectif : 4 personnes Type de cession : pour prise participation au capital (10 %), cession totale envisageable Réf 51044T à définir FORMATION ET CONSEIL EN INFORMATIQUE 69. Cession perspective retraite, entreprise de formation et conseil en informatique professionnelle, plus de 23 ans d existence. Clientèle diversifiée publique et privée, grands comptes CA HT : < Effectif : 2 personnes + réseau d indépendants Locaux : 100 m² (bureau + 3 salles de formation) Loyer : HT/ mois charges et taxes locatives comprises Type de cession : fonds de commerce ou parts du secteur Réf T - Bourgogne - A définir COUVERTURE ZINGUERIE DESAMIANTAGE Sud Bourgogne. Cession cause retraite société spécialisée dans le désamiantage et l entretien des toitures. Parc d échafaudages et matériel conséquents et en excellent état. Clientèle secteur public et privé. Carnet de commandes et visibilité importants. CA HT : > K Effectif : > 15 personnes Type de cession : 100% des titres Prix souhaité : A définir Réf 52047T A définir MAINTENACE SAV MATERIEL COLLECTIVITES 69. Cession cause retraite société SAV, maintenance, matériel collectivités. Froid (chambre froides, spécialiste froid médical), buanderies et chaud. Clientèle très récurrente. Savoir faire reconnu. Accompagnement possible. CA : Effectif : 3 personnes Locaux : 700 m² Type de cession : 100% des titres Prix souhaité : A définir Réf T EDITION MULTIMEDIA 69. Cession cause retraite entreprise média web : annuaire, référencement internet, articles de presse, réseaux sociaux, newsletter avec publi-reportages et bannières publicitaires, ings, etc. Chiffre d affaires en grande partie récurrent. Bon indice de notoriété, partenariat avec de nombreux médias. Création CA HT : Effectif : 2 personnes Structure juridique : Société Prix souhaité : journal52.indd 4 21/01/ :11:59

5 Réf 40081T - Auvergne FABRICATION NEGOCE CUIRS FOURRURES Auvergne. Entreprise de fabrication et commerce de vêtements en cuirs et fourrures. Activité soutenue, cession pour cause de départ à la retraite. Excellente réputation. Très forte notoriété. CA HT : Effectif : < 10 personnes Type de cession : titres de société ou fonds de commerce Repreneur : indifférent Prix souhaité : TPE / PME Réf T - Auvergne FABRICATION DE PARQUETS ASSEMBLES Auvergne. Cession cause retraite entreprise fabrication parquets assemblés. Très important savoir faire, majeure partie de la pose sous-traitée. Possibilités de développement très importantes, forte demande internationale. Position leader sur internet (dans son domaine) CA HT : > Effectif : 5 personnes Repreneur : personne physique ou morale Prix souhaité : T - Auvergne CHAUFFAGE CLIMATISATION Auvergne. Cession entreprise travaux d installation d eau et gaz en tous locaux, génie climatique, chaud froid + un peu de couverture, zinguerie. CA : > K Effectif : > 10 personnes Locaux : 300 m² en location Type de cession : titres du métier Prix souhaité : Réf 51081T- Auvergne TRANSFORMATION ET CONSERVATION DE VIANDES DE BOUCHERIE Auvergne. Cession perspective retraite entreprise de transformation, conservation, vente de viandes de boucherie, particulièrement spécialités régionales. Clientèle de professionnels en grande partie. Matériel récent et de bonne qualité, véhicule réfrigéré. Accompagnement possible. CA HT : < Effectif : 4 personnes Loyer : 820 / mois Prix souhaité : euros finir Réf 47083T - Auvergne REPARATIONS/COMMERCE DE MATERIEL AGRICOLE Auvergne. Cession cause retraite société réparations (70%), et vente (30%) de matériel agricole. Clientèle publique et privée. Rentabilité très importante. CA HT : > Effectif : <10 personnes Locaux : 300 m² couverts sur 1.5 hectares de terrain Type de cession : fonds + stock + murs Prix souhaité : pour fonds + stocks + murs Réf 52088T - Bourgogne - à définir TRANSPORT Bourgogne. Cession perspective retraite société de transport routiers nationaux et internationaux Equipe stable. Accompagnement possible. Réf 51056T à définir CARRELAGE/MARBRERIE 63. Cession perspective retraite entreprise de fourniture et pose de carrelage (80%) et façonnage de marbre (20%). Bonne réputation, possibilités de développement, personnel autonome, accompagnement assuré. CA HT : < Effectif : 5 personnes Locaux : 80 m² de bureaux et 400 m² d atelier sur un terrain de m² Loyer : / mois Type de cession : fonds de commerce ou parts sociales Réf T A définir MENUISERIE 71. Cession perspective retraite menuiserie plus de 35 ans d existence. Equipement ok (commandes numériques etc.). Clientèle diversifiée. Excellente réputation. CA HT : Repreneur : indifférent Effectif : < 10 personnes CA HT : K Effectif : < 10 personnes Type de cession : 100% des titres Locaux : 1000 m² atelier, hangar 500 m², 2000m² terrain du secteur Prix souhaité : A définir Vous souhaitez diffuser une annonce, ou une de nos annonces vous intéresse : contactez nous au prix d'un appel local 5 journal52.indd 5 21/01/ :11:59

6 TPE / PME Réf T - PACA - à définir COURANTS FAIBLES PACA. Cession cause retraite entreprise spécialiste courants faibles, installation et entretien alarmes, antennes, détection incendie, etc. Clientèle de professionnels exclusivement, très récurrente. Visibilité importante. Notoriété considérable. CA HT : Effectif : +/- 12 personnes Repreneur : personne physique ou morale Réf 50091T à définir FORMATION 83. Sud Est VAR. Vente centre de formation spécialisé, leader sur son marché.250 à 300 clients fidèles, 1500 clients en portefeuille, secteur privé et public.formateurs confirmés et polyvalents. Accompagnement assuré. Perspectives de développement. CA : Effectif : 3 personnes + intervenants/vacataires Structure juridique : SAS Type de cession: titres Locaux : m² Loyer : 1800 HT Repreneur : personne physique ou morale du secteur Réf 50093T PLOMBERIE CHAUFFAGE - CLIMATISATION 83. Vente entreprise installation de chauffage climatisation, plomberie sanitaire, dépannage et contrats d'entretiens. Excellente notoriété. Clientèle de particuliers principalement. Matériel et carnet de commandes ok. Potentiel de développement. Passage de relais assuré. Entreprise rentable et finançable. CA HT : Effectif : 8 personnes Type de cession : fonds de commerce Locaux : 380 m² Loyer : Repreneur : personne physique ou morale du secteur Prix souhaité : Réf 45095T - PACA - à définir NEGOCE ENTRETIEN SECTEUR ALIMENTAIRE PACA. Cession société de négoce, entretien et réparation d équipements de production alimentaires et cuisines professionnelles. Clientèle récurrente de professionnels (boucheries, restaurants, GMS ). Savoir-faire important. Accompagnement possible. CA HT : Effectif : < 10 personnes Structure juridique : SAS Type de cession : titres Repreneur : personne physique ou morale du secteur Réf T - PACA - à définir GROS ŒUVRE DU BATIMENT Paca. Cession cause retraite entreprise gros œuvre du bâtiment. Gros œuvre du bâtiment + fondations spéciales. Rentabilité exceptionnelle, carnet de commandes très important. CA HT : > Effectif : >30 personnes Type de cession: parts sociales Repreneur: personne morale ou physique du métier Réf T 69 A définir ELECTRICITE 84. Cession entreprise d installations électriques, courant faible, dépannage et quelques contrats d entretiens, existante depuis plus de 20 ans. Clientèle de promoteurs (70%) et particuliers (30%). Personnel qualifié. Carnet de commandes important. Perspectives de développement. Accompagnement assuré. CA HT : >1 000 K Effectif : < 15 personnes Type de cession : 100% des titres Repreneur : personne morale du secteur exclusivement Prix souhaité : A définir Réf T - Outre Mer NEGOCE FABRICTION PRODUITS COSMETIQUES Territoire Outre Mer. Cession cause autre activité, société de fabrication et négoce de gros produits cosmétiques, plus de 15 années d existence. Distributeur exclusif produits fabriqués par l entreprise et importés d Europe en exclusivité. Marques déposées. Marge brute > 60 %. Equipe stable. Potentiel de croissance important. CA HT : > Effectif : 3 personnes Type de cession : 100% des parts sociales Repreneur : indifférent Prix souhaité : Réf 50098T NAUTISME 83 Var Est. Cession affaire de vente, location, gestion et entretien de bateaux de plaisance. Le fonds cédé comprend entre autres 4 bateaux d'occasion et une place au port en location. Possibilité de développement. CA HT: Effectif : 3 personnes + saisonnier Type de cession : fonds de commerce Locaux : 50 m² Loyer : 1085 HT Repreneur : personne physique ou morale du secteur Prix souhaité : Réf T à définir COMMERCE ACCESSOIRES MOTO 06. Cause départ retraite, cession activités d accessoires moto, services rapides, casques, pneus, vêtements, divers. Bon matériel de réparation, bon matériel de gestion. Grande superficie commerciale, bon emplacement en banlieue commerciale grande ville. Affaire rentable avec un gros potentiel de développement. CA HT : Effectif : 4 personnes Repreneur : tout public Vous êtes intéressés par une annonce Ecrivez-nous sous référence à : ACTION REPRISE 128 bis, rue Jean Moulin CALUIRE, ou par mail à : infos@actionreprise.com 6 journal52.indd 6 21/01/ :12:00

7 Côté Fiscalité DOSSIER La Planification successorale internationale de l entrepreneur Les critères du domicile fiscal sont alternatifs. La nationalité est indifférente. Il s apprécie à la date du fait générateur de l impôt. 00 I. Les règles françaises de territorialités des droits de mutation à titre gratuit (article 750 ter du CGI) A - Les critères de domiciliation Domicile fiscal. L article 750 ter du CGI renvoie aux critères de l article 4 B du CGI pour la détermination du domicile fiscal. En ce qui concerne les droits de mutation à titre gratuit, le domicile fiscal pris en compte au titre de l article 750 ter du CGI, est celui du défunt, de l héritier ou du légataire. Dès lors, sont considérés comme ayant leur domicile fiscal en France : les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ; celles qui exercent en France, une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire ; celles qui ont en France, le centre de leurs intérêts économiques, c'est à dire le lieu où le contribuable a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d où il administre ses biens. Il peut s agir du lieu où le contribuable a le centre de ses activités professionnelles, ainsi que le lieu d où il tire la majeure partie de ses revenus. Les critères du domicile fiscal sont alternatifs. La nationalité est indifférente. Il s apprécie à la date du fait générateur de l impôt. B - Le domaine de la loi successorale applicable Le champ d application des droits de mutations à titre gratuit dépend de trois critères : le domicile fiscal du défunt (article 750 ter, 1 du CGI) ; le lieu de situation des biens (article 750, ter 2 du CGI) ; le domicile fiscal de l héritier ou légataire (article 750 ter, 3 du CGI) ; 1 ) Le défunt est domicilié en France (article du CGI) Lorsque le défunt est domicilié en France au sens de l article 4 B du CGI, tous les biens transmis sont imposables en France. Tous les biens meubles ou immeubles situés en France ou à l étranger sont pris en compte. Leur nature (meuble ou immeuble) ou leur lieu de situation (biens situés en France ou à l étranger), sont indifférents. Ce principe de taxation mondiale s applique quel que soit le domicile fiscal du bénéficiaire de la transmission. 2 ) Le défunt n est pas domicilié en France (article et 3 du CGI) Lorsque le défunt n est pas domicilié en France, mais que l héritier, le légataire est domicilié en France et l a été pendant au moins 6 ans au cours des dix dernières années, tous les biens meubles ou immeubles, situés en France ou hors de France sont imposables en France. Seule la part reçue par l héritier, le légataire domicilié en France est imposable en France. Lorsque l héritier, le légataire n est pas domicilié en France ou ne l a pas été pendant au moins six ans au cours des dix dernières années, seuls les biens situés en France sont imposables en France. Les biens situés à l étranger ne sont pas imposables en France. 3 ) Taxation des actifs des trusts Lorsque le constituant du trust est domicilié en France, l ensemble des actifs composant le trust, situés en France ou hors de France, sont imposables en France. A l inverse, si le constituant du trust n est pas domicilié en France, l ensemble des actifs composant le trust est imposable en France, si le bénéficiaire du trust est domicilié en France au jour de la transmission et l a été pendant au moins six ans au cours des dix dernières années. Seuls, les actifs composant le trust sont taxables en France, si le bénéficiaire du trust n est pas domicilié en France. 4 ) Définition des biens situés en France Définition. Sont considérés comme des biens situés en France : les biens ayant une assiette matérielle en France métropolitaine ou dans les départements d outre-mer (immeubles, meubles corporels, fonds de commerce exploités en France, etc ) les biens incorporels français aux termes de l alinéa 3 du 2 de l article 750 ter 2 alinéa 2 du CGI : créances sur un débiteur domicilié en France métropolitaine ou dans les départements d outre-mer, valeurs mobilières émises par l E tat français, une personne morale de droit public française ou une société qui a, en France son siège social statutaire ou le siège de sa direction effective, brevets d invention, marques de fabriques concédés ou exploités en France, etc les actions et parts de sociétés ou personnes morales non côtées en bourse dont le siège est situé hors de France et dont l actif est principalement constitué d immeubles ou de droits immobiliers situés en France à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l actif total de la société. Société à prépondérance immobilière. Sont considérées comme étant à prépondérance immobilière, les sociétés dont le siège social est situé hors de France dont la valeur des biens et droits immobiliers situés en France (à l exception de ceux affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l exercice d une professions non commerciale), représente plus de 50% de la valeur totale de l actif social sis en France. 7 journal52.indd 7 21/01/ :12:04

8 Côté Fiscalité Lorsque la société est à prépondérance immobilière française, les parts ou actions sont taxées aux droits de mutations à titre gratuit à concurrence de la proportion existant entre la valeur des immeubles en France et celle de l actif total de la société situé tant en France qu à l étranger. Les droits de mutation à titre gratuit doivent être acquittés même si la société est redevable de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles. Immeubles détenus indirectement en France par des nonrésidents. Un immeuble ou un droit immobilier est réputé être détenu de manière indirecte lorsqu il appartient à des personnes morales ou des organismes (à l exception de ceux affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l exercice d une profession non commerciale par l organisme), dont le défunt, seul ou avec son groupe familial (conjoint, leurs ascendants, descendants ou leurs frères et sœurs), détient plus de la moitié des actions, parts ou droits, directement ou par l intermédiaire de participations (au sens de l article 990 D du CGI), quel que soit le nombre de personnes morales ou d organismes interposés et quels que soient leur forme, la quotité et le lieu de leur siège social. Seule la fraction de la valeur des titres représentative de la valeur de l immeuble est taxable. La valeur des immeubles ou droits immobiliers possédés indirectement est déterminée à proportion de la valeur de ces biens ou droits représentatifs de tels biens, dans l actif total des organismes dont le défunt ou le donateur détient directement les parts. C - Assiette Evaluation des biens. L évaluation des biens s effectue conformément aux principes du CGI. Il est pris en compte la valeur vénale des biens au jour de décès ou de la donation. Déductibilité des dettes contractées à l étranger. En ce qui concerne les dettes contractées à l étranger, elles sont déductibles dans les mêmes conditions que celles françaises. Toutefois, lorsque seuls les biens situés en France sont taxables en France conformément à l article 750 ter, 2 du CGI, seul le passif relatif aux biens situés en France est en principe déductible. D - Tarif des droits de mutations à titre gratuit Barème et abattements. Le barème des droits de mutations à titre gratuit et les abattements sont applicables aux étrangers. La nationalité du défunt, des héritiers ou légataires est indifférente. Toutefois, à l exception de l article du CGI, les exonérations des articles 793 à 795 A du CGI ne sont pas applicables. Tarif. Le tarif est applicable aux étrangers. Dès lors le conjoint survivant ou le partenaire de PACS étranger bénéficie de l exonération au titre des droits de succession. Il en va ainsi, sous réserve de l ordre public international ou de l assimilation du partenariat étranger au PACS français s il ne fait pas partie de la liste visée par l administration. Imputation des impôts acquittés hors de France. L impôt acquitté hors de France sur les biens meubles et immeubles situés à l étranger est imputé sur l impôt exigible en France (article 784 A du CGI). Cette imputation ne peut être effectuée que dans le cadre d une taxation en France à caractère mondiale. Tel sera le cas, lorsque le défunt ou le donateur est domicilié en France (article 750 ter, 1 du CGI). Il en va de même lorsque l héritier, le légataire ou le donateur est domicilié en France et l a été 6 ans au cours des dix années précédentes (article 750 ter, 3 du CGI). Seul l impôt étranger perçu sur les biens situés hors de France peut être imputé sur l impôt français. L impôt étranger n est imputable qu à concurrence de l impôt français correspondant aux seuls biens situés hors de France. Cette double limitation n élimine pas complètement la double imposition. Un formulaire spécial n 2740 est souscrit en double exemplaire. Il est déposé à la recette des impôts auprès de laquelle la déclaration de succession a été déposée ou enregistrée la donation. II. Les conventions internationales en matière d impôt sur les successions Risque de double imposition. Le risque de double imposition peut résulter : d un conflit de domicile fiscal : plusieurs E tats peuvent considérer que le défunt était domicilié sur son territoire et revendiquer une base mondiale d imposition. d un conflit de qualification de biens : par exemple les parts de sociétés étrangères à prépondérance immobilière sont assimilées en partie par la France en partie à des immeubles. d un conflit sur le rattachement des biens : par exemple les valeurs mobilières peuvent être réputées situées au lieu du siège du débiteur (France), ou au lieu de dépôt, ou au lieu des registres, etc Des biens encourent le risque d être taxés à l étranger alors qu ils ne l auraient pas été par application du droit français. Tel est le cas par exemple des avantages matrimoniaux qui sont exclus des droits de mutations à titre gratuit en France. D autres pays, au contraire, taxent les biens attribués par l intermédiaire d un avantage matrimonial (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Suisse). L imposition qui s ensuit dans le pays étranger étant exclusive, il n y a pas de double imposition à supprimer. Portée de l article 750 ter du CGI. Les dispositions de l article 750 ter du CGI s appliquent sous réserve des dispositions des conventions internationales. Il résulte de l article 55 de la Constitution que les traités ou accords internationaux régulièrement ratifiés ou approuvés ont, en France, dès leur publication une autorité supérieure à celle des lois internes, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l autre partie. Rôle des conventions. Les conventions internationales en matière d impôt sur les successions conclues par la France ont pour rôle de : définir la notion de domicile des personnes ; répartir le droit d imposer entre E tat de la source et l E tat de résidence et prévoir des dispositions pour éliminer les doubles impositions lorsque les deux E tats ont concurremment le droit d imposer ; préciser certaines dispositions en matière de nondiscriminations et de clauses anti-abus ou relatives au droit de suite. Définition du domicile. Il faut combiner le principe de primauté avec celui de la subsidiarité des conventions. Dans un premier temps, il faut appliquer le principe général du droit interne lorsque la convention fiscale est établie selon le modèle OCDE. Les critères conventionnels ne peuvent être utilisés que dans un second temps où l application des droits internes de chacun des E tats entraîne un conflit de résidence. Les principes généraux applicables aux conventions concernant les successions sont identiques à ceux des conventions relatives à l impôt sur le revenu. Le modèle de convention de l OCDE de 1983 en matière de successions fait appel aux critères suivants : foyer d habitation permanent (au sens matériel) ; liens personnels et économiques les plus étroits (centre des 8 journal52.indd 8 21/01/ :12:05

9 Côté Fiscalité intérêts vitaux) ; séjour habituel ; nationalité procédure amiable Il s agit de critères successifs. Répartition du droit d imposer. Les conventions établies selon le modèle OCDE répartissent le droit d imposer entre les deux E tats. Le droit d imposer appartient à l E tat du lieu de situation des biens pour les immeubles, les biens rattachables aux établissements stables et bases fixes, les navires, bateaux et aéronefs et enfin les biens meubles corporels. Le droit d imposer appartient à l E tat de résidence du défunt ou du donateur pour les autres biens. Définition des immeubles. Contrairement à l article 750 ter, 2 alinéa 2 du CGI, les conventions ne définissent pas la notion de détention indirecte des immeubles. La seule exception notable est présente dans la convention franco-allemande du 12 octobre La prépondérance immobilière fait l objet d une définition, comme en droit interne (article 750 ter, 2 alinéa 4 du CGI), dans certaines conventions (Allemagne, Autriche, Cameroun, Congo, E tats-unis, Italie, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Suède). Situation des héritiers, légataires. La plupart des conventions ne prennent pas en considération la situation des héritiers, légataires à l inverse du droit interne (article 750, ter 3 du CGI). Par conséquent, la France n a pas le droit d imposer les biens situés hors de France, transmis par un défunt ou donateur non résident à un bénéficiaire résident de France. Les conventions fiscales ne permettent pas l application de l article 750 ter, 3 du CGI. Une exception demeure toutefois dans la convention Franco-Allemande. Répartition des dettes. Selon le modèle de la convention OCDE (article 8), les principes de répartition des dettes sont les suivants : Le passif afférent à un bien immobilier, à un établissement stable ou à une base fixe doit être déduit de la valeur du bien dans l E tat de situation des biens. Tel est également le cas pour les autres biens imposables exclusivement dans l E tat de résidence ; Le passif excédant la valeur d un bien peut être reporté sur un autre bien dans l E tat de situation des biens ; Si un passif excédentaire demeure dans un E tat, cet excédent est reporté sur l autre E tat ; La déduction ne peut être réalisée que si l autre E tat n est pas tenu de déduire la même dette en vertu de sa législation. Ainsi est évitée la double déduction des dettes. Les conventions ne définissent pas le terme «dettes». Il convient de se référer à la législation interne de chaque E tat afin de qualifier une obligation comme une dette déductible. Elimination des doubles impositions. L élimination des doubles impositions est réalisée soit avec la méthode de l exonération soit avec la méthode de l imputation. La méthode de l exonération, consiste pour chaque E tat à imposer certains biens et à exonérer les autres. L E tat de situation des biens impose les biens situés sur son territoire. L E tat du domicile du défunt impose les autres biens et exonère d impôt les biens qui sont imposables dans l E tat de situation des biens. Il y a donc un droit d imposition exclusif pour chaque E tat. Généralement la méthode de l exonération est complétée de la règle du taux effectif. Pour le calcul des droits de succession en France il est pris en compte l ensemble des biens imposables selon la législation française. Cette méthode s applique lorsqu elle est prévue expressément par la convention. La règle du taux effectif entraîne une double liquidation de l impôt : Une première liquidation sur les biens imposables si on prenait en compte la législation française (article 750 ter), permettant de déterminer le taux moyen d imposition. Une seconde liquidation sur les seuls biens taxables en France par application de la convention dans laquelle il sera utilisé le taux moyen d imposition déterminé préalablement. La méthode de l imputation ne permet pas l exonération dans l E tat du domicile du défunt, des biens imposables dans l autre E tat. L élimination de la double imposition est réalisée au moyen d un crédit d impôt. Il est égal au montant de l impôt payé à l étranger. Il est plafonné au montant de l impôt français correspondant aux biens donnant lieu à imputation. L E tat de situation des biens conserve le droit de taxation des biens situés sur son territoire conformément à la convention. Il peut être, le cas échéant, appliqué la règle du taux effectif. La méthode de l imputation n est pas la plus répandue dans les conventions conclues par la France. Elle tend néanmoins à se développer. Non-discrimination. La clause de non discrimination interdit généralement les discriminations basées sur la nationalité. Elle oblige un E tat à accorder aux héritiers nationaux de l autre E tat, les exemptions, abattements, déductions et réductions d impôt qu elle accorde à ses propres nationaux. Procédure amiable. Les conventions prévoient que les autorités compétentes peuvent se rapprocher pour tenter de parvenir à un accord pour régler les difficultés d application des conventions tendant à éviter les doubles impositions. Il s agit d une procédure bilatérale mettant en relations les deux administrations fiscales en dehors de toute procédure contentieuse juridictionnelle. III. Le dépôt de la déclaration de succession Domicile en France. Une déclaration de succession doit être déposée en France lorsque le défunt avait son domicile fiscal en France. Elle est adressée à la recette des impôts du domicile du de cujus. La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois à compter du décès survenu en France métropolitaine (article 641 du CGI). Le délai pour l enregistrement de la déclaration de succession est donc de six mois lorsque les héritiers ou les légataires sont domiciliés à l étranger. Domicile à l étranger. La déclaration de succession doit également être déposée en France, lorsque le défunt avait des biens situés en France. Dans cette hypothèse la déclaration de succession doit être déposée à la recette des impôts du domicile des non résidents (10 rue du Centre, Noisy le Grand Cedex). La déclaration de succession doit être déposée dans le délai d une année lorsque le décès du de cujus est survenu à l étranger (article 641 du CGI). Philippe REBATTET et Me Jean-Philippe ANDRIOT, notaire à Lyon 9 journal52.indd 9 21/01/ :12:06

10 Côté Juridique DOSSIER Baux commerciaux et charges locatives : en route pour la transparence. Le droit positif donne désormais une définition des charges, impôts, taxes et redevances qui peuvent être mis à la charge du locataire (I) et encadre les modalités de régularisation périodique des comptes de charges (II). La loi relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite «Loi Pinel» (Loi du 18 juin 2014) comporte de nombreuses dispositions en matière de baux commerciaux, les principales modifications mises en place ayant pour objectif la protection des locataires. Ainsi par exemple, elle impose l établissement d un état des lieux d entrée et de sortie de lieux loués, elle supprime le recours à l Indice du Coût de la Construction publié par l INSEE, instaure un droit de préférence au bénéfice du locataire en cas de vente de l immeuble... La nouvelle loi ainsi que son décret d application ( du 3 novembre 2014) viennent également préciser le régime des charges, impôts, taxes et redevances applicables aux baux commerciaux ; sur ce même sujet, un arrêt de la Cour de Cassation du 5 novembre 2014 complète le nouveau dispositif avec le même objectif de protection des intérêts du locataire. I. Une définition précise des charges, impôts et taxes à la charge du locataire Il convient de rappeler qu avant l entrée en vigueur de la Loi Pinel, et en l absence de dispositions légales particulières, les parties étaient libres d organiser librement dans le contrat de bail, la prise en charge éventuelle de tout ou partie des charges, impôts et taxes... En pratique, on sait que dans la plupart des baux commerciaux actuellement en cours, il est stipulé une clause générale qui prévoit que l ensemble des charges, impôts et taxes afférentes au bail seront refacturés au locataire. Seules la taxe foncière et la taxe d enlèvement des ordures ménagères doivent être expressément visées dans le bail pour être répercutées sur le locataire. Désormais, la question des charges, impôts et taxes est règlementée, dans le cadre d un dispositif d ordre public. Ainsi, l article L prévoit que «Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1 Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2 Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. (...) Le décret du 3 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel est venu préciser la liste des charges, travaux et impôts qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire (article R du Code de commerce - VOIR ENCADRE). S agissant des impôts, on notera que contrairement à ce qui semblait se dessiner, la taxe foncière peut encore être mise à la charge du locataire, à condition, bien entendu, que cela soit stipulé expressément dans le bail. En revanche, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l immeuble faisant l objet du bail ne peuvent plus être répercutés sur le locataire. Signalons que les dispositions relatives aux charges, impôts et travaux sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret ; autrement dit, pour les baux antérieurs à cette date et qui se poursuivent, le nouveau régime n est pas encore applicable. 10 journal52.indd 10 21/01/ :12:06

11 Côté Juridique II. Un encadrement des procédures de régulation de charges Grande nouveauté en la matière, le décret fixe désormais un délai légal pour la régularisation des charges, impôts, taxes et redevances en matière de baux commerciaux : ainsi, un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances, doit être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l exercice annuel (C.com. art. R145-36). Sur cette question de la régularisation périodique, les juges suprêmes semblent également soucieux de préserver les intérêts du locataire : ainsi, une décision de la Cour de Cassation du 5 novembre 2014 (Cass. 3ème civ. 5 nov., n ) nous semble particulièrement significative et s inscrit dans ce mouvement à la fois législatif et jurisprudentiel de recherche de transparence des refacturations par le bailleur au locataire des accessoires au loyer. En l espèce, un bail commercial stipulait, de manière très classique s agissant des charges, que celles-ci seraient remboursées au bailleur «par appel d une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme. A la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l arrêté de comptes de charges annuel». Or, la cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d Appel de Paris, en considérant que «l absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges», et que par conséquent, «le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonnée». Jusqu à présent, il était particulièrement difficile pour un locataire d exiger une régularisation de ses charges, en cours de bail. En effet, la loi ne prévoit aucun délai maximum pour la régularisation de celles-ci et face à l inertie du propriétaire, le locataire n avait que peu d armes juridiques. Ainsi, il était fortement déconseillé au locataire désireux avant tout de préserver son droit au bail de suspendre unilatéralement le paiement des charges ou même de les séquestrer auprès d un tiers. Nul n étant censé se faire justice par lui-même, ce type d agissement était susceptible d entraîner une résiliation du bail pour inexécution. En général, la seule sanction consistait à l éventuelle allocation de dommages-intérêts par le bailleur pour exécution du bail de mauvaise foi... et, ce, dans les limites, bien entendu, de la prescription quinquennale. Par cette décision, la cour de cassation fait évoluer sa jurisprudence et adopte une position rigoureuse à l égard des propriétaires : cette décision devrait inciter ces derniers à respecter strictement les stipulations du bail ou le cas échéant, la loi - en matière de régularisation de charges. Il nous semble que la loi et la jurisprudence présentées cidessus ont une portée pratique non négligeable. En particulier, les sociétés gestionnaires d immeubles devraient être très concernées par ces dernières évolutions ; désormais, leurs honoraires demeureront à la charge du propriétaire, et ces sociétés seront tenues de régulariser les charges dans les conditions légales à peine de restitution. Cette évolution du droit positif doit être saluée quand on sait que les refacturations de charges s avèrent bien souvent incompréhensibles pour le locataire ; gageons que les pratiques vont évoluer à l instar de ce courant légal et jurisprudentiel. Marie Kapp-Brunet Avocat Associée Article R Ne peuvent être imputés au locataire : 1 Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2 Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3 Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4 Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5 Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1 et 2 celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. 11 journal52.indd 11 21/01/ :12:07

12 Côté Juridique DOSSIER Les clauses d information dans les garanties d actif et de passif. Veiller à la bonne rédaction d une clause d information dans la garantie d actif et de passif Lorsque le bénéficiaire d une garantie d actif et de passif entend mettre en œuvre la garantie, il doit en aviser le garant dans des conditions de forme et de délai généralement prévues par le contrat. Mais qu advient-il en cas de non-respect de ces conditions de notification par le bénéficiaire? Le bénéficiaire est-il déchu de son droit de mettre en œuvre la garantie? Deux arrêts rendus par la Cour d appel de Paris en 2013 et une décision de la Cour de cassation rendue en 2014 apportent un éclairage riche d enseignements pour les praticiens. 1 - Pour déterminer les conséquences du non-respect par le bénéficiaire d une convention de garantie des modalités contractuelles de notification au garant, il convient de distinguer selon que la convention prévoit elle-même une sanction ou pas. Ainsi, dans l hypothèse où la garantie d actif et de passif est muette sur ce point, un arrêt du 9 avril 2013 vient s ajouter à une jurisprudence en manque d homogénéité (I). En revanche, dans l hypothèse où la garantie d actif et de passif sanctionne l obligation d information à la charge du cessionnaire, une décision du 24 octobre 2013 s inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure et un arrêt du 21 octobre 2014 rappelle au praticien l importance d une rédaction précise du contrat (II). I. La convention de garantie ne prévoit pas de sanction 2 - Il s agit de l hypothèse ayant donné lieu à l arrêt du 9 avril En l espèce, la garantie de passif prévoyait que le bénéficiaire devait notifier au garant, par lettre recommandée avec accusé de réception, les évènements justifiant la mise en œuvre de la garantie dans un délai de 30 jours à compter du moment où lui-même en avait connaissance. Le bénéficiaire avait fait appel d un jugement du Tribunal de commerce de Paris aux termes duquel il était déchu de son droit d agir contre le garant au motif qu il n avait pas respecté le formalisme prescrit par la garantie (en l espèce l envoi sous la forme d une lettre recommandée avec accusé de réception). Infirmant cette solution, la Cour d appel de Paris a finalement donné raison au bénéficiaire, condamnant ainsi le garant à l indemniser au titre de la garantie d actif et de passif : «Au vu de l'ensemble de ces éléments qui attestent de la connaissance par le cédant des faits susceptibles de permettre au bénéficiaire de mettre en œuvre la garantie, ce à quoi tendait précisément le formalisme mis en place par la commune intention des parties à la convention, [le garant] ne peut opposer l'inobservation dudit formalisme pour se soustraire à ses obligations». En somme, la Cour d appel a écarté la déchéance de la garantie en relevant que le garant avait connaissance des faits entrainant la mise en œuvre de la garantie. 3 - Cette solution, favorable au bénéficiaire de la garantie d actif et de passif, s inscrit dans un ensemble de décisions hétéroclites, mais semble suivre la tendance actuelle. Il convient de rappeler que la Cour de cassation refuse de se prononcer au motif que la question de la déchéance relève de l appréciation souveraine des juges du fond. Il en résulte des solutions variées. Ainsi, certains arrêts sont particulièrement favorables au garant. Soulignons ainsi une décision de la Cour d appel de Paris qui a prononcé la déchéance de la garantie au seul motif que le bénéficiaire avait informé le garant d évènements susceptibles de justifier la mise en œuvre de la garantie au-delà du délai contractuellement fixé par les parties. Dans une autre affaire, la Cour d appel de Paris a déduit de l étendue du rôle contractuellement accordé au garant pour intervenir en vue de limiter le passif social (et donc la somme qu il devrait verser au bénéficiaire au titre de la garantie) que le bénéficiaire était tenu d une obligation d information complète pour que le garant puisse intervenir efficacement et a déchu le bénéficiaire de sa garantie sur la base du non-respect de cette obligation d information. A l inverse, d autres arrêts plus récents ont subordonné la déchéance de la garantie à l existence d un préjudice causé au garant. Par exemple, un bénéficiaire n a pas été déchu de ses droits suite à la notification tardive au garant d un contentieux URSSAF au motif que, lorsque le bénéficiaire en a informé le garant, ce dernier disposait toujours d un délai de 30 jours pour faire valoir ses observations à l administration. Signalons aussi une décision qui a déchargé le garant de l obligation d indemniser le bénéficiaire sur le fondement de l exception d inexécution. Dans cette affaire, la Cour a examiné au cas par cas les postes de réclamation et a déchargé le garant seulement pour ceux où le manquement par le bénéficiaire à son obligation d information avait empêché le garant de participer à la défense de la société. A notre connaissance, cette solution demeure toutefois isolée. 12 journal52.indd 12 21/01/ :12:08