Property Times Bureaux neufs IDF

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1 ppp * * Les opérateurs jouent la sécurité 14 Février 212 Sommaire Executive summary 1 Les mises en chantier 2 Les livraisons d opérations 3 Le développement durable 4 L offre future et la demande placée 5-6 L offre future Ile-de-France 7 Paris 1 La Défense 11 Croissant Ouest 12 Première Couronne 13 Deuxième Couronne 14 Définitions 15 Contacts 16 Auteur Simon Laisney Chargé d études +33 () Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Le ralentissement des livraisons observé en 21 s est confirmé en 211 avec seulement 623 de bureaux neufs ou restructurés livrés dont 178 encore à commercialiser. Le stock d offre immédiate de surfaces neuves de plus de 5 s est résorbé de 12% en un an mais demeure élevé, avec 66 encore disponibles fin décembre 211. Le renouvellement du stock sur les 4 prochaines années est pour l heure limité avec plus d 1,3 million de actuellement en chantier mais seulement près de 7 encore disponibles. Le recours à des clés-en-main ou des précommercialisations devient la règle pour le lancement des grands immeubles de bureaux en deuxième voire même première couronne parisienne. Le développement durable prend aujourd hui une place considérable dans les programmes immobiliers et devient une condition sine qua non dans la définition des projets. Son poids dans le stock livré est de plus en plus important ; il aura ainsi atteint 83% en 211. A cette exigence verte vient maintenant se superposer une vigilance sur la performance énergétique des immeubles réalisés. Les entreprises privilégient à nouveau les bureaux neufs pour leurs projets de transferts et de regroupements. Les surfaces neuves ou restructurées ont représenté 68 6 commercialisés, soit 61% des surfaces traitées sur le segment des transactions supérieures à 5 en 211. La conversion du parc existant aux exigences nouvelles des utilisateurs et du développement durable semble constituer une tendance lourde sur les cinq prochaines années dans les secteurs prime. Graphique 1 Les livraisons de bureaux en Ile-de-France par secteur géographique Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Paris Croissant Ouest Deuxième Couronne La Défense Première Couronne Source :DTZ Research * prévisions à partir des opérations en cours de construction fin 211 * 1

2 Les mises en chantier Les mises en chantier reprennent et restent conditionnées par des précommercialisations sur les secteurs émergents. En Ile-de-France, le volume d opérations de bureaux neufs mises en chantier, qui avait atteint plus d 1,1 million de de bureaux en 27, était tombé à 4 en 21. L année 211 marque le retour vers une dynamique plus positive avec 649 de bureaux mis en chantier, soit une croissance de 61% par rapport à 21. Les programmes de bureaux en attente depuis 29 se sont lancés au rythme de leurs précommercialisations. Le volume disponible de bureaux dans les projets mis en chantier en 211 représente 385 de surfaces tertiaires, soit près de 6% de la production initiée cette année. Les mises en chantiers d immeubles de bureaux font leur retour sur des secteurs où aucune nouvelle opération n avait été engagée en 21. Paris Centre Ouest et Paris QCA affichent ainsi respectivement 25 et 3 de bureaux mis en chantier en 211. Ce retour des chantiers est assez faible mais, sur ces secteurs, les possibilités de construction ou de restructuration sont naturellement restreintes. Les lancements d opérations sont aussi plus marqués en Boucle Nord et en Boucle Sud, avec respectivement 56 et 34 de bureaux mis en chantier en 211, via des opérations lancées en blanc. Sur ces secteurs, l offre neuve de bureaux est largement plébiscitée par les entreprises qui y trouvent des immeubles de qualité à des valeurs locatives attractives (cf. Odessa décembre 211). Le volume des mises en chantier en Deuxième Couronne a été très significatif avec 174 lancés en 211 ; il se réalise essentiellement au travers d opérations précommercialisées comme celle de CARREFOUR à Massy (85 ) ou celle d EGIS à Guyancourt (3 ). La Première Couronne Nord enregistre un volume de lancement proche des années fastes de 27 et 28 avec 11 lancés, dont 59 pour la 1 ère tranche de l opération de SFR à Saint-Denis. A l inverse, les mises en chantier demeurent nulles sur la Première Couronne Est et limitées à 9 dans le Sud avec l opération Axeo à Arcueil. La prudence des promoteurs et des investisseurs les conduisent à ne donner vie qu aux projets situés dans des secteurs tertiaires bien établis. La course au haut rendement n est plus de mise, les marges des opérations se restreignent et l opportunisme des années précédant la crise n a plus lieu d être. La restructuration et le développement du parc de bureaux francilien au travers du projet structurant du Grand Paris pourrait rebattre les cartes ou du moins permettre l initiation de projets sur de nouvelles localisations, redonnant ainsi leur chance à des secteurs secondaires délaissés cette année. Graphique 2 Lancements d opérations en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne

3 * * * * Les livraisons d opérations Retour des opérations d envergure. Le recul des lancements d opérations depuis deux ans a provoqué un net ralentissement du rythme de production ; l année 21 a vu les livraisons de bureaux être divisées par 2 avec seulement 66 livrés contre 1,2 million en 29 (graphiques 3 et 4). 211 ne fait pas vraiment mieux avec à peine 62 de bureaux neufs livrés. Ce ralentissement des livraisons pourrait encore s accentuer avec à peine 38 de bureaux aujourd hui en chantier pour une livraison annoncée en 212. Le point bas des livraisons sera atteint en 212 ; on recense en effet déjà 46 en chantier livrables en. Si l année 21 avait traduit une orientation des livraisons sur des gabarits d immeubles inférieurs à 3 (81 % des livraisons), 211 retrouve un certain équilibre avec une répartition quasi égale entre les différents gabarits d immeubles (graphique 3). La production d immeubles neufs supérieurs à 3 a repris avec près de 3 livrés (6 opérations). L année a été marquée par la livraison de la Tour First (72 ) à La Défense et l immeuble de la Société Générale à Fontenay-sous-Bois (76 ). La contraction des livraisons en 212 s accompagne aussi de la disparition momentanée de ces grands gabarits d immeubles supérieurs à 5. Il faudra attendre pour les voir revenir sur le marché, essentiellement à La Défense (graphique 3). La production de bureaux attendue en 212 est dominée par des opérations de 5 à 15 ; celles-ci représentent près de 22, soit 6% de la production totale de l année. Si la précommercialisation des opérations apparaît aujourd hui dans certains secteurs comme une condition sine qua non à toute réalisation d un programme de bureau d envergure, La Défense, où la situation prime du site, conjuguée à l obsolescence du parc existant rend attractifs les immeubles neufs, a enregistré plusieurs mises en chantier en blanc d immeubles de grande envergure (graphique 3). A l inverse le retrait le plus marqué est observé en Deuxième Couronne, où les livraisons sont passées de 24 en 21 à seulement 68 en 211 alors que moins de 5 de bureaux sont attendus en 212. Dans le Croissant Ouest, le rythme des livraisons, demeuré relativement stable entre 21 et 211, va considérablement se réduire en 212 avec seulement 48 annoncés. Le secteur de la Boucle Sud, extrêmement dynamique depuis les années 2, voit sa part se réduire depuis 21 et aucun projet nouveau ne devrait y voir le jour avant. A Paris, le volume de livraisons demeure stable, passant de 92 en 211 à 94 en 212. Graphique 3 Les livraisons de bureaux par taille de bâtiment Graphique 4 Les livraisons de bureaux par secteur géographique De 5 à 15 De 15 à 3 De 3 à 5 Plus de 5 *prévisions à partir des opérations en cours de construction fin 211 Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne *prévisions à partir des opérations en cours de construction fin

4 Le développement durable Le développement durable est devenu la nouvelle référence de tout nouveau programme immobilier neuf, faisant ainsi écho à la demande des entreprises. Si l utilisateur y voit le vecteur d une image «verte» et le moyen de réduire ses charges d exploitation, l opérateur - promoteur ou investisseur - le perçoit comme un argument de vente mais surtout aujourd hui comme une obligation. Graphique 5 La production verte de bureaux en Ile-de-France Ainsi, la proportion de bâtiments tertiaires intégrant la notion HQE est croissante : de 14% en 27 à 85% de la production attendue en 212. Certification obtenue ou annoncée Non HQE Le taux de précommercialisation dans les secteurs les plus prisés est relativement bas et similaire entre la production verte et la production totale. Les différences sont plus marquées sur les secteurs de report. La Deuxième couronne affiche, ainsi, pour les programmes verts, un taux de précommercialisation de 97%. La certification HQE est devenue en quelques années un critère incontournable pour les investisseurs qui misent ainsi sur la valorisation à terme de leurs biens et la sécurisation de leur cash-flow. La proportion de bâtiments tertiaires intégrant cette notion est croissante et on observe une tendance à cumuler les certifications françaises aux labels étrangers tels que BREEAM et LEED. Viennent ensuite s ajouter les labels de performance énergétique qui impactent directement le coût global d exploitation des immeubles. Tableau 1 Production de bureaux en chantier Secteurs Production totale Taux de précommercialisation Production verte* Taux de précommercialisation Paris % % La Défense % % Croissant Ouest % % Première Couronne % % Deuxième Couronne % % Surface totale % % Sources : Immostat, DTZ Research * certifiée HQE ou annoncée avec une certification ou un label «développement durable» 4

5 L offre future et la demande placée Retour en force des commercialisations de surfaces supérieures à 5 Le marché des bureaux en Ile-de-France achève l année 211 sur un volume de transactions de , soit une progression de 14% en un an. Les commercialisations de surfaces supérieures à 5 ont opéré un retour en force avec 68 transactions pour un volume de de bureaux commercialisés, contre 71 pour 76 en 21, soit une hausse de 31%. Les surfaces neuves ou restructurées ont participé à hauteur de 61% à cette performance, avec 68 6 de bureaux commercialisés en 211. Les mouvements d envergure enregistrés cette année en Boucle Nord, Première Nord et Deuxième Couronne ont permis à ces secteurs d enregistrer de très bons résultats. Ainsi, grâce à l installation de THALES sur 78 6 dans l opération «Carré 92» à Gennevilliers et de la COFACE sur 29 5 dans l immeuble «Citizen» livrable en à Bois-Colombes, le marché de la Boucle Nord a connu une année 211 record en termes de commercialisations de bureaux neufs, après une année 21 atone. A l inverse, les secteurs Péri Défense et Boucle Sud ont vu leurs volumes de commercialisation être divisés par deux sur ce segment de surfaces. En Première Couronne, le regroupement de SFR sur 124 de bureaux livrables en à Saint-Denis constitue le plus gros mouvement d entreprise jamais enregistré. Les Premières Couronne Est et Sud, qui avaient déjà vu leurs performances divisées par deux l an passé, ont à nouveau enregistré des volumes de commercialisation faibles sur les surfaces neuves ou restructurées. Le marché de la Deuxième Couronne a, de son côté, largement profité du regroupement de CARREFOUR sur «Le Campus» à Massy (85 ), mais aussi de l installation du groupe EGIS dans l immeuble «Start» à Guyancourt (27 8 ). Au total, 7 transactions supérieures à 5 ont été enregistrées sur des locaux de première main sur ce secteur pour un total de 15. La capitale a conservé un niveau de transaction similaire à celui de l an passé avec 133 commercialisés sur des surfaces neuves ou restructurées supérieures à 5. Une fois de plus, Paris Sud aura été le théâtre principal de ces transactions. Le marché de La Défense demeure, quant à lui, à la peine avec seulement 21 placés via l installation d EULER HERMES dans la tour «First». Tableau 2 Surfaces tertiaires de première main supérieures à 5 Secteurs Volume annuel moyen de commercialisation Part Offre à un an Part Durée d écoulement estimée Paris QCA % % 14 mois Paris Centre Ouest 1 1 2% % 22 mois Paris Nord Est 3 3 5% 1 8 1% 4 mois Paris Sud % % 19 mois La Défense 5 8 8% % 14 mois Boucle Sud % % 24 mois Boucle Nord % % 26 mois Neuilly-Levallois 17 3% 49 5% 35 mois Péri Défense % % 16 mois Première Couronne Est % % 12 mois Première Couronne Nord % % 14 mois Première Couronne Sud % % 18 mois Deuxième Couronne % % 23 mois Ile-de-France % % 18 mois Sources : Immostat, DTZ Research 5

6 L offre future et la demande placée Le taux d écoulement moyen défini par le rapport entre l offre à un an de bureaux neufs à un instant T et les transactions sur ce même segment de surfaces - est aujourd hui en Ile-de-France de 1,6 alors qu il se positionnait à 2,8 fin 29 et 2,1 fin 21. L amélioration de cet indicateur démontre le caractère intrinsèquement sain du marché des bureaux avec une offre de bureaux neufs ajustée à l expression des besoins des entreprises. Cependant, les coefficients d écoulement de l offre neuve francilienne varient fortement d un marché à l autre, laissant apparaître quelques poches de suroffre. Le Nord-Est de Paris se distingue nettement des autres marchés avec un coefficient d écoulement particulièrement bas, inférieur à,5. Sur ce secteur, le volume d offre à un an est trop faible au regard du volume moyen de transactions observé au cours des dix dernières années. En Première Couronne Est, la situation est à l équilibre, avec une offre neuve à un an qui représente une année de commercialisation sur le rythme observé au cours des dix dernières années. La situation est relativement similaire à Paris QCA et La Défense, avec des taux d écoulement respectifs de 1,2 et 1,1. La Première Couronne Sud et Paris Sud présentent des coefficients cohérents avec le taux francilien, avec une offre à un an représentant environ 1 an et demi de commercialisation. Sur les autres secteurs, en revanche, les taux d écoulement sont plus élevés, en particulier sur la Boucle Nord et Neuilly-Levallois où, au regard d une offre à un an importante, les coefficients sont supérieurs à 2. Graphique 6 Coefficient d écoulement de l offre neuve à un an Offre à un an au 31 décembre 211 / Transactions 211 par secteur géographique Paris Nord Est Première Couronne Est La Défense Paris QCA Première Couronne Nord Péri Défense Première Couronne Sud Paris Sud Ile-de-France Paris Centre Ouest Deuxième Couronne Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois,,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 Coef. d'écoult Coefficient d écoulement : Rapport entre le niveau d offre neuve supérieure à 5 observé à un instant T et le volume de transactions sur une période donnée. Sources : Immostat, DTZ Research 6

7 212 L offre future Ile-de-France : les chantiers de bureaux neufs reprennent mais 212 portera encore le sceau d un faible volume de livraisons de bureaux neufs Les livraisons de bureaux neufs en Ile-de-France se sont poursuivies en 211 sur un rythme comparable à celui de 21 avec de bureaux livrés, soit un léger recul de 5%. Un tiers de cette production livrée en 211, soit 178 de bureaux neufs, est encore disponible début 212, un niveau sensiblement inférieur à celui observé début 211 sur la production de 21 (4%). Ce niveau peut surprendre comptetenu de la forte poussée des commercialisations de bureaux neufs en 211. Il marque un positionnement plus prononcé des utilisateurs sur les surfaces de première main à livrer en 212 et. Tableau 3 Offre future de première main sur 4 ans Ile-de-France En Disponible immédiatement 688 En chantier 692 Permis de construire 2 26 Sans permis 4 11 Surface totale 7 58 Graphique 7 Offre future de première main en Ile-de-France 4 Promoteurs et investisseurs retrouvent une certaine confiance dans l écoulement des bureaux neufs et le volume des opérations en chantier est ainsi passé de 374 fin 21 à 692 fin 211. Pour autant, les livraisons de bureaux neufs vont restées assez faibles. Ainsi, à peine 37 de bureaux livrables en 212 sont actuellement en chantier, dont seulement 16 encore disponibles à la commercialisation. Cette offre neuve livrable en 212 se répartit de façon assez homogène en Ile-de-France, au travers d une quinzaine d opérations, majoritairement dans des immeubles de 5 à Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Le volume de livraisons pour est pour l instant estimé à 432, dont 375 de surfaces encore disponibles. Ces dernières se situent pour l essentiel sur des immeubles de grand gabarit à La Défense Carpe Diem (44 4 ) et «Eqho» (8 ) et dans le Croissant Ouest avec l opération «In/Out» à Boulogne-Billancourt (33 6 ) ou encore l immeuble «West Plaza» développé par HRO à Colombes (29 ). Les opérations dotées d un permis de construire offrent, quant à elle, un potentiel supplémentaire de 82. Pour, le potentiel de livraisons d élève à 2,9 millions de, dont 173 en chantier et 915 dotés d un permis de construire (graphique 7). 7

8 Carte 1 Offre future de bureaux en Ile-de-France 8

9 91 9

10 212 L offre future Paris : fluctuat nec mergitur La rareté du foncier disponible à Paris bride le renouvellement de l offre tertiaire. Les disponibilités de surfaces tertiaires en chantier ou avec un permis de construire sont restées quasiment inchangées d une année sur l autre. Les livraisons sont donc faibles avec seulement 92 6 en 211 et prévus sur les 24 mois à venir. A ce volume réduit d opérations en chantier s ajoute le taux élevé de précommercialisation. Ainsi, seuls 39 5 sont encore disponibles dans les opérations de bureaux livrables en 212. De même, sur l année 212, les surfaces de bureaux disponibles sur les opérations en chantier ne représentent que 35 (graphique 8). Tableau 4 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans Paris En Disponible immédiatement 11 En chantier 12 5 Permis de construire 142 Sans permis 647 Surface totale Graphique 8 Offre future de bureaux de première main à Paris 6 4 A peine 5 de bureaux sont encore disponibles sur les opérations de restructuration attendues en, et 5 9 sur les projets neufs. Dans la ZAC des Batignolles, les immeubles «STRATO» et «REZO», développant respectivement 14 et 1 5 devraient voir le jour en fin d année. 2 Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis La production d immeubles neufs pourrait reprendre de l ampleur à l horizon, avec un volume global de l ordre de 5 disponibles à travers une vingtaine d opérations, essentiellement localisées dans le 13 ème arrondissement (ZAC Paris Rive Gauche), dans le Nord Est et le Sud Ouest de la Capitale (carte 1). Carte 2 Offre future de bureaux de première main à Paris Offres futures (en ) Année de livraison 212 Paris ème Paris QCA Paris Centre Ouest Paris ème DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq Paris 5-6-7ème Paris 14-15ème Paris 12-13ème 2 4 km

11 212 L offre future La Défense : les chantiers reprennent et l offre neuve de bureaux fait enfin son retour Après deux années marquées par un niveau de livraison très faible - à peine 2 de bureaux entre 29 et 21 - le marché de La Défense a renoué avec un volume de livraison plus élevé en 211, avec 8 4 de bureaux réceptionnés. Cette année marque le point de départ véritable du plan de renouveau de La Défense, avec la mise en chantier d immeubles de bureaux neufs alors que les restructurations de tours de 1 ère génération se poursuivent. Il y en effet urgence à doter La Défense d une offre de bureaux neufs aux normes internationales pour lutter contre l évasion de ses entreprises. La livraison de «First» (73 dont 19 encore disponibles) en début d année, fait figure de symbole de cette transition en marche (tableau 5). L année 212 ne devrait voir la livraison que de 64 de bureaux de première main, dont 21 5 de bureaux encore disponibles dans la tour «Europe», restructurée par KAN AM. C est véritablement en que La Défense devra faire face à un volume record de livraisons avec 15 de bureaux identifiés. Cette offre future porte encore majoritairement sur des restructurations avec les tours «Eqho» (8 ) et «Athena» (3 ), alors qu une seule tour neuve «Carpe diem» (42 2 ) sera achevée. Les projets «Majunga» et «D2», initialement prévus en, devraient sortir de terre au cours l année. Ces tours proposent respectivement 6 et 5 6 de bureaux neufs. Leur commercialisation fera valeur de test dans un marché plutôt ralenti. Elle pourrait accélérer la mise en chantier des tours «Ava» (58 7 ) et «Trinity» (45 ), aujourd hui annoncées pour une livraison en. Tableau 5 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans La Défense En Disponible immédiatement 36 En chantier Permis de construire 58 7 Sans permis 67 Surface totale 446 Graphique 9 Offre future de bureaux de première main à La Défense Carte Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Offre future de bureaux de première main à La Défense 11

12 212 L offre future Croissant Ouest : coup d arrêt des mises en chantier et peu de livraisons en 212 et Les livraisons dans le Croissant Ouest repartent à la hausse (+14% par rapport à 21) pour un volume de d opérations livrées de 22 1 en 211 dont 58 9 encore disponibles venus gonfler le stock de bureaux neufs (251 à fin 211). L année 212 marque un coup d arrêt important dans les livraisons de bureaux sur ce secteur, avec seulement 5 de bureaux identifiés dont 3 encore disponibles. Cette pause dans l alimentation du stock pourrait faciliter l écoulement du stock vacant, avec plus de 25 de bureaux neufs ou restructurés actuellement vacants. En, près de 4 pourraient être livrés, à condition que les chantiers soient engagés au plus vite. En effet, à l heure actuelle, à peine 1 sont actuellement en chantier pour une livraison dans l année. Cette production certaine se situe en Boucle Nord et Sud sur des opérations d un gabarit compris entre 15 et 3, voire plus pour l opération «In/Out» à Boulogne-Billancourt. A l horizon, de nombreux projets de développements sont à l étude. Certains ont fait l objet d agréments voire de permis de construire et le volume d offres futures (incluant les opérations reportées et les grands projets d aménagement du territoire) s élève à 1,5 million de de bureaux. L engouement des entreprises pour le Croissant Ouest pourrait accélérer la mise en chantier de ces surfaces (cf DTZ Odessa Décembre 211). Tableau 6 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans Croissant Ouest En Disponible immédiatement 251 En chantier 173 Permis de construire 455 Sans permis Surface totale 2 25 Graphique 1 Offre future de bureaux de première main dans le Croissant Ouest Carte 4 5 Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Offre future de bureaux de première main dans le Croissant Ouest Offres futures (en ) L'ÎLE-SAINT-DENIS VILLENEUVE-LA-GARENNE GENNEVILLIERS Année de livraison 212 DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq NANTERRE COLOMBES BOIS-COLOMBESASNIÈRES-SUR-SEINE LA GARENNE-COLOMBES CLICHY COURBEVOIE LEVALLOIS-PERRET PUTEAUX NEUILLY-SUR-SEINE RUEIL-MALMAISON SURESNES SAINT-CLOUD BOULOGNE-BILLANCOURT SÈVRES ISSY-LES-MOULINEAUX MEUDON 2,5 5 Km 12

13 212 2,5 5 Km L offre future Première Couronne : une offre neuve en chantier toujours aussi limitée alors que les projets avec permis de construire explosent La production de bureaux en Première Couronne a été considérable tant en 28 (24 ) qu en 29 (34 ). En 21, ce volume s était contracté de moitié, avec seulement de bureaux neufs ou restructurés livrés. L année 211 est restée sur cette lignée avec un volume de livraison de l ordre de 179. Le volume d offre de bureaux en chantier est demeuré stable d une année sur l autre avec 76 7 fin 211 contre 72 1 fin 21. Les opérations avec permis de construire ont, à l inverse, explosé passant de 244 fin 21 à 778 fin 211 ; cette évolution est révélatrice de l attentisme et la prudence des opérateurs sur ce secteur (tableau 7). En 212, le volume de livraison devrait atteindre 122 9, mais seulement 36 7 sont encore disponibles. Sur les quatre opérations de bureaux neufs actuellement en chantier, deux sont situées en Première Couronne Nord : 3 1 dans le bâtiment «Nef Lumière» à Saint-Denis (2 5 au total), et 13 dans «Ovalie» à Saint-Ouen. Les deux autres programmes sont situés en Première Couronne Sud, avec les 9 5 du projet «Axeo 2» à Arcueil, et le «Palatis» (1 9 ) à Montrouge. En, 511 de bureaux sont potentiellement attendus mais, pour l heure, seuls 4 sont déjà en chantier à Saint-Denis dans la ZAC du Landy II. L ensemble des autres programmes (une quarantaine) sont en attente d une sécurisation d au moins une partie de leur surface avant démarrage des travaux. Tableau 7 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans Première Couronne En Disponible immédiatement 143 En chantier 77 Permis de construire 779 Sans permis 865 Surface totale Graphique 11 Offre future de bureaux de première main en Première Couronne Carte 5 Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Offre future de bureaux de première main en Première Couronne Offres futures (en ) Année de livraison 212 SAINT-OUEN SAINT-DENIS AUBERVILLIERS PANTIN BOBIGNY DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq A l horizon et, 1,2 million de sont attendus sur le secteur. La Première Couronne devrait profiter de la dynamique lancée par le Grand Paris, et de la volonté régionale et étatique de redistribuer la localisation des entreprises dans l agglomération francilienne. LE PRÉ-SAINT-GERVAIS LES LILAS ROSNY-SOUS-BOIS BAGNOLET MONTREUIL VINCENNES FONTENAY-SOUS-BOIS SAINT-MANDÉ NOGENT-SUR-MARNE VANVES CHARENTON-LE-PONT MALAKOFF SAINT-MAURICE JOINVILLE-LE-PONT MONTROUGE GENTILLY IVRY-SUR-SEINE LE KREMLIN-BICÊTRE CHÂTILLON ARCUEIL BAGNEUX CACHAN VILLEJUIF 13

14 212 L offre future Deuxième Couronne : des mises en chantier sécurisées par des précommercialisations L augmentation constante de l offre disponible de grandes surfaces tertiaires en Deuxième Couronne rend le marché encore incertain. Dans ce contexte, le volume de livraison s est réduit de 7% en un an, le point le plus bas depuis 5 ans avec seulement 68 7 livrés en 211 dont 26 9 sont encore disponibles. Cette pause dans la production neuve est pour l instant la bienvenue ; elle devrait en effet permettre l écoulement du stock vacant actuel de bureaux de première main immédiatement disponibles. L offre de bureaux neufs en chantier est encore faible, de l ordre de 55 fin 211, soit un léger mieux par rapport aux 31 identifiés fin 21. Les disponibilités pour 212 se limitent à 2 5, ce qui traduit une tendance quasi systématique à sécuriser les programmes neufs avant de les lancer sur ce secteur. Parmi les programmes encore intégralement disponibles, citons le «Parc Arlington Val d Europe» proposant une surface de 5 de bureaux neufs à Serris, et 5 développés à Buchelay par SEMIIC MANTES sur le «Chemin des Meuniers». Sur les 9 actuellement en chantier pour une livraison en, seuls 28 sont encore disponibles, dans 3 opérations. On citera notamment les 7 de l immeuble «Le Parvis» à Créteil. Pour la même année, les opérations avec permis de construire constituent un potentiel 28. Tableau 8 Offre future de bureaux de première main sur 4 ans Deuxième Couronne En Disponible immédiatement En chantier 55 5 Permis de construire Sans permis Surface totale Graphique 12 Offre future de bureaux de première main en Deuxième Couronne 1 Carte 6 5 Disponible immédiatement Permis obtenu En chantier Sans permis Offre future de bureaux de première main en Deuxième Couronne Offres futures (en ) Le potentiel de livraison pour se porte à près de 265, mais la concrétisation de ces projets sera étroitement liée au niveau de précommercialisation des opérations Année de livraison 212 DTZ Research 211 Sources : DTZ, IGN, Navteq Pole de Roissy Marne-la-Vallee Vélizy Saint-Quentin-en-Yvelines Orly Massy 8 16 km 14

15 Définitions BEPOS BBC : BREAM Demande placée HPE : HQE : HQE d exploitation : LEED : Offre immédiate : Production neuve : Production neuve certaine : Production neuve probable : Production neuve potentielle : RT 25, RT 21 : THPE : Bâtiment dont la consommation propre est inférieure à l énergie produite par le bâtiment lui-même. Bâtiment Basse Consommation. Fixe un objectif de réduction des consommations d énergie primaire d au moins 5% de la consommation de référence définie par la RT en cours. Lancée dès 199 au Royaume-Uni pour les immeubles de bureaux, puis déclinée depuis pour le commerce, l industrie et l habitation, la certification BREEAM (acronyme de Building Research Establishment Environmental Assessment) est la méthode la plus utilisée pour évaluer et améliorer les performances environnementales des bâtiments. La certification BREEAM évalue la performance des bâtiments sur les aspects suivants : le système de management, l énergie, la santé, le bien-être, la pollution, le transport, l occupation des sols, la biodiversité, les matériaux et l eau Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Haute Performance Energétique. Fixe un objectif de réduction des consommations d énergie primaire d au moins 1% par rapport à la consommation de référence RT 25. La certification HQE repose sur deux moteurs structurants : d une part, le système de management de l opération (SMO), qui fixe les objectifs du maître d ouvrage, et d autre part la qualité environnementale du bâtiment (QEB), où apparaissent les performances intrinsèques de l ouvrage. Celles-ci sont définies au travers de 14 cibles, regroupées en quatre grandes familles : éco-construction, éco-gestion, confort, santé. Pour être certifié HQE, un immeuble doit être très performant sur trois cibles choisies, performant sur quatre autres, et avoir des performances de base sur sept autres. La certification HQE d exploitation permet de distinguer les bâtiments en exploitation dont la qualité intrinsèque du bâti, les modalités de suivi et de maintenance et la qualité environnementale des pratiques permettent de bonnes performances environnementales en phase d exploitation. La méthode LEED, acronyme de Leadership in Energy and Environmental Design, a été développée en 1994 par l U.S. Green Building Council, une association américaine dédiée à la promotion de bâtiments rentables, agréables à vivre et ayant une bonne performance environnementale. La méthode d évaluation LEED repose sur 34 critères et attribue à un bâtiment une note maximale de 69 points à partir de ceux-ci. La méthode évalue l impact environnemental des chantiers, les consommations d eau, l efficacité énergétique des bâtiments, le choix des matériaux utilisés, la qualité environnementale des intérieurs, l innovation. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu de permis de construire. Les autorités françaises statuent sur les performances énergétiques des bâtiments tertiaires au travers de Réglementations Thermiques (RT). Les constructions neuves actuelles ont l obligation de satisfaire les critères de consommation d énergie fixés par la RT 25, qui plafonne la consommation d énergie, d une part, en fonction du type de chauffage utilisé (combustible fossile ou chauffage électrique). Ainsi, à Paris, le plafond sera de 11 kwh (en kwh primaire) pour un chauffage à combustible fossile et de 19 kwh pour un chauffage électrique. Les RT suivantes (il est question d une RT 212) seront plus contraignantes encore pour atteindre les -6% envisagés d ici 25. Très Haute Performance Energétique. Fixe un objectif de réduction des consommations d énergie primaire d au moins 2% par rapport à la consommation de référence RT

16 Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() Transaction Geoffroy Doudrich Directeur Pôle Grands Comptes / Grandes Offres +33() Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée DTZ Jean Thouard +33() DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33() Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33() Asset Management François Brisset Directeur Général +33() Patrice Genre Directeur Général +33() Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33() Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33() Isabelle Caron Directrice Property Management +33() Investissement Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 16

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