CLAUSES INTERDITES (Baux conclus à compter du 27 mars 2014)

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1 L ADIL 75 VOUS INFORME Les contrats de location conclus à compter du 27 mars 2014 sont règlementés par la loi du 6 juillet Le bail est obligatoirement écrit. Il est conclu pour un an minimum. A défaut de proposition de renouvellement ou de congé, il est tacitement reconduit pour la même durée. Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d'un bail d'une durée de neuf mois qui n'est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin à son terme. Ces conditions s appliquent quelle que soit la date de signature du bail Si le bail est conclu à compter du 1er août 2015, il doit être conforme au bail type défini par le décret du 29 mai Certains logements ne sont pas concernés, notamment ceux faisant l objet d une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, la location saisonnière. Le logement meublé doit comporter les éléments de mobilier suivants : literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 C ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. CLAUSES OBLIGATOIRES (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail : le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ; le nom et la dénomination du locataire ; la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ; la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ; la liste des équipements d accès aux technologies de l information et de la communication, l'énumération des parties communes ;

2 la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ; le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ; le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ; le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à deux mois de loyer sans les charges non révisable). Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ; la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location. Lorsque le bail est conclu avec le concours d un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens, notaire ), il doit mentionner, à peine de nullité : les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l article 5 de la loi du 6 juillet 1989), les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire. À Paris, où s applique l encadrement des loyers, les baux doivent mentionner : le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur ; les éléments justifiant un éventuel complément de loyer. CLAUSES INTERDITES (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont considérées comme nulles et non écrites ; c'est notamment le cas de toute clause qui : impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire ; oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrable ; impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ; prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ; prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ; interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ; prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; imposent au locataire de souscrire un contrat de location d équipements ; prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l immeuble ; interdisent au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d une durée supérieure à 21 jours.

3 DÉPÔT DE GARANTIE (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. CAUTIONNEMENT (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers (membre de la famille, ami, ), si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques des impayés. Si le propriétaire est une personne morale (entreprises, société d'assurance, associations, ), il peut demander la caution de certains organismes (ex : FSL). Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, quel qu'il soit, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance). La personne se portant caution doit signer et reproduire de sa main les mentions suivantes : le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres ; une mention exprimant clairement qu'elle a connaissance de la nature et de l étendue de son engagement ; l'article 22-1 de la loi du (alinéa 6) : Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. DOCUMENTS A JOINDRE AU BAIL (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) La notice d information Pour les baux conclus à compter du 1 er août 2015, une notice d information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, doit être annexée au bail (arrêté du ). Consultez la notice d'information. L'état des lieux (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Il doit être établi de manière très précise. Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l'état des lieux, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l établissement de l état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un huissier de justice. Le coût de l intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire. À l entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux, dans un délai de dix jours. Pour l état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

4 L inventaire et l état détaillé du mobilier (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Ces documents signés par les parties sont joints au contrat. Ils listent les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés. L attestation d assurance (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année. Le dossier de diagnostic technique (Baux conclus à compter du 27 mars 2014) Il comprend : un diagnostic de performance énergétique ; un constat de risque d'exposition au plomb ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité. un état relatif à l amiante (applicable selon les modalités du décret à paraître) ; un état de l installation intérieure d électricité et de gaz. Les documents de copropriété (Baux conclu à compter du 27 mars 2014) Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges. L ESSENTIEL SUR LES BAUX CONCLUS AVANT LE 27 MARS 2014 Clauses obligatoires Le bail établi entre le bailleur et le locataire contient plusieurs éléments : la durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit mentionner la raison ; à son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire ; le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois ; si la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du bail. L augmentation ne peut dépasser la variation de l indice de référence des loyers ; à l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois : o proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ; o ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. ; cas particulier : lorsque le logement est loué à un étudiant : la durée du bail signé à compter du 28 juillet 2005 peut être limitée à neuf mois ; le bail n'est, alors, pas reconduit.

5 Clauses non réglementées Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées. Afin de clarifier vos relations vous avez donc intérêt à prévoir : les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné? à quel moment? par lettre recommandée ou notification d'huissier? la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ; le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (à défaut le loyer ne peut être révisé) ; le montant des charges et notamment, la liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n'étant pas réglementées, elles peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire ou d'un versement de provisions avec régularisations périodiques ; le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution ; l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion et vol des équipements) ; les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c'est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d'assurance. Documents à annexer au bail Vous avez intérêt à joindre au bail un état des lieux et un inventaire précis du mobilier. État des lieux Il est recommandé d'établir un état des lieux à l'entrée et au départ du locataire. Il s'agit d'un document capital qui décrit le logement loué et ses équipements (sanitaire, cuisine équipée...). Apportez beaucoup de soin à son établissement. En effet, c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés. En l'absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives ; si tel n'est pas le cas, le locataire devra en apporter la preuve. Inventaire et état détaillé du mobilier Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés. Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l'état des lieux et l'inventaire par écrit, d'un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés par l'un et l'autre. Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir par un professionnel : il faut alors préciser qui supportera le coût de cette intervention.

6 Dossier de diagnostic technique Il comprend : le diagnostic de performance énergétique (à compter du ) ; le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du ) ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité. LE LOYER Le loyer est fixé librement mais à Paris, depuis le 1 er août 2015, la fixation du loyer à Paris, à la conclusion du bail est encadrée. Cliquez ici pour plus d information sur l encadrement des loyers Révision du loyer : si le bail prévoit une clause de révision, le loyer peut être augmenté. Toutefois, l augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l INSEE. L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date. Pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. S'il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, la révision prendra effet au jour de sa demande. Passé ce délai d un an, la révision du loyer pour l année écoulée n'est plus possible. LE RENOUVELLEMENT DU BAIL Au moment du renouvellement du bail, les modalités d ajustement du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement. Depuis le 1 er août 2015, la fixation du loyer à Paris, au renouvellement du bail est encadrée cliquez ici Modalités de réévaluation hors Paris (communes non soumises à encadrement des loyers) : Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Sa proposition doit reproduire l'article 17, II de la loi du 6 juillet Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le loyer : six références minimum dans les communes faisant partie d une agglomération de plus d un million d habitants ; trois références dans les autres zones géographiques.

7 Les références de loyer doivent être représentatives de l ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables. Chaque référence doit mentionner le nom de la rue, l indication partielle du numéro de l immeuble (par dizaine), l étage de l appartement et la présence éventuelle d un ascenseur, la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, l existence d annexes éventuelles, son état d équipement (WC intérieur, salle d eau, chauffage, etc.), la qualité et l époque de construction de l immeuble, l indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans et le montant du loyer mensuel, hors charges. Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours. Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit. Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture, par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par voie électronique. La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois. Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation. Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance). L'augmentation du loyer décidée par accord des parties ou par le juge s'appliquera progressivement. Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer. LES CHARGES LOCATIVES Elles sont aussi appelées charges récupérables. Elles correspondent aux dépenses prises en charges initialement par le propriétaire mais qu il peut se faire rembourser par le locataire. Le locataire doit payer les charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses : les frais entrainés par les services liés au logement et à l usage de l immeuble. Il s agit par exemple des consommations d eau ou d énergie, des éléments d équipement comme l ascenseur ou un chauffage collectif ; les dépenses d entretien et de petites réparations des parties communes de l immeuble ; les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tel l enlèvement des ordures ménagères ou l assainissement. La liste des charges récupérables est limitativement énumérée (décret du ). En location meublée, le bail peut prévoir que les charges seront payées : sur justifications (et éventuellement, par provision avec régularisation annuelle) ; sous la forme d un forfait versé simultanément au loyer (révisable chaque année).

8 LES CONGÉS Les congés sont notifiés par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou signifié par acte d huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de trois mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l acte d huissier ou de la remise en main propre. Congé du locataire : résiliation du bail à tout moment, en respectant un préavis d un mois. Congé du bailleur : résiliation du bail uniquement pour le terme du bail en cours ou renouvelé en respectant un préavis de trois mois. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Il doit s agir exclusivement de l un des trois motifs suivants : La reprise du logement : mention obligatoire des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur luimême, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. La vente du logement : contrairement au bail résidence principale d un logement vide, le bailleur n est pas tenu de proposer au locataire l achat du logement. Un motif légitime et sérieux : par exemple l inexécution par le locataire de l une de ses obligations. Locataires protégés : certains locataires sont protégés dans des circonstances particulières (par exemple, les locataires âgés de plus de 65 ans où ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement (des conditions de ressources à ne pas dépasser sont aussi exigées dans les deux cas). Cette protection ne joue pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources ne dépassant pas le plafond ci-dessus. Conditions de ressources à ne pas dépasser dans le cadre des congés délivrés aux locataires Prendre en compte le revenu fiscal de référence N-2 figurant dans l avis d imposition Catégorie de ménages Plafonds de ressources pour l'accès aux logements financés en PLUS (logements HLM) Paris et communes limitrophes (en ) Reste de l'ile-de-france (en ) Autres (en ) Par personne supplémentaire régions Le bailleur qui délivre frauduleusement un congé pour vendre ou pour habiter risque une amende pénale pouvant aller jusqu'à ( s'il s'agit d'une personne morale).

9 Pendant le délai de préavis, le locataire n est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l intégralité de la période couverte par le préavis si c est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. LA FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE La location meublée est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : jusqu'à de revenus locatifs par an, le régime dit «micro-entreprise» s applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant trois ans et renouvelable tacitement par année ; au-delà de de revenus locatifs par an, le régime réel s'applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges. Exonérations pour les locations meublées situées dans l habitation principale du bailleur Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies : la pièce louée ou sous-louée doit être la résidence principale du bailleur, la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous)locataire en meublé sa résidence principale, le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables (pour 2015 : 184 en Ile-de France, et 135 dans les autres régions).

10 Créée en 1979, l'adil 75 est composée d'une équipe de spécialistes de l'immobilier. Leur mission est d'assurer un conseil précis et objectif en matière de logement. Les consultations sont assurées dans toutes les mairies d'arrondissement et au siège de l'adil sur rendez-vous. Les conseillers sont également à disposition des Parisiens par téléphone au Les consultations juridiques concernent les rapports locatifs, l'accession à la propriété, la copropriété, l'urbanisme, la fiscalité immobilière, le développement durable. Novembre 2015