FICHE D IMPACT PROJET DE TEXTE REGLEMENTAIRE

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1 FICHE D IMPACT PROJET DE TEXTE REGLEMENTAIRE NOR : ETLL D Intitulé du texte : Décret déclarant d intérêt national l opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit du «Bas-Clichy» à Clichy-sous Bois et portant diverses mesures d application Ministère à l origine de la mesure : Ministère du logement, de l égalité des territoires et de la ruralité Date d établissement de la présente fiche (le cas échéant, date de sa dernière modification) : 1

2 I. PRESENTATION GENERALE DU TEXTE Titre Décret déclarant d intérêt national l opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit du «Bas-Clichy» à Clichy-sous Bois et portant diverses mesures d application 2

3 Objectifs La loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové a créé les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) définie à l article L du code de la construction et de l habitation afin de lutter contre l indignité et la dégradation des immeubles en copropriété en structurant les interventions publiques dans un quartier ou un site accueillant plusieurs copropriétés en grande difficulté. En effet, dans ces situations, le redressement de ces copropriétés ou leur recyclage ne peuvent être durables que dès lors qu ils s inscrivent dans une démarche globale à une échelle suffisante qui puisse traiter : des dysfonctionnements de la copropriété ; des problèmes urbains ; des problèmes sociaux : inadéquation des statuts d occupation par rapport aux ressources ; des problèmes liés au marché de l habitat (dysfonctionnements du marché local qui font de ces copropriétés un parc de relégation, dévalorisation immobilière, spécialisation de l occupation). Le traitement efficace de certains sites s avère extrêmement compliqué pour les collectivités territoriales compte tenu de l ampleur des difficultés et des investissements à consentir pour redresser ou acquérir ces copropriétés en vue de leur démolition ou de leur transformation en logements sociaux. En conséquence, l article L du CCH a introduit la possibilité de déclarer d intérêt national une opération de requalification des copropriétés si le site présente les caractéristiques suivantes : des enjeux majeurs en matière d habitat dégradé, une complexité de traitement particulière, de lourds investissements, une ou plusieurs copropriétés faisant l objet d un plan de sauvegarde. 1) Diagnostic motivant le classement en opération d intérêt national Le quartier du Bas Clichy qui compte environ habitants, constitue géographiquement le centre-ville de Clichy-sous-Bois. Le quartier souffre de dysfonctionnements classiques des grands ensembles : un centre ville enclavé avec une desserte en transports limitée, une trame viaire insuffisante desservant de très grands îlots urbains et reliant mal le quartier à son environnement ; un espace public peu développé ; des équipements publics insuffisants (principalement des groupes scolaires) ; une offre commerciale dévalorisée avec trois centres commerciaux caractérisés par une dégradation plus ou moins forte et une forte vacance ; de grandes emprises foncières privées, une population présentant des difficultés économiques et sociales importantes («plus de 15% de familles monoparentales, un taux de chômage supérieur à 20%, des niveaux de revenus faibles). Cette fragilité est également constatée sur le plan sanitaire avec des indicateurs présentant des écarts significatifs à la moyenne nationale avec un taux de moralité infantile plus élevée et espérance de vie plus faibles. Une épidémie de tuberculose, sans équivalent au plan national, a eu lieu dans le quartier du Bas Clichy en Cette situation urbaine et sociale entraine une dévalorisation immobilière qui attire des propriétaires occupants très modestes et des «marchands de sommeil», et favorise une spécialisation du marché local du logement en direction des populations les plus fragiles. Sur le quartier du Bas-Clichy, est ainsi constatée une chute des prix de vente des logements en copropriété. Cette baisse des valeurs aboutit à créer un marché captif, symbolisé par la baisse du taux de rotation dû à deux phénomènes : 3

4 - la captation des logements par des marchands de sommeil ; - les difficultés de revente des copropriétaires modestes qui renoncent à vendre leur bien de peur de ne pas récupérer leur investissement initial. 1.1) Un site caractérisé par la présence massive de copropriétés fragiles et des problématiques d habitat indigne. Ce cycle de dévalorisation est amplifié par la structure particulière de l habitat du quartier qui compte 90% de logements privés et 94% de logements collectifs sous la forme de grandes barres. Ce parc des copropriétés a été principalement construit dans les années 60 et 70. La fragilisation de l occupation a entrainé une spirale de dévalorisation qui s auto-entretient : difficulté d entretien et gestion défaillante, dévalorisation de l immeuble favorisé par l environnement urbain, départ de ménages solvables remplacés par des ménages de plus en plus pauvres et des propriétaires bailleurs, besoin de travaux coûteux non finançables par les copropriétaires. Cette paupérisation du quartier et la fragilité socio-économique de ses occupants favorisent le développement de situations d habitat indigne et la présence de marchands de sommeil. Les interventions sont particulièrement fréquentes sur les deux plus grandes copropriétés en difficulté du quartier. Depuis 2010, le nombre d arrêtés de police spéciale de l habitat est en augmentation jusqu à représenter en moyenne une douzaine d arrêtés par an. Ces deux copropriétés concentrent également plus de 50% des signalements traités par le service d hygiène et de salubrité de la Mairie de Clichy-sous-Bois, alors qu elles ne représentent que 30% du parc. Cette arrivée de copropriétaires peu scrupuleux attirés par un investissement rapidement rentable du fait de la dévalorisation des logements et de la captivité des locataires, se ressent également dans les comptes des copropriétaires. La part des impayés liée à des propriétaires non occupants est en effet très forte dans les copropriétés de Chêne Pointu (70%) et de l Etoile du Chêne Pointu (entre 30% et 62% selon les bâtiments). Cette situation illustre la stratégie classique des marchands de sommeil consistant à acheter un lot dans une copropriété en difficulté, ne pas payer les charges aggravant ainsi les difficultés du syndicat pour acheter ensuite d autres lots à prix de plus en plus faibles du fait de la dégradation de l immeuble. 1.2) Des copropriétés en mauvaise santé financière et n ayant pas la capacité d investir pour revaloriser les immeubles ; La présence de marchands de sommeil et de propriétaires occupants impécunieux fragilise fortement la gouvernance et l équilibre financier des copropriétés. L ensemble des copropriétés du Bas-Clichy présentent des signes de fragilité financière plus ou moins aigus avec des taux d endettement allant jusqu à 150% du budget. Les situations financières les plus difficiles concernent les deux plus grandes copropriétés du quartier : les copropriétés du Chêne pointu et de l Etoile du Chêne pointu 4

5 Le Chêne Pointu Cette copropriété de 875 logements répartis dans 10 bâtiments est sous administration provisoire depuis 2005 mais cette mise sous tutelle judicaire s avère insuffisante pour enrayer la hausse des dettes du syndicat et la hausse des impayés de charge. Les dettes accumulées par le syndicat s élèvent à fin 2011 à 4.12 M 1. L Etoile du Chêne Pointu Cette copropriété comporte 647 logements répartis en 8 bâtiments. Sa structure juridique est plus complexe que celle du Chêne Pointu puisqu elle comporte un syndicat principal et 8 syndicats secondaires. Le syndicat principal est en mauvaise santé financière et placé sous administration provisoire ainsi que 3 des 8 syndicats secondaires. La mise sous administration provisoire du syndicat principal n a pas empêché non plus la hausse des dettes et des impayés. Cette mauvaise santé financière obère les capacités d investissement des copropriétés, notamment pour réaliser les travaux susceptibles de maintenir les immeubles dans de bonnes conditions d habitabilité ou de faire baisser les charges. 1.2) Des enjeux de rénovation de l habitat importants et complexes à relever Outre la mauvaise santé financière, les immeubles en copropriété du Bas-Clichy font face à de lourds enjeux de rénovation alors que dans le même temps le niveau des charges de copropriété et des charges de chauffage sont élevés. Cette dégradation des bâtiments fait peser un risque de sécurité important sur les occupants et a un effet inflationniste sur le budget d entretien de la copropriété. Le Chêne Pointu : Le bâti de la copropriété du Chêne Pointu est très dégradé, les parties communes, ainsi que la plupart des parties privatives (dont les travaux concernent généralement les menuiseries, les plomberies, les 1 Des chiffres plus récents ne sont pas encore disponibles dans l attente de la clôture des comptes 2012 et

6 faïenceries, l électricité et le système de chauffage par le sol) sont vétustes. Les immeubles présentent une performance thermique relativement faible et nécessitent une mise aux normes dans tous les domaines (amiante, électricité, ascenseurs ). Les problèmes d infiltration sont récurrents et de nombreux réseaux intérieurs sont fuyards. Dans le cadre du plan de sauvegarde, le montant du réinvestissement est estimé à environ par logement. Lorsque ce montant est mis en regard d une dette de 4,12 millions d euros et des charges d environ par an (hors chauffage urbain et hors apurement des dettes) pour un logement T3, l ampleur des investissements que doivent consentir les copropriétaires est considérable même si ces travaux pourront en grande partie être financés par des subventions publiques. De plus, compte tenu de la position du quartier sur le marché, la perspective d une plus-value immobilière à moyen terme reste peu probable si une intervention urbaine d ampleur n est pas mise en œuvre. L Etoile du Chêne Pointu : L état des immeubles de l Etoile du Chêne Pointu est plus contrasté. Certains immeubles mieux entretenus nécessitent moins de travaux mais les coûts par lot restent élevés (environ 35 K ). La volonté et la capacité d investissement des copropriétaires même largement aidés par les pouvoirs publics restent, là aussi, assez incertaines en fonction des bâtiments. Des structures juridiques complexes à gérer La taille des copropriétés du Chêne Pointu et de l Etoile du Chêne Pointu est une source de forte complexité pour la gestion et de blocage possible de la gouvernance (absentéisme important, défaut d adhésion aux décisions de gestion). Ce gigantisme, lié à l architecture des grands ensembles, se traduit également par l existence de surfaces importantes d espaces extérieurs à entretenir. Pour alléger les charges des syndicats, la rétrocession au domaine public, pourtant prévue à l origine mais jamais réalisée, est la meilleure solution mais ne peut s envisager que dans le cadre d un projet de renouvellement urbain d ensemble. Des dysfonctionnements du chauffage urbain, source de charges supplémentaires Le chauffage des copropriétés de l Étoile du Chêne Pointu et du Chêne Pointu était assuré grâce à un réseau de chauffage collectif géré par une société coopérative de copropriétaires qui a fait l objet d une liquidation judiciaire en La gestion du réseau de chauffage urbain, ayant été reprise par la Ville et déléguée à la société Dhuysienne de Chaleur, le chauffage est désormais facturé aux syndicats et intégré au montant des charges des copropriétaires, ce qui a suscité l incompréhension des copropriétaires et conduit à une hausse de 1300 des charges pour un appartement T3 2. L intervention de la Ville n a pas permis d améliorer la situation avec de nombreux impayés. Le paroxysme a été atteint en 2011 avec une coupure de chauffage qui a contraint le Préfet à prendre un arrêté de danger sanitaire ponctuel (article L du code de la santé publique) qui a permis à la Ville de réquisitionner le fournisseur mais qui l a aussi contraint à faire l avance des fonds. La vétusté du réseau et du mode d alimentation (puits de géothermie), ses lacunes techniques (absence de chauffage dans certains parties des immeubles, sur-chauffe à d autres endroits) nécessitent de revoir en profondeur le mode de chauffage, dans une perspective de développement durable du quartier. Les montants d investissements nécessaires pour moderniser le système de chauffage sont estimés entre 3.2 M et 4,4 M selon différents scénarios 3 allant du maintien du chauffage urbain avec le recours éventuel à une source d énergie renouvelable, à l individualisation. Des situations également difficiles dans les autres copropriétés du quartier 2 Moyenne 2012 issu Bilan des plans de sauvegarde du Chêne pointu et de l Etoile du Chêne pointu 3 Hypothèse envisagées : Modernisation du Réseau de géothermie, changement de combustible pour le réseau collectif, individualisation à l immeuble ou totale, maintien de chaufferie plus petites. 6

7 Le cas des grandes copropriétés du quartier ne doit pas occulter la fragilité des copropriétés voisines. La copropriété STAMU est sans doute celle qui est dans la situation la plus difficile : elle doit faire face à des besoins de travaux de réhabilitation conséquents (environ 8.18 M HT soit près de par logement) alors que dans le même temps les impayés repartent à la hausse avec des défaillances croissantes des propriétaires occupants. Outre le développement des impayés, une hausse des charges de copropriétés du quartier est également constatée (hausse de 28% en moyenne entre 2006 et 2012). Le développement des impayés ne favorisent pas les investissements de remise à niveau des parties communes des immeubles qui, sans être aussi lourds que les investissements sur le Chêne Pointu et l Etoile du Chêne Pointu, sont néanmoins parfois conséquents : 15 à 20 K par logement pour certaines). Il faut également tenir compte des besoins de mise à niveau des parties privatives des logements, enjeu également majeur compte tenu des situations d habitat indigne recensés par le service hygiène de la commune (entre 9 et 15 k par logement). 2) les objectifs de l ORCOD d intérêt national et son intérêt pour le quartier La présence de propriétaires indélicats, la fragilité financière et la dégradation des copropriétés du Bas-Clichy décrites précédemment sont des freins majeurs pour le réinvestissement conséquent à effectuer dans ces copropriétés. En 2012, le rapport de Monsieur Sallenave, directeur général de l ANRU pointait déjà une volonté de 30% d entre eux de quitter le quartier. La part des propriétaires occupants sur le Chêne Pointu était alors de 36% et a encore diminué depuis. Il est donc difficile de mettre en place une stratégie de réinvestissement et de mise à niveau de ces copropriétés en l absence d éléments stables en leur sein. Cette difficulté à générer une dynamique de revalorisation s en est ressenti dans l utilisation des outils classiques d intervention. La plupart des copropriétés du quartier ont ou vont faire l objet de dispositifs d accompagnement public ou administratif. Malgré ces dispositifs largement financés par l Anah et la Région, il n a pas été constaté d amélioration générale de la situation notamment en ce qui concerne l engagement de travaux d urgence de mise en sécurité des bâtiments Ainsi, la plupart des études menées dans le cadre des interventions publiques en cours (plans de sauvegarde, OPAH-CD) ont ainsi conclu à «la nécessité de procéder à la scission des copropriétés, en complément d une intervention lourde sur le bâti, pour permettre la mise en œuvre d un projet urbain de centre ville et une gestion adaptée à l immeuble.». Or, la réussite d une telle opération nécessite un investissement public très important que ni la Ville de Clichy-sous-Bois, ni la communauté d agglomération de Clichy-Montfermeil ne sont en capacité d assumer seules. Il convient à cet égard de rappeler que la convention de renouvellement urbain de Clichy-Montfermeil (PRU du Plateau) est menée grâce à un effort financier de 624 millions d euros TTC des partenaires publics, dont 226 millions d euros de l ANRU. La ville et l EPCI n ont été en capacité de mobiliser que moins de 30 millions d euros. L objectif des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), créées par la loi pour l accès au logement et un urbanisme est précisément d offrir le cadre législatif et opérationnel pour traiter les sites présentant l accumulation des problèmes internes (problème de gestion de la copropriété) mais aussi externes (dysfonctionnements urbains et sociaux, dévalorisation immobilière) tels que décrits précédemment. Pour répondre aux difficultés recensées précédemment, l ORCOD va permettre en effet de mener de façon coordonnée par le biais d une convention de mise en œuvre plusieurs actions indissociables et indispensables au redressement durable du site : la mise en œuvre d actions d aménagement pour valoriser les atouts du quartier (espaces verts, arrivée d un tramway dans le quartier en 2019 et d une gare du Grand Paris Express sur le quartier voisin du Plateau à compter de 2023), changer son image pour briser le cycle de dévalorisation des immeubles qui ne permettent d attirer que des propriétaires indélicats ou impécunieux et favoriser à terme la sortie du dispositif de portage massif des logements par un opérateur. Cette opération permettra en outre la construction de logements pour le relogement des occupants et la rationalisation de l organisation foncière du quartier qui permettra notamment de racheter à de nombreuses copropriétés les emprises dont l entretien 7

8 pèse sur les charges des copropriétaires L organisation d un portage plus systématique et à long terme assorti d un plan de relogement Le rachat par un opérateur public des logements et leur conservation pendant plusieurs années en vue de leur revente, opération communément appelée portage, sont des actions fondamentales pour stabiliser les copropriétés du quartier en instaurant dans chacune d entre elles et, en fonction des besoins, un copropriétaire de référence stable. Cette intervention massive en portage dans les copropriétés du Chêne Pointu et de l Etoile du Chêne Pointu permettra : - de faciliter la transformation des immeubles en logements sociaux s il s avère impossible de maintenir une population de propriétaires-occupants (cf. l introduction de la partie 2) ; - de sécuriser les propriétaires de bonne foi de ces copropriétés prêts à s investir durablement dans le maintien de la copropriété en solvabilisant le syndicat des copropriétaires et en garantissant la réalisation des travaux de remise à niveau. Le renforcement des actions de lutte contre l habitat indigne Compte tenu des problématiques fortes d habitat indigne mises en lumière par cette étude, l ORCOD s accompagne d une mobilisation des pouvoirs de police pour mettre fin à la suroccupation et favoriser la sécurisation des logements. La disposition de l article 65 de la loi ALUR qui prévoit que dans le cadre de la mise en place d une ORCOD, le droit de préemption urbain renforcé est assorti de l obligation de joindre un rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien, va en particulier être un levier puissant d intensification de cette lutte contre l habitat indigne en facilitant le repérage de situations d insalubrité et de suroccupation. Le relogement et l accompagnement social des occupants pour répondre aux problématiques qui permettra d accompagner La complexité de la situation du Bas Clichy, la présence de plusieurs plans de sauvegarde, l ampleur des actions à mener et le montant des investissements à consentir (détaillés en partie 3) plaident pour une ORCOD d intérêt national sur un périmètre permettant de mener d une part le projet d aménagement et d autre part être en mesure de contenir les risques dus à d éventuels effets report est un enjeu de réussite du projet. Le périmètre suivant est donc retenu pour l opération de requalification de copropriétés dégradées d intérêt national 8

9 Cette déclaration d intérêt national emporte les effets suivants : - sur le périmètre de l ORCOD est également mise en place une opération d intérêt national au sens du code l urbanisme ; - un établissement public foncier est chargé de la conduite de l opération et mobilise à cet effet, la ressource fiscale qui lui est affectée, la taxe spéciale d équipement, dans la limite de 5 par habitant. - Le préfet peut faire usage de son pouvoir de désignation pour le relogement ; - Un rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien est annexé aux déclarations d intention d aliéner intervenant dans le périmètre de l ORCOD. Contraintes nouvelles Allégements et simplifications Le décret en lui-même ne crée pas de contraintes nouvelles mais il entraîne l application de dispositions existantes sur le périmètre du bas- Clichy : - l obligation de fournir un rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien est annexée aux déclarations d intention d aliéner intervenant dans le périmètre de l ORCOD ; - les effets classiques d une opération d intérêt national en termes de droit des sols et la création de zones d aménagement concertée qui deviennent de la compétence de l Etat. 9

10 Stabilité dans le temps Joindre le texte consolidé, avec modifications apparentes Texte modifié ou abrogé : L article R* du code de l urbanisme est modifié pour intégrer dans la liste l opération de requalification de copropriétés dégradées d intérêt national du Bas-Clichy. Date de la dernière modification : Décret n du 25 novembre art. 1 Fondement juridique Dispositions nouvelles Création d une opération de requalification de copropriétés dégradées d intérêt national pour le site du Bas-Clichy à Clichy-sous-Bois Articles Transposition d une directive / application d un règlement UE préciser Application de la loi préciser Articles L et L du code de la construction et de l habitation Conséquence d une décision de justice préciser Mesure non commandée par la norme supérieure préciser : simplification, retour d expérience II. CONCERTATION PREALABLE ET CONSULTATIONS Organisme Commune Clichysous-Bois Commune Clichysous-Bois Date saisine Avis exprimés et prise en compte par le projet Concertation avec les collectivités territoriales et les associations d élus 6/10/1 4 6/10/1 4 Avis favorable de la ville de Clichy-sous-Bois en date du 14/10/2014 (en attente, extrait conforme du registre des délibérations) Avis de la communauté d agglomération de Clichy-Montfermeil Concertation avec les entreprises et organisations professionnelles représentatives Commissions consultatives Conseil d Administration de l EPFIF Préfet de la Région Ile de France, Préfet de Paris 6/10/1 4 6/10/1 4 Autres (services, autorités indépendantes ) Avis favorable du Conseil d administration de l Etablissement public foncier d Ile de France en date du 8/10/2014 en attente extrait conforme du registre des délibérations) Avis favorable du 17/10/2014 Consultations ouvertes sur internet Préciser le fondement juridique 10

11 Notifications à la Commission européenne Préciser le fondement juridique : directive 98/34/CE (normes et réglementations techniques) ou directive 2006/123/CE (services dans le marché intérieur) et joindre les avis rendus par la Commission et les Etats membres Impacts et complexité du texte pour les PME Test PME Joindre la grille de critères d éligibilité et la fiche de restitution du test PME. Justifier de la réalisation ou non-réalisation d un test PME Le texte ne modifie aucune réglementation applicable aux PME. III. EVALUATION DES IMPACTS FINANCIERS DU PROJET DE TEXTE Un manuel et un tableur sous format Excel d aide au calcul des impacts financiers de la réglementation sont mis à votre disposition sur le site extraqual (http://extraqual.pm.ader.gouv.fr/simplification) pour faciliter le renseignement des rubriques ci-dessous. Joindre le tableur à la fiche d impact. Le contenu du projet urbain et son calendrier doivent être stabilisés en concertation avec les habitants et les élus de Clichy-sous-Bois. Les estimations financières sont donc effectuées sur la durée du projet (15 ans) et ne peuvent à ce stade être déclinées annuellement. Trois scénarios sont envisagés. Le coût net de l opération sur 15 ans se situe donc dans la fourchette définie par ces trois scénarios. Impacts sur les logements du quartier et leurs occupants Scenario 1 (Projet actuel) Scenario 2 Scenario 3 Nombre de logements du périmètre cible Nombre de logements démolis Nombre de logements acquis et transformés en Logements sociaux Nombre de logements maintenus sous statut privé Dont logements portés par l'epfif pendant 15 ans Total nombre de logements acquis par l'epfif dans le périmètre cible dont logements acquis via DUP Nombre de logements du périmètre de vigilance Estimation du nombre de logements susceptibles d être acquis et portés par l'epfif dans ce périmètre Nombre de logements neufs construits dans l'oin (ensemble du périmètre) Volume de relogements estimé sur toute la durée du 11

12 Scenario 1 (Projet Ville) projet 487 Scenario Scenario Les estimations de ces tableaux sont indicatives et s entendent sous réserve des études de faisabilité technique et de la concertation menée sur le projet de requalification avec les habitants et leurs élus. Impacts financiers globaux: déficit de l opération sur 15 ans En M Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Volet Aménagement Dépenses: acquisitions lots et foncier, portage transitoire avant démolition, travaux, études, aléas Recettes : charges foncières, apport en terrain Déficit d'aménagement Volet : portage en vue d une transformation en logements sociaux Dépenses: acquisition des lots, portage, relogement Recettes: cession à un bailleur social Déficit portage LLS Volet : portage de redressement (périmètre cible et périmètre de vigilance) Dépenses: acquisition des lots, portage, travaux de réhabilitation PP et quote part PC, relogement, déficit d'exploitation incluant les recettes locatives Recettes: cession Déficit portage de redressement Déficit total hors subventions Répartition des impacts financiers de l opération entre financeurs (en M ) (sur 15 ans) Financement du déficit du scénario 1 Financement du déficit du scénario EPFIF (via la TSE) Anah (*) ANRU Région (*) Total Nd Nd

13 2 Financement du déficit du scénario nd (*) Hypothèses de subvention sous réserve de confirmation. Charges nouvelles Gains et économies Impact net Particuliers Impacts financiers globaux Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Entreprises Collectivités territoriales et EPL Etat Autres organismes administratifs Total Voir tableau «Répartition des impacts financiers de l opération entre financeurs (en M )» Secteurs d activité et caractéristiques des entreprises concernées BTP via les investissements consentis par l EPFIF Secteur d activité (préciser) Par catégorie, nombre d entreprises concernées TPE PME ETI Grandes entreprises Non évaluable à ce stade de l opération Total Secteur d activité (préciser) Nombre total d entreprises concernées Détails des impacts sur les entreprises sur 15 ans Charges nouvelles Gains et économies Impact net Produits (chiffre d affaire, subvention ) Investissement Fonctionnement Total ETP L opération va générer entre 306 et 366 M de dépenses. Une part importante de ces dépenses d investissement va créer de l activité pour les entreprises de BTP. Charges nouvelles Gains et économies Détails des impacts sur les particuliers Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Revenus perçus Investissement Fonctionnement Total Nombre de personnes concernées Le financement de l opération repose principalement sur la mobilisation de la taxe spéciale d équipement actuellement payée par les contribuables d Ile de-france et reversée à l EPFIF. Impact net Répartition des impacts entre collectivités territoriales Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Communes et Départements Régions Total 13

14 Charges nouvelles Gains et économies EPCI Opération conduite et financée par un opérateur de l Etat. Voir tableau «Répartition des impacts financiers de l opération entre financeurs (en M )» Impact net Charges nouvelles Gains et é conomies Impact net Détails des impacts sur les collectivités territoriales Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Dépenses Investissement Fonctionnement Total ETP d intervention Opération conduite et financée par un opérateur de l Etat. Les impacts concernent donc les services de l Etat et de ces opérateurs. A terme on peut espérer une amélioration du marché immobilier du fait de cette opération et de l arrivée des transports en commun (Tram et gare du grand Paris) Répartition des impacts entre les administrations (hors collectivités locales) Sur 15 ans Administrations centrales Services déconcentrés Total Etat Autres organismes administratifs Charges nouvelles Entre 306 et 366 M Gains et économies Entre 85 et 130 M Impact net Entre 203 et 272 M Détail des impacts sur les administrations (hors collectivités locales) Moyenne annuelle Dépenses d intervention, prestations versées Investissement Fonctionnement Total ETP (*) Charges nouvelles 11.7 à 16.9 Gains et économies Impact net 11.7 à 16.9 (*) Impact net mesuré pour la DRIEA, France Domaine, l Agence Régionale de Santé ainsi que les services du Tribunal de Grande instance de Bobigny L impact pour l EPFIF est déjà intégré dans le tableau «Impacts financiers globaux: déficit de l opération sur 15 ans». Charges nouvelles Gains et économies Impact net Répartition des impacts totaux dans le temps (tous acteurs) Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 (si cette précision est jugée nécessaire) Année 5 (si cette précision est jugée nécessaire) Voir tableau Impacts financiers globaux: déficit de l opération sur 15 ans Répartition des impacts dans le temps sur les collectivités locales Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 14

15 Charges nouvelles Gains et économies Impact net (si cette précision est jugée nécessaire) : opération menée par l Etat et ses opérateurs. (si cette précision est jugée nécessaire) 15

16 IV. APPLICATION DU MORATOIRE DE LA REGLEMENTATION Conformément à la circulaire du Premier ministre du 17 juillet 2013, le moratoire de la réglementation ou «1 pour 1» s applique aux textes réglementaires (projets d ordonnances, de décrets et d arrêtés) soumis à étude d impact, créant des charges nouvelles pour les collectivités territoriales, les entreprises et le public. Celui-ci ne concerne néanmoins que les mesures non commandées par la norme supérieure, à l exclusion des mesures de transposition d une directive, d application d un règlement communautaire ou d application de la loi. Une fiche technique décrivant les modalités de mise en œuvre du moratoire est mise à votre disposition sur le site extraqual (http://extraqual.pm.ader.gouv.fr/simplification). Charges nouvelles Bilan des impacts pour le moratoire Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Pour mémoire : Mesures de transposition Pour mémoire : Mesures d application de la loi Application du moratoire : Mesures non commandées par la règle supérieure Gains et économies Impact net Mesures de simplification adoptées pour le moratoire «1 texte créé, 1 texte simplifié» Justifier ici de la compensation du projet de texte créant des charges nouvelles par une simplification ou un allégement de charges. Préciser le titre du texte et son NOR s il s agit d un texte distinct. Joindre le projet de texte de simplification et son étude d impact. Mesures de simplification ou d allégement Destinataires Justification des mesures Voir la partie «objectifs.» 16

17 V. EVALUATION QUALITATIVE DES IMPACTS Description des impacts Contraintes nouvelles Allègements et simplifications Impacts sur les entreprises, notamment les PME et TPE Impacts sur la compétitivité et l innovation Impacts sur la production Impacts sur le commerce et l artisanat Néant Néant Néant Néant Les investissements effectués dans le cadre de cette opération vont générer de l activité pour les entreprises du bâtiment et des travaux publics. Néant Création de nouveaux logements Revalorisation du site et retombées positives pour les commerces de la Ville Impacts sur les clients ou usagers des entreprises et administrations concernées Impacts sur le public, notamment les publics défavorisés Impacts sur la société (santé, sécurité, cohésion sociale, parité, éducation, environnement) Impacts sur les collectivités territoriales, notamment les petites collectivités Impacts sur les services chargés de l application et du contrôle Administrations centrales Services déconcentrés Autres organismes administratifs Néant Néant compte tenu de la mobilisation déjà importante sur le sujet Mobilisation de moyens humains Mobilisation de moyens humains et financiers de l EPFIF, de l ARS, de l Anah et de l ANRU. Néant Résorption de l habitait insalubre et dangereux, Prise en charge et relogement des occupants en grande détresse sociale Amélioration de la santé publique, Revalorisation du quartier avec un objectif de développement durable (réhabilitation thermique ) 17

18 VI. NECESSITE ET PROPORTIONNALITE Justification des choix retenus En cas de transposition de directive, joindre le tableau de concordance Marge de manœuvre offerte par la règle supérieure (options, seuils, délais, etc.). Si oui, justifier le choix effectué Alternatives à la réglementation Renvoi à des dispositifs volontaires, instruments incitatifs Comparaison internationale Mesures équivalentes dans d autres Etats membres de l Union Européenne : application du dispositif prévu par les articles L et L du code de la construction et de l habitation. Néant Mesures d adaptation prévues pour certains publics (PME et TPE, petites collectivités, publics défavorisés). Nécessité de mesures réglementaires ou individuelles d application Si oui, justifier les marges d appréciation laissées pour la mise en œuvre Adaptation dans le temps Délais d entrée en vigueur (dates communes ou différés) Proportionnalité La création de cette opération s accompagne de mesures ciblées pour : - rendre l EPFIF bénéficiaire des subventions de l Anah, - majorer le taux d avances aux syndicats de copropriétaires, - apporter à titre gratuit des terrains. Ces mesures sont nécessaires pour financer l opération. La mesure est d application immédiate et ne nécessite pas de délai d entrée en vigueur. Mesures d accompagnement Expérimentations Information des destinataires (guides pratiques, brochures, sites internet ) Accompagnement des administrations (formations, FAQ, ) Obligations déclaratives (formulaires homologués, télédéclarations, test de redondance ) Evaluations ex-post Si oui, préciser l échéance Les modalités de suivi et d évaluation sont prévus par la convention de mise en œuvre de l ORCOD prévue par l article L du code de la construction et de l habitation. 18

19 VII. PRECISIONS METHODOLOGIQUES Principales hypothèses retenues pour le chiffrage des dépenses et des recettes Source : Etude préalable mission ORCOD de Clichy sous-bois, AFTRP, 2014 Les différentes valeurs utilisées ont été déterminées sur la base de références de terrain tirées notamment : - de l expérience de l opération ANRU sur la copropriété de la Forestière à Clichy-sous-Bois ; - de l opération de portage provisoire réalisée par l AFTRP dans le quartier du bas-clichy dans le cadre du protocole du 17 septembre 2012 ; - des estimations de besoins de travaux réalisées dans le cadre des plans de sauvegarde des copropriétés du Chêne Pointu et de l Etoile du Chêne Pointu. 1) Recettes générées par l opération (hors subventions et recettes locatives) Cession des charges foncières sur le volet aménagement : ratios déclinés en fonction de la destination des terrains et compris entre 160 et 250 / m² SDP Cession des immeubles acquis pour transformation en LLS : 350 / m² Cession des lots portés : valeur d acquisition avec valorisation de 2% par an pendant 15 ans. 2) Relogement et accompagnement social Démolition / portage transitoire - Relogement : 30% des logements acquis occupés pris en charge dans le cadre de la charte de relogement. Coût par logement : Accompagnement social pendant 1 an : 40% des logements occupés. 3) Bilan gestion des lots : travaux, charges et recettes locatives de portage Loyer / indemnité d occupation PO exproprié maintenu dans les lieux Charges Portage transitoire avant démolition Portage transitoire avant revente à un bailleur social Portage de redressement 6 / m² 6 / m² 6 / m² Loyer majoré à 7 si logement rénové par an par lot puis par an après scission (CP / ECP) Récupération des charges 40% (après scission) par an par lot puis par an après scission (CP / ECP) Récupération des charges 40% (après scission) par an par lot puis 2850 par an après scission et travaux (CP / ECP 2500 / an / lot pour les autres copropriétés Récupération des charges 40% (après scission) Provision Gros entretien / grosses réparations PGE : 700 HT par an et par logement occupé PGE : 700 HT par an et par logement occupé PGE : 13% des loyers PGR : 0.6% des loyers sur 5 ans (avant réhabilitation) 19

20 TFPB 2% valeur du bien = par an Taux de vacance 15% Idem 50 % 10% après rénovation Taux d impayés 10% d impayés irrécouvrables (5 ans) Idem (NB : les PO expropriés (refus de verser une indemnité d occupation) et 50% des locataires ne payent pas de loyer (arrêté HI non levé) Travaux d urgence de mise en sécurité après acquisition Réhabilitation parties privatives Réhabilitation parties communes CP / ECP : Chêne Pointu / Etoile du Chêne Pointu 4) Valeurs d acquisitions 10% d impayés irrécouvrables (5 ans) 3% après rénovation / relocation 20 K HT idem (inclus dans ligne suivante) K HT par lot k HT par lot (CP/ ECP) 20 K HT par lot pour les autres copropriétés. Logements Valeur moyenne sous DUP : 892 / m² Valeur d acquisition amiable ou via préemption : / m² (Logements ciblés en meilleur état) Terrains (hors terrains détenus par personnes publiques) : 217 / m² Centre commercial : 150 / m² ainsi que 1.5 M d indemnité d éviction 5) Aménagement / démolition Démolition : / logement et 150 / m² pour les autres bâtiments Espaces publics : 250 / m² Ratios standard VRD et réseaux. 6) Equipe dédiée : équipe permanente de 4.7 ETP complétée de prestations particulières pour certaines missions (suivi social, gestion locative) 7) Variables communes d actualisation des dépenses IRL : 1% Inflation : 2% 8) Estimation de l impact pour les services de l Etat Le nombre d ETP a été estimé en fonction de ratios nombre de dossiers / agent utilisés dans chacun des ministères concernés pour les négociations budgétaires. 20

21 VII. ANNEXE Dispositions en vigueur Projet Simplification(s) ou obligations(s) nouvelle(s) identifiée(s) 21

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