Le marché de l investissement en France

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1 Le marché de l investissement en France 1 er semestre Août Prochaine parution : Février 21-2,6 milliards d euros investis au 1 er semestre - Les régions résistent mieux que le marché francilien - Une hausse des taux de rendement qui se tasse en Ile-de-France mais se poursuit en régions - Des investisseurs français toujours aussi actifs.

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3 Après sa contre-performance du 1er trimestre, le marché de l investissement en immobilier d entreprise en France reprend des couleurs et 2,6 milliards d euros auront ainsi été investis depuis le début de l année. La chute brutale se poursuit donc et les pronostics portent aujourd hui sur un volume global d investissement pour autour de 5 milliards d euros. Nous revenons donc aux performances du marché d il y a dix ans. La taille unitaire moyenne des investissements avoisine les 1 millions d euros, soit deux fois moins qu en 26 et. Les transactions supérieures à 1 millions d euros demeurent rares même si un frémissement a été percu sur ce créneau au 2ème trimestre. Le marché de l investissement en bureaux enregistre la plus forte décélération alors que le commerce retrouve une meilleure orientation. Les investisseurs étrangers continuent de réduire leur exposition sur le marché français, surtout en régions, laissant ainsi le marché aux investisseurs nationaux. Le financement des opérations demeure toujours problématique et les baisses successives des différents taux tardent à produire la détente espérée. L Ile-de-France a enregistré la plus forte baisse de ses investissements (1,3 milliard d euros engagés soit une baisse de 73% en un an) alors que les marchés régionaux sont stables d une année sur l autre autour d un 1,2 milliard d euros, boosté par une suractivité en commerces. Le ralentissement de la hausse des taux de rendement, surtout sensible en Ile-de-France, pourrait constitruer le premier signe de la reprise du marché. Les points bas est toujours devant nous mais les opportunités de marché doivent être identifiées aujourd hui. Sommaire Le marché de l investissement en France 4 Le marché de l investissement en Ile-de-France 6 Le marché de l investissement en régions 1 Le marché de l investissement en commerces 13 Nationalités et types d investisseurs 14

4 Le marché de l investissement en France Après un début d année particulièrement difficile, la situation du marché de l investissement français s est quelque peu améliorée au 2ème trimestre, portant le total des montants engagés au 1 er semestre à 2,6 milliards d euros. Ce résultat reste néanmoins bien en deçà des performances enregistrées ces dernières années. Redressement des investissements Avec seulement 8 millions d euros engagés au 1 er trimestre, le marché de l investissement en France avait connu un début d année quasi atone. Fort heureusement, grâce à plusieurs transactions d envergure, les investissements se sont redressés au 2 ème trimestre : 1,75 milliard d euros ont été investis au cours des trois derniers mois. En dépit de cette amélioration, le total des montants engagés au 1 er semestre reste particulièrement faible : 2,6 milliards d euros. Le point bas n en finit pas de baisser et le ralentissement du marché déjà conséquent en (- 5% d investissements entre le 1er semestre 27 et le 1 er semestre ) connait aujourd hui une nouvelle accélération : - 65% au 1 er semestre. L Ile-de-France reste le marché le plus impacté par cette tendance baissière : seulement 1,3 milliard d euros investis, soit une baisse de 73% par rapport au 1 er semestre. En revanche, les marchés régionaux ont enregistré de meilleurs résultats : 1,2 milliard d euros investis, soit un niveau quasiment équivalent à celui de l Ile-de- France, grâce à quelques transactions sur des centres commerciaux essentiellement. Les equity players toujours avantagés L accès au crédit reste difficile dans un environnement économique dégradé. Le marché de l investissement reste donc dominé par des transactions d un montant généralement inférieur à 5 millions d euros. Les banques exigent toujours une part importante de fonds propres, ce qui limite l éventail des opérateurs en mesure d investir. Institutions et SCPI/OPCI occupent donc toujours le devant de la scène. Les investisseurs français restent majoritaires Les investisseurs demeurent prudents et continuent de se concentrer sur leur marché domestique pour limiter et contrôler leur prise de risque. Dans ce contexte, les investisseurs français sont restés particulièrement actifs (plus d 1,5 milliard d euros investis). La part des investissements effectués par les compagnies d assurance a continué de progresser, tandis que l activité des SCPI et des OPCI représente toujours environ 15% du marché. Parmi les investisseurs étrangers, les allemands ont été les plus présents, avec 35 millions d euros engagés (14% du volume global), alors que le poids des investisseurs américains, lui, ne cesse de diminuer. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en France En milliards d ,8 T1 T2 T3 T4 Chiffres clés 1 er semestre France 13,1 Mds 2,6 Mds 25 2 Ile-de-France 9 Mds 1,3 Mds 15 13,1 Régions 3,3 Mds 1,2 Mds 1 Portefeuilles,8 Mds,1 Mds 5 2,6 4 Transactions de plus de 1 M 3 (39%) 3 (27%) er sem. Source : DTZ Research

5 Le marché de l investissement en Ile-de-France Enfin des opérations d envergure L amélioration du marché de l investissement au 2 ème trimestre est principalement liée à la concrétisation de 3 opérations d envergure : l acquisition par MERCIALYS auprès de CASINO du portefeuille «Alcudia» pour 334 millions d euros, l acquisition par MGPA de l ensemble mixte bureaux et commerces «Les Trois Quartiers» à Paris pour 21 millions d euros, et enfin l acquisition par TMW PRAMERICA du centre commercial «Le 31» à Lille pour 16 millions d euros. Ces 3 opérations, totalisant plus de 7 millions d euros, ont représenté, à elles seules, plus du quart de l activité d investissement du semestre. Le repricing est toujours en cours L accord entre vendeurs et acheteurs est toujours difficile à atteindre mais le repricing des actifs est désormais largement ancré dans les esprits et les nouvelles expertises semestrielles de mi- ont favorisé cette prise de conscience en actant une nouvelle hausse des taux de rendement de 25 à 5 points de base selon les secteurs concernés. Reste donc maintenant à confirmer ces estimations par la concrétisation de quelques ventes d actifs emblématiques. et se traduit par une remontée des taux Le ralentissement actuel du marché de l investissement marque les esprits par sa brutalité et son ampleur : si la dernière «crise» avait duré près de 6 ans, il n aura fallu que 18 mois pour corriger de près de 2 points de base les taux de rendement prime des actifs tertiaires du QCA. Toutes les classes d actifs sont touchées par cette forte correction des taux à la hausse : points de base sur les actifs prime en logistique, +2 points de base sur les locaux d activités. Soulignons cependant qu en Ile-de-France si le mouvement de hausse des taux se poursuit, le rythme de cette remontée est nettement moins marqué qu il y a un an. En régions, en revanche, la correction des taux est encore importante. Ces taux de rendement régionaux opèrent ainsi un rattrapage par rapport à ceux constatés en Ile-de-France. Ainsi, à Lyon le taux de rendement prime pour des actifs tertiaires se situe autour de 7,75% à la fin du 1er semestre, soit une hausse de 175 points de base par rapport à son point bas de début. Le commerce en croissance, le bureau résiste bien Les opérations d investissement en commerce ont opéré un retour en force au 1er semestre, captant près d un tiers des engagements. Cette performance est principalement due à la signature de 3 transactions supérieures à 1 millions d euros. Le bureau est tout de même parvenu à capter plus d 1,3 milliard d euros d engagements, pour l essentiel en Ile-de-France. Les entrepôts demeurent un actif prisé, essentiellement des acteurs spécialisés. Les locaux d activité, quant à eux, se sont relativement bien maintenus d une année sur l autre mais à un niveau toujours assez faible. Répartition des engagements par type d actif 1 er semestre Bureaux 78% 52% Entrepôts 12% 1% Commerces 7% 32% Locaux d activité 3% 6% Source : DTZ Research 5

6 Le marché de l investissement en Ile-de-France La contre performance du marché de l investissement en Ile-de-France au 1 er semestre est spectaculaire : 1,3 milliard d euros seulement soit un recul de 73% en un an. Après un premier trimestre quasi atone, le marché a repris quelques couleurs avec 8 millions d euros engagés. Ce chiffre est certes loin des performances habituelles mais il permet d identifier une éventuelle sortie de crise pour le second semestre. Première acquisition supérieure à 2 millions d euros! Le marché de l investissement en Ile-de- France souffre à l évidence du resserrement des financements d opérations d investissements (quotité de fonds propres exigée plus importante et prime de risque des banques réévaluée). Ces nouvelles conditions de financement ont annihilé la part la plus significative du marché. Au fur et à mesure de l année, des pans entiers de ce marché ont disparu, ramenant la valeur moyenne unitaire des acquisitions de bureaux de 36 en à 25 millions d euros en et 14 millions d euros au 1 er semestre. L effet d écrêtement est d autant plus détonant sur les secteurs où les valeurs par m² sont les plus élevées ou ceux dont le parc immobilier est majoritairement constitué d immeubles de grand gabarit. Citons la réalisation au cours du 2 ème trimestre de quatre acquisitions supérieures à 5 millions d euros. La plus emblématique de ces opérations aura été le rachat par MGPA auprès d HAMMERSON des «Trois Quartiers», un ensemble de 29 7 m² de bureaux et de commerces à Paris QCA pour 21 millions d euros. Deux autres ventes méritent aussi d être mentionnées : celle par LA COMPAGNIE DE LA LUCETTE à l OPCI de STAM REI III pour environ 8 millions d euros d»urbia», un immeuble neuf de 17 m² à Clichy et loué à la SNCF, et, l acquisition en blanc par les compagnies d assurance CIPAV / IRCEC pour près de 6 millions d euros d un immeuble de bureaux à développer de 9 2 m² à Paris Rive Gauche. Le segment de marché le plus dynamique aura, sans surprise, été celui des opérations entre 2 et 5 millions d euros avec 13 transactions représentant près de 4 millions d euros engagés. On remarquera également la forte activité sur les opérations de moins de 1 millions d euros avec 5 transactions pour 114 millions d euros engagés. Le bureau, valeur sûre de l Ile-de-France Le premier semestre n aura pas vu de bouleversements dans la hiérarchie des allocations d investissements par type de produit immobilier. Le bureau continue de concentrer plus de 8% des montants engagés en Ilede-France, essentiellement au travers de transactions entre 2 et 5 millions d euros (12 opérations représentant plus de 377 millions d euros). En dépit des incertitudes sur le marché locatif tertiaire (ralentissement de la demande placée, forte hausse de l offre immédiate et baisse des valeurs locatives), le bureau reste la valeur sûre du marché de l investissement, l essentiel des opérations du semestre a d ailleurs porté sur des actifs sécurisés. On notera la très faible activité du marché de l investissement logistique au 1 er semestre avec seulement 24 millions d euros investis alors qu en commerces, le marché aura été plus dynamique avec 121 millions d euros engagés. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en Ile-de-France En milliards d ,1 Plus de 2 millions De 1 à 2 millions De 5 à 1 millions De 2 à 5 millions De 1 à 2 millions Moins de 1 millions En milliers de m² Répartition des engagements franciliens par type de produit Bureaux Commerces 1 er sem Entrepôts ,3 1 er sem. Locaux d'activités En milliards d 1 2 Sources : Immostat, DTZ Research

7 Le marché de l investissement en Ile-de-France Le marché se recentre sur Paris L arrêt brutal des acquisitions d opérations en blanc et la recherche d actifs hyper sécurisés reportent la préférence géographique des investisseurs sur le marché parisien. Plus de 6% des montants engagés au 1 er semestre, soit 8 millions d euros, auront ainsi porté sur des actifs situés dans la Capitale contre 3 à 35% en 27 et. Ce chiffre est certes à relativiser compte tenu du poids de la transaction de plus de 2 millions d euros sur l ensemble des «Trois Quartiers». La diversité du parc de bureaux parisien permet effectivement la réalisation de tout type d opérations en termes de montants. Hors de Paris, on notera la relative bonne tenue des marchés du Croissant Ouest, avec deux opérations sur des immeubles à construire dont l une en blanc avec l acquisition par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS pour un montant estimé de 8 millions d euros de l ilot V2C dans la ZAC Seguin Rives de Seine à Boulogne- Billancourt, une opération de 1 5 m² en cours de développement. La Première Couronne enregistre un coup d arrêt avec moins de 3 millions d euros investis au 1 er semestre, essentiellement sur des opérations de petite taille. Rappelons que par le passé les volumes d investissement sur ce marché avaient atteint 2,3 milliards d euros en 27 et encore 1,2 milliard d euros en. Cette année avait vu l arbitrage d immeubles arrivés à maturité («Innovatis II», «Cap Lendit», «Dyonis» ou encore «Le Mondial»). L actualité du semestre aura plutôt concerné des actifs bureaux dans le cadre de la recomposition de lots de copropriété («Tour Gallieni», «Tour Pleyel») ou des petits locaux mixtes ou d activité pour des projets de développement. On retrouve une tendance identique en Deuxième Couronne avec moins de 1 millions d euros investis au 1er semestre, à comparer avec 1,6 milliard d euros en et 3,2 milliards d euros en 27. Ce marché n aura été actif que sur des opérations inférieures à 1 millions d euros tant en bureaux, et commerces qu en locaux d activité avec une nette présence des investisseurs privés. Coté acteurs institutionnels, ils sont peu à se hasarder sur ce type de marché hormis SOFIPIERRE et BUROBOUTIC sur des lots de commerce. Pour finir, signalons le cas de La Défense Après de bons résultats en, liés en partie à quelques transactions d envergure, ce marché a connu un début d année très en deçà de ses performances habituelles. Une seule opération a été réalisée au cours du 1er semestre : ELYSEES PIERRE a acquis les 37 et 38 èmes étages de la «Tour AREVA» (environ 2 m² chacun) pour un montant de 23 millions d euros. Où sont les ventes de portefeuilles? En, les engagements via des portefeuilles avaient représenté près d 1,5 milliard d euros, soit une baisse de 4% par rapport à 27. Au 1 er semestre, cette tendance s est encore accélérée avec seulement 12 millions d euros. On citera notamment l acquisition par MERCIALYS d un portefeuille national de supermarchés CASINO pour un montant estimé de 6 millions d euros pour sa partie francilienne. NATIXIS a cédé à STAM RE III le portefeuille «Toscane» représentant une surface totale de 25 m² (mixte bureaux et locaux d activité). Il se compose de 9 actifs en pleine propriété ou copropriété, situés à Paris 13ème, Paris 12 ème, Ivry-sur-Seine, Villejuif, Maisons Alfort, Pontault-Combault, Issy-les-Moulineaux (2 actifs) et Clichy-la- Garenne. L opération a été traitée à un prix de 22,5 millions d euros hors droits. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en Ile-de-France En milliards d ,1 T1 En milliers de m² T2 T3 T4 Répartition des engagements franciliens par secteur géographique Paris La Défense 1 er sem. 27 Part des portefeuilles dans les engagements franciliens En milliards d % Portefeuilles Hors portefeuilles Part des portefeuilles 5% 4% 15 Croissant Ouest 15 25% 3% 1 9 1ère Couronne 1 18% 15% 2% Sources : Immostat, DTZ Research 1,3 1 er sem. 2ème Couronne Portefeuilles En milliards d % 13% % 1 er sem. 1% % 7

8 Le marché de l investissement en Ile-de-France : bureaux Sécurité, sécurité et sécurité Les investissements en immobilier tertiaire en Ile-de-France auront tout juste dépassé le milliard d euros au premier semestre contre 4,5 milliards d euros au premier semestre, soit une baisse de 77% en un an. La recherche d un actif prime n est plus nécessairement au centre des préoccupations des investisseurs, compte tenu de la correction des valeurs locatives prime dans les marchés matures. La préférence des investisseurs se manifeste désormais davantage sur des actifs sécurisés en multi-location ou en mono-location avec des baux longs et des loyers en adéquation avec les nouvelles conditions de marché. Il s agit essentiellement de sécuriser les cash-flows et d éviter toute renégociation de loyers par les locataires. Ce resserrement des préférences des investisseurs contraints par les difficultés à trouver un financement idoine a sonné le glas des opérations spéculatives. Jadis plébiscitées par les investisseurs pour leur potentiel de valorisation, les opérations neuves et les acquisitions en blanc sont aujourd hui difficilement finançables car jugées trop risquées par les établissements prêteurs. Ce type d opération n aura ainsi représenté que 14 millions d euros engagés au 1 er semestre, à comparer à 1,4 milliard en. Le marché de l investissement en bureau en Ile-de-France devient de plus en plus domestique et au 1er semestre, plus de 7% des transactions en nombre auront été réalisés par des investisseurs français investisseurs privés, SCPI et caisses de retraite pour les plus actifs. En dépit d un contexte national difficile avec leur fermeture depuis l automne 27, les fonds allemands occupent la deuxième place de ce classement avec 7 transactions pour près de 2 millions d euros investis. Ils se sont positionnés sur des actifs arbitrés par les foncières (SFL notamment) et les compagnies d assurances françaises (AVIVA et GENERALI), avec des prix d acquisition entre 14 et 4 millions d euros. Les autres nationalités d investisseurs Australie, Moyen-Orient, Suisse et Etats-Unis ont été peu actives : 5 transactions pour 35 millions d euros, dont 21 millions d euros pour le seul engagement de MGPA sur «Les Trois Quartiers». La hausse des taux ralentit L essentiel de la correction des taux de rendement s est réalisé en alors qu au 1er semestre le mouvement s est poursuivi mais sur un rythme plus lent surtout au 2 ème trimestre. Le consensus semble donc se dessiner autour d une échelle de taux prime de bureaux entre 6 et 7,25% pour Paris et le Croissant Ouest (en hausse de 175 à 2 points de base par rapport aux taux les plus bas de 27) et entre 7 et 9,25% pour des actifs en Première et Deuxième Couronne (en hausse de 15 à 275 points de base). Cette analyse porte sur des estimations de taux en l absence de transactions de référence. Il conviendra donc d attendre la concrétisation de quelques opérations pour les confirmer. 8 Répartition des engagements franciliens en bureaux selon le risque locatif 1 er semestre Total bureaux M 1 42 M Dont 1 ère main 2 74 M 264 M Dont VEFA M 16 M Dont blanc 962 M 8 M Evolution des taux de rendement prime bureaux sur les différents marchés franciliens En % ,5 Paris QCA 7 6,75 Paris ,5 5,75 Paris ,75 6, Paris Paris Paris ,25 7,5 7,5 7 6,5 6,5 6,75 6,75 6,5 6,5 6,5 6,5 5,75 5,75 6 La Défense Neuilly-Levallois Péri-Défense Boucle Nord Boucle Sud 1ère Couronne Est 1ère Couronne Nord 9 8 9,25 9,25 8,5 8 8,25 7,75 9,25 T2 T4 1ère Couronne Sud St-Quentin-en-Yvelines Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Vélizy Massy Orly-Rungis Sources : Immostat, DTZ Research 9 8,5 8,25

9 Le marché de l investissement en Ile-de-France : logistique et locaux d activité Peu d activité sur la logistique Si le marché de l investissement logistique est parvenu à conserver une certaine tenue avec 2 millions d euros investis en France au 1er semestre, l essentiel de ces transactions s est déroulé hors Ile-de- France. Deux transactions seulement ont été recensées en Ile-de-France sur la période considérée, soit 24 millions d euros. La plus importante transaction aura été l acquisition par ARGAN auprès d ING INDUS- TRIAL FUND d un bâtiment de classe A de 22 m² situé dans le «Parc des Tulipes» à Gonesse dans le Val d Oise. Loué à MOVIANTO, l ensemble avait été acquis en 26 par ING auprès de PANHARD DEVELOPPEMENT pour un montant de 27 millions d euros et revendu aujourd hui à ARGAN pour 18 millions d euros. Aucune vente de portefeuille logistique n a été enregistrée en Ile-de-France ce semestre. Comme l ensemble des actifs d immobilier d entreprise, les taux de rendement en logistique ont poursuivi leur remontée d environ 1 points de base depuis fin. et une meilleure résistance sur les locaux d activité Traditionnellement plutôt discret, le marché de l investissement en locaux d activité aura connu un début d année plus dynamique qu à l accoutumée. On est certes encore loin de ce niveau record mais le maintien d une performance quasi égale d une année sur l autre mérite d être signalé. Cette «bonne» performance s explique essentiellement par la réalisation de deux ventes de portefeuilles, qui ont ravivé ce marché en constant ralentissement depuis 24. KENMORE a cédé à un investisseur privé, pour près de 15 millions d euros le portefeuille «Villas», composé de six bâtiments pour une surface totale de 15 m² situés en Ile-de-France et loués à 9% en multilocataires. NATIXIS a, quant à lui, réalisé la vente pour 24 millions d euros de son portefeuille «Toscane», soit 25 m² de surfaces mixtes bureaux et locaux d activité réparties en 9 bâtiments. Peu d investisseurs se risquent sur des opérations en blanc sur des locaux d activité. Dans ce cadre, citons la démarche de FONCIERE INEA qui confirme son engagement sur ce type de produit immobilier en privilégiant les immeubles neufs. La foncière a officialisé en début d année l acquisition de deux bâtiments neufs de 8 5 m² chacun livrés par ALSEI à Sénart dans l opération «Innovespace» pour un montant estimé de 15 millions d euros. Le reste du marché s est réalisé sur des actifs de taille plus modeste, entre 5 et 6 m² à des valeurs comprises entre 4 et 9 /m². Evolution des investissements en logistique en Ile-de-France Evolution des investissements en locaux d activité en Ile-de-France En millions d 1 2 Portefeuilles Hors portefeuilles En millions d 2 Portefeuilles Hors portefeuilles er sem. Sources : Immostat, DTZ Research Taux de rendement prime Ile-de-France T2 Entrepôts 8,25% Locaux d activité 8,25 9,% er sem. 9

10 Le marché de l investissement en régions Le marché de l investissement en régions montre une nouvelle fois sa résistance, avec 1,2 milliard d euros engagés au 1 er semestre, soit un recul de seulement 3% en un an. Derrière cette relativement bonne performance se cachent en fait des tendances contrastées entre un marché très actif sur les commerces et un marché de bureaux qui marque le pas. Le deuxième trimestre a sauvé le 1 er semestre L année avait bien mal commencé sur le marché de l investissement en régions. A l image de l Ile-de-France, les régions avaient affiché une performance très faible de l ordre de 3 millions d euros engagés. Fort heureusement le 2 ème trimestre aura été nettement plus actif avec près de 9 millions d euros investis. Pour autant ces «bons» chiffres masquent une réalité difficile pour les marchés en régions, qui souffrent globalement d une désaffection des investisseurs tant sur les opérations neuves aujourd hui jugées comme trop risquées que globalement sur des marchés régionaux mal maîtrisés et donc peu lisibles pour les investisseurs internationaux. Le commerce fait cavalier seul L analyse des engagements en régions par type de produits met en évidence le très fort recul de l ensemble des actifs d immobilier d entreprises à l exception du commerce. Les engagements en bureaux enregistrent la plus forte baisse avec seulement 28 millions d euros engagés au 1er semestre contre près de 1,7 milliard d euros en et plus de 2 milliards d euros en 27. La baisse est surtout sensible sur les marchés principaux comme Marseille et Lyon. La logistique enregistre une décélération très marquée avec seulement 18 millions d euros engagés au 1 er semestre, alors que près d un milliard d euros est investi chaque année depuis 3 ans sur ce type d actif. Les locaux d activité ont conservé un niveau stable d une année sur l autre, avec 95 millions d euros investis soit un chiffre dans la moyenne de (17 millions d euros) et 27 (212 millions d euros). Ce sont les commerces qui créent la bonne surprise. L année en régions avait, en effet, été difficile avec seulement 44 millions d euros investis. Au 1 er semestre, plus de 6 millions d euros auront été engagés, dont 48 millions dans trois transactions. Le marché renoue ainsi avec les transactions d envergure qui avaient contribué à ses bons résultats de 27 («Grand Littoral» et «Rue de la République»). On connaît cependant le caractère exceptionnel de ce type de transactions. On remarquera enfin le poids toujours important des ventes de portefeuille en régions : près de 5 millions d euros soit 39% de l activité, mais 272 millions d euros pour le seul portefeuille CASINO acheté par MERCIALYS. Evolution des engagements en régions En milliards d ,6 3,3 T1En milliers de m² T2 T3 T4 1,2 Répartition des engagements en régions par type de produit Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités 1 er sem. 27 Part des portefeuilles dans les engagements en régions En milliards d % 5% 34% 51% 36% Portefeuilles Hors portefeuilles Part des portefeuilles 22% 6% 5% 39% 4% 3% 2% 1% er sem. En milliards d % er sem. Source : DTZ Research

11 Le marché de l investissement en régions : bureaux Très fort recul des investissements tertiaires en région Le recul du marché de l investissement en bureaux a été particulièrement spectaculaire en régions avec seulement 28 millions d euros investis au 1 er semestre, à comparer à 1,8 milliards d euros en et 2 milliards d euros en 27. On peut parler d un coup d arrêt des investissements sur ces marchés, boostés par le passé par des investisseurs étrangers qui aujourd hui désertent le marché français pour se recentrer sur leur marché domestique. Les acquisitions d immeubles neufs ont continué d animer le marché avec 6% des sommes engagées surtout dans des agglomérations de second rang. L essentiel du marché s est concentré sur des opérations de moins de 1 millions d euros alors que seules 4 transactions entre 2 et 4 millions d euros ont été recensées au cours du 1 er semestre. Dans cette catégorie, le marché lyonnais, 1er marché locatif en régions, se détache avec 3 acquisitions. Lyon à la peine dans un contexte régional difficile Le marché de l investissement en région lyonnaise s est considérablement ralenti depuis l été : 1 millions d euros ont été engagés sur le 1 er semestre dans 18 transactions, essentiellement au cours du 2ème trimestre. On remarquera que la quasi-totalité des transactions ont été le fait d investisseurs français à l exception de CORTONA et HARBERT MANAGEMENT CORPORATION pour la plus grosse opération du semestre (39 millions d euros pour 22 m² du «Parc Mail» à Saint-Priest). Une partie des vendeurs a désormais bien intégré la hausse des taux de rendement : cette tendance devrait s accentuer avec les rapports d expertise de mi-année. Ces éléments confortent des pronostics de volume de transactions plus important pour le second semestre, avec l officialisation d arbitrages d actifs détenus par des foncières. La chute du marché est d une ampleur identique sur le marché du Grand Toulouse avec seulement 36 millions d euros investis, à comparer à 226 millions d euros en. Ces acquisitions se sont réalisées sur la base d un prix entre 1 2 et 2 du m². On retrouve là encore la prédominance des investisseurs français sur des volumes d investissement unitaire inférieur à 1 millions d euros. L opération du semestre aura été celle de la FINANCIERE TEYCHENE, qui a acquis, pour 19,6 millions d euros auprès de CORIO, un ensemble immobilier loué dans sa totalité, développant 9 4 m² de bureaux et 35 m² de commerces en pied d immeubles à Toulouse. En comparaison, les marchés de Bordeaux et de Nantes ont connu un 1 er semestre plutôt bien orienté avec respectivement une trentaine de millions d euros investis. Notons l acquisition par CLEAVE- LAND de trois immeubles de bureaux pour un total de 23,3 millions d euros dont l un à Nantes de 2 56 m² pour 4,7 millions d euros et un à Pessac de 7 15 m² pour 12,1 millions d euros. Le marché phocéen a enregistré, quant à lui, une piètre performance avec seulement 17 millions d euros investis au 1er semestre contre 142 millions d euros en. Là encore, le marché aura été principalement animé par des investisseurs privés sur de petits lots Montant investi au 1 er semestre Reims - Répartition des engagements régionaux en bureaux selon le risque locatif 1 er semestre Total bureaux M 28 M Rennes 1 M Nantes 34 M Nancy 1 M Lyon 18 M Strasbourg 6 M Dijon- Besançon - Dont 1 ère main M 162 M Dont VEFA 754 M 38 M Dont blanc 649 M 7 M Bordeaux 33 M Toulouse 36 M Nîmes - Marseille - Aix 17 M Nice - Sophia 1 M Source : DTZ Research Source : DTZ Research 11

12 Le marché de l investissement en régions : logistique et locaux d activité La logistique en recul Le marché de l investissement en logistique connaît un recul mais dans des proportions plus faibles : les engagements auront ainsi représenté 18 millions d euros au 1 er semestre. La taille des montants investis enregistre elle aussi une baisse, et les investissements sont, pour la plupart, compris entre 1 et 2 millions d euros, sur des prix entre 4 et 8 /m²/an pour des entrepôts de classe A très bien situés. On notera aussi quelques opérations sur des bâtiments de messagerie ou de froid positif pour lesquels les prix sont plus élevés. Les ventes de portefeuilles, qui avaient animé le marché de 26 à, ont momentanément disparu. Une seule opération de ce type a été relevée ce semestre au crédit de STAM RE III qui a acquis pour 28 millions d euros un portefeuille de 34 m² de surfaces d entrepôts construits par PROSDIM. Le retour des investisseurs spécialistes de la logistique déjà mis en évidence en se confirme et les plus actifs pour ce début d année auront été AEW, FONCIERE DES REGIONS, PARCOLOG, AMB pour les principaux, sur des opérations ou des immeubles neufs Ces investissements se sont répartis entre tous les marchés logistiques constitués ou émergents, sans prédominance de la région lyonnaise traditionnellement très active. Il est vrai que cette observation porte sur un nombre assez réduit de transactions. Les taux de rendement prime qui avaient déjà enregistré une hausse de 1 points de base en, continuent de se corriger. Ils sont aujourd hui nettement au-dessus de 8% avec une amplitude de 5 à 75 points de base selon les marchés considérés. Locaux d activité stables mais à un niveau bas Le marché de l investissement en locaux d activité tranche par sa bonne tenue en régions comme en Ile-de-France avec 95 millions d euros engagés au 1er semestre. Les volumes restent relativement faibles par rapport aux autres classes d actifs mais cette performance dans la morosité ambiante est encore une fois à souligner. Le volume unitaire moyen de ces engagements se situe autour de 3 millions d euros, essentiellement auprès d investisseurs ou de fonds privés. La transaction la plus emblématique aura été la cession par PHILIPS à LA COMMU- NAUTE URBAINE LE MANS METROPOLE de son site mixte de 11 hectares comprenant 2 m² de bureaux et 25 m² de locaux d activités et de stockage. La collectivité locale souhaite y redévelopper un parc d activités. Signalons aussi le sale & lease back de 7 actifs de VEOLIA TRANSPORTS à la FONCIERE ATLAND pour près de 12 millions d euros. Cette transaction illustre à nouveau le fort potentiel que recèle le parc des locaux d activités en France, largement détenu par les utilisateurs. Evolution des investissements en logistique en régions Evolution des investissements en locaux d activité en régions En millions d 1 2 Portefeuilles Hors portefeuilles En millions d 6 Portefeuilles Hors portefeuilles Taux de rendement prime T2 Entrepôts 8,5% er sem. Locaux d activité 9, 1,% er sem. Source : DTZ Research

13 Le marché de l investissement en commerces Avec plus de 8 millions d euros engagés, le marché de l investissement en commerces a connu un 1 er semestre très dynamique. Deux transactions supérieures à 1 millions d euros sur des centres commerciaux sont venues réveiller ce marché. Le retour des mégatransactions A la différence de l année où aucune transaction d un montant supérieur à 1 millions d euros n avait été enregistrée, le premier semestre a été marqué par la réalisation de deux opérations de cette envergure sur des centres commerciaux en province principalement. Ces opérations permettent au marché de retrouver une meilleure orientation mais on sait aussi que ces cessions de centres commerciaux sont, par nature, relativement rares, leur taux de rotation étant extrêmement faible. Les bons résultats du marché de l investissement en commerces en ce début d année sont également liés à la concrétisation de deux ventes de portefeuille. Outre celui de CASINO pour MERCIALYS (334 millions d euros), signalons l acquisition par CILOGER auprès de GROSVENOR d un portefeuille d actifs de commerce de centre-ville (autour de 2 m²) pour un montant de 18,3 millions d euros. C est la deuxième opération de ce type réalisée par une OPCI après celle d AEW IMMOCOMMERCIAL en (255 murs de supérettes et supermarchés urbains et péri-urbains en France représentant 17 m² de surfaces commerciales). L analyse des investissements par type de surfaces commerciales acquises met en évidence le poids des centres commerciaux avec 59 millions d euros investis dont 334 millions d euros pour la seule transaction de CASINO MERCIALYS. L autre transaction majeure du semestre aura été l acquisition par un des fonds gérés par PRAMERICA pour 16 millions d euros du centre commercial «Le 31» à Lille, 22 m² de surfaces commerciales louées en intégralité. Ce centre commercial implanté dans la rue piétonne de centre ville à Lille a été livré en 27 par FORUMINVEST. Deux autres opérations sont à signaler : - GENERALI VIE pour 52 millions d euros sur les «Halles de Chambéry» une opération de 14 m² de surfaces commerciales dont la FNAC, H&M, MONOPRIX - livrables fin le groupe ARKEA pour 37 millions d euros dans le cadre de l acquisition auprès des FONCIERE EURIS et APSYS du centre commercial «Fleur d Eau» à Angers, soit 13 m² de surfaces commerciales ouvertes en 25. Le marché des retail-parks accuse une très légère baisse avec 113 millions d euros engagés au 1 er semestre, contre 241 millions d euros sur l année. L essentiel du marché s est concentré sur des arbitrages de portefeuille ou d actifs déjà en cours d exploitation alors qu un quart des engagements a porté sur des opérations neuves en cours de développement. Sur ce segment de marché, les investisseurs les plus actifs auront été les SCPI, les foncières et quelques investisseurs privés. Evolution des investissements en commerce en France Localisation des engagements en commerce au 1 er semestre En millions d Portefeuilles Hors portefeuilles Répartition des engagements en commerce 5% Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Type d actif Montant investi au 1 er sem. Centre ville 1 M Centres commerciaux 59 M Retail-parks 113 M 54% 41% er sem. Source : DTZ Research Restaurants 7 M 13

14 Nationalités et types d investisseurs Conformément à la tendance européenne, le marché français de l investissement continue à se transformer. Les investisseurs français sont à nouveau majoritaires. Selon le type d investisseur considéré, leur préférence en termes de type d actif immobilier a significativement évolué. Le ralentissement du marché de l investissement au 1 er semestre n aura pas impacté de façon identique les différents types d investisseurs. Les plus durement touchés auront été les fonds allemands avec une baisse de leur activité de l ordre de 8% et seulement 14 millions d euros engagés depuis le début de l année contre 1,8 milliard d euros en. Ce fort recul en volume s est accompagné d un recentrage exclusif sur les actifs tertiaires. Les investissements réalisés par des fonds d investissements enregistrent également une forte décrue dans la continuité de la tendance observée en (-4%) avec 855 millions d euros engagés au 1er semestre contre 4,8 milliards d euros pour toute l année. En dépit de cette forte diminution, ils demeurent les plus actifs sur le marché français avec 36% des investissements réalisés. Leurs opérations ont concerné tous les types d actifs avec deux préférences plus marquées pour les actifs tertiaires (5%) et les actifs commerciaux (3%). Les transactions réalisées par des sociétés d investissement privées ont connu un recul de même ampleur (-6% en un an) pour représenter 174 millions d euros. Elles ont surtout été actives sur des opérations inférieures à 1 millions d euros sur toutes les natures de locaux mais en grand nombre. Les OPCI et SCPI qui avaient été très actifs en avec près d 1,9 milliard d euros, ont vu leurs investissements fondre de 6% en un an avec 334 millions d euros engagés au 1 er semestre. Les trois quarts des opérations ont concerné des actifs de bureaux et la part du commerce enregistre une progression sensible. L activité des foncières cotées a été divisée par deux en un an. Leurs acquisitions du semestre (46 millions d euros au total) auront massivement concerné des actifs commerciaux, délaissant le tertiaire. En revanche, elles ont conservé intacte leur exposition aux actifs logistiques, autour de 1%. Les moins touchées par le ralentissement général du marché auront été les compagnies d assurances (-4% en un an). Avec plus de 4 millions d euros investis depuis le début de l année, elles concentrent 17% du marché en progression de 5 points en un an. Leur intérêt pour le bureau est toujours aussi marqué (85% des engagements). Pour finir, on notera qu avec 1,5 milliard d euros engagés, les investisseurs français ont continué à représenter plus de la moitié des engagements en France au 1 er semestre, accentuant ainsi leur position dominante. Les allemands ont conservé leur part de marché d une année sur l autre autour de 1% en dépit de la prolongation de fermeture de plusieurs de leurs fonds. Les investisseurs américains ont fortement réduit leur activité de 11% en 27 et à seulement 3% en. Leur situation ne devrait pas s améliorer à court ou moyen terme, retardant ainsi leur retour sur le marché français. Le constat est identique pour les investisseurs anglosaxons très peu actifs en France depuis le début de l année. On notera la poussée des fonds paneuropéens qui, avec près de 3 millions d euros investis ce semestre, confirme leur attachement au marché français. Composition des investissements selon le type d investisseur entre et le 1 er sem. En % Ins titutions S ociétés d' inves tis s ement privées Foncières cotées Fonds d' inves tis s ement Fonds ouverts allemands Bureaux Commerce Locaux d activités Logistique S C P I / OP C I Evolution des engagements selon la nationalité 1 er sem. 27 France Etats-Unis Allemagne Royaume-Uni 25 Fonds paneuropéens 14 1 er sem. 1 er sem. 1 er sem. 1 er sem. 1 er sem. 1 er sem. Moyen-Orient % 25% 5% 75% Source : DTZ Research

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16 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton +33 () magali.marton@dtz.com Directrice des études Delphine Mahé +33 () delphine.mahe@dtz.com Responsable adjointe des études DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 12 5 collaborateurs opérant dans 15 villes et 45 pays, et 19 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()