Rapport QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS Trimestre 3

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1 Rapport QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS Trimestre 3

2 INTRODUCTION RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS Voici l édition couvrant le troisième trimestre de 2014 du Rapport Québec Multi-Logements. Le rapport, qui est une référence dans le domaine de l'investissement immobilier, est produit trimestriellement. Le rapport est un survol des transactions immobilières multi-logements et il a été conçu afin de permettre à nos clients et partenaires de surveiller le pouls du marché des immeubles à revenus. Nous analysons donc le marché locatif résidentiel (multi-logements) de l'est du Québec incluant Québec et Lévis, Trois- Rivières et finalement Sherbrooke. Nous portons un regard sur les immeubles de 6 logements et plus. Bien que beaucoup de données soient accessibles via d autres avenues, nous sommes fiers de vous présenter le rapport le plus minutieux et complet sur le marché, vous permettant ainsi de prendre des décisions d acquisitions éclairées et réfléchies grâce à une multitude d informations des plus pertinentes. La recherche et l analyse sont les tâches les plus contraignantes pour un investisseur immobilier, il nous fait donc plaisir de vous simplifier la vie et vous enrichir dès maintenant, en vous sauvant des dizaines voir centaines d heures de recherche et analyse. Il faut toujours se rappeler que la ressource la plus précieuse et du coup la moins abondante au monde est bien sûr le temps! Bonne lecture, Nikolaï Ray et Dave Harvey

3 ATTENTION RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS Ceci est un avis de non-responsabilité. Ce rapport ne doit en aucun cas être le seul document pour juger ou évaluer une décision d achat ou de vente de multi-logements. Il présente uniquement des indicateurs de ventes-achats ainsi que des opinions personnelles. Malgré qu il a été élaboré avec grande minutie, il pourrait y avoir erreur et omission. Il est fortement recommandé d utiliser les services d un évaluateur agréé et un courtier immobilier afin de compléter l achat ou la vente d une propriété. En résumé, Ray Harvey se libère de toute responsabilité sur l utilisation de ce rapport quant au processus décisionnel de l achat ou de la vente d un immeuble multi-logements. AVIS DE CONFIDENTIALITÉ Ce document est réservé uniquement aux clients et partenaires de Ray Harvey. L information apparaissant dans ce document est de nature légalement privilégiée et confidentielle. Vous êtes par la présente, avisé que tout partage, copie ou communication du contenu de ce document avec une tierce partie non-abonnée au Rapport est strictement interdit. Dans le cas d un manque de votre part à cette obligation légale, nous nous réserverons le droit de vous retirer l accès au Rapport Québec Multi-Logements immédiatement, sans préavis, et ce de manière irrévocable.

4 RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS PROFIL NIKOLAI RAY Associé principal Stratège financier multi-logements DAVE HARVEY Associé principal Courtier immobilier multi-logements Se spécialisant uniquement en acquisitions immobilières, il s est immédiatement développé une expertise incontestée quant à l analyse, la recherche et la négociation lors d achats de multi-logements. En plus d avoir su profiter du mentorat fourni par sa famille qui est très active en immobilier, il additionne ses connaissances acquises lors de ses hautes études à l Université de Harvard avec l expérience d un entrepreneur aguerri ayant fondé et vendu trois entreprises avant l âge de 25 ans. Que l objectif soit d acheter quelques immeubles pour préparer une retraite, soit se bâtir un parc immobilier considérable, Nikolaï est l expert à Québec qui saura vous accompagner à travers la planification, l analyse et finalement la recherche. En tant qu éditeur de ce rapport de marché, Nikolaï Ray se démarque par sa connaissance approfondie du marché des multi-logements et par son vaste réseau de Courtier immobilier et actif dans le domaine de l'immobilier depuis plus de 10 ans dans la région de Québec, Dave se concentre uniquement sur la vente et l achat d immeubles à revenus. En plus d accompagner ses clients dans la vente et achat d immeubles, il est aussi promoteur et investisseur immobilier. Dave est extrêmement impliqué dans les organismes immobiliers comme le témoigne son rôle de membre corporatif du Comité de développement urbain du Québec. Il est également membre du comité commercial de l'association des courtiers immobilier du Québec. Transparent, intègre, et passionné, Dave se distingue certes comme étant la référence à Québec quant aux courtiers immobiliers spécialisés en immeubles à revenus.

5 contacts diversifié. RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS NORMALISATION DES CALCULS Afin de développer les ratios tels les TGA et MRN, nous avons normalisé nos calculs basés sur les statistiques fournies par la SCHL, la CORPIQ et des évaluateurs agréés. Poste de dépense 6 à 11 logements 12 log. et + Mauvaises créances et inoccupations 3% 3% Taxes Coût réel Coût réel Assurances Coût réel Coût réel Énergie Coût réel Coût réel Entretien/réparation 470$/logement 490 $/logement Concierge/salaires 115$/logement 290 $/logement Déneigement et gazon Coût réel ou 2% Coût réel ou 2% Gestion et administration 4% 5% Codes Nom Signification MRB Multiplicateur de revenu brut Ce chiffre nous indique combien est le prix de vente par rapport aux revenus bruts. MRN Multiplicateur de revenu net Ce chiffre nous indique combien est le prix de vente par rapport aux revenus nets effectifs. On appelle ça le «bottom line». TGA Taux global d actualisation Le taux global d actualisation ou «Cap Rate» nous indique en combien d années l immeuble se rentabilise. Or, un TGA de 5 nous indique que l immeuble se rentabilise en 20 ans (100/5). Rent/inv Rentabilité sur investissement-comptant Cet indice nous démontre le ratio de rentabilité (surplus de trésorier ''cash-flow'') par rapport à la mise de fonds, considérant une mise de fonds de 25 % et un hypothèque de 3 % sur 25 ans. Ceci est équivalent au ''dividend yield'' en bourse.

6 MÉTHODOLOGIE RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS Le Rapport Québec Multi-Logements se présente comme étant l outil essentiel à tout investisseur immobilier acquérant des immeubles dans l'est du Québec. Il est important de noter que lorsque vous vous abonnez à ce rapport, vous êtes responsable de le garder confidentiel puisqu il doit servir uniquement à votre propre lecture personnelle. Si vous manquez à cette obligation, nous nous réservons le droit de vous retirer le privilège de recevoir le Rapport Québec Multi-Logements, et ce sans préavis. Le rapport est présenté sous 2 différentes formules, soit le rapport trimestriel et finalement le rapport annuel. Il est important de noter que Trois-Rivières, Sherbrooke et les autres régions ne sont présentés que lors du rapport annuel. Le rapport trimestriel, publié 4 fois par an, est un résumé analysant les immeubles vendus lors des trois derniers mois. Ce rapport vous sera remis en format pdf par courriel. Le rapport annuel, publié 1 fois par année au mois de Février, est un rapport plus exhaustif alors qu il rassemble les informations présentes dans les rapports des trimestres ainsi qu une analyse de d autres facteurs socio-économiques comme les tendances au niveau des taux de chômage, les décisions politiques et gouvernementales, les taux d'inoccupation, les prix des loyers, les fluctuations des taux d'intérêts et d autres facteurs qui peuvent influencer vos investissements ainsi que l offre et la demande par rapport à l acquisition d immeubles à revenus. De plus, des experts spécifiques vous offriront des articles-conseils pertinents qui vous guidera vers encore plus de succès lors du prochain trimestre voir année. Ce rapport vous sera remis en mains propres lors du 5 à 7 VIP que nous organisons pour nos clients. CÉDULE DE PRODUCTION Rapports trimestriels Trimestre Date de production 1 - Québec & Lévis 25 avril 2 - Québec & Lévis 25 juillet 3 - Québec & Lévis 25 octobre 4 - Québec & Lévis 25 janvier Rapport annuels Période Date de production 1 - Rapport Annuel 1 Février

7 RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS TRANSACTIONS & ANALYSES Québec & Lévis Trimestre 3 Indicateur Moyenne Médiane MRB MRN TGA 5.1 % 5.3 % Rent./inv. 3.9 % 4.1 % Temps de vente 89 jours 59 jours

8 RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS Voici les 22 transactions enregistrées au 1er Octobre 2014 : Secteur Portes Prix($) Temps MRB MRN TGA Rent./invest. Lévis % Lévis % Lévis % Lévis % Ancienne-Lor % Beauport % Beauport % Charlesbourg % Limoilou % Limoilou % Limoilou % Limoilou % Limoilou % Limoilou % Montcalm % Montcalm St-Roch % St-Sauveur % St-Sauveur % St-Sauveur % Duberger/Saules % Vanier %

9 RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS ÉVOLUTION DU MARCHÉ 2013 Indicateur Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 MRB MRN TGA Rent/inv Indicateur Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 MRB MRN TGA Rent/inv % MRB MRN T T T T T T T3

10 RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS MOT DE LA FIN C est avec grande fierté et enthousiasme que nous vous présentons le Rapport Québec Multi- Logements, et nous souhaitons qu il servira non seulement à vous permettre de faire des meilleures acquisitions et investissements mais surtout à vous bâtir une richesse et une liberté afin de profiter pleinement de ce que cette vie a à nous offrir! L acquisition immobilière et le monde des immeubles à revenus nécessitent une expertise accrue, c est pourquoi Ray Harvey est là pour vous! Une clé de la réussite en investissement immobilier est de bien s entourer d une équipe d experts professionnels et intègres qui sauront vous guider vers l atteinte de vos objectifs simplement et en toute sérénité. Que ce soit au niveau de la planification ou de la stratégie d investissement et d acquisition, au niveau de l analyse et le processus décisionnel, et finalement au niveau de la recherche et du «prospecting», Ray Harvey a l expertise, les outils et le réseau nécessaire pour vous guider vers les plus hauts sommets en immobilier. Nous sommes toujours disponibles pour nos clients et les considérons avec le plus grand dévouement et respect qu un investisseur! Nous vous souhaitons succès, bonheur et prospérité. Nikolaï Ray et Dave Harvey,