A l'international. et des sociétés holding. Gestion & vie des sociétés

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1 La réglementation et des sociétés holding Comme nous l avons vu dans notre précédente livraison, le Portugal propose une fiscalité particulièrement attractive pour les retraités disposant d un pouvoir d achat conséquent. Qu en est-il de la réglementation relative à l immobilier et au régime des sociétés holding? Nous avons posé la question auprès de Maitre Rui Carlos Sacramento, avocat du cabinet Caiado Guerreiro & Associados. Fin de notre tour d horizon avant le Salon de l immobilier et du tourisme portugais qui se tiendra à Paris, Porte de Versailles du 16 au 18 prochain. 60

2 de l immobilier au Portugal I IMMOBILIER 1 - Le Droit Mutation Immobilière IMT Selon la loi fiscale portugaise, l IMT est dû sur la valeur des transmissions onéreuses de la propriété ou d autres droits réels connexes sur les biens immobiliers placés au Portugal. Cet impôt n est jamais applicable aux biens immobiliers placés en dehors du territoire portugais. Donc, l assujetti de l IMT est la personne (physique ou morale) qui a acquis le droit sur le bien immobilier situé au Portugal. La valeur de l impôt à payer est calculée en considération de la valeur de la transmission déclarée dans l acte ou dans le contrat de transmission du droit de propriété ou des autres droits réels. Cependant, si la valeur déclarée est inférieure à la valeur cadastrale de l immeuble inscrite dans le cadastre fiscal immobilier, l impôt sera calculé par rapport à cette valeur cadastrale. En effet, et comme susmentionné, la loi fiscale portugaise nous fournit une conception élargie de la «transmission de la propriété de biens immobiliers», en incluant la promesse d acquisition et de disposition de biens si elle est accompagnée par la livraison ou l usufruit du bien à l acquérant. La conception de la transmission immobilière inclut aussi la transmission d actions ou de parts sociales de sociétés ayant des propriétés immobilières, dans les cas où l acquérant, en vertu de cette acquisition, devient actionnaire ou associé disposant d une participation égale ou supérieure à 75% du capital social de la société ou lorsque le nombre des actionnaires est réduit à seulement deux, en étant époux mariés sous le régime de communauté générale de biens ou la communauté réduite aux acquêts. Parmi les autres actes à prendre en considération, l octroi et le transfert de procurations et pouvoirs irrévocables, visant l aliénation de biens immobiliers ou des actions ou parts sociales susmentionnées. Ils sont aussi soumis à l IMT, au même titre que les éventuelles cessions des contrats susmentionnés. Il faut aussi avoir à l esprit que les apports en nature des actionnaires ou associés détenant des biens immobiliers sont aussi soumis à l IMT, comme la transmission de biens immobiliers en vertu des procédures de fusion ou scission de sociétés ème année - n 747 mai 2014 l activité immobilière

3 Les taux d IMT varient en fonction de la nature juridique du bien immobilier et de son utilisation. Conformément à la loi fiscale portugaise, les taux applicables sont les suivants : a) Acquisition d un immeuble ou d un appartement pour son logement propre et permanent : 62 Valeur imposable (en euros) Taux d impositions Marginal Moyen (*) Jusqu à De à ,5379 De à ,7274 De à ,8361 De à À partir de (taux unique) (*) Jusqu à la limite supérieure de la tranche d imposition b) Acquisition d un immeuble ou d un appartement destiné à l habitation, non couvert par le paragraphe précédent : Valeur imposable (en euros) Taux d impositions Marginal Moyen (*) Jusqu à De à ,2689 De à ,2636 De à ,1578 De à À partir de (taux unique) (*) Jusqu à la limite supérieure de la tranche d imposition c) Acquisition d une propriété immobilière rurale : 5%, d) Acquisition d autres biens immobiliers urbains et autres acquisitions onéreuses : 6,5 %, Dans le cas d acquisition de biens immobiliers pour le logement prévus dans les points a) et b) ci-dessus, lorsque la valeur imposable est supérieure à , pour calculer le montant de l impôt à payer, il faut diviser la valeur imposable en deux parts : La première part devra être égale à la limite supérieure de la tranche la plus élevée où cette valeur est incluse ; La deuxième part sera composée de la valeur restante ; A la valeur de la première part sera appliqué le taux moyen correspondant à la tranche susmentionnée et à la valeur de la seconde part sera appliqué le taux marginal correspondant à la tranche immédiatement supérieure. Exemptions Au niveau des exemptions d IMT, nous nous permettons de souligner l exemption prévue pour l acquisition de biens immobiliers par une personne physique ou une société, lorsqu elle a pour but la revente, dès lors que son activité normale est l acquisition de biens immobiliers en vue de leur revente et l acquisition de biens immobiliers urbains ou appartements pour logement propre et permanent, ayant une valeur qui ne dépasse pas Par ailleurs, la transmission de biens immobiliers urbains ayant pour objet la réhabilitation urbaine peut aussi profiter d une exonération fiscale de l IMT, dès lors que les travaux débutent dans un délai de deux années à compter de la date d achat du bien. Le terme «réhabilitation urbaine» signifie le procès de construction, reconstruction, modifi-

4 cation, extension, démolition et de maintenance d immeubles insérés dans la restauration de quartiers historiques. 2 - Droit de timbre IS Outre l IMT, la transmission du droit de propriété ou d autre droit réel connexe, soit à titre gratuit soit à titre onéreux, est soumise à l impôt sur les sociétés. Il faut avoir à l esprit que l IS est un impôt dû en vertu de la signature de certains actes, contrats et documents qui procèdent à la transmission de biens, notamment des biens immobiliers. Le droit de timbre devra être payé par l acquéreur des biens ou par le propriétaire dans le cas des baux. Les acquisitions onéreuses ou gratuites du droit de propriété ou droits réels connexes, le droit de timbre est aussi appliqué aux documents contrats ou actes qui procèdent à la résolution, l invalidité ou la résiliation consensuelle des parts de transactions dont l effet est le transfert de la propriété. En ce qui concerne le droit de timbre, sur l acquisition onéreuse du droit de propriété ou d autre droit réel connexe aux biens immobiliers (en incluant la résolution, l invalidité ou la résiliation consensuelle desdits contrats) le taux applicable est de 0,8%. Outre l imposition applicable sur les transmissions et cessions des biens immobiliers, il faudra avoir à l esprit que le fait d être propriétaire déclenche le paiement de l impôt foncier (IMI). L IMI est un impôt municipal, annuel dont le montant imposable est la valeur cadastrale du bien immobilier, rural ou urbain, inscrit au cadastre foncier fiscal. Dans ce cadre, l IMI est dû annuellement par le propriétaire et, dans le cas d un bénéficiaire d un droit de surface ou usufruit, l impôt est dû par le bénéficiaire ou par le propriétaire du droit de surface. Le taux d IMI applicable sur les biens immobiliers ruraux est de 0,8%. En ce qui concerne la propriété urbaine, les taux sont déterminés annuellement par les communes concernées. On note les écarts suivants : a) Biens immobiliers urbains : de 0,5% à 0,8%, b) Biens immobiliers urbains ayant déjà été évalués en accord avec les règles du nouveau Code de l IMI : de 0,3% à 0,5%. Si le bien immobilier est composé d une part rurale et d une part urbaine, l impôt sera calculé en appliquant les taux correspondants à la valeur de chaque partie individuellement considérée. Il faudra aussi noter la possibilité de réduction des taux susmentionnés par chaque commune en accord avec les éventuelles opérations de réhabilitation urbaine ou de lutte contre la désertification des villes. Dans ce cadre, les biens immobiliers soumis à travaux de réhabilitation urbaine peuvent bénéficier d une exemption d IMI, pendant une période de deux années à compter de la date de délivrance du permis des travaux. La loi fiscale portugaise considère comme réhabilitation urbaine toutes les phases de construction, reconstruction, modification, extension, démolition et manutention d immeubles placés dans les quartiers historiques, objet de programme de réhabilitation et redressement. Il faut également souligner que les biens immobiliers urbains (ou seulement leurs parts) considérés comme logement propre et permanent de l assujetti pourront bénéficier d une exonération d IMI, dans les cas où l ensemble du revenu imposable du foyer aux fins de l IRS n a pas dépassé l année précédente ème année - n 747 mai 2014 l activité immobilière

5 64 Exonérations pour favoriser l investissement locatif La loi prévoit les suivantes exonérations d IMI : (i) dans le cas d une première transmission, les biens immobiliers ou leurs parts construits, élargis, améliorés ou acquis, lorsqu ils sont mis sur le marché locatif (cette exemption commence dès la première location), ce qui est une incitation au marché locatif urbain; (ii) les biens immobiliers ayant le statut d utilité touristique, pendant une période de sept années; (iii) les logements urbains en location touristique; et (iv) les biens immobiliers détenus par des fonds d investissement immobilier, soit fonds ouverts, soit fonds fermés, de souscription publique, et aussi ceux détenus par des fonds de pensions et des fonds d épargne-retraite. II Le régime très favorable des sociétés holding Comme L activité immobilière l évoquait dans le numéro d'avril dernier, le Portugal encourage les investissements étrangers. C est le cas pour les personnes physiques avec le régime des «résidents non habituels» mais pas seulement. En 2014 le taux de l impôt sur les sociétés passe de 25 à 23 % et il est prévu qu il soit porté à seulement 17 % d ici Un taux réduit de 17 % est prévu pour les premiers de revenus imposables. Il a été institué un régime favorable dit de «participation exemption». Le pays offre également des dispositions fiscales particulièrement attractives pour les sociétés holding. Selon le nouveau régime, les dividendes et les plus-values de cessions qu un holding portugais encaisse d une société sont totalement exonérés, à condition qu il détienne, directement ou indirectement, 5% des actions ou des droits de vote de ladite société. Pour les cas où l application du régime de «participation exemption» n est pas envisageable, un crédit d impôt pour double imposition a été créé. Selon ce régime, les entreprises peuvent déduire durant l année de référence ou durant les cinq années suivantes, une partie de l impôt payé à l étranger au titre d une entreprise dont elle détient une participation. Il faut que la société contribuable détienne, directe ou indirectement, une participation de 5% du capital social ou des droits de vote. Ainsi, le Portugal pourra être utilisé comme plateforme d investissement transfrontalier en entreprises partout dans le monde, avec un intérêt notamment pour les pays de l Union Européenne. A noter qu en cas de liquidation d une entreprise ou de partage des biens de cette dernière, les montants perçus sont assimilables à une plus-value laquelle s inscrit dans le régime de «participation exemption» que nous venons de décrire. Les moins-values pourront être déduites dès lors que la participation a été détenue durant quatre ans. La déduction des pertes fiscales est limitée à un montant égal à 70% du revenu imposable dans l année d imposition en question. Bien entendu, il est fortement conseillé lorsqu un résident ou une société française envisage de s établir au Portugal de s entourer de conseils afin d être en parfaite conformité avec les dispositions avantageuses que nous venons de décrire. Rui Carlos Sacramento Avocat au Cabinet Caiado Guerreiro

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