Opération résidence de la fontaine. noisy-le-sec (93130)

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1 Opération résidence de la fontaine noisy-le-sec (93130) CHARDON Yves DUGENETAY Roxanne HOCINI Hanissa SCHNEIDER Jérôme Master II, Aménagement et urbanisme, Paris IV Sorbonne Dossier de montage de projet, M. Nigel ATKINS

2 Préambule Cette opération est entièrement fi ctive. Elle a été établie à partir d une parcelle située dans la ville de Noisy-le-Sec, qui pour le dossier appartient à la zone du Plan Local d Urbanisme (PLU) UAb. L objet de ce dossier est de présenter les différentes phases d élaboration d un projet immobilier. Nous nous attacherons tout particulièrement à la partie montage de projet qui s échelonne de la signature de la promesse de vente au lancement du chantier. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

3 Notre société, Fédéral, est une société de promotion immobilière relativement récente dont le siège social se situe en région parisienne. Son activité est concentrée sur le développement d opération immobilière collective de standing. Elle se décompose en plusieurs équipes, qui chacune, assurent une partie clé de l opération et se succèdent en fonction de l état d avancement de cette dernière. Nous distinguons ainsi le service développement chargé de la prospection foncière et négociation (promesse de vente), le service montage de projet, qui assure le montage du permis de construire et du suivi fi nancier de l opération, le service technique, qui assure le montage technique et le suivi du chantier, et enfi n le service commercial qui réalise les études de marché et procède aux ventes des logements ainsi qu à leur livraison aux futurs acquéreurs. Le choix de notre société de ne pas faire appel à des agents extérieurs (bureau d étude technique, agents immobiliers ) est un choix de rentabilité et de moindre impact sur le prix des logements. SERVICE DEVELOPPEMENT SERVICE MONTAGE DE PROJET SERVICE COMMERCIAL SERVICE TECHNIQUE 0 mois 6 mois 12 mois 39 mois PROSPECTION FONCIERE DEVELOPPEMENT OPERATION MONTAGE PC - COMMERCIALISTAION - CONSTRUCTION LIVRAISON LOCALISATION TERRAIN PROMESSE DE VENTE (13 mois) FIN DE CHANTIER ORGANISATION DE L'EQUIPE JUNIOR EQUIPE INTERNE EQUIPE EXTERNE Notaire SERVICE DEVELOPPEMENT SERVICE MONTAGE SERVICE TECHNIQUE SERVICE COMMERCIALISATION Géomètre Responsable développement Responsable programme Ingénieurs Conducteur chantier Vendeurs commerciaux Communication Attachés clientèle Architectes Bureau de contrôle Sécurité et protection de la santé des salariés Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

4 Notre activité se concentre aujourd hui essentiellement dans le département des Hauts de Seine, mais notre croissance étant en plein essor nous souhaitons l étendre au département de Seine Saint Denis. Après de nombreuses études de marché réalisées par le service commercial, l équipe du développement s est stratégiquement concentré sur la ville de Noisy-le-Sec (93130) et a pu identifi er un terrain appartenant à un propriétaire privé. Une étude de marché a été faite mettant en exergue le potentiel du terrain à savoir le prix moyen par m2 etc. Aussi, le terrain situé en zone résidentielle est bien desservie, et correspond de part la composition sociale de la population à nos produits. Suivant l analyse de l étude d analyse, Fédéral décide de vendre 2900 Euros le m² parking inclus (cf. annexe). Paris Noisy-le-Sec Nous avons considéré l hypothèse selon laquelle ce terrain serait situé idéalement en centre ville (zone de PLU UAb), offrant la capacité de développer une opération correspondant aux produits de notre société. Le secteur UAb correspond aux extensions du centre ville et accueille des logements collectifs et individuels relativement denses, des activités, des commerces et des équipements collectifs. Le COS habitat maximal, qui représente la densité de logement que la parcelle peut accueillir en termes de mètre carré est de 1,4. La surface totale de la parcelle est de 2171 m² ce qui permet de monter un projet atteignant potentiellement 4342 m² de SHON (2171 x 1,4). La consultation des différents documents de servitudes d urbanisme (le Plan de Prévention des Risques ou le Plan d Exposition au Bruit et périmètre Monument Historique) a permis d établir qu il n y avait aucune disposition particulière s appliquant sur le terrain en question. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

5 Après avoir réalisé une faisabilité architecturale (cf. annexe), en fonction du règlement du PLU, l équipe développement a pu défi nir un projet de 35 logements. Cette opération permet, après l établissement d un bilan fi nancier prévisionnel (cf. annexe), de faire une proposition fi nancière au propriétaire en vu de l acquisition du terrain. Ce bilan qui dresse l ensemble des coûts de construction et des bénéfi ces des ventes liés au prix de l étude de marché est validé par l équipe technique et le service commercial. Il sera utilisé plus tard comme base pour le montage fi nancier du projet. Bilan financier prévisionnel Postes K! H.T % RVT HT K! T.T.C 1 Charge Foncière Dont terrain % Redevance 110 2,7 % Coûts Tech ,8 % Honoraires 310 7,8 % Frais Financiers + GFA 56,2 1,5 % 67,2 7 Commercialisation 23 0,5 % 27,5 Prix de Revient Recette Lots TTC/m" K! TTC Logements (TVA 19,6%) ! Chiffre d affaire La proposition a été faite au propriétaire qui s est dit fortement intéressé. L équipe développement poursuit l étude du dossier en coopération avec un architecte affi lié à la société. Le projet prend ainsi forme en concertation avec tous les services internes (développement, technique, montage de projet, et commercial). Ainsi une proposition défi nitive peut être faite au propriétaire et un dossier de présentation du projet est réalisé pour le comité directeur. Si ce dernier accepte de poursuivre l opération, une promesse de vente unilatérale est rédigée avec le service juridique. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

6 Phase 1 du montage de projet : La promesse de vente Suite à l offre effectuée au propriétaire et après accord du comité directeur, la création d un Société Civile de Construction et de Vente est lancée. Elle associe Fédéral à sa société mère Fédéral SA. Cette SCCV a pour vocation l acquisition du terrain et la construction et la vente d un programme immobilier. Elle sera dissoute à la fi n de l opération. Ainsi, toutes les étapes sont réalisées par cette structure. Si le propriétaire du bien accepte de poursuivre l opération, une promesse de vente unilatérale est rédigée par le notaire de Federal qui prend ainsi en charge les obligations administratives et de publication. La promesse de vente contient deux phases : - la première, conclue à titre gratuit pour une durée de trois mois, permet au bénéfi ciaire de s assurer de la faisabilité de son projet auprès des services instructeurs des autorisations de construire et de démolir, et de la renonciation de prescription de diagnostic archéologique par le Service Régional de l Archéologie. - la deuxième, qui correspond à une promesse unilatérale de vente avec indemnité d immobilisation sous forme de dépôt de garantie (10 % du montant total du prix de vente), est consentie pour une période de dix mois, qui commencera à courir à compter de l envoi de la notifi cation, par le Bénéfi - ciaire au Promettant, de son intention de poursuivre leur relation. La promesse de vente doit comporter : -la désignation des deux parties contractante (le propriétaire et Federal ) -la désignation du bien -le montant d acquisition -les clauses suspensives Les clauses suspensives sont généralement : l absence de toute hypothèque (après obtention d un certifi cat du bureau des hypothèques), l obtention du permis de construire et de démolir purgés de tout recours, l absence de prescriptions archéologiques, l obtention d études géotechniques favorable à la réalisation du projet, le renoncement des autorités compétentes au droit de préemption mais également l obtention d un prêt. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

7 C est la partie la plus importante de la promesse de vente, car elle pose les conditions qui doivent être réalisées pour conclure la vente. Ainsi elle permet au promoteur de se dégager de la promesse, sans versement d indemnité. La promesse de vente est signée pour une durée de 8 ou 12 mois au terme desquels la vente est conclue ou non. Ce délai peut être prorogé en cas de recours sur le permis de construire ou en cas de mesures de prescription archéologique. Après la signature de la promesse de vente entre la SCCV et le propriétaire, le dossier est transmis en interne au service montage de projet qui va assurer la continuité du dossier, à commencer par le montage du permis de construire en coopération avec l architecte. Schéma de la promesse de vente unilatérale Faisabilité technique (étude de sol etc.) Montage du dossier du PC Instruction du PC Autre études Prorogation pour préscriptions 0 3 mois 13 mois 19 mois Phase gratuite Phase payante Le permis de construire Avant de monter le dossier de permis de construire, il est necessaire de faire une demande de certifi cat d urbanisme du terrain au service concerné de la mairie de Noisy-le-Sec. Ce certifi cat permet ainsi de geler les règles d urbanisme de ce dernier pendant un an et demi. En collaboration avec l architecte et le géomètre associés de Féredal, un dossier de montage du permis de construire a été élaboré. Leur rôle est avant tout technique. Ils réalisent tous deux des plans : des plans masses et coupes pour l architecte, des plans de localisation du terrain pour le géomètre. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

8 La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire : - Cerfa n 13409*01 (demande de permis de construire ou permis d aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions). La demande de permis de construire et le dossier qui l accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Le dossier complet doit être déposé directement à la mairie de Noisy-le-Sec ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. La demande de permis de construire fait l objet d un affi chage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affi chée tout le temps de l instruction du dossier. La demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants : un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, un plan de coupe du terrain et de la construction, une notice décrivant le terrain et présentant le projet, un plan des façades et des toitures, une photographie permettant de situer le terrain La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d instruction du dossier. Elle dispose d un délai de 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d aménager, si le dossier est complet. Après réception en recommandé de l arrêté spécifi ant l autorisation du permis de construire, la réalisation du projet est effective. Etapes du Permis de Construire Retrait de la demande de PC Dépôt du dossier complet du PC Validation par le Maire du PC PC purgé 0 mois 2 mois 5 mois 7 mois Montage du dossier Instruction du dossier Recours Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

9 Phase 2 Conclusion de la vente et commercialisation : La Vente en Etat Futur d Achèvement Lorsque le permis de construire a été purgé, la deuxième phase du montage de projet peut démarrer. Il s agit de la VEFA. Le bilan prévisionnel est revu en établissant le prix de construction basé sur les plans de l architecte par un économiste du bâtiment. Un règlement de propriété ainsi qu un état descriptif de division sont alors rédigés. Ces derniers permettent de décrire lot par lot ce qui va etre vendu, mais également la répartition de tantième de copropriété et des charges. Ils sont réalisés en collaboration entre le géomètre et le notaire. Ils sont publiés au fi chier immobilier du bureau des hypothèques. La conclusion de la vente s en suit. La conclusion de la vente La conclusion de la vente s effectue par le biais de la rédaction d un contrat de vente. IL s agit d un acte authentique rédigé par le notaire qui materialise légalement la transaction de la propriété avec paiement des sommes du au vendeur et remise du titre de propriété à l acheteur. Le notaire prend en charge la communication de cet acte auprès des services fi scaux et du bureau des hypothèques. La précommercialisation et commercialisation Après obtention du permis de construire, et conclusion de la promesse de vente devant le notaire, notre société lance la pré-commercialisation des logements. Cette phase débute bien avant le lancement du Dossier de Consultation des Entreprises et le début du chantier. Elle prend donc la forme de Vente en Etat Futur d Achèvement, autrement dit la vente sur plan. Cette phase est réalisée en interne par le service commercialisation. Elle prend la forme de «bulle de vente» sur place en libre accès. Une grande vague de publicité est menée en parallèle afi n de faire connaître le futur lancement de l opération. Défintions : Etat descriptif de division : description des parties privatives et communes - acte notarié. Règlement de copropriété : acte de nature contractuelle, fi xe la répartition des charges entre les copropriétaires. Permet de connaitre l affectation des divers lots de l immeuble. Cette phase est cruciale, car elle permet de savoir si l opération va être un succès ou si elle doit être abandonnée. Au cours de cette pré-commercialisation, les futurs acquéreurs sont amenés à signer des contrats de réservation. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

10 Contrat de réservation en VEFA Le futur acquéreur signe avec le promoteur un contrat de réservation par lequel celui-ci s engage à livrer à l acquéreur le logement qui l intéresse moyennant le versement d un dépôt de garantie. Le contrat de réservation s accompagne d une note descriptive (informations sur les caractéristiques de la construction, équipements collectifs privés ). Le contrat de réservation comprend : - un plan de l appartement qui fait apparaitre clairement les surfaces - la date prévisionnelle de livraison; - la date prévue pour l acte notarié de vente; - les conditions fi nancières (prix prévisionnel de vente TTC et conditions éventuelles de sa révision); - et l échelonnement des versements en fonction de l avancement du chantier. Le contrat de réservation s accompagne d un dépôt de garantie. Il s agit 5 % du prix de vente versée en garantie, et consigné sur un compte spécial ouvert au nom de l acquéreur dans une banque ou chez un notaire jusqu à la signature du contrat de vente. Dans le cas d un achat de terrain subordonné à l obtention d un prêt, une clause résolutoire est également inclus au contrat de réservation afi n de pouvoir récupérer le dépôt de garantie. Dans notre cas, l achat du terrain se fait via les fonds propres de Fédéral. Suite à la signature du contrat par le promoteur et l acquéreur, l acquereur peut toutefois se retracter. Il dispose pour cela d un délai de 7 jours pendant lequel il peut de changer d avis. Les contrats de réservations doivent atteindre 30 % du chiffre d affaire vendus (ou 50% aujourd hui avec la crise) afi n d obtenir un emprunt auprès de la banque. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

11 A la suite de cette phase, un plan de trésorerie détaillé doit etre élaboré. Inspiré du bilan prévisionnel, il précise les coûts de l opération afi n de pouvoir déboquer les fonds necessaire et faire une demande de prêt auprès de la banque. En effet, la banque intervient pour le fi nancement des travaux et la garantie d achèvement extrinsèque. L étape de la commercialisation apparait en contunuité avec celle de la précommercialisation. Elle doit être accompagnée par une phase de publicité pour attirer une certaine clientèle (mailing, tract ). Elle se traduit par l acte de vente en VEFA. Cette phase est réalisée en interne de Federal. Aussi, cette phase est cruciale pour la réussite de l opération. En effet, il est nécessaire que 70% des logements soient réservés afi n de lancer la construction. Acte de vente en VEFA Nous avons l obligation d envoyer le projet du contrat de vente et ses annexes au futur acquéreur, un mois avant sa signature. La signature s effectue généralement chez le notaire associé de Fédéral. Ce deuxième contrat VEFA est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer. Il présente, entre autre, les plans de l appartement, le plan de l immeuble et une notice technique donnant les caractéristiques de la construction. l acte de vente en VEFA doit mentionner : - le prix de vente; - les modalités de paiement ; - la description précise du logement - sa situation - les équipements collectifs Le contrat doit faire apparaitre : - la situation de l immeuble; - la surface habitable; - le nombre de pièces principales et de service (cuisine, salle d eau ); dégagements (couloirs ) et dépendances (cave, garage ); - et le délai de livraison. Le règlement de copropriété est remis à l acquéreur avant la signature de l acte L acte doit mentionner la souscription par le promoteur aux assurances décennale et assurance dommages ouvrage. Le paiement du prix du logement est échelonné dans le temps en fonction de l avancement des travaux. Les dates et montants fi gurent dans l acte. 35 % du prix global à l achèvement des travaux 70 % à la mise hors d eau 95 % à l achèvement de l immeuble 5 % restants sont payés à la livraison Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

12 Phase 3 Le Dossier de Consultation des Entreprises et préparation du chantier Le lancement des travaux induit de nombreuses responsabilité au ssi bien pour le promoteur que pour les constructeurs et entrepreneurs qui interviennent dans l opération. Afi n de se proteger au mieux des éventuels risques liés au lancement des travaux, ces derniers souscrivent a des assurances et des garanties. Avant démarrage des travaux, il est nécessaire pour le promoteur de : P R O M O T E U R - Responsabilité civile - Assurance Dommage Ouvrage - Garantie de parfait achèvement - Garantie biennale - Garantie décennale I N T E R V E N A N T S E X T E R I E U R S - Résponsabilité civile - Garantie biennale - Garantie décennale - faire un constat d huissier, avec les services techniques de la ville; - ou référé préventif (délai de 2 mois pour la procédure auprès du Tribunal administratif et la nomination d expert.) En effet, il existe des responsabilités et garanties aussi bien pour le promoteur que pour les intervenants exterieurs : - Responsabilité spécifique des constructeurs (garantie décennale et biennale). Aussi, les textes soumettent les constructeurs à souscrire à 3 garanties distinctes : - Garantie décennale contractée, avant début du chantier, par l entreprise qui assure la construction de l édifi ce. Elle dure dix ans après réception des travaux. Cette garantie est liée à l étanchéité et la solidité de l édifi ce (charpente, toiture, mur, fenêtre ). - Garantie biennale (ou de bon fonctionnement) contractée, avant le début de chantier, par les entreprises concernées en cas de disfonctionnements des petits œuvres accompagnants l édifi ce. Elle dure pendant 2 ans après réception des travaux. - Garantie de parfait achèvement Pour protéger acquéreur, il existe la garantie de parfait achèvement extrinsèque. Elle est établie par un établissement fi nancier ou compagnie d assurance. Ainsi, en cas de faillite du promoteur, la banque assure la fi n du chantier. Les constructeurs et entrepreneurs sont légalement tenus de fournir une garantie de parfait achèvement (toute clause excluant cette garantie n est ni valable, ni légale). Elle s applique à la réparation de tous les désordres et vices apparents signalés par le maître d ouvrage, soit par des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par lettre recommandée avec accusé de réception pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les malfaçons, les réalisations non conformes ou les travaux non effectués font également l objet de cette garantie. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

13 Cette garantie ne saurait s étendre aux travaux nécessaires à l entretien ou à l usure normale. La durée est de un an à compter de la date de la réception des travaux. - Assurance dommage ouvrage Elle prend effet au terme de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la date de la réception des travaux, et expire en même temps que la garantie décennale. Elle dure donc 9 ans, et doit être souscrite avant le début du chantier, idéalement 3 mois avant. Elle couvre les frais de réparation sous la garantie décennale (étanchéité et solidité de l édifi ce). - Assurance de responsabilité civile Elle est souscrite afi n de se proteger en cas de retard, faute etc. - Responsabilité civile Constructeur Non Réalisateur (CNR) assurance est prise par le maitre d ouvrage qui vend une construction qu il a réalisé la CNR garantie la responsabilité décennale. - Tout Risque Chantier : Assurance TRC couvre les dommages matériels subis par l opération de construction avant la réception et sécurise contre les aléas qui pourraient survenir et qui bloqueraient la poursuite du chantier. Tous les intervenants à l acte de construire sont couverts par cette assurance : maitre d ouvrage, entreprises ainsi que les sous traitants Dossier de Consultation des Entreprises Avant la réalisation du DCE, Fédéral doit réaliser plusieurs études permettant d affi ner les caractéristiques techniques du terrain ( étude de sol, étude thermique et acoustique, ainsi que toutes études préalables suivant la particularité du terrain). Fédéral, en coopération avec le bureau de Sécurité et Protection de la Santé des Salariés, établit un Plan Général de Coordination ayant pour objectif de défi nir l ensemble des mesures propres à prévenir les risques découlant de l interférence ou de la succession, des activités des différents intervenants sur le chantier. Ce plan doit être joint au DCE. De plus, le bureau de contrôle réalise un rapport initial sur la base des documents réalisés en phase de conception. Par la suite, nous constituons le DCE suivant les plans arrêtés dans le permis de construire. Le DCE décrit la commande ainsi que ses conditions de réalisation. Le rapport initial du bureau de contrôle y est inclus. En parallèle de l appel d offre, Fédéral doit défi nir un planning enveloppe qui simule une prévision fi nancière mais également la durée globale de l opération rythmée par ses temps forts. L enveloppe des dépenses de travaux est établit par l architecte. Ce DCE comprend : - les conditions de remise de l offre (date limite, validité et envoi) - l acte d engagement - le cahier des clauses administratives particulières et cahier des clauses administratives générales - le cahier des clauses techniques particulières accompagné d un dossier quantitatif estimatif - le calendrier prévisionnel les plans détaillés avec bordereau - le plan général de coordination Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

14 Phase de passation de marchés de travaux Une fois le DCE constitué, nous réalisons la liste des entreprises à consulter en tenant compte des références, qualifi cations et aptitudes à réaliser l ouvrage. Fédéral, après consultation des offres avec l appui de la maitrise d oeuvre, doit envoyer une notifi cation de commande qui précise le prix, les conditions de paiement et démarrage des travaux. Il s agit d informer par écrit les entreprises retenues et de récupérer leurs attestations professionnelles et d assurance. Ces dernières doivent être valables à la date de la DROC. Après l établissement des pièces marchés et ordres de service avec rappel du montant du marché et délais, nous faisons signer par la suite les marchés de travaux qui sont contresignés avant l envoi à l entreprise. Préparation de chantier Avant la déclaration d ouverture du chantier, Fédéral doit : - effectuer un constat d huissier qui atteste que les dégâts existants aux bâtiments voisins ne sont pas consécutifs au futur chantier (ou un référé préventif). - établir une déclaration de chantier préalable obligatoire auprès de la CRAM (Caisse régionale Assurance Maladie), à l OPPBTP (Organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics) ainsi qu à l Inspection du travail Après ces démarches préalables effectuées, Fédéral peut effectuer l envoi de la déclaration d ouverture du chantier afi n d avertir la mairie que l entreprise désire entreprendre les travaux. (formulaire Cerfa n 13407*01.) Elle doit être fournie en 3 exemplaires et être déposée directement à la mairie où se situe le terrain ou être envoyée par lettre recommandé avec accusé de réception. En parallèle de ces démarches administratives, Fédéral doit mobiliser ses partenaires afin de préparer le chantier et son organisation. Cela passe par une organisation interne : - Etablissement du calendrier des réunions de chantier - Etablissement des plans de détail d exécution inter entreprises - Etablissement du planning détaillé des travaux Mais également par la mise en place de réunions avec des partenaires extérieures à l opération : - Réunion spécifi que avec les concessionnaires tels que : EDF, GDF, la Compagnie des Eaux - Réunion inter BTP avec la sécurité pompiers, police Le simple envoi d une déclaration d ouverture de chantier ne suffi t pas à prouver le commencement réel des travaux. Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu ils présentent une certaine importance. Le commencement des travaux se caractérise par son installation : l installation de palissades autour du chantier, l arrivée du matériel, les premiers travaux de terrassement. La phase de montage du projet s arrête lors du lancement des travaux. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

15 Conclusion L a phase montage de projet s achève donc sur le lancement du chantier, mais ce dernier est définitivement terminé que lors de la livraison des logements aux futurs acquéreurs. L opération «Résidence de la Fontaine» a été un réel succès grâce à l efficacité des équipes internes et externes. Cette première opération pour Fédéral dans un nouveau marché est de bonne augure pour la suite. Lancement des travaux - Délais à respecter Les travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l obtention du permis de construire. Ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d 1 an. Si ces délais ne sont pas respectés, le PC n est plus valable. - Vérification avec le bureau de controle et l architecte de la qualité des ouvrages Fin des travaux - Visite avant livraison - Convocation des entreprises à la reception des travaux - Etablissement de procès verbaux sans réserve - Architecte établit le décompte général des travaux pour chacune des entreprises - déclaration d achèvement des travaux envoyé par Fédéral à la mairie, banque et assurance. Après travaux - Constitution du dossier SAV - Règlement des problèmes liés par la garantie de parfait d achèvement - Obtention d un certificat de conformité Opération de la fontaine, Fédéral, janvier

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17 Annexes 1- Etude de marché 2- Etude de faisabilité architecturale 3- Bilan prévisionnel Opération de la fontaine, Fédéral, janvier 2009

18 Fédéral après avoir identifi é le terrain, a analysé l opportunité d engager une opération immobilière sur celui ci. Cette phase nécessite une étude de marché qui tient compte de multiples paramètres connus, afi n de s assurer de la faisabilité du projet. La ville de Noisy le Sec est située dans la première couronne de l agglomération parisienne et bénéfi cie d une desserte de transport routier et ferroviaire conséquente (A3 et RER E). Le tissu résidentiel est dominé par l habitat collectif (75%) avec tout de même, la présence de pavillons. Le terrain s inscrit dans un secteur résidentiel dense de Noisy le Sec, situé à moins de 700 mètres du centre ville, cependant légèrement éloigné de la gare (1,5 Km). Cette ville connait un accroissement démographique relatif (population a augmenté de 3,8 % entre 1999 et 2005), les ans sont la classe d âge la plus représentée, ils présentent un profi l de primo accédant. Les futurs logements bénéfi cieront de la présence de commerces de proximité, d un équipement public (école) situé à moins de 100 mètres ainsi que de la présence d un square agrémenté d espaces verts. Exemple Opération Arcade Le prix moyen au m² à la mise en vente parking exclu : 2734 euros Le prix moyen au m² à la mise en vente parking inclus : 2930 euros L offre se concentre principalement sur la vente de 2 pièces et 3 pièces A noter que les logements sont vendus avec un taux d écoulement intéressant. Après avoir analysé le dynamisme de la construction de logements neufs et les programmes réalisés/en cours, il s est révélé que ces opérations dépassaient rarement 50 logements, l offre se concentre sur les T2 et T3. Opération de la fontaine, Fédéral, janvier 2009

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