LES STRATEGIE DE DETENTION DE SCI. Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI par la Société d exploitation

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1 LES STRATEGIE DE DETENTION DE SCI Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI par la Société d exploitation

2 DOSSIER PATRIMONIAL SIMULATION SCI Paramètres de l'étude Détail de l'évaluation de l'usufruit économique Evolution de la fiscalité de la SCI à l'is (sans y avoir opté) Evolution de la trésorerie da la SCI à l'is Paramètre de l'acquisition Résultat fiscal pour la société d'exploitation Trésorerie pour la société d'exploitation Cession de l'immeuble au terme

3 Paramètres de l'étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l'étude : Cession de l'usufruit des parts sociales Type de simulation : Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI Durée de l'étude : 15 ans Date d'acquisition : 01/01/2015 Date d'exploitation : 01/01/2015 Valeur des parts : euros Taux de détention de parts : % Valeur du terrain : euros Valeur de l'immeuble : euros Frais d'acquisition : euros Droits d'enregistrement : euros Durée d'amortissement de l'immeuble : 30 ans, soit euros Valeur usufruit temporaire des parts : euros Durée du démembrement : 15 ans Assiette taxable sur cession d'usufruit : euros Impôt de sur cession d'usufruit : euros Flux prévisionnels relatif à l'acquisition Compte tenu d'un taux d'évolution de 2.00 % Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 2/10

4 Paramètres de l'étude (suite) Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire Financement de l'acquisition Un emprunt amortissable d'un montant de est souscrit le 01/01/2015, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 3/10

5 Détail de l'évaluation de l'usufruit économique L'usufruit économique des parts de la SCI est déterminé par la Valeur Nette Actualisée (VAN) du flux de trésorerie net d'is, remontant à la société d'exploitation chaque année. On a exclu l'indexation de la valeur locative pour le calcul de l'usufruit temporaire du bâtiment. Taux d'actualisation : 8.89% Année Valeur Charges Emprunt IS Trésorerie Taux Valeur locative usufructuaire nette d'actualisatio actualisée % % % % % % % % % % % % % % % 894 Montant tota Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 4/10

6 Evolution de la fiscalité de la SCI (IS), sans y avoir opté. Années Recettes Charges Amortissements Intérêts Résultats imposables déductibles déductibles d'emprunt fiscaux Article 238 bis K du CGI : Lorsque les droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C, 239 quater D sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits. Conformément à l'article 238 bis K ci-dessus, la SCI est donc assujettie à l'is pendant toute la durée du démembrement des parts. Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 5/10

7 Evolution de la trésorerie de la SCI (IS) Année Recettes Dépenses Remboursement Trésorerie d'emprunt Evolution du flux de trésorerie Flux de trésorerie Cumul flux de trésorerie Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 6/10

8 Paramètre de l'acquisition par la société d'exploitation Acquisition établie sur les bases suivantes : Type de constitution : Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI Durée d'acquisition de l'usufruit : 15 ans Valeur de l'usufruit temporaire : Droits d'enregistrement : 920 Frais d'acquisition : 0 Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 7/10

9 Résultat fiscal pour la société d'exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l'emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d'impôt Remarque : La société d'exploitation détenant l'usufruit temporaire des parts de la SCI, le résultat fiscal lui revient en complément de son résultat propre. De ce fait, l'économie ou le supplément d'impôt sont théoriques puisque dépendants du résultat (bénéficiaire ou déficitaire) de la société d'exploitation. Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 8/10

10 Trésorerie pour la société d'exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d'exploitation d'impôt Remarque : Au terme du démembrement, les associés de la SCI détiendront à nouveau la pleine propriété des parts. Il y a exonération totale de la plus-value en cas de cession de l'immeuble après 30 ans. Dès lors que la durée de détention (démembrement compris) se situe entre 5 et 30 ans, l'exonération n'est que partielle. Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 9/10

11 Cession de l'immeuble au terme Valeur de cession : Valeur d'acquisition : Frais d'acquisition (+ droits d'enregistrement) : Travaux : Plus-value : Quote part de plus-value taxable : Taux abattement fiscal pour durée de détention : % Taux abattement PS pour durée de détention : % Base taxable à l'impôt de PV : Base taxable des prélèvements sociaux : Impôt : Capital restant dû sur emprunt : 0 Produit de cession net : Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise. Page 10/10

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