Immobilier professionnel

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1 Immobilier professionnel Les atouts de la SCI QUILVEST FAMILY OFFICE

2 Introduction La détermination du mode de détention des locaux professionnels constitue un choix important, auquel sont confrontés les commerçants, les industriels et les professionnels libéraux, lorsque l opportunité se présente d acquérir ces locaux. Deux solutions s offrent à eux : - Inscrire l immobilier au bilan de la société d exploitation ; - Le détenir dans son patrimoine privé, directement ou indirectement dans le cadre d une société civile immobilière (SCI). En pratique, il est conseillé de séparer l immobilier professionnel des autres actifs de l entreprise, et de le détenir dans une structure juridique de type SCI. Un tel montage est souvent envisagé dans une perspective de cession ou de transmission de l entreprise. QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

3 Immobilier professionnel Les atouts d une SCI I. Acquisition de l immobilier professionnel - Inscription à l actif de la société d exploitation : inconvénients - Création d une SCI - Détention de l immobilier professionnel par la SCI - Quelques rappels sur le démembrement de propriété - Cession d usufruit temporaire de l immobilier II. Sortir l immobilier professionnel de la société d exploitation III. La SCI : un outil de transmission dans le cadre familial IV. Annexes QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

4 Acquisition de l immobilier professionnel Inscription à l actif de la société d exploitation : inconvénients Avantages Inconvénients Déduction des charges afférentes à l immeuble : intérêts d emprunt, amortissement, frais d acquisition, charges d entretien etc En cas de cession de la société d exploitation, le prix de cession sera augmenté de la valeur de l immeuble Difficultés pour trouver un acquéreur En cas de cession de l immeuble Taxation de la plus-value professionnelle L immeuble pourra être saisi par les créanciers professionnels Il est conseillé de ne pas inscrire l immeuble professionnel à l actif du bilan de la société d exploitation dans une perspective de cession de l entreprise. QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

5 Acquisition de l immobilier professionnel Création d une SCI La SCI est une structure juridique constituée entre 2 associés au minimum, dont le but est de gérer un patrimoine immobilier Formalités et coût de constitution : - Rédaction des statuts : gratuit, sauf si statuts notariés ou rédigés par un avocat - Enregistrement des statuts au Centre des Impôts : gratuit - Publication d un avis dans un Journal d Annonces Légales: Dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce pour une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés : moins de 100 Règles de fonctionnement : - Tenue d une comptabilité (recettes/dépenses) - Obligation pour le gérant de rendre compte de sa gestion lors de l assemblée générale annuelle - Convocation des associés aux assemblées et tenues des assemblées obligatoires La constitution et le fonctionnement d une SCI entraînent un certain nombre de formalités QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

6 Acquisition de l immobilier professionnel Actif SCI Passif Détention de l immobilier professionnel par la SCI Loyer Bail Société d exploitation Avantages Diversification du patrimoine Dissociation des patrimoines privé et professionnel Protection de l immobilier contre les créanciers professionnels Déduction des loyers par la société d exploitation Affectation de la capacité d emprunt de la société d exploitation à d autres investissements Alléger le bilan et faciliter ainsi à terme la cession de l entreprise Bénéficier de revenus complémentaires Organisation de la détention et de la gestion au sein de la famille Faciliter la transmission du patrimoine Inconvénients Remise en cause de l étanchéité de ce cloisonnement en cas de fictivité et de confusion des patrimoines Les créanciers de la société pourront appréhender le patrimoine immobilier de la SCI Les associés de la SCI seront personnellement et indéfiniment tenus de la totalité du passif de la procédure, à proportion de leurs droits dans la SCI Taxation des loyers dans la catégorie des revenus fonciers Décaissement régulier d un loyer Cette situation peut être optimisée par la cession de l usufruit temporaire de l immobilier professionnel QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

7 Acquisition de l immobilier professionnel Quelques rappels sur le démembrement de propriété Démembrer la propriété d un bien est un acte qui consiste à diviser la pleine propriété en deux droits distincts: la nue-propriété et l usufruit. L usufruit est le droit de jouir d une chose dont un autre détient la propriété, à charge d en conserver la substance. Ainsi, une société qui possède l usufruit d un immeuble a le droit de l utiliser pour les besoins de son exploitation professionnelle, ou de le donner en location et d en percevoir les loyers. Lorsque l usufruit d un bien est détenu par une personne morale, celui-ci ne peut excéder 30 ans. A l extinction de l usufruit, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien en total franchise d impôt. QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

8 Acquisition de l immobilier professionnel Cession d usufruit temporaire de l immobilier Actif Pleine-propriété SCI Passif Prix de cession Cession d usufruit Temporaire de l immeuble Société d exploitation SCI Société d exploitation Actif Passif Actif Passif Nue-propriété Usufruit Avantages de cette stratégie : - Perception par la SCI d un capital; qui pourra être investi sur un support de capitalisation par exemple. - Au terme de l usufruit, la SCI recouvrera la pleine propriété de l immeuble et pourra le redonner en location. Le chef d entreprise percevra ainsi des revenus en complément de sa retraite. - Pour la société d exploitation : - Amortissement de l usufruit de l immeuble de manière linéaire sur la durée - Plus de loyer à payer. QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

9 Immobilier professionnel Les atouts d une SCI I. Acquisition de l immobilier professionnel II. Sortir l immobilier professionnel de la société d exploitation III. La SCI : un outil de transmission dans le cadre familial IV. Annexes QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

10 Sortir l immobilier professionnel de la société d exploitation Détention de l immobilier professionnel par la SCI Société d exploitation Prix de cession Actif Passif SCI Pleine-propriété Cession de la nue-propriété de l immeuble Société d exploitation SCI Actif Passif Actif Passif Usufruit Nue-propriété Avantages de cette stratégie : - La cession de la nue-propriété de l immeuble va permettre au dirigeant de sortir progressivement l immeuble de sa société d exploitation, et ce à un moindre coût fiscal - Perception d un capital par la société d exploitation, dont elle pourra disposer pour d autres investissements - Pour la SCI, il s agit d acheter un immeuble au seul prix de la nue-propriété - Au terme de l usufruit, la SCI recouvrera la pleine propriété de l immeuble, et pourra alors le donner en location. Le chef d entreprise percevra ainsi des revenus en complément de sa retraite. QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

11 Immobilier professionnel Les atouts d une SCI I. Acquisition de l immobilier professionnel II. Sortir l immobilier professionnel de la société d exploitation III. La SCI : un outil de transmission dans le cadre familial IV. Annexes QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

12 La SCI, un outil de transmission dans le cadre familial Soit un chef d entreprise ayant 3 enfants, dont un seul est intéressé pour reprendre l entreprise familiale La détention de l immobilier professionnel par une SCI va lui permettre de respecter l égalité successorale entre ses 3 enfants, à un moindre coût fiscal. Société d exploitation Valeur = 1 million d Patrimoine Actif 2 millions d SCI Passif Enfants Actif alloti Valeur Enfant repreneur Société d exploitation 1 million d 1 er enfant non repreneur 50% des parts sociales de la SCI 1 million d 2 e enfant non repreneur 50% des parts sociales de la SCI 1 million d L égalité entre les 3 enfants est respectée Si l immeuble était inscrit au bilan de la société d exploitation, l enfant repreneur aurait dû payer la somme d 1 million d euros à chacun de ses frères pour respecter l égalité en valeur. A défaut, sa sortie du bilan entrainerait l application du régime des plus-values professionnelles. Plus l immeuble est détenu depuis longtemps, plus le coût fiscal est élevé. Le recours à une SCI pour détenir l immobilier professionnel facilite la transmission du patrimoine privé et professionnel du chef d entreprise QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

13 Immobilier professionnel Les atouts d une SCI I. Acquisition de l immobilier professionnel II. Sortir l immobilier professionnel de la société d exploitation III. La SCI : un outil de transmission dans le cadre familial IV. Annexes QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

14 Annexes Régime fiscal de la SCI SCI à l IR Bénéfices Distribués ou mis en réserve : imposition dans la catégorie des revenus fonciers et soumis au taux progressif de l IR (sauf si l associé est une personne morale soumise à l IS) Déficit Déficit foncier imputable : - sur le revenu global dans la limite de , - puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes SCI à l IS Mis en réserve : taux de l IS, soit 15% jusqu à puis 33,33% au-delà Distribués : dividendes taxés à l IR après abattement ou prélèvement forfaitaire libératoire (ou taux de l IS si l associé est une personne morale) Reportable sur les bénéfices de la société Plus-value de cession d immeubles Régime des plus-values des particuliers : - Imposition au taux de 31,3% - après abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5 e Imposition normale dans le cadre des bénéfices, soit 15% jusqu à , puis 33,33% au-delà QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

15 Avertissement Note importante Les simulations présentées n ont aucun caractère contractuel. Avant de conclure toute opération, l investisseur doit s assurer de la totale compréhension des risques et avantages qu elle implique. Il doit en avoir parfaitement apprécié la portée notamment au regard de sa situation financière, fiscale et personnelle. Il lui appartient de s assurer qu il dispose des moyens et compétences, telles qu informations suffisantes et conseils indépendants lui permettant d appréhender les risques inhérents à l opération envisagée. Les documents ou analyses transmis à titre indicatif ont été préparés sur la base d hypothèses. Ils ne constituent en aucune manière un conseil de notre part. D autres hypothèses ou d autres paramètres auraient raisonnablement pu être retenus. En conséquence, Quilvest ne garantit en aucune manière l exactitude, le caractère exhaustif ou raisonnable de tels documents ou analyses. Cette présentation est exclusivement destinée à un usage personnel, et son contenu ne peut être divulgué à un tiers sans l autorisation préalable et expresse de Quilvest. QUILVEST FAMILY OFFICE - Conseiller en Investissements Financiers enregistré sous le n D auprès de la CNCIF Octobre

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