Nue-propriété à Dinard Démembrement temporaire de propriété «Quai Ampère»

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1 Dossier remis à votre demande Nue-propriété à Dinard Démembrement temporaire de propriété «Quai Ampère»

2 Sommaire 1 ère Partie - PRÉSENTATION GÉNÉRALE Synthèse p. 03 Exemple chiffré p. 05 La Nue-propriété p. 06 L Usufruit p ème Partie - L ENVIRONNEMENT DU PROJET Le bien et son environnement p. 11 Les intervenants p ème Partie - ABÉCÉDAIRE p ème Partie - ANNEXES p. 22 Plans de situation, Liaisons Visuels Plan de masse Permis de construire

3 1ère partie Présentation générale 02

4 Synthèse 1. Le démembrement de propriété Le Code Civil subdivise la propriété d un bien en deux droits réels et distincts : la nue-propriété et l usufruit. L usufruit peut être viager quand il s éteint lors du décès de son titulaire, ou temporaire lorsqu il est constitué contractuellement pour une durée fixe. Dans l un et l autre cas, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s effectue automatiquement, sans formalité ni complément de prix au jour même de l extinction de l usufruit et n entraîne aucune fiscalité. Par ailleurs, usufruit et nue-propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément. Lors d un achat en Nue-propriété, l acquéreur défalque du prix du bien en pleine propriété la valeur de l usufruit calculée en fonction des revenus issus du bien et profite donc d une économie immédiate sur le prix de l acquisition. Plage de l Ecluse - Dinard 03

5 2. Le Projet Le présent projet consiste en l acquisition de la Nue-propriété d un ou plusieurs lots dans un immeuble collectif d habitation neuf, dénommé «Quai Ampère», dans la commune de Dinard (Ille-et-Vilaine). Le programme en Nue-propriété concerne 11 logements et 11 places de parking. La résidence «Quai Ampère» offrira une architecture soignée et modèrne tout en concervant l esprit dinardais, dans un environnement protégé. HABITATION FAMILIALE, coopérative reconnue en Ille-et-Vilaine, l OPH EMERAUDE HABITATION et la société FIDEXI en sa qualité de monteur d opérations, ont associé leur savoir-faire pour donner à ce projet toutes les qualités nécessaires à sa réalisation : un emplacement de choix pour la construction d un immeuble d habitation avec des logements allant du T2 au T3 en Nue-propriété, un usufruit temporaire de 15 ans acquis par la société EMERAUDE HABITATION démarrant à la date de livraison effective de l immeuble. Cet usufruit est financé par un prêt locatif social (PLS), la Nue-propriété proposée pour 60 % de la valeur en pleine propriété du bien. Dans le cadre de ce montage, les rapports entre le nu-propriétaire et l usufruitier sont régis par l acte de vente définissant les obligations de l usufruitier (travaux, entretien, rénovation, remise en état, extinction de l usufruit ). 04

6 Exemple chiffré Hypothèses Acquisition Nue-propriété Taux marginal IR 41 % Revalorisation du bien 1,5 % Période de financement sur 15 ans Intérêts d emprunt Économie IR Économie prélèvements sociaux Total décaissement investisseur Effort d épargne mensuel moyen 213 Pour l acquisition d un bien immobilier dont la valeur à terme est de Calcul de rentabilité Total décaissement investisseur Remboursement capital in fine Valeur pleine propriété à terme Impôts sur les plus values Gain net de l investisseur Soit un TRI de + 14,19 % 05

7 La Nue-propriété 1. Définition La Nue-propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété. Il donne à son titulaire le droit de disposer d un bien mais ne lui en confère ni l usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l usufruitier. 2. Objectif et intérêt L objectif pour l investisseur privé, acquéreur de la Nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives. L investissement est totalement orienté vers la capitalisation. Concernant le présent projet, les intérêts de l acquisition en Nue-propriété sont multiples : Sur le plan financier : L investisseur privé acquiert la Nue-propriété du bien pour 60 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. II en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l acquisition d un bien dont la valeur en pleinepropriété est mécaniquement plus élevée. L opération peut être financée à 100 % par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres. À l issue des 15 ans, l investisseur recouvrera la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité. En termes de gestion : Le démembrement de propriété permet à l investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d entretien et travaux ). Les travaux lourds définis à l article 606 sont, contrairement aux dispositions du Code Civil, contractuellement à la charge de l usufruitier. 06

8 enfin, sur le plan fiscal, l acquéreur en Nue-propriété bénéficie d une fiscalité avantageuse : déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants ou à venir pendant 10 ans, ISF et taxe foncière à la charge de l usufruitier, aucun impôt supplémentaire, prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d acquisition de la Nue-propriété pour le calcul de la plus-value. En résumé, le démembrement de propriété permet à l acquéreur d effectuer un investissement immobilier totalement sécurisé par la transformation d une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en capitalisation sûre et pour partie nette d impôt. «Quai Ampère» - Dinard 07

9 L Usufruit L usufruit est le droit de jouir d un bien dont un autre a la propriété et d en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements. L usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l entretien du logement du nu-propriétaire. Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge : la recherche et la gestion des locataires, l entretien, les réparations ainsi que l ensemble des travaux visés à l article 606 du Code Civil, le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances ). À l extinction de l usufruit, le bailleur a l obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l usufruitier tels que définis dans l acte de vente. D un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l usufruit, l usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir : 6 mois avant la fin de l usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement, 3 mois avant la fin de l usufruit, le locataire qui aura refusé l offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d occupation et devra libérer le logement à l expiration de l usufruit. Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre ville. Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l injection de capitaux privés dans l opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées. En résumé, le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements de grande qualité. 08

10 Exemple d un T3 - «Quai Ampère» 09

11 ème partie L environnement du projet 10

12 Le bien et son environnement 1. Le bien immobilier Il s agit d un bien immobilier neuf vendu en VEFA (Vente en l État Futur d Achèvement) définie à l article du Code Civil. Les caractéristiques de la vefa Une VEFA porte sur un bien en cours de construction. Le paiement du prix d acquisition par l investisseur sera échelonné au fur et à mesure de l avancement des travaux selon échéancier déterminé par le promoteur dans le respect des dispositions de l article R du Code de la construction et de l Habitation. La livraison est prévue au premier trimestre Performances énergétiques L isolation thermique de l ensemble immobilier «Le Carré Prieuré» sera conforme aux exigences Bâtiment Basse Consommation (BBC) : isolation optimisée, excellente étanchéité à l air, réduction des consommations d énergie en chauffage et en production d eau chaude sanitaire. 11

13 2. «Quai Ampère» La résidence «Quai Ampère», composée de 51 logements du T2 au T4, sera répartie sur 4 bâtiments et bénéficiera d une situation idéale au coeur de Dinard. Les 11 appartements (11 stationnements) vendus en Nue-propriété se déclinent selon la typologie suivante : 5 appartements type T2 6 appartements type T3 «Quai Ampère» offrira une belle qualité de construction et une variété architecturale particulièrement poussée. Le soin apporté à la conception de chaque logement garantira espace, lumière et une ouverture sur l extérieur grâce aux balcons, terrasses ou loggias. Tous les logements disposeront de garages, parkings, caves ou doubles stationnements en sous-sol et les cinq locaux à vélos seront à disposition de tous les résidents. Située au coeur de l ancien quartier de la gare, la résidence «Quai Ampère» s intègrera au nouveau paysage urbain d un quartier en plein renouveau. Trait d union entre le centre de Dinard et le coeur du quartier Saint-Alexandre, la rue Ampère offrira les avantages d un emplacement central : les résidents pourront se rendre dans le centre-ville, ses commerces et son marché en 10 mn à pied et ils apprécieront la proximité des écoles maternelles et primaires et des collèges. Les nouvelles réalisations s articuleront par ailleurs autour de trois espaces : la place culturelle et sa médiathèque, la place du commerce et sa galerie marchande ainsi qu un parc jardin. Enfin, la plage de l Ecluse à 10 min à pied ou encore la Voie Verte au revêtement sablé, propice aux promenades à pied et balades en vélo, permettront aux habitants de profiter du cadre naturel environnant. 12

14 3. Caractéristiques techniques générales La résidence «Quai Ampère» bénéficie d une excellente qualité de conception et chaque appartement disposera des équipements dédiés au confort et aux économies d énergie. Pour le confort, les logements seront équipés de : Menuiseries en aluminium laqué bicolore Volets roulants électriques en PVC Carreaux de faïence dans les salles de bains et cuisines La sécurité des lieux sera assurée par : Un système d ouverture de portes par lecteurs de badges pour les portes de halls et accès sous-sol depuis l extérieur Un combiné visiophone dans les logements Des portes palières avec fermeture par serrure 3 points D un point de vue énergétique, les appartements seront dotés de : Chauffages individuels avec chaudières gaz à condensation Régulation individuelle par thermostat d ambiance Une robinetterie thermostatique dans les salles de bains Enfin, pour encore plus de services, les résidents bénéficieront de : 1local à vélos en sous-sol Un engazonnement et la plantation d arbres et arbustes dans les espaces verts La réception par antenne des chaînes TNT Une fermeture du garage sous-sol par porte levante automatique par émetteur radio 13

15 4. Dinard Dès le milieu de XIXe siècle, Dinard, jusqu alors paisible village de pêcheurs, s est affirmé comme Station Balnéaire avec l arrivée des familles anglaises et des premiers adeptes des bains de mer. La ville conserve aujourd hui un patrimoine balnéaire protégé exceptionnel : ses magnifiques plages, ses promenades le long du littoral, ses somptueuses villas et ses jardins à la végétation méditerranéenne, participent au charme si particulier des stations caractéristiques de la Belle Epoque. Depuis 2002, Dinard bénéficie du label Ville d Art et d Histoire et s inscrit ainsi dans un réseau regroupant 153 villes et pays dont la mission consiste à valoriser et animer le patrimoine et l architecture. Aujourd hui, plus de 400 villas sont protégées. La municipalité dinardaise a ainsi su renforcer l attractivité et le développement de la ville. De ce fait, la population estivale ne compte plus seulement les riches familles d autrefois. En 2012, la population recensée totalisait habitants, ce à quoi il faut soustraire les résidences secondaires personnes - pour constater que la population permanente sur la commune de Dinard est de habitants. 14

16 Les intervenants 1. Le promoteur : HABITATION FAMILIALE Héritière de la Ruche Ouvrière Rennaise créée en 1902 par des militants ouvriers, la coopérative HABITATION FAMILIALE a su rester fidèle à ses valeurs historiques et humanistes de solidarité et de convivialité. Si cette expertise centenaire en matière d habitat est aujourd hui largement connue et reconnue, c est aussi et surtout parce que cette coopérative de production de logements a veillé, au fil du temps, à inscrire son programme d actions dans une réalité économique locale. HABITATION FAMILIALE met quotidiennement en place tous les moyens financiers et humains (45 personnes) afin que chaque situation puisse trouver une solution adaptée. Elle développe son activité autours de deux pôles : - la promotion immobilière : 200 logements livrés chaque année sur l Ille et Vilaine - la gestion syndic : 320 copropriétés sur la région Bretagne Le chiffre d affaires réalisé sur l exercice 2012 s est élevé à 20 M Sa dynamique de développement et son implication permanente dans la recherche et l expérimentation en font un maillon essentiel de la chaîne du logement abordable en Ille-et- Vilaine et en Bretagne. 15

17 2. L usufruitier : EMERAUDE HABITATION EMERAUDE HABITATION est un office public de l habitat, avec une mission de service public. Créé en 1949 sous l appellation «Office intercommunal d habitations à bon marché de Saint-Malo et Saint-Servan» afin d enrayer la grave crise du logement dûe aux importantes destructions subies par la ville pendant la seconde guerre mondiale, l Office se dote d une nouvelle identité en 1995 en se rebaptisant EMERAUDE HABITATION. Son ancrage territorial se voit renforcé en 2011quand EMERAUDE HABITATION est rattachée à la communauté d agglomération de Saint-Malo, son domaine d intervention s étend désormais à l échelle du Pays de Saint-Malo. L OPH construit, entretient et gère un parc locatif de qualité, diversifié, en offrant un parcours résidentiel aux habitants ayant des revenus modestes. Partenaire des collectivités territoriales, EMERAUDE HABITATION accompagne également les communes dans leurs projets de construction et d aménagement en leur proposant des solutions d habitat diversifié et adapté aux besoins des habitants. Le patrimoine locatif d EMERAUDE HABITATION représente logements sociaux dont à Saint-Malo. Depuis 2004, 194 logements en accession sociale ont été vendus et livrés. Par ailleurs, dans le cadre de sa politique de vente HLM, EMERAUDE HABITATION a vendu 23 pavillons dont 21 à des locataires du parc social et 6 appartements entièrement rénovés à Dol-de-Bretagne dont 3 à des locataires du parc social. 16

18 3. La société FIDEXI FIDEXI est une société basée à Paris spécialisée dans le financement structuré d actifs d entreprises dans le secteur de l immobilier d activité, de l industrie et de la production d énergie renouvelable. Elle effectue des montages juridiques et fiscaux permettant la mise en oeuvre de solutions de portage optimales pour les entreprises et attractives pour les investisseurs. Outre le démembrement, les mécanismes régulièrement mis en œuvre depuis 25 ans sont les suivants : le statut de LOUEUR EN MEUBLÉ pour le retraitement de murs de résidences médicalisées, la loi GIRARDIN pour le développement de projets industriels en outre-mer, les FONCIÈRES (avec ou sans régime SIIC) pour l externalisation de biens immobiliers en bloc. 17

19 Exemples de projets réalisés Immobilier : Le parc de Diane Nantes (44) 1995, Le Parc de la Plesse Avrillé (49) 1997, Le Parc de la Touques Deauville (14) 1999, Le Parc Saint-Charles Chartres (28) 2000, Résidence Asphodia Yerres (91) 2001, Résidence Sévigné Saint- Maur-des-Fossés (94) 2001, Résidence Ger home Courbevoie (92) 2002, Arcade de Fontenay Fontenay-aux-Roses (92) 2003, Résidence Aigue Marine Bandol (83) 2003, Résidence Harmonie Moret s/loing (77) 2003, Les Jardins de Mar Vivo la Seyne s/mer (83) 2005, Le Verger de Vincennes Vincennes (94) 2005, Résidence Verte Prairie - Salon de Provence (13) 2005, Résidence Creisker Pornichet (44) 2006, Villa d Épidaure Garches (92) 2007, Les jardins d Olonne Olonne s/mer (85) 2007, Villa d Épidaure La-Celle-Saint-Cloud (92) 2008, Le Mas de la Côte Bleue Martigues (13) 2009, Les Hauts du Pavé Nantes (44) 2010, Résidence Rue de Bouzy - Reims (51) 2010, Le Parc de la Plesse Avrillé (49) 2011, Institut Médical Les Pins Lamotte-Beuvron (41) 2011 Le Square Saint-Louis Angers (49) 2011, La Villa des Poètes Marseille (13) 2011, Le Monthéard Le Mans (72) 2012, Villa des Collettes Cagnes-sur- Mer (06) 2012, Le Méridien Rouen (76) 2012, Villa Océane Belz (56) 2012, Villa Amélie Saint Rogatien (17) 2012, La Meulière de la Marne La Ferté sous Jouarre (77) 2012, Le Carré Saint-Hélier Rennes (35) 2013, Les Jardins du Carel & Les Jardins de l Odon Caen (14) 2013, La Villa de Falicon Nice- Falicon (06) 2013, Les Jardins d Hermine Rennes (35) 2013 Industriel : Restructuration de la flotte d avions des compagnies SNAG et SCTA (aujourd hui AIR CARAÏBES), Containers pour CGM-CMA, Carrière d extraction minière pour la société COLAS, Centrale hydroélectrique de l Oyapock, Centrales biomasse à Kourou et hydroélectrique à Mana pour VOLTALIA, Immeuble de bureaux TECHNOPOLIS, Externalisation de murs d hôtels pour les compagnies FHP et HMS, Bâtiments industriels ALUBAT et SOPROVER, Complexe cinématographique BALATA en Guyane. 18

20 ème partie Abécédaire 19

21 Termes et définitions Bailleur Dans le cadre de ce projet, le bailleur est un organisme gérant un parc de logements conventionnés. Intérêts d emprunt (Art. 31 au I 1 d) du CGI Les intérêts d emprunt versés par les nus-propriétaires d immeubles loués et destinés à financer leur acquisition sont déductibles de leurs revenus fonciers existants où à venir pour les dix années suivantes. ISF (Art. 885 G du CGI) Les biens grevés d un droit d usufruit sont compris en totalité dans le patrimoine de l usufruitier pour le calcul de l ISF et n entrent pas dans l actif patrimonial du nu-propriétaire. Logements conventionnés Il s agit d un régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l État, en contrepartie d une aide qu il a obtenue pour construire ou réaliser des travaux dans un logement (prêts aidés). La convention ouvre droit pour le locataire à l Aide Personnalisée au Logement (APL). Nue-propriété Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui confère ni l usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l usufruitier sur cette même chose. Plus-Values Lors de cession après réunion de la propriété, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d entrée de la Nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI 8M-1-05 n 135 du 4 août 2005). Taxe foncière (Art I et II du CGI) Selon l article 1400 I et II du Code Général des Impôts, «lorsqu un immeuble est grevé d usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l usufruitier.» 20

22 Prêts locatifs sociaux (Art. R331-1 et suivants du CCH) Ces prêts peuvent être attribués à des personnes morales (S.A d HLM, SEM...) ou physiques qui s engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés par arrêté du Ministre chargé du logement. Les logements financés en PLS sont attribués à des ménages dont l ensemble des ressources, à la date d entrée dans les lieux, ne dépasse pas un montant déterminé par arrêté conjoint des Ministres chargés du logement et des finances. Les logements financés correspondent à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage social (P.L.U.S.). Le PLS est distribué par la Caisse des Dépôts et des Consignations et/ou par tout établissement de crédit ayant signé une convention avec elle. Ce prêt ouvre droit à l APL. (Arrêté du 03/12/2007). TVA (Art. 278 sexies 5 du CGI) En raison du conventionnement du bien et du financement de l usufruit, en partie à l aide d un prêt PLS, la TVA sur la vente est perçue au taux réduit de 7 %. Usufruit USUFRUIT (Art. 578 et 581 du Code Civil) L usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d en conserver la substance. Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. DROITS DE L USUFRUITIER (Art.582, 584 et 589 du Code Civil) L usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l objet dont il a l usufruit. Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. OBLIGATIONS DE L USUFRUITIER L usufruitier ne pourra pas donner à bail pour une durée supérieure à la durée de l usufruit temporaire. Le bailleur s engage, à l extinction de l usufruit, à ce que le bien soit libre de tous droits. Le locataire qui n a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l offre de relogement faite par l usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d occupation sur le logement à l expiration de l usufruit. (Art. L à L253-8 du CCH). La sortie est prévue et organisée par la loi aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation. 21

23 ème partie Annexes 22

24 Plan de situation 23

25 Liaisons 24

26 «Quai Ampère» 25

27 Exemples T2 et T3 26

28 Plan de masse 27

29 28

30 29

31 30

32 Loueur en meublé Se constituer un patrimoine immobilier locatif offrant des loyers non imposables sur une longue période, dans un secteur sécurisé avec un locataire de qualité. Nue-propriété Se constituer un patrimoine immobilier par capitalisation sans risque locatif, sans aléa d entretien et sans fiscalité. Girardin industriel Réduire la pression fiscale de l impôt sur le revenu grâce à des opérations sécurisées et agréées par le Ministère des Finances. Foncières Acquérir en bloc, en vue de sa location, un actif immobilier dans le secteur sanitaire et médico-social. 44, rue Paul Valéry Paris Tél Fax fidexi.com Conseiller en Investissements Financiers - Adhérent CNCIF n D Association agréée A.M.F - Adhérent ORIAS n Préfecture de Nanterre, carte professionnelle sans transaction de fonds N 1707 Montant garanti QBE international insurance.