Forum 6 septembre 2014

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1 Forum 26 SEPTEMBRE 2015 Forum 6 septembre 2014

2 Ordre du jour 9h - 10h30 - infos et actions en cours 10h30 11h30 - rénovation énergétique Yann LHELIAS de l EIE89 La chartre d engagement entre CA,EIE89, CAUE89 et l ARCI89. Les aides financières du Conseil Régional de Bourgogne 11h30 - Questions diverses

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5 Décrets de la loi ALUR : LES MODIFICATIONS APPORTÉES À LOI HOGUET SUR LES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES Le 19 juin 2015, plusieurs textes d application de la loi ALUR ont été publiés, modifiant la loi HOGUET. les cartes professionnelles sont désormais délivrées par la Chambre de Commerce et d Industrie pour trois ans au lieu de dix ans (article 3 de la loi HOGUET modifié par le décret du 15 mai 2015) ; la Chambre de Commerce et d Industrie doit tenir à jour un fichier des titulaires de la carte professionnelle. Le public pourra accéder gratuitement à ce fichier par le biais d un site internet afin de récupérer les informations liées au titulaire de la carte (article 3) ; par ailleurs la loi HOGUET rappelle que dans le cas où le syndic détient un lien capitalistique avec une entreprise, une banque ou une société financière, il devra en informer le syndicat des copropriétaires par un écrit «de manière lisible et compréhensible» en même temps que la convocation d assemblée générale (article 4-1).

6 La loi MACRON et l obligation de mise en concurrence du contrat de syndic : quelles nouveautés? La loi MACRON, promulguée le 6 août 2015, a modifié l article 21 de la loi du 10 juillet 1965, déjà modifié par la loi ALUR du 24 mars Cette nouvelle disposition entrera en vigueur à partir du 6 novembre Cet article est à présent ainsi rédigé : «( )Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant même la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l inscription à l ordre du jour de l assemblée générale de l examen des projets de contrat de syndic qu ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l article 25 d y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l ordre du jour de l assemblée générale concernée.»

7 Ceci étant dit, conformément à l article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut imposer à son syndic de mettre à l ordre du jour une proposition de contrat de syndic qu il aura préalablement envoyée par lettre RAR ce qui est rappelé dans la rédaction de cet article 21. L ordre du jour peut donc prévoir la mise en concurrence avec plusieurs contrats de syndics qui n émanent pas forcément du conseil syndical. Il faut donc bien distinguer les obligations et pouvoirs de chacun : seul le conseil syndical a une obligation de mise en concurrence des contrats de syndic. quant aux autres copropriétaires (dont les membres du conseil syndical individuellement) ou au syndic, ils n ont aucune obligation de mise en concurrence mais restent cependant libres de soumettre à l ordre du jour un ou plusieurs contrats de syndic.

8 Des nouveaux outils sur le site de l ARC

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13 1. L ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ENTRE 2013 ET 2014 Pour la septième année consécutive, l ARC publie les résultats de l observatoire des charges de copropriété pour le dernier exercice écoulé, c est-à-dire celui de 2014 qui constitue une année exceptionnelle en matière d évolution des charges. En effet, les charges constatées globalement en 2014 sont en baisse de 4,9 % par rapport à l exercice 2013, alors que nous avions constaté une augmentation de 5,7 %, en 2013, par rapport à Ce très bon résultat vient d une forte réduction des besoins en chauffage en 2014, conséquence d un hiver beaucoup plus doux que les années précédentes Mais aussi d une stabilisation des tarifs des fluides (gaz, fioul, réseaux de chaleur). Les deux postes de dépenses qui ont fait l objet des plus fortes évolutions sont, comme les années précédentes, les contrats d assurance (+8%) les frais de gestion facturés par les syndics (+5%). Les autres postes de dépenses évoluent entre 1 et 3%, c est-à-dire au dessus du taux d inflation qui a été évalué à 0,5% pour l année 2014.

14 Pour une copropriété dotée de tous les services, le ratio annuel global est de 44,7 /m² /an et la répartition selon les principaux postes de dépenses est la suivante: En fonction de la localisation géographique, on obtient respectivement 49,1 /m²/an pour Paris, 44,1 /m²/an pour la région Ile-de-F hors Paris 34,9 /m²/an pour la Province avec la répartition par poste de dépenses suivante :

15 Votre cotisation d assurance copropriété l évolution de l indice contractuel inscrit sur votre contrat. Tout d abord cet indice dont vous entendez parler en permanence, d où vient-il et à quoi sert-il? C est l indice de la FFB (Fédération Française du Bâtiment) qui est utilisé par les assureurs. Il sert à conserver toute sa valeur à votre contrat puisque bien souvent les garanties y sont exprimées en nombre de fois l indice. Les montants chiffrés indiqués sur votre contrat sont aussi recalculés, au moment du sinistre, en fonction de la valeur de l indice à la date du sinistre voire au moment de la dernière échéance. Cette valeur change trimestriellement. Évolution 2015/ %

16 Pourquoi avoir choisi cet indice FFB? C est simple, la plus grande partie de votre cotisation (hors taxes évidemment) sert à rembourser des sinistres. Ces indemnisations vont essentiellement aux entreprises du bâtiment qui ont réalisé les travaux de réparation des dommages dus aux sinistres. Comment les assureurs utilisent-ils les sommes que vous leur payez à chaque échéance? Quand vous payez votre cotisation d assurance de la copropriété, les taxes sont reversées à l État. Il n y a pas de TVA sur les cotisations d assurance, ce sont des taxes dont le taux varie selon les garanties. En général, il est de 9 % mais cela peut aller jusqu à 30 %.

17 Le reste est réparti en 3 parts : 30 % pour les frais généraux de la compagnie (commission de l intermédiaire et frais de la compagnie pour gérer les contrats, les sinistres, etc. ), 30 % pour payer la sinistralité courante (dégâts des eaux, vol, bris de glace, etc.) 40 % pour payer les gros sinistres (supérieurs à , ce chiffre étant une moyenne, variable selon chaque assureur). Ce dernier pourcentage représente votre participation dans la mutualisation du risque entre toutes les copropriétés assurées. Le jour où vous êtes victimes d un incendie qui coûte par exemple , votre cotisation ne suffira pas et on ira «piocher» dans celles versées par les autres. Lorsque vous ne connaissez pas ce désastre, ce qui est heureusement le plus souvent le cas, ces 40% de votre cotisation hors taxes vont aider les autres copropriétés à être indemnisées pour leurs gros sinistres. Cela s appelle la mutualisation, c est le principe de base de l assurance.

18 Attention : si votre assureur vous indemnise régulièrement de plus de 30% de votre cotisation d assurance hors taxes (part dédiée à la sinistralité courante) alors que vous n avez pas déclaré de «gros sinistre» (part mutualisation), votre contrat est donc déficitaire et susceptible d être majoré largement au-delà de l indice. Donc le raisonnement suivant qui serait : «Je paie 1000 HT de cotisation à mon assureur, il m indemnise 800 régulièrement, il est gagnant!» est totalement faux. Dans ce cas, il est systématiquement perdant parce que vous ne participez pas du tout à la mutualisation du risque. La part dédiée à la sinistralité courante de votre contrat n étant que de 300

19 Bilan sur le contrôle technique quinquennal des ascenseurs L OBLIGATION DU CONTRÔLE TECHNIQUE QUINQUENNAL Le contrôle quinquennal institué par la loi du 2 juillet 2003 a pour but de vérifier que les ascenseurs sont bien conformes aux dispositions de la loi de ROBIEN et de son décret d application concernant la «mise en conformité» de l appareil. En théorie, ce contrôle quinquennal devrait concerner uniquement les ascenseurs installés avant le 27 août En effet, à partir de cette date les ascenseurs sont censés être conformes aux normes en vigueur et disposer du marquage CE. Or, dans les faits, il est apparu que de nombreux ascenseurs (y compris des appareils disposant du marquage CE) n étaient pas conformes au décret, ce qui a justifié en 2005 que l obligation de contrôle quinquennal soit imposée à l ensemble des ascenseurs indépendamment de leur date d installation. Le contrôle quinquennal a pour objet de «repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l appareil». Ce contrôle doit être réalisé tous les cinq ans à compter de la dernière visite.

20 Bilan sur le contrôle technique quinquennal des ascenseurs Malgré l obligation réglementaire, 40 % des ascenseurs n ont pas réalisé le contrôle technique quinquennal. LES CONSTATS DU RAPPORT SUR L ANNÉE % des ascenseurs contrôlés en 2013 présentent au moins une anomalie. Les principaux dysfonctionnements relèvent de l état de conservation et de fonctionnement de l appareil et en particulier : Les principaux dysfonctionnements relèvent de l état de conservation et de fonctionnement de l appareil et en particulier : Les locaux de la machine et des poulies (accès, éclairages) 41 % Dispositifs de sécurité (parachute, limiteur de vitesse, hors course de sécurité) 18 % La cabine (éléments constitutifs, éclairage de secours, dispositif de demande de secours, garde-pieds rétractable) 18 % Les organes de suspension (état général) 15 % La cuvette (nettoyage, fonctionnement du dispositif de demande de secours) 8 %

21 Bilan sur le contrôle technique quinquennal des ascenseurs UNE SITUATION QUI NE SE S ARRANGE PAS EN 2014 En effet, 95% des ascenseurs non CE contrôlés présentent au moins une anomalie. Quant aux ascenseurs certifiés CE, 76% présentent un dysfonctionnement. Les demandes de mises à l arrêt sont quant à elles en augmentation, puisqu elles concernent 3,8 % des ascenseurs contrôlés en 2014 (contre 3,6 % en 2013). Le dispositif de demande de secours en cabine reste toujours la principale cause de mise à l arrêt puisqu elle représente 50 % des demandes de mises à l arrêt en 2014 suivi par un dysfonctionnement des parachutes et limiteurs de vitesse. La principale préconisation qui en ressort rejoint la demande de l ARC à savoir : un suivi régulier de l appareil par l ascensoriste chargé de sa maintenance. En effet, il est le seul en mesure de pouvoir alerter le propriétaire de l appareil en cas de dysfonctionnement d un matériel ou bien de défaillance du dispositif de demande de secours en cabine.

22 Adoption définitive de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (publiée 18 août 2015) A1) Obligation de rénovation énergétique pour les bâtiments très énergivores (article 5) Ce que dit le texte La loi de transition énergétique introduit une obligation lourde de conséquences : «Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation est supérieure à 330 kwh d énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l objet d une rénovation énergétique.» Dans l absolu, 330 kwh est un seuil élevé pour les immeubles en chauffage collectif (cela représente les classes F et G de l étiquette énergie). On estime aujourd hui que près de 16 % des appartements en copropriété sont concernés (source : espace DPE de l ADEME). Cependant, attention aux interprétations, car le seuil 330 kwh est exprimé en énergie primaire (kwhep). Cela a une importance, car l énergie primaire correspond à la quantité d énergie produite, qui n est pas forcément la même que la quantité d énergie consommée (et payée) dans la copropriété :ion définitive de la loi relative à la transition énergétique pour

23 pour le gaz et le fioul, cela ne fait pas de différence, car l énergie finale et l énergie primaire sont équivalentes (les pertes d énergie pendant le transport sont minimes). Normalement, quand on est chauffé au fioul ou au gaz, on doit consommer bien moins de 330kWh/m2 en revanche, cela fait une différence pour les logements chauffés par des convecteurs électriques, puisque dans ce cas, pour 1 kwh consommé, il faut en produire presque trois fois plus (en raison des pertes lors du transport de l électricité). Pour les copropriétés en chauffage électrique, le seuil prévu par la loi correspond donc à un peu moins de 130 kwh en énergie finale (au niveau du bâtiment). Le seuil prévu est alors plutôt bas par rapport aux consommations moyennes.

24 2) Obligation d isolation lors de travaux sur les façades et les toitures (article 14) Ce que dit le texte Ces dispositions concernant l obligation d isolation modifient l article L du code de la construction et de l habitation (CCH). Ce sont les dispositions dont les implications seront certainement les plus immédiates. L article 14 implique que les trois catégories de travaux ci-dessous doivent donner lieu à des travaux d isolation pour «embarquer la performance énergétique» : ravalement de façade ; réfection de toiture ; aménagement de pièces ou de parties de bâtiments annexes (en vue de les rendre habitables). Un décret va préciser «les caractéristiques énergétiques et environnementales et la performance énergétique et environnementale ( ) des bâtiments ou parties de bâtiment existants qui font l objet de travaux de rénovation importants». L isolation est obligatoire «excepté lorsque cette isolation n est pas réalisable techniquement ou juridiquement ou lorsqu il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale». Des précisions réglementaires seront bien sûr indispensables.

25 1) Simplifications administratives pour certains travaux de rénovation énergétique (article 7) Ce que dit le texte L article 7 introduit un article L au Code de l urbanisme. Il a pour vocation de lever certains des freins administratifs à la rénovation énergétique : Il permet de déroger dans certains cas aux sacro-saints documents d urbanisme à l échelle communale (plans locaux d urbanisme, plans d occupation des sols et plans d aménagement de zone). À l occasion de la délivrance des permis de construire ou d aménager (ou de la déclaration préalable de travaux soumis à simple déclaration), l autorité compétente (le plus généralement, la mairie) pourra déroger aux règles de ses propres documents d urbanisme si une copropriété souhaite réaliser des travaux concernant la mise en oeuvre: d une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; d une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades (pare soleils).

26 III. MESURES POUR IMPOSER LA RÉPARTITION DES FRAIS DE CHAUFFAGE AU PRORATA DES CONSOMMATIONS INDIVIDUELLES : OBLIGATION D INSTALLER DES RÉPARTITEURS DE FRAIS DE CHAUFFAGE (ARTICLE 26 ET ARTICLE 27) Ce que dit le texte L article 26 (ancien article 6 ter) rend obligatoire le comptage individuel des frais de chaleur au prorata des consommations de chaque lot. Il implique la disparition des seuils de consommations énergétiques en dessous desquels l installation de compteurs d énergie n était pas obligatoire (l obligation était jusqu ici effective uniquement quand la consommation énergétique était supérieure à 150 ou 190 kwh par m² de surface habitable suivant la quantité de radiateurs équipés de robinets thermostatiques). Mais l article 26 va plus loin : l installation de répartiteurs devra être mise au vote dans un délai de 6 mois après la promulgation de la loi. Et enfin, l article 27 indique que les propriétaires d immeubles et syndics de copropriétés devront être en mesure de justifier qu ils se sont conformés à l obligation. Des contrôles pourront avoir lieu et des amendes infligées en cas de non respect des dispositions légales : après une première mise en demeure d installer des compteurs, l autorité administrative pourra infliger à la copropriété une amende qui peut aller jusqu à 1500 par logement

27 IV. CRÉATION DE LEVIERS INCITATIFS POUR FACILITER LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE 1) Création d un fonds de garantie (article 19) L article 19 formalise la création d un fonds de garantie pour la rénovation énergétique, géré par la Caisse des Dépôts et Consignations selon des modalités à paraître par décret. Ce fonds de garantie a pour but de réduire le montant de la caution obligatoire dans le cadre des prêts aux copropriétés. Il constituera une garantie supplémentaire pour les prêts collectifs à adhésion individuelle pour faciliter le financement des travaux d amélioration de la performance énergétique. «Il va permettre de faire distribuer par les banques des nouveaux prêts moins coûteux pour les ménages», selon la ministre de l Écologie Ségolène Royal. Ce fonds sera ans un premier temps doté de 10 millions d euros pour «mener des expérimentations sur le terrain».

28 3) Création d un service public de la performance énergétique de l habitat (article 22) Ce que dit le texte Cet article vise à créer un service public de la performance énergétique de l habitat en précisant son contenu et les modalités de sa mise en oeuvre. Le projet de loi cherche à renforcer le service de conseil et d accompagnement des copropriétés en démarche de travaux. Pour cela, le législateur souhaite favoriser l implantation de plateformes territoriales de la rénovation énergétique pour couvrir l ensemble du territoire. Ces structures devront remplir le rôle d un «guichet unique», destiné à fournir des conseils gratuits sur les sujets techniques, financiers, fiscaux et réglementaires liés à la rénovation énergétique. Elles pourront aussi proposer un accompagnement plus poussé. Ces plateformes, qui seront, pour la plupart, mises en oeuvre à l échelle des communautés d agglomération, communautés urbaines, ou de regroupements de communes prendront préférentiellement la forme d établissements publics de coopération intercommunale. À défaut, elles seront gérées par les communes, les intercommunalités, les services territoriaux de l État, les Agences Départementales d Information sur le Logement (ADIL), les Agences Locales de l Énergie et du Climat (ALEC), les Conseils d Architecture, d Urbanisme et de l Environnement (CAUE), les Espaces Info Énergie (EIE) ou les associations locales.

29 Rénovation Energétique Yann LHELIAS de l EIE89 La chartre d engagement entre CA,EIE89, CAUE89 et l ARCI89. Les aides financières du Conseil Régional de Bourgogne

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