QU EST-CE QU UN PLACEMENT? PRESENTATION DE KASKAD

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1 k k KASKAD TM TM 57 Place de Chambre METZ Tél. : (33) Port. : (33) contact@kaskad.fr / Web : kaskad, une entreprise du groupe NK TRUST QU EST-CE QU UN PLACEMENT? PRESENTATION DE KASKAD kaskad : Votre Société de Placements kaskad est une société spécialisée dans les placements, acquisitions, développement de portefeuilles de valeurs mobilières et immobilières, créations et gestions de sociétés civiles immobilières (SCI), regroupement et gestion centralisée de portefeuilles, rachats de crédits et autres produits. Pour résumer, kaskad vous accompagne et réalise pour vous toutes vos opérations d investissements. Qu est-ce qu un placement? Un placement, est le fait de bloquer ou d investir pendant une certaine durée un certain montant dans une opération financière pouvant apporter un gain. I - Développement de portefeuilles de valeurs mobilières et immobilières Présentation des différentes catégories de valeurs mobilières et immobilières : Actions, Obligations, OPCVM, Certificat, Bons de souscriptions, Warrant, Option. Les Actions Une action est un titre de propriété négociable, représentatif d une fraction du capital d une société. Le prix d une action dépend directement de l offre et de la demande, qu elle soit cotée en bourse ou non. Toute personne physique ou morale peut acquérir des actions. L action confère à son porteur (l actionnaire) des droits : le droit de vote lors de l assemblée générale de la société concernée (en principe une action donne droit à un vote), le droit d accès à certaines informations sur la société (comptes annuels, modification de la situation patrimoniale de l entreprise, tout événement pouvant avoir des conséquences sur le cours de l action), le droit aux bénéfices, (les dividendes) c est à dire la rémunération de l actionnaire ; le montant des dividendes est fixé lors de l assemblée générale. Le dividende peut être payé sous forme numéraire ou en actions. Les actions peuvent être détenues sous différentes formes : les actions au porteur : c est la forme habituelle des actions lorsqu on les négocie en bourse. L identité de l actionnaire est connue seulement par l intermédiaire financier (banque ou courtier en bourse) qui gère les titres, les actions au nominatif : l identité de l actionnaire est inscrite dans le livre des actionnaires de la société. En nominatif administré, l intermédiaire financier est le dépositaire des titres ; en nominatif pur, c est directement la société qui a les actions en dépôt. La forme nominative permet souvent d obtenir des avantages sur les autres

2 actionnaires : informations financières, dividendes avec prime de fidélité, absence de droits de garde (pour le nominatif pur). Il existe plusieurs indicateurs à connaître qui permettent d évaluer et comparer les actions : la capitalisation boursière : c est la valeur que le marché attribue aux sociétés cotées en fonction de l offre et de la demande. Elle se calcule en multipliant le dernier cours de bourse par le nombre d actions composant son capital social (l indice de Paris, le CAC40 est composé de 40 sociétés parmi les 100 plus grosses capitalisations boursières françaises). Le PER (Price Earning Ratio) : ce ratio reflète la croissance des bénéfices espérée par la bourse. Il se calcule en divisant le cours de bourse par le bénéfice net par action. Autrement dit, une action ayant un PER de 11 représente une action qui cote 11 fois ses bénéfices. Le BNPA (Bénéfice Net Par Action) : ce ratio se calcule en divisant le bénéfice net de la société par le nombre total d actions composant son capital. Par exemple, une action UNTEL cotant 100 euros peut avoir un BNPA de 4,25 euros (cette notion est différente du dividende qui sera véritablement versé, car le bénéfice peut être affecté sur d autres postes) Le Rendement : cela permet d apprécier la rentabilité d une action en divisant le dividende par le cours de bourse, ce qui se traduit par un pourcentage. La Volatilité : c est un indicateur de risque qui permet de mesurer l amplitude de variation des cours d un titre par rapport à la tendance générale du marché. L indice des taux d intérêt : le cours des actions varie globalement en sens inverse des taux d intérêt. Lorsqu ils baissent, le crédit devient moins cher, les entreprises peuvent investir à moindre coût, l activité économique et la consommation se développent. Autant de facteurs favorables pour les entreprises et par conséquence sur leur cours de bourse. A contrario, lorsque les taux remontent, la conjoncture devient plus difficile pour les entreprises, ce qui se traduit par une dégradation des cours de bourse. Les Obligations Une Obligation est un titre négociable qui représente une créance. Cela équivaut à un prêt consenti sur une certaine durée au terme de laquelle l obligation est remboursée. Avec une action, vous détenez une part de l entreprise, alors qu avec une obligation, vous prêtez de l argent à une entreprise. L obligation peut être émise par une société privée, un établissement public ou par l état. La rémunération d une obligation peut être fixe ou variable, versé annuellement sous forme de coupons. Le coupon est égal au montant des intérêts versés chaque année pour chaque obligation d un emprunt donné ; il est calculé sur la base de la valeur nominale de l obligation et est dû quels que soient les résultats de la société. La valeur d une obligation se mesure de deux façons : grâce à la valeur nominale et au prix démission. La valeur nominale est la fraction de l emprunt représentée par l obligation et le prix d émission correspond au montant à payer pour acquérir l obligation. Il peut être égal ou inférieur à la valeur nominale et dans ce dernier cas la différence entre la valeur nominale et le prix d émission représente la prime d émission. Comme les actions, les obligations sont cotées tous les jours sur les marchés financiers et l évolution de leurs valeurs est fonction de celle des taux d intérêts. La mesure entre la variation du mouvement des taux d intérêts et du cours de l obligation s appelle la sensibilité. Plus la sensibilité est élevée et plus le cours de l obligation sera affecté par une variation des taux d intérêts. Il existe plusieurs types d obligations : Obligation à taux fixe : le taux d intérêt est déterminé à l origine sur la valeur

3 nominale et les revenus qui en découlent seront donc constants pendant toute la durée de l emprunt. Obligation à taux variable : le taux d intérêt est recalculé chaque année et il suit l évolution des taux de la zone monétaire. Obligation convertible en actions : c est une obligation qui peut être échangée contre des actions de la société émettrice de l emprunt (selon des modalités définies à l émission). La convertibilité n est en général assuré que pendant une période limitée et entraîne un rendement inférieur à celui d une obligation classique. Obligation Assimilable du Trésor (OAT) : les OAT sont attachées à un emprunt lancé par le Trésor Public (l état) et sont émises avec une valeur nominale de 1 pour les particuliers. Obligation à coupon zéro : ne donne lieu à aucun paiement de coupon pendant leur durée de vie. La rémunération du souscripteur se réalise soit par un prix d émission inférieur à sa valeur de remboursement, soit sous la forme d une prime de remboursement au terme. Dans les deux cas l écart entre la valeur initiale et la valeur au terme correspond aux intérêts capitalisés. Obligation à Bon de Souscription d Actions (OBSA) : obligation à taux fixe sur laquelle sont attachés un ou plusieurs bons permettant de souscrire des actions nouvelles de la société émettrice. L obligation et les bons font l objet d une cotation séparée. La directive OPCVM IV La directive européenne OPCVM IV (en anglais : UCITS IV) est un cadre réglementaire visant notamment à simplifier l'information offerte aux investisseurs et à l'harmoniser entre les différents pays de l'union européenne (UE). Dévoilée en juillet 2010, elle devait normalement être transposée dans le droit des différents pays membres le 1er juillet En France, la transposition a été faite par ordonnance. La mesure la plus visible de ce nouveau dispositif est la mise en place du document d'information clé pour l'investisseur (DICI ou KIID pour Key Investor Information Document). Il s'agit d'un document standard de deux pages que les sociétés de gestion se doivent de publier pour chaque OPCVM, dans l'ensemble des langues des pays où le fonds est distribué. Il recense, dans un langage commun et clair, les objectifs d'investissement et les facteurs de risque. Son objectif est d'aider les souscripteurs à prendre une décision éclairée avant d'investir. Les sociétés de gestion ont jusqu'au 1er juillet 2012 pour organiser la publication systématique de ce document. La directive aligne également les règles de conduite des sociétés de gestion d'opcvm sur celles des autres services financiers. Elle facilite aussi la création, la gestion ainsi que la surveillance par les autorités de régulation des fonds d'investissement transfrontaliers. Les OPCVM Un OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) est une entité qui gère un portefeuille d actions et d obligations. Acheter une part d OPCVM, c est acheter une part d un portefeuille géré par des professionnels de la finance, et ainsi répartir le risque sur plusieurs sociétés. On distingue 2 types d OPCVM : les SICAV et les FCP. Les SICAV (Société d Investissement à Capital Variable) Ce sont des sociétés anonymes gérées comme des entreprises, avec un conseil d administration et un gestionnaire. Le capital de la SICAV est variable car les fonds apportés par l épargnant l augmente et lui permet d acheter d avantage de titres ; inversement, la SICAV revend une partie de son portefeuille pour obtenir les liquidités nécessaires au rachat des parts du vendeur. Ce placement est donc totalement liquide.

4 Les SICAV peuvent être investies sur différents supports : Sicav Monétaire : les fonds sont placés sur le marché monétaire dont l objectif est la rémunération d un capital sur courte durée (quelques semaines, voire quelques jours pour certaines). Sicav Obligataire : l investissement est réalisé sur des obligations ; l objectif étant de profiter d une diversification d entreprises (sectorielle, géographique ) et de percevoir des revenus réguliers. Ce type de placement se réalise sur le moyen à long terme (durée conseillée de placement : 2 ans). Sicav Action : investie en actions, ce type de SICAV profite d une répartition du risque sur une multitude d entreprises. Elles peuvent être sélectionnées selon des critères géographiques, sectoriels Idéalement sur le long terme (durée de placement de 5 ans minimum), l objectif est d obtenir des performances supérieures aux placements classiques (livrets, épargne logement) tout en limitant le risque. Sicav Diversifiée : les fonds sont investis sur plusieurs catégories de titres (Monétaire, obligataire, actions) afin de mieux répartir le risque lié à ces marchés en recherchant les meilleures performances. Les FCP (Fonds Commun de Placement) Leur vocation est identique à celle des SICAV avec toutefois un fonctionnement simplifié. Ils sont composés de parts et comportent un portefeuille de valeurs mobilières partagé entre des investisseurs, porteurs de parts. Les FCP sont gérés par une société de gestion. Tout comme la SICAV, un FCP peut être spécialisé sur différents types d investissements : monétaires, obligataires, actions, diversifiés et garantis. Il existe, par ailleurs, des FCP très particuliers s adressant à des investisseurs éclairés et ayant une fiscalité spécifique (pour mémoire : FCPI : Fonds Commun de Placement dans l innovation ; FCPR : Fonds Commun de Placement à Risque La rémunération des OPCVM La rémunération offerte par les OPCVM peut être de deux sortes : par capitalisation : les revenus ne sont pas distribués mais systématiquement réinvestis dans l OPCVM (on parle d OPCVM de capitalisation). par distribution : les revenus sont distribués annuellement ou trimestriellement (on parle d OPCVM de distribution) Certaines OPCVM existent dans les 2 versions. Leur libellé indique alors le type de rémunération par la présence de la lettre C ou D (ou part C et part D) pour respectivement Capitalisation ou Distribution. Il est également possible qu un OPCVM soit mixte, c est à dire qu une partie des revenu soit distribué et l autre capitalisé. La valorisation d une part OPCVM se mesure grâce à la valeur liquidative. Celle ci se calcule en divisant le montant global du portefeuille de valeurs mobilières, évalué au prix du marché, par le nombre de parts ou d actions émises. Calculée à la clôture du marché, elle est publiée par voie d affichage ou de presse. Les OPCVM profilés Ce sont des placements accessibles au grand public et créés spécialement dans le but de proposer un profil d investisseur dans un produit sur-mesure. Cela permet, d une manière simplifiée pour l investisseur, de choisir le niveau de risque auquel il souhaite s exposer, et, de tenir compte d'une stratégie plus personnelle, tel que le respect de l environnement ou des droits de l homme. Ces fonds profilés peuvent aussi être sectoriels (finance, technologie, industrie, immobilier, environnement, défense ), ou géographique (France, Europe, Asie, Amérique, Pacifique ) ou les deux à la fois.

5 Les Certificats d Investissement Ce sont des actions séparées de leur droit de vote. Les certificats sont crées lors d augmentation de capital. Ils ne doivent pas représenter plus du quart du capital social de l entreprise et procurent la même rémunération que des actions classiques. Les Bons de Souscription Ce sont des titres qui donnent la possibilité de souscrire une ou plusieurs actions à un prix donné pendant une période déterminé à l avance. A l issue de cette période, les bons n auront plus de valeur. Le cours des Bons de Souscription varie dans le même sens que celui de l action. Les Warrants Ces valeurs mobilières sont émises par des établissements financiers qui en assurent la diffusion et la cotation. Les warrants permettent de miser sur la hausse ou la baisse d un support appelé sous-jacent et à terme, ils donnent la possibilité d acheter (call) ou de vendre (put) différents supports (indices, actions, devises ) à un prix et jusqu à une échéance déterminée à l avance. Ce marché est très risqué du fait de l effet de levier que produisent les warrants. Il n est pas possible de vendre à découvert des warrants. Les Options Comme les warrants ils offrent la possibilité d acheter ou de vendre (call et put) différents supports pendant une période et à un prix déterminée à l avance. Ils diffèrent de ceux-ci sur deux points, à savoir qu ils sont émis par une bourse et non un établissement financier et qu il est possible de vendre à découvert. Les options s'adressent à des investisseurs avertis et aguerris! Les Stock Options Ce système est utilisé par les sociétés désireuses d offrir, à ses dirigeants et salariés, la possibilité de souscrire ou d acheter des actions, à l issue d une certaine période, à un prix préférentiel (pouvant être égal à celui établi au moment de l offre). Le conseil d administration fixe les conditions du plan d option (nombre de titres, qualité des bénéficiaires, valeur d attribution, modalité d acquisition ). Le prix des options reste fixe pendant le délai défini (sauf en cas de réalisation par la société d opérations financières ou sur titre prévu par la loi). En cas de hausse de la valeur des actions, les bénéficiaires peuvent donc acquérir celles-ci à un prix inférieur à la valeur du jour en demandant la levée d option. II - Créations et gestions de sociétés civiles immobilières (SCI) La création DEFINITION Le terme de société civile immobilière désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d'attribution, etc.

6 On peut dire également que le terme de SCI désigne l'ensemble des sociétés civiles propriétaires d'immeubles destiné à la location ou réservé à l'usage d'un ou plusieurs associés. CARACTERISTIQUES 1. L objet d'une SCI La société civile immobilière a pour objet la propriété et l'administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu'elle achète. Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue. Elle ne peut avoir pour objet d'acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l'impôt sur les sociétés. Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle. En dehors des S.C.P.I., elle n'est pas autorisée à faire appel public à l'épargne. 2. La constitution d'une SCI La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui est obligatoire. L'établissement des statuts Ils doivent être signés de tous les associés et mentionner entre autres les points suivants: - les apports de chacun des associés; - la forme de la société; - son objet; - le capital social; - la durée sociale (maximum 99 ans); - le siège social; - les modalités de fonctionnement; - le système de répartition du résultat. Les membres La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés; deux époux peuvent être seuls associés. Il peut s'agir de personnes physiques ou de personnes morales. Le capital social et les apports Il n'y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s'agir d'apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces). A l'égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. 3. La gestion d'une SCI La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants rémunérés ou non qui, en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement. Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en Assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts. 4. La cession de parts Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers. L'article 1861 du Code Civil stipule que: ''les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'ils peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les

7 cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant...'' PRINCIPES FISCAUX La SCI est translucide ce qui implique que chaque associé est imposé distinctement, à moins qu'elle n'opte pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, cette option étant irrévocable. FISCALITE 1. Les impôts dus lors de la constitution de la SCI Au moment de la constitution de la SCI, les apports des associés consistant en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière (19.6%). En contrepartie, les associés sont exonérés de droit d enregistrement. 2. Les impôts dus pendant la vie de la société. L'imposition des revenus Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe. Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d'emprunt versés pour souscrire au capital de la société. L'actif d'une entreprise Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l'actif d'une entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon les règles fiscales propres à cette entreprise. Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques ( n'ayant pas inscrit les parts de SCI à l'actif d'une entreprise) Lorsque les associés personnes physiques cèdent leur parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. La cession de l'immeuble par la SCI Lorsque la SCI cède l'immeuble qu'elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers à condition que les associés soient des personnes physiques. Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à l'actif d'une entreprise. Les droits de mutation à titre gratuit La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit) relève du régime de droit commun. L'impôt sur la fortune Lorsqu'elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur des parts d'une SCI est essentiellement fonction de la valeur de l'immeuble qu'elle détient. La méthode d'évaluation des parts consiste à apprécier la valeur de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l'actif social de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composant le capital social. DIVERS L'incidence fiscale de l'apport de la nue-propriété à la SCI à constituer suivi d'une donationpartage avec réserve d'usufruit Impôt sur le Revenu

8 Aucune incidence car les parents conservent l'usufruit des biens. Impôt sur la Plus-value Date et prix d'acquisition des biens permettront de calculer avec précision l'incidence de cet impôt. Impôt sur la Fortune Les parents, usufruitiers des biens, devront déclarer leur valeur en toute propriété, sans aucun abattement. Corrélativement, les nus-propriétaires n'auront rien à déclarer au titre de l'isf. LES LIMITES D'UTILISATION DE LA SCI Absence de marché pour négocier les parts de la SCI. Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu'à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d'un associé de la SCI. Qu'il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l'apport d'un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l'imposition éventuelle au titre des plus-values. L'apport de biens immobiliers à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, si la mutation prend la forme d'une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l'administration Fiscale. Obligations comptables : o il est impératif de tenir une comptabilité précise; o un bilan annuel doit être effectué; o les comptes doivent être approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne des frais de fonctionnement. En cas de cession de parts d'une SCI familiale, le droit d'enregistrement sera perçu. LES AVANTAGES LIES A L'UTILISATION D'UNE SCI - Elle évite les aléas de l'indivision et permet la transmission du patrimoine - Elle évite les problèmes d'estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots - Elle permet de partager les risques d'exploitation - Elle confère un avantage fiscal En cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu'en cas de donation de l'immeuble le passif n'est pas déductible de la valeur du bien donné. Pour résumé Créer une SCI prend en moyenne deux semaines pour un coût d'environ euros. En voici les cinq étapes : Dépôt à la banque des fonds correspondants au capital social de la SCI Signature des statuts Enregistrement des statuts auprès de l'administration fiscale Publicité dans un journal d'annonces légales Immatriculation au Greffe du tribunal de commerce Gestions de sociétés civiles immobilières (SCI) La création d'une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. En effet, une société civile immobilière (SCI) est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d'un objet social déterminé par les

9 associés, en rapport avec un bien immobilier. La gestion de la SCI dépend du gérant Une société civile immobilière nécessite la nomination d'un gérant La nomination du gérant de la SCI peut être expressément stipulée dans les statuts ou faire l'objet d'une délibération future, mais votée avant la demande d'immatriculation. Le gérant s'occupera des actes de la vie courante de la société civile immobilière : gestion des assurances, des charges, etc. ; comptabilité ; relations avec la banque et gestion du compte de la SCI ; travaux ; signature de bail et relations avec des locataires, et signature de tout contrat en général; représentation de la SCI en justice en cas de procès. Pour les actes plus importants, comme les modifications de statuts, il appartient aux associés de préciser leur mode d'adoption. La gestion de la SCI est assurée par le gérant Le gérant est en charge du bon fonctionnement de la SCI. À ce titre, il est : le représentant légal de la société : il peut signer des contrats, ouvrir un compte pour la société, représenter celle-ci lors d'audiences... doté d'un pouvoir lui permettant d'engager la société dans les actes courants. À défaut de mention expresse dans les statuts, il pourra engager la société pour tout acte, d'où l'importance de préciser les cas où les associés doivent être informés et voter la décision. Pour limiter le pouvoir du gérant, il faudra préciser les cas où un mandat spécial sera nécessaire. Ce mandat sera donné par les associés dans les conditions fixées dans les statuts (accord de la majorité, des 2/3, de l'unanimité...) pour permettre au gérant d'accomplir certaines tâches : signature d'un prêt, conclusion d'un bail... Le gérant de la SCI est nommé par les associés Les associés doivent décider qui sera le gérant de la société. Les associés doivent nommer le gérant, soit dans les statuts, soit par acte séparé qu'il conviendra alors de joindre à la demande d'immatriculation de la SCI. Le choix du gérant n'est pas anodin, celui-ci gérant la vie de la société. À noter : afin de limiter les conflits, ce choix doit être fait le plus tôt possible. L'absence d'accord sur la personne du gérant empêchant l'immatriculation et donc la création de la SCI, mieux vaut en avoir discuté dès le début. Le choix du gérant de SCI Le choix du gérant SCI doit répondre à certains critères.

10 Les associés doivent nommer le gérant de la SCI selon certaines règles : le gérant peut être un associé ou non, le gérant doit être capable juridiquement, donc un majeur qui ne soit pas frappé d'incapacité. Le gérant peut changer durant la vie de la société, il faut donc préciser dans les statuts les conditions dans lesquelles le vote du gérant sera accepté. Ce changement devra faire l'objet d'une publicité auprès d'un journal d'annonces légales, d'un dépôt au greffe du tribunal de commerce, et d'une inscription au RCS. Le gérant est responsable devant les associés de la SCI Le gérant de la SCI doit tenir la comptabilité et organiser l'assemblée générale annuelle, où il présentera les comptes et le bilan de son activité. Une SCI nécessite une comptabilité L'obligation de tenir une comptabilité est différente selon le choix de la fiscalité de la SCI, à savoir, impôt sur le revenu pour une SCI dite transparente, ou impôt sur les sociétés, plus adapté dans certains cas. En cas de SCI transparente, les démarches sont simplifiées. Pour une SCI «transparente» En cas de SCI «transparente», dont les revenus seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu pour chacun des associés, une déclaration de résultats devra être transmise au service des impôts. Ce document, l'imprimé n 2071, fera apparaître les charges et les revenus de la SCI, ainsi que la part de dividende versé à chaque associé. Ce bilan sera envoyé après acceptation des comptes de la SCI en assemblée générale. Il s'agit d'une tenue simple de comptabilité reflétant la santé financière de la SCI. En savoir plus : Imposition de la SCI Pour une SCI assujettie à l'impôt sur les sociétés Dans ce cas, la société devra faire une déclaration propre à la société pour justifier son imposition. Les comptes seront également à approuver par les associés et un bilan à fournir. Cette société respectera les mêmes règles que toute société assujettie à l'impôt sur les sociétés. À noter : ce choix sera plus contraignant pour la SCI dans sa tenue de comptabilité, mais se justifie souvent dans d'importantes opérations immobilières. Il est obligatoire si une société est associée. Comment tenir la comptabilité d'une SCI? La comptabilité d'une SCI peut être rudimentaire. Mais elle doit rester rigoureuse. Comment établir ces comptes? Le compte de résultat de la SCI Tenir un relevé des recettes (loyers encaissés et éventuels revenus financiers pour les sommes placées).

11 Tenir un relevé des charges (travaux, primes d'assurance, charges...). La différence entre les deux comptes donne le résultat (bénéfice ou déficit) de la SCI. Il faut au minimum tenir un grand livre comptable. Il existe aussi des logiciels de comptabilité simples et peu onéreux. Le résultat et les bénéfices de la SCI Le résultat doit être présenté à l'assemblée générale annuelle de la SCI. Il est attribué aux associés au prorata de leurs parts sociales, pour qu'ils puissent le déclarer au titre de l'impôt sur le revenu. Les bénéfices peuvent être reversés totalement, partiellement ou pas du tout aux associés, selon ce que prévoient les statuts et les décisions de l'assemblée générale. Attention : Ce ne sont pas les bénéfices versés que les associés doivent déclarer aux impôts, mais les bénéfices effectifs de la SCI. Les revenus pourront être immobiliers mais aussi financiers si de l'argent a été placé et qu'il a rapporté des intérêts. L'imposition se fera sur la base des bénéfices effectifs, même si les associés ne les ont pas perçus en totalité, comme en cas de mise en réserve. Les documents comptables utiles Il est important de conserver tous les documents comptables utiles, bien rangés pour pouvoir les fournir au fisc en cas de besoin. Cela concerne notamment : les factures ; les doubles des quittances de paiement ; les relevés bancaires. De plus, pour chaque associé, il faut tenir un compte précis : de ses apports ; des bénéfices qu'il a perçus. Les comptes d'associés de la SCI Les associés d'une SCI peuvent y avoir des comptes courants d'associés, c'est-à-dire des sommes d'argent mises à disposition de la SCI par des associés, et qui ne font pas partie des apports. Ces comptes peuvent être rémunérés (versement d'un intérêt) ou non. Ces comptes sont des prêts, que la SCI devra rembourser. Il est donc essentiel d'en tenir une comptabilité très précise, associé par associé. L'état des comptes courants d'associés doit être présenté à l'assemblée générale annuelle. Pour une bonne gestion de la SCI, il faut de bons statuts La rédaction des statuts de la SCI est primordiale pour une bonne gestion : par l'objet social de la SCI, elle détermine son activité ; par ses règles de fonctionnement, les statuts indiquent les compétences du gérant et celles de l'assemblée générale des associés.

12 III - Rachat de crédit Le rachat de crédit consiste à regrouper toutes vos dettes (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt étudiant, découvert bancaire) en un seul et unique prêt. L avantage du rachat de crédits est d équilibrer vos finances et d alléger le poids de vos mensualités. Cette opération permet au final de n avoir qu un seul prêt à rembourser avec en général un taux plus bas et sur une durée fixe. Le rachat de prêts n est pas seulement destiné aux personnes très endettées. Les professionnels, les particuliers, les locataires ou les propriétaires peuvent bénéficier du rachat de crédit pour différentes raisons. Contracter ce prêt unique permet donc de diminuer votre endettement mais il est aussi utilisé pour retrouver de la trésorerie ainsi que pour faire face aux aléas de la vie (préparer un mariage, une naissance, l entrée en retraite). Selon votre statut (propriétaire ou locataire), le rachat de crédits est différent. Les conditions des financements de vos prêts varient selon votre statut. Comment fonctionne kaskad? 1. Prise de contact : adressez un mail à contact@kaskad.fr; 2. À réception de votre mail, nous prendrons contact avec vous pour étudier votre profil et vos besoins en investissements ; 3. une fois la meilleure stratégie d investissement identifiée, kaskad procède au placement efficace de vos actifs ; 4. kaskad se rémunère sur un pourcentage* (préalablement défini en fonction du véhicule d investissement retenu et préalablement entendu lors de la signature du contrat de partenariat) de vos gains ; 5. votre satisfaction est notre quête et nous mettons tout en œuvre pour vous trouver le meilleur investissement qui soit rentable de façon évidente**. * le pourcentage varie en fonction du véhicule d investissement choisi ** évolution palpable de votre portefeuille, surveillance rendue possible de vos actifs par vousmêmes, interaction constante entre vous et nos équipes.