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24 SOMMAIRE 1. Présentation générale du contexte communal L analyse du site L état des lieux Les contraintes Les atouts du site Le projet d aménagement Principes généraux Projet urbain Accès - liaisons Logements Architecture Exigences thermiques et environnementales Stationnements Conditions de cession du terrain Règlement de consultation Candidats admis à concourir Composition du dossier de candidature Critères de sélection Déroulement de la consultation Planning prévisionnel d opération...15 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

25 1. Présentation générale du contexte communal A proximité immédiate de la ville- centre de Mulhouse et située à seulement 30 km de Bâle et 20 km de Müllheim, Riedisheim est géographiquement bien située. Ville de habitants au sein d une agglomération de habitants, Riedisheim est une commune urbaine attractive par sa situation et son cadre de vie, alliant commodités urbaines et cadre de vie naturel privilégié, lié à un patrimoine naturel très riche à proximité du centre ville. Ville attractive sur le plan résidentiel, accueillant majoritairement des propriétaires occupants, aux revenus plus élevés que dans le reste de la région mulhousienne, Riedisheim offre des équipements publics, des commerces et services variés et de qualité dans un rapport de mixité et proximité au sein du tissu résidentiel. Ville dynamique, Riedisheim a pu jusqu à présent aisément se développer et s étendre mais elle est aujourd hui confrontée à d importantes contraintes structurelles et topographiques (infrastructures, ) qui sont présentes sur son territoire. La poursuite de son développement suivant une stratégie classique d ouverture à l urbanisation de zones d extension n est pas souhaitée, l objectif étant de lutter activement contre l étalement urbain, directement lié à la préservation des espaces agricoles et naturels remarquables présents sur son territoire. Ainsi, maintenir les habitants et activités présents sur la Commune et, plus encore, accueillir de nouveaux habitants, nécessitent une stratégie urbaine axée sur l optimisation du foncier. Consciente de cet état de fait, la Commune a déjà engagé sa mutation et a travaillé à la densification de son tissu existant par la réalisation d opérations publiques ou privées de renouvellement urbain. C est ainsi que, pour poursuivre son développement urbain en construisant la Ville sur elle-même, la Ville a identifié un certain nombre d espaces constituant un potentiel de densification, à savoir : des terrains non bâtis en friches ou sous-utilisés, des grands terrains bâtis, fonds de parcelles et cœur d îlot sousoccupés, Page 1 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

26 des opérations de démolition/reconstruction de maisons ou d immeubles peu denses ou en mauvais état, des opérations de réhabilitation/rénovation de logements anciens ou vacants, des opérations de reconversion de terrains dévolus à des activités mais plus propices à de l habitat. L analyse du potentiel urbain de la Commune, réalisé notamment au travers des études et diagnostics préalables à l élaboration du Plan Local d Urbanisme, approuvé le 29 novembre 2012, a permis de cibler un potentiel de densification à court et moyen terme avec pour objectif d atteindre à l échéance 2020, 400 logements. C est ainsi que la Ville de Riedisheim s est engagée à produire une offre de logements en quantité suffisante pour répondre aux besoins des populations, dans des standards élevés de qualité (habitabilité, confort du logement et de ses prolongements, qualité environnementale ) et dans des prix garantissant l accès à un logement pour tous. Cette offre de logements intègre une part de logements aidés, la Ville étant soumise aux obligations de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains en matière de mixité sociale. En effet, une place forte est accordée par la Municipalité à la mixité sociale et générationnelle afin d enrayer la chute du nombre de jeunes ménages et assurer un brassage social et intergénérationnel des populations en proposant une diversification des typologies d habitat pour offrir à chacun un logement adapté à ses besoins et à ses capacités financières. Dans cet esprit, il s agit évidemment de prendre en compte les évolutions démographiques et notamment le vieillissement de la population, la place occupée par les seniors étant croissante dans la population. En effet, les individus de plus de 60 ans représentent sur Riedisheim + 26% de la population (référence 2008). Ce taux est élevé en comparaison à d autres périmètres (21% de la population dans la Région Mulhousienne et dans le Haut- Rhin, 20% en Alsace.). Le vieillissement de la population a un impact important sur les besoins relatifs à l habitat et les conditions de l habitat constituent un facteur essentiel de la préservation de l autonomie des personnes âgées (Cf le 17 ème rapport du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées- Habitat et Vieillissement- octobre 2012). Des formules d hébergement adapté aux personnes âgées ont vu le jour sur Riedisheim, en particulier, la résidence pour personnes âgées, le «Bois Gentil», construite dans les années 1970, qui est un lieu de vie destiné aux seniors autonomes qui ne souhaitent plus vivre seuls à leur domicile. La Ville de Riedisheim a mis cette structure à disposition de l Office Public de l Habitat Mulhouse- Habitat, par bail emphytéotique, cet office public d HLM Page 2 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

27 en a confié la gestion à APALIB. Cette structure comprend 81 logements, 77 F1 bis et 4 F2, sécurisés et adaptés à l avancée en âge. Une gérante animatrice assure une présence rassurante au sein de la résidence et propose des services à la carte aux résidents. Cette structure ne permet pas de répondre aux nombreuses demandes de logements et la liste d attente est importante. Plus récemment, en 2009, a été mis en service, l Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) «Les Collines», structure pour personnes âgées dépendantes d'une capacité de 65 lits, qui est composée de 3 unités de vie dont une spécialisée dans l'accueil des personnes atteintes de la maladie d'alzheimer et maladies apparentées. Globalement, eu égard au potentiel des seniors et au vieillissement de la population, l offre en logements pour personnes âgées est nettement insuffisante par rapport aux besoins exprimés et à l évolution démographique. Dans cette perspective, la Ville a décidé de promouvoir l habitat adapté au vieillissement en mobilisant à court terme le foncier immédiatement disponible et urbanisable et en procédant ainsi à la mise en vente d un terrain communal, rue du Collège, en vue d une opération de résidences pour seniors. Page 3 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

28 2. L analyse du site 2.1. L état des lieux Le site mis en vente, d une superficie de 36 a 59 ca, est situé au sud du ban communal à proximité d équipements publics (Collège- périscolaire- haltegarderie- restaurant scolaire- Centre Culturel et de Loisirs- salle de sport - poste ), de différents commerces de proximité (supérette, boulangerie ), de l Eglise St Jean- Baptiste, du parc Schaller. Il est composé d une parcelle cadastrée section BH n 38, lieudit «rue du Collège n 14». Il est situé à l angle des rues du Collège/Clemenceau et est desservi par les réseaux publics (eau, assainissement, électricité, gaz, éclairage public ). Cette parcelle communale supporte un bâtiment, construit sur un niveau, sans sous- sol, (construction légère type bâtiment préfabriqué d une surface de plancher d environ 450 m²) comprenant un réfectoire, une cuisine, une salle et des sanitaires ayant servi de cantine scolaire avant la construction et la mise en service, en septembre 2009, du «Resto». Deux autres équipements publics sont situés sur cette emprise communale et jouxtent ce bâtiment ; il s agit d une piste cyclable pédagogique ainsi qu un terrain de pétanque dont les relocalisations sont en cours en vue de leur implantation sur d autres sites. Durant les travaux de réhabilitation du Centre Culturel et de Loisirs (CCL), le bâtiment de l ancien restaurant scolaire a été mis à disposition de différentes associations, selon besoins. L achèvement des travaux du CCL et la relocalisation des équipements précités permettent à la Ville d envisager la démolition de l ancien restaurant scolaire et de s orienter officiellement vers une mise en vente du site Les contraintes Ce projet est une opportunité pour la Municipalité de pouvoir mobiliser rapidement du foncier sous forme d une opération de reconversion d un terrain dévolu à des activités mais plus propice à de l habitat. Page 4 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

29 Dans le cadre du Plan Local d Urbanisme, approuvé le 29 novembre 2012, le secteur est classé en zone UAa. Il s agit d une zone urbaine marquée par un caractère de centralité, du fait des fonctions diversifiées qu elle accueille et de la morphologie urbaine qu elle présente. Elle bénéficie de nombreux équipements publics et elle est très bien desservie en équipements publics. Le secteur UAa est un secteur dédié à un tissu très urbain, organisé autour des axes principaux structurants et accueillant de nombreux commerces, services et équipements, à densifier en priorité. Au niveau du règlement du Plan Local d Urbanisme, les obligations en matière de mixité sociale issues de la loi SRU ont été traduites dans ce document réglementaire à l article 2, selon les dispositions suivantes : «Les programmes ou opérations d ensemble portant sur au moins 10 logements ou 800 m² de surface de plancher dédiée au logement, sont admises, sous réserve de : - comporter le pourcentage minimum de logements à loyer modéré auquel est soumis la commune de Riedisheim au titre de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains en vigueur (cf annexe III «obligations de mixité sociale» du présent règlement), - réaliser ce pourcentage minimum tant en nombre de logements qu en surface de plancher dédiée, - réaliser ce pourcentage minimum sous la forme de logements à usage locatif type PLAI et/ou PLU (ou nouvelle dénomination équivalente) ou de type PLS exclusivement pour l hébergement spécifique de personnes âgées.». Extrait du plan de zonage du PLU Page 5 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

30 2.3. Les atouts du site Le secteur possède de nombreux atouts, du fait de sa situation et de sa proximité avec les équipements publics précités. C est un espace accessible, desservi en réseaux publics, connecté et qui permet d envisager la reconversion urbaine. La topographie du terrain est plane ce qui permettra un aménagement aisé. La proximité avec le «Bois Gentil», situé en face du secteur concerné par le projet en fait un atout supplémentaire en matière de complémentarité de services. En effet, le restaurant accueille chaque jour des convives non résidents. Plan de localisation «Google Map» Page 6 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

31 Vue depuis la rue du Collège Vue depuis la rue Clemenceau La Commune souhaite réaliser sur ce site un projet ambitieux en termes d offre de logements adaptés au vieillissement mais également en termes d aménagement urbain, d efficacité énergétique et d architecture. Ce projet devra participer par son image à valoriser le site. La réalisation de ce projet va permettre de proposer une offre différente et complémentaire à celle déjà existante en matière d hébergement pour les personnes âgées. Il permettra d augmenter la diversité de propositions de typologies d habitat, afin de répondre à la demande de la population et offrir à chacun un logement adapté à ses besoins et à ses capacités financières. Page 7 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

32 Plan de localisation des équipements, services et transports Page 8 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

33 3. Le projet d aménagement La commune de Riedisheim souhaite développer un projet urbain de qualité s inspirant des objectifs du Développement Durable et de la Haute Qualité Environnementale. La municipalité demeure ouverte à toutes propositions permettant d arriver à concilier ses ambitions et une approche commerciale pragmatique, dans la mesure où les projets proposés présentent une véritable plus-value pour la commune et un cadre de vie de qualité, permettant de répondre à une population exigeante et soucieuse d un environnement préservé Principes généraux Projet urbain Le projet imaginé sur ce secteur sera exclusivement réservé à une opération d habitat collectif destinée à favoriser l implantation d une population de seniors sur ce site. Cette opération d habitat aura pour ambition de s intégrer de manière harmonieuse dans le tissu urbain et environnant ainsi que dans l organisation du quartier. Ce projet aura également à cœur de développer un espace (par exemple végétal) en cœur d îlot Accès - liaisons Les accès se feront depuis la rue du Collège et/ou depuis la rue Clemenceau Logements La Commune souhaite proposer sur cette opération exclusivement de l habitat collectif, destiné aux personnes âgées, et comprenant une part de logements aidés, représentant au minimum 50 % du programme, logements adaptés au vieillissement et attribués prioritairement aux personnes âgées. Le choix du bailleur social sera laissé à la libre appréciation du candidat qui demeurera responsable de la qualité globale du programme. Les logements souhaités sont destinés à accueillir des couples de personnes âgées, ce qui milite pour des logements de taille moyenne. L intégration de studios n est pas souhaitée. Page 9 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

34 Les logements seront dans des standards élevés de qualité (habitabilité, confort du logement et de ses prolongements..), et dans des prix garantissant l accès à un logement pour tous Architecture Le projet architectural sera organisé en optimisant le foncier et en organisant une densification raisonnée qui s inscrira dans les contraintes réglementaires du Plan Local d Urbanisme. Le projet devra rester en-deçà des volumes autorisés par le Plan Local d Urbanisme, qui prévoit 3 niveaux minimum et 5 niveaux maximum, sans pouvoir dépasser 19 mètres au faîtage ou au sommet de l acrotère. Le projet ne dépassera pas les 4 niveaux. La Commune sera sensible à la volumétrie du ou des bâtiments qui devront s harmoniser entre eux, avec une cohérence dans la gamme de matériaux, pour créer une unité. Le projet devra être harmonieux, original, fonctionnel et rythmé, en proscrivant une architecture banale et répétitive. Il devra privilégier des formes architecturales, des matériaux et des solutions techniques pérennes. La Municipalité sera sensible à ces arguments (qualité architecturale et urbaine du projet). Les volumes architecturaux s inscriront dans une approche graduelle tenant compte des constructions avoisinantes. Elle sera également particulièrement attentive à la qualité paysagère du projet Exigences thermiques et environnementales Le projet souhaité devra prévoir des logements de qualité comprenant la prise en compte volontariste des contraintes et enjeux actuels notamment en matière d environnement. Cela concerne notamment la performance environnementale des bâtiments pour laquelle une démarche globale est attendue dans l ensemble des domaines concernés (qualité du bâti (BBC), exigences thermiques performantes, gestion de l eau, biodiversité, gestion des déchets.) Stationnements Les stationnements privés seront exigés exclusivement sur la parcelle et selon les contraintes réglementaires du Plan Local d Urbanisme, qui prévoit notamment une proportion minimale de 50% de places en sous-sol. Page 10 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

35 4. Les conditions de cession du terrain Le terrain proposé appartient en pleine propriété à la Ville de RIEDISHEIM. Sur la base des éléments figurant au présent document, le candidat produira une proposition de prix d acquisition du terrain intégrant le coût de démolition du bâtiment existant. Avant la cession définitive des terrains, les engagements des uns et des autres seront arrêtés conventionnellement afin que les règles du jeu soient respectées jusqu au terme de l opération. La vente définitive du terrain interviendra sur la base d un projet validé par la Ville de Riedisheim. Cet acte de vente sera assorti de sanctions en vue de garantir la bonne réalisation de l opération. Le prix de vente sera intégralement versé à la signature de l acte définitif. Page 11 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

36 5. Règlement de consultation 5.1. Candidats admis à concourir Est admis à concourir tout type de maître d ouvrage pouvant attester de références probantes et apporter la preuve des engagements sollicités à l appui des candidatures Composition du dossier de candidature Les postulants produiront les pièces écrites suivantes : -une lettre de motivation présentant l identité et l intérêt du candidat pour la consultation et présentant les membres de l équipe du maître d ouvrage, -une note présentant les références et compétences de l équipe de maîtrise d œuvre proposée par le candidat, -une note faisant état de références ciblées de réalisations effectives de logements sur des opérations similaires, -une note présentant les références et compétences du bailleur associé ainsi qu un engagement formel du bailleur social pour la réalisation de l opération aux conditions énoncées par la Ville, -une notice descriptive et justificative apportant toute précision sur le plan architectural et technique permettant d apprécier la qualité du projet au regard notamment des éléments suivants : principe d intégration urbaine, architecturale et paysagère du projet dans le site et dans le quartier environnant, intentions d architecture : volumétrie, choix des matériaux, aménagement des espaces extérieurs, prise en compte des préoccupations environnementales en général. - une note présentant les dispositions prévues en matière de construction et d équipement en vue d assurer l adaptation du projet à l âge avancé et à la dépendance des locataires et occupants, Page 12 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

37 - une note exposant la, ou les, solution(s) juridique(s) proposées en vue d assurer la pérennisation des logements seniors et leur occupation à long terme par des seniors, -une proposition de prix d acquisition du terrain en fonction des orientations définies ci-dessus. Les postulants produiront, en outre, les documents graphiques suivants sur panneaux rigides, à savoir : - plan de masse du projet, - vues aériennes permettant d apprécier l intégration du projet dans l environnement existant et dans l organisation du quartier, - plans des façades y compris depuis les rues du Collège et Clemenceau. Le candidat remettra l ensemble de sa production en un seul envoi sur support papier et sous support numérique au format pdf (CD-ROM exploitable sous Windows XP) Critères de sélection Quatre critères de sélection permettront à la Ville de Riedisheim de juger les candidatures et les projets : compétences et références du maître d ouvrage, de l équipe de maîtrise d œuvre, y compris du bailleur social annoncé : 10 % approche urbaine, architecturale et environnementale du projet : 20 % approche économique au regard notamment du prix d acquisition du terrain proposé à la vente : 40 % adaptation du projet à l âge avancé et à la dépendance des locataires et occupants, capacité juridique de pérennisation des logements seniors : 30 % Page 13 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

38 5.4. Déroulement de la consultation La consultation démarre à la date de publication initiale réalisée par la Ville de Riedisheim. Le document cadre de la consultation peut être retiré auprès de la Ville de Riedisheim par les candidats intéressés à partir de la date de la publication engageant la consultation et jusqu à la date limite de dépôt des candidatures indiquée ci-après. Il est également disponible sur le site de la Ville : www. ville-riedisheim.fr L ensemble des candidatures reçues avant la date limite de dépôt sera analysé par une commission composée d élus et de techniciens de la Ville de Riedisheim. Page 14 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

39 6. Planning prévisionnel d'opération Le tableau ci-après détaille les différentes phases de l opération depuis l approbation du cahier des charges par la Ville. Approbation du cahier des charges par le Conseil Municipal Envoi de l avis presse : Alsace, DNA, Affichage Mairie et insertion site Ville Réception des candidatures à midi Examen des candidatures par la Commission Début sept Réunion éventuelle d audition et de négociation Courant sept Le Conseil municipal désigne le lauréat. Fin sept ou oct Formalisation du contrat de cession du terrain Les plis cachetés contenant les dossiers de candidature devront être adressés ou déposés pour le lundi 26 août 2013 avant midi, délai de rigueur à l adresse suivante : Mairie de RIEDISHEIM 10 rue du Général de Gaulle RIEDISHEIM Les enveloppes porteront la mention "Consultation Terrain communal rue du collège- NE PAS OUVRIR". Aucun contact ne sera accepté entre l envoi du présent document et la date de remise de l offre. Page 15 Ville de Riedisheim- appel à projets rue du Collège- Cahier des Charges

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