Sondage. Assurance en copropriété. Présenté par

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1 Sondage Assurance en copropriété Présenté par

2 Mise en contexte Les syndicats de copropriétaires au Québec font face à des augmentations de primes et de franchises d assurance; Ils se voient parfois imposer des conditions strictes lors de la souscription ou du renouvellement d assurance; Certains assureurs songent à se retirer du marché. 2

3 Objectifs Enjeux propres à chacun des intervenants: Administrateurs, gestionnaires et courtiers. Mieux apprécier les efforts à consentir, aussi bien en gestion de copropriété qu en souscription d assurance; Ultimement, proposer des alternatives aux assureurs afin que l assurance de la copropriété demeure viable. 3

4 Résumé du sondage Syndicats de copropriétaires Gestionnaires de copropriété Courtiers d assurance Méthode de collecte des données Dates de collecte des données Taille de l échantillon Nombre de questions Sondage électronique mis en ligne sur Survey Monkey Du 7 au 25 janvier

5 Syndicats de copropriétaires Profil des répondants Souscription Primes et couvertures d assurance 5

6 Syndicats de copropriétaires Profil des répondants Souscription Primes et couvertures d assurance 6

7 Profil des répondants Répartition des répondants selon le nombre d unités de copropriété 2 à 12 unités 13 à 24 unités 25 à 49 unités 50 unités et plus Cela représente plus de unités de copropriété. 16% 16% 49% 19% 7

8 Profil des répondants Année de construction de la copropriété Entre 2000 et 2015 Avant 2000 Type de gestion de l'immeuble Autogestion Gestionnaire à plein temps Gestionnaire externe 50% 50% 11% 13% 76% 8

9 Profil des répondants En moyenne, chaque répondant a vécu au moins 1,42 sinistre au cours des cinq dernières années. 1,42 9

10 Syndicats de copropriétaires Profil des répondants Souscription Primes et couvertures d assurance 10

11 Souscription Quels documents vous ont été demandés par votre courtier ou agent en assurance de dommages, lors de la souscription initiale d'assurance ou lors du renouvellement? 11

12 Souscription Un rapport d évaluation déterminant la valeur de reconstruction de l immeuble en entier (parties privatives et communes) Non Un rapport d'inspection de l'immeuble Non 35% 55% 45% 65% 12

13 Souscription L état des sommes accumulées au fonds de prévoyance Non L étude établissant les sommes à être versées au fonds de prévoyance Non 12% 27% 73% 88% 13

14 Souscription Le carnet d entretien de l immeuble ou la liste des entretiens Non L inventaire des chauffe-eau et leur âge Non 86% 14% 64% 36% 14

15 Souscription Un rapport de vérification des clapets anti-refoulement Non Un rapport de conformité des cheminées Non 11% 17% 89% 83% 15

16 Souscription Votre courtier ou agent a-t-il demandé une copie de votre déclaration de copropriété avant d assurer le syndicat? Non 66% 34% 16

17 Souscription Votre courtier ou agent vous a-t-il donné un quelconque conseil pour limiter les sinistres? Non 58% 42% 17

18 Souscription À quelle fréquence vérifiez-vous l étanchéité des éléments suivants: portes et fenêtres, baignoires, douche, sanitaires, lave-vaisselle et lave-linge? 7% 1% 1% 4% Jamais (57%) Au cas par cas (30%) Annuellement (7%) 30% 57% Tous les 2 ans (1%) Tous les 3 ans (1%) Tous les 5 ans (4%) 18

19 Syndicats de copropriétaires Profil des répondants Souscription Primes et couvertures d assurance 19

20 Primes et couvertures d assurance Au cours des cinq dernières années, avez-vous changé d assureur? Non 43% 57% 20

21 Primes et couvertures d assurance Si oui, pourquoi? Augmentation des primes d assurance Refus de renouveler de la part de l'assureur Augmentation des franchises d assurance Diminution de la couverture d assurance 9% 4% 16% 71% 21

22 Primes et couvertures d assurance Vous a-t-on déjà refusé des couvertures d assurance? Non 10% 90% 22

23 Primes et couvertures d assurance Si oui, lesquelles? Refoulements d égouts Inondations Responsabilité des administrateurs 18% 36% 46% 23

24 Primes et couvertures d assurance Quels ont été les motifs pour justifier le refus de couverture? Trop de réclamations Zone inondable Refus de faire les correctifs appropriés Conjoncture du marché 25% 6% 66% 3% 24

25 Primes et couvertures d assurance Assurance responsabilité civile Le syndicat a-t-il souscrit une police d'assurance pour la responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants? 5% Non 95% 25

26 Primes et couvertures d assurance Assurance responsabilité civile Comment le montant de couverture d'assurance responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants a-t-il été déterminé? 69% 19% 12% Déclaration de copropriété Évaluation par un professionnel Je ne sais pas 26

27 Gestionnaires de copropriété Profil des répondants Primes et couvertures d assurance 27

28 Gestionnaires de copropriété Profil des répondants Primes et couvertures d assurance 28

29 Profil des répondants Années d expérience (en moyenne) : 10 Nombre moyen d appartements gérés :

30 Profil des répondants Êtes-vous membre d un ordre professionnel? Non 30% 70% 30

31 Profil des répondants Quelle formation détenez-vous? Diplôme d études secondaires Diplôme d études collégial Diplôme universitaire Autre 11% De plus, 11% des répondants se sont prévalus du Certificat de perfectionnement professionnel en gestion de copropriété au Québec, donné à l Université McGill 23% 13% 53% 31

32 Profil des répondants Avez-vous souscrit une couverture d assurance responsabilité professionnelle? Non La moyenne est de 2 millions $. 33% 67% 32

33 Gestionnaires de copropriété Profil des répondants Primes et couvertures d assurance 33

34 Primes et couvertures d assurance Vous arrive-t-il d avoir de la difficulté à trouver un assureur offrant un produit d assurance adéquat? Non 52% 48% 34

35 Primes et couvertures d assurance Vous arrive-t-il de ne pas trouver d'assurance pour vos copropriétés? Non 10% 90% 35

36 Primes et couvertures d assurance Vous offre-t-on un produit d assurance conforme aux énoncés de la déclaration de copropriété? Non 15% 85% 36

37 Primes et couvertures d assurance Au cours des cinq dernières années, quels sont les sinistres les plus souvent rencontrés? Feu (4%) Vol/vandalisme (7%) Dégât d'eau (58%) Refoulements d'égouts (11%) Inondation (5%) Responsabilité civile (2%) Responsabilité des administrateurs (5%) Bris des équipements / bris de machine (4%) Autre (4%) 11% 2% 5% 4% 4% 5% 4% 7% 58% 37

38 Primes et couvertures d assurance Au cours des cinq dernières années, pouvez-vous indiquer (en %) l augmentation globale des primes d assurance? Moins de 20% Entre 20% et 50% Entre 50% et 100% Plus de 100% Autre 3% 10% 8% 42% 37% 38

39 Primes et couvertures d assurance Au cours des cinq dernières années, pouvez-vous indiquer (en %) l augmentation globale des franchises d assurance? Moins de 20% Entre 20% et 50% Entre 50% et 100% Plus de 100% Autre 3% 8% 13% 38% 38% 39

40 Courtiers en assurance Expertise des courtiers Souscription 40

41 Courtiers en assurance Expertise des courtiers Souscription 41

42 Expertise des courtiers Diriez-vous que vous avez développé une expertise en assurance de copropriété? Non Avez-vous suivi une formation spécialisée au cours des trois dernières années? Non 29% 24% 71% 76% 42

43 Expertise des courtiers Assurez-vous un nombre significatif de syndicats de copropriété? Non 43% 57% 43

44 Expertise des courtiers Croyez-vous que les courtiers sont suffisamment formés au marché de l assurance pour copropriétés? Non Croyez-vous que seuls les courtiers expérimentés devraient faire de l'assurance pour copropriétés? Non 63% 37% 30% 70% 44

45 Expertise des courtiers Croyez-vous qu'une formation spécialisée en copropriété devrait être suivie par les courtiers d'assurance? Non Croyez-vous qu'une formation spécialisée en copropriété devrait être suivie par les agents d'assurance? Non 14% 10% 86% 90% 45

46 Expertise des courtiers Le droit de subrogation à l'encontre d'un copropriétaire responsable d'un sinistre est-il un enjeu discuté lors de la souscription? Non 55% 45% 46

47 Expertise des courtiers Avez-vous déjà constaté que certains syndicats n'avaient pas souscrit d'assurance responsabilité des administrateurs et des dirigeants? Non 27% 73% 47

48 Courtiers en assurance Expertise des courtiers Souscription 48

49 Souscription Consultez-vous systématiquement la déclaration de copropriété? Non Visitez-vous l'immeuble afin d'apprécier les risques à assurer? Non 44% 56% 56% 44% 49

50 Souscription Dans le cadre de la souscription, exigez-vous: Le rapport de conformité des cheminées La liste des réservoirs à eau chaude et leur âge Le carnet d'entretien ou la liste des entretiens Les procès-verbaux des assemblées générales Non Les procès-verbaux du conseil d'administration Une inspection Un rapport d'évaluation déterminant la valeur assurable 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 50

51 Souscription Croyez-vous que l'accroissement des primes est un remède utile à la réduction du ratio de perte? Non Croyez-vous que l'accroissement des franchises est un remède utile à la réduction du ratio de perte? Non 20% 43% 57% 80% 51

52 Souscription Croyez-vous qu'une copropriété a un meilleur ratio/sinistres lorsqu'elle est administrée par: Les admnistrateurs du syndicat de copropriété Un gestionnaire externe Un gestionnaire interne 14% 22% 64% 52

53 Constats Problématique en amont : les administrateurs de copropriétés n ont pas toujours les connaissances requises pour choisir les bons produits d assurance; L entretien et le suivi préventif sont également des enjeux auxquels il faudra les sensibiliser; 53

54 Constats Les courtiers ou agents n ont pas nécessairement toutes les informations en main afin de procéder aux souscriptions adéquates; L analyse du risque effectuée par les courtiers ou agents d assurance gagnerait à être plus approfondie: la demande de documentation pertinente et des recommandations adéquates réduiraient le ratio sinistres/primes. 54

55 Constats En somme, tant les syndicats de copropriétaires que les courtiers ou agents en assurance de dommages font partie de la solution. Le retrait progressif des assureurs en copropriété ne saurait être une solution envisageable, car les syndicats de copropriétaires ont une obligation légale d être assurés. 55

56 Recommandations et pistes Créer un comité de travail tripartite (copropriétés/courtiers/assureurs) avec comme objectifs: D outiller les courtiers afin de leur permettre une meilleure gestion des risques; De former les gestionnaires et les administrateurs de copropriété; D éduquer et communiquer quant aux devoirs et obligations de chacune des parties, afin de réduire la sinistralité en copropriété. 56

57 ÉTUDE DE MARCHÉ ASSURANCE DES COPROPRIÉTÉS Dévoilement des résultats du sondage Assureurs - Colloque du RGCQ Avril 2015

58 Contexte Annonce d AVIVA, en novembre, de se retirer Décision de faire un sondage en 4 étapes Identifier les bonnes pratiques de souscription afin d être mieux outillés Le devoir d expert conseil ne peut appartenir qu aux courtiers, les assureurs directs doivent également se soucier de ce devoir 2

59 Objectifs Définir les défis de chacun des intervenants : Administrateurs/gestionnaires/assureurs/courtiers Mieux apprécier les efforts à consentir aussi bien en gestion de copropriété qu en souscription d assurance Ultimement, proposer des alternatives aux assureurs afin que l assurance de la copropriété puisse être viable et pérenne 3

60 Sommaire du sondage Syndicats de copropriétés Gestion. de copropriétés Courtiers d assurance Assureurs Méthode de collecte des données Sondage électronique via Survey Monkey Taille de l échantillon Nombre de questions Dates de collecte des données Du 7 janvier au 25 janvier 2015 Janvier - Février

61 En tant qu'assureur, transigez-vous par l intermédiaire d un: 25,0% courtier courtier et agent 75,0% 5

62 Avez-vous un produit d'assurance personnalisé pour les syndicats de copropriété? 25,0% Non 75,0% 6

63 Avez-vous, dans votre police d assurance, une clause permettant la subrogation à l encontre d un copropriétaire responsable d un sinistre? 50,0% 50,0% Non 7

64 Si oui, offrez-vous, sur demande, la renonciation à la subrogation? 33,3% Non 66,7% 8

65 Avant de soumissionner/couvrir/renouveler, exigez-vous: 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 9

66 Avant de soumissionner/couvrir/renouveler, tenezvous compte du pourcentage d unités en location? 14,3% Non 85,7% 10

67 Si oui, imposez-vous des restrictions en matière de location? 42,9% Non 57,1% 11

68 Par ordre d'importance, d'après vous quelles sont les plus fréquentes réclamations et leur sévérité? 1 Sévérité atteignant plus de 100K$ 2 Sévérité jusqu à 100K$ 3 Sévérité atteignant plus de 250K$ Dégât des eaux Refoulement d'égouts Feu 12

69 Croyez-vous qu une copropriété a un meilleur ratio/sinistres lorsqu elle est administrée par: 14,3% 42,9% 14,3% 28,6% Les administrateurs du syndicat de copropriété Un gestionnaire externe Un gestionnaire interne Je ne sais pas 13

70 Croyez-vous que les vérifications énoncées à la question 7, si elles étaient toutes prises en compte, réduiraient le ratio de perte? 14,3% 85,7% Non 14

71 Croyez-vous que l accroissement des primes soit un remède utile à la réduction du ratio de perte? 0,0% Croyez-vous que l accroissement des franchises soit un remède utile à la réduction du ratio de perte? 0,0% 100,0% 100,0% 15

72 Croyez-vous que la mise en place d un programme d entretien du bâtiment soit un remède utile à la réduction du ratio de perte? 0,0% 100,0% 16

73 Avez-vous l intention de demeurer actif dans ce segment de marché? 14,3% Non 85,7% 17

74 Seriez-vous intéressé à participer à un regroupement d assureurs pour assurer des copropriétés jugées à risques élevés? 0,0% Non 100,0% 18

75 MERCI DE VOTRE ATTENTION 19