AMMONITIA Département Investissement Etude locative

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1 AMMONITIA Département Investissement Etude locative PRESENTATION DE L ARRONDISSEMENT Démographie Paris 17 Paris Population en Variation population : taux annuel moyen entre 1999 et ,4% 0,5% Logement Paris 17 Paris Nombre total de logements en 2011 Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en % 33,1% Revenu - Emploi - Chômage Paris 17 Paris Revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en Foyers fiscaux imposables en % de l'ensemble des foyers fiscaux en ,9% 54,2% Taux de chômage des 15 à 64 ans en ,1% 11% Le 17 ème arrondissement se trouve dans la partie Nord-ouest de Paris, entre les 8 ème, 16 ème et 18 ème arrondissements et les communes de Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Clichy-la-Garenne et Saint-Ouen. Directement accessible depuis le boulevard périphérique parisien, le 17 ème est composé de 4 quartiers : Ternes, Plaine de Monceau, Batignolles et Epinettes. Le 17 ème arrondissement est desservit par de nombreuses lignes de métro et de bus du réseau RATP (lignes de métro 1, 2, 3, 6 et 13), ainsi que par 2 lignes RER (ligne A à Charles de Gaule Etoile ; ligne C à Porte de Clichy, Pereire Levallois et Neuilly Porte Maillot). L arrondissement est de plus desservit par la ligne L du Transilien (gare SNCF de Pont-Cardinet). L urbanisation de l arrondissement présente un caractère hétérogène : le Sud, autour du parc Monceau et en bordure du 8ème arrondissement, offre presque exclusivement des appartements dans des immeubles de style haussmannien avec de grands volumes ; le Nord ainsi que l'est vers le 18 ème arrondissement et la place de Clichy offrent des appartements souvent plus petits dans des rues moins larges, ce sont des quartiers densément peuplés, très appréciés pour leur vie nocturne animée. Les rues commerçantes connues du 17 ème arrondissement sont les rues de Lévy pour le quartier Villiers et la rue Poncelet pour le quartier Terne. Le quartier des Batignolles quant à lui fait l'objet de grands projets d'aménagement depuis dix ans. L un des principal aménagement urbain en cours de cet arrondissement est le projet Clichy-Batignolles situé sur les anciens terrains SNCF, au nord du quartier des Batignolles et à l ouest du quartier des Epinettes. Ce dernier vise la construction de plus de logements, m² de locaux d entreprises, m² de commerces et services, l aménagement du Parc Clichy-Batignolles-Martin Luther King et le déménagement du Palais de Justice de Paris. On recense au sein de cette arrondissement, de nombreuses ambassades et consulats tels que celle de l Espagne, du Portugal, Belgique La scolarité y est bien sûr assurée maternelle au lycée. De plus, les solutions d enseignement supérieur sur Paris sont variées et de qualité.

2 AMMONITIA Département Investissement Etude locative CARTE DE L AGGLOMERATION PROJETS D URBANISME ET DE DEVELOPPEMENT Projet urbain Clichy-Batignolles : Ce dernier va s étendre sur 50 ha au nord-est du 17 ème arrondissement sur l emprise ferroviaire des Batignolles. Cette opération vise à transformer cette enclave en un lieu qui accueillera des logements sociaux et privés, des commerces, des bureaux, des équipements publics et un grand parc. Parallèlement, les transports en commun vont être renforcés pour améliorer la desserte du quartier. Aménagement des terrains Cardinet : Réalisation d un parc de 5 ha avec des logements et des équipements. Rénovation porte Pouchet (le mail Bréchet) : Deux propositions à ce jour : - «Le jardin Bréchet» qui vise à supprimer la circulation sur la moitié rue afin d y aménager un square équipé de jeux d enfants et une chaussée piétonne. - Autre solution, maintenir le mail dans sa longueur d origine et faire une promenade continue avec des arbres. Construction du gymnase Pierre Rémond porte d Asnières

3 AMMONITIA Département Investissement Etude locative CARTE DE L ENVIRONNEMENT PRESENTATION DE L ENVIRONNEMENT L opération se trouve au sein ZAC Clichy Batignolles s étendant plaine Monceaux aux Ternes et des Batignolles aux Epinettes dans le 17eme arrondissement de paris sur la vaste emprise ferroviaire des Batignolles Cette ZAC s inscrit dans un triangle reliant le quartier central des affaires parisien, La Défense et la Plaine Saint-Denis. Nous nous retrouvons à proximité ligne 13 du métro ainsi que du RER c et ligne L (liaison saint-lazare).le foncier est également accessible par le boulevard périphérique (Porte de Clichy) et proche de l'a1, l'a14, l A15 et l A86.

4 AMMONITIA Département Investissement Etude locative ER MARCHE IMMOBILIER LOCAL Selon les statistiques de l INSEE de 2011, on compte logements sur le 17ème arrondissement. Parmi ces logements 85,5% sont occupés à titre de résidence principale et 5,3% sont occupés en tant que résidences secondaires, le taux de vacance s établissant à 9,3%. Le parc de logements de l arrondissement est massivement constitué d habitat collectif (95%) avec un ratio de 52,9% représenté par des T2 / T3. Les habitants du 17ème Nous observons en 2015, une mobilité résidentielle de 22.9% ainsi qu une durée d occupation d environ quatre ans et demi, ce sont des caractéristiques typiques du marché locatif parisien à savoir un marché tendu, ou l offre ne peut satisfaire la demande et ou l envolée des prix freinent la capacité des locataires à changer de logement. Pour autant d après Clameur les loyers pratiqués dans le 17eme arrondissement ont connu une baisse d environ 6.7% en 2015, en effet dans une conjoncture économique difficile conduisant à une érosion solvabilité des locataires face aux loyers pratiqués, la demande à plus de mal à rencontrer l offre d où la tendance baissière du marché, bien que Paris demeure un micromarché obéissant à des règles qui lui sont propres. En ce qui concerne la demande, elle se compose en majorité de célibataires ou de jeunes couples disposant de revenus assez élevés (52970 euros annuels en moyenne) se dirigeant vers des T2 ou T3 vers le sud et l ouest de l arrondissement qui sont plus prisés, le nord et l est étant plus cosmopolite et abordable pour les étudiants ou les jeunes couples. Au niveau de l offre nous remarquons qu elle demeure hétérogène et de qualité variable, impactant ainsi les prix. L offre neuve étant rare mais se concentrant principalement au sein ou à proximité ZAC étudié : -Programme CARDINET 17 - Vinci Immobilier : Un programme de 86 logements (tranche 1), situé rue Lavente, dont la livraison est prévue pour le 31/12/2014, -Programme EMERGENCE Kaufman & Broad : Un programme de 72 logements (tranche 1), situé parc des Batignolles, dont la livraison est prévue pour le 31/12/2015 -Programme PARC 17 Vinci Promotion : Un programme de 98 logements (tranche 1), situé en bordure du parc Martin Luther King, dont la livraison est prévue pour le 31/12/2015. Selon Clameur les prix observés par typologies sont : T1 : 30 euros le m² T2 :26.1 euros le m² T3 :23.6 euros le m² T4 :22.6 euros le m² T5 :22.4 euros le m² Malgré sa situation dans le nord-est de l arrondissement, la demande sur cette ZAC demeure soutenue aussi bien pour son prix que pour la qualité du bâti et le futur environnement proposé (commerces, parcs).

5 AMMONITIA Département Investissement Etude locative LE PROGRAMME T1 BBC T2 T3 65 lots etudiés T4 Parkings sous-sol T4 DUPLEX Prestations de sécurité Equipement des cuisines et salles de bains Revêtements des murs, sols et plafond Prestations de confort - Porte palière à âme pleine avec serrure 5 points, seuil à la Suisse ; - Vidéophone, Digicode ; - Ouverture automatique par télécommande porte du ; - Meuble vasque, miroir et bandeau lumineux ; - Cuisines : évier sur meuble en mélaminé ; - Peinture blanche aux murs ; - Faïence murale dans les cuisines et salles de bain/d eau ; - Parquet en chêne mas collé dans les entrées chambres, dégagements et séjours ; - Carrelage en grès cérame au sol dans les pièces de service ; - Menuiseries en bois/aluminium avec double vitrage ; - Volets roulants en aluminium à commande électrique ; - Chauffage collectif au gaz - Ventilation mécanique contrôlée ; - Ascenseur ; - Placards équipés ; CONCLUSION NOTRE AVIS : La bonne situation du programme, les caractéristiques globales de l opération et la bonne tenue demande locative nous permettent d agréer l opération à la garantie de revenus

6 1 pièce ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale A.1013 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,47% 20,60 415,79 2,32% A.1113 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,36% 20,60 415,79 2,27% A.1213 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,29% 20,60 415,79 2,23% A.1313 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,25% 20,60 415,79 2,21% A.613 A 6 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,80% 20,60 415,79 2,49% A.713 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,75% 20,60 415,79 2,47% A.813 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,64% 20,60 415,79 2,41% A.913 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 0,00 20, ,00 700,00 100,00 800,00 38,83 4,55% 20,60 415,79 2,36% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 1 sur 8

7 2 pièces ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale A.1021 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,00 46, , ,00 100, ,00 29,64 3,57% 6,00 52,90 943,16 2,42% A.1024 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,30 0,00 40, , ,00 100, ,00 33,00 3,73% 4,50 45,10 849,61 2,37% A.1025 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,87 0,00 47, , ,00 100, ,00 29,56 3,48% 4,50 51,70 930,47 2,32% A.1121 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,46 46, , ,00 100, ,00 29,85 3,52% 6,23 53,13 947,27 2,38% A.1124 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,21 40, , ,00 100, ,00 33,25 3,70% 6,11 46,71 872,09 2,39% A.1125 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,99 47, , ,00 100, ,00 29,45 3,40% 6,49 53,69 948,22 2,32% A.1221 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,46 46, , ,00 100, ,00 29,85 3,46% 6,23 53,13 947,27 2,34% A.1224 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,30 0,00 40, , ,00 100, ,00 33,25 3,62% 4,50 45,10 849,61 2,28% A.1225 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,87 0,00 47, , ,00 100, ,00 29,77 3,37% 4,50 51,70 930,47 2,23% A.1321 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,46 46, , ,00 100, ,00 29,74 3,41% 6,23 53,13 947,27 2,32% A.1324 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,21 40, , ,00 100, ,00 33,13 3,59% 6,11 46,71 872,09 2,33% A.1325 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,99 47, , ,00 100, ,00 29,77 3,35% 6,49 53,69 948,22 2,26% A.621 A 6 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,46 46, , ,00 100, ,00 29,74 3,85% 6,23 53,13 947,27 2,61% A.624 A 6 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,30 0,00 40, , ,00 100, ,00 33,25 4,02% 4,50 45,10 849,61 2,53% A.721 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 13,79 46, , ,00 100, ,00 29,74 3,80% 6,89 53,79 949,99 2,58% A.724 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,21 40, , ,00 100, ,00 33,25 3,99% 6,11 46,71 872,09 2,58% A.725 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,99 47, , ,00 100, ,00 29,87 3,74% 6,49 53,69 948,22 2,52% A.821 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,46 46, , ,00 100, ,00 29,85 3,74% 6,23 53,13 947,27 2,53% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 2 sur 8

8 2 pièces ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale A.824 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,30 0,00 40, , ,00 100, ,00 33,50 3,93% 4,50 45,10 849,61 2,46% A.825 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 13,87 0,00 47, , ,00 100, ,00 29,77 3,65% 4,50 51,70 930,47 2,42% A.921 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,46 46, , ,00 100, ,00 29,74 3,66% 6,23 53,13 947,27 2,48% A.924 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,21 40, , ,00 100, ,00 33,13 3,82% 6,11 46,71 872,09 2,48% A.925 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,99 47, , ,00 100, ,00 29,98 3,61% 6,49 53,69 948,22 2,42% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 3 sur 8

9 3 pièces ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale A.1036 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 12,55 0,00 72, , ,00 100, ,00 23,72 2,79% 4,50 76, ,19 2,00% A.1037 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,00 3,11% 5,91 68, ,64 2,16% A.1136 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,97 72, , ,00 100, ,00 23,72 2,74% 5,99 78, ,83 1,98% A.1137 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,00 3,05% 5,91 68, ,64 2,12% A.1236 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 12,55 0,00 72, , ,00 100, ,00 22,48 2,55% 4,50 76, ,19 1,92% A.1237 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,00 3,00% 5,91 68, ,64 2,08% A.1336 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,97 72, , ,00 100, ,00 23,86 2,68% 5,99 78, ,83 1,92% A.1337 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,16 2,99% 5,91 68, ,64 2,06% A.636 A 6 1 Pkg s/s 0,00 0,00 12,55 0,00 72, , ,00 100, ,00 23,93 3,14% 4,50 76, ,19 2,23% A.637 A 6 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,00 3,48% 5,91 68, ,64 2,41% A.736 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,97 72, , ,00 70, ,00 23,44 2,98% 5,99 78, ,83 2,18% A.737 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,65 62, , ,00 100, ,00 25,84 3,41% 6,32 68, ,40 2,40% A.836 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 12,55 0,00 72, , ,00 100, ,00 23,72 2,90% 4,50 76, ,19 2,07% A.837 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,00 3,23% 5,91 68, ,64 2,24% A.936 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,97 72, , ,00 100, ,00 23,72 2,84% 5,99 78, ,83 2,05% A.937 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,82 62, , ,00 100, ,00 26,00 3,17% 5,91 68, ,64 2,20% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 4 sur 8

10 4 pièces ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale A.1042 A 10 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 13,00 83, , ,00 100, ,00 23,71 2,72% 6,50 89, ,50 1,90% A.1142 A 11 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,92 83, , ,00 100, ,00 23,71 2,68% 6,46 89, ,88 1,86% A.1242 A 12 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,92 83, , ,00 100, ,00 23,89 2,65% 6,46 89, ,88 1,83% A.1342 A 13 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,92 83, , ,00 100, ,00 23,53 2,59% 6,46 89, ,88 1,81% A.1441 A 14 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 26,29 94, , ,00 100, ,00 22,85 2,52% 8,00 102, ,42 1,79% A.1444 A 14 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 26,99 84, , ,00 100, ,00 24,05 2,69% 8,00 92, ,29 1,88% A.1445 A 14 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 25,48 112, , ,00 100, ,00 20,43 2,18% 8,00 120, ,50 1,65% A.1446 A 14 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 24,52 127, , ,00 100, ,00 19,64 2,21% 8,00 135, ,63 1,69% A.642 A 6 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,92 83, , ,00 100, ,00 24,01 2,94% 6,46 89, ,88 2,02% A.742 A 7 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 11,63 83, , ,00 100, ,00 24,01 2,92% 5,82 89, ,09 1,99% A.842 A 8 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,92 83, , ,00 100, ,00 24,01 2,86% 6,46 89, ,88 1,97% A.942 A 9 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 12,92 83, , ,00 100, ,00 24,01 2,81% 6,46 89, ,88 1,93% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 5 sur 8

11 4P Duplex ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale M.041 M RDC 1 Pkg s/s 0,00 0,00 6,26 11,82 93, , ,00 100, ,00 21,89 3,08% 8,00 101, ,94 2,28% M.042 M RDC 1 Pkg s/s 0,00 0,00 6,53 0,00 95, , ,00 100, ,00 22,46 3,06% 3,27 98, ,57 2,11% M.143 M 1 1 Pkg s/s 0,00 0,00 30,00 5,57 76, , ,00 100, ,00 25,59 2,82% 7,29 83, ,13 1,89% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 6 sur 8

12 5 pièces ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale A.1452 A 14 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 24,64 125, , ,00 100, ,00 19,90 2,11% 8,00 133, ,61 1,60% A 14 1 Pkg s/s 0,00 0,00 0,00 25,46 130, , ,00 100, ,00 19,43 2,07% 8,00 138, ,60 1,59% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 7 sur 8

13 5P Duplex ( /m²): 16,82 /m² Loyers plafonds * "fiscale" Prix de vente habitable sans brute totale M.056 M RDC 1 Pkg s/s 0,00 0,00 5,60 0,00 97, , ,00 100, ,00 23,01 3,16% 2,80 100, ,96 2,11% - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre - en cas d'option pour le régime, au plafond dans la limite du loyer libre - dans le cadre d'une location soumise au régime de droit commun, au loyer libre Le demandeur présente autorise la société AMMONITIA à utiliser la plaquette commerciale ou le visuel de l'immeuble pour la commercialisation locative des lots confiés en gestion. Page 8 sur 8