SIIC de Paris. SIIC de Paris. Nicolas DAVID Analyste Financier

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1 INITIATION DE COUVERTURE Immobilier 27 septembre 2010 Opinion 2. Achat Cours (clôture au 24 septembre 10) 19,06 Objectif de cours 21,70 (+13,9 %) Données boursières Code Reuters / Bloomberg IMMP.PA / IMMP:FP Capitalisation boursière 516,3 M Valeur d'entreprise 1184,0 M Flottant 14,4 M (2,8%) Nombre d'actions Volume quotidien 2959 Taux de rotation du capital (1 an) 0,11 % Plus Haut (52 sem.) 19,06 Plus Bas (52 sem.) 14,99 Performances Absolue 1 mois 6 mois 12 mois +0,4 % +15,1 % +21,4 % Actionnariat Realia: 84,3 % ; 2,201 SL : 5,1 % ; Marlolan SL : 3,6 % ; arber Investment BV : 3,6 % ; Flottant : 2,8 % Agenda sept.-09 nov.-09 janv.-10 mars-10 mai-10 SIIC de Paris CA T le 28 octobre 2010 après bourse juil.-10 EPRA Europe SIIC de Paris SIIC de Paris E N E S T A Date de première diffusion : 27 septembre 2010 Un profil «Prime» idéal pour la reprise Un profil rare de pure-player de l immobilier de bureaux à Paris QCA Avec près de 95 % de ses actifs en immobilier de bureaux, SIIC de Paris est aujourd hui un des rares pure-players de taille significative sur ce segment. La société se focalise sur les meilleurs quartiers d affaires de la capitale et notamment au sein du QCA parisien, quartier qui concentre aujourd hui 47 % son patrimoine. Son cœur de positionnement réside dans des immeubles de petite et moyenne taille, entre et m², localisés dans les meilleures rues du QCA et loués le plus souvent à un locataire unique, ce qui leur confère des taux de capitalisation équivalents ou très proches des taux «Prime» du QCA. Une année 2010 encore morose pour le marché locatif L année 2010 s affiche comme une nouvelle année difficile pour le marché de l immobilier de bureaux en Ile-de-France, et ce, notamment sur le marché locatif. En effet, malgré un point bas en termes de liquidité sur le marché locatif observé en 2009, la faible reprise de la demande ne permet pas d absorber les stocks actuels, laissant présager d une baisse comprise entre -5 % à -10 % des loyers de marché en mais une embellie sur le marché de l investissement Depuis la fin d année 2009, il existe pourtant une certaine embellie sur le marché de l investissement, notamment au niveau des actifs «Prime» situés au sein des quartiers d affaires conventionnels de Paris. Cette embellie s est traduite par une détente séquentielle au 2 ème semestre 2009 et au 1 er semestre 2010 des taux de rendement des actifs «Prime» permettant aux acteurs tels que SIIC de Paris d afficher une hausse de la valorisation de leur portefeuille d actifs au 30 juin Une sortie définitive du régime SIIC très peu probable Nous ne pensons pas que Realia maintiendra son niveau de détention dans SIIC de Paris au-delà du seuil de 60 %, seuil légal à ne pas dépasser afin de maintenir le régime SIIC de sa filiale. En effet, le coût estimé de sortie du régime SIIC serait pratiquement équivalent à la moins-value de cession que réaliserait Realia en cédant la partie nécessaire des titres SIIC de Paris, et ce, sans compter l impact des pertes fiscales dans les années futures. Opinion Achat : SIIC de Paris profite de son profil «Prime» pour afficher un redressement dès 2010, malgré un environnement encore difficile En initiant la couverture du titre SIIC de Paris, nous adoptons une opinion Achat avec un objectif de cours de 21,70. Malgré une année 2010 encore en demi-teinte pour le marché de l immobilier de bureaux en Ile de France, le caractère «Prime» de son patrimoine permet à SIIC de Paris 1/ d être parmi les premières sociétés immobilières à profiter de l embellie du marché de l investissement et 2/ d afficher une bonne résistance face à la nouvelle dégradation du marché locatif observée en 2010, et ce, grâce à des situations locatives sécurisées. Nicolas DAVID Analyste Financier Chiffres Clés Ratios E 2011E 2012E E 2011E 2012E CA (M ) 64,1 62,2 60,9 69,3 70,8 VE / CA 16,2 18,7 19,4 15,2 14,6 Evolution (%) 15,0% -3,0% -2,1% 13,8% 2,2% VE / EBE 18,4 20,8 21,7 16,9 16,3 EBE (M ) 56,3 56,0 54,5 62,1 63,5 P / CF 23,5 14,9 16,0 12,9 12,4 REX (M ) 35,5 20,5 45,5 49,0 50,4 P / E -149,2-65,6 36,0 20,5 19,3 Marge sur REX (%) 55,3% 33,0% 74,7% 70,6% 71,1% Res. Net. Pg (M ) -3,1-6,8 14,3 25,2 26,8 LTV (%) 51% 44% 42% 40% 40% Marge nette (%) -4,9% -10,9% 23,6% 36,4% 37,9% Dette nette / EBE 11,6 9,4 9,3 8,1 7,7 BPA Dilué -0,16-0,34 0,53 0,93 0,99 RCE (%) 3,7% 2,1% 3,9% 5,2% 5,3% enesta dispose du statut de Conseiller en Investissements Financiers et est membre de l AACIF (Numéro d agrément AMF : B000119). Voir avertissements importants en fin de document. Pour plus d informations sur enesta et ses procédures internes, se référer au site Internet. 1 E

2 E N E S T A Présentation de la société Un pure-player de l immobilier de bureaux En incluant l immeuble situé à Montrouge, livré en janvier 2010, le patrimoine de SIIC de Paris était constitué au 30 juin 2010 de 37 actifs pour une valeur de M et une surface locative totale de m². Cette surface locative est constituée à 95 % de bureaux, soit le taux le plus élevé au sein des sociétés immobilières françaises cotées disposant d un portefeuille d actifs étoffé. centré sur le QCA parisien SIIC de Paris concentre son activité dans les meilleurs quartiers d affaires de la capitale et notamment au sein du QCA parisien qui représente aujourd hui près de la moitié de son patrimoine. Le cœur du positionnement de SIIC de Paris réside dans des immeubles de petite et moyenne taille, entre et m², et situés dans le Quartier Central des Affaires de Paris. Idéalement, ce sont des immeubles haussmanniens, ou disposant d une façade ayant un certain cachet, localisés dans les meilleures rues du QCA et loués généralement à un locataire unique. Ces caractéristiques leur confèrent des taux de capitalisation équivalents ou très proches des taux «Prime» du QCA. Une situation financière assainie SIIC de Paris a réalisé au cours de l exercice 2009 une augmentation de capital d un montant de 134 M lui permettant de réduire son ratio de LTV à 43,5 % au 30 juin 2010, et de se situer ainsi dans la moyenne du marché, mais aussi de diminuer très largement ses frais financiers. mais un statut SIIC qui n est pas encore sécurisé Realia détenant toujours 84,3 % du capital de SIIC de Paris, la société a vu ses avantages fiscaux liés au régime SIIC suspendus au titre de l exercice Si Realia n abaisse pas son seuil de détention à moins de 60 % avant le 31 décembre 2010, SIIC de Paris perdrait définitivement son statut de SIIC pour un cout de sortie estimé à près de 50 M. SWOT Forces - Un patrimoine de qualité situé en grande partie au sein du QCA parisien - Des actifs particulièrement liquides, que cela soit sur le marché de l investissement ou de la location - Un des rares pure-players de l'immobilier de bureaux en Ile de France - Des situations locatives sécurisées - Une structure financière assainie Opportunités - Détente des taux de rendement «prime» pour les actifs de bureaux situés dans Paris QCA - Amélioration de la liquidité, que cela soit au niveau du marché de l investissement ou du marché locatif Faiblesses - Un positionnement de spécialiste de l immobilier de bureaux dans le QCA parisien limitant les opportunités d acquisition - Un positionnement Prime ne permettant pas de générer des taux de rendement élevés - Une suspension temporaire du régime SIIC n'incitant pas la société à réaliser des acquisitions et des cessions en 2010 Menaces - Report massif et continu de la part des sociétés depuis le QCA parisien vers la banlieue parisienne - Une éventuelle sortie définitive du régime SIIC qui serait particulièrement coûteuse - Indexation des niveaux de loyers faible en 2011 (de l ordre de +1 % selon nos estimations) Méthode de valorisation DCF En raison de la baisse attendue des valeurs locatives en 2010, et malgré les efforts de re-commercialisation effectués en 2009 permettant de fortement réduire le niveau de vacance, nous attendons des revenus locatifs en baisse de -2,5 % sur l année Avec la livraison de l opération de développement de Montrouge réalisée en janvier 2010, 1/ les investissements du groupe vont considérablement diminuer en 2010 puis en 2011 et 2/ les revenus locatifs devraient croître de plus de +12 % en L actualisation des flux de trésorerie d exploitation disponibles avec un coût moyen pondéré des ressources de 6,16 %, nous conduit à une valorisation de 24,22 par action. Comparables Notre échantillon de comparables est constitué de 7 sociétés spécialisées dans l immobilier de bureaux au sein des quartiers d affaires traditionnels de Paris (Foncière de 6 ème et 7 ème Arrondissement de Paris, Société Foncière Lyonnaise, Cégéreal, Eurosic, Société de la Tour Eiffel, ecina et Affiparis). L approche par multiples boursiers nous conduit à une valorisation de 19,33 par action. ANR La décroissance attendue de -2,5 % des loyers en base annualisée devrait être largement compensée par la détente des taux de capitalisation, détente observée depuis la fin de l année 2009 sur les actifs «Prime». râce à son portefeuille d actifs considérés comme «Prime», SIIC de Paris devrait profiter dès 2010 de la détente des taux de capitalisation sur ce type d actifs. Après prise en compte d une baisse de -25 points de base du taux de capitalisation moyen du patrimoine de SIIC de Paris, nous attendons une légère hausse de l ANR de SIIC de Paris en L approche par Actif Net Réévalué nous conduit à une valorisation de 21,56 par action. Notre objectif de cours, résultant de la moyenne des résultats obtenus par ces trois méthodes, s établit à 21,70 par titre, soit un potentiel d upside de +13,9 % par rapport au cours de 19,06 à la clôture du 24 septembre Synthèse et Opinion Une année 2010 encore en demi-teinte pour le marché immobilier L année 2010 devrait être une nouvelle année difficile pour le marché de l immobilier de bureaux en Ile-de-France. En effet, malgré un point bas en termes de liquidité sur le marché locatif observé en 2009, la faible reprise de la demande ne permet pas d absorber les stocks actuels. malgré une embellie sur le marché de l investissement Depuis la fin d année 2009, il existe pourtant une certaine embellie sur le marché de l investissement, notamment au niveau des actifs «Prime» situés au sein des quartiers d affaires conventionnels de Paris. Cette embellie s est traduite par une détente séquentielle au 2 ème semestre 2009 et au 1 er semestre 2010 des taux de rendement des actifs «Prime» permettant aux acteurs tels que SIIC de Paris d afficher une hausse de la valorisation de leur portefeuille d actifs au 30 juin 2010 Une sortie définitive du régime SIIC très peu probable Realia de devrait pas maintenir son niveau de détention dans SIIC de Paris au-delà du seuil de 60 %. En effet, le coût estimé de sortie du régime SIIC serait pratiquement équivalent à la moins-value de cession que réaliserait Realia en cédant la partie des titres SIIC de Paris nécessaire, et ce, sans compter l impact des pertes fiscales dans les années futures. Opinion Achat En initiant la couverture du titre SIIC de Paris, nous adoptons une opinion Achat. Malgré une année 2010 qui devrait encore être en demi teinte pour le marché de l immobilier de bureaux en Ile de France, le caractère «Prime» de son patrimoine permet à SIIC de Paris 1/ d être parmi les premières sociétés immobilières à profiter de l embellie du marché de l investissement, notamment au niveau des actifs «Prime», et 2/ d afficher une certaine résistance face à la nouvelle dégradation du marché locatif observée en E

3 27 septembre 2010 SIIC de Paris E N E S T A Sommaire 1 Présentation de la société Des changements d actionnariat mais une stratégie unique être un pure-player de l immobilier de bureaux dans le QCA parisien Un actionnaire financièrement solide, s inscrivant dans la continuité de cette stratégie Commentaires sur les derniers résultats Bonne résistance des loyers au S malgré une indexation négative et un résultat avant impôt au plus haut depuis le S Un bilan aujourd'hui largement assaini Environnement de marché devrait marquer la fin du processus de réévaluation à la baisse des valeurs patrimoniales SIIC de Paris profite déjà de la qualité de son portefeuille d actifs Quel impact de la perte du régime SIIC? Impact de la suspension du régime SIIC en Impact d'une éventuelle perte définitive du régime SIIC Prévisions Des revenus locatifs pénalisés par l indexation négative des loyers Une génération de cash-flow en croissance en 2010 puis optimale à partir de 2012, permettant à SIIC de Paris de reprendre sa politique d acquisitions Valorisation DCF Comparables Valorisation par l Actif Net Réévalué de Liquidation Synthèse des comptes Compte de résultats simplifié Bilan principaux agrégats Tableau des flux de trésorerie principaux agrégats Ratios financiers Avertissements importants Définition des opinions et objectifs de cours de enesta Equity Research Détection de conflits d intérêts potentiels Historique des opinions et objectifs de cours relatifs à la valeur au cours des 12 derniers mois Répartition des opinions Avertissement complémentaire E

4 E N E S T A 1 Présentation de la société 1.1 Des changements d actionnariat mais une stratégie unique Malgré trois changements d actionnaire de référence depuis 2001 (Crédit Agricole Indosuez, PHRV puis Realia), ces derniers se sont toujours inscrits dans une logique de continuité en permettant à SIIC de Paris de mener sans encombre son changement de modèle. Ainsi, sur cette période SIIC de Paris est passé progressivement du statut d acteur intervenant à la fois dans le créditbail immobilier et l exploitation d un patrimoine de bureaux dans l ouest parisien à celui de Société d Investissements Immobiliers Cotée (SIIC), pure-player de la location simple d un patrimoine d immeubles de bureaux de taille moyenne, essentiellement situés dans les meilleurs quartiers d affaires de Paris : FILIALE DU CREDIT-ARICOLE INDOSUEZ Créé en 1969, SIIC de Paris, alors nommé Société Financière Immobanque, est jusqu en novembre 2001 une filiale du Crédit Agricole Indosuez exerçant ses activités dans deux domaines, le crédit-bail immobilier et l exploitation d un patrimoine de location simple situé très majoritairement à Paris et à Levallois. A l époque déjà, le patrimoine de location simple de la société est situé pour 66 % dans le Quartier Central des Affaires de Paris et constitué à 98 % d immeubles de bureaux : RECENTRAE VERS LA LOCATION SIMPLE En novembre 2001 la financière PHRV (Paris Hôtels Roissy Vaugirard) et trois de ses actionnaires, les assureurs AZUR-MF, AF et ZURICH, rachètent le bloc de contrôle détenu par Crédit Agricole Indosuez. Le nouvel actionnaire majoritaire décide alors de cesser le développement de l activité de crédit-bail pour se focaliser sur une stratégie d arbitrage d actifs et quelques opérations de développement : FOCUS SUR L IMMOBILIER DE BUREAUX DANS LE QCA PARISIEN Début 2003, la société acquiert la participation de 82 % détenue par PHRV dans la société foncière Bail Saint-Honoré, société foncière détenant des bureaux situés au sein de Paris QCA et cotée au Second Marché d Euronext, structure qui deviendra SIIC de Paris 8 ème. Bail Saint-Honoré opte pour le régime des SIIC en septembre 2003 avec effet rétroactif au 1 er janvier Début 2004, Immobanque opte elle aussi pour le régime des SIIC, avec effet rétroactif au 1 er janvier 2004, et devient SIIC de Paris. Sa filiale Bail Saint-Honoré est elle renommée en SIIC de Paris 8 ème. En juillet 2006, la société espagnole Realia Business SA, filiale de FCC et de Caja Madrid, acquiert 87,2 % des actions de SIIC de Paris dans le cadre d une offre publique d achat et confirme la stratégie de recentrage vers l activité de location simple initiée par PHRV en cédant l ensemble de l activité restante de crédit bail à la société Cofitem-Cofimur. Au deuxième semestre 2006, SIIC de Paris poursuit son développement en réalisant l acquisition de 4 immeubles de bureaux pour une surface totale de m². En 2007, Realia, dont la participation dans SIIC de Paris monte jusqu à 93,7 % en début d année suite à l exercice d une option d achat sur 6,5 % du capital, cède 15 % du capital sur le reste de l exercice afin de se mettre en conformité avec le régime SIIC 4. Cette même année, la société se refinance pour un montant global de 545 M auprès d un pool bancaire de 10 établissements, et réalise l acquisition de l immeuble le «uynemer» à La Défense pour une surface de m² avec l appui de son actionnaire de référence. En 2008, fort de la compétence de son actionnaire de référence en matière de développement, SIIC de Paris lance la construction d un immeuble de m² à Montrouge. Compte tenu de la crise financière et immobilière, Realia reporte son intention de ramener sa participation au capital de SIIC de Paris à un pourcentage inférieur à 60 % du capital et des droits de vote au 1 er janvier 2010, au plus tard. En 2009, confrontée à la baisse des valorisations de marché impactant l ensemble du secteur, SIIC de Paris décide de ne pas opérer de mouvements majeurs sur son portefeuille d actifs et réalise une augmentation de capital pour un montant de 132,6 M. REALIA a souscrit à opération pour un montant de 118 M par voie de compensation de créance du prêt de 118 M consenti le 11 avril 2008 en financement de l acquisition de l immeuble «Le uynemer» et porte ainsi sa participation dans SIIC de Paris à 84,24 %. Fin 2009, Realia décide d attendre de meilleures conditions de marché pour ramener sa participation au capital de SIIC de Paris à un pourcentage inférieur à 60 % du capital et des droits de vote. Ainsi, Realia repousse cette échéance au plus tard au 31 décembre 2010, entrainant la suspension du régime SIIC des sociétés SIIC de Paris et SIIC de Paris 8 ème au titre de l exercice E

5 E N E S T A 1.2 être un pure-player de l immobilier de bureaux dans le QCA parisien Un patrimoine aujourd hui très cohérent En incluant l immeuble de Montrouge, livré en janvier 2010, le patrimoine de SIIC de Paris était constitué au 30 juin 2010, de 37 actifs pour une surface locative totale de m². Immeuble Situation Surface m² Usage 25-27, rue des Pyramides PARIS QCA Bureaux 22-24, place Vendôme / 31-33, rue Danielle Casanova PARIS QCA , rue Notre-Dame des Victoires PARIS QCA Bureaux 2, rue du Quatre Septembre PARIS QCA , rue Lavoisier PARIS QCA Bureaux 47, rue de Monceau PARIS QCA Bureaux Bureaux et commerce en rezde-chaussée Bureaux, archives et commerce en rez-de-chaussée , rue de Provence PARIS QCA Bureaux et archives 65, rue de Courcelles PARIS QCA 920 Bureaux 36, rue de Liège PARIS QCA Bureaux , rue de Tilsitt PARIS QCA , rue de Naples PARIS QCA Bureaux 73, rue d'anjou PARIS QCA Bureaux 43-47, avenue de la rande Armée PARIS QCA 922 Bureaux 4-10, avenue de la rande Armée PARIS QCA Bureaux 92, avenue de Wagram PARIS QCA Bureaux 145 à 151, rue de Courcelles PARIS QCA Bureaux 129, boulevard Malesherbes PARIS QCA Bureaux 9, avenue Percier PARIS QCA Bureaux 142, boulevard Haussmann PARIS QCA Bureaux 141, boulevard Haussmann PARIS QCA Bureaux 12, boulevard Malesherbes PARIS QCA , avenue Pierre 1er de Serbie PARIS QCA Parkings Hoche - Carnot - Saint Honoré PARIS QCA - Parking Parkings Haussmann PARIS QCA - Parking 2, place Maurice Quentin PARIS Paris Centre Ouest hors QCA , rue des Belles Feuilles PARIS Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux 63 bis, boulevard Bessières PARIS Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux 163, boulevard Malesherbes PARIS Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux 85-89, quai André Citroen PARIS Paris hors Centre Ouest Bureaux Bureaux, habitations et commerce en rez-de-chaussée Hôtel et commerce en rez-dechaussée Bureaux et commerce en rezde-chaussée Bureaux, archives et commerce en rez-de-chaussée 191, rue d'aubervilliers PARIS Paris hors Centre Ouest Local d'activité, logistique , avenue Jean-Jaurès PARIS Paris hors Centre Ouest 184 Habitations 8-20, rue François Ory MONTROUE Ile de France Bureaux 52, avenue des Champs Pierreux NANTERRE Ile de France Bureaux 22, rue du Capitaine uynemer COURBEVOIE Ile de France Bureaux 17, rue Louis Rouquier LEVALLOIS Ile de France Bureaux 191, avenue du énéral Leclerc VIROFLAY Ile de France Bureaux Les Cadestaux VITROLLES Province 253 Local d'activité Total patrimoine Source : SIIC de Paris 5 E

6 E N E S T A UNE DES CONCENTRATIONS LES PLUS IMPORTANTES DU MARCHÉ DANS LE QCA PARISIEN Initialement assez présente à Levallois, la société a opéré depuis plusieurs années un recentrage important de son patrimoine sur Paris intramuros et tout particulièrement dans le Quartier Central des Affaires (QCA), notamment suite à l acquisition de SIIC de Paris 8 ème (ex Bail Saint-Honoré) en 2003 dont l intégralité des actifs se situe dans ce quartier. Dans cette même optique, SIIC de Paris a cédé depuis actifs ne cadrant pas avec sa stratégie de devenir un pure-player de l immobilier de bureaux au sein du QCA parisien. Au-delà de ces opérations de cession visant au recentrage de son activité, SIIC de Paris a également réalisé quelques opérations d arbitrage sur des biens stratégiques mais matures tels que l immeuble situé 14, rue Roquépine dans le 8 ème arrondissement de Paris. En effet, malgré le profil stratégique de cet immeuble, SIIC de Paris a su profiter d une excellente opportunité de cession pour cet actif mature pour lequel des travaux de restructurations étaient à prévoir. Cessions opérées par SIIC de Paris depuis 2005 Année Immeuble Situation Usage Surface (en m²) , quai Michelet Levallois-Perret Ile-de-France Bureaux , boulevard du Montparnasse Paris Paris hors Centre Ouest Bureaux , rue Jacques Bingen Paris Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux , rue Cimarosa Paris QCA Résidentiel , rue Roquépine Paris QCA Bureaux , rue de Monceau Paris QCA Local d'archives , rue de l Arcade Paris QCA Résidentiel , rue d Hauteville Paris Paris hors Centre Ouest Bureaux , avenue Jean Jaurès Paris Paris hors Centre Ouest Résidentiel , rue Ampère Paris Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux bis, boulevard Bessières Paris Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux / , avenue Jean Jaurès Paris Paris hors Centre Ouest Résidentiel , rue Le Chatelier Paris Paris Centre Ouest hors QCA Bureaux 348 Source : SIIC de Paris Aujourd hui, une majorité des biens de SIIC de Paris sont situés au sein du QCA parisien ce qui représente près de la moitié de la valeur de son patrimoine, soit l un des plus hauts niveaux d implantation dans ce quartier au sein de l univers des SIIC françaises, derrière la Société Foncière Lyonnaise. En considérant l intégralité du centre ouest de Paris, cette exposition monte à 68,8 % du patrimoine total de la société. Ce positionnement reflète la stratégie claire et unique de SIIC de Paris consistant à être un acteur ultra-spécialisé dans les meilleurs quartiers d affaires de la capitale et notamment au sein du QCA. Répartition géographique des actifs de SIIC de Paris en pourcentage de la surface locative totale au 30 juin 2010 (surface locative de m²) Répartition géographique des actifs de SIIC de Paris en pourcentage de la valeur totale du patrimoine au 30 juin 2010 (patrimoine de 1 146,5 M ) Ile de France 24,4 % Province 0,2 % Ile de France 17,2 % Province 0,0 % Paris hors Centre Ouest 17,1 % Paris Centre Ouest hors QCA 17,5 % QCA 40,9 % Paris hors Centre Ouest 16,4 % Paris Centre Ouest hors QCA 20,8 % QCA 45,5 % Source : SIIC de Paris Source : SIIC de Paris 6 E

7 E N E S T A Localisation des actifs de SIIC de Paris au 30 juin 2010 (valeur du patrimoine de 1 146,5 M ) Paris QCA : - 24 biens - 45,5 % du patrimoine Paris Centre Ouest hors QCA : - 4 biens - 20,8 % du patrimoine Paris hors Centre Ouest: - 3 biens - 16,4 % du patrimoine Ile de France: - 5 biens - 17,2 % du patrimoine Province: - 1 bien - 0,03 % du patrimoine Source : SIIC de Paris UN DES RARES PURE-PLAYERS DE L IMMOBILIER DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE SIIC de Paris est historiquement positionné dans l immobilier de bureaux et n a jamais dérogé à cette stratégie en étant une des rares SIIC à avoir toujours constitué son patrimoine presque exclusivement sur cette classe d actifs. Répartition par typologie des actifs de SIIC de Paris en pourcentage de la surface locative totale au 30 juin 2010 (surface locative de m²) Répartition par typologie des actifs de SIIC de Paris en pourcentage de la valeur totale du patrimoine au 30 juin 2010 (patrimoine de 1 146,5 M ) Autres usages 2,1 % Résidentiel 0,9 % Commerces 1,3 % Bureaux 95,7 % Hôtel 0,6 % Résidentiel 0,8 % Commerces 2,0 % Bureaux 96,7 % Source : SIIC de Paris Source : SIIC de Paris Du fait de son positionnement au sein des meilleurs quartiers de Paris, une partie des rez-de-chaussée de certains immeubles de bureaux est aménagée en surface commerciale, apportant un revenu locatif annuel d environ 1,6 M. La société ne vise 7 E

8 E N E S T A toutefois pas le développement de ce type d activité locative en dehors de ce cadre particulier visant à optimiser le rendement locatif des actifs dont elle souhaite conserver la pleine propriété. Les quelques biens ne rentrant pas dans le cadre des usages cités ci-avant représentent moins de 2 % du patrimoine de la société et sont voués à être cédés (le local d activité «Les Cadestaux» situé à Vitrolles, les appartements situés au , avenue Jean-Jaurès dans le 19 ème arrondissement de Paris, l immeuble de logistique situé au 191, rue d'aubervilliers dans le 18 ème arrondissement de Paris). Néanmoins, l actif situé au 12 boulevard Malesherbes, occupé par l hôtel Waldorf sera conservé au sein du patrimoine, ainsi que l immeuble d habitation situé au 14 rue de Tilsitt par cohérence de l ensemble immobilier auquel il appartient avec les adresses 10, et 12, rue de Tilsitt. Peu d acteurs affichent un tel niveau de spécialisation dans l immobilier de bureaux en région parisienne, hormis certains acteurs disposant d un nombre particulièrement limité d immeubles, tels que Affiparis (18 immeubles pour un patrimoine constitué à 96 % d actifs de bureaux), Cégéreal (10 immeubles de bureaux) ou Züblin Immobilière France (8 immeubles de bureaux). L ensemble des acteurs spécialisés dans l immobilier de bureaux et disposant d un portefeuille d actifs davantage étoffé n atteignent pas un niveau équivalent à celui de SIIC de Paris. En effet, des acteurs tels que Société Foncière Lyonnaise et Foncière des 6 ème et 7 ème arrondissements de Paris, souvent considérés comme des spécialistes de ce segment, voient leurs patrimoines respectifs constitués à 76 % et à 90 % d actifs de bureaux. UN PORTEFEUILLE CONSTITUÉ D ACTIFS PARTICULIÈREMENT LIQUIDES ET HOMOÈNES Contrairement aux autres SIIC exclusivement tournées vers l immobilier de bureaux (Cégéreal ou Züblin Immobilière) dont le patrimoine est souvent constitué d un nombre limité de biens de grande taille, SIIC de Paris dispose d un nombre de biens important, lui apportant une liquidité accrue. En effet, le cœur du positionnement de SIIC de Paris réside dans des immeubles de petite et moyenne taille (entre et m²) et situés dans le Quartier Central des Affaires de Paris. Idéalement, ce sont des immeubles haussmanniens, ou disposant d une façade ayant un certain cachet, localisés dans les meilleures rues du QCA et généralement loués à un locataire unique. Ces caractéristiques leur confèrent des taux de capitalisation équivalents ou très proches des taux «Prime» du QCA. Dénombrement des actifs de SIIC de Paris en fonction de leur surface locative au 30 juin Inférieure à 500 m² Entre 500 m² et m² Entre m² et m² Entre m² et m² Entre m² et m² Supérieur à m² Source : SIIC de Paris Le patrimoine de SIIC de Paris est donc constitué d une majorité d immeubles dont les surfaces locatives sont comprises entre m² et m², segment du marché qui est resté relativement liquide malgré l effondrement général des transactions dans le secteur. Ainsi, SIIC de Paris compte dans son patrimoine un certain nombre d immeubles particulièrement représentatifs de ce positionnement et pouvant être considérés comme «Prime» sur le marché du QCA parisien : - L immeuble situé 22-24, place Vendôme dans le 1 er arrondissement. Cet immeuble d une superficie de m², qui est notamment le siège de SIIC de Paris, est situé dans un des quartiers les plus prestigieux de la capitale où l on retrouve notamment des sociétés telles que Clifford Chance et JP Morgan, les plus prestigieuses enseignes de luxe ainsi que le ministère français de la Justice. - Les immeubles situés au 141 et au 142 boulevard Haussmann dans le 8 ème arrondissement. Ces immeubles, malgré des superficies respectives de m² et m² inférieures au cœur de cible de la société, sont tout de même des fleurons du portefeuille de SIIC de Paris 8 ème, en raison de leur positionnement au sein d un des meilleurs quartiers de bureaux de la capitale et de leur excellente situation locative. 8 E

9 E N E S T A - L immeuble situé 8, rue Lavoisier dans le 8 ème arrondissement. Cet immeuble mono-locataire d une superficie de m², particulièrement adaptée à la stratégie de SIIC de Paris, bénéficie d une excellente situation géographique, à deux pas du boulevard Haussmann et du boulevard Malesherbes. - L immeuble situé 36, rue de Naples dans le 8 ème arrondissement. Cet immeuble d une superficie de m² bénéficie à la fois d un positionnement géographique extrêmement intéressant et d une situation locative idéale, illustrée par un locataire unique et un engagement ferme de longue durée. - L immeuble situé 73, rue d Anjou dans le 8 ème arrondissement. Cet immeuble mono-locataire d une superficie de m², situé à proximité de la gare Saint-Lazare, a été rénové récemment et bénéficie d un bail avec un engagement de longue durée. - L immeuble situé rue Tilsit dans le 8 ème arrondissement. Cet immeuble mono-locataire d une superficie de m² situé à proximité immédiate de l Arc de Triomphe, entre les avenues de Wagram et Hoche, a été récemment rénové et bénéficie d un engagement ferme de son locataire sur une longue durée. L immeuble situé 14, rue de Tilsitt et comprenant m² de surface résidentielle est conservé en patrimoine par cohérence de l ensemble immobilier auquel il appartient avec les adresses 10 et 12, rue de Tilsitt. - L immeuble situé 36, rue de Liège dans le 8 ème arrondissement. Cet immeuble, d une superficie de m² et situé à 200 mètres de la gare Saint-Lazare, bénéficie d une excellente situation locative illustrée par un locataire unique et un engagement ferme de longue durée. - L immeuble situé au , rue de Provence dans le 8 ème arrondissement. Cet immeuble, d une superficie de m², situé à 300 mètres de la gare Saint-Lazare, a été récemment entièrement restructuré et bénéficie aujourd hui de baux récents de longues durées. - L immeuble situé rue de Courcelles dans le 17 ème arrondissement. Cet immeuble mono-locataire d une superficie de m² a été rénové récemment et bénéficie d un engagement de longue durée de la part de son locataire. Bien qu il ne soit pas situé en plein cœur du QCA et qu il dispose d une façade moderne, cet immeuble reste un actif important du portefeuille de SIIC de Paris en raison de sa superficie particulièrement représentative de la stratégie de la société et de sa situation locative exceptionnelle. - L immeuble situé 2, rue du 4 septembre dans le 2 ème arrondissement. Cet immeuble, situé en face du Palais Brongniart au cœur du quartier des affaires de la capitale, bénéficie d une superficie de m² lui offrant une excellente liquidité. - L immeuble situé 25-27, rue des Pyramides dans le 1 er arrondissement. Cet immeuble d une superficie de m² est situé à proximité du Louvre dans l un des meilleurs quartiers de bureaux de la capitale et bénéficie de la qualité de signature de son locataire. Au-delà de ces immeubles, le portefeuille de SIIC de Paris au sein du QCA est également constitué de nombreux biens non considérés comme «Prime» en raison soit 1/ de leur positionnement moins stratégique au sein de ce quartier (notamment les immeubles situés 92, avenue Wagram dans le 17 ème arrondissement ou 163 boulevard Malesherbes dans le 17 ème arrondissement) 2/ d une situation locative légèrement moins favorable 3/ d un régime de détention pénalisant (co-propriété ou indivision) ou 4/ parce qu ils montrent des signes de vieillissement (notamment l immeuble situé au 43-47, avenue de la rande Armée), mais bénéficiant de taux de capitalisation proches des taux «Prime» car leur situation reste néanmoins très satisfaisante. ET DE QUELQUES IMMEUBLES PLUS VASTES MAIS EALEMENT STRATÉIQUES En dehors de son cœur de cible que sont les immeubles de petite et moyenne taille situés dans le QCA, SIIC de Paris dispose de quelques biens également considérés comme particulièrement importants au sein de son portefeuille. Parmi ces biens, on retrouve les immeubles les plus vastes du portefeuille qui, malgré leur taille importante, se démarquent par d excellentes situations locatives (locataires uniques avec de longues durées fermes d engagement), des situations stratégiques au sein des quartiers d affaires de l ouest parisien et une bonne visibilité : - L immeuble situé 61-63, rue des Belles Feuilles dans le 16 ème arrondissement. Cet immeuble d une superficie de m² situé en périphérie extérieure du QCA est le siège de la société Lafarge. La qualité de la signature et l attachement de Lafarge à cet immeuble en font un actif particulièrement stratégique dans le portefeuille de SIIC de Paris. - L immeuble «Le Jade» situé 85-89, quai André Citroën dans le 15 ème arrondissement. Cet immeuble d une superficie de m², hors norme dans le portefeuille de SIIC de Paris, est situé à proximité de la tour Eiffel, sur les quais de Seine rive gauche et bénéficie d une excellent visibilité. Malgré une situation et une superficie n entrant pas dans le cœur de cible de SIIC de Paris, l histoire de cet immeuble (ancien siège de Canal+), la qualité de son architecture et son 9 E

10 E N E S T A excellente situation locative (l immeuble est actuellement loué au ministère français de la justice pour une longue durée ferme) en font un élément clé de son patrimoine. - L immeuble «Le uynemer» situé 22, rue du capitaine uynemer à La Défense sur la commune de Courbevoie. Cet immeuble d une superficie de m² situé au sein du plus grand quartier d affaires d Europe bénéficie d une excellente situation locative avec un engagement ferme de longue durée et un loyer venant d être renégocié à sa valeur de marché. LE CAS SPECIFIQUE DE L OPERATION DE DEVELOPPEMENT DE MONTROUE SIIC de Paris a lancé en 2008, sous l impulsion de son actionnaire de référence Realia, une opération de développement située rue François Ory à Montrouge, à deux pas du boulevard périphérique et de la Porte d Orléans. Cette opération de développement débutée en février 2008 et consistant en la construction d un immeuble de plus de m² SHON ( m² de surface de bureaux et environ 300 places de parking) a été livrée dans le courant du mois de janvier 2010 (en dehors du restaurant d entreprise dont l achèvement est prévu en accord avec le futur locataire et de quelques investissements complémentaires, investissements portant le montant global des travaux restants sur ce projet à environ 4,5 M ) et aura représenté un montant global de 45 M (17,3 M en 2008, 23,5 M en 2009 et 4,5 M en 2010, en prenant en compte le développement du restaurant d entreprise). SIIC de Paris a d ores et déjà trouvé un locataire pour cet actif qui devrait générer environ 5,5 M de loyers en année pleine. Ce projet est une exception dans la stratégie de SIIC de Paris dont la vocation première reste la location simple mais ce projet a permis à Realia d apporter son savoir faire en matière d opérations de développement et de promotion. Cette opération a surtout permis de valoriser une réserve foncière située dans l un des secteurs les plus dynamiques en termes d immobilier de bureaux. En effet, Montrouge représente un excellent secteur de report pour les sociétés basées dans Paris intramuros ou La Défense, ayant d importants besoins en termes de surface locative et désireuses de diminuer leurs coûts tout en restant en périphérie directe de la capitale. Ainsi plusieurs mouvements dans ce sens ont été observés au cours des derniers semestres avec notamment le rassemblement d une grande partie des effectifs parisiens de la banque Crédit Agricole, effectifs aujourd hui principalement basés dans de multiples sites situés notamment à Montparnasse et à La Défense, vers Montrouge, au sein du site Evergreen mais visant à être encore optimisé Dans un souci d optimisation de son patrimoine, SIIC de Paris a entrepris depuis 2008 la cession d actifs considérés comme non stratégiques, avec pour principal objectif de se concentrer sur des immeubles de bureaux de petite et moyenne taille situés au sein du QCA parisien, et souhaite, au-delà de l opération de développement de Montrouge, concentrer ses investissements sur la valorisation de son patrimoine existant, valorisation réalisée au travers de nombreux travaux de rénovation. Ainsi, SIIC de Paris a consacré au cours des trois derniers exercices entre 5 M et 7 M par an à la réalisation de travaux de rénovation au sein de son portefeuille d immeubles. MISE EN PLACE D UN PRORAMME DE CESSION D ACTIFS NON STRATÉIQUES Bien que son patrimoine soit déjà particulièrement en adéquation avec sa stratégie d être un acteur spécialiste de l immobilier de bureau dans le QCA parisien, SIIC de Paris souhaite continuer à optimiser son portefeuille d actifs en opérant la cession de certains biens non stratégiques. En effet, certains biens sont clairement identifiés comme étant en marge du portefeuille d actifs de SIIC de Paris, soit car 1/ ils ne sont pas situés dans le QCA parisien, 2/ ce ne sont pas des actifs d immobilier de bureaux (locaux d activité, de logistique, résidentiels, etc.) ou 3/ ils ne représentent pas une valeur stratégique au niveau de leur situation locative. D une part, certains biens, dont la plupart sont historiquement détenus pas SIIC de Paris ou étaient compris dans des transactions incluant des actifs stratégiques, sont aujourd hui clairement voués à être cédés : - L immeuble résidentiel situé , avenue Jean-Jaurès dans le 19 ème arrondissement de Paris. SIIC de Paris a depuis plusieurs années initié la cession de cet immeuble, notamment en cédant différents appartements à leurs utilisateurs respectifs ; - L immeuble d activité Les Cadestaux situé à Vitrolles. C est un immeuble marginal dans le portefeuille de SIIC de Paris dont la cession pourrait être réalisée rapidement. - L immeuble de bureaux situé 52, avenue des Champs Pierreux à Nanterre. Cet immeuble de bureaux dispose aujourd hui d une situation locative correcte avec une partie vacante récemment rénovée et pourrait intéresser certains investisseurs spécialisés dans ce type de biens aux rendements élevés ; 10 E

11 E N E S T A - L immeuble de bureaux situé 17, rue Louis Rouquier à Levallois, n entre clairement pas aujourd hui dans la stratégie de recentrage des activités de SIIC de Paris. Dans le contexte actuel où les investisseurs souhaitent acquérir des biens dont les loyers sont sécurisés, SIIC de Paris devrait être en mesure de céder cet immeuble aujourd hui vacant lorsque le bail sera sécurisé sur une longue durée. La commercialisation de ce bien devrait être rapide dans la mesure où 1/ il vient d être entièrement rénové et 2/ il dispose d une excellente desserte par les transports en commun ; - L immeuble d activité situé 191, rue d'aubervilliers, dans le 18 ème arrondissement de Paris au sein du site «Cap 18». Cet actif dédié à des activités de logistique n entre clairement pas dans la stratégie de SIIC de Paris. Cependant, l intérêt que pourrait susciter un actif de cette rareté auprès des investisseurs (cet actif est situé au sein d une des plus importantes surfaces semi-industrielles de Paris intramuros) est à nuancer car SIIC de Paris n en détient que 10 % en indivision. La principale porte de sortie pour SIIC de Paris concernant cet actif reste donc de le vendre aux autres indivisaires ; - L immeuble de bureaux situé 191, avenue du énéral Leclerc à Viroflay, au Sud-Ouest de Paris et à l Est de Versailles. Ce bien pourra difficilement être cédé dans sa situation locative actuelle (l immeuble est aujourd hui entièrement vacant) car il ne peut pas être considéré comme un actif de premier choix. SIIC de Paris va certainement devoir sécuriser le loyer de cet immeuble afin de trouver un acheteur. D autre part, des actifs correspondant davantage à la stratégie de SIIC de Paris, car situés dans l ouest de Paris intramuros, sont également considérés comme cessibles selon les opportunités de marché, et ce, afin de permettre à SIIC de Paris de se concentrer uniquement sur le QCA. Ainsi, SIIC de Paris a cédé au cours du 2 ème semestre 2009 et du 1 er semestre 2010 tout ou partie de trois immeubles situés dans le 17 ème arrondissement de Paris (Centre Ouest hors QCA) : - un immeuble de bureaux indépendant d une surface de m² situé au 12, rue Ampère ; - une surface de 956 m² représentant le 6 ème et le 7 ème étage de l immeuble situé au 63 bis, boulevard Bessières ; - l immeuble situé 12, rue Le Châtelier dans le 17 ème arrondissement représentant une surface de 348 m². La volonté de SIIC de Paris est de se concentrer à l avenir sur des actifs d une superficie comprise entre m² et m², car ce sont 1/ d une part des actifs liquides, d une surface suffisamment petite pour être mono-locataires tout en représentant un faible risque locatif 2/ et d autre part des actifs d une surface suffisamment importante pour ne pas générer un montant trop important de charges et d investissement en réhabilitation proportionnellement à leur surface, tout en restant hors de portée des sociétés foncières de petite taille. SIIC de Paris dispose aujourd hui de sept actifs d une taille sensiblement inférieure à m², situés au sein du QCA, pour lesquels des opérations de cessions pourraient être réalisées afin d aller dans le sens de la stratégie de la société. Ces actifs sont particulièrement prisés car ils sont en mesure d intéresser à la fois des sociétés foncières de petite taille souhaitant accéder à des biens «Prime» représentant un très faible risque locatif, mais aussi de riches investisseurs particuliers souhaitant en faire un usage d hôtel particulier. Cependant, la suspension temporaire du régime SIIC au titre de l exercice 2010 devrait ralentir le plan de cession d actifs dans la mesure où les cessions réalisées par SIIC de Paris au cours de cet exercice seraient soumises à un impôt sur les plus-values immobilières. SIIC de Paris n ayant pas de contraintes l obligeant à réaliser rapidement ces opérations de cession, la société devrait être en mesure d obtenir des conditions satisfaisantes en s appuyant notamment sur d excellentes situations locatives, et ce, malgré l environnement de marché actuel. ET DE VALORISATION CONTINUE DU PATRIMOINE EXISTANT En raison 1/ d un contexte entrainant un ajustement à la baisse de la valeur des actifs immobiliers en 2008 et 2009 puis 2/ de la suspension de son régime SIIC en 2010, suspension n incitant pas la société à acquérir de nouveaux biens, SIIC de Paris a préféré consacrer ses investissements durant les deux années passées, mais aussi durant l année en cours, à la rénovation de son patrimoine existant ainsi qu au projet de développement de Montrouge. Ainsi, au-delà de l opération de développement de Montrouge, SIIC de Paris a consacré environ 7 M et 5 M respectivement en 2008 et 2009 à la rénovation de son patrimoine. Les principaux investissements consentis à ce titre en 2009 concernaient : - Les travaux de rénovation du 2 ème étage de l immeuble situé au 47, rue Monceau pour un montant de 718 K, achevés et réceptionnés au premier semestre 2009 ; - Les travaux de rénovation complète de l actif situé au 17, rue Louis Rouquier à Levallois pour un montant total de 788 K ; - Les travaux de rénovation lourde de l immeuble situé au 129, boulevard Malesherbes pour un montant de K et dont la livraison est prévue pour le 2 ème semestre Les chantiers représentant les investissements les plus importants à consentir au 2 ème semestre 2010 concernent la finalisation de la restructuration lourde de l immeuble situé au 129, boulevard Malesherbes pour un montant estimé à près de 3 M, ainsi 11 E

12 E N E S T A que les travaux de restructuration de l immeuble situé au 163, boulevard Malesherbes pour une livraison courant 2011 et dont le budget est estimé entre 4 M et 5 M. Les autres coûts correspondent à des rénovations légères concernant plusieurs immeubles du portefeuille d actifs de la société, rénovations entrant dans le cadre d un programme pluriannuel de valorisation continue du patrimoine de la société. Principaux programmes de rénovation effectués en 2009 / S et planifiés pour le S par SIIC de Paris Actif Secteur Surface rénovée / restructurée prévue Livraison Loyer moyen attendu 92, avenue de Wagram QCA 355 m² T / m² / an Rénovations et restructurations effectuées en 2009 et au S , avenue de la rande Armée QCA 273 m² T / m² / an 47, rue de Monceau QCA m² T / m² / an 17, rue Louis Rouquier Croissant ouest m² T / m² / an 30, rue Notre Dame des Victoires QCA 208 m² T / m² / an 92, avenue de Wagram QCA 355 m² T / m² / an Rénovations et restructurations prévues pour le S , boulevard Malesherbes QCA m² S / m² / an 163, boulevard Malesherbes QCA m² 2011 Non encore défini Source : SIIC de Paris 1.3 Un actionnaire financièrement solide, s inscrivant dans la continuité de cette stratégie Organigramme de l actionnariat et des filiales de SIIC de Paris au 31 décembre 2009 Autres actionnaires importants Caja Madrid F.C.C. Flottant 20,0 % 27,7% 30,0% 22,3% REALIA Business 100% SL Marlolan SL arber Investment BV Realia Patrimonio SLU Flottant 5,1% 3,6% 3,6% 84,3% 2,8% SIIC de Paris Flottant Les Assurances Mutuelles Le Conservateur Prigest - FCP Valfrance 6,6% 5,1% 5,7% SIIC de Paris 8 ème 82,0% 0,01% 99,99% 99,99 % SCI Vendôme Casanova SCI 36 rue de Naples 0,01% Source : SIIC de Paris, Realia 12 E

13 E N E S T A UN ACTIONNAIRE DE RÉFÉRENCE FINANCIEREMENT SOLIDE Actionnaire de référence de SIIC de Paris depuis 2006, la société espagnole Realia est un acteur majeur du développement et de la location de biens immobilier de bureaux, de commerces et résidentiels en Europe, avec un patrimoine estimé par CBRE à plus de 4,5 Md à fin Créée en 2000 suite à la fusion des activités immobilières de Caja Madrid, la quatrième banque de dépôt espagnole, et du groupe de construction Fomento de Construcciones y Contratas (FCC) coté au IBEX35 et réalisant un chiffre d affaires annuel de 14 Md, Realia reste aujourd hui majoritairement détenue par ces deux groupes, ce qui lui confère une solidité financière lui permettant de faire face au retournement du marché de l immobilier en Espagne. Au plus fort de la crise, Caja Madrid et FCC ont réaffirmé leur attachement à Realia en renouvelant leur pacte d actionnaires pour 5 ans. OPÉRANT UNE STRATÉIE DE CONTINUITÉ ET LON TERME Depuis sa prise de contrôle en 2006, Realia s inscrit dans la continuité de la stratégie initiée par PHRV visant à concentrer SIIC de Paris sur un modèle de location simple d immeubles de bureaux. En effet, bien que Realia ait souhaité apporter son savoir faire à SIIC de Paris en lançant l initiative du développement d un immeuble de bureaux à Montrouge, ce type d initiative ne devrait pas se répéter. Ainsi, la stratégie de SIIC de Paris reste organisée autour d une activité principale de location simple et, dans une moindre mesure, d arbitrage des biens en portefeuille. De plus, l acquisition de SIIC de Paris a été réalisée dans une optique d internationalisation du patrimoine de Realia qui, bien que ralentie par la crise, reste aujourd hui au cœur de la stratégie du groupe espagnol et la solidité financière de Realia lui permet de s inscrire dans une optique long terme en tant qu actionnaire de référence de SIIC de Paris. 2 Commentaires sur les derniers résultats 2.1 Bonne résistance des loyers au S malgré une indexation négative UNE BAISSE LOIQUE DES REVENUS LOCATIFS NETS AU 1ER SEMESTRE 2010 Les revenus locatifs du 1 er semestre 2010, publiés le 29 juillet dernier par SIIC de Paris, ressortent en décroissance de -2,3 % par rapport au 1 er semestre Cette nouvelle baisse est liée 1/ à l impact des cessions intervenues depuis le 30 juin 2009, 2/ à l indexation négative des loyers observée au 1 er janvier 2010 et 3/ aux renégociations de loyers opérées soit pour sécuriser des périodes d engagement plus longues, soit sur la base des dispositions de l article L du Code Commerce. En raison de l augmentation de +4,6 % des charges locatives non récupérées, du fait d un élément de produit non-récurrent à hauteur de 250 K en 2009, les revenus locatifs nets ressortent en baisse de -5,6 %. Revenus locatifs trimestriels de SIIC de Paris au 1 er semestre 2010 (M ) Var. 1er trimestre 15,905 15,914-0,1 % 2ème trimestre 15,622 16,345-4,4 % 1er semestre 31,527 32,259-2,3 % Source : SIIC de Paris UNE NOUVELLE BAISSE DE LA VACANCE AU 30 JUIN 2010, RACE A UNE ACTIVITE COMMERCIALE SOUTENUE Au 30 juin 2010, la vacance réelle ressort à 4,35 %, en légère hausse par rapport au 31 décembre 2009, et ce, suite à la livraison de deux surfaces rénovées au cours du 1 er semestre. Ceci représente tout de même une forte baisse par rapport au niveau de vacance réelle affiché au 30 juin Cette baisse a été portée par 1/ une activité commerciale soutenue, 2/ un patrimoine attractif en rénovation continue, 3/ des mesures d accompagnement attractives pour les nouveaux locataires, et 4/ la cession des 6 ème et 7 ème étages de l immeuble situé au 63 bis, boulevard Bessières. Ainsi, au 30 juin 2010, la vacance réelle concernait principalement : - Trois locaux commerciaux représentant une surface de 272 m², situés au 2, place Maurice Quentin Paris 1 er arrondissement ; - Une surface de 51 m² située au 30, rue Notre-Dame des Victoires Paris 2 ème arrondissement ; - Deux appartements représentant une surface de 212 m² situé au 14, rue de Tilsitt - Paris 8 ème arrondissement ; 13 E

14 E N E S T A - Un appartement représentant une surface totale de 55 m², situés au , avenue Jean Jaurès Paris 19 ème arrondissement ; - Une partie de l actif situé au 63, bis boulevard Bessières Paris 17 ème arrondissement - pour 477 m² ; - Une partie de l immeuble situé au 52, avenue des Champs Pierreux Nanterre - pour m² ; - L actif situé 17, rue Louis Rouquier à Levallois représentant m² ; - L actif situé au 191, avenue du énéral Leclerc Viroflay, pour m². La vacance technique ressort en forte baisse au 30 juin 2010 par rapport à son niveau du 31 décembre 2009, grâce à des travaux de rénovation menés à bien au cours du 1 er semestre. De ce fait, la vacance totale du patrimoine SIIC de Paris ressort à nouveau en baisse par rapport au 31 décembre 2009 et s établit au 30 juin 2010 à 6,38 % de la surface locative, soit son plus bas niveau depuis Evolution des niveaux de vacance réelle et technique de SIIC de Paris depuis le 31 décembre ,15 % 10,28 % 8,94% 7,88 % 7,70 % 5,67 % 7,49 % 6,38 % 4,01% 3,10 % 3,81 % 2,03 % 3,21% 3,87% 4,60 % 4,61 % 3,68 % 4,35 % 31/12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/2010 Vacance réelle Vacance technique Source : SIIC de Paris PERMETTANT UNE BONNE RESISTANCE DES LOYERS ANNUALISES MALRE UNE INDEXATION NEATIVE A périmètre constant et sur une base annualisée, c'est-à-dire en considérant les revenus générés en année pleine par les baux en cours, les loyers ressortent au 30 juin 2010 en baisse par rapport à leur niveau du 31 décembre Cette baisse est principalement liée à l indexation négative de l ordre de -2,5 % des loyers sur le 1 er semestre Cependant, grâce à une activité commerciale soutenue permettant de réduire considérablement le taux de vacance, SIIC de Paris est parvenu à limiter cet impact pour observer une baisse limitée à -1,9 % de ses loyers annualisés à périmètre constant. A périmètre courant, la décroissance est de -2,2 % soit un niveau nettement plus limité que le niveau de -7 % initialement anticipé par le management de la société. Evolution des loyers annualisés de SIIC de Paris entre le 31 décembre 2008 et le 30 juin ,2 % à périmètre constant -1,9% à périmètre constant +1,55 M 65,52 M 64,13 M +1,50 M -0,24 M -0,25 M +0,61 M 64,07 M -0,04 M -1,58 M -1,62 M Source : SIIC de Paris 14 E

15 E N E S T A UNE PERIODE DE CRISE MARQUEE PAR DE NOMBREUSES RENEOCIATIONS DE BAUX A la demande de nombreux locataires mais aussi de façon proactive, afin de sécuriser ses revenus locatifs sur la durée, SIIC de Paris a renégocié de nombreux baux au cours de l exercice Bien que cela se soit traduit de prime abord par une diminution des valeurs locatives ces renégociations ont permis à la société d allonger l échéance moyenne de première sortie possible des locataires à 2,6 années au 30 juin 2010 contre 2,2 années au 31 décembre 2008 et de porter la part des revenus prévisionnels situés au-delà de 2012 à 64 % au 31 décembre 2009 contre 51 % au 31 décembre Malgré ces nombreuses renégociations, le niveau de baux pouvant prendre échéance durant l année en cours a fortement augmenté, passant de 9 % au 31 décembre 2008 à 19 % des revenus locatifs au 30 juin Cependant, il convient de noter que des négociations sont en cours concernant ces contrats et qu un seul locataire devrait effectivement partir dans le courant du 2 ème semestre En effet, une part importante de ces revenus locatifs concerne un bail représentant environ 10 % des revenus locatifs de la société, bail dont la renégociation effectuée sur la base des dispositions de l article L du Code Commerce devrait aboutir prochainement. Même si cette renégociation devrait déboucher sur une baisse assez sensible du loyer, cela devrait permettre à SIIC de Paris de sécuriser rapidement cette surface locative de grande taille et abaisser le volume de baux pouvant arriver à échéance en cours d exercice à seulement 9 % de ses revenus locatifs. Evolution des échéances de première sortie possible des locataires de SIIC de Paris en pourcentage des revenus locatifs, entre le 31 décembre 2008 et le 30 juin 2010 (année N, année débutant à la clôture de l exercice) 40,0 % 38,0 % 35,0 % 30,0 % 29,0 % 25,0 % 20,0 % 19,0 % 21,1 % 19,0 % 21,2 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % 9,0 % 13,8 % 10,0 % 7,0 % 4,6 % 1,0 % 1,1 % N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 et au-delà 6,0 % Au 31 décembre 2008 Au 30 juin 2010 Source : SIIC de Paris 10 % de ces revenus locatifs concernent un bail dont la renégociation effectuée sur la base des dispositions de l article L du Code Commerce devrait aboutir prochainement. Cette renégociation devrait permettre à SIIC de Paris de sécuriser ce bail sur une durée ferme de 6 ans. 15 E

16 E N E S T A 2.2 et un résultat avant impôt au plus haut depuis le S APRES DEUX ANNEES DE DEPRECIATION D ACTIFS Compte de résultats consolidé de SIIC de Paris au 1 er semestre 2010 en M S S Variation Revenus locatifs 31,527 32,259-2,3 % Autres produits nets -0,420-0,173 Charges locatives non récupérées et frais de gestion -1,758-0,976 Revenus locatifs nets 29,349 31,110-5,7 % Charges de personnel -0,682-0,707 Autres charges de structure -0,876-0,857 Autres produits et charges d'exploitation -0,220-0,304 EBE 27,571 29,242-5,7 % % du CA 93,9% 94,0% Dotation nette aux amortissements et provisions des biens d'exploitation -0,138-0,057 Dotation nette aux provisions puor risques et charges -0,420 0,004 Dotation aux amortissements sur immeubles de placement -6,766-6,406 Résultat Opérationnel avant éléments non récurrents 20,247 22,783-11,1 % % du CA 69,0% 73,2% Plus-values sur cessions d'immeubles de placement 1,662 0,000 Dotation nette aux provisions sur immeubles de placement 2,905-10,177 Résultat d'exploitation 24,814 12, ,8 % % du CA 84,5% 40,5% Résultat financier -10,574-15,354-31,1 % Résultat courant avant impôts 14,240-2,748 N/A Dividendes reçus 0,000 0,035 Résultat avant impôts 14,240-0,384 N/A Impôts -3,574-0,327 Résultat Net 10,666-3,075 N/A dont Intérêts minoritaires 0,324 0,373 Résultat Net part du groupe 10,342-3,413 N/A BPA 0,38-0,17 N/A Comme l ensemble du secteur immobilier, le patrimoine de SIIC de Paris a été impacté en 2009 par une nouvelle hausse des taux de capitalisation. Bien que limitée à +1 4 points de base, grâce à la qualité des actifs de la société, cette hausse des taux de capitalisation couplée à l'amorce d'une baisse des loyers de marché a entrainé une dépréciation du patrimoine de SIIC de Paris de l'ordre de -81 M. Cette dépréciation du patrimoine de SIIC de Paris sur l'année 2009 s est traduite par une nouvelle dotation aux provisions sur actifs de 26,3 M, entrainant un nouveau résultat courant avant impôt négatif pour la société sur l'exercice 2009 après celui publié en SIIC DE PARIS VOIT SON PATRIMOINE REVALORISE A LA HAUSSE DES LE 1 ER SEMESTRE 2010 Source : SIIC de Paris râce à la qualité et à la valorisation continue de ses actifs, SIIC de Paris a observé une baisse de -14 points de base en moyenne sur son patrimoine au 1 er semestre Cette diminution du taux de capitalisation moyen du patrimoine de SIIC de Paris vient confirmer la bonne tendance observée depuis la fin de l exercice 2009 concernant les actifs de bureaux de qualité situés dans les meilleurs quartiers d affaires de la capitale. Ainsi, la valorisation du patrimoine de SIIC de Paris ressort en croissance de +13 M à périmètre constant. De plus, grâce à une bonne gestion des coûts de structure et à une diminution des ses frais financiers, SIIC de Paris parvient à faire mieux qu avant crise et affiche un résultat avant impôt de 14,2 M, soit son plus haut niveau au 1 er semestre depuis E

17 E N E S T A Evolution de la valeur du patrimoine de SIIC de Paris depuis le 31 décembre M +87 M +117 M M -99 M -55 M M -81 M -14 M 1138 M +13 M 1147 M -5 M Source : SIIC de Paris 2.3 Un bilan aujourd'hui largement assaini Analyse du ratio de LTV et de la décote d ANR de SIIC de Paris et d un échantillon de 10 SIICs Données au 30 juin 2010 Cours au 24/09/2010 ANR de Liquidation au 30/06/2010 Nombre d'actions dilué (en million) ANR de Liquidation dilué par action Décote du cours vs. ANR de Liquidation LTV hors droits au 30/06/2010 ECINA 85, ,480 86,8-1,5 % 45,5 % SOCIETE FONCIERE LYONNAISE 35, ,529 38,6-7,3 % 38,7 % CEEREAL 21, ,373 31,3-31,1 % 50,1 % EUROSIC 26, ,628 31,5-16,0 % 56,5 % FONCIERE PARIS FRANCE 94, , ,2-22,1 % 46,0 % FONCIERE DES REIONS 75, ,528 63,6 +19,2 % 55,1 % FONCIERE MASSENA 11, ,525 13,4-11,6 % 27,5 % TOUR EIFFEL 57, ,433 71,8-19,3 % 62,0 % SILIC 92, ,245 96,1-3,4 % 40,0 % ICADE 76, ,271 80,3-5,4 % 38,3 % Moyenne de l'échantillon -9,8 % 46,0 % SIIC DE PARIS 19, ,089 20,7-7,7 % 43,5 % UNE BAISSE SINIFICATIVE DU RATIO DE LOAN TO VALUE Source : SIIC de Paris, sociétés, WVB au 24/09/10 Au niveau bilanciel, l exercice passé a également été marqué par l augmentation de capitale réalisée en juin 2009 par la création de actions nouvelles (avant division du nominal par 10), pour un montant de 132,6 M. Cette augmentation de capital, souscrite à hauteur de 118 M par Realia par voie de compensation de créance du prêt de 118 M accordé en 2007, a permis : - de réduire le ratio de Loan to Value (LTV) de SIIC de Paris de 50,4 % au 31 décembre 2008 à 43,5 % au 30 juin Ainsi, cette augmentation de capital a permis à SIIC de Paris 1/ de s éloigner du seuil de 55 % attaché à l un de ses covenants bancaires et 2/ d afficher un ratio de Loan-to-Value dans les standards sur secteur (son ratio de LTV est légèrement inférieur à la moyenne d un échantillon de 10 SIIC pour lesquelles nous disposons des informations concernant le ratio de LTV au 30 juin 2010) ; - de réduire sensiblement le coût de son endettement net au-delà de la seule baisse des taux d intérêts, coût passant de 36 M en 2008 à 26 M en 2009, notamment grâce à la conversion en capital de l emprunt de 118 M souscrit auprès de Realia. En année pleine, l impact de cette opération devrait être encore plus sensible en abaissant le coût de l endettement net du groupe à environ 22 M en 2010, selon nos estimations. 17 E

18 E N E S T A UNE DECOTE D ANR AUJOURD HUI LOIQUEMENT REDUITE A la clôture du 24 septembre 2010, le cours de l action SIIC de Paris affiche une décote de -7,7 % par rapport à l ANR de liquidation publié au 30 juin Bien que cette décote soit légèrement inférieure à la décote moyenne de -9,8 % observée sur un échantillon de 10 SIIC pour lesquelles nous disposons d informations concernant la valeur de l ANR au 30 juin 2010, ce niveau semble encore légèrement élevé au vu 1/ de la qualité du portefeuille d actifs du groupe, 2/ du taux de vacance extrêmement réduit et 3/ de son ultra-spécialisation dans l immobilier de bureaux, et ce, presque exclusivement dans Paris Centre Ouest. De plus, cette décote du titre SIIC de Paris par rapport à son ANR de liquidation (décote liée à l effet de levier de la dette sur la destruction de l ANR lorsque le marché est en processus de réévaluation à la baisse de la valeur des actifs) devrait continuer à se réduire à présent que le processus de réévaluation semble clairement s orienter à la hausse. Ainsi, malgré la forte réduction de la décote d ANR de SIIC de Paris depuis le niveau maximal de -35 % atteint en juin 2009, nous estimons qu il existe encore un potentiel de réduction significatif de cette décote. A terme, avec la cession de ses actifs non stratégiques, SIIC de Paris pourrait même afficher durablement une prime de son cours par rapport à son ANR de liquidation, à l image de ce que l on peut observer aujourd hui pour le titre SIIC de Paris 8 ème. 3 Environnement de marché devrait marquer la fin du processus de réévaluation à la baisse des valeurs patrimoniales Depuis 2008, le marché de l immobilier subit d importants ajustements à la baisse, que cela soit au niveau : - du marché de l investissement : le marché de l investissement a réagi particulièrement tôt au cours de la crise, dès le début de l année 2008, et semble aujourd hui avoir accompli une part importante de ce processus de correction. L ajustement à la baisse du marché de l investissement, ajustement lié à la réévaluation du risque immobilier et aux difficultés rencontrées par un certain nombre d investisseurs, s est traduit par une hausse rapide et importante des taux de capitalisation ; - du marché locatif : le marché locatif, marché principalement lié à la demande de la part des utilisateurs, a réagi plus tardivement à la crise et connait aujourd hui d importants niveaux d ajustement, se traduisant par une baisse soutenue des loyers de marché. La dégradation successive de ces deux marchés piliers de la valorisation des actifs immobiliers a entrainé un processus d ajustement à la baisse de la valeur des actifs immobiliers depuis 2008, processus qui devrait se limiter en 2010 à une certaine classe d actifs. En effet, la forte hausse des taux de capitalisation observée en 2008 et en 2009 a largement dégradé la valorisation des actifs immobiliers au cours de ces deux années mais la baisse sensible des taux de rendement «Prime», notamment en Ile-de-France permet d attendre une sensible revalorisation à la hausse de ces actifs. Cependant, malgré cette détente observée depuis le 2 ème semestre 2009 des taux de rendement «Prime», certaines classes d actifs peu prisées peinent à suivre cette tendance et la baisse des loyers de marché attendue en 2010 devrait orienter une nouvelle fois à la baisse la valorisation de ces actifs immobiliers au cours de l exercice Cette baisse des loyers de marché attendue en 2010 devrait par ailleurs pénaliser la génération de cash-flow des sociétés immobilières. Ainsi, après une bonne résistance en 2008 et une légère dégradation en 2009, dégradation issue principalement de l augmentation du taux de vacance et des franchises de loyers concédées, l année 2010 devrait marquer une baisse sensible de la génération de cash flow des sociétés du secteur. 18 E

19 E N E S T A Leviers expliquant l ajustement des valeurs patrimoniales et la génération de cash-flow des sociétés d immobilier de bureaux OAT 10 ans Localisation Type de produit Situation Locative Loyers de marché Indice du coût de la construction État du bien Risque Taux de capitalisation Valeur Patrimoniale Loyers Cash-Flow Vacance Coût de financement Source : enesta La détente des taux de rendement «Prime» dans le QCA parisien observée depuis le 2 ème semestre 2009 LA REEVALUATION DES TAUX DE CAPITALISATION EST LE PRINCIPAL VECTEUR DE LA BAISSE DES ANR DEPUIS DEUX ANS La réévaluation des taux de capitalisation, opérée très tôt en 2008 et poursuivie en 2009, a été la principale cause de l ajustement à la baisse de la valeur du patrimoine des sociétés immobilières au cours des deux dernières années. Après une hausse supérieure à 100 points de base en 2008 sur la zone de Paris - Ile-de-France, 2009 a vu une nouvelle augmentation des taux de rendement «Prime» de l ordre de 90 points de base sur cette même zone. Cet ajustement à la hausse, lié à la dégradation de l environnement économique global au cours de cette période, a entrainé l ajustement à la baisse de la valeur vénale des actifs immobiliers de bureaux et donc, par effet de levier, la chute de l ANR de l ensemble des sociétés immobilières à périmètre comparable en 2008 et en Malgré l essoufflement de la remontée des taux de rendement observé au cours du 2 ème semestre 2009, voire la détente de certains taux de rendement «Prime» depuis cette date, les réévaluations à la baisse se sont poursuivies en fin d année principalement en raison, cette fois ci, de la baisse des valeurs locatives de marché. MAIS UNE BAISSE DES TAUX DE RENDEMENT «PRIME» EST OBSERVEE DEPUIS LA FIN DE L ANNEE 2009 Même si l année 2009 aura marqué dans son ensemble une nouvelle hausse du taux de rendement «Prime» de Paris QCA, le 2 ème semestre 2009 a vu pour la première fois depuis début 2007 une détente séquentielle de ces taux de rendement «Prime». Cette baisse observée au cours du 2 ème semestre 2009 s est confirmée au 1 er semestre 2010 et devrait déboucher vers une baisse sensible des taux de rendement «Prime» sur l ensemble de l année Ainsi, en 2010, les actifs les plus prisés devraient bénéficier d une revalorisation à la hausse alors que les actifs les moins attractifs pourraient poursuivre leur processus de dévalorisation. Cette détente des taux de rendement «Prime» au sein de Paris QCA peut être imputée à une amélioration graduelle du marché de l investissement dans l immobilier de bureaux au sein des quartiers d affaires conventionnels de la capitale. En effet, malgré une année 2009 particulièrement faible en termes d investissements dans l immobilier d entreprises en France, avec un montant total d investissement de 7,6 Md, en décroissance de -37 % par rapport à 2008, le 4 ème trimestre 2009 aura tout de même été bon avec une croissance de plus de +70 % des montants investis par rapport au 4 ème trimestre Cette reprise des 19 E

20 E N E S T A investissements a été principalement portée par le regain d intérêt des investisseurs pour les actifs «Prime» situés au sein des quartiers d affaires conventionnels de Paris (Centre Ouest et La Défense) expliquant ainsi la détente des taux de rendement «Prime» au sein du QCA parisien. Cette revalorisation précoce des actifs «Prime», revalorisation liée à l attractivité de ces biens en période de crise et à la pénurie actuelle de cette classe d actifs, notamment dans le QCA parisien, s est confirmée lors du 1 er semestre 2010 (le taux de rendement «Prime» dans le QCA parisien est ressorti à 5,25 % au 1 er trimestre 2010 puis à 5,00 % au 2 ème trimestre 2010 selon le panel Immostat). Cette confirmation de tendance permet d attendre un taux de rendement «Prime» moyen situé entre 5,00 % et 5,10 % sur l année 2010 au sein du QCA parisien, soit une baisse comprise entre -88 et -98 points de base par rapport au niveau moyen de 5,98 % observé en Evolution trimestrielle et annuelle du taux de rendement «prime» QCA depuis le 1 er trimestre ,50 % +90 bps -91 bps 6,00 % 5,50 % +114 bps 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % 3,00 % -50 bps 5,00 % Moyenne annuelle du taux de rendement prime QCA Taux de rendement prime QCA trimestriel Source : Immostat devrait compenser la nouvelle baisse des loyers de marché attendue en 2010 UNE INDEXATION NEATIVE DES LOYERS EN 2010 Après une année 2009 marquée par une indexation positive des loyers de l ordre de +7 % liée à la forte hausse de l indice des coûts à la construction en 2008, l année 2010 marque une radicale inversion de tendance. En effet, depuis le 2 ème trimestre 2009, l indice des coûts à la construction affiche un repli notable par rapport à ses niveaux de 2008 avec même une accélération de cette décroissance au 3 ème trimestre 2009 à -5,8 % contre -4,1 % au 2 ème trimestre Cette évolution de l indice des coûts à la construction doit déboucher sur une indexation négative des loyers de l ordre de -2,5 % en Evolution trimestrielle de l indice des coûts à la construction depuis le 1 er trimestre % 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Variation moyenne mobile de l'icc sur 1 an Variation annuelle de l'icc ICC (base 100 au T1 2004) Source : Immostat 20 E

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