Property Market Trends FRANCE MARS

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1 Property Market Trends FRANCE MARS - 214

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3 SOMMAIRE INTRODUCTION 4 Principales tendances 5 Tableau récapitulatif LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE 8 Les secteurs de marché 1 Une demande en forte baisse 19 Un taux de vacance qui recommence à croître surtout en périphérie 24 Des valeurs locatives faciales moyennes relativement stables sauf dans Paris QCA, seul secteur à montrer un ajustement réel LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE 28 Une année 213 parmi les plus actives depuis Hausse des ventes d actifs unitaires de plus de 5 millions d 32 Les bureaux majoritaires, malgré une baisse 34 Les investissements en blanc au plus bas 35 Forte hausse des investissements par les OPCI 37 Une plus grande diversifi cation géographique 39 Stabilisation des rendements «prime» CONCLUSION Ce document a été établi par MBE Conseil pour Catella Property. Il a été fi nalisé en mars 214. Les informations ont été soigneusement vérifi ées. Catella et MBE Conseil ne peuvent être tenus pour responsables d éventuelles erreurs. Crédits photos : Paul Maurer, Gregory Copitet, Jean-Marc Lavigne, Cyrille Dubreuil, Sacha Lenormand, Luc Perenom, Francois Renault. Responsable légal de la publication : Monique Benisty Graphisme : Pour recevoir le «Property Market Trends», contacter :

4 introduction PRINCIPALES TENDANCES > L économie française a mieux résisté que prévu en 213 avec notamment une croissance du PIB inattendue au 4 ème trimestre. Le taux de croissance du PIB reste toutefois modeste à.3 % pour l ensemble de l année. > La croissance a été plus équilibrée, portée tant par la demande intérieure qu extérieure. Malgré la hausse du chômage, la consommation des ménages a accéléré. Malgré la poursuite de la baisse des taux de marges, l investissement des entreprises a fortement progressé. Enfi n les exportations ont enregistré un rebond entraîné par un regain de dynamisme des pays de la zone Euro. > mais les contraintes pesant sur les possibilités de rebond de l économie française sont encore très fortes. Poursuite des politiques budgétaires restrictives, défi cit de compétitivité toujours important et risque d appréciation de l Euro continueront de peser sur la croissance française. Un léger redressement est ainsi prévu pour 214 par l ensemble des économistes avec un taux de croissance du PIB qui ne devrait pas dépasser les.8 %. En revanche, cette amélioration devrait se poursuivre en 215 avec une croissance qui pourrait atteindre 1.1 à 1.2 %. > L emploi pour sa part devrait continuer à s améliorer mais de façon graduelle, porté par une progression de l emploi aidé et par la mise en place du CICE (Crédit d Impôt pour la Compétitivité et l Emploi) qui pourrait permettre de surcroît un redressement des marges fi nancières des entreprises. > Les marchés immobiliers ont évolué de façon très différente dans ce contexte poussif. Malgré un léger rebond de l emploi tertiaire en Île-de-France, le marché immobilier locatif affi che une forte baisse de 25 % en 213. A l inverse, le marché de l investissement, soutenu par des liquidités toujours importantes et par la faiblesse des rendements obligataires, est resté très dynamique. > Sur le marché locatif, la demande placée affiche une forte baisse de 25 %. Au contraire de 211 et 212, c est la baisse de 46 % des demandes placées de grande taille qui explique ce recul important tandis que les transactions de petites et moyennes surfaces ne baissent que très légèrement de 3 %. La demande placée de grande taille a subi l effondrement de la demande publique (-72 % par rapport à 212), le recul des clés en main et des transactions réalisées sur des immeubles de seconde main. > Les taux de vacance recommencent à s accroître sur certains secteurs : lentement mais régulièrement dans Paris QCA, fortement à La Défense, en raison des livraisons des premières tours du plan de renouveau et des restructurations d immeubles de grande taille, de manière sensible en 1 ère périphérie Sud et de manière faible en 2 ème périphérie. En revanche, ils se stabilisent à un haut niveau dans le reste de l Ouest QCA et dans la Boucle Nord du 92. Enfi n ils baissent dans les pôles tertiaires parisiens, désormais en pénurie, et en 1 ère périphérie Nord et Est. > Si l offre à 1 an d immeubles neufs et restructurés reste élevée, l offre future continue de se réduire. Le niveau élevé des pré-commercialisations depuis 3 ans a contribué à assécher le volume des projets futurs dans certaines zones. En revanche, elle reste élevée à La Défense et dans le Quartier des Affaires de l Ouest. Ainsi la hausse des taux de vacance pourrait n être que de courte durée surtout si la demande placée sur les immeubles livrés retrouve un niveau plus élevé. > L évolution des valeurs locatives reste paradoxale. Malgré le contexte économique morose et la faiblesse des marges des entreprises, les valeurs locatives faciales restent relativement stables à l exception du Quartier des Aff aires de Paris où l absence de transactions réalisées à des valeurs top a entraîné une baisse sensible de la valeur moyenne. Les ajustements ont encore une fois porté sur les valeurs économiques avec des mesures d accompagnement en hausse. 4 Property Market Trends - France - Mars 214

5 > Le marché de l investissement en immobilier non résidentiel en France, pour sa part, a été bien orienté tout au long de l année 213. Les volumes investis sont en hausse de 5 % par rapport à 212 et ont atteint 17.9 milliards d, portés par un accroissement significatif des ventes d actifs unitaires tandis que les ventes de portefeuilles sont en baisse. > Le marché de l investissement a été plus équilibré et plus diversifié en 213. Les volumes investis se sont accrus dans tous les segments supérieurs à 2 millions d, et notamment pour les opérations entre 5 et 1 millions d. > Les bureaux sont restés majoritaires mais le phénomène majeur de l année est l accroissement des investissements réalisés sur les actifs commerciaux et sur les hôtels. > Sur le plan géographique, la recherche de diversification a dominé avec un accroissement des investissements essentiellement en régions, en 1 ère périphérie et dans l Ouest QCA au détriment de Paris intra-muros. > Sur le plan des acteurs, les fonds d investissement sont restés dominants grâce à un retour remarqué des fonds américains. Les foncières cotées amorcent un retour à l acquisition, les OPCI sont très dynamiques et les compagnies d assurances et les SCPI sont toujours présentes sur des volumes qui restent élevés. > Les rendements «prime» des bureaux se sont stabilisés dans la plupart des localisations à l exception de La Défense, où ils s accroissent, et des régions où ils baissent légèrement. La prime de risque, en revanche, est en baisse en raison, d une part, de la baisse des rendements «prime» liée à la pression générée par l afflux de liquidités, et d autre part, de la hausse du taux des OAT dans un contexte d inflation faible. Cette compression limite les perspectives d une nouvelle baisse des rendements qui devraient se stabiliser voire s accroître dans certains secteurs. TABLEAU RÉCAPITULATIF Marché des bureaux en Île de France en 213 parc m² demande placée m² Taux de vacance % Loyers Top /m²/an Rendement «prime» % Paris QCA ,8 % % Ouest QCA ,5 % % Pôles tertiaires ,2 % % Pôle émergent Nord ,2 % % Pôle Est ,5 % % Pôle Sud ,7 % % Boucle Nord du ,3 % % IDF , % Source : MBE Conseil/Catella Property d après Immostat Property Market Trends - France - Mars 214 5

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7 1 Le marché locatif des bureaux en Île-de-France Après une année 212 que l on peut qualifi er d exceptionnelle, le marché locatif en Île de France a souffert en 213. A la rechute de l économie, dont la croissance n a pas dépassé.3 %, s est ajoutée une forte baisse de la demande placée de grande taille qui n a pas soutenu les volumes de demande comme cela s était produit en 212. Seulement 1.85 million de m² ont été placés en 213, en baisse de 25 % par rapport à 212 avec une demande de grande taille en baisse de 46 %. La demande placée du secteur privé poursuit sa baisse et n a pas été relayée par la demande publique qui s est effondrée en 213. Dans un contexte économique dégradé et incertain, les entreprises, notamment de grande taille, ont privilégié les renégociations de leur baux et très souvent repoussé leurs décisions de relocalisation. Les taux de vacance, pour leur part, sont de nouveau orientés à la hausse, hausse qui reste toutefois mesurée dans presque toutes les localisations à l exception du quartier des affaires de l Ouest qui est très clairement rentré dans une phase de suroffre. Globalement, le taux de vacance francilien est en hausse et atteint 7 %, mais reste proche de l équilibre. Encore une fois, les ajustements des valeurs locatives se sont faits sur les valeurs économiques tandis que les valeurs faciales moyennes restent relativement stables sauf dans Paris QCA où la rareté des transactions signées à des valeurs top a entraîné une baisse de la valeur moyenne.

8 1 Le marché LocaTiF LES SECTEURS DE MARCHÉ Le parc de bureaux en IDF : 55.8 millions de m² en 213 Ligne C Aéroport Roissy Charles de Gaulle ARGENTEUIL COLOMBES Ligne B Ligne A La Défense Boucle Nord du 92 Pôle Émergent Nord PANTIN A 86 BOBIGNY NANTERRE Pôle Est Paris QCA PARIS VINCENNES Ouest QCA Ligne A FONTENAY SOUS-BOIS BOULOGNE BILLANCOURT ISSY-LES- MOULINEAUX Pôle Sud IVRY-SUR SEINE CRÉTEIL CLAMART A 86 VILLEJUIF Ligne C ANTONY Ligne B Aéroport Orly Paris QCA Parc : 8.6 millions de m 2 Paris Pôles tertiaires Parc : 3.8 millions de m2 Ouest QCA hors Défense Parc : 3,6 millions de m2 La Défense Parc : 3.2 millions de m2 Pôle émergent Nord Parc : 2.4 millions de m2 Pôle Sud Parc : 1.7 million de m2 Boucle Nord 92 Parc : 1.5 million de m2 Pôle Est Parc : 1.5 million de m2 8 Property Market Trends - France - Mars 214

9 Avec un parc total de 55,8 millions de m², le marché des bureaux de l Île-de-France est l un des mieux organisés et des plus lisibles d Europe et aussi l un des plus diversifiés. Le parc reste organisé autour de la ligne A du RER, véritable épine dorsale de l organisation tertiaire francilienne. Outre les pôles principaux (Paris, Ouest QCA), la périphérie s organise essentiellement aujourd hui autour des principales voies de circulation (Périphérique, A86 pour les infrastructures routières, métros, RER et tramways pour les infrastructures de transports en commun). Le projet du Grand Paris Express ne devrait pas changer fondamentalement l organisation du marché au moins à moyen terme. Le 1 er impact de ce projet sera de renforcer dans un premier temps les pôles existants mais aussi les pôles émergents et notamment le pôle émergent Nord (avec le développement de Pleyel mais aussi de Saint Ouen et Clichy). > paris Quartier d Affaires (QCA) : avec un parc de 8.63 millions de m² soit 15.5 % du parc total de l Île-de-France, il reste le secteur majeur de l Île-de- France. C est le secteur qui affiche les valeurs locatives et vénales les plus élevées et les rendements les plus faibles. C est également le secteur où les flux sont les plus réguliers. > Le Quartier des Affaires de l Ouest, autour de La Défense, est le second marché le plus dense. Il inclut les communes de Neuilly-sur-Seine, Levallois- Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux et bien sûr La Défense. Le parc est de plus de 6.7 millions de m², soit près de 12.1 % du parc total (dont plus de la moitié dans le périmètre de La Défense). > Les Pôles Tertiaires Secondaires de Paris sont au nombre de 3. En dehors du Front de Seine et de Montparnasse, le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche est le plus dynamique et a concentré tous les nouveaux développements de ces dernières années. Ce pôle représente aujourd hui un parc de 3.76 millions de m² mais devrait continuer à s accroître dans les prochaines années. > Le pôle émergent Nord apparaît comme le prolongement naturel des quartiers d affaires de Paris et de l Ouest. Constitué des communes de Clichy, Saint-Ouen et Saint-Denis, le parc de bureaux y est en plein développement. Il est aujourd hui estimé aux environs de 2.4 millions de m² et dispose encore d un potentiel d accroissement élevé. > Le Pôle Est avec en son centre la commune de Montreuil qui a concentré depuis quelques années de nombreuses transactions et des développements conséquents. Ce pôle regroupe en 213 un parc de 1.5 million de m². > Le Pôle Sud qui s étend de Vanves à Ivry-sur-Seine en passant par Montrouge. Ce pôle déborde en réalité du simple cadre de la 1 ère périphérie et englobe également des communes comme Châtillon, dont les principaux développements sont localisés à proximité de la station de métro Chatillon-Montrouge. Il totalise aujourd hui 1.7 million de m². > Enfin, la Boucle Nord des Hauts-de-Seine intégrant Asnières, Colombes, Bois-Colombes, La Garenne- Colombes et Gennevilliers, ce secteur a enregistré de nombreux développements et une croissance importante du parc existant qui est en 213 de 1.5 million de m² et qui pourrait continuer à se densifier. Ce pôle se divise aujourd hui en 2 secteurs, l Ouest (Colombes, la Garenne-Colombes, Bois- Colombes) qui fonctionne en liaison avec la Défense et qui présente les valeurs locatives les plus élevées, et l Est (Asnières, Gennevilliers). Property Market Trends - France - Mars 214 9

10 1 Le marché LocaTiF UNE DEMANDE EN FORTE BAISSE une demande placée en baisse de 25 % La demande placée affi che une forte baisse de 25 % en 213 et avec un volume de m², elle est retombée à son niveau de 29, nettement en dessous de sa moyenne de longue période (1.98. m²). Si la baisse était prévue, son ampleur a surpris, nous tablions en effet sur une demande placée de l ordre de 2.1 millions de m². Demande placée en Île de France milliers de m 2 Tendance Source : MBE Conseil d après Immostat Stabilisation des demandes < 5 m2 Cette forte baisse s explique avant tout par le recul de 46 % des transactions de plus de 5 m² tandis que les demandes de petites et moyennes surfaces ont relativement bien résisté en 213. Avec près de 1.2 million de m², leur recul se limite à 3.4 %. Demande placée en Île de France par taille milliers de m 2 > 5 m2 < 5 m2 Tendance Source : MBE Conseil d après CBRE 1 Property Market Trends - France - Mars 214

11 Les transactions de petites et moyennes surfaces, qui présentent l élasticité la plus forte aux variations de la croissance de l emploi, avaient en 212 décru en liaison avec la décroissance de l emploi en Île-de-France. En 213, au contraire, l emploi s est stabilisé en Île-de-France, alors qu il a continué à se dégrader au niveau national. Plus encore, l emploi dans le secteur tertiaire marchand commence à se redresser légèrement (+.2 %) par rapport à 212. Mais si cela a permis d enrayer la baisse des demandes de petites et moyennes surfaces, ce léger mieux de l emploi, dans un contexte d incertitude grandissante, n a pas été suffi sant pour engendrer une relance de la demande. Transactions et emplois salariés en Île de France milliers de m 2 Transactions < 5 m2 Transactions > 5 m2 Croissance de l'emploi salarié en IDF % * Source : MBE Conseil d après Immostat et Crocis pour l emploi - * :variation annuelle calculée sur le 3 e trimestre 213 pour l emploi. En revanche, les demandes de grande taille qui, depuis le début des années 199, soutiennent les volumes globaux en période de crise, n ont pas, en 213, joué leur rôle. Elles sont fortement orientées à la baisse après une année 212 qui avait été, il est vrai, exceptionnelle malgré la rechute de l économie. La demande placée de plus de 5. m² baisse en eff et de 46 %. Elle atteint 668. m² et porte sur 54 transactions. Cette baisse a touché tous les segments de surfaces % pour les plus de 5 m² Transactions de plus de 5. m² par taille 1 3 milliers de m 2 5 à 1 m 2 1 à 2 m 2 Plus de 2 m Source : MBE Conseil d après CBRE Dans le segment des 5. à 1. m², la demande est en baisse de 3 % par rapport à transactions pour m² ont été recensées contre 4 pour près de 28. m² en 212. C est essentiellement la demande émanant du secteur public (administrations nationales, locales ou entreprises publiques) qui est responsable de cette baisse (-83 %) alors que la demande privée n a baissé que de 5 %. - 3 % pour les 5. à 1. m² La demande placée régresse également dans le segment des 1 à 2. m². 16 opérations ont été recensées en 213 pour un volume de m² contre 25 pour m² en 212 soit une baisse de 35 %. Si le recul de la demande publique est également l un des phénomènes explicatifs de cette chute, la demande du secteur privé est elle aussi en recul prononcé de 25 %. Ce sont notamment les secteurs de l Electronique/ Informatique, de la Distribution et des Services qui ont fortement réduit leur consommation de surfaces en 213. En revanche, la demande, dans ce segment de taille, a été assurée par le secteur Audit-Conseil qui, avec les prises à bail de Technip dans le Newside à La Garenne Colombes, de Fidal à La Défense ou encore de CMS Bureau Francis Lefebvre à Neuilly, a été le secteur le plus actif, suivi par le secteur Banques/Finances % pour les 1 à 2. m² Property Market Trends - France - Mars

12 1 Le marché LocaTiF Hausse de 3 % des 2 à 4. m² Dans le segment des plus de 2. m², la baisse globale de 6 % des volumes placés s explique par l absence totale de transactions de plus de 4. m² tandis que les demandes placées entre 2. et 4. m² voient leur volume s accroître de 3 % avec 247. m² commercialisés en 9 transactions, tranchant avec les tendances baissières de l ensemble. Parmi les transactions les plus importantes, on peut citer la location par GE de 38. m² dans les tours Citylights ou encore celle par Cetelem de 35. m² dans le programme Unicity à Levallois-Perret. A noter aussi la location par SAP d une grande partie de l immeuble So Ouest à Levallois-Perret, immeuble qui avait été livré à la fi n 211. mais absence totale de transactions de plus de 4. m2 Baisse des clés en main et du seconde main En revanche, aucune transaction de plus de 4. m² n a été recensée en 213 alors même qu en 212, le marché avait été dynamisé par la signature de 6 transactions de plus de 4. m² dont la plus importante était la location par le Ministère de La Défense de 135. m² sur le secteur de Balard. Au total, ces 6 transactions représentaient un volume de près de 421. m² qui ont totalement fait défaut au marché en 213. Il est vrai que leur nombre et leur volume avaient été exceptionnels en 212. En eff et, depuis 2, on recense en général 1 à 2 transactions dans ce segment de taille par an. 3 années ont fait exception à cette règle : 28 et 211 (avec 4 transactions) et 212 (avec 6 transactions). On s attendait à un ajustement technique provenant du retour dans la moyenne de ces très grandes demandes mais son ampleur a néanmoins surpris. La baisse de la demande placée de grande taille a porté sur les clés en main et sur les immeubles de seconde main alors que les immeubles neufs, livrés ou en projet, se sont commercialisés de manière stable par rapport à 212. Ainsi, 6 clés en main ont été recensés en 213 pour 121. m² contre 11 en 212 pour près de 52. m². Parmi eux, seulement 2 ont une surface supérieure à 2. m² contre 9 en 212 (dont 5 de plus de 4. m²). Les clés en main ne sont pas directement connectés à l activité économique de l année. Ils s expliquent plus par une conjonction de phénomènes de longue durée, liés à la stratégie de l entreprise et à la construction d un bâtiment lui ressemblant et correspondant totalement à son fonctionnement (à l image des clés en main de Orange à Châtillon, de Sanofi à Gentilly, du Crédit Agricole à Montrouge et aussi du Ministère de La Défense à Balard pour l année 212 ou, encore plus, de celui de SFR à Saint-Denis en 211, pour ne citer que les principaux). Toutefois, dans une période marquée par la montée des incertitudes et dans un contexte fi scal mouvant, les entreprises peuvent avoir du mal à prendre des décisions les engageant très en amont. Lors de l éclatement de la crise fi nancière, c était également la chute des clés en main qui expliquait une grande partie de la baisse de la demande de grande taille. Par ailleurs, 14 transactions ont été recensées en 213 sur des immeubles de seconde main pour 117. m² contre 33 pour 329. m² en 212. La préférence des utilisateurs de grandes surfaces pour les immeubles neufs s est exprimée encore plus fortement en 213. Seul le quartier des aff aires de Paris enregistre une hausse des transactions sur les immeubles de seconde main, dont la très grande majorité sont rénovés. A l inverse, la commercialisation d immeubles neufs livrés ou en projet a conservé son niveau de 212 et affi che même une légère tendance à la hausse (+5 %) avec près de 41. m². Mais, si les précommercialisations restent à un niveau élevé, confi rmant la hausse qu elles avaient enregistré en 212, les transactions réalisées sur des immeubles neufs livrés restent à un niveau relativement bas, retrouvant le niveau qu elles avaient en 22 lors du précédent ralentissement de l économie. 12 Property Market Trends - France - Mars 214

13 Demande placée de plus de 5. m² selon l état des locaux 1 5 milliers de m 2 Seconde main Neuf existant Précom Clés en main Source : MBE Conseil La baisse des demandes de grande taille provient également de l eff ondrement des demandes publiques qui sont en recul de 72 % par rapport à 212. Là aussi, 212 avait été une année exceptionnelle par la quantité et surtout par la taille des transactions réalisées par Poids du secteur public dans les transactions de plus de 5. m 2 le secteur public. En 213, seulement 7 transactions pour un total de 125. m² ont été réalisées par des entités publiques,(la plus importante étant l acquisition par le Conseil Général des Hauts-de-Seine des 31. m² de bureaux du programme Aréna 92), contre 23 transactions en 212 pour 456. m², parmi lesquelles 4 transactions supérieures à 3. m². Plus encore, aucune transaction n a été réalisée par un ministère, là où, en 212, on comptait 3 transactions pour un total de près de 221. m². effondrement de la demande placée émanant du secteur public milliers de m Secteur Privé Secteur Public La demande émanant du secteur privé, pour sa part, poursuit sa baisse. Elle recule encore de 25 % en 213 après la baisse de 19 % enregistrée en 212. En 213, face à une conjoncture économique diffi cile et à l absence de visibilité à court et moyen terme, les grandes entreprises ont fait le choix, quand elles le pouvaient, de renégocier les baux en place, en attendant des jours meilleurs, aidées en cela par une attitude conciliante d un grand nombre de propriétaires, qui préfèrent accorder des réductions de loyers plutôt que de voir partir un locataire. Source : MBE Conseil Property Market Trends - France - Mars

14 1 Le marché LocaTiF Le secteur Banques/Finances est redevenu en 213 le principal consommateur de surfaces de grandes tailles avec plus de 11. m². Il concentre en 213, 15 % des surfaces de plus de 5. m². Toutefois, ce résultat, même s il s affiche en hausse de 3 % par rapport à 212, reste modeste au regard des chiffres historiques de ce secteur. Parmi les plus grandes transactions référencées pour ce secteur, la plus importante est le clé en main signé par Cetelem pour la construction de son futur siège dans l immeuble Unicity, à Levallois-Perret, pour une surface proche de 35. m². L Administration, malgré une forte baisse, reste au second rang avec 93. m² soit 14 % du total. Parmi les autres secteurs consommateurs de grandes surfaces, deux ont été particulièrement dynamiques en 213 malgré le contexte de crise. Tout d abord, les entreprises appartenant au secteur de l Immobilier et de la Construction qui, avec près de 69. m², occupent en 213 le 3 ème rang et affichent une croissance de 125 % des volumes placés. La plus grande transaction de l année dans ce secteur concerne là aussi un clé en main, celui signé par Eiffage à Vélizy sur les terrains appartenant à Foncière des Régions. Toutes les autres transactions signées par des entreprises du secteur sont inférieures à 1. m². Le secteur de l Audit et du Conseil a également été parmi les principaux consommateurs de grandes surfaces de l année 213. Parmi les transactions du secteur, les plus emblématiques sont celles réalisées par CMS Bureau Francis Lefebvre dans l immeuble propriété d Unibail au 2-8 rue Ancelle à Neuilly-sur- Seine, par Technip dans le Newside, propriété de Gecina, à La Garenne-Colombes et par Fidal dans la tour Prisma à La Défense. Le secteur de l Industrie apparaît également dans ce classement mais son évolution est moins significative car liée aux 38. m 2 loués par GE à Boulogne. Tous les autres secteurs d activité ont réduit plus ou moins fortement leur consommation de grandes surfaces en 213. Les 1 principaux secteurs consommateurs de grandes surfaces Comparaison Banques/finance Administration Immobilier/ Construction Audit/Conseil Industrie Electronique/ Informatique Assurances Télécommunications Communication/ Publicité Énergie m Source : MBE Conseil 14 Property Market Trends - France - Mars 214

15 Quelques transactions signifi catives de plus de 5. m² en IDF en 213 preneur SurFace en m 2 adresse communes Zone GéoGrapHiQue état du Bien Général Electric 3886 CityLights Boulogne Billancourt Autres Ouest QCA Neuf Cetelem 3464 Unicity Levallois Perret Autres Ouest QCA Neuf SAP 279 So Ouest Levallois Perret Autres Ouest QCA Neuf Eiff age Construction 2324 Campus Eiff age Vélizy 2 ème Périphérie Neuf ERDF 215 Tour Blanche La Défense La Défense Neuf L Oréal Le Nuovo Clichy sur Seine Pôle Nord Neuf Orange 226 Eastview Bagnolet Pôle Est Neuf Technip Newside La Garenne Colombes Boucle Nord Neuf CMS Bureau Francis Lefebvre rue Ancelle Neuilly sur Seine Autres Ouest QCA Neuf Rectorat De Paris 152 Visalto Paris 19 Autres Paris Neuf Klesia 138 Rezzo Paris 17 Paris Centre Ouest Neuf Fidal Tour Prisma La Défense La Défense Seconde main Coca Cola Le Noda Issy les Moulineaux Autres Ouest QCA Neuf Ericsson Hélios Massy 2 ème Périphérie Neuf Haute Autorité de La Santé 1237 Green Corner Saint Denis Pôle Nord Neuf Groupe Lafarge 117 Le Panoramic Clamart 2 ème Périphérie Neuf Ozeo (BPI) 155 6/8 bd Haussmann Paris 9 Paris QCA Seconde main Alcatel 87 Brahms Parc Silic Colombes Boucle Nord Neuf Klépierre 6997 Carré Edouard VII Paris 9 Paris QCA Seconde main Svp 6726 Docks en Seine Saint Ouen Pôle Nord Neuf Poste Immo 581 Eiffel O2 Montrouge Pôle Sud Neuf Source : MBE Conseil d après CBRE Si la géographie des transactions de grande taille est fortement impactée, par la présence ou l absence des opérations de plus de 2. m², quelques grandes tendances se dégagent malgré tout. La 2 ème couronne, reste, en temps de crise, malgré une forte baisse des volumes liée à l absence des grands clés en main, le 1 er site d implantation des grandes entreprises. Elle concentre 28 % des transactions de plus de 5. m² avec 184. m². Toutefois, on ne note toujours pas de vrais mouvements de départ des centres vers cette périphérie plus lointaine et moins onéreuse. La grande majorité des transactions concerne des entreprises déjà présentes localement ou réalisant un mouvement de proximité. Par ailleurs les mouvements sont issus d entreprises qui quittent des immeubles anciens pour des immeubles neufs (13 des 15 transactions de 2 ème périphérie) ou pour des immeubles rénovés lorsque l off re neuve ne correspond pas en terme de taille, de localisation ou de prix à leurs demandes. La 2 ème couronne reste le 1 er secteur d implantation malgré une forte baisse Property Market Trends - France - Mars

16 1 Le marché LocaTiF répartition infl uencée par les plus de 2 m 2 dans tous les secteurs Répartition géographique des transactions de plus de 5. m² en Île de France milliers de m Paris QCA Paris Pôles tertiaires Autres Paris La Défense Autres Ouest QCA Pôle Est Pôle Sud Pôle Nord Boucle Nord 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil d après Immostat Dynamisme du autres ouest Qca Baisse à La Défense et en périphérie Mais en 213, c est le Quartier des Affaires de l Ouest hors La Défense, qui a montré le plus grand dynamisme, avec une demande placée de plus de 5. m² en hausse, fait remarquable en période de crise et de baisse généralisée des transactions. Ainsi ce secteur a performé en 213 et a accru sa part de marché dans la demande de grande taille de 8 à 26 % en volume. La demande de plus de 5. m² s y est accrue de 82 % par rapport à 212. Ce secteur a concentré 3 des 9 transactions de plus de 2. m² recensées en 213, transactions parmi les plus importantes en surfaces. Ainsi General Electric a loué 38. m² dans les tours CityLights à Boulogne- Billancourt, Cetelem se fait construire un clé en main de près de 35. m² à Levallois-Perret, Unicity, et SAP a pris en location 27.9 m² dans l immeuble So Ouest également à Levallois-Perret. La quasi totalité des entreprises était déjà implantée dans ces communes, à l exception de GE qui regroupera l ensemble de ses équipes d Île-de-France dans cet immeuble. Toutefois, cette transaction permet à GE, co-propriétaire de CityLights, de lancer la restructuration de cet ensemble ce qui n aurait pas été possible sans cet engagement d occuper une partie des locaux. Elle n est donc pas signifi cative d une stratégie industrielle d implantation ou de regroupement. Le quartier des Affaires de Paris, pour sa part, affi che une demande placée de plus de 5. m² en baisse de 27 % mais voit sa part dans le total s accroître de 5 à 7 %. Les transactions se situent toutes entre 5 et 11. m² en 213 alors qu en 212, une transaction de 23. m² avait été réalisée dans l immeuble Solstys (Paris 8 ème ). La Défense retrouve, après une année 212 marquée par la présence de 2 transactions de plus de 3. m², la tendance à la baisse des volumes de demande placée de grande taille qui avait été amorcée en 29. La Défense, qui avait été entre 199 et 28, le 1 er secteur d attractivité des demandes de grande taille, peine à retrouver la place qui est la sienne, malgré une offre de qualité qui devient pléthorique. Dans les autres secteurs, c est la présence ou l absence des transactions de plus de 2. m² qui expliquent les tendances de l année 213. Ainsi les Pôles tertiaires secondaires de Paris souff rent en 213 de l absence d une transaction de taille comparable à celle réalisée par le Ministère de La Défense en 212. De même, le Pôle Sud subit l absence des grands clés en main de Property Market Trends - France - Mars 214

17 (Sanofi, Crédit Agricole, Orange). Dans le pôle Nord, 212 avait été également une année exceptionnelle mais pour des raisons différentes : aucune transaction de plus de 3. m² mais 1 transactions de plus de 5. m² dont 7 comprises entre 1 et 21. m². En 213, seules 4 transactions de grande taille y ont été recensées. La location par L Oréal de 21.5 m² dans le Nuovo à Clichy n a pas permis de compenser la baisse du nombre des opérations. A l inverse, le pôle Est, la Boucle Nord et le secteur Autres Paris bénéficient en 213, de la présence d une ou deux transactions de plus de 1. m² à l inverse de 212. C est le cas à l Est avec la location par Orange de 2. m² dans la tour EastView à Bagnolet ou de la location par BETC Euro RSCG d un immeuble restructuré par Nexity de 15.6 m² à Pantin. C est également le cas dans la Boucle Nord avec la location par Technip des 18. m² de l immeuble Newside à La Garenne-Colombes. Enfin dans le secteur Autres Paris, on a recensé en 213 trois transactions de plus de 5. m², toutes dans le 17 ème arrondissement hors du périmètre du QCA dont 2 dans le secteur de la ZAC Clichy Batignolles. Il s agit de la location par Klesia de l immeuble Rezzo (13.8 m²), dans le secteur Saussure, et de la partie bureaux de la future Cité Judiciaire (29. m²). La répartition géographique des transactions toutes tailles confondues est également impactée par les transactions de plus de 2. m². Comme en 212, elle n est que peu significative des comportements des entreprises en temps de crise. Transactions en Île de France milliers de m 2 7 Paris : ˉ19 % Périphérie Hors Quartiers d'affaires : ˉ4 % ˉ6 % ˉ5 % ˉ4 % -34 % +34 % -58 % ˉ11 % -76 % +66 % ˉ32 % Paris QCA Paris Pôles tertiaires Autres Paris La Défense Autres Ouest QCA 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Boucle Nord 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil d après Immostat Property Market Trends - France - Mars

18 1 Le marché LocaTiF Baisse dans paris mais bonne résistance de Paris QCA Baisse des volumes placés à La Défense mais rebond des 1. à 5. m² dynamisme de l Ouest QCA aussi en moins de 5. m² Paris dans son ensemble affiche un volume de demande placée en baisse de 19 %, recul expliqué essentiellement par la chute de la part des pôles tertiaires pour les raisons expliquées dans les paragraphes précédents. En revanche, la demande placée dans le Quartier des Aff aires de Paris baisse de 6 %, ce qui est faible au regard de la rechute économique. Les demandes de petites et moyennes surfaces sont très légèrement en baisse de 2 % par rapport à 212. Toutefois, ce sont les arrondissements les moins onéreux du QCA qui ont soutenu le niveau global de ce secteur et notamment le 9 ème arrondissement où les volumes de demande placée se sont accrus de 4 % en 213. Dans le 8 ème arrondissement en revanche, la demande placée est en baisse de 22 % par rapport à 212. Dans le secteur Autres Paris, les transactions de moins de 5. m² sont en baisse de 9 %, le marché a été porté par les transactions de grande taille réalisées dans le secteur Clichy Batignolles. Le recul des transactions a affecté essentiellement le 7 ème arrondissement qui, avec seulement 8.1 m² placés, accuse une régression de 76 % mais aussi les arrondissements de Paris Nord Est en baisse de 12 % par rapport à 212. Après une bonne année 212, La Défense subit de nouveau une baisse signifi cative de 34 % de la demande placée globale, mais qui s explique uniquement par la faiblesse des transactions de plus de 2. m². Au contraire, les transactions de moins de 5. m² se redressent de manière signifi cative. Elles totalisent, en 213, 54. m² avec une forte activité dans la tranche 1. à 5. m², qui affi che une hausse de 71 % par rapport à 212 et représente 42 % des volumes placés. La présence d une offre de qualité essentiellement dans des tours rénovées a facilité ce rebond. et moyennes surfaces, qui s accroissent également, mais moins fortement. Ce sont notamment Boulogne- Billancourt (+51 %) et Neuilly-sur-Seine (+38 %) qui affi chent l activité globale la plus forte avec une hausse respectivement de 16 % des demandes de petites et moyennes surfaces à Boulogne et de 5 % à Neuilly-sur- Seine. A Levallois-Perret, en revanche, la forte hausse de la demande placée (+96 %) s explique uniquement par les transactions de grande taille tandis que les demandes de moins de 5. m² sont en baisse de 1 %. Issy-les-Moulineaux, pour sa part, est la seule commune du secteur à subir une baisse de la demande placée en 213 tant en petites surfaces (-17 %) qu en grandes surfaces (-3 %). En 1 ère et 2 ème périphérie, les demandes de moins de 5. m² sont en baisse sur l ensemble des secteurs, baisse qui atteint 17 % par rapport à 212 et qui vient s ajouter à la baisse des demandes de grande taille. Ces secteurs ont été victimes du contexte général de crise qui a aff ecté plus fortement les entreprises à faible marge tandis que les entreprises traditionnellement consommatrices de surfaces dans les quartiers d affaires ont mieux résisté à la crise (entreprises des secteurs Banque/Finance, des secteurs de la Communication ou des secteurs de l Internet). Baisse de la demande en périphérie Dans le Quartier des Aff aires de l Ouest, la très forte activité observée dans les transactions de grande taille se confi rme également sur les transactions de petites 18 Property Market Trends - France - Mars 214

19 UN TAUX DE VACANCE QUI RECOMMENCE À CROÎTRE SURTOUT EN PÉRIPHÉRIE L offre immédiatement disponible a progressé de près de 9 % en 213, rompant avec la stabilité qu elle avait affichée au cours des 4 dernières années. Elle s établit à la fin 213 à m² et entraîne une hausse du taux de vacance qui passe de 6.5 % à la fin 212 à 7.1 % à la fin 213. Cette hausse provient non seulement de la forte baisse des transactions réalisées sur les immeubles de seconde main, mais également des livraisons d immeubles neufs qui ont été élevées notamment dans le Quartier des Affaires de l Ouest. Hausse des taux de vacance globaux Taux de vacance en Île de France % Paris IDF Banlieue 12,1 1,8 9 1,3 7,3 7,4 8, ,7 2,4 6,5 4,9 6,9 5,7 7,1 4, , Source : MBE Conseil d après Immostat La croissance du taux de vacance est plus forte en périphérie qu à Paris. En périphérie, en effet, le taux de vacance s accroit de.6 point et passe à 8.1 %. En 213, cette hausse a été essentiellement tirée par La Défense et le reste du Quartier des Aff aires de l Ouest. seuil d équilibre. Là aussi, la situation à l intérieur de la capitale est contrastée : le QCA est déjà dans une zone entre équilibre et suroff re légère tandis que les pôles tertiaires parisiens souff rent clairement de pénurie d off res à court terme. Dans Paris, le taux de vacance s accroit un peu moins fortement mais passe de 4.4 % en 212 à 4.8 % en 213. Le taux de vacance reste dans une zone de pénurie de court terme mais se rapproche à grand pas du Property Market Trends - France - Mars

20 1 Le marché LocaTiF Taux de vacance dans les principaux sites tertiaires 16 % ,9 12,6 12 1,4 11,2 8 7,9 8,7 7,7 5,8 4 3,7 Paris QCA Paris Pôles tertiaires La Défense Autres Ouest QCA Pôle Nord Pôle Est Pôle Sud Boucle Nord 92 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil d après Immostat et CBRE Paris QCA se rapproche de la suroffre pénurie dans les pôles tertiares parisiens Forte hausse du taux de vacance à La Défense Dans le Quartier des Affaires de Paris, la hausse du taux de vacance se poursuit malgré la relative bonne tenue de la demande placée. Il s établit à 5.8 % à la fi n 213 contre 5.2 % à la fi n 212. Cette hausse de la vacance traduit la poursuite des libérations tandis que la part de l offre neuve ou restructurée dans l offre immédiate se stabilise à 1 % du total. Le seconde main représente 53 % de l offre immédiate à la fi n 213, en hausse de 3 points par rapport à 212. A ce chiffre, s ajoute la part des offres rénovées et remises sur le marché (37 %) à la fi n 213. La dégradation de la qualité de l offre disponible dans le quartier des aff aires de Paris limite la portée d une éventuelle suroffre, dans la mesure où une partie des offres libérées n est pas toujours louable en l état. Dans les pôles tertiaires parisiens, la pénurie s amplifi e en 213. Le taux de vacance baisse encore et passe de 4 % à la fi n 212 à 3.7 % à la fi n 213. L off re de grande taille est inexistante dans le secteur de Paris Rive Gauche, et dans le secteur du Front de Seine. A Montparnasse, une seule off re de grande taille de 6.5 m² est disponible. Dans le secteur de la Gare de Lyon, une offre de 18.4 m² est disponible pour une vente en l état. Le taux de vacance s accroît fortement à La Défense et passe de 7 à 12.6 %, comme nous l avions prévu l an dernier. Aucune commercialisation n a été recensée sur les immeubles en cours de construction et leur livraison dans le courant de 213 a conduit à la situation de suroffre actuelle. En 213, 3 immeubles neufs ou restructurés ont été livrés pour une surface totale de 135. m² : la tour Carpe Diem (41.9 m²), la tour Eqho (7.8 m²) et l immeuble Between dans l ensemble les Miroirs (22.3 m²). A ces livraisons sont venues s ajouter des remises sur le marché de surfaces rénovées, dans la tour W en particulier (13.5 m²) et des libérations, notamment Easy Building libéré par Coface, dans lequel il reste 1.5 m² à louer. Si la demande placée ne se redresse pas rapidement, le taux de vacance pourrait continuer à grimper fortement à la fi n du 1 er trimestre 214 tout d abord avec la livraison des 57.9 m² de la tour Majunga qui ajouterait 1.6 point de vacance, puis au 2 ème trimestre avec la remise sur le marché des 28.8 m² restant dans la tour Egée, en cours de rénovation, et enfi n en fi n d année avec la livraison des 5.9 m² de la tour D2. Au total, le taux de vacance de La Défense peut monter à 16 % en fi n 214, si la demande placée de grande taille sur ces immeubles ne s accroît pas de manière signifi cative. Dans le reste du Quartier des Affaires de l Ouest, le taux de vacance global s est stabilisé à la fi n 213 à 1.4 % contre 1.2 % à la fi n 212. La forte activité du marché locatif a permis de limiter l effet des livraisons d immeubles de grande taille. A Boulogne, le taux de vacance repart à la hausse après avoir baissé à 1.4 % en 212 et atteint 12.9 % en raison de la livraison de 3 surfaces neuves de grande taille : In Out (35.2 m²), Kinetik (14.4 m²) et Ardeko (13.5 m² restant disponibles). A Issy-les-Moulineaux, le taux de vacance est légèrement en hausse à 8.2 % (+.2 point). En revanche, à Levallois, la location de So Ouest a permis une baisse de 1.7 point de la vacance qui passe de 14.1 % en 212 à 12.4 % à la fi n 213. Neuilly affi che également un taux de vacance en baisse passant de 7.5 % à la fi n 212 à 6.3 % à la fi n 213. Dans la périphérie hors quartiers d aff aires, les taux de vacance sont plutôt orientés à la baisse ou stables à l exception de la 1 ère périphérie Sud où ils s accroissent également de manière signifi cative. 2 Property Market Trends - France - Mars 214

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