Le Petit. Immobilier. Les pratiques clés en 20 fiches. Evelyne Cornu-Gaidan

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1 Le Petit 2014 Immobilier Les pratiques clés en 20 fiches Evelyne Cornu-Gaidan

2 Liste des abréviations utilisées dans cet ouvrage BBC : Bâtiment basse consommation CCH : Code de la construction et de l habitation COS : Coefficient d occupation des sols ERNMT : État des risques naturels, miniers et technologiques HPE : Haute performance énergétique ISF : Impôt sur la fortune LRAR : Lettre recommandée avec avis de réception PEL : Plan épargne logement PLU : Plan local d urbanisme PPD : Privilège de préteurs de deniers PTZ : Prêt à taux zéro RCP : Responsabilité civile professionnelle RCS : Registre du commerce et des sociétés RSA : Revenu de solidarité active RT2012 : Réglementation thermique 2012 SCI : Société civile immobilière SRU : Solidarité renouvellement urbain TEG : Taux emprunt global THPE : Très haute qualité environnementale TTC : Toutes taxes comprises VEFA : Vente en l état futur d achèvement Dunod, Paris, 2014 ISBN

3 Table des matières Fiche 1 Le marché immobilier Fiche 2 L agent immobilier Fiche 3 Le mandat immobilier Fiche 4 Le notaire Fiche 5 Le compromis et la promesse de vente (appelés avant-contrats) Fiche 6 Les diagnostics Fiche 7 Garanties et financement Fiche 8 La location Fiche 9 La gestion locative Fiche 10 La copropriété Fiche 11 La fiscalité immobilière en 2013/2014 (1) Fiche 12 La fiscalité immobilière en 2013/2014 (2) Fiche 13 Les règles d urbanisme Fiche 14 Le permis de construire et la déclaration de travaux Fiche 15 Les assurances de construction Fiche 16 La réglementation thermique 2012 (RT 2012) Fiche 17 La vente en état futur d achèvement (VEFA) Fiche 18 La SCI Fiche 19 Le contrat de construction d une maison individuelle Fiche 20 Le viager 3

4 5 Le compromis et et la la promesse de vente (appelés avant-contrats) Ce sont deux contrats comportant des engagements différents pour l acquéreur et le vendeur. Ils peuvent être rédigés par les particuliers, par un agent immobilier ou par le notaire. La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente Le propriétaire s engage auprès du candidat acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne une option pour un temps limité (2 à 3 mois). Le vendeur ne peut, pendant cette période, renoncer à la vente, ni proposer le bien à un autre acquéreur. En contrepartie, l acquéreur verse une indemnité d immobilisation (dépôt de garantie), en principe 10 % du prix de vente. S il renonce à acheter, cette somme sera acquise au vendeur. Pour être valable, cet acte doit être enregistré à la recette des impôts (sous dix jours si acte sous seing privé ou dans le mois si c est un acte notarié.) Si l acquéreur souhaite acheter, nous parlons de «levée d option», l indemnité d immobilisation viendra alors en déduction du prix de vente. L acte définitif sera signé une fois que les conditions suspensives seront réalisées (exemple : prêt bancaire, obtention permis de construire, travaux, purge du droit de préemption de la mairie, etc.). Ce type d engagement est plus utilisé dans la moitié Nord de la France, le compromis dans la moitié Sud. Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente Les deux parties s engagent à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement : «compromis vaut vente». L acquéreur verse une somme appelée «dépôt de garantie» représentant 5 à 10 % du prix de vente. Le versement de cette somme est un simple usage, il n y a pas d obligation. Cette somme s imputera sur le prix lors de la signature de l acte. Le compromis n a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Si l une des parties renonce à son engagement en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives, l autre peut l y contraindre en exigeant des dommages et intérêts. L acte sera signé une fois les conditions suspensives réalisées. La durée d un compromis est en moyenne de 3 mois dans le cas où l acquéreur ferait appel à un financement. Ce délai peut être réduit en cas de paiement comptant ou dans le cas où la commune ne bénéficierait pas du droit de préemption urbain (le délai de réponse de l administration est de 2 mois). Le rédacteur de l acte fixe des délais à l acquéreur pour le dépôt de demande du prêt bancaire et pour l offre de prêt. Cet échéancier permet un gain de temps en cas de non-obtention du prêt ; le vendeur pouvant remettre son bien en vente rapidement. 14

5 Le compromis et la promesse de vente Le montant maximum du prêt envisagé, son taux et sa durée sont également précisés dans l acte. Le délai de réflexion ou rétractation La loi SRU de 2000 protège les acquéreurs d un bien immobilier en leur accordant un délai de rétractation de 7 jours pendant lesquels ils peuvent revenir sur leur engagement sans motif en adressant une lettre recommandée AR (le délai court à compter du lendemain de la signature ou bien de la remise en LRAR de l avant-contrat). Les sommes versées devront être intégralement restituées dans un délai de 21 jours. La loi SRU ne s applique pas aux professionnels et aux biens autres qu à usage d habitation. Nous parlons de délai de réflexion s il s agit d un acte sous seing privé et de délai de rétractation s il s agit d un acte authentique (notarié). Les conditions suspensives Une condition suspensive a pour but d anticiper un événement futur dont les parties espèrent qu il se réalisera sans en être certaines, et dont les conditions sont prévues par elles. Les plus fréquentes sont : l obtention d un prêt ; l obtention d un permis de construire ; la vente d un bien immobilier ; l état hypothécaire vierge. Comparatif du compromis et de la promesse de vente 5 Compromis Dépôt de garantie (usage) Délai de rétractation Engagement des deux parties Pas d enregistrement Promesse Indemnité d immobilisation (obligatoire) Délai de rétractation Option d achat Enregistrement Gratuit Enregistrement : 125 Les modalités particulières de vente Le compromis peut faire l objet de modalités particulières de vente telles que : la vente en viager : contrat de vente aléatoire qui dépend de la durée de vie d une personne ; la clause de tontine : clause qui permet au décès de «l autre» de rendre seul propriétaire le survivant ; la faculté de rachat : le vendeur se réserve la faculté de racheter l immeuble vendu dans un certain délai moyennant restitution du prix et des frais exposés. 15

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