addrn L immobilier de bureaux Dynamiques et perspectives Carene & Cap Atlantique Juin 2008

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1 addrn L immobilier de bureaux Dynamiques et perspectives Carene & Cap Atlantique Juin 2008 agence pour le développement durable de la région nazairienne

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3 Sommaire Introduction Tableau de bord de l immobilier de bureaux de la Carene et Cap Atlantique Un contexte favorable 7 Une dynamique démographique 7 Une économie industrielle en cours de tertiarisation Un marché émergent et en cours de structuration 8 Le développement d une offre alternative aux locaux d activités 8 Un marché de bureaux non stabilisé 8 Une dynamique péri-urbaine et côtière 10 Un marché opaque en raison de l importance des opérations en compte propre Des localisations bien identifiées en matière de prix 12 Un marché de centre-ville peu soutenu et une périphérie dynamique 12 Vers une montée en gamme de l offre Dynamiques et perspectives de l immobilier de bureaux local Une offre en cours de constitution 15 Un marché de bureaux récent ( ) 15 La diversification des ensembles immobiliers (2006) La redistribution structurelle et spatiale d une demande qui s affirme 18 L émergence d une économie de services 18 Vers une nouvelle géographie de la demande 18 Conclusion 23 Définitions 25 addrn - l immobilier de bureau - juin

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5 Introduction Les territoires de la Carene et Cap Atlantique sont engagés dans une mutation structurelle depuis une dizaine d années qui conduit à un développement des services. Les grands donneurs d ordres industriels ont modifié leur mode de fonctionnement en se concentrant sur leur cœur de métier. Cela entraîne l externalisation progressive d une partie de leurs services et un recours accru à la sous-traitance. Cette modification renforce les liens entre deux territoires jusqu ici très différents car l économie de services se diffuse à l échelle de la presqu île en s affranchissant des logiques de développement industrielles. De ce fait, les constructions de bureaux ont tendance à s étirer géographiquement le long de la route bleue. Cette tertiarisation a pour conséquence le développement du réseau de petites structures de services aux entreprises. Elles se concentrent dans des lieux de production adaptés : les bureaux. A première vue, les volumes de transactions immobilières restent réduits et les dynamiques sont encore peu perceptibles. La naissance d un pôle d échange près de la gare de Saint-Nazaire qui préfigure le futur quartier d affaires nazairien symbolise néanmoins physiquement ces mutations en cours. Il incite à s intéresser, par une démarche d études à long terme, à ce pan de l économie en plein développement. La présente étude complète les données fournies par la Direction Régionale de l Équipement par des entretiens menés auprès des acteurs du marché de l immobilier. Elle visera tout d abord à établir un premier tableau de bord de l immobilier de bureaux. Elle permettra ensuite d analyser les dynamiques spatiales à l œuvre et de caractériser les principales composantes du marché. Elle établit : un état des lieux du marché de bureaux de la Carene et Cap Atlantique des perspectives d évolution de ce marché aujourd hui en pleine mutation addrn - l immobilier de bureau - juin

6 [1] Estimation de population Population au dernier Évolution 1999/2007 recensement (2007) En nb En % Carene ,60% Cap Atlantique ,30% Zone d emploi ,10% Source : INSEE - Recensement rénové de population - estimation Addrn Les zones d activités de la Carene et de Cap Atlantique en 2008 Le Clozo PÉNESTIN CAMOËL FÉREL Le Poteau Zones d activité Voies ferrées } Réseau routier Le Clos du Poivre Pré Govelin ASSÉRAC HERBIGNAC La Perrière LA CHAPELLE- DES-MARAIS Kergoulinet Le Mès MESQUER Le Pladreau SAINT-MOLF PIRIAC-SUR-MER Marjolaine LA TURBALLE Le Grand Crélin SAINT-LYPHARD SAINT-JOACHIM Aignac La Harrois BESNÉ LE CROISIC Le Pré du Pas Prad Velin N Kerbiniou GUÉRANDE BATZ-SUR-MER Ker Jacot LE POULIGUEN O E km S Bréhadour Les Salines Villejames LA BAULE Beslon MONTOIR-DE- SAINT-ANDRÉ-DES-EAUX BRETAGNE Les Six Croix Les Écotais Altitude Les Pédras Les Forges DONGES TRIGNAC Cadréan Raffinerie Fontaine Aubrun Brais Le Point du Jour Savine Grandchamps Terminaux portuaires Pornichet Atlantique PORNICHET Océanis Entrée Nord SAINT-NAZAIRE SAINT-MALO- DE-GUERSAC Pré Malou Chantiers Navals Sources : CAP Atlantique - CARENE BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Avril addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

7 1 - Tableau de bord de l immobilier de bureaux de la Carene et Cap Atlantique 1-1 Un contexte favorable Une dynamique démographique La zone d emploi de Saint-Nazaire compte habitants en 2008, selon les estimations du recensement rénové de l INSEE. La progression de la population entre 1999 et 2007 est quant à elle estimée entre +1,1 et +2%, soit une progression supérieure à celle de la période 1990/1999. Cette évolution positive reflète l attractivité croissante du territoire. [1] Une économie industrielle en cours de tertiarisation Les estimations d emploi total au 1 er janvier 2006 indiquent emplois pour le bassin de Saint- Nazaire, dont salariés privés. Ces derniers ont progressé de +21% en 10 ans, ce qui confirme la vitalité de l économie locale. [2] La forte composante industrielle du territoire se mesure au fait que 28% des emplois salariés privés étaient considérés comme industriels en 2006 (moyenne française : 21%). L économie de la Carene est d une teneur beaucoup plus industrielle en raison de la présence de grandes entreprises ancrées dans le tissu productif local (Airbus, Aker Yards, Man Diesel, Total, etc.). [3] Malgré cela, la mutation économique de la zone d emploi est engagée depuis plusieurs années. Tandis que l industrie augmente très légèrement ses effectifs depuis 1997 (+4%), la construction (+37%), le commerce (+34%) et les services (+26%) connaissent une forte progression. De nombreuses branches industrielles connaissent des mutations qui les conduisent à rationaliser leur production par un recentrage autour de leur cœur de métier en externalisant de nombreux services. La modification de la répartition des salariés entre les secteurs témoigne ainsi de l évolution des modes d organisation et de l émergence d économies parallèles à la grande industrie. Les services à la personne et les services aux entreprises sont des exemples de cette diversification. [4] Une partie du secteur tertiaire reste néanmoins fortement liée à l industrie et dépend de sa conjoncture. Au sein du secteur des services, les branches des conseils et assistance, des transports et des activités immobilières et financières connaissent une progression importante depuis 10 ans. Elle témoigne du jeu de vases communicants qui s effectue entre le secteur industriel et les services, mais également des importants pics d activités qui ont marqué la période. Zone d'emploi Cap Atlantique* [3] Répartition sectorielle des emplois par EPCI en 2006 Carene 14% 28% 32% 17% 11% 8% 21% 17% 15% 44% 47% 44% 0% 20% 40% 60% 80% 100% industrie construction commerce services * Y compris les communes du Morbihan : Camoël, Férel et Pénestin Source : Assedic provisoire [2] Évolution relative de l emploi salarié P Zone d'emploi Carene Cap Atlantique Source : Assedic provisoire [4] Évolution de l emploi salarié par secteurs d activité +30% services +37% +26% -9% industrie -0% +4% +25% construction +36% +37% +13% commerce +22% +34% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Zone d'emploi Pays de la Loire France Source : Assedic provisoire addrn - l immobilier de bureau - juin

8 1-2 Un marché émergent et en cours de structuration Le volume de bureaux construit en 2007 est de l ordre de m2, dont m2 de bureaux dédiés et m2 de bureaux attachés à des locaux industriels ou logistiques. Ce chiffre est inférieur au volume de bureaux autorisés en 2007, qui est de m2. Le développement d une offre alternative aux locaux d activités La production de bureaux a longtemps été intégrée aux locaux d activités industrielles (espaces de stockage, ateliers industriels, etc.). Ces locaux mixtes conviennent en effet à des entreprises liées à l industrie. Les programmes Aprolis (Saint-Nazaire) construits au milieu des années 1980 ont été les premiers programmes de bureaux indépendants de l industrie. Ils témoignaient de la volonté des professions libérales de construire des locaux adaptés à leurs activités tertiaires et constituaient des investissements immobiliers. Les évolutions récentes tendent à prouver que la part des bureaux augmente sensiblement depuis 2003 par rapport aux autres locaux d activités. L année 2005 souligne une dynamique particulière et tend à se réguler en 2006 et 2007 tout en témoignant d un rythme plus soutenu qu auparavant. Un marché non stabilisé L évolution de la construction de bureaux autorisés depuis 2003 traduit le renforcement du rythme de construction de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique. Elle témoigne de la volonté des promoteurs et des entreprises à créer une offre de bureaux plus conséquente qu actuellement. [5] Les évolutions sur la Carene et Cap Atlantique semblent néanmoins brutales et décalées entre les deux territoires. En effet, sur chaque territoire, les variations de productions sont significatives d une année sur l autre. Le marché de bureaux n est pas encore stabilisé mais progresse incontestablement. L offre, qui tire la demande (comme souvent sur les marchés émergents) progresse en dent de scie. m2 de SHON [5] Évolution des bureaux autorisés (en m² de SHON ) Cap Atlantique Carene Total Source : DRE - Sitadel Le marché de bureaux en émergence Plusieurs éléments incitent à penser qu un marché de bureaux se déploie progressivement sur la Carene et Cap Atlantique : le marché de la construction se renforce le tissu des entreprises utilisatrices de bureaux se densifie lentement les polarités tertiaires anciennes se structurent tandis que de nouvelles apparaissent Malgré la faiblesse, à la fois, des volumes échangés, du stock disponible sur le marché, de la demande exprimée et de la qualité des produits proposés, ces éléments font penser que le marché de l immobilier de bureaux émerge progressivement et de manière heurtée. Ce premier tableau de bord a pour objectif de faire un état des lieux sur les valeurs du marché de la vente et de la location et sur la construction de bureaux. En la matière, les bureaux autorisés et les bureaux commencés peuvent fournir une première mesure de la conjoncture économique entre 2003 et Toutefois, selon l agence d urbanisme de Brest, il existe une déperdition estimée à environ 25% entre les permis déposés et les bureaux effectivement construits. 8 addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

9 Volumes bureaux autorisés par communes (en m² de SHON) SHON (en m2) des bureaux autorisés entre 2003 et FÉREL PÉNESTIN 589 CAMOËL ASSÉRAC 73 HERBIGNAC 1302 LA CHAPELLE- DES-MARAIS 115 PIRIAC-SUR-MER 354 MESQUER SAINT-MOLF 60 SAINT-LYPHARD 64 SAINT-JOACHIM 120 BESNÉ 83 LA TURBALLE GUÉRANDE SAINT-MALO- DE-GUERSAC LE CROISIC SAINT-ANDRÉ-DES-EAUX 1168 LA BAULE TRIGNAC 7808 MONTOIR-DE- BRETAGNE DONGES BATZ-SUR-MER LE POULIGUEN SAINT-NAZAIRE N O E km S PORNICHET Sources : DRE - SITADEL BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Avril Selon les commercialisateurs, la demande met ainsi plusieurs mois avant d absorber la mise sur le marché des nouveaux programmes. Elle envoie donc des signaux négatifs aux acteurs du marché de l immobilier, ce qui explique que la conjoncture soit à la baisse une année sur deux. Pourtant, cette demande progresse puisque de nouveaux projets de construction sont lancés à échéance régulière et que le volume mis sur le marché croît. [6] Évolution relative des bureaux autorisés (base 100 en 2003) Cap Atlantique Loire-Atlantique Carene Pays-de-la-Loire Source : DRE - Sitadel Localement, la comparaison relative de la construction de bureaux avec des données départementales et régionales renforce l idée que le marché émerge. La progression forte de la Carene en 2005 est une conséquence décalée de l effervescence qui a entouré la construction du Queen Mary 2. L importante hausse de 2007 s explique en bonne partie par le lancement de la première phase du projet Météor (Villes-Gare). Sur Cap Atlantique, les bons résultats de l année 2006 sont essentiellement dus au lancement de programmes sur Guérande Kerbiniou (opération Bati-Nantes) et La Baule (diffus de centre-ville).[6] Kerbiniou - Guérande addrn - l immobilier de bureau - juin

10 Une dynamique péri-urbaine et côtière Le marché de la construction de bureaux s est pendant longtemps concentré sur les territoires de Saint-Nazaire et de Guérande. Pourtant, les données par communes révèlent qu un phénomène de diffusion est à l œuvre. En effet, les principales communes de Cap Atlantique et de la Carene ont toutes vu surgir au moins un programme immobilier dans leurs zones d activités. Cela pose la question de l élargissement du marché de bureaux le long des axes routiers structurants (RD 92, RD 213). [7] [8] [9] [8] Évolution des bureaux autorisés de Saint-Nazaire et de la Carene (en m² de SHON) Saint-Nazaire Carene Source : DRE - Sitadel [7] Évolution des bureaux autorisés Cap Atlantique, Guérande, La Baule (en m² de SHON) [9] Évolution relative des locaux autorisés des communes de la Carene (base 100 en 2003) Cap Atlantique Guérande La Baule Source : DRE - Sitadel Saint-Nazaire Montoir-de-Bretagne Pornichet Trignac Source : DRE - Sitadel Volumes de bureaux autorisés depuis 2003 sur la Carene et Cap Atlantique (en m² de SHON) Évolution de la SHON (m2) de bureaux autorisés entre 2003 et 2007 PÉNESTIN CAMOËL FÉREL ASSÉRAC HERBIGNAC LA CHAPELLE- DES-MARAIS MESQUER SAINT-MOLF PIRIAC-SUR-MER SAINT-LYPHARD SAINT-JOACHIM BESNÉ LA TURBALLE SAINT-MALO- DE-GUERSAC LE CROISIC GUÉRANDE SAINT-ANDRÉ-DES-EAUX TRIGNAC MONTOIR-DE- BRETAGNE DONGES BATZ-SUR-MER LA BAULE SAINT-NAZAIRE LE POULIGUEN PORNICHET N O E km S Sources : DRE - SITADEL BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Avril addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

11 Un marché opaque en raison de l importance des opérations en compte propre Les opérations en blanc sont quasiment inexistantes sur la Carene et Cap Atlantique selon les professionnels de l immobilier local. Les ensembles immobiliers réalisés en compte propre pour l utilisateur final constituent en effet la quasi-totalité des programmes de construction. [10] [11] Les programmes destinés à la vente/à la location sont de ce fait assez rares et le marché est difficilement perceptible car le stock est inexistant. Les promoteurs estiment donc que la demande de bureaux est insuffisante pour que des opérations en blanc soient montées. A l inverse, les entreprises ont des difficultés à trouver des programmes disponibles à la vente/à la location qui leur conviennent et choisissent de faire réaliser leurs propres bureaux. 76% [12] Nature de la construction de bureaux à Cap Atlantique (en m² de SHON) 4% 5% 15% 6% 2% Construction neuve Extension, surélev. Changement destination divers Source : DRE - Sitadel [13] Nature de la construction de bureaux dans la Carene (en m² de SHON) Les programmes de bureaux neufs portent essentiellement sur de la construction neuve sur terrain vierge. L écart qui existe entre la Carene (64% de constructions neuves) et Cap Atlantique (76%) s explique par le fait que l agglomération nazairienne dispose déjà d un parc de bureaux beaucoup plus important que celui de Cap Atlantique et donc que les extensions et surrélévations y sont plus courantes. [12] [13] 26% 64% Construction neuve Extension, surélev. Changement destination divers Source : DRE - Sitadel [10] Mode d utilisation des bureaux produits dans la Carene (en m² de SHON) 87% 1% 1% 11% Compte propre Vente Location Non renseigné Source : DRE - Sitadel [11] Mode d utilisation des bureaux produits dans Cap Atlantique (en m² de SHON) 14% Aprolis / Océanis - Saint-Nazaire Compte propre Non renseigné 86% Source : DRE - Sitadel addrn - l immobilier de bureau - juin

12 1-3 Des localisations bien identifiées en matière de prix Les prix de l immobilier de bureaux sont assez élevés dans les parcs d activités tertiaires situés à proximité des principales agglomérations de Cap Atlantique et de la Carene. Un marché de centre-ville peu soutenu et une périphérie dynamique Les prix à la location de l immobilier de bureaux dans le centre ville de Saint-Nazaire sont assez faibles malgré les atouts intrinsèques de cette localisation. La demande de locaux tertiaires se satisfait de moins en moins des immeubles d habitations de la reconstruction transformés en bureaux par les entreprises. Les activités tertiaires ont donc tendance à les délaisser pour les programmes neufs de périphérie. [14] [15] Les prix dépendent néanmoins de la localisation, de l âge et de la qualité des produits proposés : Les produits anciens de seconde main se négocient autour de /HT par m2 à la location (programmes Aprolis à Océanis) tandis qu une offre plus récente et de meilleure qualité se situe aux environs de /HT par m2 (Parc Pornichet Atlantique et Océanis- Université). Cette dichotomie se retrouve également sur les prix de vente puisque les programmes Aprolis se négocient autour de /HT par m2 tandis que les programmes neufs d Océanis et de Pornichet sont vendus entre et /HT par m2. Dans la zone industrialo-portuaire, la tendance à la location se situe autour de /HT par m2 pour les produits d entrée de gamme standard, qu il s agisse de bureaux neufs ou de seconde main. Elle se retrouve également à la vente puisque les prix se situent entre et /HT par m2 à Cadréan. Ces programmes sont néanmoins soumis à la forte concurrence des bureaux mis à la disposition des entreprises essentiellement des sous-traitants des grands donneurs d ordres par le port autonome car ceux-ci se négocient entre 65 et 100 /HT par m2. Il convient de rappeler que les programmes proposés par le port autonome ne sont pas disponibles à la vente car ils sont propriétés de l établissement public d Etat qui gère le port de Nantes-Saint-Nazaire. A Cap Atlantique, la même hiérarchie se retrouve. En effet, les programmes immobiliers récents de Guérande Kerbiniou se négocient autour de 135 /HT par m2 à la location et /HT par m2 à la vente. Cela correspond aux prix pratiqués sur Pornichet Atlantique [14] Prix à la location observés en 2008 (en /m²) neuf centre périphérie maxi mini seconde main neuf seconde main Source : addrn Vers une montée en gamme de l offre Seuls des produits d entrée et de moyen de gamme sont proposés actuellement sur la Carene et Cap Atlantique. Le caractère récent du marché de bureaux laisse à penser que les tarifs à la location/à la vente ne se sont pas encore stabilisés. Ils pourraient ainsi connaître un repositionnement lorsque les programmes haut de gamme actuellement en construction seront commercialisés. Le marché disposera en effet de produits adaptés à toutes les demandes potentielles, ce qui devrait permettre aux entreprises de comparer les prix entre les différentes prestations offertes. [16] [17] [15] Prix à la ventre observés en 2008 (en /m²) centre périphérie maxi mini 900 neuf seconde main neuf seconde main Source : addrn Projet Météor / Villes- Gare - Saint-Nazaire Architecture : Jean-claude Pondevie 12 addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

13 [16] Les prix à la location en fonction du type de gamme (en /m²) [17] Les prix à la vente en fonction du type de gamme (en /m²) centre périphérie centre périphérie maxi 130 maxi mini mini entrée de gamme moyen de gamme haut de gamme entrée de gamme moyen de gamme haut de gamme entrée de gamme moyen de gamme haut de gamme entrée de gamme moyen de gamme haut de gamme Source : addrn Source : addrn Et ailleurs? Les prix à la vente et à la location du tertiaire d entreprises dans le centre-ville de Saint-Nazaire semblent globalement correspondre aux prix pratiqués dans le centre-ville des autres agglomérations, à l exception des programmes immobiliers tourangeaux et vannetais. Les prix des programmes de périphérie nazairiens semblent néanmoins plus élevés et correspondent davantage aux prix relevés dans la périphérie de Vannes et Tours, villes dont l attractivité est supérieure à celle de Saint-Nazaire. Les périphéries des villes-centres seraient ainsi dans une dynamique forte tandis que les centres-villes connaissent un marché moins dynamique. [18] [19] [18] Éléments de comparaison entre agglomérations - prix à la location (en /m²) centre périphérie neuf seconde main neuf seconde main Saint-Nazaire * Tours Brest N.S Rouen Vannes Nantes * excepté port autonome : locaux entre 60 et 100 euros HT/m² par an [19] Eléments de comparaison entre agglomérations - prix à la vente (en /m²) centre périphérie neuf seconde main neuf seconde main Saint-Nazaire Tours Brest Vannes N.R. N.R. Nantes N.S Sources : ADDRN, Adeupa, CCI de Rouen, Observatoire de l économie et des territoires de Touraine, Immobilière d entreprises (Vannes), Auran addrn - l immobilier de bureau - juin

14 Répartition géographique des parcs tertiaires sur la Carene et Cap Atlantique en 2008 Parcs tertiaires de périphéries PÉNESTIN CAMOËL FÉREL Diffus de centre-ville Parcs tertiaires de centre-ville (en cours de développement) Parcs tertiaires liés à l industrie ASSÉRAC HERBIGNAC LA CHAPELLE- DES-MARAIS PIRIAC-SUR-MER MESQUER SAINT-MOLF SAINT-LYPHARD SAINT-JOACHIM BESNÉ LA TURBALLE SAINT-MALO- DE-GUERSAC LE CROISIC GUÉRANDE SAINT-ANDRÉ-DES-EAUX Guérande / La Baule Brais / Pédras Altitude TRIGNAC MONTOIR-DE- BRETAGNE Les Six Croix DONGES La Baule Victoire Grandchamps Zone industrialo-portuaire BATZ-SUR-MER LA BAULE Villes Gare LE POULIGUEN PORNICHET Océanis / Pornichet SAINT-NAZAIRE N O E km S Source : BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Avril 2008 Parcs tertiaires de périphéries Besné Diffus de centre-ville Parcs tertiaires de centre-ville (en cours de développement) Parcs tertiaires liés à l industrie Saint-Malo-de-Guersac Montoir-de-Bretagne Les Six Croix Saint-André-des-Eaux Brais / Pédras Trignac Altitude Cadréan / Zone industrialo-portuaire Donges Grandchamps RD 213 Villes Gare Saint-Nazaire Corsept Pornichet Pornichet Atlantique RD 92 Océanis Saint-Brévin-Les-Pins N O E S km Source : BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Mai addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

15 2 - Dynamiques et perspectives de l immobilier de bureaux local 2-1 Une offre en cours de constitution [20] Un marché de bureaux récent ( ) Deux parcs d activités tertiaires ont émergé dans les années 1980/1990 : Guérande/La Baule, et Océanis/Pornichet Atlantique. Ils correspondent à une tendance du marché à créer des axes vitrines, ce qui témoigne du passage d une logique d essaimage à celle de polarité. Ils ne répondent cependant que partiellement aux demandes d implantations d activités tertiaires. Le développement d offres nouvelles s est cependant heurté aux problématiques classiques d un marché émergent : un développement en dent de scie ; une absence de stock sur le marché ; un petit nombre d acteurs identifiés ; une demande difficile à cerner ; une part importante d opérations en compte propre ; un volume de transactions limitées. Malgré ces difficultés inhérentes à tout marché émergent, plusieurs signaux indiquent que des changements structurels importants sont à l œuvre en matière d offre. La diversification des ensembles immobiliers (2006) Le marché de bureaux devrait s organiser selon une hiérarchie entrée/moyen/haut de gamme lorsque la première phase du projet Villes-Gare sera achevée : L entrée de gamme : une offre déjà existante L immobilier d entreprise d entrée de gamme est destiné à accompagner les activités économiques sur les différents pôles économiques d intérêt communautaire. Toutes les localisations ont en effet besoin de ce type de produits pour accueillir des activités de soutien des activités industrielles. L entrée de gamme existe donc déjà sur la plupart des sites. Lorsque ce n est pas le cas (Brais-Pédras) ou que l offre est sous-dimensionnée (Montoir- Cadréan), des projets de création sont lancés. Ces locaux sont généralement implantés à proximité de grands axes de communication pour en faciliter l accès et l identification. Ils privilégient souvent la fonctionnalité à l esthétisme. De ce fait, ils présentent l inconvénient d abaisser le niveau de gamme dans des zones à potentiel intéressant pour des bureaux de standing supérieur. Certaines entreprises sont en effet dans une logique d économie de coûts structurels et pas en recherche de vitrine commerciale. Tel est le cas des locaux à bas coûts et faible standing proposés par le port autonome ( /HT par m2). Cette offre peut avoir des répercussions parfois très négatives lorsque la conjoncture économique est en berne sur des locaux d entrée de gamme ( / HT par m2) situés à proximité et pourtant adaptés aux services liés à l industrie (Méan-Penhoët, Cadréan). Pôles [20] Prix et volumes actuels estimés des principales polarités de bureaux Carene/Cap Atlantique* en 2008 prix location maximums (en /m²) prix location minimums (en /m²)) prix vente maximum (en /m²) prix vente minimum (en /m²) surface estimée maximum (en m2) surface estimée minimum (en m2) Saint-Nazaire centre ville *** *** Trignac-grandchamps Zone industrielle nord-est (Méan-Penhoët) NR NR 4 000** 2 000** Port-autonome AOT AOT Océanis/Parc Pornichet Atlantique Guérande Kerbiniou Montoir-de-Bretagne Cadréan * estimations non disponibles sur les centre-villes de Guérande, La Baule et Pornichet Source: Addrn Carene et Cap Atlantique **hors importants volumes compris dans le périmètre des chantiers navals de Saint-Nazaire et volumes compris dans les locaux d activités industrielles ***dont environ trois-quart des bureaux occupés par les administrations publiques addrn - l immobilier de bureau - juin

16 Le moyen de gamme : une offre à accompagner Depuis plusieurs années, un marché de «niche» de moyen de gamme se constitue. Ces programmes situés en périphérie des agglomérations principales satisfont le marché potentiel de relocalisation. Ils expliquent la lente évasion des entreprises qui quittent leurs locaux inadaptés en centre-ville voire certains locaux d entrée de gamme déclassés. Trois pôles majeurs sont en cours d émergence depuis quelques années et pourraient encore se renforcer dans les années à venir : Océanis/Pornichet Atlantique, Grandchamps/Villes-Gare et Guérande/ La Baule. Ces produits proposent un traitement architectural et paysager plus ambitieux ainsi qu une implantation plus valorisante. Ils devraient donc continuer à se développer et stimuler l attractivité du marché de bureaux. Ils présentent néanmoins actuellement deux inconvénients majeurs : L accessibilité est limitée aux seuls véhicules automobiles car il s agit essentiellement de programmes de périphérie ; La qualité architecturale proposée ne semble pas encore suffisamment développée. Ces produits tertiaires de qualité pourraient s appréhender dans un environnement à la hauteur des ambitions qualitatives qu ils souhaitent promouvoir pour révéler tout leur potentiel. Le haut de gamme : une offre en cours de développement La création d une offre haut de gamme de centreville apparaît uniquement dans le cadre du projet Villes-Gare de Saint-Nazaire et du pôle multimodal de La Baule. Ces deux produits étant encore en cours de définition, ils sont susceptibles de connaître des évolutions encore importantes dans les années à venir. Concernant le pôle nazairien, il s agit de programmer la création d un quartier tertiaire dense articulé autour d un pôle d échange intégrant la gare. Ce territoire emblématique fait l objet de réflexions urbaines réactivées depuis En 2006, un concours remporté par le promoteur OCDL a prévu la construction d un important programme de bureaux : le projet «Météor» ( m2 en deux tranches successives de m2 et m2 de bureaux). Faut-il créer une offre haut de gamme sur la Carene et Cap Atlantique? Atouts : renforce l attractivité du territoire améliore la valorisation foncière et économique des entreprises présentes sur site permet de diversifier les gammes de produits proposées créé un référentiel sur le territoire incite à développer l urbanité valorisée sur le territoire (accessibilité, aménagement, services, paysagement, insertion urbaine, etc.) Limites : une demande ténue à faire émerger un type d offre non adapté à toutes les localisations et à tous les types d activités un coût de développement très élevé pour faire émerger l urbanité valorisée une opération complexe à porter L exemple des pôles tertiaires de centre-ville français tendrait à prouver que l offre haut de gamme peut créer une nouvelle demande en imposant de nouvelles références sur le marché. Ces projets ambitieux comporteraient néanmoins des risques car la demande ne réagirait pas immédiatement à l offre. De ce fait, dans une conjoncture économique difficile ou lorsque la demande de haut de gamme n est pas encore structurée, ces programmes peuvent connaître des difficultés à se remplir. Les collectivités territoriales ont donc pris l habitude de soutenir leur création en amont grâce au tissu des établissements publics locaux. Ce marché semble être actuellement inexistant sur la Carene et Cap Atlantique. Faire émerger une offre de haut de gamme serait donc de nature à bouleverser le marché. Pourtant, les dynamiques à l œuvre semblent indiquer qu une offre de haut de gamme est dans la continuité des évolutions actuelles en matière d offre. Tout l enjeu consisterait donc à susciter le développement de la demande de haut de gamme et à dimensionner les programmes immobiliers en fonction de ses évolutions. 16 addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

17 Le lancement de la première phase devrait capter d importantes demandes en provenance du secteur public. Ce secteur est en effet très développé à Saint-Nazaire en raison du statut de sous-préfecture de la ville. Cela présente un inconvénient, celui de donner une image de pôle administratif, qui pourrait néanmoins se corriger lorsque le projet Villes-Gare intégrera des entreprises privées. Ce projet est calibré pour le territoire car il s agit de bureaux standard modulables qui s adaptent à tous les types de demandes de moyen/haut de gamme. Compte tenu du fonctionnement actuel du marché nazairien, ce projet n est pas à proprement parler un centre d affaires car certains produits seront disponibles à la vente. Il proposera néanmoins quelques prestations qualitatives qui n existent pas encore sur le territoire. [21] [21] Surface estimée des principaux projets de bureaux sur Carene/Cap Atlantique * (en m² de SHON) Villes-Gare (SN) Océanis/Papa Guérande La Baule Victoires Trignacgrandchamps * estimation arrêté au 1er mai 2008 surface estimée Brais-Pedras (SN) Source : addrn Quel sera l impact du Grenelle de l environnement? La quasi-totalité des programmes immobiliers de périphérie qu il s agisse d entrée ou de moyen de gamme sont tous construits sur le modèle suivant : des locaux de très faible densité un stationnement en surface des bâtiments consommateurs d importants espaces non bâtis des normes d isolation thermiques obsolètes pour les bâtiments les plus anciens En réponse aux préconisations du récent Grenelle de l environnement, il est probable que les normes de construction de bureaux évolueront. Ce modèle pourrait donc devenir progressivement obsolète. Ainsi, les bâtiments pourraient à l avenir intégrer des parkings souterrains, développer des prestations sur plusieurs étages et être mis en valeur grâce à une insertion urbaine plus travaillée sur les plans de l architecture, du paysagement et de l aménagement du territoire. Cette évolution pourrait en outre renforcer l attrait des programmes de centre-ville de haut de gamme actuellement en cours de réflexion compte tenu du surenchérissement en terme de coûts que cette évolution suppose. Parcs d activités industrielles [22] Tableau récapitulatif de l immobilier de bureaux de la Carene et Cap Atlantique en 2008 Parc existant Parc actuel estimé Volumes actuels de la production de bureaux dédiés 5 à 15% à m à m2 Parcs d activités tertiaires 15 à 25% à m à m2 Diffus de centre ville 65 à 75% à m2 0 m2 Pôle tertiaire de centre-ville 0% 0 m à m2 Total 100% m² à m² à m² Prix prix inférieurs à 120 /HT par m2 à la location et compris entre et /HT par m2 à la vente prix compris entre 120 et 135 /HT par m2 à la location et compris entre et /HT par m2 à la vente prix compris entre 110 et 150 /HT par m2 à la location et compris entre et /HT par m2 à la vente prix supérieurs à 150 /HT par m2 à la location et supérieurs à /HT par m2 à la vente addrn - l immobilier de bureau - juin

18 [23] Typologie du marché de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique en 2008 Bureaux dans des Parcs d activités industrielles Positionnement stratégique et accessibilité - proximité avec les donneurs d ordres industriels et/ou portuaires - accès grands axes de communication automobile - accès ferroviaire secondaire Fonctionnalités Cadre de vie et Image Offre immobilière - services basiques 1 - infrastructures routières majeures - facilité d accès et de parkings - pas d aménagement et de paysagement de qualité - architecture basique - locaux modulables et mixtes (bureaux et ateliers/hangars de stockage) - locaux entrée de gamme - prix inférieurs à 120 / HT par m2 à la location et compris entre et /HT par m2 à la vente Exemples de sites sur les territoires de Carene/ Cap Atlantique -pôles principaux : zone industrialo-portuaire, Brais-Pédras - zones industrielles secondaires Bureaux dans des parcs d activités tertiaires - proximité avec la clientèle et/ou grands équipements - accès grands axes de communication automobile - services intermédiaires 2 - infrastructures routières majeures - centres commerciaux - facilités d accès et de parkings - zone partiellement aménagée et paysagée - architecture généralement basique/ plus recherchée sur certaines niches de marché - bureaux neufs/seconde main de bureaux - bureaux entrée/moyen de gamme - prix compris entre 120 et 135 /HT par m2 à la location et compris entre et /HT par m2 à la vente - pôles principaux : Océanis/ Pornichet Atlantique, Guérande/La Baule, Grandchamps - parcs d activités tertiaires secondaires Bureaux en diffus de centre-ville - proximité avec la clientèle et/ou grands équipements - accès aux services publics centraux - accès ferroviaire - transports en commun structurants - accès circulations douces - au cœur d une polarité/ centralité structurante/ emblématique - services intermédiaires - lignes de transport en commun structurantes - équipements publics structurants - services publics centraux - lieu emblématique - tissu urbain dense structuré et aménagé/en cours d aménagement - immeubles de logements restructurés pour accueillir une activité économique - immeubles anciens restructurés pour accueillir une activité économique - bureaux entrée/moyen de gamme - prix compris entre 110 et 150 /HT par m2 à la location et compris entre et /HT par m2 à la vente - pôles principaux : diffus de centre-ville de La Baule, Guérande, Pornichet, Saint-Nazaire - communes Bureaux dans un Pôle tertiaire de centre-ville 3 - proximité avec la clientèle et les grands équipements - accès ferroviaire - transports en commun structurants - accès circulations douces - au cœur d une centralité urbaine et dans un lieu emblématique - services haut de gamme 4 - pôle multimodal (gare TGV, transports en commun, taxis) - équipements publics structurants - services publics centraux - parkings privés à disposition - lieu emblématique - tissu urbain dense structuré et aménagé/en cours d aménagement - architecture valorisante - immeubles de bureaux récents et de grande qualité - bureaux moyen/haut de gamme - prix supérieurs à 150 / HT par m2 à la location et supérieurs à /HT par m2 à la vente - Saint-Nazaire Villes-Gare - La Baule (ZAC des victoires) 1 Services basiques : offre de restauration, services bancaires et postaux 2 Services intermédiaires : services basiques, offre de restauration de qualité, commerces de proximité classiques (boulangerie, boucherie, bureau de tabac), centre commercial/supérette, services hôteliers, reprographie, services informatiques 3 Ce tableau sur l offre et la demande intègre le projet Villes-Gare bien que la commercialisation ne soit pas achevée. En effet, la construction des immeubles est lancée et ce projet devrait prendre une place importante sur le marché de l immobilier de bureaux de la Carene et Cap Atlantique prochainement. 4 Services haut de gamme : services intermédiaires, offre de restauration de standing, commerces de proximité de standing (fleuriste, traiteur, épicerie, kiosque, pressing, etc.), centre commercial/supérette, services hôteliers de standing, services informatiques de qualité, services intégrés au centre d affaires (salles de réception, salles de réunions, gardiennage, nettoyage, etc.) 18 addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

19 2-2 La redistribution structurelle et spatiale d une demande qui s affirme L émergence d une économie de services En matière d emploi salarié privé, seuls les effectifs des services opérationnels (nettoyage, sécurité, intérim, services aux entreprises) de la Carene connaissent une baisse depuis 1997 (-13%), liée, en grande partie, à la décroissance de l intérim post Queen-Mary II. A l inverse, les services opérationnels de Cap Atlantique connaissent une forte progression (+205%). Cela montre qu une dynamique forte existe sur les parcs d activités industriels sur ce territoire pour le doter de l armature des services aux entreprises nécessaires à leur développement. Si les services opérationnels connaissent des évolutions contrastées au nord de l estuaire, tous les autres types de services voient leurs effectifs progresser fortement : conseils et assistance (+57%), transports (+23%), activités financières (+12%) et immobilières (+18%) sont très bien orientés. En outre, des emplois métropolitains supérieurs comme les activités de recherche et développement (+68%) apparaissent sur le territoire et les activités liées aux services à la personne connaissent un développement soutenu : activités d éducation (+18%), de santé et d action sociale (+22%) et de services personnels et domestiques (+26%). [24] En matière de prix, les trois principales localisations périphériques connaissent des dynamiques à la hausse assez fortes (Océanis/Pornichet-Atlantique, Guérande/La Baule, Grandchamps), ce qui tend à prouver qu une demande pour les produits qualitatifs de périphérie existe. De la même manière, l attractivité constatée dans la zone industrialoportaire s explique par une nouvelle demande pour cette localisation bien spécifique au contact des activités secondaires. [25] Vers une nouvelle géographie de la demande La demande en direction des parcs d activités liés à l industrie Les entreprises de services qui travaillent en lien avec les entreprises industrielles recherchent le plus souvent un immobilier fonctionnel à des prix peu élevés et à proximité de leurs clients. Cette demande se développe sur tous les sites existant et fluctue en fonction des respirations de l industrie. Elle correspond à 5 à 15% des locaux existants. [25] Prix à la location/à la vente des bureaux de l agglomération nazairienne en 2008 (en ) centre périphérie neuf seconde main neuf seconde main location * vente * excepté port autonome : locaux entre 60 et 100 euros HT Sources : ADDRN [24] Évolution de l emploi salarié privé des services sur la Carene et Cap Atlantique Cap Atlantique Carene Zone d emploi secteurs effectifs Evolution effectifs Evolution effectifs Evolution en nb en % 2006 en nb en % 2006 en nb en % K0 - Transports % % % L0 - Activités financières % % % M0 - Activités immobilières % % % N1 - Postes et télécommunications 6 +6 N.S N.S N.S N2 - Conseils et assistance % % % N3 - Services opérationnels % % % N4 - Recherche et développement % % % P1 - Hôtels et restaurants % % % P2 - Activités récréatives, culturelles et sportives % % % P3 - Services personnels et domestiques % % % Q2 - Santé, action sociale % % % R1 - Administration publique 6 +6 N.S % % R2 - Activités associatives et extra-territoriales % % % Total % % % Source: Assedic 2006 provisoire addrn - l immobilier de bureau - juin

20 [26] Nombre d établissements de services de Cap Atlantique et de la Carene en 2007 Secteurs économiques Cap Atlantique Carene Carene dont Saint-Nazaire JA - Édition, audiovisuel et diffusion JB - Télécommunications JC - Activités informatiques et services d information K - Activités financières et d assurance L - Activités immobilières MA - Activités juridiques, comptables, de gestion, d architecture, d ingénierie, de contrôle et d analyses techniques MB - Recherche-développement scientifique MC - Autres activités spécialisées, scientifiques et techniques N - Activités de services administratifs et de soutien O - Administration publique P - Enseignement QA - Activités pour la santé humaine S - Autres activités de services Total Source: Siren - Insee 2007 En ce qui concerne la zone industrialo-portuaire, les entreprises ont pour tradition de se loger dans des locaux d entrée de gamme à proximité ou sur les terrains du port autonome. Qu il s agisse de tertiaire opérationnel classique ou de grands cabinets de conseils à réputation internationale, ces sociétés ne cherchent pas à diffuser une image valorisée auprès d éventuels clients. Outre des raisons culturelles et historiques, les donneurs d ordres industriels incitent en effet les entreprises co-contractantes à se trouver dans leur environnement proche. Or, les surfaces de bureaux proposées à proximité immédiate des grands donneurs d ordres sont difficiles à évaluer. Elles semblent toutefois très importantes en volume 1 et captent une part non négligeable de la demande tournée vers ce type de localisation. Une modification récente des stratégies immobilières est néanmoins à noter depuis plusieurs années. Plusieurs entreprises cherchent ainsi à s installer hors du périmètre du port autonome (zone AOT) pour disposer de leurs propres locaux tout en restant à proximité de la zone industrielle (cf. MTTM). En la matière, les zones d activités de Montoir Cadréan et de Méan-Penhoët représentent de bons compromis et ces polarités se sont donc densifiées. Les espaces situés à proximité des bassins de Penhoët ou du Petit-Maroc pourraient également se révéler stratégiques pour des entreprises qui souhaitent rester proches des infrastructures industrielles tout en renforçant leur image de marque auprès d éventuels clients. Cela suppose cependant une mutation préalable de certains espaces portuaires et une évolution profonde des critères de localisation de ces entreprises. La demande en direction des parcs d activités tertiaires La demande d implantation dans les parcs d activités tertiaires s est fortement renforcée au cours des années 2000, portée par les tendances économiques locales (cf. mutations centrifuges depuis les centresvilles) et nationales. Elle correspond à 15 à 25% des locaux existants sur le territoire. Ces parcs ont donc vu leurs volumes de surfaces de bureaux croître progressivement. En outre, une amélioration à la marge des prestations offertes a commencé à se produire. Elle témoigne de l évolution des critères de localisation et de la recherche de prestations de qualité par les entreprises. La localisation de ces parcs tertiaires doit être choisie avec soin car elle influence fortement leur rayonnement. Ainsi, les zones d activités de Guérande connaissent un développement marqué actuellement car cette ville intensifie son rayonnement au sein du territoire communautaire de Cap Atlantique. De la même manière, le parc d activité Océanis/Pornichet Atlantique capte des demandes issues des deux agglomérations les plus proches. Par ailleurs, un processus de «polarité thématique» est parfois en cours de constitution, par exemple l anticipation par les professions médicales de l implantation de la cité sanitaire à proximité d Océanis. Cette dynamique spontanée peut jouer un rôle en matière d attractivité du territoire et renvoie à la question de son accompagnement voire de son encouragement. 1 cf. utilisation de la méthode des ratios et identification à l aide d une photographie aérienne des principaux immeubles de bureaux de la zone industrialo-portuaire. 20 addrn - l immobilier de bureau - juin 2008

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