ÉVALUATION CERTIFICATIVE COURTAGE COMMERCIAL

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1 Exemple de réponses Scénario 2 Important : ce que vous trouverez ci-joint n est qu un exemple d un examen complété en courtage immobilier commercial qui démontre la maîtrise de l ensemble des compétences. Ainsi, plus d une solution ou plus d un cheminement peuvent être valables à cet effet. Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, Tous droits réservés.

2 Feuille-réponse Élément traité Inscrivez la lettre de l élément traité ici. A Directives : Vous devez indiquer l élément de la mise en contexte auquel vous répondez dans la case à droite ci-dessus. En plus de répondre aux questions indiquées dans chaque élément de la mise en contexte, vous devez inscrire sur ces feuilles l ensemble des CONSEILS ET DES EXPLICATIONS que vous donnerez à votre client à chacune des étapes de la transaction. Lorsqu applicable, effectuez également l ensemble des CALCULS requis en présentant votre DÉMARCHE de façon détaillée. Réponse Étape 1 : Signature d un engagement de confidentialité entre les parties de manière à protéger les informations confidentielles de l entreprise du vendeur et l identité des parties. Étape 2 : Obtention des informations sommaires sur l entreprise afin de permettre la préparation d une offre d achat. Étape 3 : Présentation, négociation et conclusion d une promesse d achat. Étape 4 : Vérification diligente de l entreprise : vérification des actifs physiques, vérification financière et comptable et vérification des éléments légaux. Documents associés : remise des documents de l entreprise ou accès à ces documents. Étape 5 : Rapport à la suite de la vérification diligente. Déclaration de satisfaction par l acheteur ou engagement du vendeur pour effectuer des corrections ou ajustement du prix ou des conditions de la vente. Étape 6 : Financement, prise de garanties, signature des documents associés : contrat de prêt, documents de garantie (hypothèque, cautionnement). Étape 7 : Séance de clôture de la vente : signature du contrat de vente, des résolutions et des autres documents accessoires (bail, contrat d emploi par exemple). Paiement du prix de vente. Page 1 de 5

3 Feuille-réponse Élément traité Inscrivez la lettre de l élément traité ici. B Directives : Vous devez indiquer l élément de la mise en contexte auquel vous répondez dans la case à droite ci-dessus. En plus de répondre aux questions indiquées dans chaque élément de la mise en contexte, vous devez inscrire sur ces feuilles l ensemble des CONSEILS ET DES EXPLICATIONS que vous donnerez à votre client à chacune des étapes de la transaction. Lorsqu applicable, effectuez également l ensemble des CALCULS requis en présentant votre DÉMARCHE de façon détaillée. Réponse Il y a deux ajustements dont il faut tenir compte pour connaitre la valeur de l immeuble selon les revenus bruts potentiels (RBP) : A) L ajustement du revenu de location provenant de l entreprise de restauration rapide (2 000 $ par mois, qui devrait être le double). B) L ajustement du loyer que devrait payer le dépanneur (nécessaire pour déterminer le RBP). Calculs pour déterminer le BAIIA : Le BAIIA au 30 septembre 2049 est le suivant : $ (bénéfice d exploitation avant les dividendes de la filiale maintenant vendue) plus (+) $ (frais financiers) plus (+) $ (amortissement) = $ Page 2 de 5

4 Feuille-réponse Élément traité Inscrivez la lettre de l élément traité ici. B Directives : Vous devez indiquer l élément de la mise en contexte auquel vous répondez dans la case à droite ci-dessus. En plus de répondre aux questions indiquées dans chaque élément de la mise en contexte, vous devez inscrire sur ces feuilles l ensemble des CONSEILS ET DES EXPLICATIONS que vous donnerez à votre client à chacune des étapes de la transaction. Lorsqu applicable, effectuez également l ensemble des CALCULS requis en présentant votre DÉMARCHE de façon détaillée. Réponse Il existe plusieurs facteurs pouvant affecter la valeur de l entreprise. En voici quelques-uns : Dans les états financiers 1 - Il existe un passif éventuel en raison de la situation environnementale. 2 - Ne prévoient pas d éléments de dépenses reliées au pouvoir décisionnel du vendeur et de l administrateur tels que : le salaire de l administrateur, le loyer versé pour l immeuble et les frais de voyages. 3 - N ont pas été vérifiés (avis au lecteur, donc seulement compilés). Il n existe donc pas d assurance quant à la fiabilité des renseignements qui sont compilés. 4 - L inventaire désuet est encore aux livres. Cet élément démontre une mauvaise gestion, ce qui devrait affecter à la baisse la valeur des stocks, donc de l entreprise. 5 - Il y a $ de stocks non déclarés. Cet élément démontre aussi une mauvaise gestion, ce qui devrait affecter à la baisse la valeur de l entreprise. 6 - Le projet de construction qui va détourner la circulation aura un impact sur le chiffre d affaires; cela affecte donc la valeur de l entreprise à court terme. 7 - La déclaration de revenus provinciale pour 2049 qui n a pas été produite. Le délai pour la production est de six mois après la fin d année d imposition, et la compagnie s expose donc à des pénalités. 8 - La remise des DAS n a pas été effectuée. La compagnie s expose à des pénalités. 9 - L enquête possible pour l entreposage des produits dangereux dont l impact économique ne peut être connu à ce jour Le litige avec le client semble en voie de règlement, ce qui peut affecter la valeur de l entreprise à court terme. Page 3 de 5

5 Élément traité Inscrivez la lettre de l élément traité ici. C Directives : Vous devez indiquer l élément de la mise en contexte auquel vous répondez dans la case à droite ci-dessus. En plus de répondre aux questions indiquées dans chaque élément de la mise en contexte, vous devez inscrire sur ces feuilles l ensemble des CONSEILS ET DES EXPLICATIONS que vous donnerez à votre client à chacune des étapes de la transaction. Lorsqu applicable, effectuez également l ensemble des CALCULS requis en présentant votre DÉMARCHE de façon détaillée. Réponse Non, l acompte n est pas obligatoire. L acompte ajoute du sérieux à la promesse d achat, puisqu il implique l engagement d une somme d argent. Il peut également avoir de l importance lorsque le vendeur reçoit deux promesses d achat simultanées. En pareil cas, l acheteur qui a versé un acompte pourrait bénéficier d un avantage face à un autre acheteur qui ne l a pas fait, et être préféré par le vendeur. Pour répondre à mon client sur ce qui arrivera des intérêts de l acompte, je lui mentionne que : 1 - La somme devrait être déposée dans le compte en fidéicommis de l agence du courtier du vendeur. 2 - Les intérêts produits par les sommes détenues en fidéicommis qui ne sont pas réclamés par le client sont versés au Fonds de financement de l OACIQ. 3 - Si le client a réclamé les intérêts, la somme doit être déposée dans un compte spécial en fidéicommis indiquant le nom du client pour lequel ce compte est ouvert. Page 4 de 5

6 Élément traité Inscrivez la lettre de l élément traité ici. E Directives : Vous devez indiquer l élément de la mise en contexte auquel vous répondez dans la case à droite ci-dessus. En plus de répondre aux questions indiquées dans chaque élément de la mise en contexte, vous devez inscrire sur ces feuilles l ensemble des CONSEILS ET DES EXPLICATIONS que vous donnerez à votre client à chacune des étapes de la transaction. Lorsqu applicable, effectuez également l ensemble des CALCULS requis en présentant votre DÉMARCHE de façon détaillée. Réponse En vertu de l entente initiale de partage, le courtier vendeur était tenu de verser 2,5 % du prix de vente. Comme vous avez consenti par la suite à réduire votre rétribution, vous ne toucherez que 2 %. Page 5 de 5

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