Chapitre I GENERALITES I. DEFINITION DU LOYER ET DES FRAIS ACCESSOIRES

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1 Chapitre I GENERALITES I. DEFINITION DU LOYER ET DES FRAIS ACCESSOIRES Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le loyer au sens large, ou loyer brut, comprend toutes les prestations offertes par le bailleur (cession de l'usage de la chose, chauffage, eau chaude, taxes communales, conciergerie, etc.). On parle parfois également de "loyer tout compris". Le loyer au sens étroit, ou loyer net, ne vise pas les frais accessoires qui sont dus séparément pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers (la commune par exemple) en rapport avec l'usage de la chose. Exemple : Loyer net : Fr. 1'500.- Acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires : Fr Total : Fr. 1'650.- Les frais accessoires pour les habitations et les locaux commerciaux doivent correspondre aux dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose (art. 257 a CO). Exemples : eau froide (consommation et abonnement), conciergerie, entretien du jardin, révision périodique de l'ascenseur, etc. Les dépenses que le bailleur fait pour l entretien de l immeuble ou qui ne sont pas en rapport avec l usage de la chose louée ne constituent en revanche pas des frais accessoires. Exemples : impôt foncier, intérêts hypothécaires, réparation de la chaudière, etc. Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Les postes effectifs doivent être détaillés dans le contrat. Exemple : le locataire participe, avec les autres locataires, au paiement des charges de préférence et des taxes publiques, telles que taxe d épuration des eaux (entretien et utilisation), taxe d égout, taxe d enlèvement des ordures. L'accord peut exceptionnellement résulter des circonstances. Exemple : machine à laver qui fonctionne avec des pièces de monnaie.

2 2 II. LA FIXATION DU LOYER : LE PRINCIPE DE LA LIBERTE CONTRACTUELLE ET SES LIMITES POUR LES BAUX D'HABITATIONS ET DE LOCAUX COMMERCIAUX A. Introduction Le principe de la liberté contractuelle constitue l'une des règles fondamentales du droit privé suisse. L art. 19 al. 1 CO a ainsi la teneur suivante : L'objet d'un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de la loi. Chacun dispose en principe de la faculté ou non de contracter, et à des conditions qui ne dépendent que du choix des parties elles-mêmes. Les limites générales à cette liberté sont les suivantes : article 2 CC : article 27 CC : article 20 CO : articles 21 ss CO : principe de la bonne foi et prohibition de l'abus de droit protection des droits de la personnalité contrat impossible, illicite ou contraire aux moeurs lésion, erreur essentielle, dol, etc. Dans le cadre d'une économie normale de marché, les quelques règles restrictives de la liberté contractuelle mentionnées ci-dessus sont suffisantes pour protéger les justiciables. Quand survient un déséquilibre trop accentué entre l'offre et la demande d'un bien donné, il est nécessaire d'instituer d'autres remèdes. Cette situation d'excédent de la demande par rapport à l'offre de logements est à l'origine de l'art. 109 al. 1 de la Constitution fédérale : La Confédération légifère afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs, ainsi que sur l'annulabilité des congés abusifs et la prolongation du bail pour une durée déterminée. L'accroissement du besoin de logements s'est produit principalement à cause d'une densité toujours plus faible de l'occupation des habitations. Parallèlement, l'augmentation des coûts de la construction et la limitation des zones à bâtir ont renchéri les loyers des logements neufs. L'Etat, approuvé par le peuple et les cantons, a ainsi décidé de la nécessité d'une législation spéciale pour permettre le maintien de logements à des prix abordables. B. Le régime de la surveillance des loyers : définition Le Code des obligations (art. 269 à 270 e CO) consacre le système de la surveillance des loyers. Cette solution laisse la place en principe à une libre formation des loyers. Le locataire a toutefois le droit de contester auprès de l'autorité compétente la fixation des loyers. Ce régime s'oppose à celui du contrôle des loyers, qui subordonne toute fixation des loyers à une autorisation préalable d'une autorité.

3 3 Le système en vigueur impose au locataire d'agir à certains moments, et dans des délais donnés, pour contester le loyer : lors de la conclusion du bail (contestation du loyer initial : art. 270 CO); lors de la notification d'une majoration de loyer (art. 270 b CO); sous forme d'une demande de baisse de loyer (art. 270 a CO). Si le locataire n'agit pas à la date et dans le délai utile, le loyer est tenu pour admissible. C. Champ d'application La protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) s'applique en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux. Par habitations, on entend tous les locaux dans lesquels les activités humaines essentielles de séjourner, dormir, cuisiner, manger, se laver... se déroulent. Ainsi, selon la jurisprudence, une chambre meublée constitue aussi une habitation. Par locaux commerciaux, il faut comprendre les locaux qui servent à l'exercice d'une activité humaine à but lucratif ou idéal. La notion de local commercial doit être interprétée dans un sens large, qui ne suppose pas nécessairement une utilisation pour l'exercice d'une activité lucrative. Elle comprend bien plutôt tous les locaux qui contribuent à l'épanouissement de la personnalité du locataire d'un point de vue privé ou économique. Exemples : bureau, atelier, local servant à un club de loisirs, garage utilisé par un mécanicien qualifié comme un lieu de travail pour la réparation de vieilles voitures. Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs s'appliquent aussi : 1) par analogie aux baux à ferme non agricoles et autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux (art. 253 b al. 1 CO); Exemple : bail à ferme portant sur un café-restaurant. 2) aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253 a al. 1 CO); Exemples : garages ou places de parc loués en relation avec un bail portant sur un appartement ou un local commercial. Le critère décisif consiste dans le fait que, dans l'esprit des parties, le bail portant sur l'"accessoire" n'aurait pas été conclu sans celui du logement ou du local commercial. Il doit y avoir un rapport de connexité entre les locaux loués et les choses cédées, rapport qui découle de l'usage. Peu importe qu il y ait deux baux séparés ou que ceux-ci aient été conclus à des dates différentes. Il faut par contre que les parties aux contrats soient les mêmes. Une place de stationnement ou un garage loué indépendamment d un bail portant sur un logement ou un local commercial ne constitue en revanche ni une habitation, ni un local commercial.

4 4 Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas : 1) aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins (art. 253 a al. 2 CO); 2) aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 253 b al. 2 CO); La loi pose deux conditions cumulatives : - le logement doit avoir au moins six pièces; - il doit avoir un caractère luxueux. C est l'impression donnée par l'ensemble du logement qui est déterminante; une seule ou quelques caractéristiques luxueuses ne suffisent pas. N'est luxueux que ce qui dépasse clairement la mesure habituelle du confort : piscine, sauna, hall d'entrée impressionnant, chambres particulièrement grandes, ascenseur privé, environnement très protégé, etc. 3) aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253 b al. 3 CO); Cette limitation vaut dans les cas où les locaux financés par des collectivités publiques appartiennent à des tiers. Les articles 269 ss CO s'appliquent en revanche quand les collectivités publiques sont bailleresses de tels locaux. D. Les règles sur la fixation du loyer 1. Principes Le législateur a écarté le système basé sur l'offre et la demande, estimant que les particularités de l'économie immobilière (bien de première nécessité, demande peu élastique, rares possibilités de substitution, frais de déménagement, offre rigide en raison de la durée des constructions, zones à bâtir encore disponibles toujours plus rares) imposaient une intervention pour éviter des prix incompatibles avec les moyens financiers de la majorité de la population. Pour apprécier le loyer, le législateur a écarté l'optique du locataire (le loyer correspond-il à l'usage susceptible d'être retiré de la chose louée? Serait-il judicieux de fixer le loyer en fonction du revenu du locataire?) pour se placer du point de vue du bailleur. Le système est envisagé sous deux angles différents : 1) Le principe est le suivant : le bailleur a droit à une rémunération qui lui procure un rendement raisonnable par rapport au capital investi. Il s'agit donc d'analyser la quotité du bénéfice net que le bailleur tire du loyer (après déduction des frais d'exploitation et de la rémunération des capitaux empruntés) au regard de son investissement dans les locaux faisant l'objet du contrat. Exemple : X. a acquis un immeuble pour 1 million. Il a emprunté Fr. 600'000.- et investi Fr. 400'000.- de fonds propres. Son revenu locatif annuel est de Fr. 60' Il faut déduire : a) les intérêts hypothécaires : Fr. 600'000.- x 4 % = Fr. 24'000.- b) les charges courantes et d'entretien : Fr. 21'000.- La quotité de bénéfice net restant est de Fr. 60' (Fr. 24' Fr. 21'000.-) = Fr. 15'000.-

5 5 Par rapport au capital propre investi, le rendement est donc de Fr. 15'000.- x 100 = 3,75 % Fr. 400'000.- Cette définition positive du système est posée par l'art. 269 CO : Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. 2) L'art. 269 a CO définit négativement les cas dans lesquels un loyer n'est pas abusif : Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment : a. Se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; b. Sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; c. Se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; d. Ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; e. Ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; f. N'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. 2. Le modèle théorique légal Pour comprendre les dispositions sur les adaptations de loyer, il faut savoir que le Conseil fédéral a opéré une fiction concernant la répartition du capital investi entre fonds propres et fonds empruntés. Dans son modèle, l'immeuble a été financé à raison de : 40 % par des fonds propres; 60 % par des fonds empruntés. En outre, selon le Conseil fédéral (il s'agit d'une seconde fiction) : 70 % du loyer sert à renter le capital (propre et emprunté); 30 % du loyer sert à couvrir les charges courantes et d'entretien. Schématiquement, le loyer couvre les éléments suivants : Rendement des fonds propres (70 x 40%) 28 % Charges courantes et d'entretien 30% Intérêts hypothécaires (70 x 60%) 42%

6 6 III. METHODES ABSOLUE ET RELATIVE A. Définition La méthode de calcul absolue du loyer se réfère à l'objet loué. Elle consiste à apprécier le loyer en soi, à analyser son caractère admissible ou abusif à une date donnée sans se préoccuper du montant du loyer précédemment en vigueur. Elle s'applique dans les trois cas suivants : 1) Lors de l'examen du rendement admissible ou excessif de la chose louée ou pour établir si le loyer résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré (art. 269 CO). 2) Lors de l'examen de l'admissibilité du loyer par rapport au critère des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 a litt. a CO). 3) Pour examiner, s'agissant de constructions récentes, si le loyer se situe dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269 a litt. c CO). La méthode de calcul relative se réfère au contrat de bail liant les parties. Elle consiste à analyser le loyer par rapport à sa dernière fixation. Elle prend en considération l'évolution dans le temps du loyer. On n examine pas si le loyer en cause est en soi abusif, mais s'il l'est devenu, en raison des modifications des différents paramètres invoqués par les parties. Dans le cadre de cette méthode, le dernier loyer fixé conventionnellement est réputé avoir procuré au bailleur, en vertu du principe de la confiance, une couverture convenable de ses charges et un rendement normal du capital investi dans l'immeuble, de sorte qu'il suffit de tenir compte des modifications des bases de calcul survenues depuis la dernière fixation du loyer pour déterminer le nouveau loyer admissible. Pour ne pas être abusive, une majoration de loyer doit être justifiée par les critères suivants, alternativement ou cumulativement : 1) Augmentation des coûts (art. 269 a litt. b CO); 2) Prestations supplémentaires du bailleur (art. 269 a litt. b CO); 3) Hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269 a litt. e CO). B. Application Le Code des obligations ne règle pas dans quels cas les méthodes absolue et relative doivent trouver application. Il se borne à préciser, en note marginale, que l art. 269 CO constitue la règle et l art. 269 a CO les exceptions.

7 7 La jurisprudence en la matière est la suivante : 1) En cas de contestation du loyer initial Le loyer initial est généralement fixé en application de la méthode absolue, soit après calcul du rendement de la chose louée ou en fonction des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Le bailleur peut néanmoins également motiver le loyer initial selon la méthode relative. En cas de contestation du loyer initial, les indications du bailleur quant à la méthode de fixation du loyer fixent le cadre des débats. Ainsi, si le bailleur indique des critères relatifs, le juge ne se référera pas à la méthode absolue, sauf si le locataire réclame un tel examen. 2) En cas de hausse de loyer Il faut distinguer les deux situations suivantes : a) Hausse motivée par des critères relatifs Même si la hausse de loyer est justifiée en fonction de l évolution du taux hypothécaire, de l IPC, des charges de l immeuble et des éventuels travaux à plusvalue, le locataire peut demander que l admissibilité du loyer soit contrôlée au regard de la méthode absolue. De plus, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en cas d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la hiérarchie entre critères absolus doit être inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles récents. Un loyer augmenté selon un critère relatif, entrant dans les limites des loyers usuels du quartier, ne peut alors pas être contesté selon le critère du rendement. b) Hausse motivée par des critères absolus Le Tribunal fédéral ayant relativisé la méthode absolue, le bailleur ne peut l'invoquer pour augmenter le loyer que si les circonstances se sont modifiées depuis la dernière fixation du loyer. Ont été admises les circonstances suivantes permettant d invoquer la méthode absolue en cours de bail : Changement de propriétaire, en cas de vente de l'immeuble; Immeuble sortant du contrôle administratif des loyers; Formulation valable d'une réserve de hausse de loyer; Existence d'un cas particulier justifiant l'application de la méthode absolue si le bailleur a préalablement épuisé toutes les facultés de hausse résultant de l'art. 269 a CO; Dans le cadre d'un bail indexé ou échelonné, à l'expiration de la période d'indexation ou d'échelonnement. N ont par contre pas été considérées comme des circonstances particulières justifiant une augmentation basée sur la méthode absolue les circonstances ciaprès : Changement de propriétaire sans changement de bailleur; Transfert d immeuble dans le cadre d'un héritage.

8 8 3) En cas de demande de baisse de loyer Selon l art. 270 a CO, suite à une modification notable d une base de calcul, le locataire peut demander une baisse de son loyer, s il a une raison d admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269 a CO. Le bailleur peut opposer à une demande de baisse fondée sur des facteurs relatifs d'autres facteurs relatifs. Ainsi, la baisse du taux hypothécaire de référence peut, partiellement ou totalement, être compensée par la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation, par la hausse des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble, ainsi que par d'éventuels travaux à plus-value. Le bailleur peut également refuser d octroyer une baisse de loyer fondée en méthode relative en invoquant l application de la méthode absolue.

9 9 Chapitre II LA METHODE RELATIVE I. QUELQUES PRINCIPES ESSENTIELS A. Dates de référence La méthode relative se basant sur l'évolution du loyer dans le temps, il est fondamental de connaître les dates de référence pour la détermination des critères de fixation du loyer (taux hypothécaire, indice des prix à la consommation, charges d'exploitation et d entretien, travaux à plus-value). Ce sont les critères connus au moment de la conclusion du contrat, de la notification de la hausse ou de la demande de baisse de loyer qui sont déterminants. En pratique, les nouveaux taux hypothécaires sont pris en considération dès qu'ils sont annoncés dans la presse, à condition qu'ils entrent en vigueur avant ou en même temps que la modification du loyer. Exemples : 1) Bail avec échéance au 1er mai et délai de résiliation de 3 mois. Le 9 novembre 1999, la presse annonce une hausse du taux hypothécaire de 4 à 4½ % dès le 1er février Lors de la notification de la majoration de loyer le 10 janvier 2000, le taux connu et déterminant pour le calcul est 4½ %. 2) Le contrat a été signé le 20 novembre Il entre en vigueur le 1er janvier Le taux hypothécaire connu et déterminant est 4 % (le taux hypothécaire de 4½ % n'était pas encore entré en vigueur le 1er janvier 2000). Pour faciliter les calculs, il convient d'indiquer sur le bail les critères retenus lors de sa conclusion. B. Réserves de hausse de loyer Dans le cadre de la méthode relative, le bailleur ne peut prendre en considération que l'évolution des critères de fixation du loyer (taux hypothécaire, indice des prix à la consommation, charges d'exploitation et d entretien, travaux à plus-value) depuis la dernière fixation du loyer. Il ne peut pas remonter plus loin dans le temps et utiliser des facteurs de hausse non répercutés lors de la dernière adaptation du loyer. Le bailleur qui ne souhaite pas appliquer toute la hausse de loyer possible doit, pour pouvoir s'en prévaloir à l'occasion d'une hausse ou d'une baisse ultérieure, formuler une réserve de hausse de loyer sur le contrat de bail initial ou sur la notification de hausse.

10 10 La réserve doit être portée à la connaissance du locataire de manière à ce qu il comprenne que le bailleur pourra se prévaloir ultérieurement des éléments indiqués. Elle doit être claire et explicite. Il est ainsi nécessaire d'exprimer, en francs ou pour cent du loyer, le montant de la majoration auquel le bailleur renonce (art. 18 OBLF). Conformément à la jurisprudence, toute équivoque dans la formulation de la réserve se retourne contre son auteur. Exemple de réserve de hausse: Hausse totale possible : Fr Hausse pratiquée : Fr Réserve de hausse de loyer : Fr Ne sont pas des réserves selon la jurisprudence : une réserve non exprimée en francs ou en pour cent; une réserve tacite; Exemple : le fait de ne pas utiliser un critère de hausse. l'indication d'un taux hypothécaire ou d'un indice du coût de la vie inférieur au taux hypothécaire ou à l'indice du coût de la vie valable au moment de la conclusion d'un bail, de la notification d'une hausse ou lors d'une demande de baisse de loyer, sous réserve de l'application de l'art. 13 al. 4 OBLF pour le taux hypothécaire; l indication "frais d'exploitation et d'entretien arrêtés au...". II. L'EFFET DES VARIATIONS DU TAUX HYPOTHECAIRE SUR LES LOYERS A. Taux hypothécaire déterminant Depuis septembre 2008, la fixation des loyers s appuie sur le taux d intérêt de référence, qui est appliqué dans toute la Suisse. Ce taux de référence est publié chaque trimestre par l Office fédéral du logement (OFL). Il est fondé sur le taux d intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires, libellées en francs suisses, des banques en Suisse. Jusqu au 30 novembre 2011, le taux de référence était adapté lorsque le taux d intérêt moyen calculé sur la base du premier relevé du taux d intérêt moyen, qui se situait à 3,43 %, évoluait de 0,25 point de pourcentage. Dès le 1 er décembre 2011, par une modification de l OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et à ferme), le taux d intérêt de référence est fixé au quart de pour-cent le plus proche, selon les règles de l arrondi commercial. A titre d exemple, un taux hypothécaire moyen de 2,62 % donnera un taux d intérêt de référence de 2,50 % et un taux hypothécaire moyen de 2,63 %, un taux de référence de 2,75 %. Art. 12a OBLF entré en vigueur le 1 er janvier 2008 et modifié le 1 er décembre 2011 : 1 Un taux de référence est établi pour les adaptations de loyer fondées sur une modification du taux hypothécaire. Il est basé sur le taux d intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse établi trimestriellement et il est arrondi selon les règles commerciales au quart de pourcent. 2 Le Département fédéral de l économie (DFE) publie le taux de référence chaque trimestre.

11 11 B. Hausse du taux hypothécaire Les incidences des modifications du taux hypothécaire sur les loyers sont fixées à l'art. 13 al. 1 OBLF : Une augmentation du taux hypothécaire de ¼ pour cent donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de : a. 2 pour cent quand les taux hypothécaires dépassent 6 pour cent; b. 2,5 pour cent quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 pour cent; c. 3 pour cent quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 pour cent. Le Conseil fédéral a fixé les pourcentages déterminants en se fondant sur le modèle théorique légal (cf. chapitre I, II D 2.). Exemples : 1) Lorsque le taux hypothécaire passe de 6 à 6,5 %, l'augmentation est de (6,5-6) x 100 = 8,33 % 6 Cette augmentation n'influence que le 42 % (70 % x 60 %) du loyer : 42 % x 8,33 % = 3,49 % Le Conseil fédéral a arrondi ce montant à l'unité supérieure, soit 4 %. 2) Quand le taux hypothécaire passe de 5,5 à 5,75 %, l'augmentation est de (5,75-5,5) x 100 = 4,54 % 5,5 Cette augmentation n'influence que le 42 % du loyer : 42 % x 4,54 % = 1,9 % Le Conseil fédéral a arrondi aussi vers le haut, soit jusqu'à 2,5 % (!). La hausse du loyer engendrée par l'augmentation du taux hypothécaire peut être représentée ainsi : à [%] de [%] 2,5 2,75 3 3,25 3,5 3,75 4 4,25 4,5 4,75 5 5,25 5,5 5,75 6 6,25 6,5 6,75 7 2, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,5 8 10, ,5 5 7, , ,5 5 7,5 9,5 11,5 13,5 15,5 5, , , ,5 4,5 6,5 8,5 10, , , ,

12 12 En outre, selon l'art. 13 al. 4 OBLF, il faut tenir compte des variations antérieures du taux hypothécaire : Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer. L'application de cette disposition est toutefois considérablement limitée par la jurisprudence. En effet, selon le Tribunal fédéral, l'examen des variations antérieures du taux hypothécaire ne peut remonter au-delà : de la conclusion du contrat de bail; d'une modification consensuelle du loyer; d'un jugement ou d'une transaction ayant pris en compte l'évolution du taux hypothécaire; de la fixation du loyer selon la méthode absolue; de la dernière augmentation de loyer non contestée fondée sur la variation du taux hypothécaire. C. Baisse du taux hypothécaire En cas de baisse du taux hypothécaire, l'art. 13 al. 1 OBLF indique les éléments suivants : S'il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts. Le mode de calcul est alors le suivant : Taux de réduction du loyer en % = 100 x augmentation du loyer en % loyer augmenté en % à [%] de [%] Exemple : lorsque le taux passe de 7 à 6 % : 100 x 8 % = 800 = 7,41 % 108 % 108 La baisse du loyer engendrée par la diminution du taux hypothécaire peut être représentée ainsi : 6,75 6,5 6,25 6 5,75 5,5 5,25 5 4,75 4,5 4,25 4 3,75 3,5 3,25 3 2,75 2,5 2,25 7 1,96 3,85 5,66 7,41 9,50 11,50 13,42 15,25 17,36 19,35 21,26 23,08 24,81 26,47 28,06 29,58 31,03 32,43 33,77 6, ,96 3,85 5,66 7,83 9,91 11,89 13,79 15,97 18,03 20,00 21,88 23,66 25,37 27,01 28,57 30,07 31,51 32,89 6, ,96 3,85 6,10 8,26 10,31 12,28 14,53 16,67 18,70 20,63 22,48 24,24 25,93 27,54 29,08 30,56 31,97 6, ,96 4,31 6,54 8,68 10,71 13,04 15,25 17,36 19,35 21,26 23,08 24,81 26,47 28,06 29,58 31, ,44 4,76 6,98 9,09 11,50 13,79 15,97 18,03 20,00 21,88 23,66 25,37 27,01 28,57 30,07 5, ,44 4,76 6,98 9,50 11,89 14,16 16,32 18,37 20,32 22,18 23,95 25,65 27,27 28,83 5, ,44 4,76 7,41 9,91 12,28 14,53 16,67 18,70 20,63 22,48 24, ,54 5, ,44 5,21 7,83 10,31 12,66 14,89 17,01 19,03 20,95 22,78 24,53 26, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 15,25 17,36 19,35 21,26 23,08 24,81 4, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 15,25 17,36 19,35 21,26 23,08 4, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 15,25 17,36 19,35 21,26 4, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 15,25 17,36 19, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 15,25 17,36 3, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 15,25 3, ,91 5,66 8,26 10,71 13,04 3, ,91 5,66 8,26 10, ,91 5,66 8,26 2, ,91 5,66 2, ,91

13 13 A une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, le bailleur peut opposer en compensation : les autres critères découlant de la méthode relative, soit : - l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation; - la hausse des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble; - les travaux à plus-value éventuels; les loyers usuels dans la localité ou le quartier; le rendement insuffisant. Le bailleur peut également faire valoir en compensation les réserves qu'il a effectuées valablement lors des précédentes notifications de hausse de loyer. III. L'INFLUENCE DE L'AUGMENTATION DU COUT DE LA VIE SUR LES LOYERS Selon l'art. 16 OBLF, le bailleur ne peut répercuter sur le loyer que le 40 % de la hausse subie par l'ipc depuis la dernière fixation du loyer. Exemple : dernière fixation du loyer le 10 juillet 2001, IPC = points calcul le 10 juillet 2005, IPC = points ( ) x 100 = 2,7 x 100 = 2,65 % dont il faut prendre les 40 % : 2,65 x 40 = 1,06 % 100 IV. EXEMPLES DE CALCUL, TAUX HYPOTHECAIRE ET INDICE SUISSE DES PRIX A LA CONSOMMATION A. Sans réserve de hausse de loyer Signature du bail : 15 mai 1999 Loyer : Fr. 1'000.- Echéance annuelle : le 1er juin Délai de résiliation : 3 mois 1. Calcul de la 1ère modification du loyer, début février 2000 Hausse du taux hypothécaire : Mai 1999 : 4 % Février 2000 : 4,5 % soit ½ % de hausse du taux qui représente 6 % d'augmentation du loyer.

14 14 Evolution de l'ipc : Mai 1999 Février points points 1.0 points soit 0,96 % d'augmentation dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,38 %. Récapitulation : Taux hypothécaire 6 % IPC 0,38 % Hausse totale 6,38 % ou Fr d'où un loyer de Fr. 1'064.- dès le 1er juin Calcul de la 2ème modification du loyer, début février 2001 Taux hypothécaire : Février 2000 : 4,5 % Février 2001 : 4,5 % soit sans modification Evolution de l'ipc : Février 2000 Février points points 1.4 points soit 1,32 % dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,53 %. Récapitulation : Taux hypothécaire + 0,00 % IPC + 0,53 % Hausse totale + 0,53 % ou Fr d'où un loyer de Fr. 1'070.- dès le 1er juin Calcul de la 3ème modification du loyer, début février 2002 Baisse du taux hypothécaire : Février 2001 : 4,5 % Février 2002 : 4 % soit une baisse de - 5,66 %. Evolution de l'ipc : Février 2001 Février points points 0.5 points soit 0,47 % d'augmentation dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,19 %. Récapitulation : Taux hypothécaire - 5,66 % IPC + 0,19 % Baisse totale - 5,47 % ou Fr d'où un loyer de Fr. 1'011.- dès le 1er juin 2002.

15 15 B. Avec réserve de hausse de loyer Dans le même exemple que ci-dessus, le bailleur a établi dans le bail une réserve de hausse de loyer de Fr. 50.-, en plus du loyer de Fr. 1' Calcul de la 1ère modification du loyer, début février 2000 Hausse du taux hypothécaire : Mai 1999 : 4 % Février 2000 : 4,5 % soit ½ % de hausse du taux qui représente 6 % d'augmentation du loyer. Evolution de l'ipc : Mai 1999 Février points points 1.0 points soit 0,96 % d'augmentation dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,38 %. Récapitulation : Taux hypothécaire 6 % IPC 0,38 % Hausse totale 6,38 % La hausse de 6,38 % doit être calculée sur le loyer total possible, à savoir Fr. 1' Fr = Fr. 1'050.- Fr. 1'050 x 6,38 % = Fr L'augmentation totale possible s'élève ainsi à Fr plus Fr (réserve) = Fr Le bailleur décide de ne majorer le loyer que de Fr (nouveau loyer = Fr. 1'060.-) et de réserver Fr Calcul de la 2ème modification du loyer, début février 2001 Taux hypothécaire : Février 2000 : 4,5 % Février 2001 : 4,5 % soit sans modification Evolution de l'ipc : Février 2000 Février points points 1.4 points soit 1,32 % dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,53 %. Récapitulation : Taux hypothécaire + 0,00 % IPC + 0,53 % Hausse totale + 0,53 %

16 16 La hausse finale possible de 0,53 % doit être appliquée sur le loyer total possible : (Fr. 1' Fr. 57.-) x 0,53 % = Fr. 6.- Le loyer total possible est ainsi de Fr. 1' Fr Fr. 6.-, soit Fr. 1' Le bailleur décide de majorer le loyer de Fr Le nouveau loyer est donc de Fr. 1' réserve de Fr dès le 1er juin Calcul de la 3ème modification du loyer, début février 2002 Baisse du taux hypothécaire : Février 2001 : 4,5 % Février 2002 : 4 % soit une baisse de - 5,66 %. Evolution de l'ipc : Février 2001 Février points points 0.5 points soit 0,47 % d'augmentation dont le 40 % peut être répercuté sur le loyer, à savoir 0,19 %. Récapitulation : Taux hypothécaire - 5,66 % IPC + 0,19 % Baisse totale - 5,47 % ou Fr Comme il existe une réserve de hausse de Fr. 43.-, la baisse de loyer ne s'élève qu'à Fr Le nouveau loyer est ainsi de Fr. 1'062.- dès le 1er juin V. L'INFLUENCE DE LA HAUSSE DES CHARGES D'EXPLOITATION ET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE SUR LES LOYERS Les charges relatives à l'immeuble se répartissent en deux catégories : A. Les charges d'exploitation ou charges courantes Ces frais ne doivent être pris en considération dans le calcul de hausse que dans la mesure où ils ne font pas l objet d un paiement séparé par le locataire au titre de frais accessoires. Ils comprennent notamment : l eau; l électricité des locaux communs; le chauffage (en cas d'absence de décompte de chauffage);

17 17 le salaire du concierge, du jardinier ou d autres personnes travaillant dans l immeuble, y.c. charges sociales et assurances; les taxes communales (épuration, égouts, enlèvement des ordures); l impôt foncier; les assurances incendie, dégâts d eau, responsabilité civile (RC), bris de glaces; les honoraires de gérance, pour autant qu ils correspondent aux tarifs usuels en vigueur parmi les gérants professionnels d immeubles. Le bailleur qui assure personnellement la gérance de son bien-fonds a aussi le droit de percevoir à son profit des honoraires de régie, en sus du loyer; les abonnements pour l ascenseur, l extincteur et la ventilation de l immeuble; les rentes du droit de superficie. Le loyer ne couvre pas, par contre : l impôt sur le revenu de l immeuble; l impôt sur la fortune de l immeuble; les pertes de loyer pour des locaux vacants; les frais de publicité pour la relocation des locaux; les honoraires d'avocat. B. Les charges d entretien Il s agit de tous les frais nécessaires au maintien de l état de l immeuble, des petites réparations. Exemples : réparation d une cuisinière, changement de la moquette, remplacement d une pièce de la chaudière, pose d une nouvelle tapisserie, réparation du four, changement de la chasse d eau, réparation du robinet de la salle de bains. Il faut distinguer ces frais des importants travaux créant une plus-value qui doivent être répercutés sur le loyer selon un calcul spécifique (cf. chiffre III ci-après). C. Calcul Pour connaître la hausse de loyer due à l augmentation de ces charges, il convient de calculer deux moyennes : 1) La moyenne des charges annuelles des exercices qui précèdent la dernière fixation du loyer. 2) La moyenne des charges annuelles des exercices qui précèdent la date du calcul de la modification du loyer. Idéalement, chaque moyenne devrait porter sur trois à cinq années. Exemples : 1) La dernière adaptation de loyer a eu lieu le 10 mars Le 10 mars 2006, on effectue le calcul. On compare les charges des années : d une part, d autre part. 2) La dernière adaptation de loyer a été notifiée le 10 mars Le 10 mars 2006, moment du calcul, on compare les charges des années : d une part, d autre part.

18 18 Le but des moyennes est de pondérer les frais variables d une année à l autre. Si on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, en raison d'une dépense extraordinaire (par exemple, remplacement d'une chaudière) ou des travaux importants correspondant à de l'entretien "différé", il convient de procéder à un étalement sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des travaux et d'ajouter au montant annuel un intérêt au taux de 5 % et calculé sur la part non encore amortie. Exemple : la chaudière a été remplacée en Coût : Fr. 40' Il faut ajouter au montant des charges d'exploitation de chaque année, dès 2002 (jusqu'à la fin de la durée de l'amortissement) : les frais d'amortissement sur 20 ans Fr. 40'000.- x 5 % = les frais d'intérêts Fr. 40'000.- x (5 : 2) % = (le taux d'intérêt est divisé par 2 pour tenir compte de la moyenne) Fr. 2'000.- Fr. 1'000.- Total Fr. 3'000.- Pour la suite du calcul, voir exemple ci-après. La différence entre les deux moyennes doit ensuite être mise en rapport avec l état locatif de l immeuble connu lors de la dernière fixation du loyer pour déterminer la majoration de loyer correspondante. Par état locatif, il faut entendre la somme annuelle de tous les loyers nets pour les appartements, cas échéant garages et places de parc d un immeuble (et pas seulement le montant des loyers effectivement encaissés). Exemple : Dernière adaptation notifiée le 10 mars Calcul le 10 mars Revenu locatif de l immeuble de 1999 : Fr Année Charges de l immeuble 1997 Fr Fr Fr Fr Fr Fr Fr. 3'000.- Il faut comparer les deux moyennes suivantes : - 1ère moyenne : ( ) : 3 = Fr ème moyenne : ( ) : 3 = Fr Différence justifiant la hausse Fr Il convient ensuite de calculer la hausse en pourcentage de chaque loyer : différence x 100 état locatif de 1999 En l espèce : 1'700.- x 100 = 3,27 % de hausse sur chaque loyer

19 19 Supposons qu'aucune adaptation n'intervienne ensuite en 2004 et Les charges d'exploitation sont les suivantes : Année Charges de l immeuble 2003 Fr Fr. 3'000.- (chaudière) 2004 Fr Fr. 3' Fr Fr. 3'000.- Revenu locatif en 2002: Fr. 55'766.- En 2006, pour calculer l'augmentation du loyer due à l'évolution des charges d'exploitation, il faudra comparer les moyennes ci-après : - 1ère moyenne : : (7' ' '250.-) : 3 = Fr. 9' ème moyenne : : (11' ' '500.-) : 3 = Fr. 11'233.- Différence justifiant la hausse : Fr. 2'066.- Hausse de loyer possible : Fr. 2'066.- x 100 = 3,70 % Fr. 55'766.- Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il n'est en règle générale pas admissible de prendre en compte l'augmentation des charges d'exploitation et d'entretien de manière forfaitaire. Le bailleur doit donc procéder au calcul de la hausse selon les moyennes lors de chaque modification de loyer. La hausse de loyer engendrée par l'augmentation des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble se cumule à celle provoquée par la hausse du taux hypothécaire et le coût de la vie, voire les éventuelles prestations supplémentaires. Elle permet de compenser la baisse du loyer causée par la diminution du taux hypothécaire, tout comme la hausse de l'ipc et les importants travaux. Finalement, il convient de ne pas oublier qu'exceptionnellement les charges d'exploitation de l'immeuble peuvent diminuer. Dans la mesure où cette modification est notable, le locataire peut demander que le loyer soit abaissé pour la prochaine échéance en respectant le délai de résiliation (art. 270 a CO). VI. LES PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES DU BAILLEUR A. Définition L'art. 269 a litt. b CO est complété par l'art 14 al. 1 OBLF qui a la teneur suivante : Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'article 269 a, lettre b, du code des obligations les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. Les prestations supplémentaires du bailleur sont ainsi divisées en trois catégories :

20 20 1) Les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values Exemples : installation d'un ascenseur, réfection et modernisation de la salle de bains, agencement de la cuisine, pose de nouvelles fenêtres à double vitrage, installation d'un nouveau système de chauffage plus économique, réfection et isolation de la toiture. Les investissements créant des plus-values sont des nouveaux aménagements par opposition aux réparations qui maintiennent simplement la valeur de l'objet. Quand de gros travaux sont entrepris dans un immeuble, ils constituent généralement à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien. La distinction des proportions de ces deux éléments étant le plus souvent difficile à établir, l'art. 14 al. 1 OBLF précise que : En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 pour cent, comme des investissements créant des plus-values. Il s'agit d'une présomption réfragable. Ce taux forfaitaire ne vaut que comme simple alternative à une détermination exacte des investissements. Selon la jurisprudence, cette présomption tombe si la part d'investissements à plus-value est précisément déterminable. Exemples : - installation d'un chauffage central = 100 % de plus-value - réfection des façades = 50 à 60 % de plus-value selon l'isolation apportée - modernisation considérable de la salle de bains (carrelage sur toutes les parois, meubles pratiques,...) = 70 % de plus-value - installation d'un ascenseur = 100 % de plus-value - raccordement au téléréseau = 100 % de plus-value Rappelons que les purs travaux d'entretien peuvent être répercutés sur le loyer au travers de l'examen de la hausse des charges d'exploitation et d'entretien de l'immeuble. 2) L'agrandissement de la chose louée Exemples : octroi d'un galetas, attribution d'une pièce supplémentaire, possibilité d'utiliser une plus grande partie du jardin, mise à disposition d'une buanderie à usage exclusif (autrefois commune à tout l'immeuble), octroi d'une place de parc non prévue dans le bail. 3) Les prestations accessoires supplémentaires Exemples : un concierge assurera le nettoyage des escaliers autrefois assumé à tour de rôle par les locataires, prise en charge de l'évacuation de la neige. B. Améliorations énergétiques L'art. 14 OBLF a été complété par les al. 2 et 3, entrés en vigueur le 1 er janvier 2008 ayant la teneur suivante : Selon l'art. 14 al. 2 et 3 OBLF : 2 Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes: a. les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l enveloppe du bâtiment; b. les mesures visant à une utilisation rationnelle de l énergie; c. les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques; d. les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables; e. le remplacement d appareils ménagers à forte consommation d énergie par des appareils à faible consommation.

21 21 3 Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l état initial de la chose louée. Seul le surcoût des travaux générés par ces améliorations énergétiques peut être considéré en totalité (100 %) comme des améliorations à plus-value (cf. calcul lettre C ci-dessous). Le solde, c'est-à-dire le montant correspondant aux travaux de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée doit être considéré, selon les circonstances, comme de purs travaux d'entretien ou comme de grandes réparations. Ainsi, par exemple, si la remise en état de la toiture coûte Fr. 50'000.- sans travaux d'isolation particuliers, et que l'ajout de mesures d'isolation performantes générera un surcoût de Fr. 30'000.-, ce dernier montant sera répercuté à 100 % sur le loyer. Pour les Fr. 50'000.- initiaux, on déterminera s'il s'agit de purs travaux d'entretien (cf. chapitre II, chiffre V.) ou s'il s'agit d'importantes réparations (cf. chapitre II, chiffre VI., point A.). C. Calcul en cas d'importants travaux à plus-value Selon l'art. 14 al. 4 OBLF : Les augmentations de loyers fondées sur des améliorations entraînant une plus-value sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. Le calcul se décompose ainsi en trois éléments : 1) Frais d'intérêts Le taux d'intérêt à prendre en considération est le taux hypothécaire de référence fixé par le Département fédéral de l'économie majoré de ½ %. Le taux déterminant est celui en vigueur au moment de la notification de hausse. Le capital à renter correspond à la moitié de la part du coût des travaux à plus-value. En effet, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On tient ainsi compte de l'influence dégressive des amortissements. Deux modes de calculs sont alors possibles : Appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value; Appliquer la moitié du taux sur la totalité du capital à rémunérer. Exemple de calcul : Montant total des travaux Fr. 500'000.- Importants travaux assimilés à une plus-value Fr. 300'000.- Etat locatif Fr. 150'000.- Taux hypothécaire 2,75 % Frais d'intérêts : ou (Fr. 300'000.- : 2) x (2,75 + 0,5) = 150'000 x 3,25 = Fr Fr. 300'000.- x [(2,75 + 0,5) : 2] = 300'000 x 1,625 = Fr ) Amortissement Le taux d'amortissement se détermine en fonction de la durée de vie moyenne probable des travaux. L'amortissement est linéaire.

22 22 En cas de réfection générale (travaux nombreux de nature différente), une durée de vie moyenne de 20 à 25 ans est fréquemment retenue, ce qui permet de faciliter les calculs. Exemple de calcul : Amortissement sur 25 ans taux de 4 % Fr. 300'000.- x 4 = 100 Fr. 12' ) Frais d'entretien L'entretien à venir des nouvelles installations créant une plus-value peut être répercuté sur le loyer à raison de 10 % des intérêts et de l'amortissement. Exemple de calcul : (Fr Fr. 12'000.-) x 10 = Fr Le montant annuel à répercuter sur les loyers correspond à l'addition des trois postes calculés ci-dessus. Exemple de calcul : Fr Fr. 12' Fr = Fr Ce montant doit être mis en rapport avec l'état locatif annuel de l'immeuble pour connaître le pour cent de hausse possible pour chaque loyer. Exemple de calcul : x 100 = 12,37 % 150'000.- Quand le bailleur occupe lui-même un logement, il est d'usage d'estimer son loyer en fonction des autres loyers pratiqués dans l'immeuble. Une clé de répartition différente est envisageable si le revenu locatif n'est pas homogène (par exemple : volume, nombre d'appartements). Seuls les importants travaux réalisés depuis la dernière fixation du loyer peuvent être répercutés sur le loyer. Il faut que les travaux soient terminés et facturés pour pouvoir les répercuter sur le loyer. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur (art. 14 al. 5 OBLF). Lorsque les travaux durent et que le bailleur souhaite en répercuter une partie seulement (pour lesquels il dispose déjà des factures), il convient d'indiquer au locataire quels sont les travaux couverts par la hausse et d'expliquer clairement qu'une seconde augmentation aura lieu pour les travaux supplémentaires. Le Tribunal fédéral a en effet estimé qu'il faut se demander, en interprétant les déclarations du bailleur lors de la première augmentation selon le principe de la bonne foi, si le locataire pouvait, d'après les circonstances qu'il connaissait, admettre que celle-ci englobait seulement une partie des coûts et que le bailleur projetait de ce fait une nouvelle majoration si des frais supplémentaires devaient être engagés. Notons enfin que cette méthode de calcul ne permet pas au bailleur d'introduire dans le loyer des réserves d'entretien pour travaux futurs (provisions).

23 23 D. Synthèse en exemples 1. Changement du parquet du salon Montant total des frais Loyer mensuel Taux hypothécaire 3,5 % Détermination de la plus-value (parquet de qualité supérieure au précédent) 1.1. Frais d'intérêts Fr. 7'000.- Fr. 1' % = Fr. 4'200.- Fr. 4'200.- x [(3,5 + 0,5) : 2] = Fr. 4'200.- x 2 = Fr Amortissement Un parquet a une durée de vie moyenne de 40 ans 2,5 % Fr. 4'200.- x 2,5 % = Fr Frais d'entretien (Fr Fr ) x 10 % = Fr TOTAL : Fr par an ou Fr par mois 2. Raccordement au téléréseau Montant total des frais Fr. 9'000.- Loyers annuels Fr. 48'000.- Taux hypothécaire 4 % Détermination de la plus-value 100 % 2.1. Frais d'intérêts Fr. 9'000.- x [(4 + 0,5) : 2] = Fr. 9'000.- x 2,25 = Fr Amortissement Sur 15 ans 6,67 % Fr. 9'000.- x 6,67 % = Fr Frais d'entretien (Fr Fr ) x 10 % = Fr TOTAL : Fr Fr Fr = Fr par an Sur chaque loyer : Fr x 100 = 1,84 % Fr. 48'000.-

24 24 VII. EXEMPLE COMPLET DE CALCUL EN METHODE RELATIVE Signature du bail : le 25 juin 2001 Entrée en vigueur : le 1er octobre 2001 Echéance annuelle : le 1er octobre Délai de résiliation : 3 mois Loyer : Fr. 1'000.- Réserve de hausse : Fr Etat locatif de 2000 : Fr. 120'000.- Etat locatif de 2011 : Fr. 125'500.- Calcul le 10 juin 2011 Taux hypothécaire de 4,25 % à 2,75 % = - 15,25 % IPC de à points = + 3,4 % Importants travaux : réfection des façades et de la toiture pour Fr. 80'000.-; Plus-value : 55 % (isolation) = Fr. 44' Frais d'intérêts : Fr. 44'000.- x 3,25 % / 2 = Fr Amortissement sur 25 ans 4 % : Fr. 44'000.- x 4 % = Fr. 1' Frais d'entretien : (Fr Fr. 1'760.-) x 10 % = Fr Total : Fr Fr. 1' Fr = Fr. 2'722.- par an - Hausse de chaque loyer : Fr. 2'722.- x 100 = + 2,17 % Fr. 125'500.- Charges courantes et d'entretien Il faut comparer les moyennes suivantes : 1998 = Fr. 19' = Fr. 25' = Fr. 23' = Fr. 27' = Fr. 25' = Fr. 26'450.- Moyenne Fr. 23'007.- Moyenne Fr. 26'417.- Différence de Fr. 3'410.- Conséquence sur chaque loyer : Fr. 3'410.- x 100 = + 2,84 % Fr. 120'000.- Récapitulation Taux hypothécaire - 15,25 % IPC + 3,4 % Importants travaux + 2,17 % Charges d'exploitation + 2,84 % - 6,84 %