POINT MARCHÉ INVESTISSEMENT

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1 POINT MARCHÉ INVESTISSEMENT FRANCE 1T 2014 DES VOLUMES EN HAUSSE DE 13 % CHIFFRES CLÉS 1T T ,5 milliards d euros ont été investis en France au premier trimestre 2014, soit une hausse de 13 % sur un an et une performance stable par rapport à la moyenne des volumes investis au cours d un premier trimestre depuis 10 ans. Cette progression tient toutefois en grande partie à l'acquisition de Cœur Défense par le fonds Lone Star pour un montant estimé de 1,3 milliard d euros et masque en outre une forte chute du nombre total de transactions. Volumes investis en France (Mds ) 3,1 3,5 Volumes investis en IDF (Mds ) 2,2 3,1 Nombre de transactions Investissements en bureaux (%) Investissements en commerces (%) Investissements en industriel (%) 17 5 Part des investisseurs étrangers (%) Euribor 3 mois, mars. (%) 0,21 0,30 OAT 10 ans, mars. (%) 2,03 2,15 Cushman & Wakefield France avenue de Friedland Paris 1T

2 INVESTISSEMENTS EN FRANCE ANALYSE DES TRANSACTIONS 3,5 milliards d euros ont été investis en France au premier trimestre 2014, soit une hausse de 13 % par rapport à la même période en 2013 (3,1 milliards d euros) et une performance stable par rapport à la moyenne des volumes investis au cours d un premier trimestre depuis dix ans. L'évolution est donc généralement positive, mais s accompagne d une très nette diminution du nombre total de transactions (53), divisé par deux par rapport à celui du premier trimestre 2013 (108). Les opérations inférieures à 50 millions d'euros ont été particulièrement rares (36 contre 88 au premier trimestre 2013). De fait, la hausse des volumes investis en ce début d'année est principalement liée à la signature de grandes transactions. 10 opérations supérieures à 100 millions totalisant 2,5 milliards d euros ont été comptabilisées au premier trimestre 2014 contre 7 totalisant 1,2 milliard à la même période éi en ,5 MDS INVESTIS EN FRANCE AU 1T 2014 Volumes en hausse (+ 13 %) sur un an, mais forte chute du nombre total de transactions (- 55). Surtout, le marché de l investissement a été dopé par la prise en compte de la vente de Cœur Défense. L'acquisition par le fonds américain Lone Star de cet ensemble emblématique représente ainsi à elle seule 36 % des montants investis au premier trimestre VOLUMES INVESTIS EN FRANCE ANALYSE DES TRANSACTIONS* ,4 28,5 9% 1-15 M 2% M 15% 11% 1T ,2 17,5 13,0 11,1 16,5 14,9 15,1 >200 M 42% 29% 1T % M 13% 5 7,8 0 2,8 2,6 6,8 7,6 4,4 1,2 1,5 2,5 1,8 3,1 3, T Volumes annuels (Mds ) 1T Moyenne 1T ( ) : 3,4 Mds 28% M 28% *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus 2

3 INVESTISSEMENT RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS ÎLE-DE-FRANCE Avec 3,1 milliards d euros soit une hausse de plus de 38 % sur un an, l Île-de-France concentre 89 % des montants engagés dans l Hexagone au premier trimestre C est le volume le plus haut atteint lors d un premier trimestre depuis % Part de l Île-de- France au 1T 2014* Cette domination est le reflet d'un marché des grandes transactions principalement animé par des acquisitions de bureaux. Ainsi, sur un total de 10 transactions de plus de 100 millions d'euros, 8 ont porté sur des bureaux en Île-de-France. Ce segment représente également la quasi-totalité des opérations comprises entre 50 et 100 millions d'euros (Urbagreen à Joinville-le-Pont, Le Cap à Puteaux, L'Open à Issy-les-Moulineaux, etc.). *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus PROVINCE Traditionnellement plus dépendants des volumes investis sur des actifs industriels ou de commerces, les marchés de province sont en net retrait. Avec 420 millions d'euros investis, lesmontantsengagés gg au premier trimestre 2014 y affichent ainsi une forte baisse de 55 % sur un an. L Île-de-France aconcentré8des10 transactions de plus de 100 M recensées dans tout l Hexagone. Les commerces sont restés le moteur de l activité en province, totalisant 83 % des sommes engagées hors de l Île-de-France. Mais à l'exception de l acquisition de 75 % du centre commercial Saint- Sébastien à Nancy par Hammerson pour 130,5 millions d euros, peu de transactions significatives y ont été conclues. L essentiel de l activité a porté sur le segment des opérations de taille moyenne (comprises entre 20 et 50 millions d euros) avec 5 transactions enregistrées pour un total de 175 millions d euros. 15% Cette contreperformance des marchés régionaux ne devrait être 80% que passagère, au regard du nombre de transactions actuellement en cours de signature et ce sur l ensemble des typologies d actifs (La 60% Tour Incity à Lyon, le centre commercial Bleu Capelette à Marseille, etc.). 40% 80% RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES TRANSACTIONS 100% Bureaux Commerces Industriel 5% 17% 33% 12% 83% 42% 40% 20% 0% 50% 18% 5% 1T T T T 2013 France France Province Province 3

4 INVESTISSEMENTS PAR TYPOLOGIE D ACTIFS BUREAUX Avec 2,8 milliards d'euros, les bureaux représentent 80 % des volumes investis en France au premier trimestre 2014 contre 64 % sur l ensemble de Cette forte hausse tient à la faiblesse relative des volumes investis en commerces. Les bureaux constituent également la grande majorité des opérations supérieures à 100 millions d'euros enregistrées depuis janvier (8 sur 10). Suivant les tendances observées sur le marché locatif, l activité a porté pour l'essentiel sur les quartiers d affaires établis de l Île-de-France. Paris intra-muros a capté 24 % des investissements bureaux réalisés en France. Si le manque d offres et le coût élevé des actifs prime pèsent sur l activité, Paris reste pourtant une destination i dechoix pournombre d investisseurs. i Paris Rive Gauche concentre 41 % des montants investis en bureaux dans la Capitale. Cette part élevée tient à la réalisation d une importante transaction dans la ZAC Rive Gauche : l acquisition de l ensemble Arc de Seine à Paris 13, acquis par Allianz pour 220 millions d euros. Le secteur de Paris QCA a lui été majoritairement animé par des transactions de taille intermédiaire (entre 30 et 100 millions d euros) comme l acquisition par CBRE Global Investors du rue Marengo à Paris 1 er (82 millions d euros) et celle du 27 rue de Berri à Paris 8è (38 millions d euros). Le marché de La Défense reste très dynamique représentera même le point haut de l activité depuis le début de la crise. Les volumes y ont été gonflés par deux opérations de plus de 100 millions d euros : Cœur Défense et l acquisition de la Tour Prisma par Invesco Real Estate pour près de 150 millions d euros. La Défense, quartier d affaires traditionnellement animé par les très grandes transactions, représente 55 % du volume total investi en bureaux en France au premier trimestre INVESTISSEMENTS BUREAUX Un marché des bureaux porté par de grandes transactions en Île-de- France. 100% 80% D autres grands pôles tertiaires des Hauts-de-Seine, comme le Sud Ouest, ont également tiré leur épingle du jeu. Trois opérations supérieures à 50 millions d euros y ont été recensées dont l immeuble Open à Issy-les-Moulineaux acquis par AEW Europe pour 55 millions d euros % 40% 20% 0 10,2 14,0 18,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12,3 10,0 9,7 2, T 0% Investissements en bureaux (Mds ) Part dans le volume total investi (%) 4

5 INVESTISSEMENT COMMERCES Le marché des commerces a démarré l année bien plus modestement : seuls 514 millions d'euros ont été investis sur cette typologie d'actif dactif, un volume divisé par deux par rapport à la même période en Seules deux transactions de plus de 100 millions d'euros ont été recensées : la cession par AXA Real Estate à Hammerson de 75 % du centre commercial Saint-Sébastien à Nancy et la vente par Corio à KKR/Seefar d un portefeuille de quatre centres commerciaux pour 104 millions d euros. Grace à ces opérations, les galeries et centres commerciaux ont concentré 53 % des montants engagés en commerces. Si les commerces ne représentent que 15 % des volumes investis en France depuis le début de 2014, leur part devrait toutefois retrouver, dans les mois à venir, des niveaux plus proches des dernières années (26 % en moyenne ces cinq dernières années). En effet, les volumes seront prochainement alimentés par la finalisation de la cession de centres commerciaux régionaux (Beaugrenelle à Paris) et par la vente de grands portefeuilles de centres et galeries (portefeuille Klépierre) et d'actifs mixtes (portefeuille Risanamento). En outre, le marché bénéficieraéfi i d un afflux d offres de qualité, stimulant t l appétit de fonds étrangers et de grands institutionnels français. INDUSTRIEL À peine 200 millions d'euros ont été investis sur le marché de l'immobilier industriel au premier trimestre 2014, soit 5 % de l'ensemble des montants engagés en France sur la période. Les transactions d'actifs industriels ont été très peu nombreuses et ont majoritairement porté sur des actifs unitaires inférieurs à 50 millions d euros, comme l'acquisition par Prologis d'une plateforme de m² à l Isle-d'Abeau (38) louée à Norbert Dentressangle et l acquisition d un entrepôt de m² à Saint-Bonnet Les Oules (42) par Argan loué à Casino. Un seul portefeuille a été répertorié ce trimestre : il s agit de 24 locaux d activités totalisant m² en Île-de-France, achetés par LBO France pour 45 millions d euros. Comme pour les commerces, les opérations en cours dont la cession à Blackstone du portefeuille de Foncière des Régions pour près de 350 millions d euros annoncent toutefois un net accroissement des volumes investis dans les prochains mois. En effet, le marché de la logistique continue de bénéficier à la fois d une demande soutenue pour de nouvelles plateformes développées pour de grands chargeurs ou prestataires et de l intérêt montré pour des actifs de classe B. INVESTISSEMENTS COMMERCES INVESTISSEMENTS LOCAUX INDUSTRIELS 5 100% 4 100% 4 4,8 4,0 80% 3 3,2 80% 3 3,6 3,3 3,6 60% 2 2,6 60% 2 2,3 40% 2,1 40% 1 0 1,2 1,9 1,2 1,9 0, T 20% 0% 1 0 0,8 1,5 0, T 0,7 0,8 1,3 1,5 0,2 20% 0% Investissements en commerces (Mds ) Part dans le volume total investi (%) Investissements en industriel (Mds ) Part dans le volume total investi (%) 5

6 ACQUÉREURS Les investisseurs étrangers ont représenté 69 % de l'ensemble des montants investis dans l'hexagone (35 % en 2013). Cette forte progression tient au recul relatif des investisseurs français et à la présence importante des Américains mais aussi d Allemands, de britanniques et d un nouvel entrant asiatique (Malaisien). Les investisseurs étrangers se sont notamment illustrés sur le segment des grandes transactions de bureaux, totalisant 85 % du volume des transactions supérieures à 100 millions d euros. Ils sont en effet à l origine de 7 des 10 transactions de plus de 100 millions d euros, dont les opérations les plus importantes du trimestre. L'acquisition par Lone Star de Cœur Défense explique d'ailleurs le poids prépondérant des Américains (48 % de l'ensemble des volumes investis au premier trimestre 2014). Principalement représentés par les compagnies d assurances (Cardif), les OPCI/SCPI (Primonial Reim, BNP Paribas Reim) et quelques acquéreurs-utilisateurs (Klesia, Bred), les Français n'ont eux représenté que 31 % de l'ensemble des montants investis dans l'hexagone au premier trimestre 2014 contre 65 % sur l ensemble de Moins présents sur le segment des grandes opérations, leur effacement tient aussi au très faible nombre de petites et moyennes transactions et au manque de vigueur du marché provincial. i La part des Français devrait toutefois augmenter dans les mois à venir à la faveur de la concrétisation de grandes ou très grandes opérations dans lesquelles ils sont impliqués (Beaugrenelle, portefeuille Klepierre, etc.). 69 % PART DES INVESTISSEURS ÉTRANGERS ACQUÉREURS PAR NATIONALITÉ Allemands 12% Malaisiens 4% Français 31% Autres 5% *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus Nord Américains 48% ACQUÉREURS PAR TYPOLOGIE Utilisateurs 6% OPCI 5% Foncières 8% SCPI 8% Fonds d'investissement 59% Assurances/ Mutuelles 14% *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus 6

7 INVESTISSEMENT TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement prime ont subi une légère compression ce trimestre, en raison de la très forte demande des investisseurs pour les meilleurs actifs. Ils s établissent à des niveaux bas, voire très bas pour les immeubles mixtes les plus emblématiques de la capitale. À Paris QCA, les taux prime se situent dorénavant dans une fourchette de 4,00 à 4,25 % pour les meilleures immeubles, proches des plus bas historiques. Dans le même temps, le taux d emprunt à 10 ans, qui s établissait à 2,15 % en mars dernier, reste à des niveaux historiquement bas. Le spread entre les rendements immobiliers et l OAT 10 ans demeure donc attractif (autour des 200 points de base). TAUX DE RENDEMENT PRIME (%) 1T T 2014 BUREAUX Paris QCA 4,25 4,25 Paris 12/13 5,50 5,25 Paris 5/6/7 5,00 5,00 La Défense 6,25 6,00 QAO* 5,50 5,50 Sud Ouest** 5,50 5,50 Lyon 6,00 5,75 COMMERCES Boutiques 3,75 3,75 Centres commerciaux 5,00 4,75 Retail parks 6,25 6,00 PERSPECTIVES L'environnement du marché français de l'immobilier d'entreprise est encore loin d être idéal : la reprise économique reste fragile, le contexte politique et fiscal de la France incertain et les risques géopolitiques se sont récemment accentués. INDUSTRIEL Logistique 7,25 7,00 *Quartier des Affaires de l Ouest/**Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt L évolution récente des marchés et les spécificités de chaque transaction (en terme de financement notamment) doivent conduire nos lecteurs à la prudence et à ne pas se fonder sur les tendances et chiffres indiqués sans tenir compte des caractéristiques propres à chaque actif. Cela dit, plusieurs conditions semblent plus favorables qu auparavant. Ainsi l'attentisme des grands utilisateurs est en train de se dissiper permettant d espérer un redémarrage durable de l activité locative. Gonflés par la concrétisation de très grosses opérations, les volumes investis en France en 2014 devraient être supérieurs à ceux de l'an passé, profitant de l appétit toujours plus important des investisseurs pour l immobilier français. Toutefois, en dépit de l'abondance des liquidités à placer sur le marché immobilier et des financements disponibles, l offre de produits reste insuffisante, bridant l activité du marché de l investissement. 7

8 CONTACTS Olivier Gérard Président FRANCE Tél : +33 (0) olivier.gerard@eur.cushwake.com Thierry Juteau Directeur, Capital Markets Group FRANCE Tél : +33 (0) thierry.juteau@eur.cushwake.com Marie-Laure Herrault Analyste, European Research Group FRANCE Tél : +33 (0) marielaure.herrault@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield (C&W) is known the world-over as an industry knowledge leader. Through the delivery of timely, accurate, high-quality research reports on the leading trends, markets around the world and business issues of the day, we aim to assist our clients in making property decisions that meet their objectives and enhance their competitive position. In addition to producing regular reports such as global rankings and local quarterly updates available on a regular basis, C&W also provides customized studies to meet specific information needs of owners, occupiers and investors. C&W is the world s largest privately-held commercial real estate services firm. Founded in 1917, it has 230 offices in 60 countries and more than 13,000 employees. The firm represents a diverse customer base ranging from small businesses to Fortune 500 companies. It offers a complete range of services within five primary disciplines: Transaction Services, including tenant and landlord representation in office, industrial and retail real estate; Capital Markets, including property sales, investment management, investment banking, debt and equity financing; Client Solutions, including integrated real estate strategies for large corporations and property owners, Consulting Services, including business and real estate consulting; and Valuation & Advisory, including appraisals, highest and best use analysis, dispute resolution and litigation support, along with specialized expertise in various industry sectors. A recognized leader in global real estate research, the firm publishes a broad array of proprietary reports available on its online Knowledge Center at: This report has been prepared solely for information purposes. It does not purport to be a complete description of the markets or developments contained in this material. The information on which this report is based has been obtained from sources we believe to be reliable, but we have not independently verified such information and we do not guarantee that the information is accurate or complete. Published by Corporate Communications Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved. Cushman & Wakefield, LLP Avenue de Friedland Paris 8