Amélioration énergétique en copropriétés

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1 Amélioration énergétique en copropriétés Marseille octobre 2012 Ingénierie sociale avant tout

2 Petites copropriétés à Marseille Ingénierie sociale avant tout Le projet «Petites copropriétés à Marseille» entre dans une phase nouvelle, après une étape exploratoire de réunions avec la Région, la ville, les fédérations professionnelles, les banques spécialisées. La liste des instances et entreprises susceptibles de participer à la constitution d un «bouquet de services» est en cours. Trouver les copropriétés Il a d abord fallu trouver les copropriétés intéressées par la démarche, en mettant en œuvre une «ingénierie sociale» qui s est construite patiemment. Les appels directs aux syndics d immeubles ont été plutôt décevants : les syndics ne sont pas souvent là, sont difficiles à joindre ou encore ont des urgences à régler. Seul un syndic sur la quinzaine contactée directement a répondu positivement aux sollicitations de l équipe, il aurait volontiers inclus tout son portefeuille de copropriétés dans l expérimentation. La sensibilité des copropriétés à la question énergétique est éveillée dès lors que le message est porté par une instance «légitime», une «tête de réseau» qui sache donner confiance de manière professionnelle et non commerciale : à Marseille, ces têtes de réseau ont été l ARC Provence (Association des Responsables de Copropriétés en Provence) pour les copropriétés et l UNIS PACA (Union des syndicats de l immobilier de la région PACA) pour les syndics, qui ont lancé un appel à manifestation d intérêt au sein de leurs réseaux. «L idéal, pour Roman de Rafael, consultant de TEC 1, serait que les syndics ouvrent leur portefeuille de copropriétés pour identifier ensemble les copropriétés qui présentent le potentiel le plus intéressant». Les syndics coopèrent plus facilement 1 TEC est un cabinet de conseil spécialisé dans l ingénierie et le management du développement durable. cf conseil.com 2

3 une fois qu ils ont compris l intérêt qu ils peuvent tirer de la démarche : disposer d un bilan sur les besoins et les potentiels de chaque copropriété, ou proposer un service innovant sur l énergie.. L équipe a ainsi pu constituer un panel de copropriétés répondant aux critères qu elle s était fixés : petites copropriétés de vingt lots au plus, avec un maximum de propriétaires occupants. Ce qui domine, ce sont les «trois fenêtres marseillais» de la fin du XIX e siècle : les appartements de l immeuble, traversants, ont trois fenêtres sur rue. Viennent ensuite des constructions des années 50/60, qui sont de «vraies passoires». Sur l ensemble, quelques immeubles sont en chauffage collectif mais la majorité en chauffage individuel. Qu est ce qui décide une copropriété à se lancer dans l aventure? Avant tout, «une bonne ambiance» : si le critère ne peut pas être considéré comme éminemment scientifique, il présente l intérêt de souligner, en creux, que les calculs, les logiciels, la conviction des «sachants» seront insuffisants pour convaincre en masse les copropriétés de passer à l acte. Fédérer les compétences Pour constituer le «bouquet de services», l équipe a fait appel aux fédérations professionnelles. Au travers de la CAPEB 13 (Confédération de l artisanat et des petites entreprises du bâtiment) et de la FBTP13 (Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics) une cinquantaine de professionnels se sont déclarés intéressés : ce marché des petites copropriétés, qui est beaucoup le leur, a attisé leur curiosité, même s ils estiment que les choses bougent très lentement. Ici aussi, c est d ingénierie sociale dont il est question : pour les entreprises, être mises en relation avec des clients potentiels sans développer de démarche commerciale coûteuse en temps et en trésorerie, est un avantage intéressant. En contrepartie, les entreprises auront à s engager sur une «charte de bonne conduite», avec des clauses sur la qualité des devis, les délais, la nature des travaux, etc. Commencer par le bilan Sur les quinze copropriétés retenues, cinq ont commencé leur «bilan énergétique», selon la méthodologie mise en œuvre par l association GERES 2, qui permet de calculer les déperditions d énergie de l immeuble, en chauffage collectif comme en chauffage individuel. Les premiers bilans 2 cf 3

4 seront établis en décembre ; les résultats permettront aux copropriétaires d identifier les solutions à mettre en œuvre, en parties communes et privatives, pour une meilleure maîtrise de leurs charges. L équipe fait les constats suivants : De nombreux freins à la prise de décision en copropriété ; Un contexte réglementaire principalement orienté vers les grosses copropriétés en chauffage collectif ; Un foisonnement d acteurs et d initiatives majoritairement tournés vers l accompagnement de la demande, et peu d initiatives côté offre ; Des actions fonctionnant par le biais d une dynamique institutionnelle (portage de projet, incitations financières, etc.), mais peu d actions autofinancées et pérennes dans le temps. Dans ce contexte, les objectifs du projet prennent tout leur sens : Cibler les petites copropriétés ; Proposer un accompagnement dans la durée permettant de lever les différents freins identifiés ; Mobiliser l offre en formalisant un groupement d entreprises et en testant une nouvelle méthode d accompagnement ; Établir un modèle d autofinancement de cet accompagnement. État des lieux du parc de logements marseillais Avec habitants/km², Marseille a la plus forte concentration démographique de la Région PACA. Cette forte densité de population est le reflet d une ville à forte dominance en constructions verticales. En effet, sur l ensemble du territoire marseillais, 83 % des résidences principales sont en immeuble collectif alors que sur l ensemble de la communauté urbaine MPM hors ville de Marseille (17 communes), les maisons individuelles représentent 59,6 % des logements. 78 % du parc de logements marseillais a été construit avant 1975, c'est à dire avant la première réglementation thermique, ce qui traduit un parc vieillissant, fortement consommateur d énergie. Aujourd hui, le «3 fenêtres» marseillais représente 20 % du bâti du centre ville. Il se généralise dans la deuxième moitié du XIX e siècle lorsque l augmentation de la population urbaine impose une forme d urbanisme standardisé 3. 3 L État des lieux du parc de logement marseillais a été réalisé en grande partie grâce aux statistiques de l INSEE et de l Agence d urbanisme de l Agglomération Marseillaise (AGAM). 4

5 Le «3 fenêtres marseillais» Le «3 fenêtres» marseillais est un bâtiment d avant 1948 au sens de la réglementation thermique. Il présente les défauts classiques de ce type de logement en terme de thermique d hiver. Les murs en pierre ne sont pas isolés, beaucoup de «3 fenêtres» marseillais ont encore des combles non isolées et très ventilées et sont encore équipés de menuiseries à simple vitrage. Cependant, certaines caractéristiques de ces bâtiments jouent un rôle essentiel pour le confort d été : la pierre apporte une inertie thermique importante pour stocker la chaleur le jour et les logements traversant permettent une ventilation nocturne efficace pour rafraichir pendant la nuit. De même, le bâti d avant 1948 et ses traditionnels murs en pierre nécessite beaucoup de précautions en ce qui concerne le traitement de l humidité. Les grandes menuiseries d origine en bois sont très peu efficaces pour limiter les déperditions thermiques, mais assurent une ventilation naturelle, certes non contrôlée, qui permet de limiter le stockage de l humidité dans les murs. Ces paramètres caractéristiques de ce type de bâtiment doivent impérativement être pris en compte lors d un projet de rénovation. Il s agit de chercher à améliorer la performance thermique d hiver pour limiter les consommations de chauffage, mais, pour autant, il faut faire attention à ne pas créer d autres désordres comme une mauvaise gestion de l humidité dans les murs, notamment lors de travaux d isolation par l intérieur, ou contribuer à la dégradation du confort d été. 4 4 Les encadrés sont extraits du rapport «Les copropriétés et la maitrise de l énergie, Susciter une offre, accompagner la demande et développer les partenariats pour faciliter les prises de décisions en petites copropriétés, TEC GERES, juillet

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