MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX

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1 MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 3 ème Trimestre 2018 Take-up en hausse + Offre en baisse = Valeurs au top!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions & Sectorisation 10

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2 ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2 ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2 ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2 nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2 ème ), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3 ème trimestre suivi de +1,7% au 4 ème trimestre Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Décrue plus lente que prévue! Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois est attendue cette année : en 2018 à comparer à en Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et que l industrie reste en zone rouge. L emploi salarié non marchand, pour sa part, devrait profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences» sur la seconde partie de l année. Fort de ces constats, OXFORD ECONOMICS a revu à la hausse (+20 bps) sa prévision du taux de chômage à fin d année, à 9,1% en France métropolitaine - et 8,2% pour l Ile-de-France - un chiffre toutefois en baisse par rapport aux 9,4% relevés en Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage devrait toutefois se confirmer en fin d année et ce, pour la 3 ème année consécutive. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 SYNTHÈSE PARIS TOUJOURS AUSSI DYNAMIQUE! Demande placée : jeu égal d une année sur l autre! En dépit d un stock vacant au plus bas (2,2%), le marché des bureaux parisien a conservé sa bonne dynamique pour totaliser près de m² au 3 ème trimestre, un chiffre quasi équivalent d une année sur l autre. Depuis le début de l année, un peu plus de m² de bureaux ont été placés dans la Capitale, marquant une progression de 5% du volume traité. Dans ce contexte, il est fort possible que la Capitale affiche à nouveau une demande placée supérieure au million de m² et ce pour la 3 ème année consécutive. C est dire le dynamisme de ce marché qui joue pleinement la carte de la centralité et de la qualité de son parc tertiaire, deux arguments de poids dans les réflexions immobilières des utilisateurs. Tous les micromarchés n ont cependant pas bénéficié de cette bonne dynamique : si le QCA-Centre Ouest et les arrondissements du Sud ont vu leur rythme de commercialisations accélérer, la tendance est inverse dans le Nord-Est où les mouvements ont été moins nombreux. Demande placée à Paris, en milliers de m² Taux de vacance Taux de vacance : toujours plus bas! Le taux de vacance des bureaux parisiens n en finit plus de baisser et atteint à la fin du 3 ème trimestre son plus bas niveau depuis 10 ans à 2,2%. Nous sommes donc bien loin du taux de fluidité du marché et, tôt ou tard, les commercialisations ralentiront inévitablement faute d un renouvellement suffisant de l offre tant dans sa volumétrie que sa qualité. Cushman & Wakefield Loyers de première main : la hausse reprend! Valeurs locatives de transactions de première main à Paris, /m²/an Le déséquilibre entre une offre en chute libre et un rythme de commercialisation toujours soutenu entretient une pression haussière sur les valeurs locatives, et en particulier des surfaces de première main, de plus en plus rares sur le marché parisien. Dans ce contexte, les loyers ont repris leur hausse au 3 ème trimestre; ils se distribuent entre 460 /m²/an dans le Nord-Est, 540 /m²/an dans le Sud et 700 /m²/an dans le QCA. Hormis dans le Sud, les valeurs locatives de transactions enregistrées depuis le début de l année ont quasiment retrouvé leur niveau le plus élevé de la décennie. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : toujours à fond mais attention! Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Le marché des bureaux de Paris QCA enchaîne son 6 ème trimestre consécutif à plus de m² placés, une séquence inédite depuis Depuis le début de l année, plus de m² de bureaux ont ainsi été commercialisés, un volume en hausse de 2% d une année sur l autre. Attention cependant aux amalgames car tous les micromarchés et tous les segments de surfaces n affichent pas cette même bonne dynamique. Le secteur Etoile, qui regroupe les 8 ème, 16 ème et 17 ème arrondissements, a ainsi vu son volume de demande placée reculer de 10% en un an, avec un déficit avéré de petites et moyennes transactions depuis le début de l année (-8% et -23% respectivement). Le Centre, quant à lui, profite très largement de l appétit des utilisateurs pour son parc tertiaire et affiche une croissance de 27% de ses volumes traités sur les 9 premiers mois de l année. Si les prises à bail de grand gabarit sont peu nombreuses (3 signatures seulement), elles sont compensées par un extraordinaire rebond des transactions de taille intermédiaire (26 signatures depuis le début de l année 2018 à comparer à 11 l an dernier à la même époque). La tendance est aussi nettement positive sur le créneau des petits gabarits de bureaux sur ce secteur : la croissance de 16% des volumes traités dans le Centre compense même le recul de 8% observé sur l Etoile sur ce même segment. Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - T1-T TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % - De à m² % +19% Plus de m² % -14% Surface totale % +2% Valeurs locatives : la hausse se poursuit La tendance haussière des valeurs locatives de transactions s est poursuivie et même accentuée au 3 ème trimestre à Paris QCA. Les loyers faciaux des prises à bail du trimestre se positionnent en moyenne autour de 750 /m²/an pour des bureaux de classe A; dans ce contexte la valeur moyenne des loyers signés atteint 700 /m²/an depuis le début de l année. Il faut remonter à 2012 pour trouver une valeur supérieure (725 /m²/an). Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an La faiblesse de l offre (1,5% de taux de vacance) met également sous pression haussière les bureaux de seconde main. Ils affichent une valeur moyenne de 580 /m²/an depuis le début de l année, un record historique. Fait intéressant, ces loyers de seconde main sont quasi identiques entre l Etoile et le Centre alors que pour les bureaux de classe A on note encore un différentiel de près de 10% entre ces 2 micromarchés. - Cushman & Wakefield 4

6 PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : espèce en danger La situation de l offre immédiatement disponible devient critique sur le marché de Paris QCA avec seulement m² vacants : après la disparition des surfaces de grand gabarit, c est au tour des bureaux de taille intermédiaire d être attaquées. On compte aujourd hui à peine m² vacants sur ce créneau, soit deux fois moins que fin Les petites surfaces concentrent désormais la très grande majorité du stock vacant sur ce secteur avec quelques m² disponibles.un chiffre bien faible au regard des volumes transactés, de l ordre de m² en 2017 et près de m² depuis le début de l année. L offre à 12 mois n a pas beaucoup évolué d un trimestre sur l autre, avec m² à commercialiser : ce retour de l offre va donner un peu d oxygène au secteur Etoile avec m² attendus tandis que le Centre m² - devra composer avec un stock vacant toujours aussi faible. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance dans le QCA : un plus bas historique Sans grande surprise compte-tenu du dynamisme de la demande placée, le taux de vacance des bureaux a encore baissé dans le QCA pour se positionner à 1,5% à la fin du 3 ème trimestre. Il s agit d un point bas historique jamais observé sur ce marché depuis Offre future : sursis jusqu en 2019 Une petite dizaine d immeubles de bureaux restructurés ont été livrés ou le seront à Paris QCA en Ces surfaces ont été très largement (90%) précommercialisées auprès des utilisateurs et une seule opération n aura pas trouvé preneur en amont de sa livraison. En 2019, un total de m² de bureaux répartis sur 12 immeubles sera livré dans le QCA, dont la moitié a déjà été pré-louée. Il ne reste donc que m² à commercialiser, dont m² sur le secteur de l Etoile (4 immeubles) et m² sur le Centre (3 immeubles). La volumétrie de l offre future sera quasi identique en 2020 avec m² attendus et encore disponibles, dont la majorité est située dans le Centre (3 projets). - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² Six autres projets pour un total de m² pourraient venir abonder le volume de l offre nouvelle du QCA, essentiellement dans le secteur de l Etoile, pour des livraisons programmées en 2019 et Cushman & Wakefield 5

7 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : rythme de croisière! Le marché des bureaux de Paris Nord-Est a conservé son rythme moyen de transactions avec près de m² placés au 3 ème trimestre. Depuis le début de l année, près de m² de surfaces tertiaires ont été commercialisées sur ce secteur, un résultat en hausse de 7% d une année sur l autre et largement supérieur à sa moyenne décennale (proche de m²). La dynamique du marché est actuellement portée par les arrondissements périphériques (18, 19 et 20 ème ), où les mouvements supérieurs à m² ont été plus nombreux d une année alors que dans le Centre, un déficit de petites transactions a fait légèrement reculer (-2%) le volume traité depuis le début de l année. Il faut dire que l étroitesse de l offre ne permet pas à ce secteur d exprimer son plein potentiel. Retour des grands gabarits! En un trimestre la configuration de la demande placée de Paris Nord-Est à changé du tout au tout : les petites surfaces, qui constituent l ADN de ce secteur avec 50% du volume total, enregistrent un discret ralentissement (-2%); ce repli est compensé par une croissance de 5% des surfaces intermédiaires, un segment clairement à la peine ce trimestre (2 mouvements seulement). Le fait marquant du 3 ème trimestre est à chercher du coté des grands gabarits de bureaux qui, avec 2 prises à bail, sont revenus en force après 15 mois sans aucune activité. Citons d une part l implantation de MORNING COWORKING dans le 10 ème arrondissement sur m², et d autre part, l ancrage de PUBLICIS sur le secteur avec la précommercialisation de «Gambetta Village» ( m²) dans le 20 ème. Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -2% De à m² % +5% Plus de m² % +46% Surface totale % +7% Loyers toujours orientés à la hausse Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est, /m²/an Quelle que soit la qualité de surfaces considérées et leur localisation - arrondissements centraux ou périphériques - les valeurs locatives de transactions sont nettement orientées à la hausse à Paris Nord-Est. Pour les bureaux neufs et restructurés, les loyers relevés au cours des prises à bail de 2018 se consolident (+2% d une année sur l autre) après leur forte progression de 2017 (+10%). Les surfaces de seconde main affichent, quant à elles, une croissance de 10% pour la 2 ème année consécutive et se positionnent à 370 /m²/an. La barre symbolique des 500 voire des 600 /m²/an a même été franchie pour quelques transactions dans les 10 ème, 3 et 4 ème arrondissements. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 6

8 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : nouvelle baisse Le mouvement baissier observé depuis 2015 sur le marché des bureaux de Paris Nord-Est est toujours d actualité; il vient grignoter par touches successives l offre immédiatement disponible et laisse le stock vacant à m² à la fin du 3 ème trimestre (-21% en un an). Cette tendance concerne en premier lieu les surfaces de moins de m² qui reculent de 30% d une année sur l autre, alors que l offre se reconstitue sur les grands gabarits à la faveur de la livraison de «View» ( m² de surfaces neuves) dans le 20 ème arrondissement. C est aujourd hui la seule possibilité d implantation sur plus de m² à court terme sur ce secteur. Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Des taux de vacance au plancher - Cushman & Wakefield Sans grande surprise, les taux de vacance de Paris Nord- Est ont poursuivi leur descente sur le secteur avec un ratio moyen de 2,3% à la fin du 3 ème trimestre, et même 1,9% pour les arrondissements centraux. Il faut remonter à 2005 pour retrouver des niveaux comparables. Taux de vacance à Paris Nord-Est Le profil de la vacance du secteur est comparable à celui de la Capitale et marque sa différence avec le taux régional (5,3%), et encore plus avec celui de la Première Couronne Nord limitrophe (11%). Dans ce contexte et compte-tenu de l étroitesse de l offre future, on peut donc prévoir une poursuite de la hausse des valeurs locatives de transactions, de même qu un report des utilisateurs vers d autres micromarchés plus offreurs. Offre future : en attendant Cushman & Wakefield La livraison de «View» au cours du 3 ème trimestre et la précommercialisation de «Gambetta Village» dans le 20 ème arrondissement sont venues consommer l offre future neuve attendue sur le marché de Paris Nord-Est tant en 2018 qu en Les utilisateurs disposent désormais d un choix restreint sur ce secteur et devront porter leur attention sur «ItsWorks» et «itswells», deux bâtiments de l opération «Chapelle International» livrables en 2020 dans le 18 ème arrondissement. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Le renouvellement de l offre dans les arrondissements centraux (3/4/10/11 ème ) est, quant à lui, plus limité et compte seulement deux opérations livrables au plus tôt en 2020 avec la restructuration du «206 rue Lafayette» (7 400 m²) puis les m² de l ensemble «Morland» en Cushman & Wakefield 7

9 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : petite forme au 3 ème trimestre Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Le marché des bureaux de Paris-Sud aura été peu actif au 3 ème trimestre avec moins de m² placés, quasiment deux fois mois que la moyenne décennale enregistrée pour ce trimestre. Dans ce contexte, le volume des commercialisations observé depuis le début de l année m² - affiche un recul de 14% d une année sur l autre. Recul des commercialisations sur tous les segments de surfaces Les transactions de bureaux du 3 ème trimestre ont porté pour l essentiel sur des surfaces de petit gabarit avec une cinquantaine de signatures. Si leur nombre est plus élevé d une année sur l autre, leur taille plus réduite entraîne ce segment de surfaces en territoire négatif (-4% en un an), et inverse la tendance porteuse observée jusque là. Le recul est encore plus marqué (-13% d une année sur l autre) pour les gabarits de taille intermédiaire ( m²) où moins de 10 mouvements ont été relevés au cours du trimestre. Après un début d année en fanfare, les grandes transactions se sont raréfiées tant au 2 ème qu au 3 ème trimestre où une seule signature - LA MAIRIE DE PARIS sur m² dans l immeuble «Kadence» dans le 13 ème - est venue animer le marché. Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -4% De à m² % -13% Plus de m² % -19% Surface totale % -14% Valeurs locatives orientées à la hausse Les valeurs locatives de transaction des bureaux de première main à Paris-Sud ont conservé l orientation haussière qui est la leur depuis maintenant 3 ans; elles se positionnent autour de 540 /m²/an en moyenne sur les 9 premiers mois de l année (+1% d une année sur l autre). L amplitude des valeurs se resserre entre les différents micromarchés, de 480 /m²/an pour les ème arrondissements à 620 /m²/an pour les ème. Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, /m²/an La croissance régulière des valeurs de signature des surfaces de seconde main porte la moyenne observée en 2018 à 430 /m²/an, en hausse de 5% par rapport à Cette tendance a davantage bénéficié aux arrondissements périphériques : +9% dans le ème et +11% dans le ème, où la montée en qualité de nombreux immeubles après leur rénovation facilite cette progression. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 8

10 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : moins de petites surfaces, plus de grandes! Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² La situation de l offre immédiate de Paris Sud n a pas changé au 3 ème trimestre 2018 : elle continue de se resserrer sur les petites et moyennes surfaces (de -30% à -40% en un an) alors que quelques immeubles proposent des gabarits supérieurs à m². Cette double dynamique porte la vacance de bureaux à m² à la fin du 3 ème trimestre, un chiffre qui, bien que supérieur à celui relevé fin 2017, reste l un des plus bas historiques de ce marché. Selon les micromarchés considérés, les évolutions de l offre immédiate de bureaux sont contrastées : en baisse sur les ème arrondissements ainsi que dans le ème mais en hausse dans le 14 et le 15 ème., Cushman & Wakefield Un taux de vacance très faible Taux de vacance de Paris Sud Paris Sud affiche un taux de vacance (2,4%) parmi les plus faibles de l Île-de-France (5,3% en moyenne) et très légèrement supérieur à celui observé à Paris (2,2%). Seuls les ème arrondissements affichent un ratio de vacance supérieur à la moyenne parisienne, de l ordre de 4,4%. Ailleurs à Paris Sud, l étroitesse de l offre tant immédiate qu à moyen terme pourrait ralentir l activité transactionnelle mais faire le bonheur des secteurs limitrophes, dont la Première Couronne Sud où les possibilités d implantation sont plus nombreuses comme en atteste un taux de vacance de 7,5%. Offre future : au compte-gouttes La fin de l année 2018 verra la livraison de 2 opérations tertiaires sur Paris Sud avec l achèvement de la restructuration de l ensemble «Breteuil-Ségur» dans le 7 ème et la fin de la construction d «Air Time» dans le 13 ème. Suivra une année 2019 assez calme en termes de renouvellement de l offre de première main sur ce secteur; les trois quarts des livraisons ayant d ores-et-déjà fait l objet d une précommercialisation. Il ne reste donc plus que m² en attente d un utilisateur : m² dans «Ibox» dans le 12 ème arrondissement et m² sur «Axiom!» dans le 13 ème. - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² En 2020, l offre future neuve de bureaux pourrait se déplacer vers le 14 ème arrondissement (projet de restructuration rue de la Tombe Issoire et avenue du Maine) mais également le 15 ème sur des gabarits d immeubles neufs entre et m². Cushman & Wakefield 9

11 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 10

12 AUTEUR Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés