PROGRAMME(D INVESTISSEMENT(IMMOBLIER! À"KONÉ""!NOUVELLE'CALEDONIE! DISPOSITIF(FISCAL(SCELLIER'PACIFIQUE!

Transcription

1 PROGRAMME(D INVESTISSEMENT(IMMOBLIER À"KONÉ""NOUVELLE'CALEDONIE DISPOSITIF(FISCAL(SCELLIER'PACIFIQUE Endécembredernier,notrecabinetKOYTCHACONSEILaétécontactéparGaëlDUSSOUCHET,l un desplusimportantspromoteursmahorais,quis estinstallésurnouméadepuis5ans.ilnousafait partdesopportunitéssurlarégiondekonéetnousaexpliquéqu ilyavaitmontésapropresociété deconstruction:construcal.laconstructionétaitsonmétierinitialàmayotteavantdeselancer danslapromotion. Ilnousadoncadressédesinformationssurlelotissement«BELLEVUE»àKonédanslequelilvenait deconstruire10maisonspourlecomptedulotisseur.ravidelaqualitédesontravailetdesdélais tenus,ilaétéprésentéchezkns(lamultinationalespécialiséedansl exploitationdunickelsurplace) quiluiaproposédesigner20promessesdebails iltrouvait20acquéreurspourdenouvellesvillas. Le lotissement Bellevue comportant 140 parcelles, il a donc réservé les 20 parcelles et nous a contactépournousproposerd investirdansl opération. Depuisfévrier2012,noussommesallésen«reconnaissance»àKonépartroisfoisafindes assurer de la qualité des prestations, du respect des délais etc. Nous avons été enchantés et avons donc acquis17villaspourl ensembledelafamillekoytcha,lessociétéskoytchaconseilet5clientsdu cabinet. Enplusdeprésenterdesrentabilitéslocativestrèsintéressantes,lapossibilitéd acquérircesvillasvia un dispositif fiscal «Scellier Pacifique» permettant de bénéficier de réductions d impôt rend l investissementd autantplusséduisant. Surles17villas,4ontdémarréenavril2012etserontlivréesfinAoût2012.Lesautresontprisdu retardenraisondesnombreusesdifficultésrencontréessurlefinancementdepuislaréunionsurdes investissementsaussiéloignés. Aujourd hui,laqualitédesmaisonsestirréprochableetlesdélaissontlargementtenus.lanotoriété deconstrucalestreconnueparknsetlesautresacteurséconomiqueslocaux. LasociétéKNSseraitprêteàsignerdenouvellespromessesdebailafind ylogersessalariés.faceà cettenouvelleopportunité,nousvousproposonsd investirdanslesecteurimmobilieràkoné.

2 1. Les&villas&:&caractéristiques&et&prix Lesbiensimmobiliersquenousvousproposonssedéclinententroistypes: " lesvillast4«petitterrain»; " lesvillast4«grandterrain»; " lesvillast5. VILLAT4«petitterrain» Investissement Prixd acquisition Fraisd acquisition 7828 Prixacteenmain Caractéristiques Surface 110m 2 Varangue 15m 2 Garage 15,60m 2 SurfaceTotale 140,60m 2 Prixaum 2 réel 2350 /m 2 SurfaceTerrain 700à800m 2 Loyeretcharges Loyerbrutmensuel 2010 Chargesannuellesnon"récupérables 750 Taxefoncière 0 Fraisdegestionlocative 7,00% Loyernetannuel Rentabiliténettehorsavantagefiscal 6,46% VILLAT4«grandterrain» Investissement Prixd acquisition Fraisd acquisition 8399 Prixacteenmain Caractéristiques Surface 110m 2 Varangue 15m 2 Garage 15,60m 2 SurfaceTotale 140,60m 2 Prixaum 2 réel 2350 /m 2 SurfaceTerrain 1500m 2 Loyeretcharges Loyerbrutmensuel 2010 Chargesannuellesnon"récupérables 750 Taxefoncière 0 Fraisdegestionlocative 7,00% Loyernetannuel Rentabiliténettehorsavantagefiscal 6,08%

3 VILLAT5 Investissement Prixd acquisition Fraisd acquisition 8570 Prixacteenmain Caractéristiques Surface Varangue Garage 136,75m2 15m2 15,60m2 SurfaceTotale 167,35m2 Prixaum2réel 2350 /m2 SurfaceTerrain 1500m2 Loyeretcharges Loyerbrutmensuel 2220 Chargesannuellesnon"récupérables 750 Taxefoncière 0 Fraisdegestionlocative Loyernetannuel 7,00% Rentabiliténettehorsavantagefiscal 6,51% Vous trouverez en Annexe& 1 le plan de situation des parcelles ainsi que des photos dulotissementetdesvillas. 2. Le&dispositif&fiscal&«&Scellier&Pacifique&»& En plus des rendements locatifs élevés il est possible d adjoindre un dispositif fiscaldit «Scellier Pacifique». Le Scellier Pacifique consiste en une réduction d impôt s élevant à 24% du montant de l investissement.cetteréductionestrépartiesur5ansàraisonde4,8%parannée.elleestplafonnée à d investissementparandanslalimited unprixaum2de4000 maximum. ContrairementaudispositifScellier«classique»iln yapasd obligationderessourcesdelocataires. Cependant,ilexisteunplafonddelocationquiestde17 dum2environ,cequipermetd obtenir desrendementsrelativementélevés. L avantageparrapportàladéfiscalisationgirardinestlereportsur6ansdessommesnonutilisées endéfiscalisation. Cela signifie que si un contribuable dispose encore de défiscalisation par ailleurs (une Girardin immobilier par exemple), la réduction d impôt liée au Scellier Pacifique non utilisé serait reportée pouruneduréemaximalede6ans. Compte&tenu&des&risques&très&forts&de&limitation&des&défiscalisations&dans&les&années&à&venir,&il&peut& être&judicieux&de&profiter&de&tels&mécanismes&surtout&si&la&rentabilité&hors&avantage&fiscal&avoisine& les&6i7%&nets&(après&impôt&sur&le&revenu).&

4 & LA&DEFISCALISATION&GIRARDIN&SOCIETE& CesmêmesvillaspeuventaussibénéficierdeladéfiscalisationGirardinSociété.L investissementest déductibleà100%durésultatdelasociététaxéàl IS. Lacontraintedeloyerestlamêmequ enscellierpacifiquepourlesparticuliersetdesobligationsde ressourcesdelocatairesexistentaussi. Cependant,lemarchélocatifrestetoniquemêmeaveccettecontraintecardenombreuxlocataires potentielsontaujourd huidesrevenusélevésalorsquecesderniersétaientbienmoinsélevésune annéeplustôt. Ilestdoncaisédetrouverleslocatairesentrantdanslesplafonds. Danslepiredescas,unebaissedesloyersestenvisageable,lerendementétantsuffisammentélevé pourquelabaissen aitpasdeconséquencefinancièretropimportante. LES&AUTRES&AVANTAGES&FISCAUX& 1. Exonération d impôt sur les revenus fonciers pendant 10 ans: les loyers provenant d un investissement immobilier sur KONE sont donc nets d impôts(uniquement& POUR& LES& INVESTISSEURS&PERSONNES&MORALES); 2. Exonérationdetaxefoncièrependant10ans; 3. Exonération d impôt sur les plus values en cas de revente du bien dans les 10 ans (UNIQUEMENT&POUR&LES&INVESTISSEURS&PERSONNES&MORALES). Fiscalement, dans la pratique, le contribuable réunionnais effectue une déclaration de revenus fonciers à Nouméa où il ne paie pas d impôt pendant 10 ans. Il reporte ensuite son revenu «calédonien»dansunedéclarationderevenussouscritsàl étranger(2047)pourprocéderaucalcul dutauxeffectifmondial(calculd impactsurlatranched imposition).silecontribuableestdéjàdans latranchemaximale,iln aaucunimpôtàpayer.s ilestdansunetrancheà30%,ilvapayerenviron 10%d impôtsursonrevenufonciernet«calédonien». Ainsi,pouravoirlemêmerendementnetd impôtsurdel immobilierclassiqueàlaréunionouen France,ilnousfaudraittrouverdu15%derendementavantimpôt.

5 3. A&propos&de&Koné&et&de&la&société&KNS& Koné est la future zone de grand développement de la Nouvelle Calédonie. Située dans la région Nord (donc à l opposé de Nouméa) et dans le fief des indépendantistes, cette région va pouvoir rattrapersongrandretarddedéveloppementcompte"tenudel implantationdel usinedenickelde KNS(sociétéd exploitationdel usinedunord). LanouvelleusinedeNickel,construitepouruncoûtde4milliardsd euros,vaouvrirenfind année. Au30juillet2012,elleestterminéeà86%. KNS prévoitd embaucherentrelafindel annéeetcourant2013,1200salariés(pluslesemplois indirects)etvafairevenir500cadresexpatriés(hollandais,canadiens,français,anglaisetc.).laville dekoné,situéeà300kmdenouméa,estactuellementpeupléede8000âmes.onestimequ elle comptera12à14000habitantsdans3ansetentre15000et20000dans10"15ans. L usine va créer un effet accélérateur incomparableet le gisement de nickel peut être exploité pendant300anscetteusinevafairepasserlanouvellecalédoniedurangdesixièmeàsecond exportateurmondialdenickel. Parailleurs,sontprévusouvontdébuterleschantierssuivants: " Hôpitalpour60lits; " Lycée; " Collège; " Grandesurface«Hyperdiscount»; " CentrecommercialLeaderPriceavecgaleriede31boutiques; " Etc. Uneautreusineappartenantàlasociétéd exploitationdel usinedusudverralejourd ici8à10ans à80kmaunorddekoné. Onpeutfacilementimaginerlesbesoinsenlogementspourlespersonnesquivontdevoirtravaillerà l usine ou dans les futurs établissements ci"dessus. Pour raisonner à l échelle réunionnaise,il faut imaginerstanne,isoléeà300kmsdestdenis,puisyimplanteruneusineayantcoûtéleprixdela routedestamarinsetseposerensuitelaquestiond oùetcommentonlogelesemploiscréés. Ilyadoncànotreavisuneénormeopportunitéauniveaudesinvestissementsimmobiliers. LES&RETOMBEES&ECONOMIQUES&POUR&LA&REGION&DU&NORD&DE&LA&NOUVELLE& CALEDONIE& &LE&RISQUE&POLITIQUE& Les politiciens «Kanaks» ont très bien joué le coup en conservant la maîtrise du projet puisque l usineestdétenueà51%parlaprovincenord(équivalentd unconseilrégionaldelarégionnord). CelasignifiequelesdividendesquiproviendrontdecetteusinebénéficierontàlarégionNordqui pourrainvestirdanslesinfrastructuresetlavieéconomiqueetsocialedelarégion. LeshommespolitiquesduNordontmisplusieursannéesàpouvoirimposercettevisionetà«court" circuiter»lasociétédenickeldelarégionsud(auxmainsdescaldoches).lesnégociationsonteu lieuàmatignonilya15ansenviron.ducoup,ilyaunvéritableenjeupolitiqueetéconomiquepour

6 ce projet qui est perçu comme un vrai moyen de pouvoir rattraper le retard économique sur la régionsudsanspourautantabandonnerlesspécificités«kanaks»entermedeculture,traditions etc. Laréussitedeceprojet l usineaétélancéeen2000etiladoncfallu12ansd étudesetdetravaux expliqueaujourd huilefaitquelaplupartdescalédonienssonttrèsconfiantssurunepoursuitedu statutactueletunrefusdel autonomieauréférendumde2014. Même les indépendantistes qui gardent pourtant encore cette appellation sont bien moins vindicatifsetexpliquentmaintenantquelasituationactuelleconvientàl ensembledesparties;ilsse rendentaussicomptequ aveclamajoritédanskns(lasociétéexploitantl usine),ilsontassuréle développementéconomiqueetunecertaineautonomiefinancièredeleurscollectivitésdunordet decefait,ilsvoientd unœiltrèspositiflefinancementparl étatfrançaisdesdépensesrégaliennes quesontlesinfrastructuresdetransport,lasécurité,lasantéetl éducation. Anotreavisetaprèstroisvoyagesd explorationsurplace,noussommespeuinquietssurlesrisques d indépendancedupays.pourinformation,legroupebernardhayotarachetélesenseignescasino et d autres activités (pneus etc.) pour un total de 300 millions d euros et il poursuit ses investissements. VeuilleztrouverenAnnexe&2descoupuresdepresserelativesàl actualitépolitiqueetéconomique quekoné. 4. Simulations&financières&et&fiscales& SimulationVillaT4«petitterrain» Trésorerie avant impôts : Loyers net pour l'investisseur Recettes totales : Annuités du prêt Charges co-propriété Taxe Foncière Dépenses totales : Trésorerie annuelle : Résultat fiscal : Réduction d'impôt "GIRARDIN" Gain ou surplus d'ir (rev. Fonciers) Solde impôts : Trésorerie après impôts : Trésorerie cumulée : SYNTHESE APRES 5 ANS REVENTE AU TERME DES 5 ANS Prix d'achat : Taux de moins-value : 10,00% 0,00% Apport initial : Prix NET de revente : Prix de revient : Trésorerie en année 5 : Encours restant (net de pénalité) après 6 ans : GAIN REEL Px revient du bien : Apport réel :

7 SimulationVillaT4«grandterrain» Trésorerie avant impôts : Loyers net pour l'investisseur Recettes totales : Annuités du prêt Charges co-propriété Taxe Foncière Dépenses totales : Trésorerie annuelle : Résultat fiscal : Réduction d'impôt "GIRARDIN" Gain ou surplus d'ir (rev. Fonciers) Solde impôts : Trésorerie après impôts : Trésorerie cumulée : SYNTHESE APRES 5 ANS REVENTE AU TERME DES 5 ANS Prix d'achat : Taux de moins-value : 10,00% 0,00% Apport initial : Prix NET de revente : Prix de revient : Trésorerie en année 5 : Encours restant (net de pénalité) après 6 ans : GAIN REEL Px revient du bien : Apport réel : SimulationVillaT Trésorerie avant impôts : Loyers net pour l'investisseur Recettes totales : Annuités du prêt Charges co-propriété Taxe Foncière Dépenses totales : Trésorerie annuelle : Résultat fiscal : Réduction d'impôt "GIRARDIN" Gain ou surplus d'ir (rev. Fonciers) Solde impôts : Trésorerie après impôts : Trésorerie cumulée : SYNTHESE APRES 5 ANS REVENTE AU TERME DES 5 ANS Prix d'achat : Taux de moins-value : 10,00% 0,00% Apport initial : Prix NET de revente : Prix de revient : Trésorerie en année 5 : Encours restant (net de pénalité) après 6 ans : GAIN REEL Px revient du bien : Apport réel :

8 LA&GESTION&LOCATIVE&ASSUREE&PAR&IMMO&NORD& Dans la pratique l investisseur fait l acquisition de sa parcelle de terrain avec le lotisseur du lotissement Bellevue et signe ensuite un contrat de construction de maison individuelle avec la sociétéconstrucaldegaëldussouchet. IlconfieunmandatàKOYTCHAIMMO,quivasous"traiterlagestionlocativeàIMMONORDsurKoné. EnfonctiondesbesoinsdeKNSouautreinstitutionnel,unepromessedebailpeutêtresignéetrès rapidementaveclelocatairepotentiel. Lenotairedel opérationestbasésurnouméaetl investisseurchoisitunnotairedesoncôté. Nousavonsdéjàcommercialisé20villasdisposantd unbailsignéaveclasociétékns.aujourd huila sociétéknsseraitprêteàsignerànouveau32villasavecunbailfermede1à3anssuivantlesdates auxquellesnousserionscapablesdelivrer. Lelocataireestdoncunesociétémaisquivautiliserlebienpoursesproprescadresenrespectant rigoureusement les obligations de la défiscalisation: logement nu, résidence principale, pas de vacancesdeplusde6moisentredeuxoccupants. L agence immobilière IMMO NORD sera chargée de veiller au respect de ces règles sur place et imposeradesvisitesentrechaqueoccupantpourvérifierladégradationdubienetprocèderaàun nouvelétatdeslieux. OutreKNS,nousavonsactuellementdesdemandesd autresinstitutionnelsougrandessociétés: "COLAS; "BanquedeNouvelleCalédonie(GroupeBPCE); "SOFINOR(Semd aménagementdunord); "etc. CeslocatairespotentielssigneraientauxmêmesconditionsqueKNS. Lesfraisdegestions élèventà7%etsontrépartispour4%pourimmonordet3%pourkoytcha IMMO. FINANCEMENT& NousavonstrouvéunaccordaveclaSOFIDERauxconditionssuivantes: "apportde10%+fraisdenotaire "prêtsur12ansà4,60% "prêtsur15ansà4,95% "Assuranceprisechezeux "fraisdedossier:1%dufinancement "hypothèquesurlavillaconstruiteàkoné "pasd obligationd ouvertured uncomptebancaireàlabred"sofider

9

10 Annexe1

11

12 C CONSTRUCAL F3 Entrée Dégagement Séjour Salle à manger Cuisine Cellier Buanderie Chambre 1 Dressing Salle de bain 1 Chambre 2 Salle de bain 2 Chambre 3 Chambre 4 Rangement WC TOTAL Terrasse couverte Garage TABLEAU DES SURFACES m m m 5.80 m m 3.77 m 4.00 m m 4.08 m m m 2.49 m 1.50 m m m m Modèle AMARYLLIS F5 Terrasse Chambre 2 Chambre 1 Séjour SdB 2 Dressing SdB 1 Dégagement Chambre 3 Chambre 3 Cuisine Garage WC Buanderie MAL P.C Entrée CONSTRUCAL - Tél : Fax : contact@austral-developpement.nc Sandrine / sandrine@austral-developpement.nc - Celine / celine@austral-developpement.nc

13 C CONSTRUCAL F3 Entrée Dégagement Séjour Salle à manger Cuisine Cellier Buanderie Chambre 1 Dressing Salle de bain 1 Chambre 2 Salle de bain 2 Chambre 3 Rangement WC TOTAL Terrasse couverte Garage TABLEAU DES SURFACES 7.93 m 34.63m m 5.82 m m 1.56 m 3.15 m m 3.63 m m 2.01 m 1.80 m m m m Modèle MONTANA F4 Terrasse Entrée Garage Buanderie Cuisine Séjour MAL P.C WC Dégagement Chambre 3 Chambre 2 SdB 1 Chambre 1 SdB 2 Dressing CONSTRUCAL - Tél : Fax : contact@austral-developpement.nc Sandrine / sandrine@austral-developpement.nc - Celine / celine@austral-developpement.nc

14 Lotissement BELLEVUE - KONE C PLAN DE SITUATION CONSTRUCAL VILLA MONTANA F4 VILLA AMARYLLIS F5 113A 2 VILLAS VENDUES 2 VILLAS VENDUES 124A 125A A 113B B VILLAS VENDUES A 116A 116B B 99A A B VILLA VENDUE 2 VILLAS VENDUES 2 VILLAS VENDUES 94 VILLA VENDUE 2 VILLAS VENDUES 122A 109 VILLA VENDUE 2 VILLAS VENDUES 125B 124B VILLA VENDUE VILLA VENDUE VILLA VENDUE 151

15

16 Annexe2

17

18

19

20