Le portefeuille immobilier de Retail Estates augmente en un an de 59 % pour atteindre 300 millions d euros

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1 Le portefeuille immobilier de Retail Estates augmente en un an de 59 % pour atteindre 300 millions d euros Résultats semestriels: le bénéfice courant augmente conformément aux attentes de 8,84 % pour atteindre 4,85 millions d euros Ternat, le 30 novembre Au cours des douze derniers mois, Retail Estates a investi 100 millions d euros dans l extension de son portefeuille d immobilier commercial. 49,21 millions d euros ont été investis durant le premier semestre de cet exercice. Retail Estates réalise un rendement de 6,37 % sur ses investissements supplémentaires. Le rendement sur la valeur estimée du portefeuille s élève en moyenne à 7,24%. La valeur d investissement s élève à 307,94 millions d euros et la valeur réelle (fair value en termes IFRS) est de 299,80 millions d euros et représente 268 magasins. Retail Estates a financé ses investissements avec des dettes bancaires à long terme à des taux d intérêt fixes. Le pourcentage d endettement qui a atteint 52,77 % par rapport à 35,37 % le 30 septembre 2006 demeure dans les limites du maximum légal de 65 % et laisse ainsi une marge de manoeuvre importante pour le financement de nouveaux achats d immobilier commercial et pour le développement de projets. Les résultats semestriels au 30 septembre 2007 affichent un bénéfice net courant de 4,85 millions d euros, soit une hausse de 8,84 % par rapport au bénéfice durant la même période de l exercice précédent. Une plus-value importante Aujourd hui, c est aussi une plus-value importante qui est réalisée grâce à la vente d une société filiale luxembourgeoise qui possède un parc de magasins à Sandweiler. Par rapport à la valeur enregistrée dans les comptes annuels intermédiaires consolidés au 30 septembre 2007, cette plus-value s élève à 0,94 million d euros. Retail Estates réalise une plus-value de 5,09 millions d euros sur son investissement historique de 3,31 millions d euros réalisé en Cette plus-value est à attribuer à la hausse de valeur de ces immeubles durant la même période et à l extension du parc de magasins réalisée par Retail Estates dans le cadre de son développement de projets. Enfin, la contribution précédemment annoncée de deux immeubles commerciaux importants du groupe Brantano d une valeur de 7,10 millions d euros a été aujourd hui réalisée. Ces immeubles se trouvent à Gent et à Ninove. Les nouvelles actions ont été émises à un prix d émission de 42 euros. Ces actions ont été vendues par les actionnaires de la sa Muys qui ont réalisé l apport par une scission partielle de la sa Muys par les actionnaires de référence de Retail Estates qui détiennent actuellement ensemble une participation de 25%. A l occasion de la publication des résultats semestriels, Jan De Nys, administrateur délégué, déclare : «A la veille du dixième anniversaire de sa cotation en bourse en tant que Sicaf immobilière, Retail Estates a enregistré au cours de ces douze derniers mois la croissance la plus importante de son existence. Retail Estates se présente de plus en plus comme un investisseur de premier plan dans les immeubles commerciaux situés en périphérie en concluant des transactions multiples avec des particuliers, d autres investisseurs et des utilisateurs de ce type d immobilier. La stratégie d acteur de niche que nous adoptons assure selon nous le rendement et la plus-value les plus importants pour nos actionnaires, comme le prouve notre dernière transaction de vente conclue au Grand-Duché de Luxembourg.» 1/8

2 BILAN CONSOLIDE AU 30 SEPTEMBRE COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES RESUMES en milliers d' Revenus locatifs Charges relatives à la location RESULTAT LOCATIF NET Récuperation des charges immobilières Récuperation des charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Autres revenus et charges relatifs à la location RESULTAT IMMOBILIER Frais techniques Frais commerciaux Charges et taxes sur immeubles non loués Frais de gestion immobilière Autres charges immobilières FRAIS IMMOBILIERS RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES Frais généraux de la société Autres revenus et charges d'exploitation RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE Résultat sur vente d'immeubles de placement 212 Résultat sur vente d'autres actifs non financiers Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des projets de développement RESULTAT D'EXPLOITATION Revenus financiers Charges d'intérêts Autres charges financières RESULTAT FINANCIER RESULTAT AVANT IMPOTS IMPOTS RESULTAT NET Attribuable aux: Actionnaires du groupe /8

3 Résultat recurrent net Résultat net Variation de la juste valeur des immeubles de placement Résultat sur vente des immeubles de placement -221 Résultat net avant résultat sur le portefeuille RESULTAT PAR ACTION Nombre d'actions ordinaires courantes Bénéfice net par action ordinaire (en ) 2,08 2,17 Bénéfice dilué net par action (en ) 2,08 2,17 Bénéfice distribuable par action (en ) 1,42 1,25 3/8

4 2. BILAN CONSOLIDE RESUME ACTIFS en milliers d' Actifs non courants Goodwill Immobilisations corporelles Immeubles de placements Projets de développement Autres immobilisations incorporelles Actifs financiers non courant Créances commerciales et autres actifs non courants Actifs courants Actifs détenus en vue de la vente Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs courants Trésoreries et équivalents de trésoreries Comptes de régularisation TOTAL DES ACTIFS CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS en milliers d' Capitaux propres Capital Primes d'émission Réserves Résultat Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de juste valeur d'actifs et passifs financiers Intérêts minoritaires 607 Passifs Passifs non courants Provisions 65 Dettes financières non courantes Etablissements de crédit Location-financement Autres passifs non courants Passifs courants Dettes financières courantes Etablissements de crédit Location-financement Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants Comptes de régularisation TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS /8

5 TAUX D'ENDETTEMENT Ratio d'endettement 52,77% 43,64% VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION (en ) Valeur active nette par action (juste valeur) 41,04 41,22 Valeur active nette par action (valeur d'investissement) 43,32 43,13 I. PORTEFEUILLE IMMOBILIER a. Investissements et désinvestissements Au premier semestre de son exercice entamé le 1 er avril 2007, Retail Estates S.A. a étendu son portefeuille immobilier à 48 locaux commerciaux supplémentaires, pour un revenu locatif de 3,02 millions EUR et une valeur d investissement de 49,22 millions EUR. Cet élargissement résulte essentiellement de l acquisition des sociétés immobilières Nithosa1 S.A., LC Invest S.A., CTM Invest S.A. et de l acquisition de divers immeubles commerciaux. Deux immeubles commerciaux, situés à Mechelen et à Marche-en-Famenne respectivement, ont été livrés dans le cadre du développement de projets pour le compte propre de Retail Estates. Le revenu locatif sur les investissements réalisés au cours du premier semestre a permis de dégager un rendement initial de 6,14%. Le 26 avril 2007, un local commercial situé à Aalst (Hofstade) a été vendu à un investisseur particulier. Une plus-value de 0,21 million EUR par rapport au prix d achat. b. Patrimoine immobilier Au 30 septembre 2007, le portefeuille immobilier de Retail Estates S.A. était constitué de 243 immeubles commerciaux et de 25 biens de nature diverse répartis en Belgique et au Grand-duché du Luxembourg. Ces biens, qui s étendent sur une surface totale de m², représentent une valeur d investissement totale de 307,94 millions EUR. La valeur d investissement est la valeur définie par un expert immobilier indépendant avant déduction des frais de mutation. La juste valeur («fair value» selon les normes IFRS) est de 299,80 millions EUR. Une plus-value de 2,55 millions EUR a été enregistrée sur le portefeuille au cours du semestre écoulé, principalement sur les investissements immobiliers effectués au Luxembourg (1,30 million EUR) ainsi que sur les projets développés pour le compte propre de Retail Estates (0,63 million EUR). Le taux d occupation, de 98,39%, accuse un léger recul par rapport aux 98,80% enregistrés au 31 mars Il ne s agit là toutefois que d un résultat intermédiaire: si l on tient compte des baux commerciaux d ores et déjà conclus et dont l entrée en vigueur est prévue pour le second semestre de l année, le taux d occupation est de 98,54%. Retail Estates S.A. détient par ailleurs une participation significative de 77,76% dans les certificats immobiliers émis par l Immobilière Distri-Land S.A. Il s agit de certificats sur un total de Au 30 septembre 2007, cette participation était évaluée à 14,71 millions EUR. 5/8

6 II. Evénements postérieurs à la clôture du semestre a. Acquisition du contrôle de la société Sinac S.A. Au 1 er octobre 2007, Retail Estates S.A. a acquis le contrôle de la société Sinac S.A., propriétaire de deux immeubles commerciaux situés à Brugge et loués à Shoe Discount (et au Le Roi de Matelas partir du ) et à Dreamland respectivement. Ces immeubles commerciaux représentent un revenu locatif de 0,22 million EUR et une valeur d investissement de 3,45 millions EUR. b. Cession de contrôle de Retailpark Sandweiler S.A. La participation de Retailpark Sandweiler S.A., société luxembourgeoise propriétaire d un retailparc comptant huit locaux commerciaux situés à Sandweiler (Grand-duché du Luxembourg), a été cédée au 30 novembre A la transaction est liée une valeur d investissement sous-jacente de l immobilier de 14,37 millions EUR, ce qui représente un rendement de 5,91% sur les revenus locatifs au 30 septembre, d un montant de 0,85 million EUR. Les actions ont été cédées pour 8,74 millions EUR. Les comptes annuels non consolidés de Retail Estates S.A. enregistrent une plus-value de 5,086 millions EUR sur cette transaction et ses comptes annuels consolidés, une plus-value de 0,94 million EUR par rapport à la participation au 30 septembre Dans la droite ligne de la politique de distribution des dividendes privilégiée les années précédentes, la plus-value réalisée a été mise en réserve et l intégralité du revenu de la vente, affectée à la réalisation d investissements supplémentaires en vue d accroître le portefeuille immobilier. Cette transaction ne signifie en rien que Retail Estates S.A. se retire du marché de l immobilier commercial au Grand-duché du Luxembourg. Elle s inscrit au contraire dans une politique de gestion active du portefeuille et une volonté d optimiser les bénéfices. c. Apport de deux locaux commerciaux dans le cadre de la scission partielle de Muys S.A. L assemblée générale extraordinaire qui s est réunie le 30 novembre 2007 a approuvé l apport, dans le cadre de la scission partielle de Muys S.A., de deux immeubles commerciaux de grandes dimensions respectivement situés à Gentbrugge et à Ninove. Ces immeubles commerciaux, qui représentent un revenu locatif de 0,42 million EUR et une valeur d investissement de 7,1 millions EUR, sont pour l essentiel loués à Muys S.A., filiale de Brantano S.A. d. Proposition de fusion par absorption de Brimmo S.A. Le conseil d administration a convoqué les actionnaires à l assemblée générale extraordinaire prévue pour le 28 décembre Il proposera à cette occasion que soit procédé à l absorption de la filiale Brimmo S.A. Cette transaction, qui donnera lieu au paiement d une exit taxe de 4,5 millions EUR, permettra d étendre les avantages d impôt de la SICAF immobilière aux revenus de Brimmo S.A. Cette dernière détient 21 locaux commerciaux, pour un revenu locatif de 2,98 millions EUR. La transaction permettra d augmenter le résultat par action, grâce à la levée de la charge fiscale sur les résultats de la S.A. Brimmo. III. Perspectives pour l intégralité de l exercice (du au inclus) Retail Estates S.A. clôture le semestre écoulé sur un résultat net courant de 4,85 millions EUR. Sous réserve de circonstances imprévues et du maintien du taux d occupation, la société prévoit de réaliser un résultat net courant d au minimum 9,19 millions EUR. Le fait que Retail Estates S.A. dispose, pour la quasi intégralité de ses emprunts bancaires, d un taux d intérêt fixe, contribue à la faisabilité de ce prognose. Les prévisions précédemment exprimées au sujet du dividende pour l exercice 2007/2008 sont maintenues à 2,46 EUR par action, contre 2,38 EUR par action pour l exercice 2006/2007, soit une progression de 3,36%. L effet dilutif de l apport (survenu plus tard que prévu) réalisé par les 6/8

7 actionnaires de la S.A. Muys suite à la scission partielle, est compensé pour l exercice en cours par les acquisitions supplémentaires effectuées. L entreprise a en outre prévu de réinvestir l intégralité du produit de la vente des actions de la S.A. Retail Estates Luxembourg (environ 9 millions EUR) dans une ou plusieurs acquisitions, qui sont effectivement aujourd hui, après examen favorable des livres de comptes, en phase de négociation. IV. RAPPORT DU COMMISSAIRE Rapport de revue limitée sur l information financière consolidée semestrielle pour le semestre clôturé le 30 septembre 2007 Au Conseil d Administration Nous avons effectué une revue limitée du bilan consolidé résumé, du compte de résultats consolidé résumé, du tableau consolidé résumé des flux de trésorerie, de l état consolidé résumé des variation des capitaux propres et des annexes (conjointement les "informations financières intermédiaires") de RETAIL ESTATES SA et ses filiales (conjointement le «groupe») pour le semestre clôturé au 30 septembre Ces informations financières intermédiaires ont été établies sous la responsabilité du Conseil d Administration. Notre responsabilité est d exprimer une opinion sur les informations financières intermédiaires sur base de notre revue. Les informations financières intermédiaires ont été préparées en utilisant des méthodes comptables conformes au référentiel IFRS tel qu'exécuté par l'arrêté royal belge du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des sicaf immobilières publiques, et modifiant l arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières, et conformément à IAS 34 «Information financière intermédiaire». Notre revue limitée a été réalisée conformément aux recommandations en matière de revue limitée telles qu édictées par l Institut des Reviseurs d Entreprises. Une revue limitée consiste principalement en la discussion des informations financières intermédiaires avec la direction et l analyse et la comparaison des informations financières intermédiaires et des données financières sous-jacentes. L'étendue de ces travaux est moins importante que celle qui résulte d'un contrôle complet, exécuté suivant les normes de révision appliquées pour la certification des comptes consolidés telles qu édictées par l Institut des Reviseurs d Entreprises. De ce fait, nous ne pouvons pas certifier les informations financières intermédiaires. Sur base de notre revue limitée, aucun fait n a été porté à notre attention qui nous porterait à croire que les informations financières intermédiaires pour le semestre clôturé au 30 septembre 2007 ne sont pas établies conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables et selon des méthodes comptables conformes au référentiel IFRS tel qu exécuté par l'arrêté royal belge du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des sicaf immobilières publiques, et modifiant l arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières, et conformément à IAS 34 «Information financière intermédiaire». Le 30 novembre 2007 Le Commissaire DELOITTE Reviseurs d Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Rik Neckebroeck 7/8

8 V. CHIFFRES CLES Chiffres cles IAS/IFRS Résultat net par action ordinaire (en EUR) 2,08 6,45 Résultat distribuable par action ordinaire (en EUR) 1,42 2,59 Portefeuille immobilier en juste valeur (en mio EUR) 299,8 247,4 Portefeuille immobilier en valeur d investissement (en mio EUR) 307,9 254,2 Actif net réévalué par action ordinaire avant répartition du dividende de l excercice (en EUR) - en juste valeur (incl dividende) - en juste valeur (excl dividende) - en valeur d investissement (incl dividende) IAS/IFRS 41,04 39,81 43,32 41,21 38,83 43,12 Ratio d endettement sur total de l actif (IAS) 52,77% 43,64% VI. DIVERS Informations sur l action Au 30 septembre 2007, le nombre d actions s élève à , chaque action donnant droit à une voix. Aucun warrant n a été octroyé. Les institutions financières qui assurent le service financier sont les banques KBC et ING Belgique. Calendrier financier Publication des résultats annuels 2007/ mai 2008 Assemblée générale de l exercice 2007/ juin 2008 Mise en paiement du dividende 2007/ juillet 2008 Concernant Retail Estates sa Retail Estates sa est une sicaf immobilière de droit belge, spécialisée dans des investissements dans des complexes commerciaux situés en périphérie, le long des voies d accès menant aux centres urbains. L action est cotée sur Euronext Brussels. Les immeubles ont généralement une superficie bâtie variant entre 500m² et m² et sont principalement loués à des commerces de détail en général et à des entreprises à succursales multiples en particulier. Au 30 septembre 2007, le portefeuille se composait de 268 immeubles commerciaux répartis en Belgique et au Luxembourg. Ces immeubles représentent une superficie totale de m² et ont une valeur d investissement totale de 307,94 millions d EUR. Retail Estates sa possède également un intérêt considérable (77,76%) dans les certificats immobiliers émis par l Immobilière Distri-Land sa, qui est propriétaire de 21 immeubles commerciaux. Au 30 septembre 2007 la valeur d investissement dans cette participation s élève à 14,71 millions d EUR. (Fin du communiqué) * * * Note à la rédaction: pour des informations supplémentaires, veuillez contacter : RETAIL ESTATES, Jan De Nys - CEO, tél. 02/ / ou RETAIL ESTATES, Paul Borghgraef - Président, tél. 02/ / Retail Estates - Sicaf immobilière de droit belge Industrielaan 6, à 1740 Ternat RPM Bruxelles - TVA BE * * * 8/8