MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M

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1 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M 2 ème Trimestre 2018 Paris, Paris, combien, Paris tout ce que tu veux

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux < 20 M 3 03 Répartition géographique 4 04 Investisseurs 5 05 Définitions 6

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Croissance : retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une guerre commerciale «USA- Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est, pour sa part, pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Prudence de la BCE Contrairement à la Fed, la Banque Centrale Européenne (BCE) n envisage pas encore de remonter ses taux d emprunt. Une telle initiative, attendue au plus tôt pour le 2 nd semestre 2019, s annonce de plus mesurée et progressive. Cette prudence de la BCE, conditionnée à l évolution de l inflation et aux conditions géopolitiques, se veut également rassurante pour les entreprises qui pourront ainsi s adapter à des conditions de financement moins clémentes que celles initiées depuis 2015 via des taux d emprunts négatifs. L environnement de taux bas très attractif en matière de financements immobiliers devrait ainsi se poursuivre. Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Source : Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Bientôt la fin du Quantitative Easing (QE) Les rendements de l OAT 10 ans restent, pour leur part, conditionnés à l arrêt du QE annoncé pour la fin de l année A 0,7% au 2 ème trimestre 2018, le «taux sans risque» reste à nouveau contenu sous la barre des 1% franchie en La prime de risque des bureaux reste donc attractive : de l ordre de 230 pdb pour Paris QCA. Sources : Banque de France, Cushman & Wakefield 2

4 BUREAUX < 20M VOLUME EN PHASE AVEC 2017 Investissement France : printemps ardent Depuis mars 2018, les cessions d actifs de plus de 100 millions d euros se sont accélérées (38 transactions) et ont dynamisé le volume total investi en immobilier d entreprise : 12,2 milliards d euros (+31% d une année sur l autre). Toutes classes d actifs confondues, les grandes transactions représentent 65% de l ensemble des acquisitions réalisées à mi-année. Depuis 2014, l environnement économique et locatif a été profitable aux bureaux dont la part a augmenté crescendo de 66% (2014) à 75% (1S 2018). Avec 8,1 milliards d euros investis au cours des 6 premiers mois de l année, le montant des acquisitions tertiaires franciliennes a atteint un sommet depuis 2008! Ce secteur concentre d ailleurs la majorité des transactions d un montant unitaire supérieur à 100 millions d euros. Au nombre de 28, ces opérations pèsent pour 74% du volume investi en bureaux dans la région capitale, à comparer à une moyenne décennale de 56%. Bureaux <20M : 8% du volume investi Cette prédominance des grands volumes restreint mécaniquement le compartiment des transactions d un montant unitaire inférieur à 20 millions d euros. Ce dernier s est ainsi contracté de 11% au 1 er trimestre 2018 à 8% ce semestre. L incroyable dynamique observée en général sur le marché des bureaux s est essoufflée sur le créneau des petits volumes d investissement. Avec un total de 755 millions d euros, les bureaux de moins de 20 millions d euros actent ainsi une hausse de 8% d une année sur l autre pour un nombre de transaction quasi-stable (94 transactions au 1 er semestre 2018 contre 97 en 2017). En concentrant à elles seules 59% des montants engagés, les transactions de 10 à 20 millions d euros ont rythmé le 1 er semestre 2018 via 33 acquisitions. S ils trouvent preneurs d ici la fin de l année, la multiplication des marketings de moins de 10 millions d euros initiés par des investisseurs privés désireux de profiter de conditions de marchés optimales pourrait dynamiser le marché d ici la fin de l année et faire bouger les lignes de répartition de volumes (0-5, 5-10, 10-20). Volume d investissement en France (milliards d euros) et part du segment bureau (en %) Source : Cushman & Wakefield Volume d investissement Bureaux en France par tranche de montants, % en valeur Source : Cushman & Wakefield Volumes investis - Bureaux < 20 M - France, Milliards d euros Volumes investis par tranche de montants - Bureaux < 20 M - France, Millions, % en valeur Période 0-5 M 5-10M 10-20M T1-T % 32% 59% T1-T % 32% 55% % 29% 55% % 26% 64% Source : Cushman & Wakefield Source : Cushman & Wakefield 3

5 REPARTITION GEOGRAPHIQUE PARIS RELÈVE LA COTE DE L'ÎLE-DE-FRANCE Régions : ralentissement ponctuel Le ralentissement général des cessions-acquisitions de bureaux en régions s est propagé au créneau des actifs de moins de 20 millions d euros. Le rapport Ile-de- France/Province à l équilibre au 1 er trimestre 2018 a ainsi basculé vers sa moyenne long terme (60%-40%). Dans un environnement de taux bas, l appétence des investisseurs, pour des opérations neuves bien localisées en régions reste néanmoins intacte et entretient le suspens quant à l atterrissage à fin d année. En 6 mois, près de 294 millions d euros ont ainsi été investis, hors des frontières franciliennes. En captant plus de 20% de ce montant, l Auvergne-Rhône-Alpes conserve la pôle position des statistiques régionales avec notamment l acquisition ce trimestre par FONCIERE INEA de l ensemble «Les Portes du Rhône» ; suivent ensuite les Hauts de France (18%) avec 2 Vefas réalisées par VINCI dans la métropole lilloise (Acquéreur : ATLANTIQUE GERANCE) et nouvel entrant dans le trio de tête les Pays de la Loire (16%) via notamment l intégration au portefeuille d un investisseur privé des immeubles «Baltimore» et «Kingsale» à La Chapelle sur Erdre (44). Volume d investissement en France par localisation Bureaux < 20 M, en valeur Source : Cushman & Wakefield Volume d investissement en Ile-de-France par localisation - Bureaux < 20 M, en valeur Montée en puissance parisienne La frénésie parisienne (54% du volume francilien tous montants confondus) a finalement gagné les petits volumes d investissements (inférieurs à 20 millions d euros) dont le poids a évolué en 3 mois de 38% à 47%. Citons, entre autres, l acquisition par RAISE REIM en vue de sa restructuration du «Mercure III» dans le 15 ème arrondissement. Les investissements en Deuxième Couronne actent leur grand retour; ils ont ainsi entamé la part du Croissant Ouest qui reste néanmoins toujours élevée à 34% du volume total francilien observé depuis le début de l année, un ratio à comparer à une moyenne décennale de l ordre de 20%. Sur la commune de Boulogne-Billancourt, en Boucle Sud, SWISSLIFE REIM s est notamment porté acquéreur, au nom de l UNION MUTUALISTE RETRAITE, du «30-32 avenue du Général Leclerc». Avec une unique transaction ce trimestre, la Première Couronne accuse pour sa part un léger repli à 8% (13% au 1T 2018). Sources : Immostat, Cushman & Wakefield Nombre de transactions en Ile-de-France au T1-T par localisation et tranches de surfaces Bur. < 20 M, en % Sources : Immostat, Cushman & Wakefield 4

6 INVESTISSEURS ACQUÉREURS COMPLÉMENTAIRES Cocorico des investisseurs français! Forts de leurs connaissances locales tant des petites et moyennes entreprises implantées sur l ensemble du territoire français que des micro marchés tertiaires, les investisseurs nationaux restent leaders sur le créneau des petits montants d investissement en bureaux. Au 2 ème trimestre 2018, l acquisition par BARINGS RE de bureaux vacants au «9 rue du Helder» dans le 9 ème arrondissement à Paris constitue cette année l unique acquisition de moins de 20 millions d euros réalisée par un investisseur étranger. Ces derniers tant nord-américains, allemands ou asiatiques ont pourtant redoublé d activité sur le marché français en totalisant 41% du volume total investi au 1 er semestre 2018, tout actif et tout montant confondus. Cyclicité des acquisitions! En concentrant 29% des montants investis en bureaux inférieurs à 20 millions d euros, soit 220 millions d euros, les promoteurs restent très actifs à l acquisition. Conformément à leur cœur de métier, ils ont dans une proportion quasi similaire (250 millions d euros) alimenté les cessions du 1 er semestre. Après un niveau de collecte exceptionnel en 2017, le ralentissement opéré au 1 er trimestre 2018 (1,1 milliard d euros pour les SCPI et 438 millions d euros pour les OPCI Grand Publics), a conduit les sociétés de gestion à réduire la taille unitaire de leurs acquisitions. Leur part dans les acquisitions de bureaux d un montant inférieur à 20 millions d euros a ainsi augmenté pour représenter 35% du volume total alors qu elle s est, au global, contractée à son niveau moyen de long terme (20% au 1 er semestre 2018 à comparer à 34% en 2017). Les 2 grandes typologies d acquéreurs de bureaux de moins de 20 millions d euros se distinguent par leur complémentarité. En effet, alors que les promoteurs affectionnent les actifs vacants à restructurer, les SCPI/OPCI sont, pour leur part, friands d actifs récents et entièrement loués assurant une pérennité de rendement à leurs investisseurs finaux. Avec un décalage temporel nécessaire au repositionnement stratégique des actifs à hauteur des dernières exigences du prime, les seconds se positionnent ainsi régulièrement à l acquisition sur des opportunités d investissements proposées par les premiers et créent une cyclicité naturelle sur ce marché. Volume d investissement par nationalité d acquéreur Bureaux < 20 M en France, en valeur Source : Cushman & Wakefield Volume d investissement Bureaux < 20 M en France, par typologie d acquéreur, en valeur Source : Cushman & Wakefield A ce jour, acquéreurs privés, foncières et assureurs sont restés discrets sur ce marché avec moins de 55 millions d euros d acquisitions chacun au cours des 6 derniers mois. 5

7 DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : Stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-Added : Actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : Acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente 6

8 AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0) cecile.finet@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Mélinda Langler Manager Small Market +33 (0) melinda.langler@eur.cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés