Communauté de Communes de Plabennec et des Abers

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1 Communauté de Communes de Plabennec et des Abers PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT Première partie DIAGNOSTIC CLG Agence de DEveloppement et d'urbanisme du Pays de Brest 24 rue Coat ar Gueven Brest Tél Fax :

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3 SOMMAIRE Partie 1 : Le pays de Brest, réalités et enjeux de la thématique habitat 1.1. Le pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d années 1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier 1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l agglomération brestoise 1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix 1.5 Un Pays qui n échappe pas à la tendance au vieillissement Partie 2 : La Communauté de Communes de Plabennec et des Abers 1. Présentation du territoire 2. Démographie 2.1. Une évolution positive de la population 2.2. Un littoral attractif et des communes rurbaines plus jeunes 2.3. Un territoire jeune, excepté sur le littoral 2.4. Des ménages plus petits mais plus nombreux 2.5. Des effectifs scolaires en hausse, signe d un dynamisme démographique 3. Contexte socio-économique 3.1. Des emplois et une population active en nette progression entre 1990 et Une évolution positive de l emploi et de la population active entre 2000 et Des migrations domicile-travail vers l agglomération dues à une inadéquation quantitative de l offre et de la demande d emploi 3.4. Des secteurs d activités majeurs : les services, le commerce, l agriculture et la construction 3.5. Chômage et minima sociaux 4. Parc de logements 4.1. Structure du parc de logement 4.2. Un littoral marqué par les résidences secondaires 4.3. Un phénomène de vacance peu développé 4.4. Des résidences majoritaires 5. Les marchés de l habitat 5.1. Le marché de l occasion 5.2. Le marché foncier 5.3. La construction neuve 5.4. Le prêt à 0 % 6. Le parc locatif 6.1. Un parc HLM peu développé 6.2. Un parc locatif privé supérieur au public 7. Accueil spécifiques et structure d hébergement 7.1. Populations démunies 7.2. Personnes âgées 7.3. Gens du voyage 8. L accompagnement du développement de l habitat 8.1. Urbanisme et foncier 8.2. Assainissement p 7 p 8 p 14 p 18 p 23 p 30 p 33 p 33 p 36 p 36 p 38 p 40 p 42 p 44 p 46 p 46 p 49 p 51 p 52 p 54 p 58 p 58 p 61 p 62 p 63 p 69 p 69 p 76 p 85 p 88 p 92 p 92 p 99 p 104 p 104 p 108 p 110 p 111 p 111 p 115 3

4 Préambule La Communauté de Communes de Plabennec et des Abers (CCPA) s engage aujourd hui dans la réalisation de son Programme Local de l Habitat pour la période La finalité d un tel outil de planification est d offrir aux habitants actuels et futurs du territoire, une réponse adaptée à leurs besoins en matière d habitat. Cette ambition rejoint pour partie celle du développement durable et vise à faire de la CCPA un espace accessible à tous, capable de satisfaire les attentes des ménages et la variété des parcours résidentiels. Cet objectif complexe nécessite de rompre avec les blocages existant aujourd hui, notamment ceux qui résultent des tensions du marché de l habitat dont l assise correspond au Pays de Brest. Aujourd hui, les différentes intercommunalités du Pays de Brest doivent se coordonner pour organiser la mise en œuvre d une politique de l habitat du Pays définie par le Schéma de Cohérence Territoriale. Après Brest métropole océane, habituée à la «procédure PLH» et la Communauté de Communes du Pays de Landerneau- Daoulas, c est désormais la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers avec celles de Lesneven et de la Côte des Légendes, du Pays d Iroise et de la Presqu île de Crozon qui se lancent dans l élaboration du leur, conformément aux dernières modalités législatives entrées en vigueur. Les enjeux qui en découlent sont multiples. D une part, ce document doit estimer le nombre de constructions neuves à prévoir à une échéance de six ans à l échelle de la CCPA et d autre part, il doit proposer une offre variée en habitat et en hébergement tenant compte de la demande ainsi que des spécificités du territoire. Le diagnostic, première étape de la démarche, permet de dégager un état des lieux du territoire en abordant des grandes thématiques comme la démographie, le contexte socio-économique, le parc de logements existant, les marchés foncier et immobilier, l accompagnement du développement de l habitat ou l accueil spécifique et les structures d hébergement. Il s attache à identifier les évolutions récentes dans ces différents domaines, l objectif étant in fine de dégager des enjeux puis des orientations et un programme d actions s inscrivant dans une perspective de cohésion et de mixité sociale. Cette étape repose sur l analyse de données statistiques actualisées, issues de sources diverses et d éléments recueillis lors d entretiens réalisés auprès des élus ou des professionnels dont l activité a un rapport avec l habitat. Avec ce PLH, la CCPA va franchir une nouvelle étape dans le rôle qu elle peut jouer en matière de politique locale de l habitat et du développement de son territoire. Espace attractif, les communes qui le composent se doivent d apporter des réponses adaptées aux attentes de l ensemble de sa population. Enfin, le grand défi de cette démarche est d élaborer le PLH, pour et avec les acteurs locaux. Les institutionnels et les professionnels de l habitat doivent être associés à l amont et l aval de l élaboration du PLH, le but étant qu ils communiquent sur les objectifs fixés, qu ils échangent sur les outils mobilisables et qu ils suivent la mise en œuvre des actions. 4

5 CADRAGE LEGISLATIF Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les principes d une politique visant à répondre aux besoins en logement et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logements (article L du Code de la Construction et de l Habitation). l articulation avec le SCoT du Pays de Brest Les Programmes Locaux de l Habitat, doivent être compatibles avec les Schémas de Cohérence Territoriale (article L du Code de l Urbanisme). Le SCoT «présente le projet d aménagement et de développement durable retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d urbanisme en matière d habitat, de développement économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des marchandises, de stationnement des véhicules et de régulation du trafic automobile» (articles L du Code de l Urbanisme). la qualification de l offre et de la demande dans un PLH Afin de mettre en évidence les dysfonctionnements du marché du logement, il convient de réaliser un diagnostic global qui intègre tous les segments du parc et toutes les dimensions de l offre et de la demande. Ce diagnostic se veut dynamique pour mettre en évidence les interactions entre les parcs. une analyse de l offre qui porte sur : - l ensemble des segments du parc (parc public, parc privé, collectifs, individuels) ainsi que l offre en hébergement, - la connaissance du parc privé (typologie, évolution et occupation), - la répartition géographique de l offre (phénomène de spécialisation ou de ségrégation socio-spatiale), - la connaissance du stock dans le parc existant et la construction neuve, - le marché foncier en tant que support de l offre de logements dans un contexte de crise foncière. une analyse de la demande qui aborde : - les évolutions socio-démographiques (population et ménages), - les évolutions socio-économiques (pauvreté, précarité et emploi). un programme d actions décliné par thème et par secteur géographique Il précise : - l offre nouvelle de logements (meilleure répartition spatiale notamment en ce qui concerne l offre sociale), - l amélioration et la réhabilitation du parc existant, - la problématique du renouvellement urbain qui concerne à la fois le parc social (démolitions) et le parc privé dégradé à travers le traitement des centres anciens, des questions d habitat indigne et insalubre ou des copropriétés dégradées, - les personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières, - le volet foncier qui permet de connaître le marché et ses potentialités au moment du diagnostic et qui définit une stratégie foncière permettant la réalisation d objectifs affichés en adéquation avec les documents d urbanisme et de planification. Le programme opérationnel est territorialisé. Les actions et les moyens financiers mobilisés pour la politique de l habitat sont détaillés et sectorisés. La délimitation des secteurs d intervention est laissée à la collectivité : infra-communal, communal ou supra-communal. 5

6 Articulation avec le SCoT du Pays de Brest Le SCoT du Pays de Brest, dont le diagnostic et le Projet d Aménagement et de Développement Durable ont été approuvés par le syndicat mixte en janvier 2008, distingue plusieurs stratégies territoriales déclinées sous forme d objectifs quantitatifs. L un d eux relatif à la stratégie urbaine, vise à accueillir ménages supplémentaires à l horizon de 15 ans. Ce scénario élaboré il y a quelques années, sur la base de données statistiques de 1999, équivaut à l accueil de ménages supplémentaires par an. Annuellement, il est envisagé que Brest métropole océane accueille ménages dont 950 dans la ville de Brest. Parallèlement, les autres communes du Pays de Brest accueilleraient 950 nouveaux ménages par an. L objectif poursuivi en matière de construction neuve est de résidences principales par an dans les Communautés de Communes du Pays de Brest et de à logements dans la Communauté Urbaine. En effet, le Pays hors Bmo ayant «capté» l essentiel des nouveaux ménages entre 1999 et 2006, le but est aujourd hui d enrayer l étalement urbain en redéployant la nouvelle population résidentielle «prioritairement» dans l agglomération brestoise. La démarche SCoT vise ainsi à proposer un projet de développement global, ce type d outil doit veiller à la cohérence et au suivi des différents documents de planification sectoriels à l échelle des intercommunalités, notamment à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l Habitat intercommunaux. Objectifs annuels moyens d évolution du nombre de ménages durant la période Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest Nombre de ménages nécessaires à l équilibre démographique Nombre de ménages contribuant à la croissance démographique Total de ménages Ville de Brest Communes de Bmo Pays de Brest hors Bmo Pays de Brest Traduction en logements à finalité de résidence principale (ratio ménage/logement = 0,9) Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest Nombre de constructions neuves nécessaires à l équilibre démographique Nombre de constructions neuves contribuant à la croissance démographique Total de logements à construire Bmo à Pays de Brest hors Bmo Pays de Brest Extrait du PADD du SCoT «Une urbanisation maîtrisée cohérente et économe suppose une gestion pondérée dans le temps, donc une programmation autant qu une planification. Le SCoT préconise une application de ces dispositions-cadres pour l urbanisation à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l Habitat dans l ensemble des intercommunalités du Pays de Brest. Ces PLH devront : - préciser l application adaptée des directives du SCoT - gérer la fluidité de l offre de logements dans le temps, afin d éviter les effets de surchauffe et de refroidissement des besoins d équipements associés à l urbanisation. 6

7 Partie 1 : Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la thématique habitat Le Pays de Brest qui correspond à l étendue de la zone d emploi, de la zone de chalandise et du bassin d habitat constitue le territoire le plus pertinent pour organiser la réflexion et mettre en cohérence les actions notamment dans les domaines de l urbanisme et de l habitat. Le Pays de Brest en quelques chiffres Territoires Nombre de Population sans double compte communes en 1999 (INSEE) Brest métropole océane habitants CC du Pays de Landerneau-Daoulas habitants CC du Pays d Iroise habitants CC de Plabennec et des abers habitants CC du Pays de Lesneven Côte des Légendes habitants CC de la Presqu île de Crozon habitants CC de l Aulne Maritime habitants Pays de Brest habitants 7

8 1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d années Un développement marqué par une croissance urbaine intense suivie d un processus de périurbanisation Des années 1950 à la fin des années 1990, la population du Pays de Brest a gagné presque nouveaux habitants. L évolution démographique longue met en évidence deux périodes démographiques distinctes : Evolution démographique longue du Pays de Brest Source : INSEE Cumul des deux périodes ( ) Ville de Brest = Autres communes de la Communauté urbaine = Communauté urbaine = Pays hors agglomération = Pays de Brest = , une concentration de la croissance démographique dans l agglomération brestoise Entre 1954 et 1975, le dynamisme démographique du Pays de Brest se concentre essentiellement dans la ville-centre ( nouveaux habitants) et plus modérément dans les autres communes de l agglomération ( habitants). Le reste du Pays plus rural, n est quasiment pas concerné par ces nouveaux apports démographiques ( habitants) , un essor démographique qui se diffuse au reste du Pays de Brest En 1975, s opère un renversement de tendance. A partir de cette date et jusqu en 1999, le phénomène «s inverse» puisque désormais ce sont les communes du Pays de Brest, hors ville-centre qui profitent des hausses de population : nouveaux habitants viennent habiter les territoires correspondant aujourd hui aux six Communautés de Communes et environ arrivants intègrent les communes de Brest métropole océane tandis que la ville de Brest perd plus de habitants. Ce phénomène s est traduit par l émergence d une «ville moyenne» éclatée et invisible qui s est progressivement façonnée aux portes de la ville de Brest Un rayonnement croissant de la zone d emploi brestoise Selon divers critères établis par la Délégation Interministérielle à l Aménagement et à la Compétitivité des Territoires, le développement économique et les fonctions métropolitaines confèrent à l agglomération brestoise un rayonnement, légèrement plus fort que son poids démographique au sein des métropoles nationales et européennes de même taille 1. 1 Source : DATAR 2003, pour un rayonnement européen des métropoles françaises et INSEE-OCTANT n 92 janvier

9 L influence économique du pôle brestois, fort de emplois en 2005, s étend régulièrement vers l Est du Finistère, illustrant ainsi le phénomène national de métropolisation autour des agglomérations. Ce type de configuration occasionne nécessairement de nombreux déplacements domicile-travail entre sousensembles du Pays de Brest, surtout entre l agglomération brestoise et les Communautés de Communes voisines. Ces migrations pendulaires, en constante augmentation, s exercent de plus en plus loin générant de fait, une dissociation grandissante entre le territoire d emploi et celui de résidence. Il est à noter désormais que ces mouvements quotidiens des résidents en périphérie vers les lieux d emplois de l agglomération, se doublent d un flux inverse qui se développe à grande vitesse. Le rayonnement du pôle brestois se traduit donc par un phénomène persistant de dispersion de l habitat dans un contexte de très grande activité du marché immobilier qui tend à amoindrir le poids démographique de l agglomération brestoise au sein de son propre Pays. Ce phénomène complexe compromet certains équilibres d équipements destinés à la population, occasionnant plus de déplacements et renforçant les contrastes sociaux entre les territoires Une évasion urbaine, favorable aux Communautés de Communes Depuis une trentaine d années, la très forte demande, particulièrement en individuel neuf a surtout profité à la périphérie du bassin d habitat brestois, l agglomération-centre peinant à satisfaire la demande des ménages. En effet, la raréfaction du foncier réellement mobilisable pour l urbanisation a contribué à entretenir une migration notamment des primo-accédants et des catégories intermédiaires permettant à certaines communes peu attractives jusqu à lors, de remplir leur école ou de rentabiliser certains équipements. 9

10 Ces dernières années, l étendue du bassin d habitat de l agglomération brestoise n a cessé de s élargir. Aujourd hui, il tend même à rejoindre celui de Landivisiau à l Est voire celui de Châteaulin au Sud, la dispersion des ménages par la construction individuelle, en résidence principale, étant toujours plus importante et géographiquement éclatée. En 2005 et 2006, les communes dans lesquelles, les taux d acheteurs originaires de l agglomération brestoise s avèrent les plus importants sont celles situées le long des voies de communication majeures qui structurent le Pays de Brest : la RN 12, la RN165, la D 789 et la D 788. En , ce sont les communes appartenant à l aire urbaine brestoise qui affichent les taux de ménages issus de Brest métropole océane et détenteurs d une autorisation de construire les plus élevés. Ainsi, dans la plupart des communes des Communautés de Communes du Pays de Landerneau- Daoulas, du Pays d Iroise et de Plabennec et des Abers, les demandeurs de permis de construire originaires de l agglomération brestoise constituent 30 à 50 % des pétitionnaires de permis de construire. Dans une moindre mesure, les Communautés de Communes du Pays de Lesneven (moins de 30 %) et de la Presqu île de Crozon (moins de 20 %) sont elles, moins concernées par le phénomène, car plus distantes de Brest en temps de déplacement. 10

11 1.1.4 Des propriétaires-occupants qui prédominent en dehors de la ville de Brest 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Statut d occupation des résidences principales en 1999 Source : INSEE En 1999, dans l agglomération brestoise hors Brest et au sein du Pays hors Communauté Urbaine, la part de propriétaires-occupants supérieure à 80 %, résulte du phénomène de périurbanisation puisque nombreux sont les ménages qui quittent la ville-centre pour réaliser leur projet d accession dans les communes riveraines de Brest. Les locataires, qu ils résident au sein des parcs privé ou HLM, sont eux nettement moins nombreux dans ces territoires. A Brest, les statuts d occupation observés sont davantage équilibrés : 45 % de propriétaires-occupants, 35 % de locataires du secteur privé et 20 % dans le parc public. Ainsi, le phénomène de périurbanisation entretient la dualité entre la ville-centre qui possède un parc locatif privé et public et la périphérie caractérisée par la maison individuelle habitée par son propriétaire. Extrait du diagnostic du SCoT du Pays de Brest Brest Bmo hors Brest Pays hors Bmo Locataire du secteur privé Locataire du secteur public Propriétaire-occupant Le phénomène de périurbanisation traduit la volonté d accession à la propriété individuelle des ménages à un coût foncier plus abordable que dans la ville-centre. L'urbanisation nouvelle, pavillonnaire, en accession à la propriété (représentant 5 logements neufs sur 10 entre 1990 et 1999 et 8 sur 10 depuis), s est réalisée à 90% en lisière de l agglomération et dans son immédiate périphérie. La concentration de la construction neuve pavillonnaire est spécifique de ces secteurs, alors que le locatif privé et social prédomine à Brest. Dans un contexte de très grande activité du marché immobilier, cette dispersion de l habitat sur les communes extérieures à l agglomération ne s est pas uniformément répartie. Entre 1999 et 2004, la construction de logements a été particulièrement soutenue sur le littoral. Seules 10 communes littorales sur 45 ont connu une progression de leur offre de logements inférieure à 8%, et la plupart d 'entre elles, une évolution supérieure à 13%. L urbanisation prend différents visages selon les espaces, avec des divergences marquées entre le littoral, les territoires de l'intérieur et l agglomération. Dans les deux premiers cas, cette dynamique accélère le mitage du territoire au détriment des espaces agricoles et des milieux naturels. Au sein de l agglomération, la volonté de maîtriser les surfaces aménagées et de circonscrire l'urbanisation a conduit au développement du lotissement. 11

12 Destination de la construction neuve entre (période de 9 ans) Source : INSEE Propriétaires occupants Locatifs privés Locatifs HLM Résidences secondaires Logements neufs Bmo = Pays hors Bmo = Total = Destination de la construction neuve (logements autorisés) entre (période de 7 ans) Sources : Sitadel et DRE Bretagne Propriétaires occupants Locatifs privés Locatifs HLM Résidences secondaires Logements neufs Bmo = Pays hors Bmo = Total = Entre , la construction neuve s est révélée plus importante à l échelle de Brest métropole océane (9 400 logements construits) que dans le reste du Pays de Brest (8 700). Au contraire, durant la période , le Pays hors Communauté Urbaine enregistre presque deux fois plus de logements autorisés (13 877) que les communes de l agglomération (7 613 unités). Répartition des destinations de la construction neuve (logements autorisés) entre et à l échelle du Pays de Brest hors Bmo 70% 62,8% Sources : INSEE et Sitadel DRE Bretagne 60% 57,5% 50% 40% % 20% 17,2% 22,0% 10% 9,2% 9,6% 7,2% 8,0% 0% Propriétaires occupants Locatifs privés Locatifs HLM Résidences secondaires NB : Pour la période , les effectifs des résidences principales destinées à être occupées par leur propriétaire sont à prendre avec précaution, car probablement sous-estimés, ces chiffres n englobent pas certains logements collectifs intégrés aux effectifs des locatifs privés. En effet, la destination mentionnée dans la liste des autorisations de logements n étant pas suffisamment explicite, celle-ci n a pas permis de distinguer s il agissait d une vente à l attention d un propriétaire-occupant ou d un propriétairebailleur. 12

13 A l échelle du Pays de Brest hors agglomération brestoise, entre et , le nombre d autorisations délivrées pour construire des logements est en pleine croissance, leurs destinations ont évolué comme suit : le poids des résidences principales s accentue et augmente de 5,3 points, confirmant ainsi le rôle résidentiel que jouent les territoires périphériques de la Communauté Urbaine, le poids des logements locatifs privés est également en hausse (+4,2 points), la représentation des logements sociaux est en baisse (-2 points), le taux de résidences secondaires faiblit modérément (-1,6 point) mais représente toujours au moins 8% du total des logements neufs. Ces évolutions confirment la destination de la construction neuve, dédiée majoritairement à un usage de propriétaires-occupants dans les Communautés de Communes composant le Pays de Brest. Ces tendances observées illustrent l accentuation du processus de périurbanisation qui «touche» l agglomération brestoise, laquelle continue de perdre des habitants (selon l INSEE au moins habitants de moins entre 1999 et 2005). 13

14 1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier Un marché immobilier de l occasion en perte de vitesse chez les acheteurs originaires de l agglomération brestoise Evolution du nombre d acheteurs originaires de Bmo dans le marché foncier et immobilier du Pays de Brest hors Bmo Source : DGI services des domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Mutations du bâti ancien individuel Construction neuve (individuel pur et individuel groupé) Entre 1999 et 2005, les ménages originaires de l agglomération brestoise qui ont acheté un bien immobilier dans les communes du Pays de Brest hors agglomération, l ont fait majoritairement dans le marché de l occasion (entre 300 et 450 ventes annuelles durant la période). Conjointement, le marché de la construction neuve semble avoir moins pesé puisqu ils n étaient «seulement» que 250 à 350 acheteurs issus de l agglomération à concrétiser leur acquisition dans ce secteur sur la même période. En 2006, la tendance s est inversée. Les acheteurs issus de Bmo ont été plus nombreux à faire construire une maison qu à acheter une maison ancienne. La périurbanisation des dernières années a eu pour conséquence une hausse des prix dans le marché de l occasion qui a entraîné un report des acheteurs vers la construction neuve. Moyenne annuelle des logements commencés Sources : INSEE et Sitadel, DRE Bretagne (logements autorisés pour cette dernière année) Brest métropole océane Pays de Brest hors Bmo Total Pays de Brest Entre 1990 et 1998, on observe un relatif équilibre du volume de la construction neuve, entre 700 et 800 logements, pour chaque espace : agglomération brestoise et les six Communautés de Communes. 14

15 Durant la période , on assiste au doublement du nombre de constructions neuves dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise, tandis que la Communauté Urbaine voit son stock diminuer. Enfin, ces deux dernières années, en 2007 et 2008, les communes de Brest métropole océane rattrapent leur retard en multipliant par deux le niveau de construction antérieur. Parallèlement, dans le reste du Pays, on constate une nouvelle explosion des logements neufs qui constituent désormais plus de nouvelles unités par an Et une construction neuve qui explose à compter de

16 Entre 1999 et 2006, nombreuses sont les communes du Pays de Brest qui se distinguent par une hausse importante de leur parc de logements grâce à la construction neuve. Pour n en citer que quelques unes, Plouarzel, Saint-Pabu, Landéda, Tréglonou, Trégarantec, Saint Urbain ou La Martyre sont parmi celles qui ont enregistré le plus de nouvelles constructions, proportionnellement au parc dont elles disposaient en 1999, affichant ainsi plus de 24 % de nouveaux logements. Les logements commencés à l échelle du Pays de Brest entre 1990 et 2007 Source : Sitadel - Traitement Adeupa Individuel Collectif Au début des années 1990, la construction neuve se répartit presque équitablement entre l individuel et le collectif. Cependant à partir de 1995, l écart entre les niveaux de construction de type individuel et collectif n a cessé de s accentuer jusqu en Récemment, l année 2007 vient contrecarrer le phénomène puisqu elle affiche un nombre record de logements collectifs, réduisant ainsi l écart creusé jusqu alors. Celui-ci ne se cantonne plus uniquement aux pôles urbains majeurs, conséquence pour partie de l essor de la promotion immobilière et des dispositifs d investissement locatif. 16

17 Evolution du nombre de logements individuels commencés annuellement entre 1990 et 2007 Source : Sitadel - Traitement Adeupa CC Presqu'île de Crozon CC Aulne Maritime CC Pays de Landerneau Brest métropole océane CC Pays de Lesneven CC Plabennec et des Abers CC Pays d'iroise L analyse de l évolution de la construction neuve dans les différents territoires du Pays de Brest, durant les 17 dernières années, permet de distinguer deux grandes périodes : et 1998 : période de relative stabilité du marché Dans la totalité des territoires composant le Pays de Brest, la progression de la construction neuve est constante avec une année plus soutenue en 1994 notamment dans l agglomération brestoise. La hiérarchie des territoires est «respectée» puisque c est à l échelle de Brest métropole océane qu on enregistre le plus de logements commencés, suivent le Pays d Iroise, les secteurs de Plabennec et de Landerneau à égalité, le Pays de Lesneven ou la presqu île de Crozon avec des proportions semblables et enfin l Aulne Maritime : essor de l évasion urbaine qui bouleverse la hiérarchie des territoires A partir de 1998, l emballement du marché de la construction est plus marqué mais aussi plus heurté affichant des hausses irrégulières. Hormis le secteur de l Aulne Maritime, tous les territoires sont concernés par une certaine frénésie et chacun d entre eux enregistre des niveaux de construction plus soutenus que durant la période précédente. Fait nouveau, le Pays d Iroise dépasse désormais le niveau de construction de l agglomération brestoise qui a fortement baissé en Dans les autres territoires, les progressions sont importantes mais moindres notamment dans la presqu île de Crozon et à l échelle du Pays de Lesneven. Durant cette période, la construction neuve dans l ensemble du Pays de Brest a progressé de 50 %. Dans les Communautés de Communes, cette progression a souvent doublé par rapport à A contrario, l agglomération brestoise a évolué à un rythme faible, inférieur à celui des années

18 1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l agglomération brestoise Le développement de l urbanisation tel qu il s est fait à l échelle du Pays de Brest s est accompagné de fortes hausses des prix dans les trois types de marché de l habitat : foncier, construction neuve et occasion. L ensemble des territoires a été concerné, à des degrés variables Une hausse des prix du foncier corrélée à la propagation de l étalement urbain Entre 2005 et 2006, à l échelle du Pays, la ville de Brest subit l augmentation du prix des terrains à bâtir la plus forte (+48,1 %), si bien que certains ménages trop «modestes» ont quitté la ville pour acheter dans d autres communes où le foncier est moins onéreux. Cette évasion urbaine a engendré une demande grandissante à l extérieur de l agglomération déséquilibrant ainsi le rapport entre l offre et la demande. En effet, l offre existante étant parfois insuffisante dans les communes rurales, certaines ne sont pas parvenues à satisfaire la demande grandissante. De fait, on a assisté à une hausse générale des prix surtout dans les communes les plus proches de l agglomération brestoise et dans les communes littorales (+32,5 % de hausse entre 2005 et 2006). Prix des terrains à bâtir en 2005 et 2006 dans les différentes entités du Pays de Brest Source : DGI Finistère / Actes notariés fonciers - Traitement ADEUPa Superficie moyenne des terrains en 2006 Moyenne des prix TTC / m² en 2005 Moyenne des prix TTC / m² en 2006 Evolution des prix TTC / m² Brest 571 m² 88 /m² 130 /m² + 48,1 % Communes littorales 980 m² 44 /m² 59 /m² + 32,5 % Aire urbaine hors littoral 832 m² 55 /m² 68 /m² + 23,1 % Communes rurales hors aire urbaine 991 m² 37 /m² 43 /m² + 16,3 % 18

19 Les prix de vente des terrains à bâtir ont progressé en moyenne de 8% dans le Pays de Brest par an entre 2004, 2005 et Les hausses les plus soutenues se sont produites dans la Communauté Urbaine et dans sa proche périphérie. Les communes littorales sont également concernées puisque certaines d entre elles ont affiché des augmentations de l ordre de 10 à 15%. Au sein de l agglomération brestoise, la pression foncière qui s exerce est le reflet d une demande importante et insatisfaite notamment en matière d habitat individuel pur. Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 (en T.T.C.) Source : Domaines et Traitements : ADEUPa 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 19% 12% 9% 3% 33% 28% 41% 33% 68% 43% 29% 40% 6% 10% 7% 21% Bmo CCPI CCPA CCPLCL supérieur à à à inférieur à

20 En 2006, pour acquérir un terrain dans une des communes de la Communauté Urbaine, 33 % des ménages devaient disposer d un budget supérieur à Parallèlement, dans les autres Communautés de Communes, ce taux oscille entre 3 % pour Lesneven - Côte des Légendes et 19 % pour le Pays d Iroise. La hausse des budgets fonciers est très importante et fait apparaître des budgets supérieurs à qui vont jusqu à représenter 6 % dans la presqu île de Crozon et 8 % dans Bmo. De manière générale, l écart s agrandit entre les petits budgets qui tendent à disparaître, et les gros budgets qui sont de plus en plus importants Un marché de l occasion qui enregistre toujours des hausses de prix à deux chiffres NB Le nombre de transactions utilisé pour calculer les moyennes de prix des maisons anciennes est de Il correspond à l ensemble des mutations effectuées en 2004, 2005 et Depuis 2000, le marché de l occasion subit le même phénomène que celui observé au sein du marché foncier. Les prix ont fortement progressé dans l agglomération et sur la frange littorale. Plusieurs communes ont même affiché des hausses supérieures à 20% par an. Dans la Communauté urbaine, certains produits d occasion en individuel, vendus à des prix très élevés deviennent inaccessibles pour les ménages dont les ressources sont modestes, si bien que certains d entre eux sont «contraints» d acheter un bien à l extérieur de Brest métropole océane, se rabattant fréquemment sur le marché du neuf, financièrement plus abordable. Toutefois, le marché du logement collectif d occasion spécifiquement brestois, demeure moins cher, les biens proches de à euros y sont nombreux et donc plus propices à une accession avec des revenus moyens. 20

21 1.3.3 L essor de la résidence secondaire et son impact sur le marché de la frange littorale En 1999, dans le Pays de Brest, les communes littorales de la presqu île de Crozon, du Pays d Iroise, de Plabennec et des Abers et de la Côte des Légendes sont celles qui enregistrent les taux de résidences secondaires les plus élevés, constituant 25 à plus de 40 % du parc de logements. Ces dernières années, la hausse des prix observée n est pas étrangère au développement de la résidence secondaire, en particulier sur le linéaire côtier. Les acheteurs de maisons de vacances affichent habituellement des revenus confortables et contribuent ainsi aux tensions qui affectent le marché, obligeant 21

22 les locaux et notamment les jeunes à se tourner davantage vers les communes de l intérieur pour concrétiser leur désir d accession. Entre 2000 et 2007, après estimations des données Sitadel (DRE Bretagne), 8 % des logements neufs construits dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise étaient destinés à l usage de résidence secondaire. Ce taux atteint 20,5 % des nouveaux logements de la presqu île de Crozon et 7 % du parc de la CC de Plabennec et des Abers. La destination des logements vendus dans le marché de l occasion étant plus difficile à évaluer, il est impossible de connaître le poids que pèse la résidence secondaire dans ce secteur, même si ce marché est davantage convoité lors de l acquisition d une maison de vacances. 22

23 1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix L ensemble des mécanismes évoqués précédemment contribue donc à la hausse des prix fonciers et immobiliers, lesquels ont engendré une nouvelle forme de «ségrégation spatiale et sociale» qui affecte en premier lieu, les ménages aux ressources modestes La ville de Brest ceinturée par des communes dont les revenus fiscaux médians sont élevés En 2005, le Pays de Brest se caractérise par une relative homogénéité des revenus fiscaux médians 2. 2 La médiane du revenu fiscal par unité de consommation partage les personnes en deux groupes : la moitié des personnes appartient à un ménage qui déclare un revenu par UC inférieur à cette valeur et l'autre moitié présente un revenu par UC supérieur. Cet indicateur permet donc de mesurer le niveau central des revenus par UC au sein d'une zone. Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) est le revenu du ménage rapporté au nombre d unités de consommation qui le composent. Par convention, le nombre d unités de consommation d un «ménage fiscal» est évalué de la manière suivante : le premier adulte du ménage compte pour une unité de consommation ; les autres personnes de 14 ans ou plus comptent chacune pour 0,5 ; les enfants de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3. Cette échelle d équivalence est utilisée couramment par l INSEE et Eurostat pour étudier les revenus ainsi exprimés par «équivalent adulte». 23

24 Entre 2000 et 2005, certaines communes ont connu des augmentations importantes résultant pour partie de l étalement urbain et de la forte attractivité des territoires côtiers. Elles ont ainsi modifié leur composition sociale en accueillant de nouveaux propriétaires issus de catégories socio-professionnelles plus aisées. Néanmoins ce sont dans les communes de l agglomération brestoise exceptée Brest, les communes du sud du Pays d Iroise et certaines du Pays de Landerneau que résident les ménages dont les revenus fiscaux demeurent les plus élevés, supérieurs à euros par unité de consommation. En 2005, le revenu fiscal médian annuel de l agglomération brestoise atteint euros, plus faible que dans d autres territoires voisins, s explique par la présence de ménages aux revenus très disparates. Ainsi, les 10 % des ménages les plus aisés ont un revenu annuel 4,6 fois supérieur au revenu des 10 % les plus modestes. Au sein des Communautés de Communes, les revenus sont plus homogènes et l écart entre les plus riches et les plus modestes est moindre : entre 3,6 dans la Communauté de Communes de la Presqu île de Crozon et 3,1 dans la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers. Les 10% de ménages les plus aisés du Pays de Brest résident dans la Communauté de Communes du Pays d Iroise Les revenus fiscaux médians par unité de consommation par EPCI en 2005 Sources : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de er décile médiane 9ème décile CC Pays d'iroise CC Landerneau- Brest métropole CC Plabennec et CC Presqu'île de CC de Lesneven- CC Aulne Daoulas océane des Abers Crozon Côte des Maritime Légendes Les revenus fiscaux médians, le prix moyen des maisons d occasion et celui des terrains à bâtir sont des indicateurs qu il semble intéressant de mettre en parallèle. Aujourd hui, si l on imagine qu un ménage doit disposer d un budget moyen qui s échelonne entre et euros pour accéder à la propriété (marché de l occasion ou marché du neuf), on peut estimer (d après le site internet meilleur taux.com) : Pour un prêt immobilier à hauteur de des mensualités évaluées à euros soit euros par an sur 20 ans, à un taux d intérêt de 4,65 % et un taux d assurance de 0,36 % (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. - des mensualités évaluées à 900 soit par an sur 25 ans, à un taux d intérêt de 4,75 % et un taux d assurance de 0,36 % (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. 24

25 Pour un prêt immobilier à hauteur de des mensualités de soit par an sur 20 ans à un taux d intérêt de 4,65 % et un taux d assurance de 0,36 % (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. - des mensualités de soit par an sur 25 ans à un taux d intérêt de 4,75 % et un taux d assurance de 0,36 % (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. En comparant ces estimations de remboursements d emprunts immobiliers aux revenus fiscaux médians des moins de 39 ans, classe d âge constituant majoritairement les primo-accédants, on mesure les difficultés que l accession à la propriété peut engendrer. Revenu fiscal médian des moins de 39 ans par unité de consommation en 2005 Sources : INSEE-DGI revenus fiscaux des ménages de 2005 Moins de 30 ans ans Population totale CC du Pays d Iroise CC du Pays de Landerneau-Daoulas CC de Plabennec et des Abers Brest métropole océane CC du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes CC de la Presqu île de Crozon A titre d exemple, la moitié des ans de la CC du Pays d Iroise dispose de moins de euros de revenus fiscaux annuels et ceux de la CC de la Presqu île de Crozon de euros. 25

26 1.4.2 Des profils d acheteurs distincts selon les sous-ensembles du Pays de Brest Depuis 1999, chaque année, l ADEUPa collecte et retranscrit l ensemble des actes notariés immobiliers sur l ensemble du département, dans les services des Domaines de la Direction Générale des Impôts. Ces éléments chiffrés permettent ainsi de mieux connaître l activité du marché et notamment le profil des acheteurs. L analyse suivante a été menée à l échelle du Pays de Brest, par grande entité géographique : ville de Brest, reste de l aire urbaine, communes littorales et communes rurales. Profil des acheteurs de terrains à bâtir entre 1999 et 2006 selon la localisation du terrain (Les taux mentionnés dans le tableau sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période ). Source : DGI retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa Territoires Attractivité Profil type des acheteurs Autres caractéristiques des acheteurs Commune de moins Résidant déjà dans la ville Ville de Brest en moins attractive de Brest (3,4% des ventes en ans ) Employés Reste de l aire urbaine Communes littorales Communes rurales Zone attractive (33,2% des ventes en ) Secteur très dynamique (49% des ventes en ) Territoire de plus en plus recherché (15% des ventes en ) Résidant déjà dans l aire urbaine Originaires de la ville de Brest ans Employés Résidant déjà dans une commune littorale ans (-1,6 point) Employés Résidant déjà dans une commune rurale ans Employés Les moins de 30 ans en hausse Cadres moyens et professions libérales (représentent 5,3% des acheteurs en 2006) Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest (9 % en 2006) 55 ans et plus en hausse Cadres et professions libérales Retraités en hausse Provenant de l aire urbaine (+ 1 point) Moins de 30 ans et ans en hausse Cadres moyens en hausse (+ 1,3 point) 26

27 Profil des acheteurs de maisons d occasion entre 1999 et 2006 selon la localisation du bien (Les taux mentionnés dans le tableau suivant sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période ). Source : DGI retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa Territoires Attractivité Profil type des acheteurs Autres caractéristiques des acheteurs Ville de Brest Reste de l aire urbaine Attractive (22,2% des ventes en ) Zone de plus en plus attractive (32,6% des ventes en ) Résidant déjà dans la ville de Brest ans Employés Professions libérales et cadres supérieurs Résidant déjà dans l aire urbaine ans Employés (-1,2 point) Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest (en hausse) ans en hausse Cadres moyens en baisse Provenant de la ville de Brest Augmentation d acheteurs originaires de l extérieur au Pays de Brest Moins de 30 ans (+0,9 point) Cadres moyens et professions libérales (13,5 % en 2006) Communes littorales Attractivité qui demeure importante malgré une baisse des ventes (31% des transactions en ) Résidant déjà dans une commune littorale ans Professions libérales, cadres supérieurs (10,1% en 2006) Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest 55 ans et plus en hausse Employés (-2,1 points) Communes rurales Attractivité faible mais en hausse (13,7% des ventes en ) Résidant déjà dans une commune rurale ans Employés en hausse Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest (+ 1,2 point) Moins de 30 ans (+ 0,7 point) Cadres moyens et militaires en hausse 27

28 1.4.3 Des inégalités face à l accès au logement social Au sein du Pays de Brest, les communes affichent le plus souvent un taux de logements HLM 3 inférieur à 5 %. C est surtout la ville de Brest qui concentre l offre sociale (20 % du parc appartient aux organismes HLM) et dans une moindre mesure le reste de l agglomération brestoise. Hormis la commune de Landerneau, les autres pôles urbains (Plabennec, Saint Renan et Lesneven) semblent moins bien dotés. Pour faire face au manque de logements sociaux qui peut faire défaut dans des secteurs tel que le littoral, certains ménages s orientent vers le parc privé, parfois trop cher ou qui peut se révéler vétuste et inadapté. Ainsi, le nombre de ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds HLM au sein du parc privé se révèlent relativement conséquent. 3 Rapport entre le nombre de logements HLM et le nombre total de logements de la commune 28

29 Plafonds de ressources pour accéder aux logements HLM en 2003 : - pour une personne seule = de revenus annuels (les 30 % correspondent à ) - pour un couple = de revenus annuels (les 30 % correspondent à ) En 2003 à l échelle du Pays de Brest, selon FILOCOM, 18,1% des ménages du secteur privé sont considérés comme pauvres, c est-à-dire qu ils disposent d un revenu équivalent à 30% des plafonds HLM. Ce sont les mêmes qui rencontrent parfois des situations de mal logement : logement trop petit, insalubrité,... Les propriétaires-occupants dits modestes (61,9 %) et pauvres (5,1 %) peuvent être des personnes âgées disposant de peu de revenus. Il peut également s agir de ménages en situation de surendettement ou bien encore qui connaissent de fortes diminutions de revenus suite à un événement personnel ou professionnel (chômage, problème de santé, ) Dans le parc public, ce sont 30,6 % des locataires qui sont considérés comme pauvres et qui possèdent des revenus inférieurs à 30 % des plafonds HLM. Part des ménages modestes et pauvres du Pays de Brest selon leur statut d occupation en 2003 Source : Filocom 2003 Part de personnes modestes (100 % du plafond de ressource) Part de personnes pauvres (30 % du plafond de ressource) Propriétaires-occupants 61,9 % 5,1 % Locataires du parc privé 79,8 % 18,1 % Locataires du parc HLM 96,2 % 30,6 % D après l enquête d occupation du parc social de 2006, à l échelle du Pays de Brest, 11,6 % des locataires du parc HLM sont sans ressource et pour lesquels il semble difficile d envisager un parcours résidentiel classique. De plus, pour les 31,5 % des locataires qui ont intégré le parc ces trois dernières années, le revenu moyen annuel de est inférieur à celui des locataires présents depuis plus de 3 ans (9 266 ). 29

30 1.5 Un Pays qui n échappe par à la tendance au vieillissement En 1999, 11,5 % de la population du Pays de Brest est âgée de plus de 70 ans. La frange littorale s avère particulièrement concernée par le phénomène de vieillissement. Les communes de la presqu île de Crozon, de la côte des Légendes et des environs de Porspoder enregistrent plus de 15 % de leur population totale, âgée de plus de 70 ans. Cependant, ces taux sont à prendre avec précaution car ils tiennent compte de la présence d établissements pour personnes âgées et viennent «artificiellement» gonfler les chiffres enregistrés dans certaines communes. Les perspectives démographiques du Pays de Brest sont comparables à celles observées à l échelle régionale. A l horizon 2030, l INSEE prévoit que 28 % de la population totale du Pays de Brest sera âgée de plus de 60 ans, ce taux devrait atteindre 32 % dans le reste de la Bretagne. 30

31 Extrait du Diagnostic du SCoT du Pays de Brest Le phénomène de vieillissement de la structure par âge occasionnera à terme : - une économie de plus en plus dépendante des dépenses de la population retraitée et de leur pouvoir d achat. Or, le vieillissement de la population a des conséquences sur le système de financement des retraites avec un probable affaiblissement du pouvoir d achat de certains ménages sans doute compensé chez d autres, par une montée en puissance des doubles-retraites. - un impact important et durable sur la population active : départs à la retraite sont prévus dans le Pays de Brest durant la période Ainsi d ici 2015, ce sont 42% des actifs occupés qui travaillaient en 1999 qui devraient avoir cessé leur activité. Ces éléments laissent présager une tension accrue sur le marché du travail et une forte concurrence entre les territoires pour attirer les actifs occupés. - puisqu une éventuelle intervention publique sur le marché ne peut s envisager que sur la construction neuve, à la question «où urbaniser» s ajoutera «comment urbaniser et pour qui», au risque sinon, pour certaines communes de ne plus être en capacité d assurer le renouvellement des générations. On peut également spéculer, dans un secteur bordé par le littoral, sur un afflux de néo-retraités (déjà amorcé dans la presqu île de Crozon ou le Pays d Iroise), qui devrait doper l économie résidentielle. Entre 2000 et 2005, dans certaines Communautés de Communes du Pays de Brest, le vieillissement de la population s est accompagné d une hausse des revenus fiscaux médians des plus de 60 ans. Cette augmentation s est d ailleurs révélée supérieure à celle qu a connue le reste de la population. Revenus fiscaux médians par unité de consommation en 2005 Source : INSEE DGI revenus fiscaux des ménages ans plus de 75 ans Ensemble de la population Revenu fiscal médian en 2005 Taux d évolution annuel Revenu fiscal médian en 2005 Taux d évolution annuel Revenu fiscal médian en 2005 Taux d évolution annuel CC du Pays d Iroise % % ,7 % CC de Plabennec et des Abers ,7 % ,8 % ,8 % CC du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes ,9 % ,1 % ,5 % CC de la Presqu île de Crozon ,4 % ,3 % ,7 % Pour la catégorie des ans, le Pays d Iroise et la presqu île de Crozon ont affiché les taux d évolution annuel les plus élevés entre 2000 et 2005 : 4 % par an pour le premier et 4,4 % pour la seconde. En revanche parmi la population totale, les hausses enregistrées sont nettement plus faibles, situées seulement entre 2,5% et 2,8 % par an. 31