EXAMENS DE CERTIFICATION Unité de valeur 3. Investissement immobilier. Durée : 2 heures. Documents à disposition : Néant

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1 Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Affiliée au Certified Financial Planner Board of Standards et à l'international Certified Financial Planners Council Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMENS DE CERTIFICATION 2003 Unité de valeur 3 Investissement immobilier Durée : 2 heures Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet PARIS Tel Fax Web :

2 EXAMEN DE CERTIFICATION QCM INVESTISSEMENT IMMOBILIER Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse Une seule réponse par question 30 questions à 1 point 1. Entre 1997 et 2003, la progression des prix de l immobilier à Paris est de l ordre de : A - 150% B - 80% C - 50% D -10% 2. Lors d un achat immobilier, le délai moyen entre la signature de la promesse de vente et la vente est de : A - 15 jours B - 1 mois C - 3 mois D - 6 mois 3. Quel est le taux d imposition d une plus-value immobilière? A - 26% B - 33,34% C - Celui de la tranche marginale d imposition du vendeur D - 50% 4. Quel imprimé fiscal doit t-on utiliser pour la déclaration des revenus fonciers? A - La déclaration n 2042 B - La déclaration n 2044 C - La déclaration n 2045 D - La déclaration n 3122 pour le LMP 5. Lorsqu un immeuble est démembré, qui est redevable de la taxe foncière : A - Le nu-propriétaire B - L usufruitier C - Le nu-propriétaire et l usufruitier au prorata de la valeur de leurs droits D - Le nu-propriétaire et l usufruitier pour moitié 2

3 6. Un propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le bien loué en respectant un délai de : A - 3 mois B - 6 mois C - 3 mois à compter de l'échéance du bail D - 6 mois à compter de l'échéance du bail 7. Le régime du micro-foncier : A - S applique de plein droit pour les revenus inférieurs à euros B - Permet d appliquer un abattement de 50% sur les revenus fonciers C - S applique sur option pour les revenus inférieurs à euros D - Permet d appliquer un abattement d un tiers sur les revenus fonciers 8. La règle des 30% de taux d endettement résulte : A - D une obligation légale B - D une convention signée entre les établissements de crédit C - D un usage de la profession D - D un accord entre les établissements de crédit et l association des consommateurs 9. Il n est plus possible d effectuer des versement sur un PEL au-delà de : A - 4 ans B - 8 ans C - 10 ans D - 12 ans 10. Le montant approximatif des frais de notaire lors d un achat immobilier est de : A - 4% B - 6% C - 10% D - Ne peut pas être quantifié 11. La taxe d habitation est due : A - Par le propriétaire B - Par l occupant au 1er janvier C - En cas de démembrement pour moitié par le nu-propriétaire et par l usufruitier D - En cas de changement de locataire pendant l année, par chacun des occupants prorata temporis 12. Lors d un apport d immeuble à titre onéreux à une SCI, la plus-value éventuelle constituée : A - N est pas constatée B - Bénéficie d un report d imposition C - Est imposée de la même façon que s il y avait une cession D - N est pas évaluable au moment de l apport 3

4 13. Les plus-values à court terme sont celles qui sont réalisées : A - Moins de 6 mois après l acquisition du bien B - Moins d un an après l acquisition du bien C - Moins de 2 ans après l acquisition du bien D - Moins de 3 ans après l acquisition du bien 14. Opérations non imposables au titre de la plus-value immobilière : A - Les ventes viagères B - Les échanges sans soulte C - Les apports en société D - Les donations à titre gratuit 15. Au titre de l ISF, les immeubles détenus par le biais d une SCI bénéficient d un abattement de : A - 10% B - 20% C - N entrent pas dans l assiette de l ISF D - Ne bénéficient d aucun abattement légal 16. Les SCPI : A - Présentent un faible rendement et une faible liquidité B - Présentent un bon rendement mais une faible liquidité C - Présentent un bon rendement et une bonne liquidité D - Présentent un mauvais rendement mais une bonne liquidité 17. Le dispositif BESSON peut se cumuler pour un même bien avec : A - Le régime du micro-foncier B - Le régime de la réduction d impôt pour un investissement outre-mer C - Le régime MALRAUX D - Aucun autre régime fiscal 18. Les moins-values immobilières : A - Sont compensables avec des plus-values immobilières pendant 5 ans B - Sont compensables avec des plus-values immobilières pendant 10 ans C - Sont compensables avec des plus-values immobilières de l année en cours D - Ne sont pas compensables 19. Le délai d acceptation d un prêt immobilier : A - Est compris entre 10 jours ouvrés et 30 jours maximum B - Ne doit pas intervenir avant 10 jours ouvrés, ni après 4 mois C - Peut être immédiat dans certaines conditions D - Est déterminé librement par les établissements de crédit 4

5 20. Quelle sera la superficie de la maison sur un terrain ayant un COS de 1,5? A - La superficie au sol ne devra pas dépasser 1500 m² B - La superficie au sol ne devra pas dépasser 150 m² C - La superficie dépendra du nombre de personne y habitant, soit 1,5 personne pour 100m² D - La superficie totale de l ensemble des étages ne devra pas dépasser 1500 m² 21. Les SCPI sont tenus de faire expertiser leur patrimoine tous les : A - Ans B - 3 ans C - 5 ans D - Cette exigence n est pas prévue par la loi 22. La durée maximale d un prêt PEL est de : A - 8 ans B - 10 ans C - 15 ans D - N a pas de limite particulière prévue 23. Le régime fiscal du LMP est applicable dès lors que : A - Les revenus locatifs annuels sont > à B - Les revenus locatifs annuels sont > à OU ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels C - Les revenus locatifs annuels sont > à ET ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels D - Aucune limite n est nécessaire, il s agit d un régime fiscal sur option 24. Le patrimoine immobilier relatif au LMP : A - Est exonéré d ISF B - Est soumis à l ISF C - Est exonéré si les revenus locatifs annuels sont > à ET ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels D - Est exonéré si les revenus locatifs annuels sont > à OU ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels 25. Un non-résident réalisant une plus-value immobilière sur un bien en France, sauf convention internationale : A - Est exonéré B - Est redevable d un prélèvement du tiers de la plus-value C - Est redevable d un prélèvement de la moitié de la plus-value D - Est redevable d un prélèvement de 26% sur la plus-value 5

6 26. Lors d un achat immobilier, le délai de rétractation est de : A - 1 mois B - 15 jours C - 7 jours D - Il n y a pas de délai de rétractation dès lors que l offre d achat est acceptée 27. Ce délai de rétractation court à compter : A - De l offre d achat faite à l agence immobilière par écrit B - De l acceptation de l offre d achat C - De la promesse de vente D - De l acceptation par la banque du dossier de prêt 28. Une maison construite sur un terrain de Mme avec les deniers de M : A - Appartient à M B - Appartient à Mme C - Appartient à M et Mme s ils sont mariés sous le régime de la communauté légale D - Appartient à M et Mme quelque soit leur régime matrimonial 29. La cession d un immeuble détenu par le biais d une SCI et mis à la disposition d un associé qui l occupait comme résidence principale : A - Est exonérée B - N est pas exonérée C - Est exonérée si l associé en avait la disposition gratuitement D - Est exonérée si l associé était tenu au versement d un loyer 30. Une SCI peut être à l IS ou à l IR : A - L option est faite tous les 3 ans B - L option pour l IS est irrévocable C - L option pour l IR est irrévocable D - Le régime fiscal dépend de la nature de l apport *** 6

7 EXAMEN DE CERTIFICATION QUESTIONS OUVERTES INVESTISSEMENT IMMOBILIER 10 questions à 3 points 1 ère question Monsieur et Madame LINX vous demandent de calculer leur déficit foncier et son mode d imputation sur leurs revenus. Le revenu brut annuel de leur immeuble locatif est de Le montant des travaux effectués cette année s élève à Les intérêts d emprunts sont de (prêt in fine). 7

8 2 ème question Madame SARLAT s interroge sur le rachat de son prêt immobilier in fine, par un autre établissement et vous demande de lui chiffrer l économie qu elle réalisera, ce faisant. Prêt actuel, capital restant dû de sur 10 ans, taux du prêt 6% assurance comprise, pénalités de remboursement anticipé de 3%, garantie prise : Crédit Logement pour Conditions proposées pour le rachat du crédit : taux de 4%, assurance comprise, frais de dossier de 300, exonération de pénalités de remboursement anticipé et garantie Crédit Logement. 8

9 3 ème question Votre client Monsieur TERRIER va prochainement vendre sa résidence secondaire, pour 1 million d euros. Il a acquis cette maison en 1993 pour hors frais d acquisition et a réalisé l année de l acquisition des travaux pour Le coefficient d érosion monétaire est de 1,13. Pour simplifier les calculs, vous arrondirez le TMI de votre client à 50%. Il vous demande de lui calculer la plus-value immobilière réalisée à l occasion de la vente et l impôt correspondant. 9

10 4 ème question Monsieur FONCIER est propriétaire d un patrimoine immobilier locatif composé de 4 studios qu il souhaite louer 400 par mois. Les charges foncières sont évaluées à 10% des revenus. Il vous demande conseil car il a entendu parler de la possibilité de louer en meublé et vous demande les conséquences pratiques et les conséquences en impôt, il vous précise qu il est à la tranche marginale d imposition la plus élevée. 10

11 5 ème question Monsieur et Madame VIVACE projettent d investir dans un appartement locatif. Ils envisagent d opter pour le régime «BESSON ancien» et vous demandent de chiffrer leur gain sur une année par rapport au régime général. Les données sont les suivantes : appartement de 20 m² acheté à Paris, valeur du loyer Besson : 11,4 par m², valeur du loyer au prix du marché : 17 Taux marginal d imposition du couple arrondi à 50%. 11

12 6 ème question Votre client envisage de créer une SCI, il vous demande de lui expliquer les avantages et les inconvénients des régimes à l IR et à l IS. 12

13 7 ème question Monsieur MONBIEN va contracter un prêt pour l acquisition de sa résidence principale, il vous demande de le conseiller dans le choix des garanties que l établissement financier peut lui proposer et de le guider dans son choix tarifaire. 13

14 8 ème question Monsieur TROPIMPOT vous demande de lui expliquer rapidement les avantages fiscaux des régimes suivants dont il a entendu parler de : - LMP - Malraux - Besson neuf 14

15 9 ème question Madame LÉZÉ vient d hériter de ses parents d une maison en indivision avec ses deux frères. Elle a entendu dire que l indivision n était pas un mode de détention idéal. Elle vous demande de lui expliquer les inconvénients de l indivision. 15

16 10 ème question M et Mme ASTUCE souhaitent créer une SCI avec leurs enfants, pour l acquisition d un bien immobilier qu ils souhaitent louer. Ils vous demandent de les conseiller dans le choix de leur capital social ; celui-ci doit-il correspondre à la valeur de l immeuble? Expliquez-leur votre réponse. *** 16

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