Mission d'audit de la situation financière et comptable de l'opievoy

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1 L'instinct de la croissance~ l ~ r)i' l GéNéRALE - :lj LE 0 u OEC Mission d'audit de la situation financière et comptable de l'opievoy Audit de la situation comptable au 31 décembre 2013 et de la situation financière rétrospective ( ) Volume 1 Rapport

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3 2/57 Sommaire s Cadre de la mission... 3 Rappel du contexte de la mission Présentation du cadre de notre intervention... 3 Synthèse relative à l'audit de la situation comptable... 6 Emission de notre opinion... 6 Synthèse de nos autres observations... 8 Synthèse relative à l'analyse financière rétrospective ( )... JO Audit des comptes de l'exercice clos le 31 décembre Détermination du seuil de signification Revue des règles et méthodes comptables et analyse par cycles Répartition des responsabilités entre l'ordonnateur et le comptable public Principaux tests réalisés... ~ Analyse de la situation financière rétrospective Analyse de la structure de l'exploitation Analyse de la structure financière Liste des annexes... 57

4 Opievoy - Audit de la situation financière et comptable 3157 Cadre de la mission Rappel du contexte de la mission L'Opievoy, premier Office Public de l'habitat (OPH) de la couronne parisienne, et deuxième OPH français, loge près de personnes avec près de logements sociaux. L'Opievoy intervient dans près de 200 communes franciliennes au travers de ses 9 agences réparties sur le territoire considéré. Avec plus de collaborateurs, dont plus de 700 dans son réseau de proximité, l'opievoy œuvre au quotidien pour développer une offre locative sociale de qualité, adaptée aux besoins et aux attentes des collectivités. La mission qui nous a été confiée s'inscrit dans l'engagement de l'amélioration continue de la qualité comptable et financière de l'opievoy, notre mission portant sur les points suivants : L'audit des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2013, L'analyse financière rétrospective sur 5 ans ( ). Présentation du cadre de notre intervention L'audit de la situation comptable Le régime comptable de I'Opievoy L'Opievoy (Office Public de l'habitat) est un établissement public local à caractère industriel et commerciale (EPIC) soumis aux règles de la comptabilité publique. A ce titre, ses comptes annuels sont établis dans le respect des dispositions prévues par l'instruction Comptable M31 (n M31 du 13 novembre 2006) et la circulaire DGCP/ 5C/DGUHC/ OC2/2005 du 25 novembre 2005 relative à la mise en œuvre de la réforme comptable sur les actifs et les passifs et à la mise à jour de l'instruction budgétaire et comptable M31. Une nouvelle «instruction» comptable applicable aux OPH, commune à celle des Sociétés Anonymes d'hlm (ESH) et des Sociétés Coopératives d'hlm est en cours de refonte. Ce travail mené en collaboration entre le ministère du Logement, le m1nistère des Finances et les trois Fédérations d'organismes HLM se poursuit depuis quelques mois avec l'autorité des Normes Comptables (ANC), dont les compétences réglementaires ont été renforcées, et le Conseil de Normalisation des Comptes Publics (CNoCP). Dans l'attente de la position (pour 2015) de I'ANC (et du CNoCP) sur les sujets communs aux corpus de normes comptables publiques et commerciales faisant l'objet de débats, il est. nécessaire de se référer à l'instruction comptable actuellement toujours en vigueur.

5 Grant Thorn ton 4/57 L'intervention du comptable public Conformément aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation, le comptable d'un OPH soumis aux règles de la comptabilité publique est un comptable du Trésor ayant la qualité de comptable principal. Les travaux dont le comptable public a la charge et les contrôles qu'il doit réaliser sont détaillés dans l'instruction codificatrice n M31 du 1"'" février Le comptable public tient une comptabilité séparée de celle du directeur général (ordonnateur) de l'oph et produit à la clôture de chaque exercice, conjointement avec ce dernier, un rapport sur l'activité de l'oph durant l'exercice écoulé. Le rapport d'activité et le compte financier sont présentés au conseil d'administration pour approbation par délibération prise au plus tard le 30 juin de l'année suivant l'exercice auquel ils se rapportent. En outre, le comptable public aide le directeur général à assurer un suivi régulier de l'exécution budgétaire par rapport aux prévisions. Après clôture de l'exercice, la reddition des comptes s'opère conformément aux modalités prévues à l'article R du CCH et au code des juridictions financières. Le cadre normatif de notre intervention Dans le cadre comptable rappelé ci-avant, l'opievoy n'a pas l'obligation de désigner un Commissaire aux comptes, dont la principale mission réside dans l'expression d'une opinion sur la régularité, la sincérité et l'image fidèle des comptes annuels. En l'absence de Commissaire aux comptes, la Direction Générale de l'opievoy a souhaité qu'un audit des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2013 soit réalisé par un cabinet d'audit et d'expertise-comptable, afin qu'une opinion externe soit émise sur la qualité de ces comptes. Cette mission a pour objectif de permettre au professionnel de l'expertise comptable d'exprimer une assurance raisonnable portant sur la régularité, la sincérité des comptes et l'image fidèle donnée par ceux-ci du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entité à la fin de la période écoulée. Pour la mise en œuvre de cette mission, Je professionnel de l'expertise comptable doit respecter les dispositions des nouvelles normes d'audit internationales clarifiées (ISAs) transposées dans le référentiel normatif français. En termes de diligences, la mission d'audit de comptes s'appuie essentiellement sur : Une prise de connaissance approfondie de l'entité, L'appréciation des procédures de contrôle interne de l'entité, La collecte d'éléments probants externes, L'observation physique des actifs de l'entité, La détermination d'un seuil de signification.

6 5/57 Nous nous sommes inscrits dans le respect des normes d'audit internationales clarifiées mentionnées ci-dessus et, outre la mise en œuvre des diligences particulières à un audit des comptes, nos travaux d'audit ont plus particulièrement porté sur : la revue des procédures de contrôle interne (et tout particulièrement celles sous-tendant la production des comptes annuels de l'opievoy) ; la revue des règles et méthodes comptables et de leur correcte application (avec réalisation de tests sur les cycles les plus significatifs) ; l'analyse des comptes annuels 2013 Gustification des soldes comptables relevant de la responsabilité de l'ordonnateur, entretiens avec le Trésor Public sur les comptes relevant de sa responsabilité, revue des annexes légales et réglementaires [dont les FSFC], analyse de la qualité de la partie littéraire de l'annexe). L'audit de la situation financière rétrospective ( ) Sur la base des comptes annuels des exercices clos les 31 décembre 2009 à 2013, et des éléments d'analyse financière disponibles (DIS [dispositif individuel de situation] de la Fédération Nationale des OPH, analyses internes à l'opievoy... ), nous avons procédé à l'analyse de la situation financière rétrospective de l'opievoy. Nos travaux ont porté plus particulièrement sur : La fiabilité et la cohérence des données présentées dans les DIS et les analyses financières internes; La présentation comparative et l'analyse des principaux ratios d'activité (SIG, autofinancement, coût de fonctionnement, etc... ); La présentation comparative et l'analyse des principaux ratios de structure financière (Fonds de roulement, Besoin en fonds de roulement, Potentiel Financier, Potentiel Financier à terminaison, ratio d'endettement, etc... ). Les développements qui suivent dans le présent rapport ne traitent que des éléments les plus saillants, issus de notre propre analyse.

7 Opievoy - Audit de la situation financière et comptable 6/57 Synthèse relative à l'audit de la situation comptable Emission de notre opinion Rapport d'opinion Conformément à la mission qui nous a été confiée par la Direction Générale de l'oph Opievoy, nous avons effectué l'audit des comptes annuels de l'opievoy relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2013, tels qu'ils sont joints au présent rapport. Les comptes annuels, ci-joints, se caractérisent par les données suivantes : Euros Total du bilan ,92 Chiffre d'affaires ,44 Résultat net comptable ,21 La Direction Générale de l'opievoy est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de ces comptes annuels, conformément au référentiel normatif applicable à l'oph Opievoy, ainsi que du contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes annuels, sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les Normes Internationales d'audit. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux règles d'éthique et de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement de l'auditeur. En procédant à çette évaluation des risques, l'auditeur prend en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement et à la présentation sincère des comptes annuels, afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction et la présentation d'ensemble des comptes annuels.

8 7/57 Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. A notre avis, les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2013 de l'oph Opievoy sont, au regard des règles et principès comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de l'oph à la fin de cet exercice. Fait à Paris, Le 05/12/ 2014 Pour Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International -~ Christian Bande Expert-comptable - Associé Responsable du département Logement Social

9 Opievoy- Audit de la s ituation financière et comptable 8/57 Synthèse de nos autres observations Observations générales Sans remettre. en cause la conclusion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur les points suivants : L'OPH Opievoy étant placé sous le regune de la comptabilité publique, un compte fj.nancier de l'opievoy est établi chaque année par le comptable (frésor Public) de l'oph et présenté à la Chambre Régionale des Comptes: le compte financier de l'exercice clos le 31 décembre 2013, joint en annexe, n'a pas fait l'objet d'un audit de notre part; Dans le cadre de la répartition des tâches entre l'ordonnateur et le comptable public, la justification de certains comptes incombe plus particulièrement au comptable public : nous n'avons pas eu accès à l'ensemble des éléments justificatifs des comptes relevant de sa responsabilité, mais nous nous sommes toutefois entretenus avet: le comptable public et avons collecté le maximum d'éléments sur les dits comptes, afin de fonder l'opinion émise ci-dessus ; Un contrôle de l'oph Opievoy a récemment été réalisé par La MIILOS (Mission Interministérielle d'inspection du Logement Social) et le rapport provisoire est en cours de rédaction par celle-ci : notre audit a été réalisé avant l'émission des conclusions de la MIILOS et nous n'avons donc pas été en mesure d'en prendre connaissance et d'en mesurer les éventuelles incidences sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre Principaux points forts relevés (liés aux comptes annuels) 71 Séparation des fonctions entre l'ordonnateur et le comptable public, gage de sécurité en termes de contrôle interne ; 71 Bonne communication entre les services du comptable public et les services de la Direction Financière ; 71 Existence et mise œuvre de procédures de contrôle interne (sous-tendant l'établissement des comptes); 71 Bonne maîtrise des particularités comptables HLM (et «comptabilité publique») des principaux cadres de la Direction Financière ; 71 Existence et mise en œuvre de procédures d'établissement des comptes annuels; 71 Mise en place d'un dossier de révision/ justification des comptes 2013; 71 Ré écriture de l'annexe (partie littéraire) 2013 ; 71 Forte implication de la Direction Financière dans l'arrêté des comptes, et plus généralement dans la production comptable ; 71 Forte implication de la Direction Générale dans l'arrêté des comptes (dont, ré écriture du rapport de gestion).

10 Opievoy - Audit de la situation financière et comptable 9/57 Principales recommandations (liées aux comptes annuels) pour améliorer la qualité des comptes et de l'information financière ~ Revue régulière et systématique des procédures de contrôle interne (sous tendant l'établissement des coii?-ptes), pour s'assurer de leur pertinence et utilité; ~ Renforcer la communication entre les services de l'ordonnateur Q'arrêté des comptes est de la responsabilité de tous les services, même si la Direction Financière en est le pilote), celleci pouvant affecter la fluidité de l'information et, in fine, la rapidité (voire la qualité) de certains traitements comptables ; ~ Poursuivre les efforts de professionnalisation des équipes de la Direction Financière (recrutements, formation, rédaction de processus liés à l'arrêté des comptes, amélioration et appropriation du dossier de justification/ révision des comptes annuels... ) ; ~ Améliorer, si possible, le système d'information sous-tendant la comptabilité.

11 10/57 Synthèse relative à l'analyse financière rétrospective ( ) Principaux éléments de synthèse Structure d'exploitation Principales observations Le niveau de résultat et, plus encore, de l'autofinancement (courant HLM et net HLM, l'autofinancement net HLM atteignant plus de 16 %des loyers en 2013 et n'ayant jamais été en deçà de 10 % sur la période sous revue) démontre la maîtrise des différents éléments constitutifs de l'activité de l'opievoy ; outre le fait de constituer des indicateurs positifs de la situation financière de l'opievoy, ces niveaux de résultat et d'autofinancement permettent, chaque année, de conforter la situation nette de l'office et de constituer les réserves utiles à la réalisation des objectifs de production et de réhabilitation/rénovation de l'opievoy. Notons également l'évolution positive de ces deux principaux agrégats sur la période sous revue, tout particulièrement depuis 3 exercices, et la comparaison, également positive, avec les résultats et autofinancement des autres OPH (voir le positionnement de l'opievoy daris les DIS). Principaux agrégats de structure d'exploitation Présentation des résultats (courant, exceptionnel et net) Libellé (en K ) Résultat courant Résultat exceptionnel Résultat net de l'exercice Présentation de l'autofinancement net (% ramené aux loyers - et % de l'autofmancement courant HLM également rapporté aux loyers) Libellé (en K ) Résultat de l'exercice Autofinancement Net HLM Total des loyers %des loyers 12,5 % 14,2% 10,1 % 11,2 % 16,4% % des loyers (autofi courantl 16,5% 14,1% 10,6% 15,3% 13,7%

12 Opievoy - Audit de la situation financière et comptable Exercice clos le 31/ /57 Présentation des principaux agrégats de gestion Ind~~~~urs Entretien courant Gros Entretien IFPB Frais de Personnel Plus globalement, les «frais de structure» évoluent de la façon suivante : Indicateurs EnK En % des loyers ,4 % ,4% ,1% ,2% ,2% Structure financière Principales observations La structure financière de l'opievoy est en constante amélioration depuis 2011 et l'office met en œuvre une gestion maîtrisée de sa trésorerie; celle-ci atteint plus de 47 M en 2013, après avoir été négative en Le niveau d'endettement, ramené à moins de 29 % en 2013, s'avère largement inférieur au niveau constaté dans les autres OPH et constitue une marge de manœuvre importante pour l'opievoy. Les efforts effectués depuis plusieurs années permettent désormais de présenter des indicateurs de structure financière en amélioration sur la période sous revue. Principaux agrégats de structure financière Présentation du potentiel fmancier et fonds de roulement Libellé (en K ) Potentiel Financier (avant retraitement) Potentiel Financier (corrigé) N/C N/C Fonds de roulement Fonds de roulement (corrigé} N/C N/C

13 Exercice clos le 31 /12/ /57 Présentation du potentiel financier à terminaison Libellé (en K ) Potentiel Financier à terminaison en par logement Présentation du niveau de trésorerie Trésorerie (nette des crédits de trésorerie) E n mois de quittancement 7,5 Présentation du niveau d'endettement Annuités En % des loyers Libellé (en K ) ,7-0,2 1,7 Libellé (en K ) ,0 % 25,7% 29,7% 29,6 % ,8% Conclusion Globalement, les éléments de gestion de l'opievoy sont maîtrisés et les ressources internes de l'opievoy se consolident ; l'office se dote ainsi des moyens nécessaires à la réalisation des objectifs de production et de réhabilitation/ rénovation de son patrimoine. L'analyse financière rétrospective réalisée démontre une évolution très positive et le renforcement des fondamentaux financiers de l'opievoy. Fait à Paris, Le 05/12/2014 Pour Grant Thornton Membre français de Grant Thornton International Christian Bande Expert-comptable - Associé Responsable du département Logement Social

14 Grant Thorn ton 13/57 Audit des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2013 Détermination du seuil de signification Rappels liminaires Le(s) seui/(s) de signification La NEP 320 révisée, applicable par les Commissaires aux comptes, rappelle : «En vue de jo1711uler son opinion sur les comptes, le commissaire aux comptes met en œuvre un audit afin d'obtenir l'assurance, élevée mais non absolue, qualifiée par convention d' <( assurance raisonnable;; que les comptes pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives par leur montant ou leur nature». Une anomalie significative est«une info1711ation comptable ou financière inexacte, insrdftsante ou omise en raison d'erreurs ou de fraude, d'une importance telle, que seule ou cumulée avec d'autres, elle peut influencer le jugement de l'utilisateur d'une info1711ation comptable ou financière». Pour évaluer le caractère significatif d'une anomalie à partir de son montant, l'auditeur détermine le seuil de signification : montant au-delà duquel les décisions économiques ou le jugement fondé sur les comptes sont susceptibles d'être influencés. La NEP 320 révisée affirme que la détermination du seuil de signification relève du jugement professionnel et liste les critères qui peuvent être pertinents (résultat courant, résultat net, chiffre d'affaires ou endettement net). Elle ne fournit pas de méthode de calcul à proprement parler. La méthodolog1e Grant Thorn/on propose des critères et des pourcentages à leur appliquer selon différentes situations. li est rappelé qu'en tout état de cause, il convient de choisir un seul critère : le seuil de signification ne peut pas être calculé en utilisant plusieurs critères dont l'auditeur ferait la moyenne. Si dans le contexte spécifique de l'entité, il existe des catégories d'opérations, de soldes de comptes ou des informations à fournir dans l'annexe pour lesquels des anomalies de montant inférieur au seuil de signification fixé pour les comptes pris dans leur ensemble pourraient influencer le jugement des utilisateurs des comptes ou les décisions économiques qu'ils prennent en se fondant sur ceux-ci, l'auditeur apprécie s'il doit également fixer un ou des seuils de signification de montants inférieurs pour ces catégories d'opérations, de soldes de comptes ou d'informations à fournir. En cas d'un audit avec un autre expert, il est rappelé qu'il est préférable de définir un seuil de signification commun avec le confrère. Ce cas n'est pas applicable à l'opievoy. Enfin, le choix du critère et du pourcentage relèvent du jugement professionnel et de la responsabilité de l'associé.

15 Grant Thorn ton 14/57 Application au secteur du Logement Social Principales particularités du secteur Les organismes de logement social (OLS) se caractérisent par : Un cadre réglementaire spécifique (Code la Construction et de l'habitation [CCH], Instructions comptables spécifiques, particularités fiscales et juridiques... ) ; Une hétérogénéité des "statuts" juridiques : il existe des EPIC (OPH) sans actionnaires, des SA d'hlm (ESH), des SA coopératives d'hlm (SCP et SCIC) avec des actionnaires et un actionnariat de référence -les SEM/SPL/SPLA n'étant pas considérées comme des OLS au sens de l'article L du CCH; Des contrôles fréquents de l'etat (Chambres Régionales des Comptes et Mission Interministérielle d'inspection du Logement Social tout particulièrement) ; Un total bilan élevé (souvent plusieurs centaines de millions d'euros, voir plus d'un milliard d'euros de pied de bilan) résultant principalement des immeubles (livrés ou en cours) à l'actif et de l'endettement correspondant au passif, les fonds propres étant relativement faibles : les capitaux propres intègrent les subventions d'investissement (montant élevé), et, assez souvent, des «amortissements dérogatoires» (issu de l'application de la règle de l'équilibre AT/ AF) pouvant également être sigrùficatifs; Une formation du Résultat Net Comptable de plus en plus dépendant du résultat ex~eptionnel (politique de cession d'immeubles), le résultat courant avant impôt (RCAI déterminé avant incidences des éléments exceptionnels) pouvant être négatif; Des agrégats particuliers : soldes intermédiaires de gestion HLM, autofinancement HLM, notion de Fonds Propres investis dans les opérations, Fonds de Roulement à Terminaison des opérations... ; En lecture directe des comptes des OLS, les différents acteurs restent sensibles au niveau de résultat de l'organisme. Modalités de détermination des seuils Le(s) seuil(s) de signification Il a été retenu d'appliquer plusieurs seuils de sigrùfication pour les organismes HLM en raison du poids du bilan en comparaison au compte de résultat. Ainsi, nous pouvons déterminer un seuil d'ajustement lié au «compte de résultat» et un seuil de reclassement lié au«bilan».

16 Opievoy - Audit de la situation financière et comptable 15/57 Le seuil d'ajustement (compte de résultat) Le résultat courant avant impôt (RCAI) - qu'il soit positif ou négatif - est jugé pertinent pour déterminer le seuil d'ajustement. o Le pourcentage habituellement retenu est compris entre 5 et 10 % du RCAI. Le seuil de reclassement du bilan Le total Bilan (Net) est pris en considération pour déterminer le seuil de reclassement. i o Le pourcentage habituellement retenu est de 0,5% du total bilan. Application à l'audit des comptes de I'Opievoy Le seuil de signification Le RCAI de l'opievoy ressort à K, et le seuil d'ajustement peut être déterminé à hauteur de 10 %, soit K, arrondis à K. Le seuil de reclassement du bilan Le total bilan s'élevant à K, le seuil de reclassement (0,5% du total bilan) ressort à la somme de K, arrondis à K.

17 16/57 Revue des règles et méthodes comptables et analyse par cycles Méthode de travail Nous avons procédé à une analyse de la conformité des règles et méthodes comptables décrites dans la partie littéraire de l'annexe avec les normes comptables généralement admises dans ce secteur d'activité (comparaison avec les termes de l'instruction Comptable M31 applicable à l'opievoy, benchmark avec d'autres OPH en comptabilité publique). Nous nous sommes également assurés de la pertinence et de la suffisance des informations issues de cette partie littéraire de l'annexe. La présente revue limitée des règles et méthodes comptables de l'oph a porté, plus particulièrement, sur les six thèmes jugés les plus significatifs dans le cadre d'un arrêté de comptes, à savoir : Les immobilisations, Les comptes locataires, Les subventions, Le gros entretien, Les dettes financières, Le personnel. Nous avons souhaité mettre en évidence les traitements actuellement opérés par l'opievoy qui pourraient ne pas être pleinement conformes à la règlementation applicable, ou qui ne pourraient ne pas refléter totalement la réalité technique et économique. Aussi, pour chacun des sujets identifiés, nous avons présenté : Le rappel des termes de l'instruction Comptable, Le traitement actuellement opéré par l'opievoy, que nous avons vérifié au travers de la réalisation de tests ; Notre avis sur ce traitement et les conclusions des tests. Premières observations sur le formalisme des comptes annuels L'Opievoy applique l'instruction comptable et budgétaire M31, applicable aux OPH soumis aux règles de la comptabilité publique. Les traitements comptables sont décrits dans la partie littéraire de l'annexe, est jointe au compte administratif. Cette partie littéraire récapitule les principales règles et méthodes comptables. La partie littéraire de l'annexe a fait l'objet d'une ré écriture complète dans le cadre de l'arrêté des comptes 2013, et répond désormais aux attentes en matière d'information comptable HLM.

18 17/57 Immobilisations La gestion des immobilisations, et en particulier des immobilisations locatives, comporte plusieurs axes de traitement, dont plus particulièrement : La valeur brute et la décomposition, La valorisation nette, La gestion d'opérations spécifiques. Décomposition et valeur brut.e Livraison de constructions neuves Instruction Comptable : Terrains La valorisation du terrain comprend les éléments stùvants : Prix d'achat ou valeur d'apport; Frais d'acqwsition; Indemnités diverses (pour pouvoir utiliser le terrain) ; Frais de démolition (dans le cas où la démolition et la construction font l'objet d'un projet unique); Frais divers (sondages, forages... ) ; Taxes et redevances diverses (TLE, PLD... ). Valeur brute des immobilisations Conformément à l'article du Plan comptable général et aux dispositions prévues par les articles R et R du Code de la Construction et de l'habitation (CCH), le coût auquel est comptabilisé l'actif immobilisé acqws ou prodwt comprend : Les dépenses d'acquisition ; Les dépenses de construction ou d'amélioration ; Tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue par l'office. Les coûts sont attribués au coût de l'immobilisation à compter de la date à laquelle la direction a pris, et justifie au plan technique et financier, la décision de l'acquérir ou de la prodwre pour l'utiliser. Les coûts attribuables incluent notamment : Les frais de préparation du site ou de démolition préalable ; Les honoraires de professionnels (architectes, géomètres, experts, évaluateurs, conseils, etc.); Les frais d'actes ; Les coûts internes (tels que définis au compte 21311);

19 Opievoy - Audit de la situation financière et comptable 18/57 Les intérêts de préfinancement courus jusqu'à la date d'achèvement des immobilisations (coûts d'emprunts pendant la période de construction); Les révisions de prix ; L'assurance dommages d'ouvrage; Les frais d'appels d'offres ; Les taxes et participations locales levées du fait de la construction. Les composants Les méthodes de décomposition pour les immeubles des organismes de logement social ont été précisées par l'avis n du 23 juin 2004 du Conseil national de la comptabilité (CNC). Cet avis expose les méthodes pouvant être retenues, en termes de décomposition : - «Les immeubles existant à la date de première application mais également les opérations nouvelles peuvent être décomposés : soit selon le coût réel historique fondé sur les factures des marchés de travaux, soit en appliquant au coût global les pourcentages de ventzlation des catégories de composants indicatifs établis par le CSTB. Les modalités d'application concernant la décomposition initiale des immeubles appartenant aux organismes de logement social en composants, leur durée d'utilisation et les pourcentages de ventilation sont mentionnées dans la note de présentation de l'avis. )) Composants Logement Individuel Logement Collectif Gros œuvres 80,80% 77,70% Menuiseries extérieurs 5,40% 3,30% Chauffage Collectif - 3,20% Ou ChauffaQe Individuel 3,20% 3,20% Etanchéité 0 1,10% Ravalement avec amélioration 2,70% 2,10% Composants supplémentaires Electricité 4,20% 5,20% Plomberie 3,70% 460% Ascenseurs 2,80% Méthodologie de l'opievoy : Les immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût d'acquisition ou de production. Au moment de la mise en service comptable des immobilisations, la valeur brute est ventilée par composants. Conformément à la définition donnée par l'avis N du CNC, les composants se définissent comme les éléments principaux des immobilisations, devant faire l'objet de remplacements à intervalle régulier et ayant des durées ou un rythme d'utilisation différents de l'immobilisation dans son ensemble. Les composants concernent la partie des immobilisations susceptibles de faire l'objet de remplacements et ne s'appliquent pas aux terrains.

20 Exercice clos le 31 /12/ /57 Pour les constructions neuves, la décomposition établie par le CSTB a été retenue ; ainsi, l'opievoy a retenu la décomposition suivante : Composant immeuble collectif avec ascenseur sans ascenseur Structure 77,7% 80,5% Menuiseries extérieures 3,3% 3,3% Chauffage 3,2% 3,2% Etanchéité 1,1% 1,1% Ravalement avec amelioration 2,1% 2,1% Electricité 5,2% 5,2% Plomberie 4,6% 4,6% Ascenseur 2,8% 100,0% 100,0% Les dépenses d'amélioration ou de réhabilitation intervenant en cours de vie des immeubles, sont distinguées entre charges et immobilisations en fonction de leur nature. A la date de mise en service comptable, les coûts sont affectés sur les composants correspondant aux travaux livrés. Avis de Grant Thomton : L'Office respecte les termes de l'instruction Comptable. Date de mise en service Instruction Comptable : Les comptes d'immobilisations sont débités soit directement en cas d'acquisition auprès de tiers, soit par le crédit du compte 23 "Immobilisations en cours" lorsque les biens sont créés par l'office. Le transfert du compte 23 au compte d'immobilisations concerné est opéré à l'achèvement des travaux. L'article R du Code de la Construction et de l'habitation stipule que: "L'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation". En d'autres termes un immeuble est achevé lorsqu'il est en état d'habitabilité (immeubles d'habitation) ou d'utilisation normale (autres immeubles). Plusieurs événements peuvent permettre de s'assurer qu'il y a achèvement: La fin des travaux, permettant de rendre l'immeuble habitable, Le dépôt d'une DAT, La signature du procès-verbal de réception de l'immeuble, L'utilisation effective des constructions,... etc.

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