Newsletter Droit Public des affaires & Droit de JUILLET 2015 l Immobilier

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1 Newsletter Droit Public des affaires & Droit de JUILLET 2015 l Immobilier Octobre 2015 SOMMAIRE DROIT ADMINISTRATIF GENERAL Le Conseil d Etat juge que le transfert d une convention d occupation du domaine public est possible (CE, 18 septembre 2015, Société PREST AIR, n ) URBANISME Recodification et modifications du code de l urbanisme au premier janvier 2016 Après Pinel, l'urbanisme commercial s'invite dans la Loi Macron La naissance d'un avis de rejet tacite de la CNAC ne fait pas obstacle à ce qu'elle émette postérieurement un avis favorable sur le projet : Conseil d Etat, 21 septembre 2015, Société LIDL, n ACTION FONCIERE Indemnités dues à l expropriant par le locataire resté en place postérieurement à l ordonnance d expropriation (Cass., 3ème Civ. 25 juin 2015, n ). CONSTRUCTION Le délai de contestation du décompte général définitif par l entrepreneur en application du CCAG Travaux IMMOBILIER La réforme du statut des baux commerciaux par la Loi n du 6 août 2015 Droit Public des affaires & Droit de l Immobilier- Octobre /8

2 Droit administratif général : Le Conseil d Etat juge que le transfert d une convention d occupation du domaine public est possible (CE, 18 septembre 2015, Société PREST AIR, n ) En raison des caractéristiques intrinsèques des conventions d occupation précaire du domaine public, et notamment de leur caractère personnel, le juge administratif a, de jurisprudence constante, considéré que l occupant précaire du domaine public ne pouvait transférer sa convention à un tiers. Saisi en référé par un occupant du domaine aéroportuaire de CAYENNE en GUYANE, le Conseil d Etat a récemment précisé que : «Il ne peut y avoir transfert d une autorisation d une convention d occupation du domaine public à un nouveau bénéficiaire que si le gestionnaire de ce domaine a donné son accord écrit». Cette évolution est dans la lignée des dernières décisions du Conseil d Etat. En effet, on se souvient que récemment, la haute juridiction a considéré que toute convention d occupation du domaine public devait revêtir un caractère écrit (CE, 19 juin 2015, société immobilière du Port de BOULOGNE, n ). Dans l arrêt présentement commenté, le Conseil d Etat reprend cette exigence d un écrit et l applique au transfert du bénéficiaire de la convention d occupation précaire, qui semble donc désormais possible. Il s agit d une nouvelle évolution du régime juridique du domaine public qui tend, peu à peu, sur certains aspects, à se rapprocher de la réglementation de droit commun. 2/8

3 Urbanisme Recodification et modifications du code de l urbanisme au premier janvier 2016 Une nouvelle réforme du code de l urbanisme est en cours en vue d une recodification du livre 1 er, lequel s intitulera désormais «Réglementation de l urbanisme». L ordonnance n du 23 septembre 2015, qui entrera en vigueur le 1 er janvier 2016, opère ainsi une réorganisation à droit constant des règles relatives à l occupation des sols et aux documents d urbanisme. A cette occasion, les dispositions relatives au droit de préemption sont rassemblées dans un même titre. Par ailleurs, les dispositions concernant le plan local d urbanisme ont, quant à elles, été scindées en plusieurs articles courts afin d assurer leur cohérence. Notons également qu un projet de décret relatif à la modernisation du contenu des plans locaux d urbanisme a été mis en consultation du public jusqu au 15 septembre Au contraire de l ordonnance, ce décret opère une recodification qui réforme sensiblement le contenu du règlement du plan local d urbanisme. Ainsi, par exemple, les destinations de constructions passeraient de 9 à 5 destinations et 20 sous-destinations. Surtout, le projet de décret prévoit que le règlement pourrait ne pas couvrir l intégralité du territoire et que dans certaines zones U ou AU, seules des orientations d aménagement et de programmation encadreraient les constructions, voire même dans d autres cas, seul le RNU serait applicable. Ce décret devrait être prochainement publié et entrera en vigueur le 1 er janvier Après Pinel, l'urbanisme commercial s'invite dans la Loi Macron La loi n du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite loi «Macron») parue au Journal Officiel le 7 août suivant, est venue simplifier quelques mesures phares de la loi n du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi «Pinel»). Trois dispositifs correcteurs peuvent être relevés : - Une nouvelle demande de permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale (AEC) ne sera plus nécessaire lorsqu'un projet subit une modification substantielle ; Lorsque le projet est modifié substantiellement au regard de l'un des critères énoncés à l'article L du code du commerce (conditions tenant à l aménagement du territoire, au développement durable et à la protection des consommateurs) ou dans la nature des surfaces de ventes, mais que la modification n'a pas d'effet sur la conformité des travaux projetés par rapport aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L du code de l'urbanisme (utilisation des sols, implantation, destination, nature, architecture, dimension, assainissement des constructions et aménagement de ces abords...), le pétitionnaire devra uniquement déposer une nouvelle demande d'autorisation d'exploitation commerciale auprès de la commission départementale. 3/8

4 Ainsi, en l absence de modification des paramètres urbanistiques, une nouvelle demande de permis de construire, même modificative, ne sera plus requise. - L autorisation d exploitation commerciale devient cessible et transmissible ; Le législateur a supprimé les dispositions introduites aux articles L du code du commerce et L du code de l urbanisme par la loi Pinel, qui prohibaient la cession ou le transfert : - d une part, de l'autorisation préalable requise pour la création de magasins de commerce de détail et pour la création d'un point permanent de retrait par la clientèle d'achats au détail (drive) ; - et d autre part, de l autorisation d urbanisme valant autorisation d exploitation commerciale (permis de construire ou permis d aménager). Par exemple, le bénéficiaire d un permis de construire valant AEC peut céder ou transmettre ses droits à un tiers (promoteur ou autre), évitant ainsi à son successeur d'avoir à déposer, auprès des services de la mairie, une nouvelle demande de permis de construire valant AEC. Les travaux parlementaires précisent en outre que le transfert de l autorisation d urbanisme demeure conditionné à la délivrance d un arrêté de transfert du maire. - La loi Macron corrige un écueil que le décret n du 12 février 2015 relatif à l'aménagement commercial, avait omis de régler ; En effet, l article 4 du décret d application de la loi Pinel n avait pas prévu de dispositions transitoires concernant les autorisations d exploitation commerciale obtenues à la date d'entrée en vigueur du décret (15 février 2015) qui nécessitaient un permis de construire dont la demande n'avait pas encore été déposée. La loi Macron rectifie cet oubli en complétant l article 39 de la loi Pinel selon lequel «pour tous projets nécessitant un permis de construire, l'autorisation d exploitation commerciale en cours de validité dont la demande a été déposée avant le 15 février 2015 vaut avis favorable des commissions d'aménagement commercial». Il en résulte que pour une demande de permis de construire déposée après le 15 février 2015, le maire n'est pas tenu de recueillir l avis conforme de la CDAC, et, le cas échéant, de la CNAC. En effet, l autorisation d exploitation commerciale que le pétitionnaire s est vue délivrer avant le 15 février 2015 emporte automatiquement avis favorable de la CDAC ou de la CNAC. La naissance d'un avis de rejet tacite de la CNAC ne fait pas obstacle à ce qu'elle émette postérieurement un avis favorable sur le projet : Conseil d Etat, 21 septembre 2015, Société LIDL, n : Dans une décision publiée au Recueil Lebon, le Conseil d'etat a rappelé, aux visas des dispositions de l'article L du code de commerce, que le silence gardé par la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) à la suite de sa saisine par le porteur d'un projet, faisait naître un avis tacite confirmant l avis négatif rendu précédemment par la Commission départementale d aménagement commercial (CDAC). Toutefois, l'intervention de cet avis tacite ne fait pas obstacle à ce que cette même Commission émette postérieurement au délai imparti (soit un mois à compter de sa saisine) un avis favorable qui se substitue à l'avis tacite. Au cas d'espèce, la société Lidl avait sollicité un permis de construire pour un supermarché d'une surface de plancher de 901 m² dans la commune de Montmélian. 4/8

5 Après un premier avis défavorable sur le projet par la Commission départementale d'aménagement commercial de la Savoie rendu le 8 février 2010, la Société Lidl avait, le 2 mars suivant, saisi la CNAC qui s'est finalement prononcée favorablement au projet par un avis émis le 12 mai 2010, soit deux mois plus tard. Le Maire de Montmélian s'était cependant estimé tenu de refuser le permis de construire sollicité au regard de l'avis tacite de refus, né le 2 avril La haute juridiction censure l arrêt d appel et considère qu «en jugeant que les dispositions de l'article L du Code de commerce faisaient obstacle à ce que la Commission nationale d'aménagement commercial se prononce sur le projet après l'expiration du délai d'un mois prévu par cet article et en en déduisant, par suite, que l'avis de cette commission devait être regardé comme confirmant implicitement l'avis défavorable de la commission départementale de sorte que le maire de Montmélian était, d'une part, tenu de refuser le permis de construire sollicité et, d'autre part, fondé à rejeter la demande indemnitaire de la société LIDL, la Cour administrative d'appel a commis une erreur de droit ; que la société requérante est dès lors fondée à demander l annulation des arrêts qu elle attaque». L affaire a été renvoyée devant la Cour administrative d appel de Lyon. 5/8

6 Action foncière Indemnités dues à l expropriant par le locataire resté en place postérieurement à l ordonnance d expropriation (Cass., 3 ème Civ. 25 juin 2015, n ). L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2015, traite d'un contentieux ancien et récurrent opposant l expropriant au locataire, personne dont les droits réels ou personnels se trouvent éteints du seul fait de l'ordonnance, conformément aux dispositions de l'article L du code de l expropriation. A la suite d une expropriation, le locataire commercial, à qui l expropriant avait proposé une offre de réinstallation, s'est refusé à quitter les lieux et a, en conséquence, été condamné au paiement d'une somme correspondant aux arriérés d'indemnités d'occupation et de charges, cette condamnation constituant l'objet du présent litige. Au cas d espèce, l occupant étant demeuré dans les lieux alors même que le transfert de propriété, régulièrement prononcé, avait un caractère définitif. Il s agissait de savoir si l'expropriant était en droit de réclamer à l'occupant «sans droit ni titre» une compensation financière au titre de cette occupation, depuis la date de l ordonnance d expropriation. Pour répondre à cette interrogation, la Cour de cassation s est bornée à faire une application strictement littérale des articles L et L du Code de l expropriation, considérant ainsi que l'ordonnance d expropriation ayant eu pour effet d'opérer le transfert de propriété, mais également de mettre fin au bail qui le liait au propriétaire, le locataire se trouvait, à compter de cette date, dépourvu de tout titre permettant de justifier juridiquement son maintien dans les lieux. Occupant de fait, la Cour a estimé que ce dernier était redevable d'une indemnité d'occupation au profit non pas de l'expropriant, conformément à une jurisprudence constante, celui-ci n'ayant pas encore procédé au paiement des indemnités et ne disposant donc pas de la possibilité d'entrer en possession des lieux, mais de l'ancien propriétaire. Toutefois, dès lors que l'expropriant a procédé à la consignation des indemnités dues au propriétaire et où, de ce fait, il pouvait prendre possession du bien en l espèce au 1 er janvier c'est à bon droit qu'il a été demandé au locataire de lui verser une indemnité d occupation à compter de cette date. 6/8

7 Construction Le délai de contestation du décompte général définitif par l entrepreneur en application du CCAG Travaux La saisine du juge des référés du tribunal administratif en désignation d expert n interrompt pas le délai de six mois prévu par le CCAG Travaux à compter de la notification à l entrepreneur de la décision de rejet du mémoire en réclamation par le titulaire du pouvoir adjudicateur permettant à l entrepreneur de contester le décompte général définitif en saisissant le tribunal administratif (CE, 18 septembre 2015, n ). Dans le cas d espèce, en application du CCAG Travaux de 1976, l entreprise titulaire du marché avait refusé d accepter le décompte général présenté par la maîtrise d ouvrage et, après rejet d une partie de ses réclamations en février 2009, avait saisi le juge des référés du tribunal administratif en désignation d expert le 7 juillet Ce n est que le 19 avril 2010 que la société a saisi le tribunal administratif de demandes relatives au paiement du solde du marché. Or, l article du CCAG Travaux de 1976, applicable en l espèce, prévoit que le délai de six mois permettant à l entreprise de saisir le tribunal administratif à compter du rejet de ses réclamations est suspendu en cas de saisine du comité consultatif de règlement amiable. La saisine du juge des référés n étant pas stipulée au rang des suspensions par le CCAG Travaux auquel les parties ont choisi de se soumettre, les demandes de l entreprise titulaire du marché ont été rejetées en ce que cette dernière était réputée avoir accepté la décision de rejet de ses réclamations en l absence de saisine du tribunal administratif ou du comité consultatif de règlement amiable dans le délai prévu par le CCAG Travaux. Il convient de préciser que ce délai de six mois a été repris à l article du CCAG de 2009 qui, contrairement au CCAG de 1976, prévoit qu un simple rejet implicite des réclamations fait courir le délai de forclusion. En outre, à ce jour, et ce depuis un arrêté du 3 mars 2014, entré en vigueur le 1 er avril 2014, le délai dont dispose l entreprise pour transmettre un mémoire en réclamation à compter de la notification du décompte général a été porté de quarante-cinq à trente jours, tout comme le délai de réponse du pouvoir adjudicateur à compter de la réception du mémoire en réclamation. Par conséquent, afin d éviter la forclusion, pour les marchés postérieurs au 1 er avril 2014, les entreprises doivent désormais adresser leur mémoire en réclamation dans le délai de trente jours à compter de la notification du décompte général et ensuite saisir le tribunal administratif dans le délai de six mois à compter de la décision de rejet de la demande du titulaire ou de l expiration du délai de trente jours à compter de la réception du mémoire en réclamation, équivalent à un rejet implicite. 7/8

8 Immobilier La réforme du statut des baux commerciaux par la Loi n du 6 août 2015 La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite "Macron", du 6 août dernier est venue réformer à nouveau le statut des baux commerciaux, déjà lourdement retouché par la loi n du 18 juin 2014, dite loi "Pinel". Son article 207 vient ainsi modifier les articles L , L , L , L , L , L , L , L et L du code de commerce. L'article L du code de commerce distingue désormais les modalités selon lesquelles preneurs et bailleurs peuvent mettre fin au bail à l'échéance triennale. Alors que le preneur a la faculté de résilier le bail «au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire», le bailleur ne peut le faire désormais que «dans les formes et délais de l'article L ,» (lui-même modifié pour revenir à la rédaction ante loi Pinel), soit par acte extrajudiciaire. Ainsi qu'il vient d'être évoqué, l'article L est revenu à la rédaction en vigueur avant la loi du 18 juin 2004 pour disposer que le congé est donné par «acte extrajudiciaire». Dès lors, le congé donné pour l'échéance contractuelle, qu'il le soit par le bailleur ou par le preneur, doit être signifié par voie d'huissier. Surtout, l'article L est modifié de façon à permettre au preneur de «notifier» sa demande de renouvellement au bailleur non seulement par acte extrajudiciaire mais encore «par lettre recommandée avec demande d'avis de réception». Le bailleur, quant à lui, doit faire connaître sa réponse à une demande de renouvellement «par acte extrajudiciaire». L'article L prévoit désormais que lorsque le bailleur a notifié, soit par congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire «ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception». Le preneur qui entend, soit accepter le refus de renouvellement du bailleur avec offre de paiement d'indemnité d'éviction dans le cadre des dispositions de l'article L du code de commerce (refus de renouvellement pour construire, reconstruire l'immeuble ou effectuer des travaux (...)), soit bénéficier du droit de priorité prévu au même article, a la faculté de faire connaître sa décision au bailleur par acte extrajudiciaire «ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception». Par ailleurs, le locataire qui souhaite adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires peut désormais faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire «ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception». Enfin, en matière de déspécialisation plénière, les articles L et 55 prévoient que le preneur en fait la demande au bailleur par acte extrajudiciaire «ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception» et que lorsque cette déspécialisation est accordée par voie judiciaire, le preneur peut y renoncer dans le délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire «ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception». 8/8