OBSERVATOIRE DE L HABITAT

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1 OBSERVATOIRE DE L HABITAT MARCHÉS IMMOBILIERS EN PAYS D AIX ( ) Dans la continuité de la dernière publication «10 ans de transactions immobilières en Pays d Aix» (janvier 2015), l Observatoire de l Habitat du Pays d Aix présente aujourd hui une synthèse des transactions immobilières et du profil des acquéreurs sur les principales villes et secteurs du Pays d Aix. Les informations présentées ici concernent le marché de la revente (appelé également marché de l ancien) qui représente des transactions réalisées en Pays d Aix. Les données sont issues du fichier des Notaires de France des 3 dernières années disponibles à ce jour (fichier PERVAL ). A l échelle de l agglomération, les coûts d acquisition de 2011 étaient les plus élevés jamais enregistrés. Depuis, les prix semblent se stabiliser voire diminuer suivant les produits et territoires étudiés. Un zoom détaillé des principaux marchés du Pays d Aix permet d identifier des spécificités territoriales aussi bien en termes de dynamique de marché que de profil des acquéreurs. MARS 2015

2 SUR LA PÉRIODE RÉCENTE PAYS D AIX Marché du collectif : Prédominance d Aix-en- et dynamisme des et plus sur les villes et villages du Pays d Aix Quand un appartement est vendu dans l agglomération du Pays d Aix, il s en vend deux autres à Aix-en-. Vivier de logements collectifs et vecteur d une attractivité qui dépasse ses limites communales, le marché aixois (centre d agglomération, pôle d emploi, centre universitaire...) porte les transactions d appartements du Pays d Aix. Ce sont les petites surfaces ( et ) qui représentent la majorité des ventes (51% des transactions de la commune). Le reste des transactions enregistrées en Pays d Aix se concentre sur et dans une moindre mesure à, Gardanne et Les. A l exception de, 75% des acquisitions concernent des grandes surfaces ( et plus). A titre comparatif, en 2013, la moyenne de prix de vente des et plus sur Aixen- atteint /m² alors qu elle est de /m² sur les autres communes du Pays d Aix. Ces marchés immobiliers se distinguent également par le profil des acquéreurs. Les catégories socio-professionnelles les plus représentées à Aix sont les cadres et professions intermédiaires. Sur le reste du territoire, la majorité des appartements sont acquis par les profils de types professions intermédiaires et employés (respectivement et 28%). La répartition par âge distingue également le marché de la ville centre, plus âgé, des autres centres urbains de l agglomération, plus jeunes ( des acquéreurs ont plus de 50 ans à Aix quand ils ne représentent que 25% dans le reste de l agglomération). CPA répartition âge collectif CPA répartition âge collectif habitants résidences principales 3.300/m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen +2% entre 2011 et 2013 Marché de l individuel : Dynamisme des transactions réparti sur l ensemble de l agglomération Le secteur sud concentre plus de la moitié des biens individuels vendus. 55% des transactions des maisons à la revente ont été effectuées sur les communes à cheval sur deux zones d emplois Aix- Marseille. Sur ces trois dernières années, le marché de l individuel est également dynamique dans les communes de et Trets notamment, où le prix moyen d acquisition est inférieur à la moyenne de la CPA (d environ ). Les quartiers au nord de la ville d Aix et quelques communes adjacentes forment un marché sélectif, où les coûts moyens d acquisition sont supérieurs à Le marché individuel du Pays d Aix est peu accessible aux moins de 30 ans qui ne représentent que 8% des acquéreurs (contre 18% dans le collectif). CPA répartition âge individuel CPA répartition âge individuel Âge des acquéreurs d appartements en Pays d Aix : 36% ont plus de 50 ans Page 2 16% 16% 22% 22% 18% 18% 25% 25% Source : Notaires de France - PERVAL - Traitements AUPA Âge des acquéreurs de maisons en Pays d Aix : 44% ont entre 40 et 60 ans Aix répartition âge collectif Aix répartition âge collectif Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars % 8% 11% 8% 14% 14% 37% 37% Source : Notaires de France - PERVAL - Traitements AUPA Aix répartition âge individuel Aix répartition âge individuel 24% 15% 15% 16% 3% 3%

3 SUR LA PÉRIODE RÉCENTE «Entre 2011 et 2013, le prix moyen au m² des appartements dans le centre historique d Aix-en-provence est deux fois plus élevé qu à» Une concentration des ventes du collectif sur les pôles urbains Source : Notaires de France - PERVAL - Traitements AUPA «Aix et ses communes limitrophes restent très sélectives : le prix moyen d acquisition des maisons s élève à plus de » L attractivité du marché des maisons à la revente dans le sud du Pays d Aix Source : Notaires de France - PERVAL - Traitements AUPA Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015 Page 3

4 LES PRINCIPALES VILLES 0ans ans de 30ans ns ns ns 60 ans AIX-EN-PROVENCE Les appartements de petite surface, moteurs du marché immobilier Aixois La ville d Aix-en- est un marché constitué en majorité d appartements, en particulier de petite taille ( de transactions de et ). Ces petits logements s échangent à près de /m², et les prix moyens atteignent /m² dans le centre d Aix. En ce qui concerne le marché de l individuel, les transactions de maisons à la revente se situent principalement sur le plateau de Puyricard, Luynes et à l ouest de la commune. La surface médiane des terrains des maisons vendues sur Aix-en- est supérieure à celle du Pays d Aix et du reste du territoire (750 m² sur la ville d Aixen- contre 570 m² sur le Pays d Aix). Les grands domaines vendus sur la commune se situent surtout dans la campagne nord, secteur historique d implantation des bastides. Un micro marché de biens d exception encore d actualité Malgré une légère inflexion des prix entre 2011 et 2013 (-5% dans le collectif CPA répartition comme âge collectif dans l individuel), qui ne s est pas ressentie dans le centre historique, Aixen- présente des prix 18% de marché supérieurs au reste de l agglomération. Le marché de l individuel 16% est 25% particulièrement révélateur de cette différence des prix Plus de ( ans à Aix contre CPA répartition 22% en moyenne âge individuel sur l ensemble du Pays d Aix). Parallèlement, le marché des «biens 11% 8% d exception» reste d actualité. Âge des acquéreurs d appartements : 42% ont plus de 50 ans Âge des acquéreurs de maisons : 55% ont entre 40 et 60 ans Aix répartition âge collectif 14% 18% 24% 37% 15% 22% Aix répartition 22% âge individuel 21% 16% 3% 34% 26% Source : Notaires de France - PERVAL - Traitements AUPA Plus Moins de de 6030ans habitants résidences principales 43% des logements du Pays d Aix 42% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen - 5% entre 2011 et 2013 Une trentaine de biens ont été échangés à des prix supérieurs à un million d euros qui révèle le rayonnement du marché aixois et de son patrimoine d exception. CPA répartition âge individuel Un marché attractif pour les plus de 60 ans Dans le collectif, le 11% profil 8% des acquéreurs Aixois suivant l âge est le plus 14% diversifié du Pays d Aix. Cette diversité se fait notamment au profit 37% des plus âgés où les plus de 60 ans représentent environ un quart des ans acheteurs (14% dans le reste du Pays d Aix) et au détriment des moins de 30 ans qui représentent 15% des acquéreurs à Aix-en- (25% dans le reste de la CPA). Aix répartition âge individuel La part de cadres et de professions intellectuelles supérieures correpond à la moitié des acquéreurs de 3% maisons sur la commune, 16% ce qui correspond à un ratio «cadres/employés» important 26% (1 acquéreur «employé» pour 4 «cadres»). 21% La surreprésentation des cadres se retrouve aussi dans le collectif, mais Plus de 60 façon ans moins marquée. Les employés 34% et les retraités représentent respectivement 11% et 15% des accédants. Parmi les acquéreurs qui résidaient à Aix-en- avant leur dernière transaction, 45% d entre-eux restent dans le centre, 32% ont acquis un nouveau bien dans le sud et les 23% restants ont effectué un achat dans le nord du Pays d Aix. Page 4 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015

5 LES PRINCIPALES VILLES VITROLLES Un marché qui attire les jeunes acquéreurs Le parc de logements ne représente que 8% des transactions du Pays d Aix et près de 13% des transactions enregistrées par les notaires dans le Pays d Aix. Un dynamisme qui s explique notamment par des prix moyens plus bas qu ailleurs mais également par la présence de grandes copropriétés (de plus de 150 logements) dans lesquelles la rotation est importante. Les acquisitions se répartissent également entre l individuel et le collectif. Le marché vitrollais capte essentiellement des jeunes : dans le collectif, 56% des acheteurs ont moins de 40 ans, dont 23% de moins de 30 ans. Dans l individuel, la part des moins de 40 ans atteint 61% des accédants, dont 46% ont entre 30 et 40 ans. Dans l individuel comme dans le collectif, les acquéreurs ont un profil varié : près d un quart d employés, soit la même proportion que les cadres et 30 % de professions intermédiaires habitants résidences principales 8% des logements du Pays d Aix 13% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen - 6% entre 2011 et 2013 LES PENNES-MIRABEAU Un marché attractif sur l individuel Le marché immobilier des se caractérise par l importance de ses transactions dans l individuel (68% des transactions de la commune) Le coût de ces transactions sont restés stables (-1%) sur la période étudiée. Dans le sud du Pays d Aix et dans l individuel, c est le marché le moins cher après. Dans le collectif, les prix sont légèrement supérieurs aux communes voisines. Les appartements vendus sont de grands logements (68m² en moyenne) comme dans les communes limitrophes. Près de la moitié des acquéreurs de maisons anciennes ont moins de 40 ans ce qui montre l attractivité de ce territoire pour les jeunes ménages. La moitié des acquéreurs est des professions intermédiaires ou des employés (respectivement 27% et 23%), les prix restant accessibles aux classes moyennes sur la commune. Les artisans, commerçants et chefs d entreprises sont bien représentés parmi les acquéreurs (12%) habitants résidences principales 4% des logements du Pays d Aix 6% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen -1% entre 2011 et 2013 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015 Page 5

6 LES PRINCIPALES VILLES GARDANNE Un marché de l ancien en attente Avec seulement 3% des transactions, quand la ville représente 5% des logements du Pays d Aix, le marché de la revente gardannais semble limité entre 2011 et Cette observation est à mettre en lien avec la mise en oeuvre du PLU en 2010 et le développement d une offre immobilière dans le neuf. Sur la période étudiée, les transactions dans l ancien se répartissent presque également entre le logement individuel et le collectif. Le prix moyen des appartements, de même niveau qu à, est bien inférieur au reste de la Haute Vallée de l Arc ou de la Couronne Sud. La forte baisse du prix moyen sur la période est toutefois à relativiser au regard du faible nombre de transactions des trois années de référence. Le prix moyen des maisons a tendance à augmenter, dans un contexte où le nombre de transactions diminue. Les faibles volumes de transactions interrogent sur l attractivité des logements collectifs à la revente, dans le centre historique en particulier habitants résidences principales 5% des logements du Pays d Aix 3% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen +6% entre 2011 et 2013 PERTUIS Un marché plus accessible et une part importante d acquéreurs âgés Que ce soit dans l individuel comme dans le collectif, est la commune la moins chère du Pays d Aix. Comme dans les pôles urbains du secteur sud, à, le type de bien le plus vendu est le (44%). Toutefois, la part des appartements vendus est plus importante que dans les autres territoires : près du tiers des ventes, contre 22% à et Gardanne. Cela est cohérent avec les spécificités démographiques de, où la part de ménages de personnes seules est importante (près de 38% des ménages en 2011). Avec 16% des acquéreurs de maisons de plus de 60 ans, et dans le marché des appartements, est le marché attirant proportionnellement le plus de personnes âgées après la ville centre. Les acquéreurs de maisons sont essentiellement des cadres et professions intermédiaires (59%), tandis que les employés sont plus représentés parmi les acheteurs d appartements (21%) habitants résidence principales 5% des logements du Pays d Aix 7% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen - entre 2011 et 2013 Page 6 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015

7 LES PRINCIPAUX SECTEURS SAINTE-VICTOIRE Des biens d exception Réunissant 6 communes autour de la Sainte-Victoire, ce bassin de vie aux paysages emblématiques du Pays d Aix ne représente que 2% des transactions. Le secteur de la Sainte-Victoire se singularise par les types de biens proposés et leur coûts d acquisition. Du fait du faible nombre de transactions enregistrées, le prix moyen des maisons anciennes est à interpréter avec précaution. Avec un prix moyen supérieur à , c est le territoire le plus sélectif de la CPA, une moyenne tirée vers le haut par plus de 12 transactions de maisons au prix supérieur au million d euros entre 2011 et La surface moyenne des terrains des biens vendus est aussi la plus élevée du Pays d Aix (supérieur à 5000m²), en lien avec le développement résidentiel diffus de ces communes. Beaurecueil Le Tholonet Puyloubier St-Antonin-sur-Bayon St-Marc-Jaumegarde Vauvenargues habitants résidences principales 2% des logements du Pays d Aix 1% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période m² surface moyenne prix moyen 12 transactions d un montant supérieur à 1 million d euros HAUTE VALLÉE DE L ARC Attractivité résidentielle pour les cadres et professions intermédiaires Situé au sud de la Sainte-Victoire et s étendant de Meyreuil à Trets, ce territoire est particulièrement attractif pour les actifs à la recherche de maisons. Le territoire présente un prix moyen inférieur à la moyenne de l agglomération ( ), et a eu tendance à augmenter (+3% sur les 3 dernières années). Le territoire attire essentiellement des cadres (36%), mais aussi beaucoup de professions intermédiaires (27%, soit une part similaire à celle de ou des ). Un profil qui diffère du bassin de vie Couronne Sud (Bouc, Cabriès...) où les cadres sont davantage présents (formant 46% des acheteurs, avec seulement de professions intermédiaires). Avec 12% d acquéreurs retraités, ce marché attire un peu plus d acquéreurs âgés que les autres territoires au sud d Aix. Une répartition confirmée par la proportion des plus de 60 ans qui s élève à 13%. Proportionnellement, la part des ans est légèrement plus faible que dans les territoires voisins (33%), presque à part égale avec les ans (31%). Châteauneuf-le-Rouge Fuveau Gréasque Meyreuil Peynier Rousset Trets habitants résidences principales 9% des logements du Pays d Aix 9% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période % évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen +3% entre 2011 et 2013 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015 Page 7

8 LES PRINCIPAUX SECTEURS COURONNE SUD Un marché sélectif tourné vers les cadres Ce territoire regroupe les communes de Cabriès, Bouc- Bel-Air, Mimet et Simiane-Collongue. Les transactions enregistrées se font à près de dans l individuel. Le prix moyen d acquisition, supérieur à est stable sur la période et est élevé par rapport aux autres territoires de la CPA. Parallèlement, le marché semble moins dynamique qu à ou aux. En lien avec cette relative sélectivité des prix, les cadres sont nettement surreprésentés (46% des acheteurs, une part similaire à Aix), tandis que les professions intermédiaires et les employés sont nettement moins présents que dans les communes voisines. Les deux tiers des acheteurs ont entre 40 et 50 ans. Les moins de 30 ans et les plus de 60 ans sont peu présents parmi les acheteurs, dans ce marché qui s adresse surtout aux actifs et aux familles les plus solvables, recherchant un environnement résidentiel à proximité des principaux pôles d emplois métropolitains. Bouc-Bel-Air Cabriès Mimet Simiane-Collongue habitants résidences principales 7% des logements du Pays d Aix 6% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période m² surface moyenne prix moyen entre 2011 et 2013 CHAÎNE DES COTES ET TREVARESSE Une faible dynamique de transactions pour un marché aux prix élevés Ces six communes constituant la couronne ouest de la ville d Aix-en-, sont bien desservies par l A7 ou la RD7n et forment un marché relativement tendu maispeu dynamique. Plus des trois quart des biens vendus entre 2011 et 2013 sont des maisons, dont le prix moyen est stable sur la période. Comme sur le territoire de la Couronne Sud, les cadres sont largement surreprésentés (42%), suivis par les professions intermédiaires (27%). Les moins de 30 ans sont peu présents parmi les acquéreurs dans ce marché sélectif (4%), la plupart des accédants dans l individuel ayant entre 30 et 40 ans (35%) ou entre 40 et 50 ans (). Ce marché, relativement vieillissant par rapport aux territoires du sud du Pays d Aix est peu accessible aux jeunes et aux classes moyennes. Coudoux Eguilles Lambesc Rognes Saint-Cannat Ventabren habitants résidences principales 9% des logements du Pays d Aix 6% des transactions dans l ancien 3.300/m² prix moyen sur la période m² surface moyenne prix moyen entre 2011 et 2013 Page 8 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015

9 LES PRINCIPAUX SECTEURS VAL DE DURANCE Un marché plus ouvert Le territoire du Val de Durance est un marché essentiellement porté par les transactions de maisons. Il faut noter la spécifité de Venelles, dans la première périphérie Aixoise, qui présente des prix moyens d acquisition plus élevés que le reste de ce territoire (3.700 /m² en moyenne pour un appartement, de prix moyen d acquisition pour une maison) et s inscrit dans l influence Aixoise sur ce marché. Dans le reste du territoire, le prix moyen dans l individuel est inférieur à la moyenne du Pays d Aix, avec une tendance à l augmentation (+3% entre 2011 et 2013). Dans le collectif, le prix moyen est à / m² et les prix ont fortement baissé entre 2011 et Un tiers des acheteurs a cependant un profil socio-professionnel de cadre, 26% de professions intermédiaires, et 15% sont des employés (5 points de plus que le territoire Chaîne des Côtes et Trévaresse). Jouques La Roque d Anthéron Le Puy-Ste -Réparade Meyrargues Peyrolles-en- St-Estève-Janson St-Paul-lès-Durance Venelles habitants résidences principales 8% des logements du Pays d Aix 6% des transactions dans l ancien /m² prix moyen sur la période évolution du prix moyen entre 2011 et m² surface moyenne prix moyen +3% entre 2011 et 2013 Source et méthode utilisées : Deux sources principales ont été mobilisées pour cette publication : RP 2011 INSEE pour les résidences principales, les populations légales au 1er janvier 2015 INSEE tandis que toutes les données des valeurs immobilières sont issues du fichier Perval - Notaires de France exploitées et commercialisées par la société Min-Not. Seules sont retenues les transactions dans l ancien (revente) représentatives du marché, en excluant les biens atypiques (surface/ nombre de pièces très élevé) et/ ou pour lesquelles les prix ou la surface ne sont pas renseignés. Ainsi le volume statistique utilisé est de transactions dans l ancien (3.278 appartements / maisons) sur la période Le nombre de transactions enregistrées dans cette base ne représente pas l ensemble des transactions du Pays d Aix. Sur la période , Min-Not estime que plus de des transactions du Pays d Aix sont couvertes. Cette représentation devrait s améliorer dans les années à venir en raison d une modification des obligations de retour des notaires. Si la base PERVAL ne permet pas une analyse exhaustive en termes de volume de transactions immobilières, elle permet une bonne connaissance de la structure du marché et des caractéristiques des acquéreurs. Deux méthodes ont été utilisées pour l analyse des prix immobiliers : les prix moyens par commune ou secteur ont été obtenus en agrégeant les données sur les 3 années disponibles ( ), alors que l évolution a été calculée entre le prix moyen de 2011 et celui de Les indicateurs sur les profils acquéreurs ont aussi été traités en agrégeant les données sur 3 ans pour obtenir un nombre de transactions suffisamment représentatif. Glossaire: Marché de l ancien : Egalement appelé marché de la revente, correspond à l ensemble des logements revendus par leur propriétaire. Surface médiane des terrains : Correspond à la valeur qui partage la distribution de la superficie des terrains en deux parties égales : des biens vendus ont une surface de terrain supérieure à cette valeur, ont une surface inférieure à cette valeur. Revenu fiscal des ménages : Le revenu fiscal correspond à la somme des ressources déclarées par les contribuables sur la déclaration des revenus, avant tout abattement. La médiane du revenu fiscal des ménages est la valeur qui partage la distribution du revenus des ménages en deux parties égales ( déclarent un revenu inférieur, un revenu supérieur). Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015 Page 9

10 SUR LA PÉRIODE RÉCENTE «Qui peut acheter un appartement dans les principales villes du Pays d Aix» Estimation des capacités d accession dans le collectif à la revente Aix-en- Pour les Gardanne Aix-en- Les Gardanne Les Pour les ans Aix-en- Gardanne Les Aix-en- Gardanne Les Exemple de lecture : A, des ménages de ont un revenu suffisant pour acheter un dans la commune, 88% peuvent acheter un Les possibilités d accession à la propriété des ménages sont déterminése par trois principaux facteurs : les prix de l immobilier, le niveau de revenus et les conditions d emprunt. Ce calcul vise à estimer la part des ménages de et de ans habitant au sein de la commune capable d acheter un appartement suivant la typlogie (,...). Cela permet de mettre en relation le niveau de revenu des habitants et les prix de l immobilier des principales villes du Pays d Aix. A Aix-en-, les prix de l immobilier sont les plus élevés de la CPA. Parallèlement, le revenu des jeunes ménages n est que sensiblement plus élevé que dans les autres pôles urbains. Il en résulte une capacité d accesssion plus restreintes que dans d autres communes (environ 27% des ménages de et 40 % des ménages de ans peuvent accéder à un à Aix-en-). Les est la commune où la part des jeunes ménages en mesure d accéder à la propriété est la plus importante (), essentiellement car le revenu médian est un peu plus élevé, pour des prix de l immobilier bien plus accessibles qu à Aix-en-. Pour les ans, plus de des ménages fiscaux peuvent acheter un ou un. C est à que les prix dans le collectif sont les plus attractifs. des ménages de sont en capacité d acquérir un. A, ce sont des ménages de qui peuvent prétendre acquérir un dans leur commune. * Méthode et hypothèses de calcul : -Pour les ménages fiscaux de : apport des frais de notaire (8% du bien immobilier) + crédit correspondant au prix moyen d un appartement dans la commune suivant le nombre de pièces (,, ou ). - Pour les ménages fiscaux de ans : apport de qui couvre le coût de la transaction et les frais de notaire (8% du montant) + crédit sur le solde de la transaction. -Taux du crédit : 2, et assurance à 0,36% sur une durée de 25 ans. -Les ménages considérés en capacité d achat sont ceux dont le revenu fiscal mensuel est 3,3 fois supérieur à la mensualité ainsi estimée. -Les pourcentages sont obtenus en comparant la distribution des revenus fiscaux par déciles avec le revenu nécessaire pour payer les mensualités par type de bien et par commune. Sources : Base PERVAL - Notaires de France - INSEE - DGFIP Revenus fiscaux localisés des ménages Indicateur de distribution par ménage, dont le référent à entre 30 et 39 ans et entre 40 et 49 ans - Page 10 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015

11 - u - -u u ertuis MARCHÉS IMMOBILIERS EN PAYS D AIX SUR LA PÉRIODE RÉCENTE Aix-en- «Qui peut acheter une maison dans les principales villes du Pays d Aix» Pour les Gardanne Aix-en- Estimation des capacités d accession dans l individuel à la revente Aix-en- Aix-en- Aix-en- Gardanne Les Aix-en- Gardanne Les Gardanne Les Gardanne Les Gardanne prix Les moyen Gardanne d une Les maison supérieur de à la moyenne communale prix moyen d une maison inférieur de à la moyenne communale prix moyen d une maison dans la commune Pour les ans Aix-en- Aix-en- Aix-en- Aix-en- Les Gardanne Les Les Les Exemple de lecture : A Gardanne, environ 15% des ménages de ont un revenu suffisant pour acheter une maison au prix moyen du marché de la commune, 33% peuvent acheter une maison d une valeur inférieur à du prix moyen du marché Gardanne Gardanne Aix-e Prove L accession à une maison individuelle dans l ancien est inabordable pour la plupart des ménages fiscaux de 30 à 39 ans. A Aix-en-, seulement de ces jeunes ménages ont des revenus suffisants pour acquérir une maison, mais uniquement pour des biens se situant dans une fourchette de prix inférieure de au prix moyen pratiqué sur la commune. Aux, où le revenu médian est un plus élevé, près de la moitié des ménages de ans peut acheter une maison, et seulement peuvent acquérir une maison au prix moyen sur la commune ( ). A, malgré des prix moins élevés, près de des jeunes ménages ne peuvent accéder à la propriété dans l individuel au prix moyen du marché, il en est de même à. A Gardanne, où les prix sont plus élevés, les jeunes ménages sont à peine plus de à pouvoir acquérir une maison au prix moyen. Pour les ménages de 40 à 49 ans, les capacités d accession augmentent un peu, et concernent entre et des ménages fiscaux si l on prend en compte le prix moyen des maisons par commune. Ces ménages peuvent s orienter vers des biens plus chers. On fait l hypothèse que les ans ont un apport d environ du coût d acquisition. A Aixen- cependant, des ménages de cette tranche d âge ne peuvent s acheter une maison dans la commune, compte tenu des prix élevés. * Méthode et hypothèses - Pour les ménages fiscaux de : apport des frais de notaires (8% du montant du bien immobilier) + crédit correpondant au prix moyen d une maison + ou - du prix de marché de la commune - Pour les ménages fiscaux de ans : apport de qui couvre le coût de la transaction et les frais de notaire (8% du montant) + crédit sur le solde de la transaction. - Taux du crédit : 2, et assurance à 0,36% sur une durée de 25 ans. - Les ménages considérés en capacité d achat sont ceux dont le revenu fiscal mensuel est 3,3 fois supérieur la mensualité ainsi estimée. - 3 hypothèses d acquisition : une maison au prix moyen constaté dans la commune, une maison au prix inférieur de du prix moyen du marché et une maison au prix supérieur de du prix moyen du marché. Sources : Base PERVAL - Notaires de France - INSEE - DGFIP Revenus fiscaux localisés des ménages Indicateur de distribution par ménage, dont le référent à entre 30 et 39 ans et entre 40 et 49 ans - Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015 Page 11

12 SUR LA PÉRIODE RÉCENTE Différents marchés immobiliers et profils d acquéreurs au sein du Pays d Aix Dans l ensemble du Pays d Aix, la période montre une tendance à la stabilisation des prix des transactions dans l ancien. Dans le collectif, les prix ont tendance à baisser (-6%) même si les évolutions sont très variables d un territoire à l autre. Dans le marché de l individuel, les prix continuent à grimper légèrement. En dehors d Aix-en-, les principales villes (, Les, Gardanne,, soit les communes de plus de habitants) montrent une bonne dynamique de transactions, sauf à Gardanne, où le marché semble tourner au ralenti. A, les prix sont à la baisse et le turn over est important. Ce marché aux prix bas attire des jeunes acquéreurs autant dans le collectif que dans l individuel, tandis qu aux, le dynamisme porte essentiellement sur le marché des maisons. Ces villes au sud du Pays d Aix sont particulièrement attractives pour les jeunes actifs et les classes moyennes (professions intermédiaires et employés). En dehors de ces villes, les autres secteurs du sud, de Cabriès à Trets, sont des marchés de maisons plus sélectifs, qui attirent notamment de nombreux cadres. La dynamique de transaction est moins importante dans le nord du Pays d Aix. Dans le Val de Durance, un territoire aux prix relativement peu élevés par rapport au reste de la CPA, le prix moyen des maisons a augmenté de 3%. A toutefois, le marché est plus dynamique en termes de transactions. Les prix moyens sont toujours les plus bas du Pays d Aix et ont eu tendance à baisser dans l individuel comme dans le collectif. Par ailleurs, est le marché qui attire proportionnellement le plus de personnes âgées après la ville centre. Dans le bassin de vie Chaîne des Côtes et Trévaresse, les coûts d acquision sont sélectifs et restent stables. Le marché Aixois conserve des prix élevés et sélectifs malgré une tendance globale à la diminution entre 2011 et 2013 (-5%). C est un marché toujours attrayant pour son patrimoine d exception (centre historique et campagne Aixoise), qui attire de nombreux cadres et une part importante de retraités (24% dans le collectif). Pages 2 à 3 : Le Pays d Aix Pages 4 à 6 : Les villes de plus de habitants Pages 7 à 9 : Les principaux secteurs Pages 10 à 11 : «Qui peut acheter quoi» dans les principales villes du Pays d Aix? Page 12 : Synthèse L Observatoire de l habitat du Pays d Aix propose un outil souple, dynamique, pédagogique d aide à la décision pour la mise en œuvre des politiques de l habitat. Cette publication présente les évolutions des prix de l immobilier de la revente entre 2011 et 2013 et apporte un éclairage sur le profil des acquéreurs. Le Pays d Aix 36 communes habitants emplois logements Page 12 Observatoire de l Habitat Marchés immobiliers en Pays d Aix Mars 2015

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