CHAPITRE III L ÉTAT DE L AMÉNAGEMENT

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1 124 CHAPITRE III L ÉTAT DE L AMÉNAGEMENT

2 125 L aménagement est plus qu un constat, c est aussi l expression d une volonté : celle de tirer le meilleur parti ou même de modifier la répartition dans l espace des hommes et des richesses économiques et sociales cf. chapitre I Développement ainsi que des richesses et patrimonialités environnementales cf. chapitre II relatif à l environnement. Le Schéma de cohérence territoriale arrêté par le Président du Conseil Communautaire puis, après recueil des avis des personnes publiques associées et observations de l enquête publique, approuvé par le Conseil Communautaire, aura alors une triple nature : d orientation des politiques communales d aménagement/urbanisme par l intermédiaire du contenu en compatibilité que sera le document d'orientations générales ; d harmonisation des politiques thématiques telles qu elles peuvent s exprimer par exemple par les programmes locaux de l habitat, les plans de déplacements urbains ou les schémas d équipement commercial ; de proposition vis-à-vis des Conseils Régional et Général s agissant de leurs propres politiques de développement et d aménagement. Tel est bien l esprit des pages qui suivent, et ce en cohérence avec les aspects diagnostic et questions/enjeux des deux chapitres précédents qui constituent le socle du présent chapitre. Sa structure est la suivante : les consommations d espace, le logement, les transports-déplacements et l armature urbaine : aménagement et développement.

3 126 1 LA CONSOMMATION D ESPACE La consommation d espace peut être évaluée selon deux grands types de méthodes : Une méthode statistique par l examen des données relatives aux permis de construire de logements et de locaux d activités. La méthode cartographique qui, sur la base de cartes et photos aériennes, analyse la tache urbaine et son évolution. Ces deux méthodes permettent d approximer la consommation d espace mais non d en donner une image stricte et rigoureuse, et cela pour deux raisons : Les indicateurs statistiques ne sont pas conçus pour parvenir à ce type de résultats ; en conséquence, les fichiers utilisés peuvent contenir de nombreuses imperfections que l on peut réduire mais pas totalement éradiquer. L analyse cartographique de la tache urbaine est dépendante des définitions que l on se fixe a priori et il y a en la matière sujet à interprétations différentes. En l occurrence ce rapport s est appuyé sur la méthode d analyse de la tache urbaine entreprise tant par la C.A.D. 1 que par le groupement d études TETRA-AUC. Et précisément à cette occasion il a été possible de définir en commun des modalités d interprétation LA MESURE DE LA CONSOMMATION D ESPACE Le mot «consommation» est ambigu. La notion de consommation en général signifie transformation et disparition de la chose consommée ce qui n est évidemment pas le cas de l espace. Dans le domaine de l aménagement il faut comprendre consommation d espace comme le processus de transformation depuis les catégories espaces agricoles et naturels vers la grande catégorie espaces urbains ou ce qui n est pas tout à fait équivalent espaces artificialisés. C est ce processus de destruction-création 2 qui est analysé et mesuré. Les 3 cartes qui suivent permettent de visualiser le phénomène. 1 Cf C.A.D. Étude agricole de la Dracénie. Juillet et C.A.D. État des lieux de l environnement Pour paraphraser la phrase fameuse de l économiste autrichien Schumpeter selon lequel l économie de marché (le «capitalisme») est un processus de destruction créatrice de richesses.

4 127 EMPRISE DU BATI 1972 Surface totale = 807 Ha SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: bâti

5 128 EMPRISE DU BATI 2003 SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC Légende: kM bâti Surface totale = 2569 Ha

6 129 EMPRISE DU BATI SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC Légende: kM bâti Surface totale = 1762 Ha

7 130 Le tableau ci-dessous résume le propos. CONSOMMATION D ESPACE PAR ACCROISSEMENT DE LA SURFACE BÂTIE ET DE LA SURFACE SOUS INFLUENCE URBAINE (Période ) (en hectares) 1972 Différence 2003 a) Surface bâtie b) Surface sous influence urbaine Environ Environ c) Surface urbaine totale = a) + b) Environ Environ Sources : exploitation cartographique IGN par l AUC + données C.A.D. Remarque de méthode Les surfaces sous influence urbaine correspondent tout à fait à ce qui a été évoqué au chapitre précédent : les jardins d agrément privatifs souvent boisés ; à morphologie naturelle mais producteurs d aménités privatives en général clôturées. Dans les années antérieures il s agissait surtout des espaces privatifs situés autour des fermes et exploitations viticoles ; aujourd hui en très grande majorité ce sont les parties non construites des parcelles où sont édifiées les maisons individuelles. À partir des données antérieures de recensement (1975 notamment) on a pu considérer que le parc de maisons individuelles et/ou de fermes était en 1972 d environ à unités alors que ce même parc représente aujourd hui environ unités. À partir de ces estimations, la surface sous influence urbaine a été rétropolée en Avec cette précision de méthode il ressort que la transformation d espaces naturels ou agricoles en surface urbaine a été égale de 1972 à 2003 à : hectares, soit l équivalent de la surface totale de communes comme Callas, Draguignan ou Les Arcs Cette mesure globale peut être analysée de plusieurs manières ANALYSE DE LA CONSOMMATION D ESPACE A/ Analyse globale Consommation moyenne annuelle 161 hectares/an en moyenne pendant 31 années Relation avec l évolution de la population et du parc de logements CONSOMMATION D ESPACE UNITAIRE Consommation d espace Évolution du parc logements Évolution de la population Source : calculs TETRA hectares soit 1 750m 2 par logement nouveau soit 1 160m 2 par habitant nouveau

8 131 On peut le dire autrement en calculant les indices d évolution entre 1972 et 2003 de ces trois quantités : Indice Surface bâtie soit une multiplication par 3,4 Logements soit une multiplication par 2,8 Population soit une multiplication par 2 Là où la population a doublé, le parc de logements a presque triplé et la surface bâtie a sensiblement plus que triplé. Densités brutes apparentes On rapporte aux deux dates le nombre d habitants et de logements aux surfaces bâties correspondantes Logements Population Surface bâtie (en hectares) Densités brutes à l hectare Population 21,5 12,8 Logements 8,25 6,6 Source : calculs TETRA La densité brute apparente a sensiblement diminué pendant les 30 dernières années. Ces densités sont à interpréter avec prudence. Il ne faut pas comprendre qu en moyenne il y a 6,6 logements à l hectare soit 1 515m 2, toujours en moyenne, par logement. En effet, la consommation d espace porte aussi sur les fonctions Déplacements (infrastructures, depuis l A8 jusqu aux ronds-points en passant notamment par la très «spacieuse» RD54) et activités économiques. (Sainte-Hermentaire, Ferrières et autres), équipements collectifs de tout ordre (dont les sportifs, très consommateurs), etc. On peut dire (estimations faites ailleurs) que près de 50% de la consommation ne concerne pas la fonction résidentielle. C est pourquoi on parle de densité brute apparente. La relation concrète aux formes urbaines est complexe et masquée par le chiffre correspondant.

9 132 B/ Analyse de la fonction résidentielle La formidable croissance résidentielle Il s agit bien du phénomène premier de toute cette analyse. Elle est presque inégalée ailleurs en France à une telle échelle : le quasi triplement du parc logement en 30 ans, passant de à unités, est comparable en volume à la réalisation d une ville nouvelle. Cela a évidemment en concomitance avec l accroissement général des revenus et plus spécifiquement en Dracénie avec l arrivée de clientèles plutôt solvables abouti à une augmentation des surfaces (bâties = s.h.o.n., + jardins) des logements. Dans ce contexte, très singulier, trois points ressortent : Une consommation d espace importante était inévitable. Et à vrai dire, à ce stade, on perçoit bien que la notion de transformation d espace est au moins aussi pertinente que la notion de consommation. L espace s est tout autant transformé que la société et la géographie locales. Cette transformation-consommation d espace a été il est vrai accentuée par une flexion vers la maison individuelle non «en bande», mais vient-on en Dracénie pour se loger en immeuble collectif ou en maisons accolées les unes aux autres? Une individualisation ou privatisation marquée des espaces collectifs souvent intégrés dans les espaces publics : piscine, jeux pour enfants, espace de détente, présence de la nature dans la ville. Le point important à cet égard est la notion de confort spatial, se loger certes mais aussi permettre la vie de la (des) famille(s). En Dracénie dans de nombreux cas ces espaces pour le confort spatial ont été incorporés dans les parcelles qui forment presque complémentairement l assiette des s.h.o.n. du logement correspondant 1. La consommation d espace par logement nouveau De 1972 à 2003 le parc de logements s est accru de unités concomitamment avec une transformation-consommation d espace d environ hectares. La consommation supplémentaire d espace rapportée pour le calcul au nombre des logements nouveaux est donc, en moyenne, égale à : 1 754m 2 1 Sur cette question qui remet partiellement en cause les notions abstraites de COS et de densité bâtie se reporter à l article d O. Piron dans Urbanisme n 356- sept

10 133 OCCUPATION DU SOL - TERRITOIRES URBAINS SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC Légende: kM bâti emprise totale : 2553 Ha [3.6%]

11 134 Ampus La Motte Territoire urbanisé: 39 Ha [0,5%] Territoire urbanisé: 85 Ha [2,8%] Bargemon Le Muy Territoire urbanisé: 31 Ha [0,9%] Territoire urbanisé: 241 Ha [3,6%] Callas Territoire urbanisé: 64 Ha [1,2%] Les Arcs-sur-Argens Territoire urbanisé: 190 Ha [3,5%] Chateau Double Territoire urbanisé: 59 Ha [1,5%] Lorgues Territoire urbanisé: 262 Ha [4,0%] Claviers Territoire urbanisé: 23 Ha [1,3%] Montferrat Territoire urbanisé: 125 Ha [3,5%] Draguignan Territoire urbanisé: 797 Ha [14,9%] Taradeau Territoire urbanisé: 60 Ha [3,5%] Figanières Territoire urbanisé: 78 Ha [2,8%] Trans-en-Provence Flayosc Vidauban Territoire urbanisé: 133 Ha [2,8%] Territoire urbanisé: 242 Ha [3,2%] Territoire urbanisé: 143 Ha [8,4%] OCCUPATION DU SOL - TERRITOIRES URBAINS - RÉPARTITION PAR COMMUNE SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC Légende: kM bâti emprise totale : 2553 Ha [3.6%]

12 135 OCCUPATION DU SOL - ESPACES BOISÉS SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: Forêts domaniales: Ha Espaces Boisés Classés: Ha Forêts privées non-classées: Ha Superficie totale boisée en 2003: Ha [78,0%]

13 136 Ampus Superficie totale boisée: 7460 Ha [90,0%] Forêts domaniales: 3844 Ha Espaces Boisés Classés: 224 Ha Forêts privées non-classées: 3392 Ha La Motte Superficie totale boisée: 1840 Ha [65,1%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 405 Ha Forêts privées non-classées: 1435 Ha Bargemon Superficie totale boisée: 3221 Ha [92,0%] Forêts domaniales: 1358 Ha Espaces Boisés Classés: 1088 Ha Forêts privées non-classées: 775 Ha Callas Superficie totale boisée: 4273 Ha [86,6%] Forêts domaniales: 589 Ha Espaces Boisés Classés: 2812 Ha Forêts privées non-classées: 872 Ha Chateau Double Superficie totale boisée: 3889 Ha [94,8%] Forêts domaniales: 1883 Ha Espaces Boisés Classés: 950 Ha Forêts privées non-classées: 1036 Ha Claviers Superficie totale boisée: 1326 Ha [83,6%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 761 Ha Forêts privées non-classées: 565 Ha Draguignan Superficie totale boisée: 2839 Ha [52,6%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 335 Ha Forêts privées non-classées: 2504 Ha Le Muy Superficie totale boisée: 5404 Ha [81,0%] Forêts domaniales: 1568 Ha Espaces Boisés Classés: 407 Ha Forêts privées non-classées: 3429 Ha Les Arcs-sur-Argens Superficie totale boisée: 3794 Ha [69,8%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 2391 Ha Forêts privées non-classées: 1403 Ha Lorgues Superficie totale boisée: 4364 Ha [67,9%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 175 Ha Forêts privées non-classées: 4189 Ha Montferrat Superficie totale boisée: 3329 Ha [95,0%] Forêts domaniales: 2033 Ha Espaces Boisés Classés: 947 Ha Forêts privées non-classées: 259 Ha Taradeau Superficie totale boisée: 1137 Ha [65,9%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 237 Ha Forêts privées non-classées: 900 Ha Figanières Superficie totale boisée: 2204 Ha [78,0%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 0,8 Ha Forêts privées non-classées: 2203 Ha Trans-en-Provence Superficie totale boisée: 1045 Ha [61,2%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 11 Ha Forêts privées non-classées: 1034 Ha Flayosc Superficie totale boisée: 3587 Ha [78,0%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 2 Ha Forêts privées non-classées: 3585 Ha Vidauban Superficie totale boisée: 5421 Ha [73,3%] Forêts domaniales: 0 Ha Espaces Boisés Classés: 1119 Ha Forêts privées non-classées: 4302 Ha OCCUPATION DU SOL - ESPACES BOISÉS - RÉPARTITION PAR COMMUNE SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: Forêts domaniales: Ha Espaces Boisés Classés: Ha Forêts privées non-classées: Ha Superficie totale boisée en 2003: Ha [78,0%]

14 137 Si l on considère cf. supra début du 1.2- que 50% de la consommation d espace a été provoquée par d autres usages que l usage résidentiel strict on en déduit que chaque logement supplémentaire a engendré la consommation de : 883m 2 ce qui veut dire que dans un hectare ont pris place en moyenne 11 logements. Ce résultat révèle effectivement puisqu il s agit d une moyenne que des milliers de ces quelques logements ont été réalisés dans le cadre de parcelles importantes, bien supérieures à 1 000m 2, permettant de produire ces maisons et villas à jardin d agrément qui sont certainement considérées comme agréables par leurs occupants. C/ Analyse spécifique des zones NB En 2003, les zones NB ne représentaient rien moins que 6000 hectares, soit 8,5% du total de la superficie de la C.A.D. A 95% les zones NB sont situées dans les 10 communes suivantes : Surface des zones NB % Draguignan Lorgues Vidauban Flayosc Les Arcs Trans en Provence Le Muy Bargemon Figanières La Motte * ,5 10,7 7,6 6,8 6,5 5,9 3,6 3,3 2,2 Les autres 6 communes 285 4,8 Total Source : services de la C.A.D. Note : les communes dont le nom est en gras sont celles qui permettent de documenter le 3 ème du C/ * En 2002 la commune des Arcs n avait pas encore adopté son P.L.U., d où sa présente dans ce tableau Comme l illustre la carte suivante, les zones NB représentent environ le 1/4 de la surface communale dans les 3 communes de Draguignan, Lorgues et Trans de Provence et aux environs de 10% dans les communes de Flayosc, Vidauban, Figanières et aux alentours de 5% dans les autres communes individualisées dans le tableau ci-dessus. De 2003 à 2007, 465 hectares de zone NB ont été artificialisés : édification de logements et d espaces privatifs de loisirs «sous influence urbaine». La répartition des zones NB entre les catégories espace sous influence urbaine, espaces naturels, espaces agricoles a donc évolué comme suit :

15 138 Bâtis Catégories d espace Sous influence urbaine Agricoles Naturels Source : services de la C.A.D La transformation de ces 465 hectares correspond à l octroi de permis de construire durant les 4 années allant de janvier 2003 à janvier 2007.

16 139 CARTE DES ZONES NB SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: zone NB [prorata superficies ccommunales]

17 140 OCCUPATION DU SOL EN ZONE NB EN 2003 SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: unités administratives communes urbanisme NB occupation du sol en NB surfaces naturelles surfaces agricoles cultivées surfaces sous influence urbaine surfaces bâties

18 141 En 2007 la situation est la suivante pour les 7 communes 1 pour lesquelles les informations ont pu être rassemblées. A Surface des espaces influence urbaine (=bâti + jardin) B Nombre estimé d habitations Ratio A/B (maison à l hectare) 2397ha ,1 Le nombre moyen de maison à l hectare est égal à 2,1. Soit en moyenne une surface parcellaire moyenne proche de 5000 m 2, valeur moyenne qui est d ailleurs peu dispersée selon les communes et qui semble donc correspondre à un «canon» d aménagement des zones NB. En 2007, les surfaces non utilisées de zone NB s élèvent à 2850 hectares. Si leur aménagement demain se faisait selon ce «canon» seraient édifiés aux alentours de 6000 habitations, soit 40% des logements de plus projetés sur la période 2004/2020. On peut presque soutenir l idée qu il s agirait pour les 10 à 15 ans à venir de perpétuer l urbanisation selon une morphologie urbaine qui a été celle des quelques 15 à 20 ans passés, cela conduirait à un mode binaire de «construction de ville» : Entre 35% et 40% de l urbanisation sous forme de maisons individuelles dotées d un confort spatial très élevé et individualisé. Entre 65% et 60% de l urbanisation sous forme soit de lotissement plutôt denses soit de programmes immobiliers d intensification des tissus urbains pré-existants. Poser le diagnostic tel qu il vient de l être est aussi poser la question du devenir des zones NB quand les P.O.S. deviendront P.L.U 2. Cette question est reprise à la fin de la présente section dans la séquence synthèse et questions. Soulignons tout de suite cependant que la problématique des zones NB est d abord pas celle de la consommation transformation d espace et des formes urbaines associées. Elle est largement aussi et peut être plus ressentie ainsi par les maires et les mairies- celle de la non-soutenabilité financière de telles formes d urbanisation s agissant en particulier de tous les services collectifs à réseau : assainissement collectif, alimentation en eau potable, voirie, transports scolaires, collecte des déchets sans parler des réseaux qui ne sont pas de la responsabilité directe des collectivités territoriales (énergie, télécommunications). On peut presque dire que la ressource la plus rare en Dracénie ce sont les euros publics (les recettes budgétaires des collectivités) plus que l espace. La contrainte sur les premières pourrait bien susciter une stratégie de ménagement vis à vis de la seconde. Mais ne s agit-il pas précisément de cohérence? 1 Dont le nom est en gras dans le tableau du 1 er du C/ 2 En 2007, un seul P.L.U. est arrêté et approuvé : celui des Arcs sur Argens.

19 142 D/ Analyse des espaces agricoles 1 En 30 ans perte de plus de 5000 hectares d espaces agricoles. En 1972 la composante agricole du territoire de la Dracénie représentait hectares correspondant à près de 20% du total de la surface. En 2003 la composante agricole ne représente plus que 8660 hectares soit 12% de la surface de la Dracénie. En 30 ans : hectares ; - de 8 points de la surface totale ; plus du tiers de la surface initiale en moins. Cette régression résulte d un double mouvement : Gain d environ 1000 hectares majoritairement situés aux confins des territoires communaux. Perte d environ 6400 hectares majoritairement situés à proximité des centres villes et bourgs. L'usage actuel des espaces perdus par l activité agricole. A 60% (plus de 3000 hectares) l usage est devenu urbain y compris ceux relevant des espaces sous influence urbaine. A 40% (plus de 2000 hectares) l usage actuel relève des espaces naturels le plus souvent sous forme d espaces boisés privés ou de friches. La viticulture constitue l essentiel des pertes. L essentiel des pertes d espaces agricoles a concerné ceux qui étaient consacrés à la viticulture : hectares sur un total de 5270 hectares. La transformation de l ancienne économie vino-viticole tournée vers la quantité et le monde presque exclusif alors des coopératives vers un système orienté vers la qualité, la mise en valeur des marques et la place devenue dominante des Domaines sont autant d explications, sans omettre ici comme ailleurs dans l univers méditerranéen les conséquences des politiques publiques avec notamment les primes à l arrachage. 1 Ce paragraphe doit beaucoup à la Réf. 4.

20 143 OCCUPATION DU SOL - TERRES AGRICOLES SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: Terres agricoles en 2003 emprise totale : 8616 Ha [12,2%]

21 144 Ampus Terres agricoles: 726 Ha [8,8%] Nombre d agriculteurs: 25 La Motte Terres agricoles: 726 Ha [26,0%] Nombre d agriculteurs: 50 Bargemon Terres agricoles: 132 Ha [3,7%] Nombre d agriculteurs: 3 Le Muy Terres agricoles: 691 Ha [10,4%] Nombre d agriculteurs: 50 Callas Terres agricoles: 376 Ha [7,7%] Nombre d agriculteurs: 25 Les Arcs-sur-Argens Terres agricoles: 1069 Ha [19,7%] Nombre d agriculteurs: 110 Chateau Double Terres agricoles: 109 Ha [2,7%] Nombre d agriculteurs: 10 Lorgues Terres agricoles: 1087 Ha [16,9%] Nombre d agriculteurs: 95 Claviers Terres agricoles: 87 Ha [5,7%] Nombre d agriculteurs: 5 Montferrat Terres agricoles: 52 Ha [1,5%] Nombre d agriculteurs: 5 Draguignan Terres agricoles: 644 Ha [11,9%] Nombre d agriculteurs: 75 Taradeau Terres agricoles: 435 Ha [24,9%] Nombre d agriculteurs: 45 Figanières Terres agricoles: 315 Ha [11,0%] Nombre d agriculteurs: 25 Trans-en-Provence Terres agricoles: 244 Ha [14,1%] Nombre d agriculteurs: 30 Flayosc Terres agricoles: 575 Ha [12,4%] Nombre d agriculteurs: 50 Vidauban Terres agricoles: 1357 Ha [18,4%] Nombre d agriculteurs: 105 OCCUPATION DU SOL - TERRES AGRICOLES - RÉPARTITION PAR COMMUNE SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V3 Source: CAD Octobre 2008 TETRA-L AUC kM Légende: Terres agricoles en 2003 emprise totale : 8616 Ha [12,2%]

22 145 Les espaces agricoles et les documents d urbanisme. Les zones N.C. des POS ou PLU en vigueur représentent hectares mais les espaces cultivés à l intérieur de ce zonage destiné à l agriculture n est que de 6222 hectares : les zones N.C. ne sont cultivés qu à 52%! Ce constat met en évidence une marge de manœuvre importante pour le développement des espaces réellement cultivés. E/ Illustration des formes urbaines récentes : les fragments. Les illustrations qui suivent, sous forme de six fragments de territoire, visent à concrétiser et «donner à voir» les modes d urbanisation de ces dernières années. Soient 6 fragments respectivement situés à Draguignan, Ampus, Le Muy, Vidauban et Lorgues. En synthèse les analyses des fragments sont les suivants : ÉVOLUTION DES CATÉGORIES D ESPACE ANALYSE DÉTAILLÉE DE SIX FRAGMENTS DE TERRITOIRE (en hectares) Espace agricole Espace urbain Espace Fragments autre 1972 Différence Différence en 2003 Draguignan (1) Pont de Lorgues 18-5,8 12,2 2, ,2 + 10,6 64,6 (5) Draguignan-est 5-2,5 2,5 10,9 + 52,2 53,4 + 9,7 34,4 (3) Le Muy-ouest 60-33,2 16,8 3,4 + 72,1 31,6 + 43,9 7,7 (4) Vidauban 12-4,3 7,7 6,1 + 40,1 22,6 + 23,6 46,1 (6) Lorgues ,8 + 33, (2) Ampus 21-19,3 1,7 2,9 + 26,5 10,3 + 19,1 69 Total (arrondis) = Espace urbain = espace bâti (1er chiffre) + espace sous influence urbaine Source : calculs AUC-TETRA Soient 3 commentaires : Ces six fragments se situent tous dans des espaces qui étaient contigus de l urbanisation existante en 1972 et ont donc naturellement fait l objet d une poussée d urbanisation forte. Ils exagèrent à dessein la transformation-consommation d espace afin de mieux comprendre ce processus. La diminution de l espace agricole a été importante en valeur relative (-66%) mais en valeur absolue l urbanisation a plus consommé d espaces naturels et boisés. Les photos aériennes des fragments montrent assez bien que l urbanisation réalisée s accompagne souvent de jardins d agrément arborés (l espace sous influence urbaine). Tel est particulièrement le cas des fragments (1) Draguignan-Pont de Lorgues, (2) Ampus et (6) Lorgues. Dans les autres fragments l urbanisation est plutôt sous forme de lotissements (notamment à (3) Le Muy et (4) Vidauban) avec des parcelles plus réduites, moins arborées. Dans le fragment (5) Draguignan-ouest l urbanisation est sensiblement plus dense avec une faible surface d espace sous influence urbaine.

23 146 Au total l urbanisation, au sein de ces six fragments, a consisté en parts presque égales en surfaces bâties et en espaces sous influence urbaine. Les espaces qualifiés d «autres» représentant 278 hectares en 2003 consistent soit en infrastructures (très apparentes dans les fragments les plus urbains) ou en espaces ni agricoles ni urbanisés comme par exemple : Le massif du Flayosquet à Draguignan ouest (1), La colline Sainte Brigitte à Vidauban (4), Les pentes du Puy de la Signe à Ampus (2), Les petites collines boisées de l ouest de Lorgues (6), Les premiers contreforts (au sud-est) du Malmont à Draguignan est (5). Évidemment on sent bien qu on ne peut pas considérer les pentes de la colline Sainte Brigitte comme les collines de Lorgues.

24 147 AMPUS,ORGUES LE MUY VIDAUBAN CONSOMMATION DE L'ESPACE - RÉPÉRAGE DES FRAGMENTS SCOT-CAD Diagnostic-enjeux V2 Source: Octobre 2008 TETRA-L AUC Légende: kM expansion urbaine entre 1972 et 2003.

25 FRAGMENT 1 - DRAGUIGNAN 148

26 FRAGMENT 1 - DRAGUIGNAN % espace bati Ha espace bati Ha espace bati 2003 / 1972 espace sous influence urbaine Ha Photos aérienne 2003 et espace sous influence urbaine 2003

27 FRAGMENT 1 - DRAGUIGNAN % espace agricole Ha espace agricole Ha espaces agricoles 2003 / 1972 espace non comptabilisé Ha Photos aérienne 2003 et espace agricole 1972

28 FRAGMENT 2 - AMPUS 151

29 FRAGMENT 2 - AMPUS % espace bati Ha espace bati Ha espace bati 2003 / 1972 espace sous influence urbaine Ha Photos aérienne 2003 et espace sous influence urbaine 2003

30 FRAGMENT 2 - AMPUS % espace agricole Ha espace agricole Ha espaces agricoles 2003 / 1972 espace non comptabilisé Ha Photos aérienne 2003 et espace agricole 1972

31 FRAGMENT 3 - LE MUY 154

32 FRAGMENT 3 - LE MUY % espace bati Ha espace bati Ha espace bati 2003 / 1972 espace sous influence urbaine Ha Photos aérienne 2003 et espace sous influence urbaine 2003

33 FRAGMENT 3 - LE MUY % espace agricole Ha espace agricole Ha espaces agricoles 2003 / 1972 espace non comptabilisé Ha Photos aérienne 2003 et espace agricole 1972

34 FRAGMENT 4 - VIDAUBAN 157

35 FRAGMENT 4 - VIDAUBAN % espace bati Ha espace bati Ha espace bati 2003 / 1972 espace sous influence urbaine Ha Photos aérienne 2003 et espace sous influence urbaine 2003

36 FRAGMENT 4 - VIDAUBAN % espace agricole Ha espace agricole Ha espaces agricoles 2003 / 1972 espace non comptabilisé Ha Photos aérienne 2003 et espace agricole 1972

37 FRAGMENT 5 - DRAGUIGNAN 160

38 FRAGMENT 5 - DRAGUIGNAN % espace bati Ha espace bati Ha espace bati 2003 / 1972 espace sous influence urbaine Ha Photos aérienne 2003 et espace sous influence urbaine 2003

39 FRAGMENT 5 - DRAGUIGNAN % espace agricole Ha espace agricole Ha espaces agricoles 2003 / 1972 espace non comptabilisé Ha Photos aérienne 2003 et espace agricole 1972

40 FRAGMENT 6 - LORGUES 163

41 FRAGMENT 6 - LORGUES % espace bati Ha espace bati Ha espace bati 2003 / 1972 espace sous influence urbaine Ha Photos aérienne 2003 et espace sous influence urbaine 2003

42 FRAGMENT 6 - LORGUES % espace agricole Ha espace agricole Ha espaces agricoles 2003 / 1972 espace non comptabilisé Ha Photos aérienne 2003 et espace agricole 1972

43 166 SYNTHÈSE ET QUESTIONS Les perspectives à l horizon 2020, en considérant l année 2006 comme point initial sont résumées comme suit. PERSPECTIVES 2006/2020 EN TAUX D ACCROISSEMENT ANNUEL ET EN VALEURS ABSOLUES Population Ménages et logements Espace transformé en espaces urbains + 2% par an = environ + 2,5 par an = environ Si m 2 /logement = hectares Soit 155 hectares/an Cette transformation-consommation d espace d environ hectares est à rapprocher de l état en 2003 de la répartition de l espace par grandes catégories d utilisation. RÉPARTITION (EN 2003) DES GRANDES CATÉGORIES D UTILISATION DE L ESPACE Espaces agricoles Espaces «naturels» Forêts domaniales Espaces boisés classés Espaces naturels autres (soit forêts et bois privés) Espaces urbains Bâtis Sous influence urbaine TOTAL Dans ce contexte où va-t-on? La réponse à cette question correspond aux deux branches de l alternative classique de toute politique d aménagement, spécialement dans une situation de vif développement : Un aménagement et des formes urbaines plus intensif 1. Un aménagement et des formes urbaines conformes à ce qui a été le cas depuis une vingtaine d années c est-à-dire assez diffus. 1 Pour ne pas employer le mot dense

44 167 Les quelques hectares d espace agricole eussent été dans les périodes antérieures des candidats «tout trouvés» à la transformation en espaces urbains. Il n apparaît que dorénavant cela soit ni possible, ni souhaitable et ce pour 3 raisons : économique : l agriculture et en l occurrence la viticulture est dans une bonne trajectoire de développement, s agissant surtout de sa composante «Domaines». politique : les pouvoirs publics et les acteurs concernés ont, au niveau du département du Var, posé le principe d un maintien des terres et de l activité agricole. Il s agit alors de «clarifier» le destin de l agriculture dans les documents d urbanisme et de mettre en œuvre une politique foncière adaptée. environnementale : entre les villages-villes, l urbanisation diffuse et les boisements et forêts, les espaces agricoles et les domaines constituent à un assemblage d espaces et de perceptions visuelles qui contribue fortement à la qualité paysagère d ensemble de la Dracénie. L agriculture et sa matière première essentielle le foncier- ne doivent-ils pas constituer un axe fort du projet de SCOT? Dès lors la transformation-consommation d espace pour urbanisation devrait concerner prioritairement les espaces naturels ou du moins ceux qui ne relèvent ni des forêts domaniales, ni des espaces inclus dans le réseau NATURA 2000, ni a priori les espaces boisés classés 1. C est-à-dire les espaces naturels souvent boisés dont la valeur tant écologique que paysagère est moindre. L heure n est pas encore venue de choisir. Il est néanmoins utile d exposer, de manière synthétique et ouverte, les pour et les contre de chaque branche de l alternative. 1 Sachant que l ensemble des espaces boisés classés ne justifie sans doute cette appellation de «classée».

45 168 PRÉSENTATION SYNTHÉTIQUE DES POUR ET DES CONTRE RELATIFS À CHAQUE BRANCHE DE L ALTERNATIVE INTENSIF VERSUS DIFFUS. Pour Des impacts environnementaux sensiblement moindres et par voie de conséquence une évaluation environnementale plus favorable. Des coûts de production des services publics «à réseaux» moindres et une «évaluation financière» du SCoT a priori plus aisée. Une gestion facilitée du risque feux de forêt. Pour L inverse des éléments contre du modèle Intensif. Intensif Contre La nécessité d organiser la rupture des comportements résidentiels des ménages : les finalités sont souhaitables sans doute, les moyens contraignants et difficiles. Le risque de minorer un facteur important de l économie résidentielle d attirance de la C.A.D. : le grand confort spatial. La situation environnementale d ensemble n est pas très critique. Diffus Contre L inverse des éléments pour de la modalité Intensif. Des risques d impacts environnementaux plus marqués (toujours plus d assainissement autonome restant à mieux gérer). Des coûts élevés d aménagement et de fonctionnement des services publics. Une gestion plus difficile du risque feux de forêt. Cette présentation se veut synthétique pour des raisons de pédagogie et d animation du débat autour des enjeux soulevés par le Diagnostic. Elle est donc aussi quelque peu caricaturale et tranchée. Ce débat, pour être utile, doit aussi considérer les points suivants : Comparativement à d autres territoires méditerranéens et atlantiques l abondance de l espace est marqué en Dracénie. C est bien pourquoi les prix immobiliers sont, comparés à la moyenne du Var, inférieurs de l ordre de 25% à 35% ; et comparés aux territoires voisins du Var-est de l ordre de 50% 1. La «souveraineté» en termes de droit des sols continue d appartenir aux communes. Rien ne se fera sans leur accord. Le SCoT néanmoins peut permettre d adopter un regard renouvelé sur la logique d aménagement et d urbanisation. Si la réponse allait dans le sens d une plus grande intensification de l aménagement urbain, cela n irait pas sans conséquences vis-à-vis du stock très important de zones NB actuellement encore déterminées dans les documents d urbanisme communaux (POS pour l essentiel sauf aux Arcs). 1 Source : Mouvement Pacte Arim pour l amélioration de l habitat. Programme local de l habitat : synthèse du diagnostic et orientations. Septembre 2004.

46 169 Deux scénarios allant dans ce sens sont possibles : Supprimer les zones NB concomitamment à l avancement de la démarche SCOT et, ce faisant, minorer fortement les modes d urbanisation à 4500 m 2 la parcelle. S orienter vers une diminution sensible des zones NB devenant en bonne part zones N dans les futurs P.L.U. et pousser au bout la logique de l urbanisme «individuel». OUI au grand confort spatial et donc aux grandes parcelles pour la clientèle qui le souhaite mais OUI aussi soit à l établissement de la participation à la voirie et aux réseaux modalité spécifique dans l urbanisme de la logique de partenariat publicprivé, soit au recours aux transferts de COS. On peut d ailleurs remarquer que cette 2 ème alternative serait assez cohérente avec ce qui a été dit à la fin du chapitre II sur l incitation aux solutions «micro» pour les infrastructures et services environnementaux.

47 170 2 LA LOI MONTAGNE ET SES MODALITÉS D APPLICATION A/ La compétence du SCoT vis-à-vis de la loi Montagne La loi relative au développement et à la protection de la montagne s applique à 4 communes de la C.A.D. : Bargemon, Montferrat, Châteaudouble et Ampus. Ayant pour ambition de revitaliser les régions agricoles et d améliorer l attractivité et la protection des territoires fragiles, la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a largement revisité la loi Montagne. Elle met, plus et mieux que précédemment, l accent sur l objectif de «développement équitable et durable» de la montagne. C est une bonne occasion de rappeler que le territoire de la C.A.D. est montagnard et pas littoral : Moyen-Pays certes, mais Moyen-Pays en partie montagnard. Il est donc important que le SCoT puisse contribuer à définir les modalités d application de la loi Montagne, adaptées au contexte géographique et socio-économique des 4 communes concernées. Il en a la compétence et à ne pas l exercer il pourrait être dit que le SCoT commettrait une erreur manifeste d appréciation. B/ Synthèse du contexte socio-économique des 4 communes concernées par la loi Montagne INDICATEURS SOCIO-ÉCONOMIQUES DES 4 COMMUNES CONCERNÉES PAR LA LOI MONTAGNE Population Taux d évolution annuel 1962 / ,8% Population Résultats des enquêtes annuelles 2004 / 2005 / Taux d évolution annuel / ,1% Emploi Emploi Emploi ASSEDIC 2005 / Logements Logements Logements commencés 2005 / pour les 2 communes d Ampus et Châteaudouble Dans ces communes, comme dans les autres composantes territoriales de la C.A.D. la dynamique de développement est marquée.

48 171 C/ Questions à traiter par le SCoT Devraient être considérées successivement d une part la question du champ d application de la loi Montagne et d autre part : la notion d espaces, paysages et milieux les plus caractéristiques ou remarquables du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés aux articles L145-3 I et L du Code de l Urbanisme ; les modalités de l urbanisation en zone de montagne ; ainsi que la question relative à la définition des «terres nécessaires au maintien et développement des activités agricoles, pastorales et forestières 1». 1 Résultant de l application combinée des articles L145-7 I et L145-3 I du Code de l Urbanisme.

49 172 3 HABITAT ET LOGEMENT 1 A/ Une activité de construction dynamique Le tableau qui suit synthétise les données sur les évolutions du parc de logements de 1982 à 1999 et fournit des indications partielles sur les évolutions plus récentes. Pendant les quelques 20 ans ayant couru de 1982 à 1999 le parc de logements s est accru de unités soit en moyenne annuelle et selon un rythme annuel moyen de + 3,2% supérieur nettement à celui des ménages (+ 2,2 %) et de la population (+ 1,8%). A contribué à cet écart l importance de la construction de résidences secondaires et l augmentation forte du stock de logements vacants. ÉVOLUTION DU PARC DE LOGEMENTS ( ) ET TENDANCES RÉCENTES ( ) Période Taux annuel Augmentation annuelle 1982/1999 Période Augmentation annuelle Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Total ,2% Env Source : Sitadel en logements commencés. Il est vrai aussi que le rythme très élevé de la période correspond à deux sous-périodes dont la première (la plus ancienne ) était sensiblement plus dynamique que la seconde, où le rythme annuel moyen était plus proche de 750. D après les analyses du système d information Sitadel le rythme d accroissement du parc de logements depuis 1999, correspond en logements commencés à environ 700 par an soit à peu près une prolongation de la tendance 1990/1999. Le taux de construction rapport entre logements commencés et stock total ressort à 1,65% depuis C est un taux assez élevé mais pas très élevé : il correspond d ailleurs à peu près au taux national enregistré depuis quelques années ; et ce alors même que la croissance démographique est de 3 à 4 fois plus forte dans la C.A.D. On verra ci-dessous qu il y a sans doute un effet de transfert des résidences secondaires vers les résidences principales et peut-être aussi un effet de même ordre pour les logements vacants. 1 Cette section s appuie sur INSEE. Synthèse locale sur le territoire du Schéma de Cohérence Territoriale de la Dracénie et Mouvement Pacte Arim pour l amélioration de l habitat. Programme local de l habitat : synthèse du diagnostic et orientations. Septembre 2004.

50 173 De plus les besoins en logements sont par définition engendrés par les ménages et pas par les individus. Souvent l écart entre les taux d évolution de ces catégories est très élevé, pouvant aller du simple au triple (exemple + 0,7% population et + 2,1% pour les ménages). Rien de tel en Dracénie où l écart constaté est faible : 1,7 % et 2,2% entre 1990 et Ainsi comme le note l INSEE dans sa Synthèse locale sur le territoire du Schéma de Cohérence Territorial de la Dracénie de 2000 le nombre moyen de personnes par résidence principale devient, avec le temps, comparativement élevé alors qu il était inférieur jusqu en 1975 aux nombres correspondants à toutes les échelles de comparaison. B/ La question des résidences secondaires Il semble bien qu il existe un effet de transfert de la catégorie «résidence secondaire» à la catégorie «résidence principale». Le stock de résidences secondaires près de en 1990 soit presque 20% du total du parc! sert de variable d ajustement au stock de résidences principales en même temps que les résidents secondaires deviennent résidents plus permanents. Ainsi comprend-on que le total des résidences secondaires soit passé d un peu moins de en 1990 à peine plus de en 1999 alors que le parc de résidences principales passait de à ! C/ La question des logements vacants Près de logements vacants en 1999 soit plus de 8% du parc total : c est un pourcentage élevé nettement plus qu aux autres échelles territoriales (6,4 % dans le Var, 7,5% en P.A.C.A. et 6,8 % au niveau national). Nombre de ces logements vacants sont concentrés dans les cœurs des villages-villes de la Dracénie et au centre de Draguignan. Le «gel» de ces milliers de logements contribue à l importance de l urbanisation diffuse déjà notée. Il est vrai cependant que depuis quelques années s est manifestée une volonté de remettre sur le marché nombre de ces logements. Les résultats atteints, notamment à Draguignan et Le Muy modestes sans doute à l échelle de l ensemble du parc de la Dracénie, n en démontrent pas moins qu une telle voie d action est possible. Ne peut-on pas penser alors qu un «travail» plus soutenu sur le parc des logements vacants est susceptible de contribuer à une dynamique de plus grande intensification de l aménagement dans les années à venir? 1 1 Au travers de démarches d opération programmée d amélioration de l habitat (O.P.A.H.) aidés par l agence nationale pour l amélioration de l habitat (A.N.A.H.).

51 174 D/ Une homogénéité territoriale assez marquée Dans la décennie des années 90 l accroissement du parc de logements a été à peu près proportionnel aux poids de population des 3 grandes composantes territoriales. Population 1999 Augmentation annuelle du parc de logements Effectif Structure Structure Effectif Nord C.A.D % 7% + 50 Centre C.A.D ,5% 62% Sud C.A.D ,5% 31% Total % 100% Source : INSEE R.G.P Sur la période plus récente 1999/2005 la répartition géographique de l activité de construction résidentielle est légèrement différente : Nord 10% Centre 56% Sud 34% Contribue à cette minoration du prorata de la partie centrale de la C.A.D. la substantielle diminution de l activité de construction caractérisant entre 1999 et 2005 la ville de Draguignan : logement commencés en moyenne annuelle à comparer à un rythme annuel proche de 260 logements dans la période E/ Type de construction La prédominance des maisons individuelles est marquée en Dracénie : Maisons individuelles 58% Logement collectif 33% Autres cas 9% Le pourcentage relatif aux maisons individuelles est supérieur de 12 et 19 points par rapport à ce qu il est respectivement dans le Var et en P.A.C.A. F/ Le thème récurrent des logements sociaux Un taux bas au sens de la loi S.R.U. qui ne s appliquait pas à la C.A.D.! La Dracénie a beaucoup changé depuis 20 à 30 ans et va continuer sur ce même registre du changement et du dynamisme. Auparavant, le parc des logements accessibles aux familles à revenus bas ou modestes était largement constitué soit des logements anciens en tissu central des villes et bourgs en part importante devenus logements vacants comme on a vu supra- soit des logements des exploitations viticoles inclus dans les patrimoines correspondants.

52 175 Cela explique, en partie, que le taux de logements sociaux (L.S.) au sens de l article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (S.R.U.) soit bas en situation 1999 : Environ 3600 L.S. en 1999 soit un taux de 9% 1 Ce taux, au delà d être bas, n avait qu une valeur virtuelle car l article 55 de la loi S.R.U. ne s appliquait pas ni à Draguignan, ni à aucune autre commune faisant partie de la C.A.D. Mais la situation, à cet égard, a fortement évolué. Les 20% de logements sociaux, la loi DALO et la Dracénie Depuis le 1 er janvier 2008, l obligation de disposer d un contingent d au moins 20% de logements sociaux est étendue par la loi du 5 mars 2007 instituant le droit opposable au logement -dite loi DALO- aux communes faisant partie d un EPCI à fiscalité propre répondant aux mêmes critères que ceux d ores et déjà requis pour les agglomérations : Communes faisant partie d un EPCI de plus de habitants comprenant au moins une commune de plus de habitants, ce qui est le cas de la C.A.D. Sous réserve qu elles disposent d une population au moins égale à 1500 habitants en Ile de France et 3500 dans les autres régions, ce qui est le cas des 7 communes les plus peuplées de la C.A.D. Et que le nombre total de logements locatifs sociaux représente au 1 er janvier de l année précédente, moins de 20% des résidences principales, ce qui est bien le cas. Ainsi l obligation des 20% de logements sociaux vaut dorénavant pour les 7 communes suivantes dont les données sont présentées ci-dessous. Communes TAUX DE LOGEMENTS SOCIAUX Nombre de logements sociaux en 2007 Taux (approchés) Draguignan % Flayosc 90 5% Les Arcs 140 5% Lorgues 250 6,5% Le Muy 175 4,5% Trans en Provence 20 1% Vidauban 370 9,5% Sous total des 7 communes % Source Services de la C.A.D. 1 par rapport au stock de résidences principales.

53 176 Perspectives pour demain Aucune des 7 communes concernées par l obligation des 20% de logements sociaux n atteint en 2007 le taux requis : Draguignan n est pas très loin Vidauban est à la moitié du taux requis Les cinq autres en sont sensiblement ou très éloignées Au regard de la loi DALO elles doivent s engager dans un plan de rattrapage en définissant un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux. Cet objectif est défini par le conseil municipal ou par l organe délibérant de l EPCI compétent en matière de P.L.H., en l occurrence la C.A.D. Il doit être atteint en 20 ans par période triennale décomptées à partir du 1 er janvier L accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux, pour chaque période triennale, ne peut être inférieur à 15% du nombre de logements sociaux manquants pour atteindre 20% du total des résidences principales. Le nombre de logements locatifs sociaux mis en chantier pour chaque période triennale ne peut être inférieur à 30% de la totalité des logements commencés au cours des trois années écoulées sur le territoire communal ou sur celui de l EPCI lorsqu il est doté d un P.L.H. Actuellement c'est-à-dire dans les années les plus récentes- le taux de réalisation de logements sociaux est de 8,5% soit une situation de non-rattrapage. Si le rythme de construction annuel atteint dans les années à venir une quantité avoisinant les 800 à 900 logements annuels supposés ne pas être des résidences secondaires!- ce qui représente un taux de construction par rapport aux résidences principales d environ 2%, il faudrait que la proportion de logements sociaux correspondante atteigne 25% ou 30% pour qu en 2020 la proportion des dits logements sociaux se hausse à une valeur avoisinant 14 ou 15%. Le délai de 20 ans court de 2002 à Le taux de 20% à l horizon 2022 est un objectif difficile à atteindre. Mais il est vrai que la remise sur le marché des logements anciens vacants dans le cadre des procédures reconnues par l A.N.A.H. peut aussi «apporter son écot» à la réalisation de l objectif fixé par la loi DALO. Par ailleurs, le décompte de ce qu on appelle «logements sociaux» est, depuis la loi d orientation sur la ville (L.O.V.) de 1991, en constante modification.

54 177 SYNTHÈSE PARTIELLE 1. L activité logement est forte en Dracénie, mais pas aussi forte que ce à quoi on pouvait s attendre au regard de l évolution démographique très forte qui caractérise la C.A.D. Les quelques 700 à 900 logements construits bon an, mal an depuis une vingtaine d années contribuent certes au nécessaire accroissement du parc résidentiel ; mais il apparaît que des mouvements internes au stock total y contribuent aussi : La transformation des résidences secondaires en résidences principales La transformation de logements vacants en résidences principales Par ailleurs la taille des ménages est relativement importante : elle diminue comme partout ailleurs mais sensiblement moins vite : autre facteur d une moindre pression en termes de demandes de logements. Ces transformations internes au parc total de logements et cette moindre diminution de la taille des ménages sont plutôt des tendances positives : en particulier la remise sur le marché des logements vacants nombreux dans les parties centrales des villes et bourgs de la Dracénie. Le logement le moins cher, le moins consommateur d espace et le moins coûteux à desservir est le logement déjà existant. 2. L activité de construction est répartie de manière assez homogène sur le territoire de la C.A.D. : en quelque sorte à la proportionnelle des poids de population et des parcs de logements. On retrouve à ce niveau ce qui a été précédemment constaté pour les évolutions démographiques et de l emploi. En Dracénie nulle commune n est «oubliée» de la dynamique générale de développement. Cette bonne homogénéité territoriale est moins nette dans la période la plus récente : en particulier la ville de Draguignan a connu depuis l an 2000 une baisse assez sensible de l activité de construction. 3. Le parc de logements locatifs sociaux est globalement faible : il représente environ 10% du parc total. L offre correspondante est concentrée à 80% dans deux seules communes : Draguignan surtout puis Vidauban. Le parc locatif privé ancien souvent localisé dans les parties centrales des villes et bourgs tient en partie lieu de parc social. Cette situation du logement social ne pourra perdurer car depuis janvier 2008 les 7 principales communes de la Dracénie sont soumises du fait de la loi droit au logement opposable (DALO) à l obligation d atteindre d ici 2022 le taux de 20% ; ce qui suppose un changement important des politiques en la matière.