Lefèvre Pelletier & associés Avocats. Mardi 24 septembre 2013

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1 Plénière Le temps de l'immeuble durable est arrivé Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

2 1. L action publique se met en mouvement 2

3 1. L action publique se met en mouvement La volonté politique se consolide Du côté tertiaire, la charte prochaine d engagements préfigure le décret Du côté résidentiel, les financements existants sont relancés 3

4 2. Les acteurs gagnent en maturité 4

5 2. Les acteurs gagnent en maturité L accompagnement des ménages se professionnalise Les professionnels se forment L an II des certificats d économie d énergie s annonce 5

6 3. Les enjeux économiques s affirment 6

7 3. Les enjeux économiques s affirment La demande hausse la barre Les outils juridiques et financiers se précisent La valeur verte est là! 7

8 Contacts Philippe Pelletier Avocat associé Mail : phpelletier@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Lefèvre Pelletier & associés, Avocats 136 avenue des Champs Elysées Paris Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com 8

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10 PARIS, France 136, avenue des Champs Elysées Paris France Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com ALGER, Algérie Villa 02 B - Cité Elchahid Djaouab - chemin Doudou Mokhtar, Ben Aknoun - Alger Algérie Tél. : +213 (0) Fax : +213 (0) algiers@lpalaw.com CASABLANCA, Maroc 269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N Casablanca Maroc Tél. : +212 (0) Fax : +212 (0) casablanca@lpalaw.com FRANCFORT, Allemagne Savignystr. 18, D Frankfurt am Main Francfort - Allemagne Tél. : +49 (69) Fax : +49 (69) frankfurt@lpalaw.com GUANGZHOU, Chine Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu Guangzhou - Chine Tél. : Fax : guangzhou@lpalaw.com HONG KONG, Chine 44/F, Cosco Tower, Unit Queen's Road Central - Hong Kong Tél. : Fax : hongkong@lpalaw.com SHANGHAI, Chine 41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road - Lu Wan District Shanghai Chine Tél. : Fax : shanghai@lpalaw.com 10

11 Atelier Le NOUVEAU DPE (Diagnostic de Performance Energétique) Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

12 1. Les DPE et leur champ d application 2. Pourquoi le DPE nouveau? 3. Le plan de fiabilisation du DPE 4. Comment lire un DPE nouveau? 5. La portée juridique d un DPE 6. Perspectives 2

13 1. Les DPE et leur champ d application Rappel de la génèse du DPE Un nouveau diagnostic technique en 2006 Une volonté timide des Pouvoirs Publics Sensibiliser à la performance énergétique des bâtiments Sans contraindre les vendeurs et les bailleurs Sans peser financièrement dans les transactions Un outil volontairement sommaire pour être accessible et peu cher 3

14 1. Les DPE et leur champ d application DPE vente / location Les bâtiments concernés: Tous les bâtiments: habitation, tertiaire, administration etc. Les 7 types de bâtiments exclus: R CCH Les contrats concernés: Toutes les ventes : novembre 2006 Toutes les locations : juillet

15 1. Les DPE et leur champ d application DPE collectif Un préalable à la rénovation énergétique des bâtiment collectifs : L134-4 CCH et décret du 27 décembre 2012 Le DPE collectif: TOUS les bâtiments équipés d installation collective de chauffage ou refroidissement (tertiaires, pleine propriété etc.) L audit énergétique: les copropriétés à usage principal d habitation équipés de plus de 50 lots, dont le PC est antérieur au 1 er janvier 2001 Le délai: 2012 /

16 1. Les DPE et leur champ d application DPE collectif un DPE au sens de L du CCH portant sur le bâtiment dans son entier accompagné de recommandations d amélioration chiffrées moins approfondi qu un audit énergétique 6

17 2.Pourquoi le DPE nouveau? Une fiabilité critiquée Une demande des diagnostiqueurs (2007) Des «études» de cas par UFC-Que Choisir Des étiquettes différentes pour les mêmes biens des logiciels de calculs différents, des listes de paramètres pas assez exhaustives, des coûts de l énergie pas mis à jour fréquemment Une évolution des besoins De la mission première de sensibilisation, réussie, au besoin d un outil de mesure 7

18 2.Pourquoi le DPE nouveau? Une importance pourtant renforcée L affichage du DPE Depuis le 1 er janvier 2012 dans les annonces immobilières La mise à disposition du DPE dès la mise en vente ou location La conditionnalité des aides au niveau de performance énergétique (PTZ+,1% logement, aides régionales ) 8

19 3. Plan de fiabilisation du DPE 6 axes Une transparence accrue Affichage de l étiquette énergétique dans les annonces Fiche technique dans le DPE Une amélioration de la méthode de calcul Augmentation du nombre de données à relever sur site temps passé plus long Des listes de données étoffées et mises à jour 9

20 3. Plan de fiabilisation du DPE 6 axes Une base de données des DPE en ligne Gérée par l ADEME Statistiques orientation des politiques publiques 10

21 3. Plan de fiabilisation du DPE 6 axes Une validation des logiciels de calcul Validation technique avec convergence des résultats Validation de la transmission des données Une montée en compétence des diagnostiqueurs Segmentation de l activité avec 2 niveaux de mention Prérequis de formation par niveau Des examens théoriques et pratiques plus exigeants 11

22 3. Plan de fiabilisation du DPE 6 axes Un contrôle plus efficace Annuaire des diagnostiqueurs certifiés en ligne Un contrôle sur ouvrage a posteriori (fausse bonne idée?) Vérification de la validité d un DPE sur la base ADEME Des contrôles de la DGCCRF plus ciblés (affichage, compétence ) Annoncé en octobre 2010 pour mars

23 3. Plan de fiabilisation du DPE Les nouveautés en pratique (arrêtés du 8 février 2012) une visite par la personne certifiée fiche technique et tableau récapitulatif des explications sur les différences entre consommations estimées et réelles les étiquettes vierges la mise à jour des tarifs de l énergie 13

24 3. Plan de fiabilisation du DPE Les nouveautés en pratique (arrêtés du 8 février 2012) le remplacement des étiquettes (9 classes) du volet «vente tertiaire» 3 étiquettes (7 classes) selon le type d activité bâtiments tertiaires de la SHON à la Sth équipements énergétiques individuel et collectif utilisation des factures et de la méthode conventionnelle 14

25 4. Comment lire un DPE nouveau? Un concept à bien appréhender Impact environnemental Energie primaire Forme d énergie disponible dans la nature avant toute transformation Energie finale Energie au stade final de la chaîne de transformation de l'énergie (utilisation par le consommateur final) 15

26 4. Comment lire un DPE nouveau? Son contenu (art. R134-2 du CCH) Caractéristiques du bâtiment et de ses équipements Les «informations» : Quantité d'énergie consommée ou estimée (an) Evaluation des dépenses annuelles en résultant et quantité d'émissions de GES liées, Evaluation de la quantité d'énergie renouvelable utilisée, Contrôle périodique (constatations, observations et appréciation sur l'entretien de la chaudière) 16

27 4. Comment lire un DPE nouveau? Son contenu Classement du bâtiment ("étiquette énergie" + "étiquette climat"), Recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie (travaux envisagés avec évaluation de leur coût et de leur efficacité). 17

28 4. Comment lire un DPE nouveau? La fiche technique Bon pour le consommateur Transparence des données relevées Meilleure connaissance du bien Bon pour le diagnostiqueur Travail mieux explicité Protection en cas de litige 18

29 4. Comment lire un DPE nouveau? Influence des méthodes En fonction de l année charnière 1948 Avant : méthode par factures Relevés des consommations Lié au comportement des gens Intègre tous les usages Après : méthode conventionnelle (ou par factures) Relevés des consommations (caractéristiques techniques du bâtiment) 19

30 5. La portée du DPE Entre parties à la vente ou location: Une valeur simplement informative? Pas plus pas moins que les autres diagnostics techniques Le diagnostic erroné n engage pas le vendeur ou le bailleur Si et seulement si: Le DPE est communiqué Le propriétaire est de bonne foi (Cass 3ème civ. 29 janv.2008) Les parties n en font par un engagement contractuel spécifique ( Cass 3ème civ. 29 sept. 2009) 20

31 5. La portée du DPE La responsabilité du diagnostiquer À l égard de son commanditaire La faute contractuelle : le non respect des prescriptions légales Le préjudice : faible ou nul L intérêt nul des subrogations dans les actes de vente À l égard des tiers La faute contractuelle constitutive d une faute délictuelle Le préjudice: la perte d une chance de mieux négocier le prix ou de renoncer au contrat (Cass 1ère civ. 20 mars 2013) / Les dépenses énergétiques non prévues Les clauses d exonération de responsabilité à l égard des tiers 21

32 6. Perspectives Vers une place grandissante du DPE Pourquoi? L émergence de la valeur verte Un outil fiabilisé, sur tout le territoire à un coût maitrisé L intensification de la rénovation énergétique(cese 2013) 22

33 6. Perspectives Vers une place grandissante du DPE Comment? Un document de référence de la rénovation énergétique La rénovation du parc tertiaire: le rapport Gauchot La rénovation du parc résidentiel: le rapport SHIFFT L étude PHEBUS 23

34 Contacts Sidonie Fraîche-Dupeyrat Avocat, counsel Mail : sfraichedupeyrat@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Sylvain Coopman Délégué Général Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM Mail : scoopman@fnaim.fr Tél. : +33 (0) Lefèvre Pelletier & associés, Avocats 136 avenue des Champs Elysées Paris Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com 24

37 Atelier De la friche industrielle à l immeuble durable Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

38 La reconversion des friches industrielles : un enjeu de taille Environ sites potentiellement pollués en France Enjeu majeur de l aménagement urbain Contexte juridique contraignant et évolutif 2

39 Plan I. L environnement juridique de la reconversion des friches industrielles A. L avènement d un droit autonome des sites et sols pollués B. Les limites assignées au contrat par la jurisprudence II. Quels outils pour un encadrement contractuel efficace? A. Transparence et vigilance quant à l état environnemental du terrain B. L usage comme clef de répartition 3

40 I. L environnement juridique de la reconversion des friches industrielles A. L avènement d un droit autonome des sites et sols pollués Les errements passés La naissance d un droit indépendant des sols pollués Une réforme attendue sites et 4

41 I. L environnement juridique de la reconversion des friches industrielles B. Les limites assignées au contrat par la jurisprudence Les conventions de droit privé inopposables L impossible transfert des obligations administratives de réhabilitation L inefficacité des clauses d exonération de garantie 5

42 II. Quels outils pour un encadrement contractuel efficace? A. Transparence et vigilance quant à l état environnemental des terrains Une information la plus complète possible Réalisation systématique d audits? L importance de la qualité des parties 6

43 II. Quels outils pour un encadrement contractuel efficace? B. L usage comme clef de répartition Type d usage ou usage précis? Le risque par rapport à l usage et la gestion des terres excavées L outil essentiel des restrictions d usage 7

44 Conclusion La difficile conciliation entre l ordre public environnemental et la convention des parties Des concepts à clarifier La nécessité d une stratégie contractuelle à adapter au cas par cas 8

45 Contacts Frédérique Chaillou Avocat associé Mail : fchaillou@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Vincent Sol Avocat associé Mail : vsol@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Lefèvre Pelletier & associés, Avocats 136 avenue des Champs Elysées Paris Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com 9

47 Atelier Les garanties vertes dans les marchés de travaux : vers une responsabilité durable des constructeurs Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

48 INTRODUCTION La RT 2012 révolutionnera-t-elle la responsabilité des constructeurs? Quels outils contractuels pour aller plus loin que la RT 2012? Actualité : Rapport du Plan Bâtiment Durable «La Garantie de Performance Energétique» du 22 juillet

49 I Vers une garantie légale durable des constructeurs? 1 Jusqu'à présent : un régime de responsabilité non identifié pour le "désordre énergétique" Naissance de normes légales sans définition de la responsabilité applicable La jurisprudence divergente actuelle Les risques de cette insécurité juridique 3

50 2 Demain : le projet d'une responsabilité légale bien encadrée 2.1 L invention d un nouveau concept : l impropriété à destination environnementale Proposition d un nouvel article L CCH «Nonobstant toute stipulation contractuelle contradictoire, la destination mentionnée à l article 1792 du code civil, reproduit l article L du présent code, est définie, en matière de performance énergétique, au regard de la seule consommation «conventionnelle» maximale de l ouvrage, telle que celle-ci résulte des textes d application des articles L et L du présent code. La production énergétique à usage externe est prise en compte uniquement si elle entre dans son calcul. 4

51 L impropriété à la destination ne peut être retenue que dans le cas d une différence de consommation conventionnelle supérieure à un seuil, en présence de dommages affectant matériellement l ouvrage ou ses éléments d équipement. Elle est appréciée globalement pour l ensemble de l ouvrage construit ou modifié, y compris ses éléments d équipement, en tenant compte des conditions de son entretien après la réception, et sur la base des éléments techniques du référentiel et du mode de calcul réglementaire ayant permis la délivrance de l attestation de la prise en compte de la réglementation thermique. Un décret en Conseil d état détermine le seuil mentionné à l alinéa précédent ainsi que les modalités d appréciation de la consommation conventionnelle dans le cadre des expertises.» 5

52 Proposition de modification de l article 9, arrêté du 26 octobre 2010 (chapitre 5) sur le récapitulatif standardisé d étude thermique Proposition d un nouvel article R CCH «Pour l application de l article L du CCH, le seuil mentionné à l alinéa 2 est fixé à 20% sans pouvoir être inférieur à 10 kwhep/(m².an) L expertise doit permettre d établir la réalité du dépassement de la consommation conventionnelle, en déterminer les causes ainsi que la nature et le coût des travaux nécessaires à la réparation de l ouvrage.» 6

53 2.2 Le formalisme aggravé de la déclaration de sinistre «énergétique» Proposition de modification de l article A du code des assurances «A - Obligations de l assuré ( ) 1 L assuré s engage ( ) g) A transmettre à l assureur : - l attestation de la prise en compte de la réglementation thermique délivrée conformément à l article R du CCH - le «récapitulatif standardisé d étude thermique» prévu en application de l article 9 du chapitre V de l Arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiment ( ) 7

54 2 - ( ) La déclaration de sinistre est réputée constituée dès lors qu elle comporte au moins les renseignements suivants : - ( ) Si la déclaration porte en tout ou partie sur la performance énergétique de l ouvrage, l attestation établie par une des personnes mentionnées à l article R du CCH constatant le dépassement de la consommation conventionnelle maximale de l ouvrage telle qu elle est prévue aux textes d application des articles L et L du même code.( ) B Obligations de l assureur en cas de sinistre ( ) 1 Constat des dommages, expertise ( ) : c) Si le sinistre porte en tout ou partie sur la performance énergétique de l ouvrage, l expert doit conformément à l art R du CCH, établir la réalité du dépassement de la consommation conventionnelle, en déterminer les causes ainsi que la nature et le coût des travaux nécessaires à la réparation de l ouvrage.» 8

55 Conclusion : Mobilisation des ministères La garantie légale verte des constructeurs pourrait exister en

56 II Vers des garanties durables contractuelles? 1 La garantie de performance énergétique intrinsèque (GPEI) Définition : «Le prestataire s engage, dans le cadre de la réalisation de travaux pour un immeuble neuf ou sur existant, sur un niveau maximal de consommations énergétiques conventionnelles vérifiées, pendant la phase étude et le déroulement des travaux.» La Charte GPEI du 11 juillet 2013 : - pour les immeubles tertiaires neufs - 6 engagements sur 3 ans 10

57 2 La garantie de résultat énergétique (GRE) Définition «Une garantie de performance énergétique qui incorpore l usage et l exploitation : Garanties sur consommations réelles et mesurables» Des retours d expérience mitigés 11

58 Conclusion : La performance énergétique est en passe de définir ses garanties Des mesures convergentes pour préparer l arrivée de la RT 2020 De la pédagogie! 12

59 Rapport 13

60 Contacts Aurélie Dauger Avocat counsel Mail : adauger@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Lefèvre Pelletier & associés, Avocats 136 avenue des Champs Elysées Paris Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com 14

62 Atelier Les financements innovants Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

63 Le groupe de travail Lettre de mission du 13 juin 2012 Co-piloté par Inès Reinmann et Olivier Ortega 130 participants Organisation en sous-groupes thématiques Un blog dédié et des dizaines de contributions écrites Rapport remis en février

64 Quelques convictions préalables Les financements innovants sont complémentaires des outils incitatifs existants La montée en puissance sera progressive et suppose un appui des pouvoirs publics Nécessité absolue de donner un cap au marché pour mettre en mouvement les acteurs 3

65 Cinq idées forces 1. Faire émerger une «valeur bâtiment responsable» 2. Soutenir le développement du tiers-financement 3. Créer une entité publique-privée pour le financement de la rénovation énergétique 4. Imaginer de nouvelles recettes innovantes 5. Soutenir la formation, la création d emplois et l innovation 4

66 1. Favoriser l'émergence de la «valeur bâtiment responsable» C est l émergence de cette «valeur verte» ou «valeur bâtiment responsable» qui favorisera le marché de l efficacité énergétique Une définition claire donnée par les pouvoirs publics Des mécanismes incitatifs adossés à cette définition 5

67 2. Favoriser le développement du tiersfinancement Principe : utilise les économies d énergies futures pour financer tout ou partie de l investissement Mécanisme avec de multiples intérêts et un réel potentiel Suppose un amorçage public sans tarder pour un déploiement massif dans quelques années Le rapport propose des définitions et des mesures concrètes 6

68 ALUR Article 57 bis (nouveau) Sociétés de tiers-financement Art. L Le tiers-financement, dans le champ d opérations de rénovation de logements, est caractérisé par l intégration d une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie d une rémunération sous forme de redevance globale, régulière et limitée dans le temps. Un décret précise le périmètre des prestations que peut couvrir le service de tiers-financement. Art. L Est dite société de tiers financement toute société susceptible d offrir au maître de l ouvrage un service de tiers-financement tel que défini à l article L

69 3. Créer une entité publique/privée pour le financement de la rénovation énergétique Impératif de refinancement à long terme : accès à des liquidités à longue maturité et coût faible Créer rapidement (année 2013) un fonds d'investissement à caractère public/privé afin de lever des capitaux rémunérés sur du long terme, dans l'objectif de refinancer les investisseurs dans la rénovation. Véhicule capable d émettre de la dette et d être noté au plan national et international 8

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72 4. Imaginer de nouvelles recettes innovantes Améliorer les connaissances relatives à l «impact comportemental» dans la consommation énergétique des bâtiments, à l information et à la sensibilisation, en vue d agir efficacement sur le comportement des utilisateurs des bâtiments. Lever les freins à la densification liée à la réalisation de travaux de performance énergétique afin de renforcer cette ressource de financement 11

73 5. Soutenir la formation, la création d emplois et l innovation Améliorer l accompagnement des entreprises dans leur développement et dans l innovation par une meilleure structuration des dispositifs existants Créer une avance remboursable de manière différée et échelonnée pour aider à la formation professionnelle, à l embauche ou au maintien des emplois Créer un Chèque Emploi Efficacité Energétique 12

74 Contacts Olivier Ortega Avocat associé Mail : oortega@lpalaw.com Tél. : +33 (0)

77 Atelier La copropriété durable Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

78 La copropriété durable Connaître l immeuble 2

79 La copropriété durable Connaître l'immeuble : - Les immeubles en copropriété à usage d habitation : 8,5 millions de logements pour un parc total de 33 millions Les objectifs d économies d énergie majeurs fixés par les textes : 38 % d économie d énergie d ici La loi n du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II a modifié sensiblement les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : En imposant aux syndicats des copropriétaires de procéder avant le 1er janvier 2017 à un audit de l immeuble ou à un diagnostic de performance énergétique (DPE). 3

80 La copropriété durable Connaître l'immeuble : - L article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 : Il résulte de cet article que le syndic met à l ordre du jour de l assemblée générale des copropriétaires la réalisation d un diagnostic de performance énergétique ou d un audit énergétique dans les immeubles équipés d une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Le DPE doit être réalisé dans les immeubles de moins de 50 lots ou de plus de 50 lots s ils sont à usage autre que d habitation. L audit énergétique s impose dans les immeubles à usage principal d habitation de plus de 50 lots dans lesquels la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er juin 2001 (L CCH). 4

81 La copropriété durable Connaître l'immeuble : - Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Le décret n du 3 décembre 2012 définit le DPE dans les immeubles en copropriété équipés d une installation collective de chauffage ou de refroidissement, c est le nouvel article R du code de la construction et de l habitation. Le DPE en copropriété renvoie à l article L du CCH (diagnostic vente). Ce diagnostic immeuble vaut pour chacun des lots. Il n est pas obligatoire si il existe un DPE en cours de validité (10 ans). Lors de l assemblée générale suivante la personne qui a réalisé le DPE le présente aux copropriétaires. 5

82 La copropriété durable Connaître l'immeuble : - L audit énergétique : Plus complet que le DPE, l audit énergétique est défini dans le décret n du 27 janvier 2012 qui crée les articles R à R du CCH. L audit énergétique décrit les parties communes et privatives, les installations de chauffage, équipements collectifs, production d eau chaude Lors de l audit énergétique, une enquête est effectuée auprès des occupants pour évaluer leur consommation, le confort thermique dont ils bénéficient, les améliorations qu ils souhaitent. L audit énergétique précise la quantité annuelle d énergie consommée, les émissions de gaz à effet de serre. Il comprend des préconisations pour optimiser l exploitation des équipements et des propositions de travaux d amélioration. L auditeur établit un rapport qu il présente en assemblée générale des copropriétaires. 6

83 La copropriété durable Procéder à un DPE ou à un audit 7

84 La copropriété durable Procéder à un DPE ou à un audit : - information complète des copropriétaires s impose : conseil syndical, réunions d information - expliquer la différence entre le DPE et audit, présenter le choix (si il existe : qui peut le plus peut le moins). Lors de l assemblée générale qui décidera du DPE ou de l audit à la majorité de l article 24, les copropriétaires auront le choix entre plusieurs devis : mise en concurrence. L entreprise qui procède au diagnostic de performance énergétique ou à l audit doit répondre à des critères de compétence (expérience professionnelle et formation), il doit justifier de son impartialité, de son indépendance à l égard du syndic, des fournisseurs d énergies et des entreprises pouvant intervenir sur le bâtiment. 8

85 La copropriété durable Mettre en œuvre le DPE ou l audit énergétique 9

86 La copropriété durable Mettre en œuvre le DPE ou l audit énergétique : - La mobilisation des acteurs de la vie en copropriété s impose : - l architecte de l immeuble ; - le syndic qui produira les plans de l immeuble, les contrats d entretien, les marchés des travaux réalisés, les assurances souscrites, le livret d entretien Il sera le correspondant privilégié du diagnostiqueur ; - le conseil syndical : si le conseil syndical est convaincu la décision a des chances d être votée ; - les copropriétaires : ce sont les acteurs de la démarches. Ils doivent se sentir impliqués. 10

87 La copropriété durable Décider d entreprendre les travaux 11

88 La copropriété durable Décider d entreprendre les travaux : - La mise en concurrence préalable : L assemblée générale entend le rapport du diagnostiqueur et décide de suivre ses préconisations. Le syndic a mis à l ordre du jour de la même assemblée la décision de mise en concurrence pour entreprendre des travaux ou attend le résultat de l échange lors de l assemblée générale pour proposer à la prochaine assemblée générale la décision de mise en concurrence. L objet de la décision de mise en concurrence : les travaux décrits dans les documents techniques : DPE ou audit énergétique. Il peut être proposé, au vu des conseils de l architecte de l immeuble, d étendre ou de réduire le périmètre de travaux contenu dans le rapport du diagnostiqueur. Le syndic doit préalablement à la mise en concurrence recueillir l avis du conseil syndical. Le vote de la mise en concurrence s opère à l article

89 La copropriété durable Décider d entreprendre les travaux : - le plan de travaux : Sans travaux d intérêt collectif : Le décret du 3 décembre 2012 traite dans son article 2 des économies d énergie dans les immeubles en copropriété. Il crée les articles R à R du CCH. Il fait référence à l article 25-g de la loi du 10 juillet 1965 ainsi libellé : «A moins qu ils ne relèvent de la majorité prévue par l article 24, les travaux d économies d énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation des travaux équivalents dans les 10 années précédentes». Les travaux portant sur les parties et équipements communs sont par exemple : des travaux d isolation thermique, des toitures, des murs, des parois vitrées, des installations d éclairage. Ils relèvent de la majorité de l article 24 (nouvel article R.138-2). 13

90 La copropriété durable Décider d entreprendre les travaux : - le plan de travaux : Avec travaux d intérêt collectif : Les travaux d intérêt collectif portent sur les parties privatives, le décret cite pour illustrer les travaux d intérêt collectif : travaux d isolation thermique, organe de régulation ou d équilibrage des émetteurs de chaleur, équipement de comptage des quantité d énergie (R I, 2 ). Ces travaux sont votés à la majorité de l article 25. NB. : c est le règlement de copropriété qui définit les parties privatives 14

91 La copropriété durable Décider d entreprendre les travaux : - le plan de travaux : Un programme détaillé : Indique l année prévisionnelle de réalisation des travaux, leur durée, une évaluation du coût (R II et R III) La modification en cours d exécution du plan : Le plan bénéficie de dispositions privilégiées par la loi Grenelle II (article 24 ou 25). Des modifications en cours de plan :. si elles sont minimes, elle relèveraient de l article 24 ou de l article 25 de la loi (travaux d intérêt collectif);. si la modification du plan de travaux a pour conséquence de ne pas respecter l engagement d économies d énergie souscrit, les nouveaux travaux votés relèveront d une application normale des majorités prévues par la loi de

92 La copropriété durable Décider d entreprendre les travaux : - le contrat de performance énergétique : La majorité requise pour voter ce contrat : article 24 de la loi sauf si travaux d intérêt collectif (article 25). Le contrat de performance énergétique conclu entre le syndicat des copropriétaires et une société de service d efficacité énergétique (ou une entreprise de travaux) vise à garantir aux copropriétaires une diminution des consommations énergétiques de l immeuble, vérifiée et mesurée dans la durée par un investissement dans des travaux des fournitures et des services. Une garantie est donnée. La garantie est une indemnisation financière calculée sur la base du différentiel entre la consommation d objectifs et la consommation réelle. La complexité relative de ce type de contrat suppose une sensibilisation particulière du conseil syndical, puis des copropriétaires si l on souhaite obtenir un vote positif. 16

93 La copropriété durable Financer les travaux 17

94 La copropriété durable Financer les travaux : - l emprunt collectif du syndicat des copropriétaires : Cette possibilité résulte des articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 issus de la loi du 22 mars 2012 dite Warsmann. - des modalités spécifiques : Le syndic convoque l assemblée générale et joint à la convocation le projet de contrat de prêt destiné à financer des travaux déterminés. La décision de souscrire l emprunt est votée à la même majorité que les travaux à financer : travaux d économies d énergie (article 24 ou article 25). Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité par un cautionnement solidaire résultant d un engagement écrit, fourni par une banque ou une entreprise d assurance. 18

95 La copropriété durable Financer les travaux : - chaque copropriétaire doit confirmer son engagement : Chaque copropriétaire qui décide d avoir recours, pour sa part, à l emprunt proposé par le syndicat, doit officiellement s engager en confirmant par lettre recommandée avec avis de réception sa participation au remboursement du crédit à hauteur de sa quote-part de charges. La notification de la participation du copropriétaire sera effectuée dans les 2 mois de la tenue de l assemblée générale si le copropriétaire était présent et dans les 2 mois de la notification du procès-verbal s il était absent ou opposant. 19

96 La copropriété durable Financer les travaux : - les dispositions individuelles : A titre individuel, les copropriétaires pourront utiliser: - l éco-prêt à taux 0 (dans l attente de l éco prêt collectif), - les aides du fonds d aides à la rénovation thermique des logements privés (FART), - les aides de l ANAH, - le crédit d impôts sur le revenu, - les taux préférentiels de TVA. 20

97 La copropriété durable Loi ALUR 21

98 La copropriété durable Loi ALUR, première lecture assemblée nationale, 17 septembre le fonds de prévoyance obligatoire pour les copropriétés à destination partielle ou totale d habitation de 50 lots ou plus : La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel (voté à l article 25 et 25-1), Sauf si le diagnostic technique ne fait apparaitre aucun besoins de travaux dans les 10 ans. - le diagnostic technique global : Comprend 4 éléments principaux, il est voté à l article le plan pluriannuel de travaux privilégié. 22

99 Contacts Pascaline Déchelette-Tolot Avocat associé Mail : ptolot@lpalaw.com Tél. : +33 (0) Lefèvre Pelletier & associés, Avocats 136 avenue des Champs Elysées Paris Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) paris@lpalaw.com 23

102 Atelier Cas pratique d une VEFA verte: Aspects juridiques et techniques Véronique Lagarde Avocat Associé Laurent Devaux Crédit Foncier Immobilier Mardi 24 septembre avenue des Champs-Elysées Paris - Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0)

103 Aspects Juridiques : Le droit commun Un nouveau chainage contractuel Conception/Réalisation/Exploitation/Utilisation Véronique Lagarde - Avocat Associé 2

104 1. Les obligations de droit commun Les obligations du vendeur en état futur d achèvement (VEFA) Obligations générales du vendeur en état futur Code de la construction : la réglementation thermique 2012 Les garanties de droit commun Achèvement : Conformité au descriptif technique L attestation de prise en compte de la RT Les garanties légales Inadéquation du droit commun pour assurer à l acquéreur le respect des performances prévues à la conception, que ce soit en VEFA ou en CPI 3

105 2. Construction «Verte» : Un schéma contractuel élargi en amont et en aval de la livraison de l immeuble 1. Les étapes contractuelles de la conception à la certification 2. La contractualisation des cibles /score cards 3. Les tests à l achèvement 4. Le commissionnement 5. La maintenance et les garanties de performance énergétique 6. L annexe environnementale et les guides d utilisation 4

106 2.1 Les étapes contractuelles de la conception à la certification Importance de la désignation d un AMO «certification» avant la conclusion du contrat Déterminer la politique commerciale de réalisation des travaux preneur afin d éviter les désordres sur l enveloppe ou l accroissement des besoins énergétiques des CVC Intégrer l élaboration des manuels de maintenance et du guide utilisateur dans les obligations du vendeur (ou du promoteur) Les trois certifications de la démarche HQE Bâtiments tertiaires : Justificatifs à transmettre au fur et à mesure Phase Programme, Phase conception Phase Exécution Montants significatifs des échéances de prix liées à l obtention des certifications et à la levée des réserves de commisionnement 5

107 2.2 La contractualisation des cibles / score cards Les cibles (Démarche HQE) ou les choix reflétés dans les «scor cards» (BREAM et LEED) reflètent les choix opérés par la constructeur pour obtenir la certification : Ces choix sont déterminants sur la performance future de l immeuble et la gestion environnementale qui sera mise en place avec les utilisateurs Contractualiser le profil de la certification permet à l investisseur de passer d une logique «marketing» à une logique d exploitation, où les choix sont déterminants pour limiter la distorsion entre les estimations de consommations et les consommations réelles et mettre en place une certification d exploitation Certains choix donneront des «points» tout en permettant au futur utilisateur de les utiliser pour sa future politique environnementale : Vers une politique développement durable et RSE du site «clef en mains» conçue entre le vendeur et l acquéreur pour les futurs utilisateurs? 6

108 2.3 Les tests à l achèvement L attestation de prise en compte de la RT : Contenu et limites Selon la RT 2012 : test de perméabilité à l air n est obligatoire que pour la construction de bâtiment à usage d habitation Aucun test de perméabilité à l air n est requis pas la réglementation et les certifications HQE, BREEAM etleed pour la construction de bâtiments tertiaires neufs car : les certifications anglo-saxonnes répondent à une logique de réduction des émissions carbone et la consommation énergétique ; la réglementation thermique française intègre une approche de construction «passive» / performance de l enveloppe Contractualiser une série de tests même non obligatoires, selon les préconisations de l AMO, répondant aux deux logiques : Tests de perméabilité à l air ou autres vérifications sur l enveloppe Tests des CVC (c.f commissionnement) 7

109 2.4 Le commissionnement Le commisionnement est prévu sous le thème Management (Partie 4 Management) Obtention d un crédit obligatoire pour le niveau BREEAM Excellent et de deux crédits obligatoires pour le niveau Outstanding Premier crédit : Livraison ( Construction and handover ) Désignation obligatoire d un commissioning manager en phase conception par le MO ou l entreprise Réalisation obligatoire d un contrôle thermographique à la livraison avec reprise des désordres contrôlé par le Cx manager Le commissioning porte uniquement sur les installations de CVC, éclairage, systèmes de gestion et production de froid Second crédit : Post livraison ( Aftercare ) Contrôle par un commissioning manager pour les systèmes complexes Contrôle sur une période minimum de 12 mois à compter de l occupation Existence d un accord prévoyant la reunion avec les occupants, la remise de guides maintenance/utilisation et le relevé périodique de consommations eau/nrj 8

110 2.4 Le commissionnement (suite) Obtention du crédit relatif au «Fundamental Commissioning» obligatoire pour la certification LEED Obtention facultative du crédit relatif au «Enhanced Commissioning» (requis pour LEED exploitation) Projets d une certaine taille ou soumis au «Enhanced Comissionning» : Obligation de désigner un «commissionning agent» indépendant du constructeur «Enhanced Comissionning» : Contrôle sur une période minimum de 8 à 10 mois 9

111 2.5 La maintenance et les garanties de performance énergétique Maintenance Prévoir le commissionnement saisonier qui permet de procéder au contrôle de la bonne performances des équipements, d ajuster les réglages, de limiter les erreurs d utilisation de la part des utilisateurs, et de mobiliser les garanties légales et contractuelles Prévoir que soit établi le guide utilisateur qui servira de base à l annexe environnementale Le contrat de maintenance peut contenir des bonus/malus La GPE Contractuelle : La GPEI : garantie de performance énergétique au stade conception et travaux, qui garantit les performances énergétiques intrinsèques, La GPE : garantie de performance énergétique qui incorpore l exploitation et l usage Assurantielle : De nouvelles offres d assurances couvrant le défaut de performance énergétique sont désormais disponibles Elles peuvent être subordonnées au respect par l assuré d un schéma AMO conception/commissionnement 10

112 2.6 L annexe environnementale Une mise en œuvre de l annexe environnementale pour l instant souvent limitée aux seuls aspects «réglementaires» L annexe environnementale pourrait être utilisée comme un véritable outil d exploitation établi sur la base des informations élaborées à la conception de l immeuble L annexe environnementale organise un reporting de la performance énergétique et de l exploitation, utile au propriétaire Mono-Locataire : Transfert des informations au locataire et mise en place d un cahier des charges /guide d utilisation, avec retour d informations sur les performances de l immeuble ; Multi-locataires : A minima un partage des informations et un cahier des charges environnemental commun ; Un guide d information des obligations réglementaires des locataires en matière de normes HSE souvent méconnues 11

113 CONCLUSION : UN CHAINAGE CONTRACTUEL ELARGI A LA FOIS JURIDIQUE ET TECHNIQUE NECESSITANT UN ECHANGE VENDEUR /ACQUEREUR / MAINTENEUR ET UTILISATEUR CONSTRUCTION Désignation d un AMO certification et d un comissionneur indépendant dès la phase de conception Accord contractuel sur les cibles et crédits principaux MO/constructeur Souscription d une GPE ou d une assurance de performance énergétique LIVRAISON Tests réglementaires et contractuels et procédure de comissionnement avant /après la réception Remise des guides de maintenance et d utilisation Mise au point de l annexe environnementale avec la MOE par le vendeur Post Livraison EXPLOITATION Commissionnement: vérification des paramètrages CVC après occupation sur 8/12 mois et mise en oeuvre des garanties si nécessaire Acquéreur: Finalsiation de l annexe environnementale 12

114 Aspects Techniques : Qualité Environnementale en VEFA Les garanties de résultat Laurent Devaux Crédit Foncier Immobilier 13

115 Achat en VEFA L acquéreur achète un bien à construire dont il devient propriétaire au fur et à mesure de l édification tout en réglant les fractions du prix convenu. Il n exerce en principe aucun contrôle sur l exécution car il n est pas maitre d ouvrage. Enfin, il ne peut valider la bonne exécution conforme aux engagements qu à la livraison. Les effets du montage VEFA en regard des objectifs qualitatifs Le constructeur (ou le vendeur) conserve les pouvoirs de maitre d ouvrage jusqu à réception des travaux Le programme est défini en fonction d un niveau d équipement, de finition différent de celui d un contrat de louage d ouvrage classique (CPI ou Construction par une équipe de MOE) L expression des besoins est réduite au périmètre de l ouvrage à livrer, la notice descriptive de vente est muette sur certains éléments d ouvrages dont les caractéristiques ne sont pas neutres vis-à-vis des standards environnementaux La labellisation, si elle peut être envisagée «en principe» ne peut être effective qu à l achèvement des travaux par le preneur. L organisme certificateur ne délivrant l attestation qu après réception des ouvrages de second d œuvre (HQE, Labels EFFINERGIE). Les autres labellisations notamment celles incluant les indicateurs de qualité «Exploitation» ne pouvant bien évidemment pas être envisagées à la date de réalisation du contrat de VEFA. 14

116 La définition de l objet Les éléments habituels de description de l ouvrage sont contenus dans la notice descriptive de vente, annexe comprenant généralement : Le contenu de ce contrat est réglementé (art L CCH), il doit comporter les mentions obligatoires suivantes: -La description du l ouvrage (surface de plancher et surfaces utiles (logements, bureaux), nombre de pièces & dégagements, situation dans l immeuble) ; -La qualité de la construction (note technique sommaire indiquant les matériaux de construction, les éléments d équipement, les équipements collectifs éventuels) ; -Le prix prévisionnel de la vente et le cas échéant ses modalités de révision ; -Le délai d exécution des travaux et la date à laquelle le contrat définitif pourra être conclu ; -S il y a lieu les prêts que le réservant (maître d ouvrage) déclare procurer au réservataire (acquéreur) ; - Les indications sur le dépôt de garantie et sa restitution. 15

117 Le rôle de l acquéreur renforcé Si l acquéreur n a pas de prise sur la réalisation des ouvrages, il lui est possible, en aménageant le contrat de s assurer que la définition des prestations, la qualité des techniques de construction vont garantir, une fois l ouvrage livré un aménagement compatible avec les critères environnementaux auxquels il prétend. A ce titre, les bailleurs sociaux qui recourent couramment à la VEFA ont défini des outils de maitrise des risques qui restent compatibles avec les règles de ce montage. Ces outils reposent sur quelques points : Une expression des besoins intégrée à la notice descriptive Une notice thermique et environnementale en phase APD La note de calcul RT2012 (obligatoire pour les PC déposés après de ) Livret gestionnaire et tableau de suivi des consommations (au solde) 16

118 17

119 Notice descriptive détaillée 18

120 Notice environnementale (APD) 19

121 Livrets gestionnaire - Consommations 20

122 Projet ULYSSE Construction du futur siège régional de la Caisse d Epargne Aquitaine Poitou Charentes à Bordeaux m² - Projet en BEPOS Bâtiment à Energie Positive Architecte : AS Architecture Studio Opérateur : Bouygues Immobilier 21

123 Projet ULYSSE Réalisation du projet en CPI Regroupement de 3 sites distants sur les quais (Gare St Jean) Terrain de la ZAC EURATLANTIQUE (OIN) «Projet BELCIER» porté par la CUB et l EPA. Bâtiment BEPOS Connexion aux TEC : Consultation de Promoteurs sur la base du CDC de la CEAPC 2013 : Choix du Lauréat Contrat d Etudes Préliminaires et dossier APD Dépôt de PC prévu fin Contrat de Performance Energétique (CPE) intégré à l offre opérateur Bâtiment sous labellisation HQE 22

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