TOUR D ACTUALITES DU BAIL COMMERCIAL

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1 TOUR D ACTUALITES DU BAIL COMMERCIAL 4 mars 2015 Journée de formation organisée par le Bureau des diplômés du Master de Management Immobilier de l ESSEC

2 Programme de la matinée Matinée - 1 ère partie Présentation générale des baux commerciaux à la lumière de la jurisprudence récente Loi Pinel du 18 juin 2014 : quelle incidence réelle sur la négociation des baux commerciaux? Questions / Réponses Matinée - 2 ème partie - PAUSE - Quel impact de la Loi Pinel sur les coûts du bail commercial : Loyer du bail renouvelé Charges, impôts et taxes refacturables Témoignages : Comment bien connaitre les coûts d utilisation d un immeuble? Quels outils mettre en place? La fixation du loyer en renouvellement 2

3 Qu est ce que le bail commercial? C est un contrat de louage soumis à un statut réglementé laissant une place à la liberté contractuelle. A ne pas confondre avec des baux voisins 3

4 C est un contrat de louage 4

5 Le bail commercial est d abord un contrat (1/2) Principe d intangibilité du contrat : l impossible modification unilatérale Principe d exécution de bonne foi des contrats (art du code civil): Loyauté Coopération Cohérence Contrôle par le juge Pouvoir de requalification : requalification d un bail saisonnier en bail soumis au statut Pouvoir d interprétation 5

6 Le bail commercial est d abord un contrat (2/2) Les parties doivent avoir la capacité de s engager. Un contrat doit être conclu entre des personnes existantes Nullité du contrat conclu avec une société en formation Civ. 3 ème, 4 juin 2013 : Pourvoi n

7 Soumis à diverses réglementations 7

8 Code monétaire et financier Cadre légal des conventions de location : textes applicables Code de commerce Bail commercial Code de l environnement Textes non codifiés 8

9 Cadre légal des conventions de location : typologies des baux Convention sur le domaine public Art. 57A et B + LME : C. com. L Bail commercial Bail dérogatoire Bail professionnel Convention d occupation précaire Code Civ. Contrat louage Code Com. L L et s. C. Com. Code Com. L

10 Conditions d existence du bail commercial Local ou emplacement stable et permanent Civ. 3 ème, 20 mars 2014 : Pourvoi n et Civ. 3 ème, 15 oct : Pourvoi n Code civil Loyer Bail commercial Bail dérogatoire Civ. 3 ème, 9 avril 2013 : Pourvoi N C. com

11 Il ne faut pas le confondre avec les contrats voisins 11

12 Contrats voisins - focus sur les modifications issues de la Loi Pinel (1/2) Bail dérogatoire Augmentation de la durée des baux dérogatoires de deux à trois ans (+ 1 mois) Locaux, parties et activité identiques (contra JP actuelle) Convention d occupation précaire Codification de la notion de COP Reprise de la définition jurisprudentielle Illustration : Civ. 3 ème, 15 oct : Pourvoi n

13 Contrats voisins - focus sur les modifications issues de la Loi Pinel (2/2) Bail professionnel Article 57 A - Pour les activités libérales (quelque soit la forme sous laquelle elles sont exercées) Création d un article 57 B Etat des lieux 13

14 Le bail commercial est soumis à un statut (de plus en plus) réglementé 14

15 Rappel de quelques fondamentaux 15

16 Condition essentielle du bail : L obligation de délivrance du bailleur C. civ. art. 1719, alinéa 1 : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ( )» Consiste à délivrer la chose louée ainsi que tous ses accessoires. Condition essentielle de l existence du contrat Conséquences : interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur 16

17 Condition essentielle du bail : L obligation de délivrance du bailleur Illustrations : Clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l état (Civ. 3 ème, 2 juillet 2013 : Pourvoi n ) Statut des parties communes et commercialité (Civ. 3 ème, 5 juin 2013 : Pourvoi n Civ. 3 ème, 3 juillet 2013: Pourvoi n ) Attention aux diligences préalables à effectuer : SECURISER LE BAIL 17

18 Les nouveautés de la Loi Pinel 18

19 Pour mémoire Loi n du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite «Loi Pinel» Décret d application n du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. Entrée en vigueur : 5 novembre 2014 Entrée en vigueur : applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014 dispositions particulières : 1 er septembre 2014 et 20 décembre Ordre public ou pas d ordre public? 19

20 Loi Pinel : Renonciation à faculté de résiliation triennale et durée du bail (1 ère mesure) Suppression de la possibilité de dérogation à la faculté de résiliation triennale du preneur A l exception : des baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, des baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, des baux portant sur des locaux de stockage, des baux portant sur des locaux monovalents. 20

21 Question n 1 : comment est-il désormais possible de négocier une durée ferme? Question n 2 : quelle sont les conséquences pratiques pour les bailleurs? 21

22 Loi Pinel : Indexation du loyer (2 ème mesure) Suppression de la référence à l ICC pour le calcul de l'évolution du montant du loyer du bail renouvelé (plafonnement) ou du montant du loyer révisé (révision triennale légale). Désormais seules sont prises en compte les variations des indices ILC ou ILAT difficultés d application Dispositions d ordre public pour la révision 22

23 Question n 3 : que se passe-t-il lorsque l ICC est maintenu comme indice contractuel? 23

24 FOCUS SUR L INDEXATION ICC? ILC? ILAT? Vue générale des augmentations ICC ILAT ILC

25 Principes généraux relatifs à la périodicité des indices Est interdite toute clause d indexation prévoyant la prise en compte d une période de variation de l indice supérieure à la durée s écoulant entre chaque révision. Recommandations et cas pratiques Validité de la clause d échelle mobile visant à limiter les effets de l indexation L du Code monétaire et financier Clause dites «tunnel» Clause dites de «capage» Sanctions en cas de nullité de ces clauses Précautions à prendre pour limiter les effets d une éventuelle annulation 25

26 Clause d échelle mobile ne jouant qu à la hausse La réciprocité de la variation est de l essence même de la clause d échelle mobile. L esprit de la législation sur l indexation serait d éviter tout déséquilibre entre les parties. L aménagement d une clause d échelle mobile uniquement à la hausse contrevient à l article L du CMF car organise une distorsion Conséquence : la clause d indexation est réputé non écrite dans son entier (CA Paris 2 juillet 2014) Terme de la comparaison pour apprécier la variation de plus de 25% (Civ. 3 ème, 9 juillet 2014, Pourvoi n ) 26

27 Loi Pinel : Etat des lieux (3 ème mesure) Etablissement obligatoire d'un état des lieux au moment de la prise de possession des locaux (conclusion d un bail, cession du droit du bail ou du fonds) et lors de la restitution des locaux. Etat des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par eux. Applicables (i) aux baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014 et (ii) à toute restitution de locaux intervenant après le 20 juin 2014 si et seulement si un état des lieux d entrée avait été réalisé lors de la prise de possession Sanction : impossibilité pour le Bailleur d invoquer la présomption de l article 1731 du Code civil 27

28 Question n 4 : Comment appliquer cette obligation en cas de cession de fonds? 28

29 Loi Pinel : Droit de préférence du preneur en cas de vente de l immeuble (4 ème mesure) Mise en place d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du «local commercial» occupé (notion de commercial?) Le bailleur devra avertir son preneur de son intention de vendre l immeuble dans lequel ce dernier exploite son fonds de commerce afin qu il puisse bénéficier d un droit de préemption sur les murs des locaux loués. Applicables aux cessions des locaux intervenant depuis le 19 décembre 2014 Disposition supplétive? 29

30 Question n 5 : comment anticiper la cession des murs d un immeuble? 30

31 Loi Pinel : Transmission du bail commercial (5 ème mesure) Cession : Obligation d information du cédant dans un délai d un mois à compter de la constatation d un impayé du cessionnaire. Ordre public? TUP et scission de société : Elargissement légal des possibilités de transmission du bail commercial aux opérations suivantes : scission de sociétés et transmission universelle du patrimoine (C. civ. art ) 31

32 Les droits des tiers sur le fonds de commerce (6 ème mesure) Préemption légale de l Etat : Renforcement des dispositions existantes Information et droit de reprise au profit des salariés en cas de cession de l entreprise : Incidences de la Loi Hamon du 31 juillet 2014 (décret d application du 29 octobre 2014) 32

33 La forme du congé (7 ème mesure) Modification de la forme du congé : l envoi d une lettre recommandée avec demande d'avis de réception sera valable Disposition supplétive? A ce jour, la demande de renouvellement doit être faite par acte extra-judiciaire : à suivre (projet de Loi Macron article 56) Délais inchangés 33

34 La déspécialisation et procédure collective (8 ème mesure) Possibilité pour le juge de prévoir dans le plan une adjonction des activités connexes ou complémentaires à l activité prévue par le bail. Dérogation à la procédure de déspécialisation partielle et réglementée de l article L du Code de commerce. 34

35 Autres mesures Loi Pinel (à suivre ) Lissage du montant du loyer du bail renouvelé et révisé Non refacturation de certaines charges locatives / Modification du principe de répartition entre les parties Répartition des travaux Nouvelles annexes au bail commercial 35

36 Questions 36

37 PAUSE RENDEZ-VOUS A 11h30 37

38 Quels impacts de la Loi Pinel sur les coûts du bail commercial? Loyer du bail renouvelé Charges, impôts et taxes Travaux 38

39 Impacts de la Loi Pinel sur le loyer du bail Le plafonnement du déplafonnement Seulement pour certains baux 39

40 Lissage du loyer du bail renouvelé et révisé ou le «plafonnement du déplafonnement» (1/2) Dans toutes les hypothèses de révisions légales du loyer «la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente» Ne s applique pas aux locaux à usage de bureaux, aux locaux monovalents, aux terrains nus, aux baux dont la durée effective a excédé 12 ans (tacite prolongation) 40

41 Lissage du loyer du bail renouvelé et révisé ou le «plafonnement du déplafonnement» (2/2) Contrats conclus et renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 Ordre public pour la révision mais pas pour le renouvellement Application pratique peu claire sur les modes de calcul 41

42 Jurisprudence récente en matière de renouvellement de bail Durée du bail renouvelé (Civ. 3 ème, 18 juin 2013 : Pourvoi n ) Calcul des intérêts moratoires (Civ. 3 ème, 18 juin 2014 : Pourvoi n ) Déplafonnement et charge de la preuve (Civ. 3 ème, 25 mars 2014 : Pourvoi n ) 42

43 Rappels des principes sur les charges locatives Charges locatives, impôts et taxes 43

44 Rappels des principes de répartition des charges Principe de liberté contractuelle sauf dispositions d ordre public (depuis l entrée en vigueur du décret d application de la Loi Pinel le 05/11/2014) Principes antérieurs à la Loi Pinel Interprétation stricte par les juges (les clauses relatives aux charges s interprètent en faveur du débiteur) Deux notions : Prestations et fournitures acquittées par le bailleur dans l intérêt du preneur: «charge locative» Prestations et fournitures que le bailleur a dû assumer au titre des locaux loués et qu il est en droit de refacturer 44

45 Rappels sur les typologies des charges Charges dites locatives Consommations de fluides Entretien des parties communes de l immeuble Charges dites exorbitantes Impôts, taxe foncière, TSB, cas de la TEOM Prime d assurance de l immeuble Charges de copropriété Charges relatives aux travaux 45

46 Rappels sur les usages en matière de charges refacturables Le loyer «net de charges» Principe Limites Le choix de la clé de répartition des charges Surfaces ou surfaces QPPCI Compteurs divisionnaires pour les fluides Les modalités de régularisation de charges Que se passe-t-il en l absence de régularisation de charges? Civ. 3ème, 5 nov : Pourvoi n

47 La position du juge sur les charges refacturables (1/2) Peut-on se référer au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables? Il ne s applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (Civ. 3 ème, 3 octobre 2012 : Pourvoi n ) Quelle est la position de la jurisprudence pour les charges futures (non prévues contractuellement)? Pour mémoire : prescription quinquennale et charge de la preuve (art. 1315, al. 1 er ) 47

48 La position du juge sur les charges refacturables (2/2) Illustrations jurisprudentielles Taxe foncière (Civ. 3 ème, 22 mai 2013 : Pourvoi n ) TEOM (Civ. 3 ème, 13 juin 2012 : Pourvoi n ) Frais de chauffage collectif (Civ. 3 ème, 3 octobre 2012 : Pourvoi n ) 48

49 Impact de la Loi Pinel sur les charges locatives Charges locatives, impôts et taxes 49

50 Les apports de la Loi Pinel (1/2) (article C. com. L ) Le contrat de bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, indiquant les conditions de leur répartition entre les parties. Il est également prévu la transmission d un état récapitulatif annuel, ainsi que l information du preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Question de l application dans le temps Dispositions d ordre public et donc réputée non écrite. Question de l étendue de la sanction (contamination de toute la clause)? 50

51 Les apports de la Loi Pinel (2/2) (article C. com. R ) Les questions en suspens Notion de «surface exploitée»? Honoraires de gestion des loyers La fin du «loyer net de charges»? La fin du forfait de charges? 51

52 Les nouveaux réflexes à avoir Mise en place d une annexe détaillée et exhaustive? Récapitulatif annuel de l inventaire des charges Information en amont provision à transmettre au moment de la conclusion du bail Pourcentage maximal d augmentation? Justification des charges (répartition et montant) Délai imposé au bailleur pour la régularisation des charges 52

53 Focus sur la taxe foncière réforme 2015 (1/2) Nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, avec une date de référence fixée au 1er janvier 2013 comme base au calcul de la taxe foncière et de la CFE Valeur locative d un local professionnel déterminée en fonction de l état réel du marché locatif (et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, par référence à un local-type) La prise en compte des valeurs locatives révisées interviendra en 2016 pour le calcul des impôts directs locaux. 53

54 Focus sur la taxe foncière réforme 2015 (2/2) Uniquement les locaux professionnels et commerciaux Premiers retours de l expérimentation réalisée dans 5 départements : de fortes hausses sont à anticiper NB : Pour les locaux d habitation, la procédure d expérimentation va débuter cette année dans 5 départements Généralisation sur toute la France prévue pour

55 Témoignages Comment connaitre les coûts d exploitation d un immeuble? Quels outils mettre en place? Océa Smart Building, Michel Tolila La fixation du loyer en renouvellement Hugues Sainsard, Expert près la Cour d appel de Paris 55

56 Questions 56

57 Bon appétit à tout à l heure Rendez-vous à 14 h15 4 mars 2015 Journée de formation organisée par l Association du Master de Management Immobilier de l ESSEC

58 Contacts Cabinet Lawrizon Avocats 6, rue Paul Valéry Paris T : / Séverine Guilluy, Avocat associé (le support de cette formation sera mis en ligne à compter du 05/03/2015) Cabinet Codim 17, rue Etex Paris T : / Laurence Korst, Avocat associé 58

59 Programme de l après-midi Après-midi 3 ème partie Répartition des travaux : qu est ce que change la Loi Pinel? Focus sur la réglementation PMR et l accessibilité des locaux - PAUSE - Témoignage de Jean-Charles du Bellay, Directeur des Affaires Techniques de la FFB Questions réponses Après-midi - Table ronde Friederike Hoberg, Commerz Real Cécile de Guillebon, Renault 59

60 Répartition des travaux : principes et nouveaux reflexes 60

61 Répartition des travaux : les principes 61

62 Les clauses Travaux : rappel des obligations légales Obligation de délivrance (C. Civ. art. 1719) : obligation essentielle du bail Réparations locatives (C. Civ. art. 1754) Obligation de réparer ce qui a été dégradé (C. Civ. art. 1732) Entretien à l usage pour lequel a été loué (C. Civ. art ) Jouissance paisible (C. Civ. art ) Réparations autres que locatives (C. Civ. art. 1720) Vétusté (C. Civ. art. 1755) Mise en conformité Et le 605 et le

63 Les clauses Travaux : points de négociation ou ce qu il en reste? Nature de la chose à réparer Immobilière : structure, clos, couvert Eléments d équipement : climatisation, chauffage, CTA,.. Aménagement du preneur - Petits aménagements Localisation Parties privatives ou parties communes (Civ. 1 ère, 6 mars 2013 : Pourvoi n ) Intérieur / extérieur Evènement générant l obligation de réaliser les travaux Usure normale, obsolescence, vétusté, vie de l équipement. Dégradation volontaire ou involontaire, force majeure Maintenance contrôles réglementaires, etc 63

64 Les clauses Travaux : quelques recommandations Pour le bailleur Prévoir une clause expresse pour la répercussion de tous travaux autres que les réparations locatives sur le preneur Voir à cet égard les travaux de ravalement : Civ. 3 ème, 19 décembre 2012 : Pourvoi n ) Sauf travaux non refacturables (selon le décret d application de la Loi Pinel) Bien connaître son immeuble et ses caractéristiques techniques ainsi que l état des équipements afin d anticiper au plus près les coûts à venir/les clauses du bail à négocier Pour le preneur Négocier la clause de souffrance Négocier la clause d accession et les clauses de remise en état 64

65 Répartition des travaux : les nouveautés 65

66 Travaux inventaire (Mesure Pinel) Article L du Code de commerce Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, un état prévisionnel des travaux à réaliser sur les 3 années à venir doit être communiqué au preneur. (NB : assorti à un budget prévisionnel) Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les années précédentes (et des coûts y afférents) permet également d informer le preneur. Quid des sanctions? 66

67 Travaux - répartition des coûts (Mesure Pinel) Article L du Code de commerce Répartition des charges ou coût des travaux en fonction de la «surface exploitée» Doit correspondre strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l exploitation de la chose louée Information du preneur en cas de modification en cours de bail. 67

68 Réglementation PMR et accessibilité des locaux 68

69 Rappels des textes applicables Loi n du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées avait pour objectif de créer une dynamique nouvelle en faveur de l accessibilité de "tous à tout" CCH art. L et suivants et CCH R et suivants Date d entrée en vigueur des obligations de mise en accessibilité : 1 er janvier 2015 Retards importants pris par tous les acteurs concernés Report de l obligation de mise en accessibilité des ERP après le 1 er janvier 2015: ordonnance n du 26/09/2014 et 4 décrets d application : n et n du 05/11/2014 et n et n du 4 novembre

70 Méthodologie 70

71 Etape 1 : inventorier les éléments devant être mis aux normes 71

72 Etape 2 : exclure ceux-qui sont de nature mobilière et qui relèvent de l activité du preneur 72

73 Les travaux incombant aux preneurs du fait de leur nature mobilière (1/2) Exclusion des travaux de mise en conformité portant sur des éléments «meubles» appartenant au preneur en sa qualité d exploitant de l ERP Ces éléments ont pour particularité de ne pas faire partie intégrante des locaux constituant l assiette du bail et/ou d être spécifiques à l activité du preneur exploité dans les locaux. 73

74 Les travaux incombant aux preneurs du fait de leur nature mobilière (2/2) A titre d exemples, nous pouvons citer : la signalétique ; les rayonnages et leur organisation ; les bornes d accueil, les guichets, les meubles ; les mains courantes ; les revêtements des sols, murs et plafonds [à confirmer au cas par cas] ; les éclairages [à confirmer au cas par cas]. 74

75 Etape 3 : analyser les stipulations du bail commercial 75

76 Les stipulations des baux commerciaux Principe : Les mises aux normes accessibilité portant sur l immeuble sont de la responsabilité du propriétaire Dérogations contractuelles : cette charge peut être transférée au preneur dans le contrat de bail (CCH. art. L ) La clause doit être claire et précise (CA Rouen, 21 mars 2013, RG n 12/02680 ; CA Orléans, 12 novembre 2011, Juris-Data n ) De nombreux baux actuellement en vigueur ne stipulent aucune clause relative aux normes d accessibilité : les travaux restent donc à la charge du bailleur (sans possibilité de refacturation au titre des charges) 76

77 Conseils rédactionnels Il est possible d imposer au preneur la prise en charge de toutes les mises aux normes. La répartition des travaux de mise en conformité est réalisée, selon la pratique de place, en fonction des normes générant lesdits travaux : À la charge du preneur : pour les travaux générés par l'activité «spécifique» du preneur A la charge du bailleur : pour les travaux générés par des normes relatives à l'immeuble. Normes actuelles et futures Attention à la limite issue de la nouvelle Loi Pinel sur les travaux de mise en conformité relevant des gros travaux de l article 606 du Code civil 77

78 Etape 4 : faire réaliser un audit technique préalable et mise en place des Ad AP 78

79 Réalisation d un audit technique préalable et mise ne place des AD AP Déposer en mairie ou en préfecture un agenda d accessibilité programmé (Ad AP ) avant le 27 septembre 2015 Calendrier précis et chiffré des travaux de mise aux normes à réaliser dans l immeuble Pour réaliser un «diagnostic accessibilité», il convient de respecter 3 phases, à savoir : Réaliser un état des lieux par un auditeur spécialisé ; Rechercher des pistes de réalisation des travaux avec l aide d un maître d œuvre ; Chiffrer le coût des travaux et les optimiser avec l aide d un économiste. Etude avec le maitre d œuvre des cas de dérogations. 79

80 Etape 5 : étudier avec le maître d œuvre les possibilités de dérogations 80

81 Au cas par cas, vérifier les possibilités de dérogations Impossibilité technique résultant de l'environnement du bâtiment Contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural Disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des prescriptions techniques d'accessibilité, d'une part, et leurs coûts, leurs effets sur l'usage du bâtiment et de ses abords ou la viabilité de l'exploitation de l'établissement, d'autre part Opposition des copropriétaires d'un bâtiment à usage principal d'habitation 81

82 Etape 6 : réaliser les travaux nécessaires / anticiper les risques et les obligations du bailleur 82

83 Réalisation des travaux de mise en accessibilité Vérifier si le contrat de bail comporte la clause de souffrance (dérogation à l article 1724 du Code civil) Se concerter avec le preneur avant le début des travaux Conclure les contrats avec les différents intervenants Modalités de réalisation des travaux : conclusion d une charte d intervention en site occupé avec le preneur 83

84 QUIZ 84

85 Question n 1 Vous êtes bailleur et souhaitez consentir un bail sur un immeuble à usage d activité frappé d une procédure d expropriation. Pouvez- vous consentir un bail commercial? OUI NON 85

86 Question n 2 Vous êtes exploitant d une activité commerciale, le bailleur vous consent un bail pour une durée de 20 mois. Vous souhaitez vous maintenir dans les locaux pour une nouvelle période de 6 mois. Le bailleur peut-il échapper au statut du bail commercial? OUI NON 86

87 Question n 3 Votre futur locataire est un cabinet d avocats, dont la société est en cours de formation. Pouvez-vous consentir un bail commercial? OUI NON 87

88 Question n 4 Le bail prévoit que le «loyer est stipulé net de toutes charges, ce que le preneur reconnait expressément». Il est également indiqué que «La taxe foncière sera supportée par le preneur». Le preneur peut-il contester la refacturation de la TEOM? OUI NON 88

89 Question n 5 Le bail stipule que tous les travaux d entretien et de réparations sont mis à la charge du preneur, le bailleur conservant la charge des gros travaux, notamment ceux prévus par l article 606 du code civil. Le bailleur souhaite refacturer au preneur les frais de ravalement de l immeuble. Le preneur peut-il légitimement contester? OUI NON 89

90 Question n 5 bis Le bail stipule que tous les travaux d entretien et de réparations sont mis à la charge du preneur, le bailleur conservant la charge des gros travaux, notamment ceux prévus par l article 606 du code civil. Le bailleur souhaite refacturer au preneur les frais de création de voûtes habillées en pierres agrafées et de réfection totale de la couverture en zinc. Le preneur peut-il légitimement contester? OUI NON 90

91 Question n 5 ter Le bail stipule que tous les travaux d entretien et de réparations sont mis à la charge du preneur, le bailleur conservant la charge des gros travaux, notamment ceux prévus par l article 606 du code civil. Le bailleur souhaite refacturer au preneur les frais de mise en conformité de l installation électrique. Le preneur peut-il légitimement contester? OUI NON 91

92 Question n 6 Le bail stipule que les travaux de mise en conformité d un entrepôt logistique sont à la charge du bailleur, à l exception des travaux spécifiques à l activité du preneur. Le preneur souhaite développer une activité sous-douane. Le preneur peut-il légitimement demander au bailleur de prendre en charge les travaux y afférents? OUI NON 92

93 Question n 7 Une clause stipule que le preneur règle au bailleur la totalité des charges de toute nature pouvant s'imputer aux lots loués, de même que toutes provisions pour charges et toutes dépenses nécessitées par la gestion de l'immeuble. Les honoraires de gestion de l immeuble peuvent-ils être refacturés en intégralité au preneur? 93

94 PAUSE RENDEZ-VOUS A 15h30 94

95 Témoignage Accessibilité du cadre bâti FFB, Jean-Charles du Bellay 95

96 Table ronde Friederike Hoberg Cécile de Guillebon Séverine Guilluy 96

97 Questions 97

98 Contacts Cabinet Lawrizon Avocats 6, rue Paul Valéry Paris T : / Séverine Guilluy, Avocat associé (le support de cette formation sera mis en ligne à compter du 05/03/2015) Cabinet Codim 17, rue Etex Paris T : / Laurence Korst, Avocat associé 98

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