Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN. avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC SON BIEN IMMOBILIER. Troisième édition

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC SAVOIR VENDRE SON BIEN IMMOBILIER Troisième édition Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007 De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007 ISBN 10 : ISBN 13 :

2 Sommaire PREMIÈRE PARTIE Le compromis de vente De l avant-projet à la vente Principes de base... 3 Définition de la vente immobilière... 3 Les étapes d une vente immobilière... 3 Le compromis de vente... 3 La vente définitive... 4 Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente?... 4 Promesse de vente avec ou sans notaire?... 6 Compromis sans notaire... 6 Compromis de vente devant notaire... 6 Délai de rétractation et délai de réflexion... 7 Le délai de rétractation... 7 Signature sous seing privé... 7 Signature devant notaire... 8 Signataires, nombre d exemplaires et procuration Qui signe le compromis de vente? Le vendeur L acquéreur La procuration Groupe Eyrolles V

3 Savoir vendre son bien immobilier Le contenu de la promesse de vente L identification du bien immobilier L obligation de superficie Le bornage des terrains Les déclarations du vendeur La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques Date et modalités de l entrée en jouissance Servitudes et urbanisme Travaux Les différents diagnostics Amiante Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb obligatoire Lutte contre les termites Un état des risques naturels, technologiques et sismiques Qui est concerné? Comment s y prendre? Si l immeuble bâti a subi un sinistre Diagnostic de performance énergétique De nouveaux diagnostics en prévision Gaz Sécurité des installations intérieures électriques Devoir d information relatif à l assainissement Prochainement : un dossier de diagnostic technique unique Ce que l acquéreur doit savoir, ce qu il doit déclarer Carnet d entretien et diagnostic technique de l immeuble Les vices cachés, les vices apparents Les impôts locaux et fonciers Les conditions suspensives de la vente Condition suspensive d urbanisme Les droits de préemption La condition suspensive d obtention du crédit Les autres conditions suspensives Le changement d usage La possibilité de construire La possibilité de modifier des parties communes Les conditions potestatives VI De Particulier à Particulier

4 Sommaire Les conditions financières de la vente Le prix Le versement d une somme d argent Acompte ou dépôt de garantie Arrhes La clause pénale Le séquestre La réalisation de la vente Le délai de réalisation La possibilité de substitution L élection de domicile Les mots ou lignes «rayés nuls» La vente Les charges de copropriété L état daté Les frais de mutation La répartition des charges courantes entre le vendeur et l acquéreur Le paiement du prix au vendeur Le titre de propriété Questions-réponses DEUXIÈME PARTIE Vendre en viager Les principes de base Qu est-ce qu une vente en viager? Pourquoi vendre en viager? Un contrat toujours aléatoire Quelques définitions Groupe Eyrolles VII

5 Savoir vendre son bien immobilier Viager libre ou viager occupé Petit lexique du viager Le prêt viager hypothécaire Le contrat, sa forme et son contenu Le compromis de vente L acte authentique Les signataires Le contenu des actes Le viager occupé La répartition des charges et des travaux Cas d un viager libre Cas d un viager occupé La rente Quelques généralités La détermination de la rente La nécessité d un prix véritable La fixation du prix Le taux de la rente La notion de rentabilité d un bien La rente réversible et réductible L évaluation de l occupation Comment évaluer l usufruit? Comment évaluer le droit d usage? L indexation de la rente Les majorations légales Les arrérages Les garanties du vendeur L extinction du viager Le décès du crédirentier Le décès dans les 20 jours La renonciation du crédirentier Le rachat de la rente Autres cas d extinction VIII De Particulier à Particulier

6 Sommaire La fiscalité du viager L impôt sur la mutation L impôt sur le revenu Les plus-values immobilières Les impôts locaux Tableaux Questions-réponses TROISIÈME PARTIE Les plus-values immobilières Les données fondamentales Quand y a-t-il plus-value? Qu est-ce qui est imposable? Les personnes Les biens Importance du lieu du domicile Qu appelle-t-on cession à titre onéreux? Les cas d exonération Cession de résidence principale Dépendances Cas particuliers Les immeubles en cours de construction au moment de la vente Les péniches ou bateaux à usage d habitation Résidence principale d un associé Français installés à l étranger et ressortissants d États membres de la Communauté européenne ou de l Espace économique européen Conditions à remplir pour être exonéré de plus-value Résidences secondaires et autres logements Groupe Eyrolles IX

7 Savoir vendre son bien immobilier Exonération relative à la durée de détention Exonération relative au montant de la cession Cas particulier : cession de plusieurs parcelles ou lots er cas : lorsque la vente a lieu au bénéfice d acquéreurs distincts ème cas : lorsque la vente a lieu au bénéfice du même acquéreur Exonération en faveur des expropriés Exonération relative à l acquéreur du bien vendu Exonérations diverses La détermination de la plus-value Calcul de la plus-value brute Prix de vente (prix de cession) Majoration et diminution du prix de cession Majoration Cas particuliers Diminution Prix d acquisition (prix de revient) Biens acquis à titre onéreux Biens acquis à titre gratuit Cas particuliers Majoration : Ce que l on peut ajouter au prix d acquisition Frais afférents à l acquisition à titre onéreux Frais afférents à l acquisition à titre gratuit Calcul de la plus-value imposable Abattement pour durée de détention Abattement fixe En cas de moins-value Cas particulier Les modalités particulières de paiement de l impôt Impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux Déclaration et paiement de la plus-value X De Particulier à Particulier

8 Sommaire Déclaration spécifique Cas particulier En cas d exonération Dépôt de la déclaration Paiement de l impôt En cas d annulation ou de résolution Cas particuliers : Contribuables domiciliés hors de France Contribuables domiciliés hors de France et relevant de l impôt sur le revenu Ressortissants de la Communauté européenne Associés non résidents d une SCI dont le siège social est en France QUATRIÈME PARTIE La TVA immobilière Notions de base Champ d application de la TVA immobilière Le taux de la TVA La taxe sur quoi? Le régime des déductions TVA et «frais de notaires réduits» La TVA sur les transactions de logements Qu appelle-t-on achèvement? Le particulier et la taxe La TVA lors de la vente du bien que l on a construit Opérations et personnes imposables Détermination de la taxe Répartition des frais de notaire lors de la revente Les formalités à accomplir La TVA lors de l achat d un bien en cours de construction Opérations et personnes imposables Groupe Eyrolles XI

9 Savoir vendre son bien immobilier Les frais réduits Les émoluments notariés Les émoluments de formalités et les frais divers La taxe de publicité foncière La TVA lors de la vente d un logement récent Opérations imposables Opérations exonérées Taux déduction formalités Cas des cessions de droits sociaux La TVA lors de l achat d un logement rénové Questions-réponses Lexique juridique Annexes Adresses utiles Textes de Loi Index XII De Particulier à Particulier

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