Projet de création d hôtel Zone Industrielle de l Omois (Château- Thierry) Mai 2008

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1 Projet de création d hôtel Zone Industrielle de l Omois (Château- Thierry) Mai 2008

2 Sommaire 1. Contexte général 2. Marché hôtelier de l Aisne 3. Analyse du site 4. Hypothèses de développement 2 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

3 1. Contexte général Positionnement stratégique : entre Ile-de-France et métropole Lilloise, au cœur du triangle Paris Londres Bruxelles, sur les grands axes européens. Economie industrielle en reconversion, vers du tertiaire de qualité. 3 pôles de compétitivité : Industries et agro-ressources I-trans Up tex Réseau routier de qualité facilitant les échanges commerciaux, et très fréquenté pour les flux touristiques Nord-Sud et Est-Ouest. Rayonnement de l aéroport Roissy Charles de Gaulle. Plusieurs filières touristiques : Tourisme vert, Tourisme culturel : monuments et sites de la Première Guerre Mondiale, châteaux Golf Proximité de sites à forte notoriété (Disneyland, Reims, Paris). Proximité de gros bassins émetteurs de clientèle (Paris, Ile-de-France, Lille, etc.) favorisant les courts séjours et une forte clientèle de transit. Focus sur Château-Thierry : Aux portes de l Ile-de-France et de la Champagne A moins de 40 mn de Disneyland Patrimoine culturel important (Musée Jean de La Fontaine, Vieux Château, etc.) A29 N2 N31 N3 D1 N44 D1 D1 A26 N44 A4 D1 N29 N2 N43 N44 N3 N31 N2 3 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

4 2. Marché hôtelier (1/5) Le parc hôtelier Au 1 er janvier 2007, l Aisne comptait chambres réparties dans 76 hôtels : Répartition des hôtels Répartition des chambres Aisne 25% 54% 17% 4% Aisne 28% 54% 15% 3% Province 20% 58% 19% 3% Province 17% 51% 27% 5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0/1* 2* 3* 4* Un parc hôtelier à dominante économique: une prédominance de l hôtellerie 2* (54% des chambres) renforcée par une part élevée de l offre 0/1* (28%) totalisant ainsi 82% du parc hôtelier en nombre de chambres, contre 68% en moyenne en province hors Côte d Azur. L hôtellerie 3 étoiles est sous-représentée (15% de la capacité chambre contre 27% au niveau national) Seulement 3 établissements 4 étoiles dans l Aisne. Source: Ministère du Tourisme 4 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

5 2. Marché hôtelier (2/5) Une capacité moyenne peu élevée: 24 chambres par hôtel, ce qui implique la prédominance d indépendants, les hôtels de chaîne ayant une capacité plus élevée. En province hors Côte d Azur, la capacité moyenne s élève à 29 chambres par hôtel. La moyenne nationale s élève à 80 chambres pour les chaînes intégrées contre 25 chambres pour les indépendants. Louvre Hôtels et Accor sont les principales chaînes implantées sur le département. Une offre stable: entre 2003 et 2005, 24 chambres de plus et 1 hôtel de moins. Ce phénomène, courant dans toutes les régions, s explique par la fermeture d hôtels indépendants de petite capacité compensé par l ouverture ou l extension d hôtels de chaîne. Le parc 2* fluctue tout au long de la période étudiée, le parc 0/1* est stable jusqu en 2006 où 2 hôtels ferment. Seul le parc 3* et 4* demeure identique sur les 5 années observées. Un département dynamique: 3 projets de création d hôtels identifiés Création d un hôtel 3* de 70 chambres au Parc Gouraud à Soissons, à l étude, Création d un hôtel 3* de 65 chambres sur le site de l Abbaye Saint Vincent à Laon, à l étude, Création d un hôtel 2* Akena de 49 chambres à Chauny, en CDEC, Extension de l hôtel Marmotte (0/1*) à Laon, Ouverture du Center Parcs Lac de l Ailette 5 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

6 2. Marché hôtelier (3/5) Plusieurs pôles hôteliers se distinguent autour des principales villes de l Aisne : Saint-Quentin Laonnois Soissonnais Château-Thierry Chauny-Tergnier- La Fère Les 4 principales villes du département concentrent plus de 75% de l offre hôtelière. Chauny- Tergnier-La Fere 4% Château- Thierry 11% Reste du département 19% Soissonnais 15% Saint-Quentin 30% Laonnois 21% Le «reste du département» équivaut à tous les hôtels ne constituant pas un véritable pôle hôtelier mais plutôt une offre diffuse dans le département de l Aisne. 6 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

7 2. Marché hôtelier (4/5) La demande hôtelière Le département de l Aisne a enregistré prés de nuitées en 2006 (22% des nuitées régionales). Le nombre de nuitées est relativement stable par rapport à l année 2005 (-0,7%), comme celui de la moyenne nationale (-0,4%). Les caractéristiques de la fréquentation hôtelière dans l Aisne sont les suivantes : Une clientèle essentiellement nationale (72% des nuitées): le poids des clientèles étrangères s élève à 28%, contre 35% au niveau national ; Un taux d occupation de 57,2%: inférieur à la moyenne nationale (60,4%), mais en augmentation de 4% par rapport à 2005 ; Un poids élevé de la clientèle affaires (61,6%): la position stratégique près de l Ile-de-France, son environnement et son accessibilité en font une destination privilégiée pour le tourisme d affaires. A titre de comparaison, la part des nuitées affaires en France s élève à 43%. 7 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

8 2. Marché hôtelier (5/5) Fréquentation par agglomération : 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 56% 64% 60% 63% 61% 61% 55% 56% 51% 40% 55% 57% Saint-Quentin Soissons Laon Ch.-Thierry Chauny/Tergnier Aisne Source: INSEE La demande est concentrée sur Saint-Quentin, Soissons et Laon. L analyse par agglomération révèle une tendance plutôt positive à l exception de Chauny-Tergnier. Château Thierry enregistre une légère hausse de sa fréquentation, qui reste sensiblement inférieure à la moyenne axonaise. 8 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

9 3. Analyse du site : ZI de l Omois (1/5) ZAC Localisation: Château-Thierry Axes routiers: A4, D1 Orientation: logistique, industrielle Entreprises: William Saurin, Tubest, Dubuit Industrie Potentiel de développement: 70 ha ZI de l Omois 9 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

10 3. Analyse du site : ZI de l Omois (2/5) Pôle hôtelier Hôtels Capacité Catégorie Situation carte Campanile Hexagone * 2* 1 2 Golf Ibis 55 2* 3 Les Fabliaux Capacité totale 20 2* étoiles 4 Performances commerciales Var. 06/05 2 TO 61 à 66 % 62 à 67 % 70 à 75% + 8 pts 3 RMC 45 à à à % RevPAR 27 à à à % 10 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

11 3. Analyse du site : ZI de l Omois (3/5) Site Localisation: bordure de ZAC Surface: non défini Accessibilité Visibilité Environnement affaires Environnement loisirs Potentiel transit Site hôtel 11 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

12 3. Analyse du site : ZI de l Omois (4/5) FORCES L autoroute A4 est un axe routier majeur ( véhicules / jour), et le principal pour les véhicules étrangers (+ de 2 millions par an) Accès direct depuis l échangeur de l A4 Bonne visibilité depuis l autoroute favorisant la clientèle de transit Golf du Val Secret à proximité immédiate avec une offre restauration peu onéreuse Proximité avec l Ile-de-France, la Champagne et Disneyland OPPORTUNITES Extension de William Saurin Eloignement du centre ville Environnement immédiat peu attractif et offrant peu de services / animations FAIBLESSES MENACES 12 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

13 3. Analyse du site : ZI de l Omois (5/5) Les entreprises, à orientation industrielle, implantées sur la zone de l Omois peuvent être consommatrices de nuitées. Le site, légèrement en hauteur dans la zone, dispose d une bonne visibilité, pouvant être améliorée grâce à l utilisation d un totem. Son accessibilité est également correcte grâce à l A4. L éloignement du centre-ville est compensé par un accès direct depuis l échangeur de l A4. La clientèle de transit représente ainsi un réel potentiel. Malgré le manque relatif d animation/services sur place, le site offre une réelle opportunité de marché. Le golf du Val Secret se trouve à proximité de la zone d implantation du projet. Il constitue une offre de loisirs de qualité, proposant de la restauration à des tarifs raisonnables. Les performances enregistrées par les hôtels à proximité laissent présager un potentiel de nuitées hôtelières capables d être absorbées par un nouvel établissement. Enfin, Château-Thierry ne dispose d aucun hôtel économique, et la catégorie 2 étoiles est présente dans des zones à potentiel limité (ni en hyper centre, ni à proximité d axe routier majeur). 13 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

14 4. Hypothèses de développement Développement d un hôtel 0/1* ou 2*: Capacité Services Taux d occupation Forces Salle de petit-déjeuner Restaurant Parking 0/1* 70 à 80 chambres Borne d accueil automatique si fermeture de la réception Env. 70% Absence de concurrence 0/1* Salle de petit-déjeuner Restaurant Parking Offre 2 étoiles actuellement sur des emplacements peu stratégiques Hôtel avec restaurant car pas d offre autour Golf à proximité 2* 70 à 80 chambres Environ 65% Faiblesses Marché naturel de cueillette lié au transit Localisation en sortie d autoroute Absence d animation et de restauration pouvant pousser la clientèle à se rapprocher de Château-Thierry Le caractère excentré du site limitera le potentiel de progression du taux d occupation si l on souhaite maintenir une RMC au niveau 2 étoiles 14 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

15 Si vous souhaitez obtenir davantage d informations, n hésitez pas à contacter : Olivier Petit, Deloitte : ou ; opetit@deloitte.fr Yannick Roué, Deloitte : ; yroue@deloitte.fr 15 Projet de création d hôtel : Zone Industrielle de l Omois (Château-Thierry) Mai 2008

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