Copropriétés de la reconstruction à Dunkerque : de la connaissance à l action?

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1 Copropriétés de la reconstruction à Dunkerque : de la connaissance à l action? Pour un renouveau du parc immobilier des années /11/2013 1

2 Pour se situer 2

3 Avant 3

4 Après 4

5 Rétrospective des réflexions 1991 : Mémoire historique «L aventure de la Reconstruction» rédigé par l A.G.U.R, qui retrace les réflexions architecturales Lancement d un appel à idées par l A.G.U.R : images sur l évolution architecturale du cadre bâti de la Reconstruction Travail d un stagiaire A.G.U.R sur les blocages juridiques et le fonctionnement des copropriétés 1996 : Travail de diagnostic mené par l ORHA : En jeux et perspectives du parc de la Reconstruction en Nord-Pas de Calais 90 s : AUCUBE + CERUR : quatre agglomérations (Brest-Dunkerque-Lorient-Saint-Nazaire), un enjeu commun : un centre ville reconstruit : Travail CUD-Ville de Dunkerque et A.G.U.R sur la recherche de solutions opérationnelles, comme l acquisition de logements par les bailleurs sociaux. Réflexion également autour de la mise en place d une campagne de ravalement des façades sur les îlots de la Reconstruction 2006 : Travail stagiaire CUD, constitution d un atlas des copropriétés : recensement des copropriétés à l échelle de l agglomération et année de construction Inscription dans le Programme Local de l Habitat de l objectif d engagement de la requalification des logements de le Reconstruction 2009 : Exposition des archives « La Reconstruction de Dunkerque» à l occasion des journées Européennes du Patrimoine 5

6 Une accélération en : Lancement du projet «Cœur d agglomération» 2010 : Travail stagiaire CUD sur 5 îlots test, recueil et analyse des données cadastrales Diagnostic sur l évolution du peuplement du centre d agglomération entre 1999 et 2006, mené par l AGUR Travail de constitution d un référentiel architectural sur la Reconstruction de Dunkerque, travail menée par un stagiaire de l école nationale d architecture de Lille sous la direction de la ville de Dunkerque 2010 : Lancement de l étude AVAP par la ville de Dunkerque ---> nécessité d actualiser et d objectiver les connaissances 6

7 42 îlots 976 parcelles bâties 2765 logements 2000 logements en copropriété 643 locaux commerciaux ou professionnels Étude globale de connaissance du parc de la reconstruction Une étude plus approfondie sur 5 îlots test représentatifs des différents types d îlots présents sur le centre ville Méthode : études cadastre filocom Enquêtes de terrain questionnaires aux occupants et aux bailleurs Entretiens avec volontaires et syndics 7

8 Étude du marché Étude globale de connaissance du parc de la reconstruction : conclusions Marché local stagnant au niveau des prix Vente d immeubles obtenus par héritage (>20%) Offre de location supérieure à la demande, sauf pour les logements accessibles aux personnes âgées (R+1 ou rares résidences avec ascenseurs) Nature des logements 94% appartements Essentiellement des grands logements : 50% > 70m² et 70% a minima T3 Nb moyen de lot/immeuble : 4,7 lots Poids du parc locatif 60% de locataires (tendance à la hausse) PO vieillissants : 60% > 60 ans PO modestes : 55% < revenus Anah 8

9 Gestion hétérogène 11 îlots avec gestion à l îlot ou par groupe d îlots 19 îlots avec gestion à l immeuble/la parcelle 1 syndic très présent historiquement (reprise Immo de France en 2012) Pas de gestionnaire identifié pour 128 immeubles Étude globale de connaissance du parc de la reconstruction : conclusions Existence / connaissance du règlement de copropriété? D un conseil syndical? 9

10 24 îlots sur 42 nécessitent une réhab moyenne ou lourde Diagnostic sur l état du bâti (1) Éléments extérieurs : dégradations des bétons extérieurs, étanchéité, ventilation anarchique, hétérogénéité des menuiseries ou mauvais entretien Éléments intérieurs : parties communes globalement vétustes état des logements correct mais nécessité globale de mise aux normes Dénaturations du bâti multiples : cf. mise en œuvre d une AVAP Étude globale de connaissance du parc de la reconstruction : conclusions 10

11 Étude globale de connaissance du parc de la reconstruction : conclusions Le stade de la prévention est largement dépassé dans l hyper centre Pas de réhabilitations «spontanées» qualitatives possibles Il faut ENFIN passer au stade opérationnel Leviers d actions Formation des copropriétaires (et des acteurs de terrain ) Lobbying en termes d accompagnement financier Appui pour solutions techniques (R & D) 11

12 Poursuite de l action - Observation avec la création d un outil pérenne à l échelle des copropriétés du centre ville (AGUR) - Réalisation d une étude pré-opérationnelle sur 2 à 3 îlots maximum pour : Avoir des diagnostics d expertise plus poussés notamment technique (notamment audit thermique prévu par les textes) Résoudre les premières difficultés : avant tout juridiques pour pouvoir déclencher un vote de travaux Associer, sensibiliser et mobiliser les copropriétaires Chiffrer des travaux et les croiser avec les possibilités techniques (+ préconisations de l ex (?) AMVAP) OBJECTIF : disposer dans un délai de 12 mois de scenarii adaptés aux îlots étudiés et balayant l ensemble des problématiques au-delà d une «simple» réhabilitation (accessibilité, peuplement, gestion des déchets, utilisation du cœur d îlot ) - Bénéficier de l expertise du pôle copropriétés et du retour d expérience d autres collectivités 12

13 Les pistes opérationnelles Formation/information des copropriétaires : travail engagé avec l ADIL, le conseil régional renforcé par la loi ALUR Modes opératoires : incitatif «renforcé» voire coercitif (PRO jusqu à l ORI? Au plan de sauvegarde?) Recours au tiers investissement (outil régional en cours de définition) Portage foncier par un bailleur social / une SEM / bail à réhab? Accompagnement «allégé» pour les îlots moins prioritaires? Outil de prévention Anah Action globale sur la copro et son environnement : résidentialisation / récupération d espaces ouverts à usage publics / cours communes 13

14 les questionnements Calibrage de l ingénierie? Part en régie et part externalisée (expertise juridique) Optimisation du travail avec les syndics professionnels : nécessité de conventionner pour alimenter nos outils d observation et opérationnels, et rebondir/anticiper les nouvelles obligations ALUR Règles de majorité assouplies par la loi : cela sera-t-il suffisant face à des propriétaires bailleurs peu présents et/ou des indivisions? Capacité à mobiliser les copropriétaires Visibilité pluriannuelle sur les moyens extérieurs mobilisables (Anah, tiers investissement )? Un engagement sur la durée (15 ans minimum?) pour des opérations toutes complexes et toutes uniques 14

15 Encore beaucoup de questions à ce stade même si les dispositions de la future loi Alur et le rappel que les copropriétés constituent une priorité de l Anah confèrent à l optimisme Les copropriétés de la reconstruction peuvent être un lieu : d utilisation de l ensemble des outils existants mais également un laboratoire d expérimentations / d innovations techniques, opérationnelles De la connaissance à l action!

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