Note législative 2013 / 2014

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1 Note législative 2013 / 2014 OBJET : Projet de loi relatif à l'accès au logement et urbanisme rénové (ALUR) Commission saisie au fond : Commission des Affaires économiques Rapporteurs au Sénat : MM. Claude Dilain et Claude Bérit-Debat. Examen en commission : 9 et 10 octobre 2013 Examen en séance publique : 22 au 26 octobre 2013 NOTE POST 1 ère lecture SENAT L ESSENTIEL Le projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est un texte très dense (174 articles). Il comporte quatre grands titres : 1. Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable 2. Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées 3. Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement 4. Moderniser les documents de planification et d urbanisme Concernant le logement et l immobilier : En particulier, le PJL réforme les rapports locatifs (loi de 1989), instaure un dispositif général d encadrement des loyers, crée une garantie universelle des loyers (GUL) pour garantir les impayés, réforme et encadre la profession de l immobilier, vise à lutter contre les copropriétés dégradées et les marchands de sommeil. Concernant la réforme de l urbanisme : En particulier, le PJL renforce l échelon intercommunal avec l instauration de plein droit d un PLUI, complexifie les documents de planification (renforcement du SCoT), modifie les règles relatives aux zones à urbaniser (zones 2AU) et vise à densifier. Une multitude de dispositions constitue autant de sujets importants et sensibles : prévention des expulsions, règle de domiciliation des bénéficiaires de l AME, planification et gouvernance pour l accès à l hébergement Le calendrier d examen de ce texte est peu propice à la qualité du travail parlementaire. Pourtant ce texte dense modifie profondément les règles en matière de logement et d urbanisme. Si quelques mesures peuvent être consensuelles, le projet de loi risque de décourager de nombreux propriétaires et investisseurs, de bouleverser le modèle économique de la profession de l immobilier, sans pour autant répondre à la crise du logement actuelle. Il réduit en outre considérablement les moyens des Maires en matière d urbanisme.

2 Dispositions du PJL : Titre Ier : Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable Chapitre Ier : Les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé Article 1 er : Modification de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ø Contenu du contrat de location (3 ): un contrat type sera défini par décret, avec des mentions légalement obligatoires. Ø Possibilité pour le locataire d intenter une action judiciaire afin d obtenir une diminution de loyer lorsque la surface habitable est inférieure de plus d 1/20 ème à celle mentionnée dans le contrat de location (4 ). Cette action en diminution du loyer était prévue dans le projet de loi «Droits, protection et information des consommateurs» (PJL Lefèbvre). Ø Etat des lieux (5 ) : création d un modèle type par décret avec un parallélisme des formes entre l état de lieux d entrée et de sortie; possibilité pour le locataire de compléter l état des lieux pendant une semaine. Ø Actualisation des dispositions relatives au dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location (6 ) Ø Interdiction d introduction dans le bail des clauses relatives aux pénalités contractuelles, les dérogations à ce principe ont été supprimées (7 ) Ø Interdiction de facturer un «loyer d équipement» pour l utilisation des biens installés dans la chose louée Ø Rémunération des intermédiaires (8 ): Le texte prévoit que la totalité des frais soit prise en charge par le bailleur, sauf la réalisation de l état des lieux et la rédaction de bail. Pour ces deux actes, les honoraires correspondant à la rédaction du bail et de l état des lieux restent partagés entre bailleur et preneur mais la part du locataire doit être inférieure à celle du bailleur et sera plafonnée par décret. Ø Vétusté, travaux d amélioration, droits et obligations du locataire (10 ) : prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives (décret) ; renforcement des obligations des locataires afin de laisser exécuter les travaux d amélioration, pour cela le bailleur informe le locataire par une notification de travaux; recours spécifique au profit du locataire pour faire cesser des travaux à caractère abusif (notamment le week- end et les jours fériés) même si l imprévisibilité de certains travaux a été prise en compte, à ce titre des sanctions pénales ont été créées. Après 21 jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé. Ø Le délai de prescription est porté à trois ans pour l ensemble des actions en paiement dérivant d un contrat de bail, à l exception des actions en révision de loyer qui sont prescrites au terme d un délai d un an (11 ). Ø Sous- location : transmission par le locataire de l accord du bailleur et la copie du bail en cours au sous- locataire (12 ).

3 Ø Colocation : Création d un bail type spécifique défini au niveau réglementaire. Adaptation du dispositif d assurance pour compte du locataire en permettant aux parties de convenir dès la conclusion du bail de la mise en œuvre de celui- ci, indépendamment de toute carence du locataire. Généralisation de l application du forfait charges prévues pour les locations meublées à l ensemble des colocations. Article 1 er bis A : Remettre un rapport sur l opportunité de réviser le décret n du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et notamment sur la possibilité d une évolution de la définition du seuil minimal en deçà duquel un logement est considéré comme indécent. Article 1 er bis B : Donne obligation au propriétaire de fournir au locataire un détecteur normalisé au moins, ou déduire, sur présentation de factures, le montant d achat du ou des détecteurs par le locataire. Article 1 er bis : Vise à étendre la cotitularité du bail aux partenaires liés par un Pacs. Article 2 : Ø Vente à la découpe (1 ) : les dispositions relatives aux ventes à la découpe sont étendues aux immeubles vendus par lot de plus de 5 logements (actuellement 10 logements). Dans ce cadre, il est instauré un droit de priorité des communes afin de maintenir dans les lieux des locataires qui ne pourraient exercer le droit de préemption dont ils disposent, la commune aura 2 mois pour décider d acquérir tout ou partie des logements restant en vente. Ø Sur la mise en copropriété : dans les zones tendues, elle s accompagne en contrepartie d une prorogation de la durée des baux préexistants. Ø Durée du préavis (4 ): le délai de préavis est réduit à 1 mois dans les zones d urbanisation continue de plus de habitants. Le préavis avait été baissé à 2 mois en zone tendue, dans le projet de loi «Droits, protection et information des consommateurs» (PJL Lefèbvre). Ø Les cas de recours au préavis d un mois a été élargi en fonction du type de locataire, en cas d obtention d un premier emploi, de mutation, de perte d emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d emploi ; d un état de santé obligeant le déménagement (certificat médical) ; pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active et pour les allocataires de l AAH. Dispositions spécifiques au congé- reprise : Ø Dans le cadre d un congé- reprise, il sera demandé au propriétaire de spécifier la nature du lien qui le lie au bénéficiaire. Ø Les congés- reprises ne pourront plus être utilisés par les propriétaires bailleurs d un logement insalubre pour se défausser de ses obligations en matière de relogement et d hébergement du locataire. Ø En cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours.

4 Dispositions communes aux congé- reprise et congé pour vente : Ø Désormais, en cas d acquisition d un bien occupé, tout congé pour vente n est autorisé qu au terme du premier renouvellement du bail en cours. Ø En cas de délivrance frauduleuse d un congé pour vente ou d un congé- reprise à un locataire : le bailleur se verra infliger une amende administrative (dans la limite de 3000 euros pour les personnes physiques, et de euros pour les personnes morales) Article 3 : Loyers Dépôt de garantie Dossier du locataire Ø Encadrement des loyers et observatoires locaux des loyers (1 et 2 ) Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l initiative des collectivités territoriales. Dans les zones tendues (zones tendues de plus de habitants, dans lesquelles s applique la taxe sur les logements vacants), ils sont obligatoires. Ces observatoires, à partir des loyers constatés dans tout le parc locatif privé, hors locations meublés et micro- logements de moins de 12 m², déterminent un loyer médian de référence. Le représentant de l État dans le département fixe alors chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer élevé (qui ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer médian de référence), et un loyer médian de référence minoré (qui ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %). Ces loyers sont définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Ø Conditions de révision du loyer (3 ), notamment possibilité de recours du locataire en diminution, si le loyer pratiqué est supérieur au loyer élevé ; et du bailleur en réévaluation, si le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles. Ces recours doivent se faire dans les six mois suivant le renouvellement du contrat Ø Redéfinition des zones sur lesquelles peut s appliquer le décret annuel d encadrement des loyers (4 ) Ø Renforcement des attributions des commissions départementales de conciliation (6 ) Ø Obligation pour le bailleur ou son mandataire de transmettre gratuitement une quittance au locataire (8 ) Ø Dépôt de garantie (9 et 10 ) : possibilité pour le propriétaire de conserver jusqu à 20% du dépôt de garantie au- delà du délai légal de restitution jusqu à l arrêté annuel des comptes de l immeuble ; pénalité de 10% du loyer en cas de rétention au- delà du délai légal (disposition identique dans PJL Lefèbvre) Ø Pièces à fournir par le candidat à la location (11 ): la liste de ces pièces sera définie par décret (actuellement seules les pièces interdites sont déterminées), pris après avis de la Commission nationale de concertation. Cette liste peut être exigée du candidat à la location, préalablement à l établissement du contrat de location. L article prévoit en outre des sanctions pour le bailleur qui exigerait du candidat à la location ou à sa caution un "document interdit". Ø Modalités de transmission des pièces justificatives des charges récupérables (12 )

5 Ø La durée de mise à disposition initiale des pièces a été allongée, et d autre part, il sera possible d envoyer ces pièces par courrier postal ce qui permettra au locataire n ayant pas la possibilité de se déplacer au siège du bailleur de les consulter. Prévoir une notice d information sur le décompte détaillé des dépenses liées à la consommation d énergie et à l'entretien du chauffage collectif. Article 3 bis : Remettre un rapport sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie en permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d une institution financière, au nom du locataire et déblocable d un commun accord entre le locataire et le bailleur. Article 4 : Rapports bailleurs / locataires dans les logements meublés. Les dispositions de la loi de 1989 s appliquent également aux logements meublés résidence principale en tenant compte des spécificités (inventaire du mobilier, durée du bail, préavis, encadrement du loyer, imputation des charges locatives) Ø Par ailleurs, les résidences étudiantes et séniors ne sont pas concernées par l encadrement des loyers. Le projet de loi introduit la notion de «décence» dans la définition d un logement meublé. La liste des éléments qui compose le mobilier est renvoyée à un décret. En outre, des loyers de référence spécifiques, dans le cadre du dispositif d encadrement des loyers, seront appliqués aux résidences étudiantes et séniors. Article 4 bis A : Précise les conditions de préavis de congés émanant du locataire lorsque celui- ci est un étudiant, une personne de moins de trente ans ou une personne titulaire d un contrat d apprentissage ou de professionnalisation. Ce contrat peut être résilié à tout moment par ces locataires sous réserve de respecter un préavis d un mois. Article 4 bis : précise que la déclaration préalable de location d un meublé de tourisme n est pas obligatoire lorsqu il s agit de la résidence principale du loueur, c est- à- dire qu il l occupe au moins huit mois par an. Article 4 ter : En ce qui concerne les nombreuses annonces de mises en location qui interviennent en dehors de tout cadre réglementaire ou législatif, les intermédiaires informent le loueur des obligations de déclaration ou d autorisation préalables, et obtient de lui, une déclaration sur l honneur attestant du respect de ces obligations. Article 4 quater : Les sites internet doivent faire figurer et permettre la recherche de bien immobilier selon la surface carrez et non une autre surface. Article 5 : Adaptations rédactionnelles pour l application des dispositions relatives aux baux d habitation à loyer modéré et aux baux de la loi de Article 5 bis : Vise à donner un statut à la résidence universitaire à vocation sociale.

6 Il élargit le public concerné à la fois pour satisfaire certains besoins proches de ceux des étudiants, pour créer une certaine mixité sociale et pour permettre aux gestionnaires et aux bailleurs de diminuer les risques de vacance, source de pertes financières importantes. Article 6 : dispositions transitoires pour les contrats en cours : prévoit que les contrats de location en cours à la date d entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf exceptions Article 6 bis : Extension de la compétence des agents de la ville de Paris, et des communes des départements de la petite couronne, leur permettant de procéder aux contrôles inhérents à l application de la législation sur le changement d usage des locaux destinés à l habitation. Article 6 ter : modifie les autorités compétentes pour l application du dispositif de changement d usage et crée un régime d autorisation temporaire afin de permettre la location pour de courtes durées des locaux destinés à l habitation à une clientèle de passage sans qu il soit nécessaire de demander l autorisation préalable de changement d usage. Article 6 quater : article abrogeant par cohérence avec l article précédent l article L du code la construction et de l urbanisme. Article 6 quinquies : permettre aux communes de percevoir le produits des amendes et astreintes versées par les personnes ayant enfreint les dispositions des articles L et suivants du code de la construction et de l habitation. Article 6 sexies : Donner la possibilité à l'assemblée générale de décider, à la majorité de l'article 25, de soumettre à son accord préalable tout changement d'usage afin de les louer pour de courtes durées. Article 7 : Précise que l occupant d un hôtel meublé y ayant sa résidence principale est effectivement protégé par les nouvelles dispositions de la loi, ainsi que la possibilité pour le locataire de demander au propriétaire de mettre le logement en conformité avec les règles de la décence. L article 7 bis étend les compétences du bureau central de tarification à l assurance habitation, en cas de refus d un assureur. Article 7 ter : Le Gouvernement remet un rapport évaluant le dispositif de défiscalisation dit «Censi Bouvard» portant sur l investissement immobilier destiné à la location meublée dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées. Chapitre II : Mettre en place une garantie universelle des loyers

7 Article 8 : Mise en place d une garantie universelle des loyers (GUL) à compter du 1 er janvier Cette GUL se substituera au mécanisme de cautionnement actuel. Création d un EPA «Agence de la GUL», au 1 er octobre 2014, chargée de préfigurer la future GUL puis de l administrer. Sont exclus du dispositif : les logements des organismes HLM et des sociétés d économie mixte de logement social, les logements intermédiaires gérés par les organismes HLM. Les logements appartenant ou gérés par des organismes participant à la politique sociale du logement seront exclus dès lors que ces logements ont fait l objet d un conventionnement social ou d un plafonnement de loyer à un niveau au plus égal à celui défini pour le prêt locatif intermédiaire. Le décret prévu au présent article devra définir les modalités de recouvrement des impayés par le Trésor public. Chapitre III : Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l immobilier Article 9 : Modification de la loi du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite Loi Hoguet) Ø Champs d application de la loi Hoguet : extension aux activités de syndic de copropriété (1 ), la location relève de l activité de gestion immobilière uniquement si elle constitue l accessoire d un mandat de gestion (2 ) Ø Les cartes professionnelles sont délivrées par les CCIT et plus par la préfecture (3 ) Ø Les fonds de prévoyance de chaque copropriété seront alimentés par un versement obligatoire des copropriétaires doivent être intégrés dans le périmètre de la garantie financière prévue à l article 3 2 de la loi n 70-9 du 2 janvier Ø Obligation de formation continue pour le renouvellement de la carte professionnelle (4 ) Ø Agents commerciaux : condition de compétences (déterminées par décret) et encadrement de leur activité (5 ) Ø Relations professionnels / client (6, 8, 9 ): renforcement des obligations d information (notamment rémunération de l intermédiaire) ; limitation par décret du montant de l indemnité due par le client qui vend lui- même son bien en dépit de la clause d exclusivité ; mandat exclusif pour les marchands de liste. A ce titre, il est précisé qu une annonce vendue par une agence de liste ne peut être sur internet. Ø Interdiction de la reconduction tacite des mandats exclusifs (10 ) Ø Encadrement et contrôle des activités (12 et II) : création d un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (rôle consultatif) ; règles de déontologie (confidentialité) ; responsabilité disciplinaire avec création des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

8 Chapitre IV : Améliorer la prévention des expulsions Article 10A : Trèves hivernales : propose une extension de la trêve hivernale jusqu au 31 mars. Article 10B : Punit de trois ans d'emprisonnement et de euros d'amendes le fait d'expulser par la contrainte un tiers d'un lieu habité sans avoir obtenu le concours de l'etat, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet. Section 1 : Traiter les impayés le plus en amont possible Article 10 : obligation pour les bailleurs personnes morales de saisir la CCAPEX en cas d impayé, avant toute expulsion. Ce signalement ne sera obligatoire qu au- delà d un certain montant de dette ou d'ancienneté de la dette. A ce titre, il est prévu qu un membre de la CCAPEX soit présent en commission de surendettement. Suppression des CDAPL, (commissions départementales des aides personnelles au logement), et transfert de leurs compétences aux organismes payeurs de l aide personnalisée au logement ou à leurs directeurs en propre. Renforcement des obligations des bailleurs ou des prêteurs de signalement aux organismes payeurs des situations d impayés, et de signalement de changements de situation, tout cela afin de mettre en place un plan d apurement de la dette de loyer. Délais de grâce pour quitter les lieux : ce délai va passer de un à deux ans. Cette mesure s accompagne de la prise en compte d un «recours DALO» engagé par l occupant suite à la décision d expulsion dont il fait l objet. Plan d apurement : la durée maximale du plan d apurement accordée par le juge en cas d impayé de loyers passe de 24 à 72 mois. Section 2 : Renforcer le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et assurer une meilleure articulation avec les fonds de solidarité pour le logement Article 11 : élaboration d une charte de prévention dans chaque département, renforcement du rôle des CCAPEX. Article 11 bis : Rapport du Gouvernement au Parlement sur les modalités de calcul de l APL Chapitre V : Faciliter les parcours de l hébergement au logement

9 Section 1 : Accueil, hébergement, accompagnement vers le logement Sous- section 1 : Consacrer juridiquement les services intégrés d accueil et d orientation (SIAO) Article 12 : Création d un cadre juridique pour les SIAO avec possibilité pour le représentant de l État de confier au SIAO une mission de coordination des acteurs intervenant dans la prise en charge des personnes sans abri ou éprouvant des difficultés particulières Sous- section 2 : Renforcer la gouvernance au niveau régional et l articulation entre le logement et l hébergement Article 12 bis A : Intégrer les foyers de jeunes travailleurs à l article L du CASF précisant l autorité compétente pour délivrer l autorisation (l état en l occurrence). Article 12 bis : Le Gouvernement remet un rapport présentant les conditions et modalités de mise en œuvre d un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l hébergement et de l accompagnement. Article 13 : le comité régional de l habitat (CRH) devient «comité régional de l habitat et de l hébergement» ; ses attributions sont renforcées. Article 14 : Création d un plan départemental d action pour le logement et l insertion des personnes défavorisées (PDALHPD), qui fusionne le plan départemental d accueil, d hébergement et d insertion (PDAHI) et le plan départemental pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). En complément, ont été créés des commissions dans les CRHH chargées d assurer la coordination des PDALHPD. Article 15 : Modalités de fonctionnement des fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin de renforcer leurs missions et capacités, d articuler leur action avec celle des CCAPEX. Article 15 bis : Modalités de présentation des rapports annuels d activité des FSL Article 16 : cohérence rédactionnelle et légistique. Article 16 bis : Elargissement de la possibilité pour le Président du Conseil général d accorder une remise gracieuse de créance aux publics relevant de l aide sociale à l enfance. Article 16 ter : extension au domaine de l action sociale à l enfance du dispositif de gestion deniers publics par des organismes extérieurs Sous- section 3 : Développer la participation des personnes accueillies ou accompagnées Article 17

10 Section 2 : Améliorer les dispositifs relatifs au droit au logement opposable (DALO) Article 18 : Encadrement du bail glissant (engagement du sous- locataire, conditions de sortie, pouvoir du Préfet) afin qu il soit plus souvent proposé aux ménages bénéficiant du DALO. Article 19 : Prérogatives du Préfet pour faciliter l hébergement des personnes reconnues prioritaires pour un hébergement au titre du DALO. Article 20 : possibilité pour les commissions de médiation de requalifier un recours destiné à obtenir un hébergement, un logement de transition, un logement dans un logement- foyer ou dans une résidence hôtelière à vocation sociale en recours en vue de l obtention d un logement ordinaire. Article 20 bis : possibilité pour un représentant du SIAO d assister à la commission de médiation à titre consultatif Article 20 ter : Vise à clarifier la définition du principe d'accueil inconditionnel. Section 3 : Simplifier les règles de domiciliation Article 21 : Unification des régimes concernant les bénéficiaires de l aide médicale d Etat (AME) et les demandeurs d asile en les alignant sur les règles de droit commun. Chapitre VI : Créer de nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif Article 22 : création d un cadre juridique pour de nouvelles formes de logement (logement participatif) : les coopératives d habitants et les sociétés d autopromotion Article 22 bis A : Dans les logements- foyers, le comité de résidents participe au conseil de concertation, puisque les membres représentant les résidents au conseil de concertation sont désignés par ce comité. Article 22 bis : Encadrement du «time- share» (société d attribution d immeubles en jouissance à temps partagé). Article 22 ter : renouvellement du dispositif permettant l occupation de locaux vacants par des résidents temporaires (dispositif prévu par la loi MOLLE) Titre II : Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées On estime à le nombre de logements indignes en France, c est dire des logements qui font peser un risque sérieux sur la santé ou la sécurité de leurs occupants. Chapitre Ier : Repérer et prévenir l endettement et la dégradation des copropriétés

11 Section 1 : Créer un registre d immatriculation des copropriétés NB : 1 million de copropriétés qui représentent un parc de plus de 8 millions de logements Article 23 : Création d un registre national d immatriculation des copropriétés. La transmission des données incombera aux syndics, par voie dématérialisée. Article 24 : Entrée en vigueur de l obligation d immatriculation en fonction de la taille de la copropriété. Section 2 : Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété Article 25 : Mentions obligatoires dans les annonces immobilières concernant les copropriétés (nombre de lots, montant annuel des charges, procédures en cours) ; liste de documents à annexer à la promesse de vente (à défaut, délai de rétraction prolongé). Ø Elaboration d une fiche synthétique de la copropriété destinée aux copropriétaires (mise à jour chaque année). Ø Ensemble de la documentation annexée à l acte de vente. Ø Entrée en vigueur : dès la promulgation de la loi et que seule l'obligation d'établissement de la fiche synthétique soit applicable selon un calendrier différencié en fonction de la taille de la copropriété. Section 3 : Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement Article 26 : Syndics de copropriété (modification de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) Ø Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété est maintenu uniquement après décision de l assemblée générale et mise en concurrence (1 ) Ø Le syndic a obligation de soumettre, au vote de l assemblée générale la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat (1 bis) Ø Obligation de compte séparé (suppression de toute dérogation) ; obligation d établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ; interdiction des avances de fonds ; obligation pour le syndic de respecter un préavis lorsqu il renonce à son mandat, et généraliser l accès à un «Extranet copropriété» à l ensemble des syndicats de copropriétaires si l AG l accepte (2 ) Ø La rémunération des syndics doit être déterminée de manière forfaitaire, les prestations particulières étant définies par décret (3 ). Ce décret fera l objet d une concertation tous les deux ans en vue de sa révision. De plus, les honoraires demandés par les syndics pour les travaux exceptionnels seront mieux encadrés en imposant une rémunération en pourcentage du montant des travaux, pourcentage qui doit être dégressif. De plus, le syndic devra faire connaitre le montant des travaux avant le début de leur exécution. Ø Modification des modalités de mise à disposition des copropriétaires par le syndic des pièces justificatives des charges de copropriété avant la tenue de

12 l assemblée générale (4 ) Ø Les frais de procédure et d avocat mis à la charge d un copropriétaire condamné sont garantis (5 ) Ø Lorsque l AG vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie d un lot d un copropriétaire débiteur, la voix du copropriétaire concerné n est pas prise en compte, et il ne peut pas être désigné mandataire d autres copropriétaires (6 ) Ø Lors d une vente, le notaire doit vérifier auprès du syndic que l acheteur, ou son conjoint, n est pas un copropriétaire en situation d impayé dans la même copropriété, cette information doit se faire après purge du droit de préemption renforcé, dans les cas où celui- ci a été mis en place par la collectivité. (7 ) Ø Mise en concurrence des projets de contrats de syndic, si le changement de syndic est porté à l ordre du jour (8 ) Ø Désignation expresse du mandataire par son nom ; intervention du syndic secondaire (9 ) Ø Vote lors des AG : Les salariés du syndic ou leurs proches parents qui seraient également copropriétaires de l immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d autres copropriétaires pour voter lors de l assemblée générale. Article 26 bis A : faciliter l'accès au régime de syndicat coopératif par la suppression de l'obligation de constituer un conseil syndical, obligation qui n'a pas beaucoup de sens quand le syndicat compte moins de dix copropriétaires. Article 26 bis B : Vise à améliorer la représentation des copropriétaires au sein de ces associations tout en facilitant leur fonctionnement (syndicales libres (ASL), associations foncières urbaines (AFU) et associations foncières urbaines de projet (AFUP)). Section 4 : Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles Article 27 : Ø Inscrit dans la loi de 1965 une obligation d'assurance pour les copropriétaires et le syndicat de copropriétaires, qu'ils soient bailleurs ou occupants, obligation dont le respect sera vérifier par le syndic. Ø Créer un fonds de prévoyance obligatoire par copropriété (de plus de 10 lots). Alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires, ce fonds doit faire face aux dépenses liées à divers travaux telles que les travaux d économies d énergie ou de réduction de gaz à effet de serre. Ø Créer un fonds de provision pour travaux à destination des petites copropriétés (moins de 10 lots) mais avec un montant de cotisation plus faible. Article 28 : Réalisation des travaux de conservation des immeubles / Modification des règles de majorité Ø Le syndicat est maître d ouvrage jusqu à la réception de tous les travaux d intérêt collectif concernant les parties privatives (1 )

13 Ø Les honoraires d avocat pour le recouvrement d une créance à l encontre d un copropriétaire sont exclusivement à la charge du copropriétaire débiteur (2 ) Ø Réalisation d'un décompte détaillé, dans le décompte des charges, des dépenses liées à la consommation d énergie et à l'entretien du chauffage collectif. Ø Modification des règles de majorité pour divers types de travaux (3, 4, 5, 6 et 8 ) Ø Division des copropriétés (7 ) : répartition des dettes et des créances Article 28 bis A : Dans les cas où le syndicat des copropriétaires n assure pas la maîtrise d ouvrage des travaux portant sur les parties privatives, la maîtrise d ouvrage de l ensemble des travaux portant à la fois sur les parties communes et les parties privatives des immeubles peut être assurée par une association foncière urbaine de restauration immobilière dont c est la vocation. Article 28 bis B : Vise à harmoniser les règles de majorité pour l exercice du droit de surélévation, la cession du droit de surélévation et la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatifs. Article 28 bis : Doit permettre aux propriétaires bailleurs de baux ruraux de bénéficier des aides de l ANAH Chapitre II : Redresser efficacement les copropriétés dégradées Section 1 : Améliorer la procédure du mandataire ad hoc Article 29 : La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement a prévu que la procédure d alerte ou de «mandataire ad hoc» est déclenchée dès lors que le syndic constate 25% de charges impayées Ø Nomination d un mandataire par le juge (et non plus le Président du TGI) pour établir un rapport sur la situation ; Saisine du juge élargie ; Un seuil de déclenchement à 15% d impayés est fixé pour les copropriétés de plus de 200 lots (1 ) Ø Rémunération du mandataire : les frais ne sont pas imputables aux syndics et créanciers ; moyens d action du mandataire (2 ) Ø Encadrement de la désignation des mandataires (3 ) Section 2 : Réformer la procédure d administration provisoire et mettre en place de nouveaux outils à disposition de l administrateur provisoire Article 30 :

14 Ø Saisine du juge élargie ; encadrement de la désignation de l administrateur provisoire et de sa mission (1 ) Ø Augmentation des moyens d action de l administrateur provisoire (2 ) Ø Disposition sur une administration provisoire renforcée durant laquelle l administrateur peut faire appel aux SPL. Notons enfin la possibilité de suspendre le versement des cotisations au fonds de prévoyances et d utiliser les sommes déposées sur le fonds de prévoyance (3 ). Section 3 : Permettre la requalification des copropriétés très dégradées Article 31 : nouveau titre inséré dans le code de la construction et de l habitation pour définir les opérations de requalification des copropriétés dégradées. L Etat peut déclarer d intérêt national une opération de requalification. Ces opérations sont réalisées sur un périmètre défini par l État, les collectivités territoriales ou leurs groupements avec le cas échéant, l opérateur chargé de la mise en œuvre, enfin, un plan de relogement des occupants pourra être réalisé durant les opérations. Article 32 : Possibilité pour les EPF, l AFTRP et les sociétés publiques d aménagement de mener des opérations de requalification des copropriétés dégradées. Article 33 : la taxe spéciale d équipement (TSE) peut être utilisée pour du portage immobilier, dans la limite de 5 euros par habitant Article 34 : Adaptation des dispositifs de démembrement (bail à réhabilitation, bail dans le cadre de la convention d usufruit) au fonctionnement des copropriétés dégradées Article 35 : Réforme du plan de sauvegarde (instauré par la loi du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville) : condition de recours, contenu, échéancier, composition de la commission Article 36 : Mise en œuvre des opérations de restauration immobilière dans les copropriétés : le programme des travaux sur les parties communes est adressé au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic. Article 36 bis : Faciliter l utilisation de la procédure d abandon manifeste (le maire n a plus à établir une liste de travaux nécessaires pour établir le premier procès- verbal d abandon manifeste, recherche des propriétaires limitée, délai raccourci pour les propriétaires ) Section 4 : Réformer la procédure de carence Article 37 : contenu du rapport des experts (dans un délai de trois mois), accélération de la procédure et modalités d adoption (1 ) ; dispositions sur l indemnité d expropriation (3 ) et l indemnité d occupation (4 ) ; expérimentation pendant 10 ans

15 de la possibilité de n exproprier que les parties communes au profit de la commune, de l EPCI ou d un opérateur désigné par eux. Article 38 : l opérateur bénéficiaire de l expropriation des parties communes bénéficie d un privilège spécial. Section 5 : Mesures diverses Article 40 : cohérence Chapitre III : Renforcer la lutte contre l habitat indigne Section 1 : Permettre l unification des polices de l habitat L article 41 permet aux EPCI de devenir des acteurs uniques de la lutte contre l habitat indigne. Les présidents d EPCI se voient ainsi attribuer des polices spéciales. Ce transfert est automatique, sauf en cas d'opposition du maire. Le Préfet peut alors déléguer au Président de l EPCI ses prérogatives. Les maires de communes dotées d un SCHS pourront également demander la délégation en matière d insalubrité et de risque saturnin au préfet. Article 41 bis : Diagnostic technique de risque de présence du serpula lacrymans dans le bâtiment. Un dispositif identique a été élaboré quant à la présence de mérule et de ses conséquences. Il est en outre proposé d'incinérer ou de traiter sur place les matériaux contaminés par la mérule. Section 2 : Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil et l habitat indigne L article 42 interdit aux marchands de sommeil qui ont été condamnés d acheter un bien (sauf pour son occupation personnelle). Ce sera au notaire de procéder à cette vérification, y compris en vérifiant casier judiciaire des associés. Le dispositif concernera également les rachats de parts de sociétés immobilières, ainsi que les personnes condamnées pour n'avoir pas fait cesser une situation d'insécurité dans un établissement recevant du public à usage d'hébergement. Article 42 bis : renforce les sanctions à l encontre des infractions au règlement sanitaire départemental. Article 43 : Les autorités compétentes en matière de police spéciale du logement peuvent décider d une astreinte financière pour les propriétaires qui ne réalisent pas les travaux prescrits. (Dispositions similaires à la PPL Huyghe «visant à lutter contre les marchands de sommeil» adoptée en première lecture à l Assemblée nationale le 30 novembre 2010). Le texte prévoit un plafond de 1000 euros par jour pour l astreinte. Le propriétaire des murs et l exploitant sont solidaires pour son paiement.

16 Ø En outre, les dispositions s appliquent également aux marchands de sommeil dans une copropriété. Applique l astreinte au propriétaire d immeubles en copropriété dans les mêmes conditions que dans le cas des arrêtés d insalubrité et de péril frappant un seul immeuble. Article 43 bis B : applique aux propriétés indivises les dispositions en matière d insalubrité et d insécurité. Dispose que les indivisaires soient solidairement tenus au paiement de l astreinte. Article 43 bis C : Elargit l éventail des sanctions à l encontre des «marchands de sommeil» en prévoyant la confiscation de l usufruit des biens utilisés pour commettre l infraction, avant confiscation des biens prévue dans le code pénal. Le produit de l usufruit confisqué est liquidé et recouvré par l Etat. Les sommes sont versées au budget de l Agence nationale de l habitat. Article 43 bis : Extension du droit de préemption de la commune pour lutter contre l habitat indigne ou dangereux. L article 44 applique l astreinte aux travaux qui ont été prescrits antérieurement à la promulgation de la présente loi, avec un plafond d astreinte de 1000 par jours L article 45 met à la charge des propriétaires défaillants le coût des travaux mais également le coût de la maîtrise d ouvrage et de l accompagnement social de ces mesures et travaux prescrits L article 46 permet de différer le versement de l allocation logement au propriétaire défaillant dans l attente de la réalisation des travaux (pendant 18 mois), lequel sera averti des aides qu il est susceptible de recevoir. Disposition qui entrera en vigueur le 1 er janvier 2015 Article 46 bis : dans le cadre de mesures relatives à la salubrité et à la sécurité publique, l hébergement provisoire est à la charge du propriétaire. Article 46 bis A : Prévoit que l ANAH participe au financement des travaux d auto réhabilitation accompagnée par des organismes agréés Article 46 ter : Evaluation de l indemnité d expropriation en tenant compte de l estimatif des travaux à effectuer Article 46 quater : faciliter les procédures d évacuation Article 46 quinquies : Raccourcir les délais de réponse de l administration aux demandes de visites d un inspecteur d hygiène et de salubrité

17 Article 46 sexies A : Instaure une autorisation de réalisation des travaux de division sur des périmètres délimités par la commune ou l établissement public de coopération intercommunale, dans le cadre des pratiques de division de logement souvent pavillonnaire en locaux d habitation Article 46 septies : vise à instaurer une autorisation préalable de mise en location afin de lutter contre les marchands de sommeil (permet que le périmètre d application de l autorisation préalable de mise en location puisse ne concerner qu un ou plusieurs ensembles immobiliers) Article 46 octies : Créer un régime de déclaration de mise en location de logements sur certains territoires Article 46 nonies : Permettre aux articles L et L relatifs aux périmètres insalubres et aux locaux dangereux de s appliquer sur le territoire de Mayotte. Article 46 decies : Assouplir les articles L156-3 et L156-4 du code de l urbanisme afin de permettre au nouveau propriétaire de reconstruire sa case ou sa maison Article 46 undecies : Dispose que les conditions de versement de l aide financière aux personnes bénéficiaires dont le logement a dû être démoli sont précisées par une convention Titre III : Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement Chapitre I : Réformer les procédures de demande d un logement social pour plus de transparence, d efficacité et d équité Article 47 A : En ce qui concerne l attribution des logements sociaux, il est proposé de prendre en compte les dépenses engagées pour l hébergement de l un des conjoints dans un EHPAD et cela, dès la première année. Article 47 : Ø Créer dans le règlement des commissions d'attribution de logement un droit de priorité dans le cadre d'une mutation pour le locataire âgé qui libère un plus grand logement et permet ainsi une plus grande "chaine de relogement" Ø Simplification de l enregistrement de la demande (voie électronique, dossier unique de demande, confié à un groupement d'intérêt public et non plus à l ANIL), les personnes en cours de divorce pourront attester de leur situation en produisant une copie de l acte de saisine du juge aux affaires familiales. Ø Information des demandeurs Ø Création d un dispositif de partage de la connaissance et de la gestion des demandes entre les différents acteurs concernés au niveau intercommunal.

18 Ø Tout EPCI doté d un PLH doit élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d information des demandeurs. La mise en œuvre de ce plan se fera par convention entre les différents acteurs. Celle-ci doit se faire dans le respect des critères nationaux d accès au logement social Ø La mise en œuvre du droit d'information devra intervenir en 2015 et non 2016 comme prévu initialement. Article 47 bis A : Ouvrir la possibilité pour la commission d attribution des logements, en zone détendue, de prendre ses décisions par voie électronique après accord du préfet et dans les conditions fixées par le règlement de la CAL Article 47 bis : Possibilité pour le bailleur d affecter tout ou partie du produit du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) à des remises sur le loyer Article 47 ter A : Supprime le plafonnement du SLS lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret. Article 47 ter : Dans le cadre de l aide au relogement pour les personnes en sous occupation de logement, il convient de faciliter ces échanges de logements en prévoyant en plus de l aide à la mobilité une aide au stockage des meubles Chapitre II : Améliorer le contrôle du secteur du logement social L article 48 Créer au 1 er janvier 2015 un nouvel établissement public administratif dénommé «Agence nationale de contrôle du logement social» (ANCOLS), issue de la fusion de l Agence nationale pour la participation des employeurs à l effort de construction (ANPEEC), et de la Mission interministérielle d inspection du logement social (Miilos). Cet organisme exercera une mission de contrôle et d évaluation et unifiera le contrôle de l action de l ensemble des opérateurs du logement social et d Action logement. Chapitre III : Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social Section 1 : Moderniser les dispositifs législatifs relatifs au logement social L article 49 étend les compétences des bailleurs sociaux en matière d hébergement (construction, location) et pour leur permettre d'intervenir dans le cadre des nouveaux outils de traitement des copropriétés dégradées. Il autorise les organismes HLM à participer au capital des sociétés d habitat participatif, après avis de la commune ou de l EPCI compétent en matière d habitat, ils seront également autorisé à participer à la gestion des copropriétés issues du parc privé. Participation des organismes HLM aux SCI : Il est prévu en outre, à titre transitoire pour une période de six ans à compter de la promulgation de la loi, que les organismes HLM puissent participer à des SCI constituées pour une durée n excédant pas 5 ans entre

19 Ø organismes HLM et organismes privés pour réaliser des logements privés et des logements sociaux (au moins 25%) locatifs et en accession à la propriété Désormais les organismes d HLM pourront adopter le statut d intermédiaire en opération de banque (IOBSP) Ø Ils pourront également réaliser et vendre des logements destinés à des personnes dont les ressources sont situées en deçà des plafonds du logement intermédiaire. Ø Permettre aux organismes HLM, à titre expérimental, pour une durée de cinq ans, de vendre à des opérateurs privés des logements libres réalisés en accessoire à une opération principale de construction de logements sociaux réalisée sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier Article 49 bis A : Permettre à la SOGINORPA de bénéficier d une exonération d IS des bénéfices et plus- values latentes qui résulteraient de sa transformation en SA HLM, pour les logements qui seront conventionnés à l aide personnalisée au logement dans le cadre de cette transformation. Dispose que la partie des logements qui a été améliorée au moyen d une aide financière de l Anah et qui fera l objet d un reconventionnement à l aide personnalisée au logement après la transformation de la SOGINORPA en société anonyme d'habitations à loyer modéré puisse continuer à bénéficier de l exonération de TFPB. Article 49 bis BA : Permettre à la Soginorpa de conventionner l ensemble de ses logements et faciliter la gestion de ces occupants spécifiques. Il est proposé de ne pas soumettre les logements qu ils occupent aux dispositions prévues par les conventions APL, et, de ne pas soumettre ces logement à certaines dispositions du code de la construction et de l habitation, notamment celles relatives aux critères de priorité d attribution des logements sociaux, de plafonds de ressource et de supplément de loyer de solidarité. Article 49 bis B : Afin de stimuler la production de logements destinés aux travailleurs saisonniers, les bailleurs sociaux pourront réaliser ces logements en partenariat avec des acteurs privés. Article 49 bis : Exonération d impôt pour les sociétés pour l exercice des nouvelles missions des bailleurs sociaux au titre du traitement des copropriétés dégradées (coordination avec article 49) Article 49 ter : Tire les conséquences de l arrêté du 24 août 2011 qui modifie le règlement n du 24 novembre 1986 relatif aux conditions d ouverture des comptes sur livret, afin d autoriser les établissements de crédit à ouvrir des comptes sur livrets au profit des Offices publics de l Habitat, et plus seulement au profit organismes d Habitations à Loyers modérés

20 Article 49 quater : Dispose que les organismes d habitation à loyer modéré peuvent ouvrir un ou plusieurs livrets A auprès des établissements de crédit Article 49 quinquies : Modifie l'objet des organismes de placement collectif immobilier en indiquant que le patrimoine immobilier d un OPCI peut être simplement «destiné à la location» et non plus devoir nécessairement être mis en location par l OPCI lui- même. L article 50 soumet les SEM de construction et de gestion de logements sociaux à un agrément pour leurs activités relevant de leur fonction de bailleur social. A ce titre, les sociétés d économie mixte ayant signé une convention d utilité sociale sont automatiquement agréés. L article prévoit, en outre, qu au sein du conseil d administration d une société d économie mixte gérant des logements sociaux, les représentants des locataires puissent intervenir, pour les affaires les concernant, dans les mêmes conditions qu au sein des conseils d administration des SA HLM. Article 51 : L indice de référence des loyers (IRL) pris en compte pour la révision des loyers pratiqués et des redevances pratiquées des logements conventionnés à l aide personnalisée au logement (APL) sera l IRL du deuxième trimestre de l année précédente. Dérogation pour les logements appartenant aux SEM. Article 51 bis A : propose que les locataires puissent aller jusqu au bout de leur bail locatif, même si ce dernier «déborde» après l échéance du bail à construction. Article 52 : Ø L EPCI compétent en matière d habitat sera systématiquement le premier échelon de collectivité de rattachement de l office public d habitat (OPH). Ø Modalités d application du boni de liquidation d un OPH dissout (ne pourra pas être utilisé librement) Ø Création d un délai de péremption de l autorisation de vente d un logement HLM de plus 10 ans au locataire (délai de 5 ans à compter de l autorisation d aliéner). Ø Extension de certaines exceptions dont bénéficient les organismes HLM et les SEM dans les cessions de patrimoine aux organismes de maîtrise d ouvrage d insertion Article 52 bis : circonscrit précisément les conditions de possibilité légales pour un directeur général d office de cumuler des fonctions de direction Article 53 : la procédure d autorisation préfectorale aux organismes HLM dans certains cas (mandat de gérance, acquisition de logements pour les revendre, souscription de parts.) est remplacée par une autorisation tacite d acceptation dans un délai harmonisé de deux mois.

21 Article 54 : Prolonge de cinq ans la dérogation à la loi sur la maîtrise d ouvrage publique en faveur des organismes d habitation à loyer modéré les autorisant à recourir à la conception- réalisation, a été supprimé. Article 54 bis : Dispose que pour être éligible au PTZ+ la vente HLM doit se faire à un prix de vente inférieur d au moins 10 % à l évaluation administrative, auparavant, le prix de vente devait être inférieur de 35 % à l évaluation de France Domaine Article 54 ter : Prévoit que, quel que soit le type de logements, le «bail logement» et le «bail «aire de stationnement» soient déconnectés Article 54 quater : Modifie les conditions d exercice de la tutelle du fonds d épargne géré par la Caisse des dépôts et des consignations, ces fonds étant employés «en priorité au financement du logement social». Section 2 : Réformer les missions et procédures de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) Article 55 : Nombreuses modifications concernant la caisse de garantie du logement locatif social pour améliorer son fonctionnement ; création d un fonds au sein de la CGLSS afin de financer les projets innovants et la professionnalisation et la modernisation des organismes de logements sociaux L article prévoit en outre la répartition des sièges au CA de la CGLLS entre les différentes entités représentées : USH, SEM et fédérations des organismes agréés. Article 55 bis permet à l Union sociale pour l habitat de demander à la CGLLS de vérifier la conformité des éléments déclarés au dispositif de mutualisation avec ceux issus des déclarations aux cotisations de cette dernière afin d exercer un contrôle Chapitre IV : Elargir les délégations de compétence en matière de politique du logement Article 56 a pour objectif que les EPCI puissent disposer des moyens pour mettre en œuvre une politique en matière de logement et d hébergement à travers des conventions de délégation de compétence. Ø il prévoit de déléguer non seulement l'attribution des aides de l'anah mais aussi la signature des conventions ouvrant droit pour les propriétaires privés aux seuls avantages fiscaux, dans le cadre du dispositif de conventionnement sans travaux. Chapitre V : Réformer la gouvernance de la participation des employeurs à l effort de construction Article 57 modifie des dispositions relatives à la participation des employeurs à l effort de construction (PEEC) et du fonctionnement et de la gouvernance d Action logement (qui gère la PEEC).