L ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ EN Stabilisation? Effet d aubaine? Ou amorce d une reprise durable du marché de la primo accession?

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1 L L ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ H DANS L HÉRAULT EN 2009 Stabilisation? Effet d aubaine? Ou amorce d une reprise durable du marché de la primo accession? Cette note a pour objectif de faire ressortir les principales évolutions de l accession sociale dans le département de l Hérault à travers la principale mesure d aide à l accession : le Prêt à Taux Zéro. Il s agit de premiers éléments dans l attente de disposer des données détaillées par opération, permettant une analyse par territoire. L étude détaillée sera disponible au 4 ème trimestre A près une chute de 12 % en 2008 et face à un marché toujours déprimé, l accession sociale se maintient. En effet, en terme de volume, 2009 est une année stable en comparaison du nombre d opérations financées en Le doublement du montant du Prêt à Taux Zéro, mis en place en janvier 2009, en cas d acquisition ou de construction d un logement neuf, a eu un effet incitatif sur le passage à l acte d achat et sur le choix du type de bien. Nombreux sont les ménages qui ont accédé dans le neuf contrairement aux transactions dans l ancien sans travaux qui ont reculé. Au vu des premiers résultats, les familles avec enfants et les emprunteurs "Employés" ont retrouvé le chemin de l accession ; à l inverse, les petits ménages et les jeunes actifs ont moins acheté. Le prix des opérations financées avec l aide du PTZ repart à la hausse! 2008 avait marqué la première baisse depuis la création de l aide en 1995, suivi en 2009 par un net redressement provenant surtout des opérations dans l ancien. Le manque d offres de biens anciens dans la tranche de prix des primo-accédants, dû au ralentissement du marché de la revente, a eu comme conséquence à la fois le recul des transactions et la hausse des prix. A contrario, le montant des opérations dans le secteur de la promotion immobilière a baissé. Ces tendances ont réduit l écart de prix pour un logement de même type entre neuf et ancien. Désormais, pour une opération avec PTZ, le coût moyen d un logement ancien individuel est équivalent à celui d un logement neuf individuel. Autant de raisons qui poussent les primo accédants à se tourner vers un logement neuf. Juin

2 Avec PTZ en 2009, l Hérault maintient son niveau de ménages primo-accédants En comparaison de l année 2008, le nombre de ménages qui accèdent à la propriété avec l aide du prêt à 0 % 1 augmente de + 1,7 % (+ 56 PTZ). Cette stabilisation de l accession sociale est néanmoins favorable en comparaison des autres départements. Sur l ensemble du territoire de France métropolitaine, hors île de France, le taux de croissance est nul (+ 0,5 %). En Languedoc- Roussillon, cette dynamique reste soutenue (+ 5,3 %) et place la région comme la 6 ème croissance la plus importante de France métropole. La reprise de l accession sociale en neuf est particulièrement remarquable dans le Gard et les Pyrénées Orientales. Au regard des données nationales, l année 2009 avait très mal commencé : - 18 % sur les 2 premiers trimestres comparés à ceux de Ce n est qu au début du 3 ème trimestre que l accession sociale a redémarré (+ 28 %). Cf Annexe p.7 : - Nombre de PTZ pour habitants en 2009 et Evolution entre 2009 et 2008 par département (Carte 1 et 2) - Nombre de PTZ en métropole et conjoncture (Graphique 1) Les Prêts à Taux Zéro émis en 2009 en Languedoc Roussil Aude PTZ +0.6 % Aude PTZ +0.6 % Pyrénées-Orientales PTZ Pyrénées-Orientales % PTZ Lozère 230 PTZ % Les Prêts a Taux Zéro émis en 2009 Les Prêts à Taux Zéro émis en 2009 en en Languedoc-Roussillon % Lozère 230 PTZ % Gard PTZ % Hérault Gard PTZ PTZ % % Hérault PTZ +1.7 % Part des PTZ dans l'ancien Part des PTZ dans le neuf Part des PTZ dans l'ancien Part des PTZ dans le neuf +1.7 % : Evolution du nombre de PTZ +1.7 % : Evolution du nombre de PTZ Face à la crise, le doublement du PTZ dans le neuf a soutenu l accession sociale En 2009, les primo-accédants se sont tournés vers l achat de logement neuf. En effet, en métropole, ce type d acquisition progresse de + 11 %, alors que l achat de logements anciens recule de - 1,4 %. Quant à la région Languedoc-Roussillon, elle a bénéficié de son attractivité et a connu la 3 éme plus forte progression avec + 25 % d acquisitions de logements neufs par rapport à 2008 (derrière la région P.A.C.A et l Ile de France). Dans l Hérault, les opérations dans le neuf représentent aujourd hui 44 % de l accession sociale! Cette proportion a nettement augmenté et montre l attrait des ménages pour ce type d opération. En effet, depuis février 2005 (ouverture du prêt à taux zéro à l ancien), jusqu'à fin 2008, 35 % des logements financés avec un prêt à taux zéro étaient des logements neufs (soit + 24 % d opérations dans le neuf en 2009). 1 Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l état sous forme d un prêt remboursable sans intérêt. L objectif de cette mesure, crée en octobre 1995, est de faciliter l accession à la propriété des ménages achetant pour la première fois leur résidence principale (primo-accédant) sous conditions de ressources. En réalité, pour être considéré comme primo-accédant et être éligible à cette aide, l emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le montant de cette avance accordée au ménage emprunteur est fonction de la localité de l acquisition, de la nature de l opération (neuf, ancien) et du nombre de personnes composant le ménage. L emprunteur, en fonction du niveau de ses revenus peut bénéficier d un différé de remboursement total ou partiel. Durant cette période il ne rembourse pas le prêt à 0% ou seulement une fraction de son montant. Quant à la durée de remboursement (tout comme le différé), elle varie en fonction des revenus du ménage. Plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Pour les offres de prêt à 0% signées entre le 15 janvier 2009 et le 30 juin 2010, le montant du prêt à 0% est doublé en cas d acquisition d un logement neuf. Pour + d information : 2

3 Nombre de personnes composant le ménage Age de l emprunteur Catégorie socioprofessionnelle de l emprunteur L incitation financière venant du doublement du montant PTZ n a pas seulement orienté le choix des ménages, il a également maintenu la demande. A titre d exemple, face à la chute des mises en chantier sur l année, l accession sociale soutient la demande. La comparaison des volumes de PTZ accordés pour la construction de logements individuels 2 (avec achat de terrain ou non) et le nombre de permis de construire délivrés en 2009 donnent une indication sur l impact d une telle mesure sur le marché. Sur les 2 dernières années, la construction de maisons a baissé : - 7 % en 2008 et - 23 % en Parallèlement, pour les mêmes opérations, mais aidées d un PTZ, la baisse a été moins marquée en 2008 (- 4 %) et a été suivie d une fort redressement en 2009 (+ 18 %). De la même manière, selon les estimations des transactions enregistrées par les Notaires dans l Hérault, le nombre de ventes de terrain à bâtir aurait reculé de 37 %, alors que les opérations de construction de maisons avec achat de terrain, par les primo-accédants, ont augmenté de + 31 %. Quant au marché de l ancien, le nombre de transactions avec PTZ est en recul mais moins que pour l ensemble du marché de la revente. Dans l Hérault, on note une baisse de - 11 % du nombre d opérations d accessions avec un PTZ en 2009 alors que ce ralentissement est bien plus marqué pour l ensemble du marché. Pour les Notaires, les transactions ont baissé de - 25 % pour les appartements et 20 % pour les maisons. Cf Annexe p.7 - Nombre de constructions de maisons individuelles dans l Hérault (Tableaux 1) Sur les 2 dernières années, les petits ménages et les ans sont impactés par la crise Le PTZ s adresse majoritairement à des ménages jeunes ( 52 % des ménages ont entre 26 à 35 ans ) et des ménages composés d 1 ou 2 personnes ( 56 % ). En volume, ce sont également les plus touchés. Fortement impactée en 2008, la baisse de 2009 est moins prononcée : - 2,6 % pour les ans et - 2,5 % pour les ménages de 2 personnes. A l inverse, les ménages de 3-4 personnes, les ans et les ans retrouvent le chemin de l accession à des niveaux comparables à On note également un retour des emprunteurs "Employés" après une forte baisse en 2008, alors que les "Cadres" restent les grands absents de l accession sociale et les "Professions intermédiaires" entament leur 3 ème année de baisse et ne représentent actuellement plus que 21 % des emprunteurs. Terrain à bâtir (notaire) ou construction avec achat du terrain (PTZ) Appartement ancien -Evolution du nombre de transactions dans l Hérault - Avec Prêt à Taux Zéro Enregistrés chez les Notaires + 31 % - 37 % - 12 % - 25 % Maison ancienne - 10 % -20% Source : ANIL ADIL34, SGFGAS, , Notaire de France PERVAL données provisoires Evolution entre la période 01/ /22009 au 01/ / Un logement individuel est une construction qui ne comprend qu'un logement (maison) Un logement collectif est un logement appartenant à un bâtiment ayant au moins deux logements. 3

4 Aujourd hui, le PTZ finance 15 % de l acquisition au lieu de 10 % sur la période Cette avance bonifiée qu est le doublement du PTZ, accroit fortement la solvabilité des primo-accédants. En euro, c est en moyenne accordés aux ménages primoaccédants par rapport à Plus précisément, pour ceux qui accèdent à un logement neuf, la majoration varie entre et En parallèle du doublement du montant, les acquéreurs d un bien neuf bénéficient d une durée de remboursement allongée. En moyenne, elle augmente de 3 ans. La durée de remboursement du prêt principal diminue 2008 avait marqué l arrêt de l allongement, 2009 s inscrit dans une phase baissière. En moyenne, la durée du prêt principal est de 233 mois contre 237 en 2008 et 244 en Le Prêt d Accession Sociale et les prêts non règlementés libres représentent 96 % des prêts principaux distribués. Pour les prêts libres, c est la deuxième année consécutive de fléchissement atteignant des durassions proches de Les taux d intérêt exceptionnellement bas, associés à la crise économique et les incertitudes en matière d emploi au vu de la montée du chômage, poussent les ménages à s endetter sur des périodes plus courtes. On est loin des prêts à 50 ans qui étaient évoqués par certains professionnels en Cf Annexe p.7 - Evolution des taux d intérêt des prêts bancaires (graphique 2) Le montant moyen de l acquisition progresse de + 3,5 % en un an Après plusieurs années de croissance ininterrompue et une année 2008 de stabilisation, le montant des transactions 3 effectuées en 2009 repart à la hausse. En effet, on observe une augmentation des prix moyens pour les opérations en ancien individuel (+ 6,8 % pour les acquisitions sans travaux et + 3,5 % avec travaux) et en constructions diffus. (+ 1 % pour les opérations de constructions avec achat de terrain et + 10 % hors terrain). A l opposé, les prix moyens dans la promotion immobilière ( appartement neuf et maison neuve en groupé ) sont d un montant proche ou inférieur à Depuis 2007, l écart de prix entre logements individuels anciens et logements individuels neufs tendent à s atténuer sur le segment de la primo accession. A titre d exemple, actuellement, lorsque l on compare le montant moyen d acquisition d un logement ancien individuel et celui d un terrain+ construction, l écart de prix est faible. En 2009, cet écart est en moyenne de A contrario, d après l indice des prix des logements anciens Notaires-Insee dans l Hérault, les prix ont reculés de - 4,5 %. La baisse touche aussi bien les opérations de maisons 23 ans 22 ans 21 ans 20 ans 19 ans 18 ans 17 ans 16 ans 15 ans Neuf Ancien PAS Evolution de la durée des prêts principaux autre prêt libre Montant moyen de l'opération Neuf collectif Construction de maison individuel (avec achat de terrain) Ancien individuel (acquisition seule) Ancien collectif Tous types d'opérations confondus 3 Le montant de l opération (montant des transactions) comprend le prix de vente, les frais de notaires et les frais de l agence immobilière. Ce montant est donc plus élevé que le seul prix de vente. Néanmoins, les variations du montant de l opération doivent principalement être imputées aux prix de ventes. 4

5 anciennes, d appartements anciens et de terrain à bâtir. Cependant, les prix de vente des appartements neufs ont progressé de + 2 %. Ces tendances opposées s expliquent principalement par un marché de la revente qui tourne au ralenti. Les propriétaires de logements qui souhaitent vendre pour racheter, diffèrent leurs mises en vente. La baisse des prix dissuade les vendeurs potentiels car ils ne souhaitent pas perdre le montant de leur apport initial ou désirent obtenir une plus-value supérieure à ce que le marché actuel permet. De plus, la méfiance liées aux prêts relais est un frein au bon fonctionnement du marché de l occasion venant aussi bien de la crainte des prêteurs en 2009, que de la réticence des ménages vendeurs tétanisés par un certain nombre de déconvenues médiatisées au moment du retournement du marché immobilier fin L offre de logements anciens individuels, dans la tranche de prix des primo-accédants, est insuffisante pour satisfaire la demande. Poussés par cette demande solvable grâce aux taux d intérêt avantageux et aux aides à la primo-accession, les prix ont sensiblement progressé (+ 6,8 %). Cf Annexe p.7 - Montant moyen et volume d opérations en 2008 et 2009 dans l Hérault par type d acquisition (Tableaux 2) Terrain à bâtir (notaire) ou construction avec achat du terrain (PTZ) appartement ancien( sans travaux pour PTZ) % Maison ancienne (sans travaux pour PTZ) -Evolution des prix dans l Hérault entre 2009 et Avec Prêt à Taux Zéro -Prix d acquisition- Enregistré chez les Notaires -Prix de vente- + 1 % - 6% - 1,1 % - 3,6 % + 6,8 % - 6% Appartement neuf - 2,3% + 2% Source : ANIL ADIL34, SGFGAS, , Notaire de France PERVAL données provisoires Evolution entre la période 01/ /22009 au 01/ /2008 L amélioration des conditions de crédit, la stabilisation du montant de l apport personnel et l augmentation du montant du prêt à taux zéro ont permis de solvabilser les ménages et réduire leur durée de remboursement. Cependant, le coût d acquisition, en particulier dans l ancien, a augmenté et l incertitude en l avenir freine les acheteurs potentiels. Ces facteurs économiques et sociaux contrebalancent ceux permettant la reprise. Alors que toutes les prévisions tablaient sur une forte baisse des prix jusqu en 2011 afin de retrouver une taux d effort acceptable pour les ménages, l année 2009 a marqué un arrêt dans cette correction. Les taux d intérêt, particulièrement bas, et le PTZ, avec son doublement, réduisent le montant à emprunter compensant les prix de vente qui restent élevés. Le doublement du PTZ est une mesure transitoire qui s arrête en 2010 et les taux d intérêt ont actuellement plus de chance de remonter que de continuer à baisser. Alors, que se passera t-il après? L indice des prix Notaires-Insee indique que les prix dans l ancien sont en hausse sur les deux derniers trimestres Le stock de logements neufs proposés à la vente, d après l enquête CLN de la DREAL, est en baisse depuis début 2009 et à atteint actuellement un niveau très bas, annonçant un niveau d offre insuffisante. Etude réalisée par l ADIL de l Hérault à partir des données SGFGAS-ANIL Augustin Chomel - Directeur Général de l ADIL de l Hérault Florent Sernoux- Chargé d Etudes 5

6 REPÈRES SUR... L LES CARACTÉRISTIQUES DE L EMPRUNTEUR DANS L HÉRAULT H L emprunteur type est : - employé - âgé entre 26 et 35 ans - locataire - un ménage composé d une ou deux personnes LES CARACTÉRISTIQUES DE L OPÉRATION DANS L HÉRAULT L acquisition type est : - dans 30 % des cas, une construction de maison individuelle - dans 30 % des cas, une acquisition de maison ancienne avec ou sans travaux - financée à hauteur de 15 % par le PTZ et 15 % par de l autofinancement H 15% 15% 56 % ANCIEN 44 % NEUF 70% 6

7 - Carte 1- - Carte 2- Nombre de Prêts à Taux Zéro pour 1000 habitants en 2009 Nombre de Prêts à Taux Zéro France Métropolitaine : 3,5 Hérault : 3,3 Nombre de Prêts à Taux Zéro Evolution du entre nombre 2008 de et Prêts 2009 à Taux Zéro ANNEXE de 6 % à 23 % de 0 % à 6 % de -8 % à 0 % de -22 % à -8 % de 4 à 6.1 de 3.5 à 4 de 3 à 3.5 de 1.5 à 3 de 6 % à 23 % de 0 % à 6 % de -8 % à 0 % de -22 % à -8 % - Graphique Nombre de PTZ en métropole et conjoncture PTZ_METROPOLE Conjoncture (moyenne mobile - L=4) - Tableau 1- - Constructions de maisons individuelles dans l Hérault- Logements autorisés en individuel pur Evolution entre 2008 et 2009 (en %) % Construction de maison individuel avec un PTZ (avec ou sans l achat du terrain) % T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 Part d accession aidée d un PTZ en % (estimation) 22% 26% 23% 24% 37% Source : ANIL ADIL34, SGFGAS, Graphique 2- Source : indicateur des taux ANIL Source : ANIL, SGFGAS, DREAL Languedoc-Roussillon, Tableau 2- Montant moyen et volume d opérations en 2008 et 2009 dans l Hérault par type d acquisition- Nombre de PTZ Montant moyen de l'opération ( ) Evolution entre Evolution entre et 2009 (en %) et 2009 (en %) Achat neuf individuel ,2% ,5% Achat neuf collectif ,4% ,3% Construct maison ind. (achat terrain) Construct maison ind. (hors achat terrain) Acquisition- Amélioration individuel Acquisition- Amélioration collectif Acquisition seule individuel Acquisition seule collectif ,1% ,0% ,2% ,5% ,5% ,5% ,9% ,8% ,1% ,8% ,5% ,1% Ensemble ,7% ,5% Source : ANIL ADIL34, SGFGAS,

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