Demande de dézonage. Lot 577-P Ville de Boisbriand. Requérant et propriétaire du lot visé : WILFRID & GUY DION S.E.N.C.

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1 Lot 577-P Ville de Boisbriand Requérant et propriétaire du lot visé : WILFRID & GUY DION S.E.N.C. (le client) Représenté par : Messieurs Robert Dion & Serge Dion DOSSIER DE PRÉSENTATION Le 20 septembre 2011

2 INTRODUCTION La présente a pour objectif de déposer une demande de dézonage agricole sur un terrain d une superficie de ,8 m², enclavé par des résidences. La production agricole est devenue plus difficile à cause de la cohabitation. La société Wilfrid & Guy Dion S.E.N.C., propriétaire du site en collaboration avec le Centre du Jardin Dion Inc., désire relocaliser la pépinière située à Boisbriand sur des lots lui appartenant en zone agricole dans le territoire de la Ville de Blainville. Cette relocalisation est nécessaire à la croissance de l'entreprise, afin que celle-ci puisse continuer à générer des retombées économiques tout en conservant nos activités agricoles et arboricoles dans la région. Évidemment, une fois la pépinière relocalisée, l'emplacement devenu vacant devra faire l'objet d'un réaménagement. Étant donné son faible potentiel agricole, La société Wilfrid & Guy Dion S.E.N.C le demandeur souhaite changer le zonage. Nous voulons développer davantage la région étant donnée l'enclave de notre terrain et des problèmes causés par la cohabitation. Nous sommes des partenaires économiques dans la région depuis Notre intégration dans la collectivité fait partie de nos mœurs. Le développement de ce terrain ce veut avant tout, un endroit pour la population pour s'installer dans un secteur ou tous les services sont disponibles. Donc, un avantage pour rentabiliser nos infrastructures comme le transport en commun, la gare de Ste-Thérèse et la future gare de Boisbriand et bien d'autres. Dans une résolution adoptée le 13 septembre 2007 (numéro CE en annexe), la Communauté métropolitaine de Montréal s est dit favorable à une demande d exclusion présentée par la société Wilfrid et Guy Dion SENC. Compte tenu du développement résidentiel rapide des régions de Boisbriand et Mirabel, il devient de plus en plus difficile d exploiter notre entreprise agricole tout en respectant un bon esprit de co-voisinage, considérant le bruit et la poussière généré par notre exploitation. L acceptation de la présente demande aura pour effet de consolider le développement pour des fins résidentielles et de rentabiliser les infrastructures urbaines actuelle et futur. Nous avons présentement des résidences sur deux côtés et une prolongation de la rue Grande-Allée vers le nord sera en bordure ouest de notre terrain. Nous serons entourés sur trois côtés par des résidences unifamiliales du secteur Domaine Vert Sud dans la Ville de Mirabel. Dans ce sens, le présent projet vise donc à compléter l évolution résidentielle et ainsi consolider les activités et rentabiliser les infrastructures existantes. Il est à noter que le Ministère des Transport du Québec (MTQ) et les villes de Boisbriand et Mirabel préparent la restructuration des voies d accès à l autoroute 15 de manière à assurer la fluidité de la circulation du chemin Cote-Nord entre l autoroute et le boulevard Grande-Allée. Nous croyons aussi qu en déménagement notre pépinière sur notre terrain en zone agricole de Blainville, nous pourrons prendre l expansion nécessaire à la continuité de notre exploitation agricole et aussi gardé l homogénéité de la communauté agricole. Considérant sa situation d enclave, le développement du terrain en question à des fins résidentielles viendrait compléter et consolider le secteur résidentiel des villes de Mirabel et Boisbriand. En conclusion, nous somme confiant que vous verrez le bien-fondé de cette demande et nous sommes à votre entière disposition pour toutes informations complémentaires pour aider à votre réflexion.

3 1. IDENTIFICATION DU DEMANDEUR Cette demande provient de Wilfrid et Guy Dion S.E.N.C. dont voici les coordonnées : Wilfrid et Guy Dion S.E.N.C. 121, rue Saint-Charles, Sainte-Thérèse (Québec) J7E 2A9 Téléphone : Responsables du dossier : Serge Dion Robert Dion

4 2. MISE EN CONTEXTE DU PROJET ET DESCRIPTION SOMMAIRE Cette partie présente le contexte général de cette demande d'exclusion de la zone agricole afin que l'ensemble des intervenants au dossier puisse obtenir tous les éléments de référence requis pour prendre position. D'autre part, vous trouverez la description du lot visé par la présente demande, le propriétaire actuel et finalement, l'utilisation actuelle des lots voisins. La carte suivante permet de localiser le site visé par la présente demande d'exclusion. Carte no. 1 - Localisation du site visé Légende Le site visé est localisé à proximité de la sortie 23 de l'autoroute des Laurentides (A-15) et est actuellement accessible via le chemin de la Côte-Nord. Aux fins d'accéder au secteur utilisé à des fins agricoles (voire d'arboricultures), les exploitants doivent traverser un secteur à vocation industrielle. 2.1 La mise en contexte du projet et la demande d'exclusion Étant donné l'accroissement constant de sa population au cours des dernières années, la Ville de Boisbriand désire pouvoir développer de nouveaux secteurs à des fins résidentielles tout en rentabilisant ses infrastructures. Il est à noter que la population de Boisbriand a augmenté de 29% entre 1991 et 2001 alors que la moyenne provinciale s'est située autour de 4,5%, ce qui démontre le besoin en terme d'habitation. Le tableau ci-dessous illustre l'évolution démographique au cours des dernières années. Tableau 1- Évolution démographique' Ville de Boisbriand Population De ce fait, il importe de mentionner que la Ville de Boisbriand ne dispose plus d'aucun espace résidentiel à des fins de développement. Conséquemment, elle se doit de pourvoir aux besoins d'habitation de la population métropolitaine afin d'éviter toute forme de pression urbaine sur la zone agricole qui possède un potentiel agricole important.

5 Le projet résidentiel en question a pour objectif, entre autres, de pouvoir construire de nouveaux logements de haute densité et de moyenne gamme sur le territoire de Boisbriand tout en consolidant un secteur en pleine expansion sur le territoire de la Ville de Mirabel, soit le secteur du Domaine Vert Sud. De plus, puisque les infrastructures municipales (égout, aqueduc) sont présentes à proximité, ce développement aurait pour effet de rentabiliser les infrastructures déjà existantes, un des objectifs de la MAC de Thérèse-de-Blainville. À cet effet, la Ville de Boisbriand pourrait procéder de deux façons; soit par le prolongement des infrastructures présentes le long du chemin de la Côte-Nord ou soit par une entente inter municipale visant à prolonger les infrastructures situées à proximité sur le territoire du Domaine Vert Sud (Mirabel). Le secteur avoisinant l'emplacement concerné par la présente demande, soit le Domaine Vert Sud (Mirabel), compte actuellement plus de 500 résidences, en plus des 130 unités de logement prévues dans le secteur sud-ouest. Ce secteur bénéficie d'un seul et unique accès par le Chemin de la Côte-Nord à proximité de la sortie 23 de l'autoroute 15 qui dessert les résidants des secteurs ouest du territoire, notamment les secteurs de Saint-Augustin (7 281 résidants) 3 et de Saint-Benoît (2 046 résidants). Le projet du prolongement de la voie collectrice inter- municipale (rue Grand-Prix) située dans le secteur du Domaine Vert Sud permettra de desservir les résidants du secteur à l'étude visé par la présente demande d'exclusion (Boisbriand) de même que d'augmenter la fluidité véhiculaire sur le réseau supérieur et local tout en assurant la sécurité des usagers. Le nouvel accès par la Côte Nord face au boulevard Grand-Allée, donc le boulevard Grand-Prix fera le contour du développement résidentiel. Au niveau du réseau routier local, la présente demande prévoit seulement deux raccordements à la voie inter-municipale (autorisé par la CPTAQ - décision numéro (332633). Ceux-ci seront perpendiculaires au prolongement de la rue Grand-Prix qui deviendra la voie collectrice inter municipale (Mirabel/Blainville / Boisbriand). En somme, la planification du secteur faisant l'objet de la présente demande viendra compléter le développement du secteur Domaine Vert Sud en ne mettant pas en péril la pérennité de la base territoriale agricole. Par ailleurs, ce projet rendra disponible de nouveaux terrains résidentiels pour les années à venir, et ce sans puiser à l'intérieur de la zone agricole ayant plus de potentiel. 2.2 La description du lot visé par la présente demande Le lot visé par la présente demande est localisé à la limite nord de la Ville de Boisbriand et en bordure du périmètre d'urbanisation du secteur du Domaine Vert Sud de la Ville de Mirabel. Plus précisément, le secteur est borné, au nord, à l'est et à l'ouest par le secteur résidentiel du Domaine Vert Sud (Ville de Mirabel) et au sud, par des terrains industriels qui ont façade sur le chemin de la Côte-Nord. L'emplacement ne fait pas partie d'une trame agricole homogène, mais est plutôt constitué d'un îlot déstructuré m 2 qui est enclavée dans un secteur à vocation résidentielle. Source : Statistique Canada, Données démographiques, Ville de Boisbriand, 2004

6 2.2.1 L'identification des lots visés par la présente demande Les lots visés par la présente demande d'exclusion sont les suivants : Tableau 2 - Identification du lot visé par la présente demande Numéro du lot 577-P Cadastre Québec Municipalité 1 MRC Ville de Boisbriand MRC Thérèse-de-Blainville Superficie totale Superficie visée par la demande Localisation Utilisation actuelle m.c m.c. Entre le secteur Domaine Vert Sud (nord, est, ouest) et des terrains industriels ayant façade sur le chemin de la Côte-Nord (sud) Ancienne pépinière maintenant exploitée comme centre de distribution Présence de bâtiment Aucun bâtiment n'est présent sur Je lot visé par la présente demande La description de l'utilisation des lots voisins Le secteur avoisinant est principalement caractérisé par la présence d'usages résidentiels et industriels. Le plan à l'annexe 1 présente la localisation du projet ainsi que des lots voisins. L'utilisation actuelle des lots voisins est la suivante : Au nord de l'emplacement visé : Projet immobilier existant - Secteur Domaine Vert Sud (Ville de Mirabel). Au sud de l'emplacement visé : Emplacement industriel ayant façade sur le chemin de la Côte-Nord (Ville de Boisbriand). À l'est de l'emplacement visé : Projet immobilier existant - Secteur Domaine Vert Sud (Ville de Mirabel). À l'ouest de l'emplacement visé : Projet immobilier en développement - Secteur Domaine Vert Sud (Ville de Mirabel) Voie collectrice en construction (rue du Grand-Prix) disponible au printemps LES CRITÈRES DE DÉCISION Le présent chapitre présente notre argumentaire en rapport avec les critères de décision établis à l'article 62 de la L.A.U. (L.R.Q. chap. P-41. 1). Source : Service de l'aménagement et de l'urbanisme, Ville de Mirabel (estimations de population au 16 février 2004).

7 3.1 Le potentiel agricole du lot et des lots avoisinants Le potentiel agricole pour le lot visé, selon l'inventaire des terres du Canada, correspond à trois (3) classifications (types de sol). Les lots avoisinants, ne sont pas situés en zone agricole et ne feront donc pas l'objet de l' analyse des potentiels. Potentiel agricole du lot visé : 3"w (environ 30 % du secteur à l'étude) Sols comportant des limitations modérément graves qui restreignent le choix des cultures ou exigent des mesures spéciales de conservation (30%). On retrouve un excès d'humidité constituant aussi une limitation à la culture. 727 (environ 35% du secteur à l'étude) La classe 7 n'offre aucune possibilité pour la culture, ni pour le pâturage. Les sous-classes viennent confirmer en précisant un manque d'humidité et une fertilité faible. 7 (environ 35 % du secteur à l'étude) Sols n'offrant aucune possibilité pour la culture, ni pour le pâturage. À la lumière de la classification des sols, il s'avère que le site comporte de graves limitations qui restreignent les pratiques agricoles et n'offre aucune possibilité pour la culture ou le pâturage. Par conséquent, plus de 70% de la superficie totale des lots visés à la présente demande ne comporte aucune possibilité d'exploitation agricole soit pour la culture ou le pâturage. 3.2 L'effet sur la préservation pour l'agriculture des ressources eau et sol sur le territoire de la MRC de Thérèse-de- Blainville Suivant le contexte de la présente demande d'exclusion, qui vise un changement de vocation du site présenté précédemment, aucun impact n'est prévu sur ces deux ressources importantes de la MRC de Thérèse-de-Blainville. Le déménagement de la pépinière et la conception du projet résidentiel s'effectueront selon les règles de l'art, en ce qui a trait à la préservation des espaces naturels, des eaux souterraines ainsi qu'à la gestion des eaux usées. À cet effet, la desserte en infrastructures urbaines (égout et aqueduc) du site sera reliée aux réseaux municipaux existants déjà situés à proximité. Par conséquent, aucun élément ne mettra en péril les ressources nécessaires à l'agriculture et nous ne prévoyons aucun impact majeur sur l'environnement. 3.3 L'effet sur le développement économique de la région La Ville de Boisbriand et plus particulièrement Wilfrid et Guy Dion S.E.N.C. considèrent la fonction agricole comme étant structurante, distinctive et d'une valeur inestimable pour l'ensemble du territoire et pour la région métropolitaine de Montréal. Néanmoins, la Ville se doit, de miser sur un développement économique fort pour assurer son positionnement de la région métropolitaine de Montréal. Jusqu'à présent, la protection du territoire et des activités agricoles a été assurée par une saine gestion de l'urbanisation, considérant que peu de demandes ont été traitées en ce sens par la CPTAQ. La planification du territoire fait en sorte de concentrer les fonctions résidentielles à l'intérieur des périmètres d'urbanisation existant que même que de rentabiliser le plus possible les infrastructures déjà existantes. En ce sens, la présente demande rencontre les orientations et objectifs du gouvernement québécois en matière d'aménagement du territoire. De plus, nous considérons que la Ville de Boisbriand doit maintenir une offre de services de qualité aux résidants ainsi qu'aux futurs résidants générés par la croissance économique

8 de la région. Ainsi, elle est dans l'obligation d'offrir des espaces résidentiels pour répondre à la demande de la main-d'œuvre locale. Ce développement immobilier viendrait donc compléter l'offre nécessaire pour répondre à la hausse de la population. Dans ce sens, le présent projet vise donc à compléter le développement résidentiel de ce secteur et ainsi consolider les activités et rentabiliser les infrastructures existantes. 3.4 Les conséquences d'un refus de la présente demande D'une part, les conséquences d'un refus de la présente demande limiteraient l'expansion de l'exploitation actuelle (pépinière) et enlèveraient à la Ville de Boisbriand l'opportunité de consolider les affectations d'une parcelle de territoire enclavée dans le périmètre urbain de Boisbriand mais également de la Ville de Mirabel. De plus, cette situation engendrerait une incompatibilité au niveau des usages (zone agricole enclavée entre des zones résidentielles et une zone industrielle) avec pour conséquence une possible augmentation des nuisances (odeurs, bruit, poussière) pour les résidants voisins. D'autre part, le refus de la présente demande occasionnerait des difficultés supplémentaires en terme de gestion de l'urbanisation et de rentabilité des infrastructures. Effectivement, la Ville de Mirabel, par le biais d'une entente avec la Ville de Boisbriand, pourrait rentabiliser son réseau en place par l'ajout de nouveaux logements qui viendraient compléter le développement existant. Par ailleurs, si la présente demande est refusée, cela aura pour effet de scinder en deux parties et rendre disparate le secteur sud du Domaine Vert Sud (Mirabel), occasionnant par le fait même, des problèmes au niveau de la fluidité du trafic, de la sécurité civile et de la rentabilisation des infrastructures.

9 CONCLUSION Considérant sa situation d'enclave, le développement du secteur à l'étude à des fins résidentielles viendrait compléter la trame urbaine du Domaine Vert Sud (Mirabel). Cette demande d'autorisation pour l'utilisation à des fins autres que l'agriculture rendra l'homogénéité à un secteur déstructuré en terme de compatibilité des usages. Nous estimons que le présent projet ne compromet pas la pérennité de la zone agricole décrétée et ne porte pas atteinte à la mise en valeur du territoire agricole et à la notion de développement durable. Cette demande vise l'exclusion d'une partie de la zone agricole décrétée dans le but de consolider le secteur urbain du Domaine Vert Sud dans une perspective de rentabilisation des infrastructures existantes et de continuité du tissu urbain développé. Ce projet aura aussi comme effets positifs l'amélioration de la compatibilité des usages, de la fluidité véhiculaire et de la sécurité civile, sans pour autant nuire à l'homogénéité du territoire agricole. Nous espérons ainsi recevoir une réponse favorable de votre part et ainsi renouveler votre décision du 13 septembre Notre but est de poursuivre le développement du territoire de Boisbriand et par le fait même, de celui de Mirabel et ce, en favorisant des milieux de vie harmonieux en accord avec les orientations gouvernementales en matière de gestion de l'urbanisation et dans le respect de la protection du territoire et des activités agricoles.

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