SOMMAIRE PARTICIPATION DU 1% LOGEMENT AU DISPOSITIF DE LOCATION-ACCESSION PSLA

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1 N 75 Septembre 2004 SOMMAIRE PARTICIPATION DU 1% LOGEMENT AU DISPOSITIF DE LOCATION-ACCESSION PSLA I. GUIDE PRATIQUE Présentation générale du dispositif PSLA Conditions d intervention du 1% Logement II. ANNEXES Convention Etat/UESL du 15 juillet 2004 (article 1 er ) Plafonds de ressources ouvrant droit au prêt Accession du 1% Logement Décret n du 26 mars 2004 Arrêté du 26 mars 2004 Loi n du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l investissement (article 9) 1

2 I GUIDE PRATIQUE PRESENTATION GENERALE DU DISPOSITIF PSLA 1. Economie générale Le dispositif de location-accession institué par un décret en date du 26 mars 2004 a pour objectif de faciliter l accession à la propriété de ménages modestes, après une phase locative leur permettant de constituer leur épargne au moyen d un nouveau prêt conventionné, le prêt social de location-accession (PSLA). Accordé après agrément du préfet à des promoteurs publics ou privés pour la réalisation d opérations de construction ou d acquisition de logements neufs, le PSLA ouvre droit à des aides fiscales spécifiques pour l opérateur. S inscrivant dans le cadre de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, le dispositif comporte donc deux phases : - la phase locative, au cours de laquelle le logement reste la propriété de l opérateur (le vendeur) ; - la phase Accession, qui commence par la levée d option sur le logement par le ménage (l accédant). La convention signée le 15 juillet 2004 entre l Etat et l UESL, relative à l intervention du 1% Logement dans la location-accession, le logement locatif et la rénovation urbaine et portant adaptation des conventions du 14 mai 1997 et du 3 août 1998 modifiées, prévoit dans son article 1 er une participation du 1% Logement à la mise en œuvre du dispositif. La mesure prévue par l article 1 er de la convention se traduit, pour les CIL/CCI, par la possibilité d investir des fonds du 1% Logement dans les opérations relevant du dispositif, sous forme de prêts accordés à des conditions particulières lors de chaque phase, à savoir : - phase locative, pour les opérateurs personnes morales réalisant des opérations agréées par les préfets ; - phase Accession, pour les salariés des entreprises assujetties au 1% Logement qui accèderont à la propriété et dont les ressources, au moment de la signature du contrat de location-accession, sont inférieures à un certain plafond. 2. Le cadre législatif et réglementaire Les divers textes qui régissent le PSLA sont, par ordre chronologique : - la loi n du 12 juillet 1984 dont l article 1 er qualifie de location-accession «le contrat par lequel un vendeur s engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d une redevance jusqu à la date de levée de l option» ; - le décret n du 26 mars 2004 (Journal Officiel du 27 mars) qui ajoute, dans la partie réglementaire du Code de la construction et de l habitation, 4 articles à la sous-section relative aux conditions d octroi des prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière, et qui définit le cadre réglementaire d octroi du PSLA (CCH articles R à R nouveaux) ; - l arrêté d application du 26 mars 2004 (Journal Officiel du 27 mars), qui fixe notamment le montant maximum de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement, ainsi que le prix de vente maximum des logements ; 2

3 - la circulaire n du 26 mai 2004 (Moniteur des travaux publics du 16 juillet 2004) qui comprend sept annexes, la première rappelant les dispositions générales de la loi de 1984 relative à la locationaccession et développant ensuite les spécificités du dispositif PSLA, la deuxième concernant les modalités d instruction des demandes d agrément, la troisième donnant des précisions sur un certain nombre de cas particuliers notamment lorsque l accédant qui lève l option bénéficie d un prêt du 1% Logement, les trois suivantes relatives à la procédure de demande d agrément et la septième concernant les plafonds de ressources prévus par le dispositif. - la loi n du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l investissement (Journal Officiel des 11 et 12 août) dont l article 9 prévoit les dispositions fiscales particulières. 3. Les spécificités du PSLA Le PSLA est un prêt conventionné d une durée d amortissement de 30 ans (avec allongement possible de 5 ans) ouvrant droit à l APL pendant la période de location. Il est consenti pour la réalisation d opérations de construction ou d acquisition de logements neufs : - bénéficiant d une décision d agrément accordée par le représentant de l Etat dans le département ; - réalisées par des personnes morales (organismes sociaux ou promoteurs privés) ayant signé avec l Etat une convention prévoyant le respect d un certain nombre de conditions propres au dispositif (plafonnement des loyers et du prix de vente, garanties spécifiques ). Il peut être transféré au bénéfice de l accédant et à la demande de celui-ci, le mécanisme de PSLA transférable permettant au locataire-accédant de connaître les conditions de prêt qui lui seront offertes au moment de la levée d option. Ce transfert n est : - ni obligatoire pour l accédant qui peut choisir un crédit mieux adapté à sa situation, - ni automatique, l établissement de crédit pouvant s opposer au transfert pour des raisons de solvabilité. Procédure d agrément : - l instruction de la demande de décision d agrément est assurée par le directeur départemental de l équipement ; la décision est prise par le représentant de l Etat dans le département et notifiée au demandeur ; - dans les 12 mois à compter de l achèvement des travaux, le vendeur doit communiquer au service instructeur les contrats de locationaccession signés, accompagnés des justificatifs de ressources des accédants. Après examen de ces documents, le vendeur reçoit notification des logements bénéficiant de l agrément à titre définitif. Plafonnement des loyers : - la fraction locative de la redevance constituant la contrepartie du droit de l accédant à la jouissance du logement et qui est définitivement acquise au vendeur ne doit pas excéder les plafonds PLS (majorés pour Paris et les communes limitrophes) ; - la partie de la redevance correspondant au paiement anticipé du prix du logement (imputable sur le prix de vente et restitué à l accédant si le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n a pas lieu au terme convenu) est fixée dans le cadre du contrat de location-accession, en accord avec le vendeur, en fonction des capacités financières du locataire-accédant. Plafonnement du prix de vente et de la charge totale de remboursement : - le prix de vente des logements relevant du dispositif PSLA ne peut excéder les montants fixés à l annexe 2 de l arrêté du 26 mars 2004, qui correspondent aux plafonds de prix prévus pour les opérations d accession réalisées par les organismes HLM, après déduction du différentiel de TVA ; - au moment de la levée d option, la charge totale de remboursement mensuel ne doit pas excéder le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété ; il en résulte que lorsque le ménage bénéficie d un prêt du 1% Logement, la mensualité correspondante est à ajouter à celle du ou des prêts conventionnés délivrés par l établissement de crédit pour la vérification du respect du plafond de la mensualité de remboursement. 3

4 Conditions relatives aux bénéficiaires personnes physiques : - les logements relevant de ce dispositif sont destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes physiques remplissant des conditions de ressources (PAS) au moment de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession ; - le locataire-accédant ne peut cumuler le bénéfice du dispositif PSLA avec un PTZ. Garanties spécifiques accordées aux locataires-accédants : - en premier lieu, le locataire-accédant occupant un logement financé à l aide d un PSLA bénéficie d une garantie de rachat de son logement par le vendeur qui a obtenu la décision d agrément ou par une personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention à cet effet ; les évènements (décès, chômage..) susceptibles de permettre la mise en œuvre de cette garantie sont énumérés à l article 4 de l arrêté du 26 mars 2004 ; - en second lieu, le locataire-accédant dont les ressources sont inférieures aux plafonds PLUS peut, dans les mêmes conditions, demander au vendeur la mise en jeu de la garantie de relogement prévue à l article 5 de l arrêté susvisé, mesure qui consiste à proposer au ménage 3 offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités. Avantages fiscaux : - le dispositif ouvre droit à un taux de TVA à 5,5% pour l opérateur dans le cadre de la livraison à soi-même ; - la vente du logement à l accédant par l organisme bailleur qui a réalisé l opération et a procédé à la livraison à soi-même est exonérée de TVA ; cette exonération n est possible que dans la mesure où les logements sont situés dans le champ d application de la TVA «immobilière», c'est-àdire dès lors qu ils sont achevés depuis moins de 5 ans ; - les logements relevant du dispositif PSLA bénéficient d une exonération de TFPB de 15 ans à compter de l année suivant celle de l achèvement de l immeuble. Ces dispositions sont applicables aux opérations ayant bénéficié d une décision d agrément délivrée postérieurement au 26 mars CONDITIONS D INTERVENTION DU 1% LOGEMENT 1. Phase locative Possibilité de financement : pour les opérations de construction ou d acquisition de logements neufs ayant fait l objet d une décision d agrément accordée par le préfet du département. Bénéficiaires : toute personne morale (organismes HLM, SEM, promoteurs privés) ayant signé avec l Etat une convention dans laquelle l organisme s engage à respecter un certain nombre de conditions concernant à la fois la phase locative et la phase Accession. Forme du financement : prêt Quotité : 10% maximum du PRF en zone A 7,5% maximum du PRF en zone B 5% maximum du PRF en zone C A noter : ces quotités sont également applicables en cas de préfinancement de l opération. Taux : 1% l an. Durée : 15 ans maximum, avec un différé de 4 ans au plus. Contrepartie : réservation locative pour la durée du prêt en cas de non levée d option et de maintien du logement dans le secteur locatif. Imputation sur le «10%» : à hauteur de 60% du montant des fonds 1% Logement investis (y compris les préfinancements). 2. Phase Accession Financement lors de la levée d option : pour les locataires accédants respectant les critères précisés ci-après.

5 Bénéficiaires : salariés des entreprises assujetties au 1% Logement ayant des ressources, au moment de la signature du contrat de locationaccession, inférieures aux montants suivants : zone A : 100% du plafond PAS Ile de France zone B : 90% du plafond PAS autres régions zone C : 80% du plafond PAS autres régions (cf. tableau en annexe page 8). Forme du financement : prêt. Quotité : 10% maximum du PRF en zone A 7,5% maximum du PRF en zone B 5% maximum du PRF en zone C Taux : 1% l an (le TEG étant propre à chaque organisme). Durée : 15 ans maximum, déduction faite du délai écoulé pendant la phase locative. Enveloppe globale annuelle : estimée à 20 M pour 2004 et fixée ultérieurement par le Conseil d administration de l UESL dans la limite de 70 M par an (imputable sur l enveloppe des prêts Accession). Compléments de prêt : - 1 ère possibilité : droit pour le salarié bénéficiaire du prêt à un complément de prêt aux mêmes conditions de taux, d un montant égal à l écart entre le montant du prêt consenti par le CIL/CCI et le plafond de prêt Accession de droit commun si celui ci est supérieur (ex : en zone A, si le montant du prêt correspondant à 10% du PRF est égal à , le salarié a droit à un prêt total de ) ; - 2 ème possibilité : droit aux compléments de prêt de droit commun de pour primo accédant avec ressources inférieures aux plafonds PAS, et si le logement bénéficie du label Qualitel (voir cas pratiques ci-après page 6). A noter : pour les salariés des entreprises assujetties dont les ressources, au moment de la signature du contrat de location-accession, sont comprises entre les montants visés cidessus et les plafonds PAS, possibilité d octroi de prêt 1% Logement dans les conditions de droit commun, ces prêts n étant pas comptabilisés dans l enveloppe dédiée aux prêts 1% Accession «PSLA». Synthèse des hypothèses possibles Hypothèses possibles Personnes morales Personnes physiques Levée d option par un salarié d entreprise assujettie Levée d option par un accédant non salarié d une entreprise assujettie Non levée d option suivie de la vente du logement Non levée d option avec maintien du logement dans le secteur locatif Remboursement par anticipation (et sans pénalité) du prêt initial éventuellement obtenu par l opérateur personne morale (phase locative) Consolidation pour une durée de 15 ans au plus du prêt initial accordé à l opérateur, déduction faite du délai écoulé pendant la phase préalable à la levée d option prévue au contrat de location-accession ou R* < plafonds Convention : droit à prêt 1% Accession aux conditions prévues par la Convention. R* < plafonds PAS : possibilité de prêt 1% Accession aux conditions de droit commun. * Ressources à la signature du contrat de location-accession Remboursement par anticipation (et sans pénalité) du prêt initial obtenu par l opérateur dans le cadre d une renégociation globale du plan de financement et mise en place d un nouveau prêt 1 % à personne morale comptabilisé dans l enveloppe nationale annuelle de 690 M (Dans les deux cas, octroi de réservation locative) 5

6 3. Cas pratiques Salariés d entreprises assujetties au 1% Logement respectant, au moment de la signature du contrat, de location-accession, les plafonds des ressources fixés par la convention. Situation du logement PRF Montant maximum du prêt locatif Zone A (10 % PRF) Zone A (10 % PRF) Zone B (7,5 % PRF) Zone C (5% PRF) Montant imputable sur le «10 %» (60 % prêt initial) Montant maximum du prêt «Accession»* (prêt et complément au taux nominal de 1% l an) compléments possibles - sans label Qualitel ( ) - avec label Qualitel ( ) compléments possibles - sans label Qualitel ( ) - avec label Qualitel ( ) compléments possibles - sans label Qualitel ( ) - avec label Qualitel ( ) compléments possibles - sans label Qualitel ( ) - avec label Qualitel ( ) Les zones géographiques A, B,C, sont celles qui ont été définies pour l application des dispositifs Robien et «Besson ancien» (cf. SVP 1% Logement n 68) * Dans le respect de la charge totale mensuelle de remboursement 6

7 Convention ETAT/UESL du 15 juillet 2004 (article 1 er ) Article 1 er - Participer à la mise en œuvre du nouveau dispositif de location-accession La participation des employeurs à l effort de construction peut être investie dans le financement d opérations agréées par les préfets au titre du dispositif de location-accession bénéficiant de la TVA à taux réduit et de l exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Au titre de l investissement initial correspondant à la phase locative préalable à la date de levée d option prévue dans le contrat de location accession, les financements sont accordés à toutes les opérations, sous la forme de prêts consentis par les associés collecteurs de l UESL pour une durée maximale de 15 ans, avec un différé d amortissement d au plus 4 ans, au taux annuel de 1% ; le montant maximum de ces prêts est modulé selon la zone géographique : - 10% du prix de revient de l opération en zone A ; - 7,5% du prix de revient de l opération en zone B ; - 5% du prix de revient de l opération en zone C. Le volume total de ces prêts (y compris les préfinancements) s impute à hauteur de 60% sur l obligation prévue au titre de l article 2 de la convention modifiée du 14 mai 1997 pour l emploi de la participation des employeurs en faveur du logement des populations ayant des difficultés particulières. Au moment de la levée d option, tous les salariés des entreprises assujetties à la PEEC dont les ressources étaient inférieures, au moment de la signature du contrat de location accession, aux plafonds définis dans le Tableau 1 ci-après, peuvent bénéficier d une offre de «prêt accession» du 1% Logement. L opérateur personne morale qui a précédemment obtenu un financement de la PEEC rembourse par anticipation le prêt initial, sans que ce remboursement puisse donner lieu au versement d une pénalité de quelque nature qu elle soit. Tableau 1 Plafonds de ressources ouvrant droit au prêt accession du 1% Logement Zone A Zone B Zone C Plafonds de ressources 1 Plafond PAS Ile de France 90% du plafond PAS autres régions 80% du plafond PAS autres régions Les zones A, B, C indiquées dans ce tableau sont celles figurant en annexe de l arrêté du 19 décembre 2003 pris en application des articles 2 duodecies, 2 duodecies A, 2 terdecies A, 2 quindecies B et 2 quindecies C de l annexe III du code général des impôts et relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis et réhabilités. 1 Le montant des ressources à prendre en compte est égal à la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1 du IV de l article 1417 du code général des impôts de chaque personne composant le ménage au titre de l avant-dernière année précédant celle de l émission de l offre de prêt. 7

8 Le montant du prêt est égal à : - 10% du prix de revient de l opération en zone A ; - 7,5% du prix de revient de l opération en zone B ; - 5% du prix de revient de l opération en zone C. Ce prêt est consenti au taux nominal annuel de 1% sur une durée maximale de 15 ans, déduction faite du délai écoulé pendant la phase locative. Lorsque le montant du prêt est inférieur à celui auquel l accédant aurait pu prétendre dans les conditions de droit commun, il peut demander un complément de prêt d un montant correspondant à l écart constaté et dont les caractéristiques de remboursement sont identiques à celles précitées. L enveloppe globale annuelle dédiée à ces prêts, imputable sur l enveloppe des prêts à personnes physiques accession est estimée à 20M pour Une enveloppe sera fixée chaque année par le conseil d administration de l UESL dans la limite de 70M. Les ménages dont les ressources dépassent les plafonds mentionnés dans le Tableau 1 ci-dessus peuvent demander un prêt accession du 1% Logement dans les conditions de droit commun. Lorsque l option est levée par un accédant non salarié d une entreprise assujettie à la PEEC, ou en cas de non levée d option suivie d une vente du logement, l opérateur personne morale rembourse le prêt initial par anticipation, sans que ce remboursement puisse donner lieu au versement d une pénalité de quelque nature qu elle soit. Lorsque l option n est pas levée mais que le logement est maintenu dans le secteur locatif, le prêt initial éventuellement consenti pour la phase locative est soit consolidé pour une durée de 15 ans déduction faite du délai écoulé pendant cette phase préalable à la date de la levée d option prévue au contrat de location-accession, soit remboursé par anticipation sans pénalité dans le cadre d une renégociation globale du plan de financement conduisant à la mise en place d un nouveau prêt du 1% Logement à personne morale. Le volume total de ces nouveaux prêts est alors intégré dans le calcul des engagements au titre de l enveloppe fixée au A de l article 1 er de la convention modifiée du 3 août Dans tous les cas, l associé collecteur de l UESL ayant consenti le prêt conclut un contrat de réservation pour la durée de ce prêt. DISPOSITIF PSLA Plafonds de ressources ouvrant droit au prêt Accession du 1% Logement (en euros) Nombre de personnes composant le ménage Zone A (100% plafond PAS Ile-de-France) Zone B (90% plafonds PAS autres régions) Zone C (80% plafonds PAS autres régions) Par personne supplémentaire (convention du 15 juillet 2004, article 1 er ) 8

9 Décret n du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et modifiant le code de la construction et de l'habitation Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer, du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et du ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire, Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles R à R ; Vu le code général des impôts ; Vu la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété, Décrète : Article 1 L'article R est ainsi modifié : 1 Dans la première phrase, les mots : «vingt-cinq ans au maximum» sont remplacés par les mots : «trente ans au maximum». 2 Dans la deuxième phrase, les mots : «jusqu'à un maximum de trente ans» sont remplacés par les mots : «jusqu'à un maximum de trente-cinq ans». Article 2 I. - A la section III du chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation, la sous-section 2 bis est intitulée de la façon suivante : «Sous-section 2 bis. - Conditions d'octroi des prêts conventionnés pour les opérations de locationaccession à la propriété immobilière régies par la loi n du 12 juillet 1984 définissant la locationaccession à la propriété.» II. - La sous-section 2 bis est complétée par les articles suivants : «Art. R I. - Les dispositions de la présente sous-section sont également applicables aux prêts consentis à des personnes morales, après décision d'agrément du représentant de l'etat dans le département, en vue de la construction ou de l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession régi par la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété et destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, sont inférieurs aux plafonds de ressources mentionnés à l'article R «Les prêts visés à l'alinéa précédent peuvent faire l'objet d'une convention de refinancement conclue sous l'égide de l'etat entre les établissements de crédits distributeurs et la Caisse des dépôts et consignations. «L'accédant ne peut bénéficier, pour un même logement, des dispositions du présent article et de celles des articles R à R «II. - Pour obtenir la décision d'agrément, le vendeur conclut avec l'etat une convention qui prévoit le respect des conditions suivantes : «- la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement n'excède pas des plafonds de loyer fixés par arrêté ; elle peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction, à partir du dernier indice publié à la date de signature du contrat ; «- le prix de vente du logement n'excède pas un plafond fixé par arrêté ; ce prix de vente, non révisable, est minoré, à chaque date anniversaire du contrat, d'un pourcentage défini par arrêté ; «- le vendeur dispose de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer à l'accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement mensuelle n'excède pas, au moment de la levée d'option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété ; 9

10 «- le vendeur offre à l'accédant, en cas de levée d'option, une garantie de relogement sous condition de ressources et une garantie de rachat mentionnées dans le contrat de location-accession et dans l'acte constatant le transfert de propriété lorsque des conditions définies par arrêté sont réunies. «Le vendeur transmet au représentant de l'etat dans le département, dans le délai maximum de douze mois à compter de la déclaration d'achèvement des travaux, les contrats de location-accession signés ainsi que les justifications des conditions de ressources des accédants. Au vu des documents communiqués, le représentant de l'etat notifie au vendeur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l'agrément. «Ne peuvent donner lieu au bénéfice des prêts de la présente sous-section les logements dont les travaux ont commencé avant l'obtention de la décision d'agrément, sauf s'ils portent sur des logements qui ont fait l'objet du contrat mentionné à l'article L «Art. R L'établissement de crédit qui accorde un prêt au vendeur dans les conditions de l'article R peut déroger, pour ce prêt, en tout ou partie aux dispositions des 2 et 3 de l'article R «Le prêt accordé au vendeur en application de l'article R peut être transférable à l'acquéreur, dans les conditions de l'article R ; dans ce cas, les dispositions du 3 de l'article R sont applicables, postérieurement à la levée d'option, au prêt transféré à l'accédant et la révision du taux ou la modification de l'échéance mentionnées au 2 du même article peuvent intervenir deux fois par an. «Art. R L'instruction de la demande de décision d'agrément est assurée par le directeur départemental de l'équipement ; la décision est prise par le représentant de l'etat dans le département et notifiée au demandeur. «Art. R Les conditions d'application des dispositions de la présente sous-section sont précisées par arrêté conjoint du ministre chargé de l'économie, des finances et de l'industrie, du ministre chargé du budget et du ministre chargé du logement.» Article 3 L'article R est modifié de la façon suivante : Au dernier alinéa, après les mots : «telle que définie au premier alinéa de l'article R » sont insérés les mots : «et au II de l'article R ». Article 4 Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer et le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 26 mars Jean-Pierre Raffarin Par le Premier ministre : Le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer, Gilles de Robien Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, Francis Mer Le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire, Alain Lambert 10

11 Arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer et le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire, Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles R à R ; Vu l'arrêté du 9 mai 1995 modifié pris en application de l'article R et de l'article R du code de la construction et de l'habitation ; Vu l'arrêté du 4 octobre 2001 modifié relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés ; Vu l'arrêté du 19 décembre 2003 pris en application des articles 2 duodecies, 2 duodecies A, 2 terdecies A, 2 quindecies B et 2 quindecies C de l'annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux performances techniques des logements acquis pour être réhabilités, Arrêtent : Article 1 Les conditions de ressources mentionnées à l'article R du code susvisé sont appréciées dans les conditions prévues à l'article 3 de l'arrêté du 4 octobre 2001 susvisé. Le non-respect de ces dispositions est assimilé à une inexécution des obligations de l'accédant au sens de l'article 11 de la loi n du 12 juillet Article 2 Le montant de la partie de la redevance mensuelle correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement et mentionné au II de l'article R ne peut excéder des plafonds, exprimés en euros par mètre carré de surface utile telle que définie à l'article R Ces plafonds sont fixés en annexe I, selon les zones définies à l'article 2 de l'arrêté du 19 décembre 2003 susvisé. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant. Les plafonds sont révisés au 1er juillet de chaque année sur la base de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction de l'année civile précédente. Article 3 Pour les opérations mentionnées au I de l'article R , le prix de vente maximum mentionné au II du même article est fixé, en euros par mètre carré de surface utile, à l'annexe II du présent arrêté, selon les zones définies à l'article 2 de l'arrêté du 19 décembre 2003 susvisé. La surface prise en compte est déterminée dans les conditions fixées à l'article 2. Les prix plafonds définis à l'alinéa précédent sont révisés chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente. La minoration mentionnée au II de l'article R est égale à 1,5% du prix de vente par an. Article 4 Le ménage bénéficie, en cas de levée d'option, de la garantie de rachat de son logement, mentionnée au II de l'article R , par le vendeur qui a bénéficié de la décision d'agrément ou par une personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention à cet effet. Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, la garantie peut être mise en jeu, sur demande de 11

12 l'emprunteur ou du co-emprunteur, dans les quinze ans à compter de la date de levée d'option. La demande, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance, pour l'emprunteur ou le co-emprunteur, de l'un des faits suivants : - décès ; - décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ; - mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; - chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'agence nationale pour l'emploi ; - invalidité reconnue soit par la carte d'invalidité prévue à l'article 173 du code de la famille et de l'aide sociale, soit par la décision de la commission technique d'orientation et de reclassement professionnel (COTOREP) ; - divorce ; - dissolution d'un pacte civil de solidarité. En cas de mise en jeu, le vendeur s'oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes : - dans les cinq premières années à compter de la date de levée d'option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d'option ; - de la sixième à la quinzième année à compter de la date de levée d'option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d'option, minoré de 2,5% par année écoulée. Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes. Article 5 Dans les mêmes conditions que celles prévues à l'article 4, le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés à la première phrase de l'article R du code de la construction et de l'habitation peut également demander au vendeur ayant bénéficié de la décision d'agrément ou à une personne morale avec qui ce dernier a conclu une convention la mise en jeu d'une garantie de relogement. La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. A l'expiration de ce délai, si le ménage n'a pas accepté l'une des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer. Article 6 Le directeur du Trésor, le directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction et le directeur du budget sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 26 mars Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, Francis Mer Le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer, Gilles de Robien Le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire, Alain Lambert 12

13 A N N E X E I à l arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière Plafonds de la partie de redevance mensuelle correspondant au droit de l accédant à la jouissance du logement fixés en application de l article R du code de la construction et de l habitation (En euros, par mètre carré de surface utile, par mois) ZONE GEOGRAPHIQUE A. B. C. PLAFOND 8,50 * 6,61 6,14 * Pour Paris et les communes limitrophes, le plafond est de 9 par mètre carré de surface utile, par mois. A N N E X E II à l arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière Plafonds de prix de vente (*) fixés en application de l article R du code de la construction et de l habitation (En euros, par mètre carré de surface utile) ZONE GEOGRAPHIQUE A. B. C. PRIX MAXIMUM * La TVA ayant déjà été acquittée en amont par le vendeur, la vente n est pas soumise à la TVA. 13

14 Loi n du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l investissement (article 9) I. - Le c du 1 du 7 de l'article 257 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé : «- de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et bénéficient d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'etat dans le département.» II. - Après le 8 du 5 de l'article 261 du même code, il est inséré un 9 ainsi rédigé : «9 Lorsqu'elles entrent dans le champ d'application du 7 de l'article 257, les ventes à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n du 12 juillet 1984 définissant la locationaccession à la propriété immobilière, de logements ayant fait l'objet de la livraison à soi-même prévue au cinquième alinéa du c du 1 du 7 de l'article 257.» III. - L'article 278 sexies du même code est ainsi modifié : 1 Le 2 du I est ainsi rédigé : «2. Les livraisons à soi-même mentionnées aux quatrième et cinquième alinéas du c du 1 du 7 de l'article 257.» ; 2 Après le 3 bis du I, il est inséré un 3 ter ainsi rédigé : «3 ter. Les ventes et apports de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'etat dans le département.» IV. - Les II à IV de l'article 284 du même code sont remplacés par les II et III ainsi rédigés : «II. - Toute personne qui s'est livré à elle-même, a acquis ou s'est fait apporter des logements ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux prévu aux 2, 3, 3 bis, 3 ter ou 5 du I de l'article 278 sexies est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, le complément d'impôt n'est pas dû lorsque les conditions cessent d'être remplies à la suite de la vente du logement effectuée selon les modalités du 9 du 5 de l'article 261. «III. - Toute personne qui s'est livré à elle-même des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement de logements au taux prévu au 4 du I de l'article 278 sexies est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les trois ans qui suivent le fait générateur de l'opération.» 14

15 IV. - Les II à IV de l'article 284 du même code sont remplacés par les II et III ainsi rédigés : «II. - Toute personne qui s'est livré à elle-même, a acquis ou s'est fait apporter des logements ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux prévu aux 2, 3, 3 bis, 3 ter ou 5 du I de l'article 278 sexies est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, le complément d'impôt n'est pas dû lorsque les conditions cessent d'être remplies à la suite de la vente du logement effectuée selon les modalités du 9 du 5 de l'article 261. «III. - Toute personne qui s'est livré à elle-même des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement de logements au taux prévu au 4 du I de l'article 278 sexies est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les trois ans qui suivent le fait générateur de l'opération.» V. - L'article 1384 A du même code est complété par un III ainsi rédigé : «III. - Les constructions de logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet d'un contrat de location-accession en application de la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement lorsqu'elles font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'etat dans le département. L'exonération est maintenue pour la période restant à courir lorsque le locataire-accédant lève l'option, le cas échéant jusqu'à la date de cession du logement, ou lorsque le logement fait l'objet d'un nouveau contrat de location-accession respectant les mêmes conditions que le précédent contrat ou qu'il est remis en location en faisant l'objet d'une convention prévue par l'article L du code de la construction et de l'habitation.» VI. - L'article L. 176 du livre des procédures fiscales est complété par un alinéa ainsi rédigé : «Dans les cas prévus aux II et III de l'article 284 du code général des impôts, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au cours de laquelle les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux prévu aux 2, 3, 3 bis, 3 ter, 4 ou 5 du I de l'article 278 sexies du même code ont cessé d'être remplies.» VII. - Les dispositions du présent article s'appliquent aux opérations qui ont bénéficié d'une décision d'agrément délivrée postérieurement au 26 mars VIII. - L'article 11 de la loi n du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière est complété par un alinéa ainsi rédigé : «Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux contrats de locationaccession à la propriété immobilière portant sur des logements qui ont fait l'objet d'une décision d'agrément prise, dans des conditions fixées par décret, par le représentant de l'etat dans le département.» 15