MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX 3 ème Trimestre 2018 XXX Paris qui rit, L Ouest qui pleure

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Demande placée 03 Valeurs locatives 04 Offre immédiate 05 Offre future 06 Définitions & Sectorisation

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2 ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2 ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2 ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2 nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2 ème ), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3 ème trimestre suivi de +1,7% au 4 ème trimestre Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Décrue plus lente que prévue! Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois est attendue cette année : en 2018 à comparer à en Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et que l industrie reste en zone rouge. L emploi salarié non marchand, pour sa part, devrait profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences» sur la seconde partie de l année. Fort de ces constats, OXFORD ECONOMICS a revu à la hausse (+20 bps) sa prévision du taux de chômage à fin d année, à 9,1% en France métropolitaine - et 8,2% pour l Ile-de-France - un chiffre toutefois en baisse par rapport aux 9,4% relevés en Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage devrait toutefois se confirmer en fin d année et ce, pour la 3 ème année consécutive. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 DEMANDE PLACÉE PETITE FORME AU 3EME TRIMESTRE Demande placée : petite forme au 3 ème trimestre Demande placée de bureaux en Ile-de-France, L'hyperactivité observée sur le marché des bureaux en Ilede-France au cours des 6 premiers mois de l'année laisse place à un résultat plutôt mitigé au 3 ème trimestre : à peine m² commercialisés, un volume nettement en-deçà du temps de passage de l'an passé (un peu plus de m²) et de sa moyenne décennale ( m²). Ce ralentissement n a cependant pas été assez marqué pour inverser la tendance globalement porteuse du marché francilien, qui progresse de +6% en un an avec 1,9 million de m² placés depuis le début de l'année Eté en pente douce pour les petites et grandes surfaces Les grandes transactions sont toujours au rendez-vous - 16 signatures au cours du trimestre et 59 depuis le début de l'année - mais les volumes traités au cours des 3 derniers mois ont été moins généreux. Dans ce contexte, les grandes gabarits m² depuis le début de l année affichent une croissance de seulement 3%. Dans le même temps, les surfaces de taille intermédiaire font montre d un fort dynamisme, avec une progression de 20% en volume d une année sur l autre. A l inverse, les transactions de petites surfaces entrent en territoire négatif et reculent de 1%. Si le marché se tient plutôt bien à Paris, qui concentre près de la moitié de la demande placée sur ce segment, ailleurs, le rythme des prises à bail s est ralenti. Trimestre difficile pour le Croissant Ouest Le repli des commercialisations au 3 ème trimestre est surtout sensible dans l'ouest francilien où le marché est en perte de vitesse ( m² traités dont une seule signature de plus m²) et ce après un démarrage tonitruant. Ce résultat décevant met un terme à la progression du volume placé qui affiche désormais une baisse de 4% en un an avec m² depuis le début de l'année. Aux antipodes de cette tendance, la Capitale enchaîne les plus-hauts historiques trimestre après trimestre m² commercialisés au cumul de l'année, soit une croissance de 5% en un an. A mi-chemin de ces deux tendances extrêmes, la Première Couronne conserve son acquis de croissance du début d'année. L'accélération des transactions est également sensible à La Défense qui affiche une progression de 18% de sa demande placée et affiche sur les 9 premiers mois de l'année, un volume de m² commercialisés. Demande placée par tranche de surface en Ile-de-France T1-T Tranche de surface Demande placée de bureaux en Ile-de-France, M² Part Evol. Moins de m² % -1% De à m² % +20% Plus de m² % +3% Surface totale % +6% 3

5 VALEURS LOCATIVES GLOBALEMENT A LA HAUSSE MAIS PAS PARTOUT Valeurs prime : statu quo Les valeurs locatives prime de bureaux sont restées stables d un trimestre sur l autre; elles s établissent à 350 /m²/an en Première Couronne, /m²/an dans l Ouest, pour un maximum de 800 /m²/an dans le QCA. Loyer prime de bureaux en Ile-de-France, /m²/an Dans la Capitale, la demande des entreprises pour des espaces qualitatifs alliant flexibilité et centralité est toujours aussi pressante, tandis que le stock immédiat touche des plus bas historiques; autant d ingrédients réunis pour alimenter une hausse des valeurs locatives à court et moyen terme, sans toutefois dépasser les /m²/an attendus à l horizon Valeurs locatives du neuf : encore en hausse Dans l ensemble, les valeurs locatives de transactions de bureaux de première main (neufs ou restructurés) sont encore orientées à la hausse, +3% en moyenne par rapport aux loyers relevés en Les progressions les plus importantes sont relevées à Paris QCA où les signatures de l année révèlent une valeur moyenne de 700 /m²/an (+6% en un an), très proche de son pic de 2012 (725 /m²/an), mais aussi à La Défense (+7% en un an). Sur ce secteur, les valeurs faciales moyennes des transactions se positionnent autour de 480 /m²/an mais restent encore inférieures de 14% de leurs plus-hauts historiques (560 /m²/an en 2011). Cushman & Wakefield Note : Les loyers s entendent HT et HC. Loyers moyens de bureaux de première main, /m²/an Valeurs de seconde main : progression à Paris et en Première Couronne La tendance est également haussière du côté des loyers moyens de seconde main avec des progressions de 2 à 9% selon les secteurs considérés à l échelle de l Ile-de- France. A Paris QCA, ces loyers ont, à nouveau, battu leur record du trimestre dernier pour se positionner à 580 /m²/an (+5% en un an). La pression haussière se fait également sentir sur les autres secteurs parisiens : +7% au Sud (430 /m²/an en moyenne) et +12% dans le Nord- Est (370 /m²/an). Note : Les loyers s entendent HT et HC Loyers moyens de bureaux de seconde main, /m²/an Le Croissant Ouest est le seul marché à ne pas profiter de cette augmentation des valeurs faciales : les loyers sont au mieux stables ou affichent des replis de 5% à 12% dans le Nord et en périphérie de La Défense. Note : Les loyers s entendent HT et HC 4

6 OFFRE IMMÉDIATE LA TENDANCE BAISSIÈRE S INSTALLE Offre immédiate : la baisse continue Le ralentissement des commercialisations relevé au 3 ème trimestre n a pas inversé la tendance baissière de l offre immédiate de bureaux observée sur le marché depuis Elle s élève aujourd hui à 2,9 millions de m², soit un repli de 13% en un an. Tous les marchés expérimentent ce reflux de la vacance mais dans des proportions très variées : -38% à La Défense où les disponibilités immédiates de bureaux ne représentent plus que m², -23% à Paris où la vacance de bureaux est tombée à m², autour de -10% en Première et Deuxième Couronnes avec plus d 1,5 million de m² encore disponibles. Le Croissant Ouest s inscrit, lui aussi, dans ce repli de l offre immédiate mais dans une moindre mesure (-6% en un an); le stock vacant reste cependant encore assez fourni, autour de m². Repli marqué de l offre immédiate sur les petites et moyennes surfaces Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, Si la tendance baissière de l offre immédiate est commune à l ensemble des tranches de surfaces, force est de constater qu elle est nettement plus marquée pour les petits et moyens gabarits qui reculent de 18% en un an quand, dans le même temps, les surfaces supérieures à m² ne diminuent que de 5%. Ces grands gabarits de bureaux représentent encore 1,3 million de m² répartis sur quelques 130 immeubles, dont à peine un tiers est composé de surfaces de première main, une qualité de surfaces qui a la préférence des utilisateurs dans leurs récents choix immobiliers, autour des trois quarts du volume traité. Sources : - Cushman & Wakefield Taux de vacance : le grand écart! Les taux de vacance - 5,3% en moyenne en Ile-de-France à la fin du 3 ème trimestre - sont résolument orientés à la baisse et s'inscrivent dans une fourchette qui n a cessé de s élargir au fil des trimestres : de 2,2% à Paris à plus de 10% pour le Croissant Ouest. La contraction du taux de vacance est la plus spectaculaire à La Défense, passée de 11% à 4,9% en 3 ans alors que, dans la Capitale, le QCA affiche un taux historiquement bas, autour de 1,5%. Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France Le Croissant Ouest est aussi pleinement inscrit dans cette contraction de l offre immédiate avec un recul de 0,7% depuis fin Le taux moyen de 10,4% observé ce trimestre résulte d une baisse des disponibilités sur tous les micromarchés à l exception notable de la Boucle Sud où, à l inverse, la vacance (9,2%) a progressé. Sources : - Cushman & Wakefield 5

7 OFFRE FUTURE FIN DE RÈGNE POUR PARIS? Les livraisons ne décollent pas! Les livraisons de bureaux ne devraient finalement pas dépasser les m² en 2018, confirmant le ralentissement du rythme de renouvellement de l offre de classe A observé depuis Paris concentre l essentiel des livraisons de bureaux neufs ou restructurés avec m² attendus en 2018, un niveau élevé (la moitié du volume total) mais quasi stable d une année sur l autre. Le volume de l offre nouvelle est important à La Défense avec peu plus de m² à livrer cette année, dont la majeure partie (70%) a d oreset- déjà été précommercialisée. Citons aussi le Croissant Ouest, deuxième poche de disponibilités nouvelles avec un peu plus de m², dont les deux tiers restent à commercialiser à leur livraison. Un petit million de m² en chantier à commercialiser d ici 2021 L appétit des utilisateurs pour les bureaux de classe A vient consommer les surfaces de bureaux de plus en plus rapidement, en amont de leurs livraisons voire même de leur mise en chantier. Ainsi, après décompte des immeubles précommercialisés, il ne reste qu 1,1 million de m² en cours de réalisation sur l ensemble de la région francilienne d ici à Cette offre future se déplace vers la Première Couronne avec un peu plus de m² en chantier, dont m² annoncés en 2019 («Moods» et «Pulse» à Saint-Denis entre autres) et m² en 2020 («Iro» à Châtillon et «Osmose» à Arcueil par exemple). Paris, La Défense et le Croissant Ouest vont, eux aussi, accueillir des volumes relativement comparables d offres nouvelles, autour de à m² chacun en cours de construction et disponibles à la location. Par comparaison, le renouvellement de l offre est plus réduit en Deuxième Couronne où le schéma dominant reste celui des développements clés-en-main. Près de 2 millions de m² dans les cartons Livraisons de bureaux en Ile-de-France, Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, Cushman & Wakefield Disponibilités de bureaux dans des opérations dotées d un permis de construire en Ile-de-France, A plus long terme, près de 2 millions de m² de bureaux pourraient être livrés en Ile-de-France à horizon Le calendrier de ces livraisons reste encore à confirmer d autant que leur localisation tranche radicalement avec celle des opérations en cours de réalisation : 40% de ces projets sont situés en 2 ème Couronne alors que Paris voit son poids passer sous la barre des 10%. Difficile de penser que ce scenario est pleinement réalisable en l état alors même que la centralité reste au cœur des réflexions des utilisateurs. Cushman & Wakefield 6

8 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 7

9 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés