Les logements locatifs sociaux dans les Côtes d Armor

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1 OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL DE L HABITAT Les logements locatifs sociaux dans les Côtes d Armor Situation et tendances au 1 er janvier 2010 Juin 2011 Etude réalisée par l ADIL des Côtes d Armor en collaboration avec l Association Départementale des Organismes de l Habitat des Côtes d Armor (ADO-Habitat 22) ADIL 22 / Agence départementale d Information sur le Logement des Côtes d Armor 7, rue Saint-Benoît BP Saint-Brieuc cedex 2 Illustrations : Ghislaine BENOIT - Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 ARZIMUT.COM - PARIS 0

2 Les logements locatifs sociaux dans les Côtes d Armor Situation et tendances au 1 er janvier septembre 2010 Sommaire I - le parc de logements locatifs sociaux costarmoricain et son évolution... 3 I.1- le parc locatif social global en A. Le parc locatif social 2010 géré à près de 80% par les bailleurs sociaux... 3 B. Une localisation contrastée :... 3 I.2- le parc locatif social public... 5 I.4- le parc locatif social privé conventionné : un succès dans les zones à dominante rurale I.5- Les logements foyers gérés par les bailleurs publics et associations agréées II - L activité de constucteur des organismes de l Habitat : II-1 La prise de délégation des aides à la pierre en Côtes d Armor II-2 Les engagements de la programmation de logements II-3 -Évolution selon les délégataires III Les organismes de l habitat : gestionnaires sociaux III.1- la demande locative sociale : A. Les données de l État B. Les demandeurs enregistrés par les neuf organismes gestionnaires : III.2- Les locataires en place et les emménagés récents III.3 - La mobilité résidentielle des locataires Hlm et les nouveaux entrants III.4- Des contraintes qui pèsent sur l offre disponible et les attributions IV Quels enjeux pour l habitat locatif social dans le contexte costarmoricain?...31 IV.1- L attractivité résidentielle : IV.2-Reprise de l activité immobilière en IV.3- Les dépenses liées au logement ont bondi en 2010 particulièrement pour le locataires hlm renforçant les difficultés de maintien dans le logement des plus modestes IV.4- Où se trouvent les secteurs les plus tendus? Eléments de conclusion : ANNEXES Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 1

3 Présentation Pour la seconde année consécutive, l ADIL des Côtes d Armor rédige un rapport sur le parc de logements locatifs sociaux du département et ses évolutions tant quantitatives que qualitatives. Cette étude est le résultat de l enquête réalisée en collaboration étroite avec l Association Départementale des Organismes de l Habitat (ADO-Habitat 22) auprès des 9 bailleurs sociaux sur leur situation patrimoniale au 1 er janvier Comme l année dernière afin d assurer la continuité et la cohérence de la démarche, trois grands thèmes ont été soumis aux organismes interrogés : Etat des lieux et structure du parc La programmation en logements Le marché du logement locatif social : la demande et les attributions, les locataires en place et les emménagés récents, la mobilité résidentielle Les différentes informations ont été récoltées auprès : - des quatre offices publics costarmoricains : Côtes d Armor Habitat (CAH), Terre & Baie Habitat (TBH), Dinan Codi Habitat (DCH), et Guingamp Habitat (GH) - des 5 Entreprises Sociales de l Habitat : Bâtiments et Styles de Bretagne (BSB), Les Foyers, Aiguillon Construction, Armorique Habitat, La Rance. Les informations tramsmises par chaque organisme de l habitat permettent de connaître les caractéristiques du secteur social en nombre de logements, le niveau de la demande, le profil des occupants, les attributions. Dans un contexte de crise du logement, le suivi annuel permet une analyse dans le temps des grandes évolutions concernant le logement social costarmoricain. L hétérogénéité des données fournies constatée en 2009 reste d actualité mais la décision de mettre en place dès juillet 2011 un fichier commun de la demande ouvre la perspective d une meilleure connaissance dès 2012 de la demande locative auprès des 9 bailleurs. Des données fournies par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) des Côtes d Armor ainsi que de la Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement (DREAL), du Comité Régional de l Habitat (CRH), notamment en matière de programmation et de financement, viennent compléter les informations recueillies. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 2

4 I - le parc de logements locatifs sociaux costarmoricain et son évolution I.1- le parc locatif social global en 2010 A. Le parc locatif social 2010 géré à près de 80% par les bailleurs sociaux Au 30 septembre 2010, le parc locatif social (hors foyers) du département des Côtes d Armor s éléve à près de logements (25 858). L essentiel du parc locatif social familial (hors foyers) est géré par les bailleurs sociaux à hauteur de 79% ( logements) logements sont issus du parc privé conventionnés (13%). Selon les territoires intercommunaux, ces logements privés peuvent constituer une part importante de l offre sociale: 47% dans l Hardouinais Mené, 44% sur Bourbriac, 44% sur Leff Communauté, 38% sur le Centre Armor ou 37% sur Callac-Argoat logements (8%) sont gérés par les collectivités locales ou les associations agréées. Ce parc conventionné communal dépasse sur certains secteurs le tiers de l offre de logements sociaux: dans le Pays Rochois (53%), Guerlédan (44%) et Pays de Moncontour (43%). B. Une localisation contrastée : Deux tiers du parc locatif social se concentre sur cinq agglomérations L agglomération principale de Saint-Brieuc concentre 30% du parc, suivie de celles de Lannion (12%) et de Dinan (10%). Les intercommunalités de Guingamp et de Loudéac représentent respectivement 7% et 5% du parc. Ramenés à la proportion de résidences principales, les contrastes sont encore plus importants. La moyenne de 9,8% de logements locatifs sociaux sur le département masque de grandes disparités. Cette proportion est beaucoup moins forte dans des zones pourtant densément peuplées et attractives (de à habitants) comme Lanvollon- Plouha (4,4%), Sud Goëlo (3,9%), le Pays de Moncontour (3,5%), la Côte de Penthièvre (2,7%) ou le Pays de Matignon (2,8%). Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 3

5 Une offre insuffisante au regard de la loi SRU (voir annexe 1) Inventaire des logements sociaux (article L du CCH) Les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU ou à l'article 11 de la loi DALO en Côtes d'armor Source DDTM - situation au 1er janvier 2010 Nombre de logements locatifs sociaux au 01/01/ % 26,4% Excédent LLS ,5% 17,7% Déficit LLS 2010 Taux de LLS au 01/01/ % 20% ,1% 6,7% 4,8% ,6% 8,8% 4,8% % 7,3% 8,4% 6,3% ,3% % 10% 5% 0% -5% Début 2010, quatorze communes des Côtes d Armor sont concernées par l article 55 de la loi SRU 1 complété par l article 11 de la loi DALO, qui exige 20% de logements locatifs sociaux (LLS) parmi les résidences principales (RP). L inventaire des logements visés comprend essentiellement les logements des organismes hlm, mais aussi les autres logements conventionnés 1 Article 55 de la Loi n du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, complété par l article 11 de la loi du 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable, impose pour les communes de plus de habitants située dans une agglomération ou un epci de plus de habitants comprenant une communees habitant de disposer au moins de 20% de logements locatifs sociaux par rapport à leur part de résidences principales. dont l accès est réglementé par des conditions de ressources, et les logements ou lits des foyers conventionnés (personnes âgées, handicapées, résidences sociales, jeunes travailleurs, CHRS). Actuellement seules Lannion (26,4%) et Saint- Brieuc (24,5%) dépassent ce taux de 20%. Ploufragan (17,7%) et Plédran (16%) s en approchent. Plérin stagne à 12,6% de logements locatifs sociaux parmi les résidences principales. Ailleurs les communes ne réalisent qu un taux de 3,3% à 9,1% de LLS parmi les RP. En effet le rythme soutenu de la construction neuve oblige les communes concernées à des efforts importants de production sociale pour répondre durablement aux obligations législatives. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 4

6 I.2- le parc locatif social public L enquête sur le parc locatif social (EPLS) est réalisée chaque année par la Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement (DREAL) en collaboration étroite avec l Association régionale des organismes pour l habitat en Bretagne. Cette enquête consiste en un relevé exhaustif des données relatives au parc de logements sociaux, conventionnés ou non, et concerne les organismes gestionnaires du parc (offices publics de l habitat, les entreprises sociales pour l habitat, les coopératives Hlm et les sociétés d économie mixte). Près de logements gérés par les bailleurs sociaux en Côtes d Armor Données de cadrage du parc locatif social breton Source : EPLS DREAL Bretagne traitement Adil 22 Nombre de logements sociaux Evolution du parc locatif social Part des maisons individuelles Logements mis en location en 2009 Taux de mobilité Taux de vacance de + de 3 mois Part des logements sociaux dans les résidences principales Côtes d Armor % 33,3% ,6% 0,5% 7,4% Finistère % 25,8% ,0% 0,4% 10,4% Ille-et-Vilaine ,5% 17,9% ,8% 0,7% 13,7% Morbihan ,8% 23,0% ,7% 0,7% 9,9% Bretagne ,2% 23,2% ,1% 0,6% 10,7% le parc hlm progresse de 21% depuis Evolution comparée du parc locatif Hlm (base 100 en 2000) Source EPLS- DREAL Bretagne - Traitement Adil Côtes d'armor Bretagne France Métropolitaine Avec logements locatifs sociaux (LLS) au 1er janvier 2010, le parc social géré par les organismes de l habitat a progressé de façon importante (20,7%) depuis 2000 dans les Côtes d Armor. Cette croissance est supérieure à celle relevée pour la Région (19%) et pour la France métropolitaine (+11%). La progression annuelle est de 1%, représentant un gain de 196 logements contre 375 logements entre 2008 et Sur la période de 2004 à 2010, 335 mises en location se sont produites en moyenne chaque année mais si un rythme plus soutenu de 400 mises en location est constaté en 2007 et 2008, 2009 et 2010 enregistrent 342 nouvelles locations. En revanche le stock de logements ne progresse pas dans les mêmes proportions en raison des ventes, des changements d usage et, depuis 2007, des démolitions dans le cadre des opérations de requalification urbaine. Ainsi plus de 300 logements sont sortis du parc entre 2007 et Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 5

7 Un parc faiblement représenté dans l habitat costarmoricain Malgré un effort réel de production, le parc locatif hlm ne représente que 7,4% des résidences principales du département, contre 10,7% au niveau Bretagne, illustrant le retard accumulé de notre région en matière d offre locative sociale. En France cette proportion est de 16,4%. Dans un département où près de 71% des ménages sont propriétaires contre 66% en Bretagne et 55% au niveau national, le logement locatif social reste peu présent. Ainsi, il faut souligner le nombre important d accédants bénéficiaires d un prêt à taux zéro qui atteint près de ménages en 2010, supérieur au nombre d attributions hlm (2 500 à en moyenne), et l essor des locations privées grâce au dispositif de défiscalisation Scellier. En conséquence, la proportion de logements locatifs sociaux a tendance à se réduire dans le parc global de résidences principales. Une faible densité du parc locatif social costarmoricain Les Côtes d Armor ont le parc le moins dense de Bretagne avec 33,5 logements locatifs sociaux pour habitants, contre 47,1 au niveau régional, et 70,4 en moyenne nationale. La répartition du parc se caractérise par une concentration dans les principales agglomérations : ainsi Saint- Brieuc et Guingamp comptent près de 64 logements locatifs sociaux pour 1000 habitants, la CODI 62 logements pour 1000 habitants. Dans les autres intercommunalités cette proportion est nettement inférieure. Une offre nouvelle révélatrice des politiques locales de l habitat Sur la période du plan de cohésion sociale, le parc locatif social des Côtes d Armor a augmenté son stock de logements entre 2005 et 2010, soit une hausse de près de 9%, supérieure de 0,7 points à celle de la Région. Plus de 2 logements sur 3 produits sur cette période sont de type individuel. Voir en Annexe 3 : volume de nouveaux logements entre 2005 et 2009 par EPCI, (Source DREAL Bretagne-EPLS 2005 et 2009) Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 6

8 Une tendance au rééquilibrage En volume ce sont les deux principales agglomérations qui ont absorbé 35% des nouveaux logements : près de 400 logements sur Lannion Trégor Agglomération (21%) et 277 sur Saint-Brieuc Agglomération (14%). Cependant, contrairement à la répartition plutôt urbaine du parc, les nouvelles mises en location ont le plus progressé dans les EPCI en milieu rural, et sur la frange littorale Est. Les efforts de rééquilibrage se concentrent sur la frange Ouest du Pays de Guingamp en limite de Lannion, et selon une diagonale qui va du Pays de Corlay au sud, au Pays de Matignon au nord, et la portion centre et sud du Pays de Dinan. Les logiques sont très différentes selon les territoires : Huit communautés ayant un poids hlm de moins de 7% des résidences principales en 2007, ont mené une politique volontariste en augmentant de plus de 38% la production sur la période du plan de cohésion sociale ( ) notamment Lamballe Communauté, le Pays de Duguesclin, le Pays de Plélan, le Pays de Matignon, le Centre Trégor, le Pays de Corlay et le Pays de Moncontour. Quatre communautés de communes ont accru de 19% leur production de logements locatifs sociaux : le Pays de Bégard et celui de Belle-Isle en Terre, Centre Armor Puissance 4 et la Côte de Penthièvre. Pontrieux Communauté, Bourbriac et le Pays d Uzel qui ont un taux de logements sociaux plus élevé ont poursuivi leur effort au delà des 20% sur la période En revanche, sur 4 communautés de communes (Leff Communauté, Beg Ar C hra, Rance Frémur et le Pays d Evran), déjà peu dotées en logements locatifs sociaux, la production reste faible. La mobilisation des territoires pour mettre en place des politiques locales de l habitat influe très fortement la production nouvelle et révèle les enjeux de mixité sociale territoriaux. Un parc relativement ancien Quasiment la moitié du parc date de la période : 45% contre 41% au niveau régional. Ils sont pour moitié des logements collectifs. Les logements récents, c est à dire ceux construits après 1990 représentent 29% du parc costarmoricain. Il s agit majoritairement d un parc individuel (58%). Par ailleurs, 26% du parc social costarmoricain a été construit avant 1970, c est à dire avant la mise en place de toute réglementation thermique et phonique. La question de la rénovation de ces logements va se poser de manière de plus en plus forte eu égard à l augmentation des coûts de l énergie pour les locataires en place. Près d un tiers du parc est composé de maisons individuelles Un tiers du parc social des Côtes d Armor est composé de maisons individuelles soit logements contre 23% en Bretagne, et 16% dans l agglomération briochine. En 2009 les 342 mises en locations en Côtes d Armor le sont majoritairement en individuel (55%) pour 28% au niveau régional. A titre de comparaison nos voisins du Finistère et du Morbihan ont mis en location une moindre part d individuel de 47% à 38% et seulement 12% pour l Ille et Vilaine. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 7

9 Sur la période , le parc s accroit essentiellement sur le modèle individuel : 68% des nouveaux logements sont des pavillons. Le parc individuel progresse ainsi en 4 ans de près de 23% contre à peine 4% pour le parc social collectif. Le parc locatif social est majoritairement collectif sur les six principales agglomérations urbaines que sont Saint-Brieuc, Guingamp, Paimpol, Lannion, Dinan, et Loudéac (part entre 65 et 86,5%). Les secteurs urbains de Lamballe Communauté (57%) et de Quintin Communauté (67%) s inscrivent également dans la configuration d un habitat social dense. Les territoires ruraux du Centre Bretagne comme Callac-Argoat (70%), le Kreiz Breizh (48%), Guerlédan (43%), le Pays de Bégard (46%), et sur le littoral, le Sud-Goëlo (44%), disposent d un habitat social composé à la fois de collectifs et de pavillonnaires. A contrario la part de l individuel est forte (de 60 à 80%) à très forte (plus de 80%) sur bon nombre de territoires costarmoricains y compris en zones tendues 2 (zone de marché où les prix sont élevés et où la demande est supérieure à l offre) : sur le tiers Est du département y compris en zone littorale, le centre rural au sud de Quintin-Saint-Brieuc et le Trégor rural. Est-ce un phénomène conjoncturel récent ou cela est-il appelé à s ancrer dans l avenir? Les organismes de l habitat constatent en effet de plus en plus souvent une absence de demandes pour certains pavillons récents situés en zone rurale, les ménages étant confrontés aux problèmes d éloignement de l offre avec leur emploi ou la vie scolaire de leur enfant (collège, lycée), les services médicaux-sociaux pour les personnes âgées, dès lors qu ils ne peuvent disposer d un véhicule et que les moyens de transport collectif restent peu appropriés. Plus de deux logements sur trois sont des 3-4 pièces Dans la production nouvelle la part des petits logements reste faible (15%) contre 81% de T 3 ou T4. Quant à la moyenne bretonne elle avoisine le quart de petits logements produits, 19% en Finistère et 29 à 30% en Ille et Vilaine et Morbihan. Taille des logements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et ,7% 70,5% 5,8% ,6% 18,9% 40,4% 30% 6,1% ,8% 19% 40,1% 30,1% 6% Le parc est constitué à 70,5% de logements de taille moyenne (T3 et T4), c est 6,3 points de plus que la moyenne régionale. De ce fait, les petits logements (Type 1 et 2) représentent moins du quart, contre près de 30% en moyenne dans les autres départements bretons. En Côtes d Armor, pourtant, la moitié des locataires hlm sont des personnes seules en Source : DREAL Bretagne EPLS Une progression des loyers très encadrée Les Côtes d Armor demeurent le département le moins cher de Bretagne. Au 1er janvier 2010, selon l enquête EPLS, le loyer mensuel moyen par m² de surface corrigée s élève à 2,75 contre 2,85 en moyenne régionale. L augmentation annuelle a été de +3% soit le double de celle enregistrée en Bretagne où elle a progressé de +1,4%. En surface utile le loyer mensuel s établit à 4,8 /m 2 en hausse de 3%, contre 5,02 en Bretagne (+2,8%). Les loyers du parc social sont établis dans le cadre des conventions passées avec l Etat, sachant que la quasitotalité du parc costarmoricain est conventionnée et se situe en zone III quell que soit le territoire d implantation. Les loyers sont fixés selon les caractéristiques des prêts mobilisés pour la construction neuve : Prêt Locatif à usage social (PLUS), Prêt Locatif Aidé d Intégration (PLA-I), ou le Prêt Locatif Social (PLS). 2 Voir partie V du document «où se trouve les secteurs les plus tendus?» (page 35). Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 8

10 Les loyers plafonds du secteur locatif social pour 2011 sont les suivants : en /m2 de surface utile Zone Ibis Zone I Zone II Zone III PLAI 5,68 5,34 4,68 4,34 PLUS 6,38 6,00 5,27 4,89 Des loyers de 19% à 130% moins chers que dans le privé selon les territoires : Les écarts de loyer entre le secteur locatif privé et le secteur locatif hlm persistent : - de 32 à 130% pour un appartement de type 3 avec les plus fort écarts sur le Sud Goëlo ou l agglomération de Dinan, et le plus faible écart sur Lamballe Communauté. - de 19% à 70% pour les maisons de type 4, (le Kreiz Breizh connaissant l écart le plus faible et Saint-Brieuc Agglomération le plus important). Les écarts de loyers entre territoires dépendent en grande partie de la date de réalisation des logements sociaux - Les variations de loyers qui peuvent exister dans le parc public sont fonction du type de financement et de la date de réalisation des opérations. De ce fait les loyers sont relativement homogènes d un secteur géographique à l autre dans l individuel, où le parc est plutôt récent. - En revanche, dans le parc collectif, les écarts de loyers entre les territoires peuvent atteindre 45% entre un appartement T3 sur Dinan ou le Sud Goëlo (parc ancien) et un appartement neuf sur Saint-Brieuc ou Lamballe Communauté. Les écarts de loyers entre le parc locatif privé et le parc locative hlm ont tendance à se réduire : Deux phénomènes sont intervenus depuis la précédente enquête de 2007 : la baisse généralisée des loyers dans le parc privé de 5 à 20% et à l inverse la hausse des loyers moyens dans le parc public en raison des nouvelles mises en location. Selon les secteurs les loyers moyens du parc hlm ont ainsi progressé en collectif de 4 à 12% sur le littoral (parc ancien), de 9 à 29% en zone urbaine voire de 40 à 53% sur Lamballe et Loudéac à la faveur des nouvelles réalisations. En individuel, le parc étant plus récent les loyers moyens ont augmenté de 15% dans le département, et de 23 à 25% en zone urbaine (Saint-Brieuc, Dinan, Lannion et Paimpol). Ainsi, globalement on remarque trois tendances dans les Côtes d Armor : Les loyers sont fixés selon les caractéristiques des prêts mobilisés pour la construction neuve: Prêt Locatif à usage social (PLUS), Prêt Locatif Aidé Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C d Intégration (PLA-I), ou le Prêt Locatif Social (PLS). PLS 12,45 9,57 8,25 7,90 7,35 Source : Ministère de l écologie, du développement durable, des transports et du logement, DGALN-DHUP. Circulaire du 8 février 2011 relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l article L du code de la construction et de l habitation les écarts de loyer entre le parc privé libre et le parc conventionné public se réduisent dans la partie sud/sud ouest du département, se maintiennent dans la zone médiane (Argoat rural, Guingamp, Paimpol, Lamballe et Lannion), et se creusent dans les agglomérations dynamiques (Saint-Brieuc, Dinan). Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 9

11 Loyer mensuel hors charges du secteur privé 2010 secteur Saint-Brieuc Agglomération Côte de Penthièvre (Erquy - Pléneuf Val André) Sud Goëlo Lamballe communauté nature ancien ou neuf ancien ou neuf ancien ou neuf ancien ou neuf privé libre HLM Appartement T3 écart loyers privé / HLM privé libre HLM Maison T m² m² de 390 à 550 de 176 à à à 595 écart loyers privé / HLM moyenne : 475 moyenne : ,6% moyenne 695 moyenne ,9% de 350 à 500 de 229 à 340 de 500 à 650 de 342 à ,8% moyenne 450 moyenne : ,7% moyenne 575 moyenne 389 de 400 à 580 de 215 à 239 de 500 à 700 de 268 à 630 moyenne 508 moyenne : % moyenne 613 moyenne ,3% 400 à 450 de 221 à à 650 de 325 à 411 moyenne 425 moyenne ,4% moyenne 615 moyenne ,5% Dinan (CODI) Côte d'emeraude (Matignon, Saint- Cast, Lancieux) neuf ancien ancien ou neuf de 500 à 570 de 256 à 332 de 580 à 700 de 370 à 484 moyenne 535 moyenne ,6% moyenne 652 moyenne ,7% de 450 à 550 de 212 à à 750 de 258 à 458 moyenne 513 moyenne % moyenne 625 moyenne ,4% 420 à 500 de 212 à à 750 de 297 à 470 moyenne 468 moyenne ,8% moyenne 650 moyenne ,2% Loudéac (Cidéral) Rostrenen, Callac (Kreiz Breizh) Argoat rural (Bégard) ancien ou neuf ancien ou neuf ancien ou neuf de 400 à 500 de 222 à à 750 de 251 à 457 moyenne 450 moyenne ,0% moyenne 540 moyenne ,3% 300 à 430 moyenne 415 de 203 à 403 moyenne ,6% 400 à 500 moyenne 450 de 293 à 425 moyenne à 400 de 218 à à 580 de 272 à ,7% moyenne 390 moyenne ,2% moyenne 565 moyenne ,5% Guingamp Communauté Lannion Trégor- Agglomération Paimpol (Paimpol Goëlo) - Tréguier ancien ou neuf ancien ou neuf ancien ou neuf 335 à 500 de 215 à 326 de 333 à 486 moyenne 418 moyenne ,4% moyenne 600 moyenne ,7% 400 à 550 de 208 à 459 de 525 à 650 de 260 à 574 moyenne 445 moyenne ,8% moyenne 607 moyenne ,1% 380 à 500 de 250 à à 620 de 239 à 416 moyenne 450 moyenne ,5% moyenne 510 moyenne ,7% Sources : Enquête sur le logement locatif privé Adil 22 juin 2010 / Loyers Hlm communiqués par les organismes de l'habitat au I.3- le parc locatif social des collectivités locales et des associations agréées Le parc locatif social géré par les collectivités locales ou les associations agréées dans le département représente logements en Cette offre présente l intérêt d être une alternative aux logements des organismes de l habitat hlm particulièrement en milieu rural ou périurbain. Une trentaine de logements a été produite en un an, dont la moitié en offre très sociale (PLA-I) sur le secteur de la Cidéral. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 10

12 Selon le mode de financement, le parc est composé majoritairement de logements à loyers PLUS ou Palulos (53%), de 34% de logements à loyers très sociaux (PLA-I), et de 13% de logements à loyers intermédiaires (PLS). La répartition de ces logements est très dispersée sur le territoire, plus de 7 communes sur 10 disposent d au moins un logement : se distinguent les territoires du Centre Bretagne, le Kreiz Breizh, le Trégor-Goëlo, et les territoires intermédiaires de Lanvollon-Plouha, Leff Communauté et Lamballe Communauté. I.4- le parc locatif social privé conventionné : un succès dans les zones à dominante rurale Le logement locatif social privé correspond à une offre complémentaire pour les locataires à ressources modestes, relevant des plafonds de ressources proches du plafond hlm, ainsi qu un loyer réglementé pendant 9 ans minimum (si loyer inférieur au marché d environ 20%). L Agence Nationale de l Amélioration de l Habitat (Anah) encourage les propriétaires bailleurs et les collectivités locales à porter la durée de la convention de 9 ans à 12 ans voire à 15 ans en contrepartie d une majoration de la subvention et d un niveau de loyer modéré. Le parc privé conventionné représente logements locatifs sociaux privés dans le département des Côtes d Armor en septembre 2010, soit 29% de plus qu en 1996, (+768 logements). La production de ces logements s est intensifiée à l occasion du plan de cohésion sociale ( ) qui a renforcé les objectifs auprès des délégataires des aides à la pierre. Il s agit de logements réhabilités ou de locaux vacants transformés en logements grâce aux aides de l Anah. Le développement de l offre se fait dans le cadre des programmes initiés par les collectivités locales au travers des OPAH, PST ou PIG sur leur territoire. Cette offre qui concerne en moyenne de 50 à plus de 250 logements dans certains EPCI, vient compléter l offre locative sociale publique, notamment en milieu rural ou périurbain, mais aussi dans les centres urbains anciens. 110 logements ont été produits en un an, dont plus de la moitié sur le secteur de Saint-Brieuc Agglomération.En revanche on note que les zones littorales touristiques sont nettement moins pourvues (moins de 20 à 10 logements) notamment sur les secteurs du Sud Goëlo, et la côte Est du département. Cette offre de logements à loyers maîtrisés n a toutefois eu de succès que dans les territoires à dominante rurale où les loyers plafonds ne sont pas très contraignants au regard des loyers de marché. De plus, les biens réhabilités sont souvent de grandes surfaces (au delà de 120 m²) qui répondent davantage à une logique patrimoniale qu à la demande des ménages qui recherchent des petits logements T2 ou T3. Pour 2011, les aides de l Anah se recentrent sur la lutte contre l habitat indigne et la précarité énergétique avec un rééquilibrage des interventions en direction des propriétaires occupants. Les propriétaires bailleurs seront aidés dans le cadre de la requalification des quartiers anciens degrades (OPAH Renouvellement urbain), ou des copropriétés dégradées, avec une action en direction de l habitat indigne occupé. De fait, les dotations ne permettent plus d aider à la production d une offre de logement dans le parc vacant. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 11

13 I.5- Les logements foyers gérés par les bailleurs publics et associations agréées Au 30 septembre 2010, sur l ensemble du département des Côtes d Armor, 146 foyers sont recensés comprenant places d hébergements réparties sur 92 communes. 5 nouveaux foyers ont été créés en un an : un foyer pour personnes âgées à Uzel (23 logements), une résidence sociale de jeunes travailleurs à Saint-Brieuc (59 logements), et trois maisons relais : une à Paimpol (2 logements), deux à Saint- Brieuc (18 et 20 logements). La plus grande part des structures d hébergement collectives concernent des foyers pour personnes âgées (83%) logements sont ainsi répartis sur 92 communes du département. Près de 8% des foyers accueillent des handicapés et sont gérés par les bailleurs sociaux. Il s agit de quinze foyers pour personnes handicapées permettent d accueillir jusqu à 491 personnes touchées par le handicap physique ou moteur. Les unités de vie comprennent en moyenne 33 places. 7% sont des foyers de jeunes travailleurs Cinq associations spécialisées pour l accueil des jeunes existent dans le département, qui offrent des logements sur 7 villes principales. Il s agit de résidences sociales (Plérin, Lamballe, Saint-Brieuc, Dinan) mais également de logements meublés éclatés dans la ville (Saint-Brieuc, Plancoët) pour répondre aux besoins d hébergement transitoire des jeunes de 16 à 25 ans, voire jusqu à 30 ans dans certains cas. Sont concernés par ces hébergements les salariés, les apprentis et les stagiaires en formation, les jeunes en recherche d'emploi, parfois les étudiants. Huit maisons relais On compte désormais 8 maisons relais dans le département à Belle-Isle-en-Terre (9 places), Guingamp (10 places), Paimpol (5 places), Rostrenen (19 places), à Dinan (10 places), à Lannion (25 places) et à Saint-Brieuc (2 structures de 25 et 18 places). Ces maisons permettent d accueillir durablement des personnes en grande précarité financière, sociale ou psychologique. Ce sont de petites unités comprennant à la fois des espaces privatifs et collectifs favorisants les relations quotidiennes entre les résidents par la présence d intervenants professionnels appelés hôtes ou maîtres de maison. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 12

14 II - L activité de constructeur des organismes de l Habitat : II-1 La prise de délégation des aides à la pierre en Côtes d Armor Conformément à l article 61 de la loi «Libertés et responsabilités locales» du 13 août 2004, trois collectivités territoriales ont souhaité exercer la délégation de compétence pour l attribution des aides à la pierre dans le département en passant convention avec l État. 3 Saint-Brieuc Agglomération (ex CABRI) est délégataire depuis le 27 janvier 2006 pour la période ( ) soit 6 années. Le PLH a été approuvé le 16 décembre 2004 pour la période (6 ans). Un nouveau PLH est à l étude par délibération du 26 février La Cidéral a pris la délégation de compétence des aides à la pierre depuis le 8 mars 2007 pour la période soit 3 ans. Le PLH ayant été approuvé le 23 janvier 2008, la convention est portée à 6 ans pour Le Conseil Général des Côtes d Armor était délégataire depuis le 22 février En octobre 2010, il a décidé de renoncer à la délégation des aides à la pierre à compter de janvier 2011 soit à l issue de trois années. Lannion Trégor Agglomération a conclu une prise de délégation des aides à la pierre pour son territoire le 1er janvier 2011 pour 6 ans ( ) jusqu au 31 décembre II-2 Les engagements de la programmation de logements Le plan de cohésion sociale 4, avait pour ambition de renforcer les moyens de production de logements locatifs sociaux afin de répondre au déficit constaté au début du 21ème siècle. A l échelle du département des Côtes d Armor ce plan prévoyait la production de logements. Les objectifs ont été renforcés par la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO) ainsi que par le plan de relance de l économie. La mobilisation de tous les acteurs et notamment des collectivités locales dans le cadre des conventions des aides à la pierre, et des organismes de l habitat, a permis d atteindre sur la période % des objectifs soit logements locatifs financés. La production s est ainsi accèlérée avec en moyenne 655 logements sociaux financés par an contre moins de 400 auparavant (PLUS et PLAI cumul) Réalisation 2003 à 2010 en PLUS, PLAI, PLS pour l'ensemble du département (source DDTM-traitement Adil 22) PLAI PLUS PLUS Construction Démolition PLS En 2010 les efforts ont été poursuivis au delà des objectifs puisqu un record de logements financés a été atteint soit 112% des objectifs et une progression de 48% par rapport à Au final logements locatifs sociaux ont été financés en 6 ans soit en moyenne 718 logements par an. 3 Voir étude de l ANIL, B. HERBERT, «Les politiques du logement des départements depuis la loi Libertés et Responsabilités Locales», avec la collaboration de l Assemblée des départements de France, avril Issu de la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 13

15 L année 2008 a été fortement impactée par les conséquences de la crise économique, la production retrouvant alors son niveau de 2004 en raison de la moindre réalisation de PLS et de PLUS sur le département. Il est important de souligner que la production de PLA-Intégration aux loyers plus faibles a continué sa croissance de façon remarquable tout au long de la période du plan de cohésion sociale, atteignant ainsi jusqu à un quart de l offre de logements financés en 2008 et en 2010, contre moins de 10% auparavant. Au niveau national, la production de logements PLUS et PLAI s est également infléchie en 2008, 66% des objectifs étant remplis en 2008 contre plus de 90% les deux années précédentes, (en Annexe 4). La loi DALO a augmenté les objectifs nationaux de production de logements hlm de à pour 2007 puis à pour les années suivantes. La part des financements destinés au logement très social a ainsi été revalorisée de 20%. De ce fait, on note qu un rééquilibrage s opère à la faveur des financements PLAI qui représente 20% des logements sociaux financés en 2010, contre 12% en (voir annexe 5). En Côtes d Armor un rééquilibrage s est également produit en direction des logements locatifs très sociaux, qui représentent ¼ de la production en Pour autant les programmes doivent être répartie territorialement au plus près des besoins, et des demandes exprimées par les ménages tant en quantité qu en typologie (taille du logement et nombre de chambres). C est un des objectifs majeurs à atteindre même si l exercice est difficile à aujourd hui. II-3 -Évolution selon les délégataires Dresser le bilan de la programmation de logements au regard de la prise de délégation des trois collectivités concernées est un exercice difficile, compte tenu des facteurs qui viennent modifier la donne initiale. En effet, les collectivités ont des objectifs de production pour l ensemble de la période de délégation inscrite par convention et peuvent donc reporter sur les années suivantes les objectifs d une année. Pour autant, la loi sur le droit au logement opposable a conduit l État à demander des objectifs plus élevés que ceux convenus à la signature des conventions (hausse de 36% en 2008 par rapport à 2007). Sur Saint-Brieuc Agglomération, la programmation est très inégale d une année sur l autre depuis 2006, passant de 80 à 445 logements financés par an pour une moyenne de 200 logements annuels. 300 Un record a été atteint en 2010 avec logements sociaux financés. Au total près de logements locatifs 150 sociaux ont été financés sur 5 ans dépassant de 42% les objecifs de la convention initiale (142%) et 0 remplissant 77% des objectifs fixés annuellement par l Etat. Objectifs et Résultats de 2006 à 2010 volet parc public Saint-Brieuc Agglomération (Source DDTM - traitement Adil 22) objectifs convention SBA objectifs annuelssba réalisé SBA La CIDERAL a également connu une programmation fluctuante d une année sur l autre suite à une révision à la baisse des objectifs de 60% en 2008 puis en Au total 304 logements locatifs sociaux ont été financés sur 4 ans remplissant 87% des objectifs fixés, pour une moyenne de logements financés de 77 par an. Sur la base de la nouvelle convention , qui prévoit un objectif moyen de 65 logements par an, les résultats sur dépassent de 118% les prévisions Objectifs et Résultats de 2007 à 2010 volet parc public Cidéral (Source DDTM - traitement Adil 22) objectifs convention Cidéral objectif s annuels Cidéral réalisé Cidéral Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 14

16 Le Conseil Général des Côtes d Armor a connu une baisse de production du tiers depuis la prise de délégation en 2008 dans un contexte de crise économique impactant le marché du foncier et l activité du bâtiment (appel d offre Objectifs et Résultats de 2008 à 2010 volet parc public Conseil Général des Côtes d'armor (Source DDTM - traitement Adil 22) infructueux, augmentation des coûts de construction). 200 Sur la période , logements ont été financés soit près de 80% des objectifs fixés annuellement. Ce résultat objectifs convention CG 22 objectifs annuels CG22 réalisé CG22 correspond à 62% des objectifs de la convention de délégation qui se sont avérer manifestement surévalués. Globalement une moyenne de 425 logements a été financéé par an. Une montée en puissance des logements locatifs très sociaux Par ailleurs, le taux de réalisation n est pas semblable selon le type de financement. On observe ainsi une montée en charge des logements financés en PLA-Intégration sur les secteur de Saint-Brieuc Agglomération et de la Cidéral. Les logements très sociaux représentent ainsi plus du quart de la production sur ces intercommunalités, alors que sur le reste du département la part de ces logements s élève à 19% en moyenne. A contrario la part des logements intermédiaires financés à l aide du PLS, dont les plafonds de ressources pour leur attribution est supérieure de 30% à ceux d un logement ordinaire (PLUS), a régressé sur la période notamment sur l agglomération de Saint-Brieuc, passant de 20% à 11%, et sur le secteur de la délégation du Conseil Général de 19% à 4%. En 2010 la part des logements financés en PLS s accroit sur la CIDERAL atteignant 22% et 11% au niveau du Conseil Général alors qu elle n est que de 3% sur Saint-Brieuc Agglomération. Le PLS finance également à partir de 2010 les programmes de logements en structure d hébergement de type foyers de personnes agées. L ensemble des collectivités ayant pris la délégation et les bailleurs sociaux qui travaillent en étroite relation avec elles sont confrontés à un cadre réglementaire et budgétaire contraignant et changeant. C est l une des raisons pour laquelle le Conseil Général a souhaité renoncer à la prise de délégation des aides à la pierre à partir de 2011, et mener sa propre politique volontariste en matière de logement notamment en zone moins tendue. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 15

17 III Les organismes de l habitat : gestionnaires sociaux III.1- la demande locative sociale : dans quelle mesure le parc existant répond t-il à la demande? Afin de fixer les orientations sur le devenir du parc existant, comme pour établir la programmation des offres nouvelles, la connaissance de la demande de logement social est essentielle. Toutefois, il faut signaler que quelles que soient les sources utilisées, elles ne permettent pas de recenser l intégralité des besoins. Ainsi, l offre existante conditionne très largement la demande. Les ménages postulent en priorité sur les communes disposant déjà d un parc. Cela ne signifie pas pour autant qu il n y a pas de besoin sur les autres territoires. En outre la livraison d une opération neuve déclenche des demandes ciblées sur ce nouveau programme. Ensuite, certains ménages ne déposent pas de demande, faute d une offre disponible rapidement sur la localisation souhaitée. La mise en place du formulaire commun de la demande en logement social depuis le 1er octobre , et à partir du 1er juillet 2011 du fichier commun de la demande sera de nature à faciliter les démarches des ménages et à permettre une connaissance plus fine des demandes, comme des ménages logés au cours d une année. A. Les données de l État Une demande en baisse de 10% Les données fournies par les services de l État montrent que selon l enquête annuelle sur les attributions des logements locatifs sociaux auprès des organismes de l habitat (application des articles L et R du CCH), le nombre de ménages en demande de logement social est de et recule de 10% en 2009, après une hausse de 2,2% en sources Enquête attributions Etat auprès des Demandes organismes Demandes externes Numéro unique Demandes de mutation Demande globale Le décompte dans l enregistrement du numéro unique de demande indique pour 2009 un nombre sensiblement inférieur avec demandes. Pour 2010 la demande progresse de 3% à dont 85% en externe, soit Près de la moitié des demandes externes concerne toujours des personnes seules en 2009 et un quart des ménages de deux personnes. Un tiers des demandes sont issues de l agglomération de Saint-Brieuc, 17% de la ville même de Saint-Brieuc, 9% de la CODI et 10% de Lannion Trégor Agglomération. Les Demandes externes HLM en 2009 par secteur géographique (Source n unique DDTM) Reste du département % Saint-Brieuc Agglomération % 5 Conditions à remplir par la demande : décret du 29 avril 2010, article 1- CCH : R , arrêté du 14 juin 2010 Lannion Trégor Agglomération % Lamballe Communauté 360 6% Cidéral 258 4% Guingamp CODI Communauté % 7% Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 16

18 Un délai moyen pour attribution en hausse Le délai d attribution moyen pour l ensemble du département est de 9 mois contre 8 et 6 mois les deux années précédentes. Il atteint 10 mois sur le secteur de Lamballe, contre 8 mois sur Lannion, et réduit à 7 mois sur Guingamp. Au regard des attributions, le taux de satisfaction des demandes externes n est que de 14% sur la ville de Saint-Brieuc, 20% sur l agglomération, alors qu il est compris entre 29 à 57% sur les autres secteurs, et peut atteindre 66% sur la ville de Lannion. Sur le reste du département ce taux s élève à 38%. Les demandes excédant 18 mois sont en hausse et concernent pour près de 43% des personnes âgées Les demandes hors délai Externes Internes Total évolution >18 mois 31/12/ % 68 27% /12/ % % % 31/12/ % % % 372 demandes excédant 18 mois sont comptabilisées pour 2009 (261 externes et 111 mutations) et 459 (235 externes et 224 mutations) pour Pour les demandes externes, 67% concernent des personnes seules, ce pourcentage progresse puisqu il était de 60% et 53% en 2008 et La proportion de demandes de personnes âgées de plus de 60 ans représente 43% des demandes externes hors délai en 2009 et 2010 contre 37% en En revanche celle des jeunes 20 à 40 ans est passée de 21% en 2008 à 16% en B. Les demandeurs enregistrés par les neuf organismes gestionnaires : Les données présentées ici sont issues de l analyse des fichiers de la demande propre aux neuf organismes ayant du patrimoine dans le département : Côtes d Armor Habitat, Terre & Baie Habitat, Dinan CODI Habitat, Guingamp Habitat, La Rance, Bâtiments et Styles de Bretagne et Les Foyers, Armorique Habitat et Aiguillon construction. Selon les organismes, les rubriques sont plus ou moins renseignées. Chaque organisme a son propre mode de comptabilisation de la demande : demande active pour l année en cours (CAH, Terre & Baie Habitat, Dinan CODI Habitat, Guingamp Habitat, BSB, La Rance), demande de l année (Armorique Habitat, Aiguillon construction). Nous avons éliminé les doublons (situation ayant le même n unique) dans l ensemble des fichiers. Le cumul des demandes fait état de demandes enregistrées en 2009, (hors doublons). Des doublons existent d un organisme à l autre, grâce au numéro unique de chaque demande nous avons éliminés doublons. Une demande qui se renouvelle : les demandes de l année en cours augmente de 33%, alors que les demandes de plus d un an baissent de 22% Le fichier a fait l objet d un renouvellement plus important qu en 2008 : ainsi parmi les demandes recensées dans le fichier au 31 décembre 2009, 74% sont inscrits depuis moins d un an (63% en 2008), 15% depuis un à deux ans (22% en 2008), seul 11% des demandes datent de plus de 2 ans (15% en 2008). Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 17

19 L évolution à la hausse de 12% du nombre de demandes recensées auprès des bailleurs peut s expliquer par le fait que les demandes actives ont été prises en compte et pas uniquement celle de l année en cours comme le recense l enquête d attribution. Les sorties : au cours de l année 2009, dossiers sont «sortis» du fichier de la demande. Les «sortants» du fichier sont les ménages qui ont obtenu un logement social (58%) ou ceux dont la demande a été annulée (42%). Ces annulations sont effectuées par le demandeur, ou par l organisme au motif de départ du locataire, d un relogement ailleurs, ou par l organisme pour non renouvellement de la demande suite à relance. Les entrées : au cours de l année 2009, ménages ont déposé un premier dossier de demande de logement, contre en 2008 soit une progression de 33%. Les ménages correspondants sont dès lors inscrits pour un an, jusqu à la date d anniversaire de leur inscription) comme demandeur et peuvent se voir attribuer un logement. Cependant toutes les communes ne sont pas concernées La hausse de la demande globale de 12% sur le département n est pas uniforme sur le territoire. Deux communes sur cinq sont concernées par une hausse significative de la demande locative sociale (supérieure à 3% en un an), parmi lesquelles, on retrouve les communes de Saint-Brieuc Agglomération et Quintin Communauté, celles de Lamballe Commuanuté, les zones périurbaines de Guingamp et Lanvollon-Plouha, le Trégor rural (pays de Bégard, Centre Trégor, Trieux), le Kreiz Breizh, le Centre Bretagne, la frange Est du Pays de Dinan et Arguenon-Hunaudaye. En revanche, plus d un quart des communes voit leur niveau de demande locative sociale baisser. Elles sont situées sur le pourtour Ouest et le littoral du Trégor et du Goëlo, du Penthièvre, le Pays de Matignon, Armor Puissance 4 et le Pays de Duguesclin. Sur ces secteurs la demande se recentre sur le pôle principal. Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 18

20 Il est vrai que la détente du marché locatif privé en secteur urbain littoral a pu, par des baisses de loyers contribuer au phénomène. Par ailleurs on remarque de plus en plus de personnes sans moyens de locomotion qui ne demandent que la ville centre pour la proximité des services. La provenance géographique des demandeurs : 31% issue de l agglomération briochine Près de 900 demandes émanent de demandeurs non costarmoricains et pour 745 demandes la commune d origine du demandeur n est pas connue. 80% des demandes sont issues de ménages domiciliés dans les Côtes d Armor (6 390 demandes). Parmi celles-ci : - 31% des demandeurs costarmoricains - 4,6% sur Lamballe Communauté (294 habitent l Agglomération briochine (1 977 demandes), demandes), - 4,6% sur la CIDERAL (294 demandes), - 12,3% l agglomération de Dinan (788-3% sur Plancoët Val d Arguenon (191 demandes), demandes), - 12% Lannion Trégor Agglomération (756-2,7% sur Paimpol Goëlo (173 demandes). demandes), Sur plusieurs intercommunalités, le nombre de demandeurs est supérieur à 100 : Kreiz Breizh (138), Rance Frémur (120), Côte d Emeraude (109), Trois Rivières (106). Origine géographique des demandeurs costarmoricains (source organismes de l'habitat - traitement Adil 22) Centre Bretagne hors Cidéral 2% Centre Ouest Bretagne 3% Cidéral 5% Pays du Trégor Goëlo hors LTA 7% Lannion Trégor Agglomération 12% Côte d'emeraude 2% Pays de Guingamp 6% Saint Brieuc Agglomération 31% Lamballe Communauté 5% Pays de Saint-Brieuc 41% Pays de Dinan 22 % Trégor-Goëlo 19% Centre Bretagne 7% Pays de Guingamp 6% Centre Ouest Bretagne 3% Côte d Emeraude 2% Pays de Dinan hors Codi 10% CODI 12% Pays de Saint Brieuc hors Sbaba et LC 5% Les demandes originaires de Saint-Brieuc Agglomération progressent de 5,5 points, ainsi que d autres territoires tels que : Lamballe Communauté (+1,6 pts), la Cidéral (+1 pt), ou Plancoët Val d Arguenon (+1 pt). A contrario les demandes émanent moins des agglomérations de Guingamp (-5,8 points), de Dinan (-3,5 pts) ou de Lannion (-0,8 pt). 19% des demandes concernent des mutations. Cette part est portée à 42% chez Terre & Baie Habitat en raison du programme ANRU, 34% sur Guingamp Habitat ou 30% sur Dinan Codi Habitat contre 4 à 14% dans les autres organismes. Le profil des demandeurs 71% de petits ménages d une ou 2 personnes Composition de la taille des ménages demandeurs d'un logement social en 2009 (source fichiers des organismes de l'habitat - ADIL 22) 5 pers. et + 5% 4 pers 8% Comme en 2008, les petits ménages sont les principaux demandeurs : 46% sont des personnes seules et 25% des ménages de 2 personnes. Les ménages de 3 ou 4 personnes représentent 23%, et les ménages de 5 personnes et plus seulement 6%. 3 pers 15% 2 pers 25% personne seule 46% Observatoire de l Habitat des Côtes d Armor ADIL 22 19