GUIDE. de l Acheteur. Guide pour prendre la bonne décision lors de l achat d une propriété en Espagne.

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1 GUIDE de l Acheteur Guide pour prendre la bonne décision lors de l achat d une propriété en Espagne.

2 GUIDE de l acheteur MONTIEL ET GARCIA SERVICES IMMOBILIERS a élaboré ce Guide de l Acheteur pour vous aider à prendre la bonne décision lors de l achat d un e propriété en Espagne. Nous espérons que vous la trouverez utile et nous vous rappelons que nous disposons de professionnel qualifiés pour vous assister dans votre décision. N hésitez pas à nous visitez net découvrez toutes nos promotions et les avantages d être un client Montiel et García.

3 Aspects basiques SOLVABILITÉ ET FIABILITÉ DE L ENTREPRISE QUI VEND Le contrat d achat d une propriété constitue un des actes des plus importants pour l économie familière et personnelle. Il est donc indispensable, dès de début de vos démarche, d obtenir des informations sur la solvabilité et la fiabilité de l entreprise qui vend. Des données comme l histoire de l entreprise, les références sur les travaux et propiétés construites par le promoteur, etc. sont primordiales, tout comme le fait d appartenir à des institutions professionnelles reconnues, telles les Chambres de Commerce, l Association des promoteurs immobiliers de la Région de Murcie, la Confédération Nationale de Constructeurs. Et c est un plus que l entreprise adhère à un code éthique reconnu par une association professionnelle.

4 Aspects basiques DONNÉES ET DOCUMENTS A DISPOSITION DU PUBLIC Les promoteurs doivent avoir à disposition du public une série de données et de documents: Le nom ou la raison social du promoteur, domicile et données d inscription au Registre Mercantile. Données du bien immobilier: plans d emplacement, plan technique de l immeuble et de l appartement, description avec les dimensions de la superficie utile, des services, des zones communes et des mesures de sécurité contre les incendies, etc... Inscription de la propriété au Registre de la Propriété Information registraire de la propriété (propriétaire et fonction) Assurance de dommages et de défauts occultes prévue par la nouvelle Loi de Construction (Loi 38/1999, du 5 novembre)

5 Aspects basiques DONNÉES ET DOCUMENTS A DISPOSITION DU PUBLIC Les promoteurs doivent avoir à disposition du public une série de données et de documents: Copies des licences nécessaires pour la construction et l occupation des demeures (licence des travaux et une certification du technicien compétent relative indiquant que les travaux ont été achevés conformément au projet approuvé par le Conseil Municipal; Licence de la première occupation de l édifice, qui rattaché à son habilité, accrédite la conformité à la réglementation légale; les Statuts de la Communauté. Cellule d habitabilité, Reçu de la dernière annualité de l impôt sur les biens immeubles, Reçu de l Impôt sur la plus-value des Biens de Nature Urbaine. L objectif est de se garantir, avant de procéder à l achat du bien immobilier de la légalité de sa construction et de l usage que l on prétend lui donner.

6 Aspects économiques UN APPARTEMENT NEUF OU D OCCASION? Acheter un appartement d occasion peut représenter une épargne par rapport à un appartement neuf, mais n oubliez pas que vous devrez certainement entreprendre des réformes ou des améliorations dans les installations. Avec un appartement neuf acheté sur plan, dans la plupart des cas, vous pourrez apporter des modifications et ainsi l adapter davantage à vos nécessités ou à vos goûts.

7 Choisir sa demeure SITUATION ET ORIENTATION QUARTIER: C est peut-être le premier facteur à prendre en compte dans votre décision. L élection du quartier ou de la zone conditionne l acquisition de la demeure, ainsi que la qualité de vie. ORIENTATION DE LA DEMEURE: en général, les demeures côté cour (intérieures) sont beaucoup plus tranquilles mais disposent moins de lumière naturelle. Celles orientées sur la rue ont l avantage de disposer de plus de lumière solaire. Dans des villes du sud, il faudra tenir compte de l orientation, au levant ou au couchant, et voir si l usage de la demeure sera des vacances ou une première résidence.

8 Choisir sa demeure ESPACE ET DISTRIBUTION DE LA DEMEURE: après avoir visité la demeure vous devrez évaluer si elle a les mètres carrés et le nombre de pièces dont vous avez besoin. SUPERFICIE: tenez compte que le prix de la demeure est proportionnel à ses mètres carrés. Ceux-ci peuvent s exprimer de différentes manières. Superficie utile: ce sont tous les mètres carrés de la demeure, mais sans compter les murs. Superficie construite: ce sont tous les mètres carrés de la demeure, incluant la grosseur des murs et, parfois les cours et les conduits d aération. Superficie computable: c est la superficie construite plus la partie proportionnelle de la loge, l escalier, la terrasse, le jardin communautaire, etc., qui correspond au futur acheteur comme copropriétaire des zones communautaires de l immeuble. Terrasse couverte et Terrasse découverte

9 Choisir sa demeure CARACTERISTIQUE ET QUALITÉS DE LA DEMEURE Le promoteur mettra à votre disposition la mémoire de qualités de la demeure. Il est également important d évaluer les détails qui supposeront une épargne significative une fois que vous êtes installés dans votre appartement: Équipement avec Air conditionné/ Bombe de chaleur ou seulement préinstallation Garage Débarras Équipement de la cuisine avec électrodomestiques Ameublement des salles de bains Isolement thermique et sonore etc.

10 Aspects économiques FINANCEMENT D un point de vue économique il convenable d évaluer les épargnes dont nous disposons et de la quantité mensuelle que nous allons pouvoir destiner à l achat de la demeure. De nombreux constructeurs incluent des conditions avantageuse de financement jusqu à 100% de financement total de l achat ou ont des accords spécifiques avec des banques et caisses d épargne. N hésitez pas à commenter avec l entreprise constructeur ou avec votre banque toutes les possibilités de financement. Il faut aussi souligner que dans la majorité des cas, l achat d une demeure suppose une série d avantages fiscaux que vous devrez prendre en compte au moment de plannifier notre achat.

11 Aspects économiques FRAIS DU CONTRAT D ACHAT (1/2) Le contrat d achat de votre nouvelle demeure (directement à un promoteur) sera soumise à différents impôts et frais: Impôt de Transmissions Patrimoniales. La transmission est sujet à l Impôt sur la Valeur Ajoutée (TVA), que doit payer l acheteur directement au vendeur: 7% (8% à partir de Juillet 2010). Si vous achetez une place de garage avec la demeure, aussi vous devrez payer la TVA au même taux. Si l achat est séparé, vous devrez payer un taux de TVA de 16%.

12 Aspects économiques FRAIS DU CONTRAT D ACHAT (2/2) Impôt d Actes Juridiques Documentés (IAJD) au taux de 1% dans la Région de Murcie. Le propre intéressé peut faire la liquidation de cet impôt, soit à travers d un notaire ou d un intermédiaire inscrit et reconnu légalement. Des Frais Notariaux pour la rédaction de l écriture publique du contrat d achat de la demeure. Le montant dépendra du prix de la demeure et du nombre de feuillets et de la complexité de l acte. Des Frais d enregistrement de la propriété au Registre Foncier. Pour inscrire la propríeté, vous devrez accompagner à l original de l acte les reçus correspondant au paiement des impôts correspondants à la vente.

13 Aspects économiques AUTRES FRAIS À TENIR EN COMPTE Des frais du crédit hypothècaire Ces frais dépendent de chaque banque ou la caisse d épargne. À titre informatif les frais et commissions associés au prêt hypothécaire sont: Commission d ouverture Honoraires du Notaire Honoraires du Registre de la Propriété Impôt de Actes Juridiques Documentés Frais de gestion Par ailleurs l entité financière peut exiger une série d assurances, etc.

14 Paiements L AVANCE L avance du paiement au moyen des arrhes ou la réservation. Il est fréquent qu avant de signer le contrat, moyennant un accord sur le prix, on formalise immédiatement l engagement par le paiement d une quantité partielle du prix sous le concept de «arrhes ou réservation». Au cas où l acheteur renonce au contrat, il perdra la quantité versée, alors que si c est le vendeur qui renonce, celui-ci sera obligé de le rendre en doublant la quantité.

15 Paiements PAIEMENT SIMULTANNÉ OU POSTÉRIEUR À LA SIGNATURE DU CONTRAT. Il faut différencier trois cas: le paiement du prix au contrat, le prix ajourné et la subrogation des charges préexistantes. Paiement au comptant. Seulement dans le cas où la propriété est totalement libre de charges au Registre (pas d hypothèque, pas d affections fiscales, ni d embargos, etc), vous devrez payer intégralement le prix convenu à la signature du contrat. Quand on fait un paiement partiel du montant total, dans les cas «d achat sur un plan», c est-àdire quand l édifice n est pas encore construit, la Loi oblige le promoteur à garantir à l acheteur la dévolution de telle quantité en cas d un inaccomplissement du contrat, incluant les intérêts légaux, au moyen d une assurance, et sans préjudice des amendes qui peuvent supposer jusqu à 25% des quantités qui doivent être rendues.

16 Paiements PAIEMENT SIMULTANNÉ OU POSTÉRIEUR À LA SIGNATURE DU CONTRAT. Il faut différencier trois suppositions: le paiement du prix au contrat, le prix ajourné et la subrogation dans les charges préexistantes. Paiement ajourné. Au cas où une partie du prix est ajournée bien qu aucune charge n existe, alors c est le vendeur qui pourra adopter des précautions déterminées. Subrogation des charges préexistantes (cas de la demeure vendue hypothéquée): dans ces cas, le vendeur verra diminué le prix total du montant de la partie du prêt hypothécaire qui reste à amortir ou à rendre si l acheteur se finance à travers de la même hypothèque. Il est conseillé de demander l accord du créancier (banque ou caisse) pour ce changement, car en cas contraire, le vendeur ne se défait pas la dette et peut se retrouver avec une réclamation au cas où l acheteur ne paye pas

17 Ecriture & Registre Remise des clés Après avoir signé l écriture publique devant notaire, vous devez solliciter immédiatement l inscription au Registre de la Propriété. Cette inscription est volontaire (la Loi ne l impose pas obligatoirement), mais il est très recommandable de l obtenir pour être couvert sur le plan juridique. Avec votre sollicitude vous devrez présenter une copie certifiée conforme de l acte de vente. Cette présentation peut se faire directement au Registre compétent selon la situation de la propriété, ou bien, en cas d urgence, par téléfax depuis le Registre de la localité où a été réalisé l acte, ou bien par communication télématique envoyée par le Notaire qui a réalisé l acte. Avec ces mesures vous éviterez les risques de fraude ou de duplication de vente durant la période de cinq jours dont dispose le Notaire pour expédier la copie de l acte. Généralement, la remise des clés se réalise à la signature de l acte de vente de la propiété réalisée devant Notaire.

18 Garanties contre défauts ou vices occultes Remises des clés, il est conseillé de visiter et réviser la demeure pour détecter les défauts possibles. Pour formuler des réclamations et solliciter la réparation de ces défauts, l acheteur dispose des délais suivants: Pour des demeures avec permis de construire postérieur à Mai 2000: 1 an pour les défauts qui affectent les finitions des travaux (problèmes d installation électrique, peinture etc.) 3 ans pour les défauts qui affectent les conditions d habilité (humidités, etc.) 10 ans pour les défauts qui affectent la structure de l édifice. En tant qu acheteur vous disposerez de 2 ans pour réclamer la réparation des détériorations chaque fois que ceux-ci entrente dans les délais de garantie.

19 Autres charges dérivant du fait d être propriétaire en Espagne Impôts Locaux ou Impôt Foncier Annuel («IBI») Les impôts locaux se paient annuellement et sont calculés sur la base de l évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les Autorités Fiscales espagnoles. L évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction, selon le type, la situation et l usage. Chaque Municipalité décide du pourcentage à appliquer en fonction de cette valeur pour l établissement des impôts locaux. Dans le cas de Águilas, la formule appliquée est de 0,832% (en ) de la valeur imposable de la propriété.

20 Autres charges dérivant du fait d être propriétaire en Espagne Ramassage des ordures et tarif de l eau (Basura) & (Agua) Le taux du ramassage des ordures est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie, dans le cas d Águilas, tous les deux mois avec la facture de l eau. La consommation de l eau est calculée en mètres cube par un compteur mesurant la consommation de l eau et se paie tous les 2 mois. Exemple: 1 appartement de 2 chambres peut coûter en moyenne 30 chaque 2 mois pour de frais de ramassge des ordures, etc. + la consommation d eau.

21 Autres charges dérivant du fait d être propriétaire en Espagne Charges de Communauté En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d un immeuble ou de villas d un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l entretien des éléments communs lui appartenant dans l immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains. Exemple: 1 appartement de 2 chambres peut coûter en moyenne 60/70 par mois Compter approximativement de 60 à 70 /mois pour un appartement avec piscine communautaire, zones jardinées, etc..

22 Autres charges dérivant du fait d être propriétaire en Espagne Assurances Electricité L électricité est facturée bimensuellement. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d électricité que votre maison pourrait potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Ligne fixe de téléphone La facture du téléphone est également émise tous les deux mois. Les coûts standard varient selon l équipement installé.

23 A quels professionnels pouvez-vous recourir lors de votre achat? En plus du vendeur ou du promoteur vous pouvez aussi consulter: l Agent de la Propriété Immobilière, qui vous aidera à trouver une demeure adaptée à nos besoins et possibilités; Le Gérant Administratif, qui collabore dans l obtention et la gestion de la documentation citée antérieurement et dans la gestion postérieure du contrat d achat formalisé; l Avocat, dont l intervention est spécialement recommandé dans les cas où le contrat d achat intervient dans le cadre de relations patrimoniales et familières de l acheteur, ou quand la demeure ou la propriété qu on prétend acquérir a des problèmes spéciaux d un point de vue urbanistique, fiscal, etc.; le Traducteur ou un Interprète Officiel, quand l acheteur est étranger et ne connaît la langue du vendeur.

24 A quels professionnels pouvez-vous recourir lors de votre achat? Dans le contrat d achat des biens immeubles interviennent aussi: Notaires: Le Notaire ne conseille pas seulement d une forme indépendante les différentes parties quant à la légalité tant civil, administrative et fiscale, mais aussi à travers son intervention comme «foi» publique, il certifie le contenu du contrat. Les «enregistreurs» de la Propriété. Le Registre de la Propriété a pour objet l inscription ou l annotation des actes, contrats et résolutions judiciaires ou administratives qui affectent à la propriété et d autres droits sur les biens immeubles, ainsi comme de déterminer des résolutions judiciaires qui affectent la capacité des personnes. Les Registres de la Propriété dépendent du Ministre de la Justice.

25 Nous espérons que ce mini-guide vous sera utile. Il inclut des données basiques qui peuvent subir de modificacions. N hésitez pas à nous contacter pour réaliser une évaluation spécifique sur une propriété concrète.

26 Nous sommes à votre service Pour vous conseiller dans l achat de votre propriété à Águilas. N hésitez pas à nous consulter. C/ Iberia, 75, Bajo 30880, Águilas, Murcia Telf.: ventas@grupomontielygarcia.com